营改增后房产税会计分录
“营改增”后的十五个会计处理分录
“营改增”后的十五个会计处理分录“营改增”的十五个会计处理分录 一、会计科目设置 （一）一般纳税人会计科目 一般纳税人应在“应交税费”科目下设置“应交增值税”、“未交增值税”两个明细科目；辅导期管理的一般纳税人应在“应交税费”科目下增设“待抵扣进项税额”明细科目；原增值税一般纳税人兼有应税服务改征期初有进项留抵税款，应在“应交税费”科目下增设“增值税留抵税额”明细科目。
在“应交增值税”明细账中，借方应设置“进项税额”、“已交税金”、“出口抵减内销应纳税额”、“减免税款”、“转出未交增值税”等专栏，贷方应设置“销项税额”、“出口退税”、“进项税额转出”、“转出多交增值税”等专栏。
“进项税额”专栏，记录企业购入货物或接受应税劳务和应税服务而支付的、准予从销项税额中抵扣的增值税额。
企业购入货物或接受应税劳务和应税服务支付的进项税额，用蓝字登记。
“减免税款”专栏，用于记录该企业按规定抵减的增值税应纳税额，包括允许在增值税应纳税额中全额抵减的初次购买增值税税控系统专用设备支付的费用以及缴纳的技术维护费。
“已交税金”专栏，记录企业已缴纳的增值税额，企业已缴纳的增值税额用蓝字登记。
“出口抵减内销应纳税额”专栏，记录企业按免抵退税规定计算的向境外单位提供适用增值税零税率应税服务的当期应免抵税额。
“转出未交增值税”专栏，记录企业月末转出应交未交的增值税。
企业转出当月发生的应交未交的增值税额用蓝字登记。
“销项税额”专栏，记录企业提供应税服务应收取的增值税额。
企业提供应税服务应收取的销项税额，用蓝字登记；发生服务终止或按规定可以实行差额征税、按照税法规定允许扣减的增值税额应冲减销项税额，用红字或负数登记。
“出口退税”专栏，记录企业向境外提供适用增值税零税率的应税服务，按规定计算的当期免抵退税额或按规定直接计算的应收出口退税额；出口业务办理退税后发生服务终止而补交已退的税款，用红字或负数登记。
“进项税额转出”专栏，记录由于各类原因而不应从销项税额中抵扣，按规定转出的进项税额。
房地产营改增会计分录
企业成本同时还减小了税收成本。“营改增”后企
业的会计处理中出现了部分变化，通过对各个事项会 计处理变动的理解分析，，能够更好的理解和掌握“营 改增”税制改革对企业的经济发展以及宏观调控带 来的积极影响。
质量管理５５
万方数据
，
时，需要对比有关税改的规定将“营改增抵减的销 项税额”，借记于“应交税费一应交增值税”的科目 下，同时将企业由于扣减销售额而减少的税收部分进 行相应汇总统计。另外，将实际支付、或者产生的 增值税差额，按照金额，借方记：“主营业务成本”， 贷方记：“应付账款”或者“银行存款”。（３）期末 一次性进账的会计变动：如果企业采取账务期末一次 性处理，就要依照相应的规定将在本期内允许捆减的 销项税额，，借记：“应交税费一应交增值税”，贷方 记入：“主营业务成本”等科目。 １．２小规模纳税人会计调整（１）提供应税服务时的 会调整：如果试点范围内，要从销售额中扣除非试点 范围内纳税人支付的款项的，需要依照营业税改增值
做大做强做精形成品牌：创新活动可以继续深挖和
推广．今天的创新会变成将来的传统，学生工作必 须永稳创新．走学校特色的发展之路。 今后的工作中笔者将不断深化内涵建设，从 关爱学生 关心学生成长成才的角度，深入思考、
研究如伺开展学生的教育和管理：以培养知识能力 并举具备优良综合襄质的社会适用之才为目标， 切实为学生的全面成长成才服务：不断提升学生的 培养质量
『７１张坤．蓄改增对企业会计核算的影响探讨㈨．中
辩篆嚣瓣？棚Ｐ
３结语
国市场，２０１ ５，Ｎｏ．８６＿４４
【８］韦慧峰．浅议营改增
财会学习，２０１ ４６，
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除税额在后期可以进行抵扣时，再依照可以抵捆的金
营改增后房地产业的账务处理
一般计税方法的账务处理
（三）购买货物、劳务或接受服务时: 借：工程物资(甲供材）/原材料/库存商品 （按照增值税扣税凭证上注明的金额） 开发成本 其他业务成本 劳务成本 销售费用 管理费用 应交税费—应交增值税—进项税额 （按照增值税扣税凭证上注明的增值税额） 贷：应付账款/银行存款
营改增后房地产业的账务处理
2020/9/4
序
经国务院批准，自2016年5月1日起，在全国范围内全 面推开营业税改征增值税(营改增)试点，建筑业、房地产 业、金融业、生活服务业营业税纳税人纳入试点范围。增 值税和营业税虽然都属于流转税，但两者在账务处理上却 大为不同。另外，根据纳税人经营规模及会计核算健全程 度，增值税纳税人分为一般纳税人和小规模纳税人；一般 纳税人按照税率适用一般计税方法，小规模纳税人按照征 收率适用简易计税方法；由于不同规模纳税人在增值税计 税方法上存在差别，两者账务处理也不相同。
“销项税额”专栏，记录企业销售货物提供应税劳务或 应税服务收取的增值税额。企业应收取的销项税额，用蓝 字登记；退回销售货物或应税劳务或应税服务应冲销的销 项税额，用红字登记登记。
“营改增抵减的销项税额”专栏，记录企业按照税法规 定实行差额征税、按规定允许扣减的增值税销售额应冲减 的销项税额。
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“已交税金”专栏，记录企业已预缴的增值税额，或辅 导期管理的增值税纳税人缴纳税额；企业已缴纳的增值税 额用蓝字登记，退回多缴的增值税额用红字登记。
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会计科目设置
“出口抵减内销产品应纳税额”专栏，记录企业按免抵 退税规定计算的向境外单位提供适用增值税零税率应税服 务的当期应免抵税额。
“转出未交增值税”专栏，记录企业月末转出应缴未缴 的增值税。企业转出当月发生的应交未交的增值税额用蓝 字登记。
会计实务：营改增后取得不动产的会计分录处理
营改增后取得不动产的会计分录处理
根据国税总局2016第15号文件的规定，从5月1日营转增后取得的不动产增值税发票，要采用分期抵扣的方式，第一年抵扣60%，第二年抵扣40%。
很多同学搞不清楚，现在老师讲一下具体的分录。
直接取得不动产作为固定资产。
不动产进项税额的分期抵扣要满足四个条件：一是纳税主体必须是增值税一般纳税人；
二是在时间上必须是 2016 年 5 月 1 日后取得（包括接受投资、受赠、购买、非货币交换等形式取得）；
三是在会计上按固定资产核算；
四是必须取得合法有效的增值税抵扣凭证。
分期抵扣方法是指第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为 40%。
会计分录如下：直接取得不动产固定资产时，按不动产，成本借记“固定资产”科目，按进项税额60%部分，借记“应交税费——应交增值税（进项税额）”科目，按进项税额40%部分，借记“应交税费——待抵扣进项税额（某固定资产）”科目，然后贷记“银行存款”、“营业外收入”、“实收资本”等科目。
取得不动产固定资产后的第 13 个月转出待抵扣进项税额时，借记“应交税费——应交增值税（进项税额）”科目，贷记“应交税费——待抵扣进项税额（某
固定资产）”科目。
涉及待抵扣进项税额的业务，还应登记“待抵扣进项税额”备查账。
小编寄语：会计学是一个细节致命的学科，以前总是觉得只要大概知道意思就可以了，但这样是很难达到学习要求的。
因为它是一门技术很强的课程，主要阐述会计核算的基本业务方法。
诚然，困难不能否认，但只要有了正确的学习方法和积极的学习态度，最后加上勤奋，那样必然会赢来成功的曙光。
天道酬勤嘛！。
会计实务：房产税分录怎么做
房产税分录怎么做
房产税分录如下所示：
房产税分录怎么做?关于房产税分录怎么做之一问题，本文为大家做出详细解答。
企业计算出应纳房产税金时，借记“管理费用”帐户，贷记“应交税金——应交房产税”帐户。
如按期缴纳需分月摊销时，借记“待摊费用”，贷记“应交
税金——应交房产税”帐户。
向税务机关缴纳税款时，借记“应交税金——应交房产税”帐户，贷记“银行存款”等帐户。
每月摊销应分摊的房产税金时，借记“管理费用”帐户，贷记“待摊费用”帐户。
房产税分录怎么做?房产税实行的是，按年征收，分期缴纳。
房产税分录在计算时：
借：管理费用
贷：应交税费-应交房产税
实际缴纳时：
借：应交税费-应交房产税
贷：银行存款
房产税会计分录相关案例：
例：某工业企业应税房产怦估价值3000000元。
当地政府规定房产税分季缴纳，
每季度开始月份缴清该季税款，房产税税率为2%。
则：每季应纳房产税额=3000000×2%÷4=15000(元)
根据上述计算结果，房产税分录如下：
借：管理费用15000
贷：应交税金——应交房产税15000
实际缴纳税款时，作如下分录：
借：应交税金——应交房产税15000
贷：银行存款15000。
房产税会计分录2023
房产税会计分录2023
房产税是由城市和县城、建制镇、农村商业银行、外资银行以及所有机关、事业单位、社会团体支付的。
下面是2023年房产税会计分录的建议:
1. 支付房产税时,应编制分录如下:
```
借:管理费用/税费
贷:应交税费-房产税
```
2. 缴纳房产税时,应编制分录如下:
```
借:银行存款/现金
贷:应交税费-房产税
```
3. 查询房产税明细时,应编制分录如下:
```
借:其他应收款-房产税
贷:管理费用/税费
```
4. 清理往来时,应编制分录如下:
```
借:管理费用/税费
贷:其他应收款-房产税
贷:库存现金/银行存款
```
需要注意的是,具体的分录可能会因企业的实际情况而有所不同,建议在实际操作中根据具体情况进行调整。
房地产开发企业“营改增”后不同计税方式的账务处理案例
房地产开发企业“营改增”后不同计税方式的账务处理案例自财税2016年36号“营改增”纲领性文件发布后，国家税务总局又出台了涉及不动产的14号、15号、16号、18号等公告，这也突显房地产业营改增的复杂程度。
“营改增”后，适用于不同计税方式有着不同的账务处理，房地产企业需要根据自身实际情况选择计税方案。
适用简易计税方法案例：A公司为房地产开发企业，A公司在主管国税机关登记为一般纳税人，并且将其房地产老项目备案为按简易计税方式征税。
2016年5月销售房地产老项目楼盘一套，销售合同中注明含税价105万元，当月收到预收房款42万元，8月收到剩余房款63万元，并向客户全额开具发票。
(以下涉及单位均为“万元”)问：做出A公司2016年5月—9月相关会计分录?案例解析：2016年5月收到预收款：借：银行存款 42贷：预收账款 422016年6月预缴税款：借：应交税费———未交增值税1.2贷：银行存款 1.2预缴税款=[42÷(1+5%)]×3%=1.2文件依据：税总2016年第18号公告中第十条、第十一条、第十二条规定：第十条一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。
第十一条应预缴税款按照以下公式计算：应预缴税款=预收款÷(1+适用税率或征收率)×3%适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算;适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。
第十二条一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款。
2016年8月收到剩余房款，确认收入：借：银行存款 63预收账款 42贷：主营业务收入 100应交税费———未交增值税52016年9月申报缴税借：应交税费———未交增值税3.8贷：银行存款 3.8申报缴税额=应纳税额-预缴税额=5- 1.2=3.8文件依据：税总2016年第18号公告中第十五条规定，一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用简易计税方法计税的，应按照《试点实施办法》第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。
实例解读营改增后房地产账务处理
实例解读营改增后房地产账务处理转载2016-05-05 20:42:45标签：营改增房地产企业A公司机构所在地为丛台区，共有三个项目，分别为武安市甲项目（一般计税）、石家庄乙项目（简易计税）和丛台区丙项目（简易计税）。
2016年5月业务如下：武安市甲项目预收款222万元（含税）。
取得甲项目工程款专用发票金额500万元，税额55万元。
借：银行存款222贷：预收账款[甲项目][11%税率] 222借：应交税费-应交增值税-已交税金[甲项目] 6贷：应交税费-未交增值税 6借：开发成本-建筑安装工程费[甲项目] 500应交税费-应交增值税-进项税额[甲项目] 55贷：预付账款555石家庄乙项目预收款105万元。
借：银行存款105贷：预收账款[乙项目][5%征收率] 105借：应交税费-应交增值税-已交税金[乙项目] 3贷：应交税费-未交增值税 3取得丙项目工程款普通发票价税合计888万元。
借：开发成本-建筑安装工程费888贷：预付账款888购入原材料取得专用发票金额150万元，税额25.5万元。
借：库存商品150应交税费-应交增值税-进项税额[未领用] 25.5贷：预付账款175.5结转预缴增值税借：应交税费-应交增值税-转出多缴增值税9贷：应交税费-未交增值税92016年6月业务如下：缴纳增值税借：应交税费-未交增值税9贷：银行存款9武安市甲项目预收款333万元（含税）借：银行存款333贷：预收账款[甲项目][11%税率] 333借：应交税费-应交增值税-已交税金 9贷：应交税费-未交增值税9确认增值税收入555万元，对应地价款77.7万元。
借：预收账款-增值税[甲项目] 55贷：应交税费-应交增值税-销项税额[甲项目][11%税率] 55 借：应交税费-应交增值税-营改增抵减的销项税额[甲项目] 7.7 贷：开发成本-土地征用及拆迁补偿费[甲项目] 7.7领用原材料100万元借：开发成本-基础设施费[甲项目] 100 贷：库存商品100乙项目预收款210万元（含税）借：银行存款210贷：预收账款[乙项目][5%征收率] 210 借：应交税费-应交增值税-已交税金 6贷：应交税费-未交增值税 6确认增值税收入315万元（不含税）借：预收账款-增值税[乙项目] 15贷：应交税费-未交增值税15丙项目领用原材料50万元借：开发成本-基础设施费[丙项目] 58.5 贷：库存商品50应交税费-应交增值税-进项税额转出8.5由于上期留抵与本期进项税额之和大于本期销项税额，所以不用做转出未交增值税，但应结转本月预缴增值税。
房地产企业营改增后会计核算 案例
房地产企业营改增后会计核算案例案例：房开企业甲2016年3月获取天津市J地块，支付土地出让金11100万元，大配套费1500万元。
2016年10月取得商品房预售许可证，当年取得含税预售销售额11100万元。
当年支付工程价款含税11100万元，并取得增值税专用发票并认证抵扣。
2017年1-6月，取得预售收入22200万元并销售完毕。
2017年10月，该项目项目交付入住并向业主办理了房产转移手续。
会计核算示例：1、房开企业获取土地，并支付土地出让金和大配套费借：开发成本-土地获取成本-土地出让金10000应交税费-应交增值税（营改增待抵扣销项税）1100贷：银行存款11100借：开发成本-土地获取成本-红线外市政设施配套费1500贷：银行存款15002、2016年房开企业取得商品房预售收入，并预缴增值税借：银行存款11100贷：预收账款11100借：应交税金-应交增值税（预缴税金11100/1.11*0.03）300贷：银行存款3003、2016年房开企业取得建安企业增值税专用发票并抵扣进项税借：开发成本-建筑安装费10000应交税费-应交增值税（进项税金）1100贷：银行存款110004、2017年1-6月，房开企业取得预售收入并预缴增值税借：银行存款22200贷：预收账款22200借：应交税金-应交增值税（预缴税金22200/1.11*0.03）600贷：银行存款6005、2017年10月，房开企业交付房屋并向业主办理产权登记手续，确认收入并申报增值税确认收入并结转成本借：预收账款33300贷：主营业务收入30000应交税金-应交增值税（销项税金）3300借：主营业务成本：21500贷：开发成本-结转开发成本21500发生增值税纳税义务申报并交纳增值税，按销售面积比例抵扣土地差额计征销项税（100%）借：应交税费-应交增值税（营改增待抵扣销项税）（红字）-1100贷：应交税费-应交增值税（销项税金）（红字）-1100转出未交增值税【销项税金-进项税金-预缴=（3300-1100）-1100-900=200】借：应交税金-应交增值税（转出未交）200贷：应交税金-未交增值税200纳税申报交纳增值税借：应交税金-未交增值税200贷：银行存款200营改增之后，如果含税售价不变，土增税是增加的还是按上面的例子：开发成本土地建安开发配套合计增值税1000010000150021500营业税1110011100150023700销售收入现金流入不含税销售增值税3330030000营业税3330033300增值部分公式增值额增值率土增税增值税=B5-E2*1.320509.53%615营业税=B6-E3*1.3-B6*5%825 3.48%247.5营业税下要交土地增值税247.5万，而增值税下要交615万，多缴367.5万。
房地产营改增财务处理
房地产企业营改增试点关于老项目采用一般与简易计税方法会计分录对比房地产企业营改增试点关于老项目采用一般与简易计税方法会计分录对比根据财税〔20１6〕36号关于全面推开营业税改征增值税试点的通知，附件2(十)条规定：房地产开发企业中的一般纳税人销售房地产老项目,以及一般纳税人出租其20１6年４月30日前取得的不动产，适用一般计税方法计税的,应以取得的全部价款和价外费用,按照3%的预征率在不动产所在地预缴税款后,向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
房地产企业老项目采用一般计税方法下会计分录：１、收到预收款时:借方：库存现金／银行存款贷方：预收账款(价税合计）2、企业预缴税款:借方:应交税费——未交增值税（按3%征收率在不动产所在地预缴，机构所在地申报)应交税费——应交城镇维护建设税应交税费-—应交教育费附加应交税费-—应交地方教育费附加贷方：银行存款3、支付建筑商工程款:借方:开发成本应交税费——应交增值税（进项税额)｛取决于开票企业的纳税选择,３%税务局代开票或11%｝贷方:银行存款/应付账款４、支付广告宣传费:借方：销售费用应交税费-—应交增值税(进项税额）{取决于开票企业的规模，3％税务局代开票或６%｝贷方:银行存款/应付账款５、工程完工:借方:开发产品贷方：开发成本６、确认收入实现和结转成本:(1)借方:预收账款贷方：主营业务收入(由于预收房款是价税合计，结转收入时必须用计算公式将销售额与增值税分离）贷方：应交税费——应交增值税(销项税额）{根据全部销售额按照11%税率计算得出}(２）借方：主营业务成本贷方:开发产品7、结转当期销项税大于进项税时（1)借方：应交税费——应交增值税（转出未交增值税)贷方:应交税费—－未交增值税(2）计算税金及其附征:借方:营业税金及附加贷方：应交税费—-应交城镇维护建设税应交税费——应交教育费附加应交税费—－应交地方教育费附加８、假定当期应交税费-—未交增值税科目账面余额为贷方，次月申报缴纳.根据附件2第(八）条第7款规定：房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。
房地产有关会计分录(2)
一、房地产企业会计核算用到的增值税科目核算规则：增值税一般纳税人应当在“应交税费”科目下设置“应交增值税”、未“交增值税”、“预交增值税”、“待抵扣进项税额”、“待认证进项税额”、“待转销项税额”、“增值税留抵税额”、“简易计税”、“转让金融商品应交增值税”、“代扣代交增值税”等明细科目。
二、房地产企业简易征收会计核算简易计税方式下设置增值税会计科目：“简易计税”明细科目，核算一般纳税人采用简易计税方法发生的增值税计提、扣减、预缴、缴纳等业务。
1、收到诚意金、 VIP 认筹款、订金、意向金、入会费等时借：银行存款贷：其他应付款2、收到预收款时(包括：定金、首付款、按揭款、余款、一次性付款)借：银行存款贷：预收账款 -不含税(简易征收)预收账款-增值税(简易征收) 3、预缴税款时( 3% )借：应交税费 -简易征收贷：银行存款4、房屋交付时借：预收账款 -不含税(简易征收)预收账款-增值税(简易征收)贷：主营业务收入应交税费-简易征收5、纳税申报并交税借：应交税费 -简易征收贷：银行存款6、交房前退补差会计处理1 )补差会计分录同收到预收款借：银行存款贷：预收账款 -不含税(简易征收)预收账款-增值税(简易征收) 2 )退差做同方向红冲处理借：银行存款贷：预收账款 -不含税(简易征收)预收账款-增值税(简易征收) 7、交房后退补差会计处理1 )补差会计分录借：银行存款贷：主营业务收入应交税费-简易征收2 )退差做同方向红冲处理借：银行存款贷：主营业务收入应交税费-简易征收三、房地产企业一般计税会计核算一般计税方式下应当在“应交税费”科目下设置“应交增值税”、“未交增值税”、“预交增值税”、“待抵扣进项税额”、“待认证进项税额”、“待转销项税额”、“增值税留抵税额”、“简易计税”、“转让金融商品应交增值税”、“代扣代交增值税”等明细科目。
在“应交增值税”明细账内设置“进项税额”、“销项税额抵减”、“已交税金”、“转出未交增值税”、“减免税款”、“出口抵减内销产品应纳税额”、“销项税额”、“出口退税”、“进项税额转出”、“转出多交增值税”等专栏。
房地产营改增会计分录
房地产会计分录房地产业营改增后，除了从缴纳营业税变为缴纳增值税外，纳税义务发生时间确认、预缴税款、销售额的余额计算以及纳税申报填列等方面都跟以前存在一定的差异，房地产企业在税务实务中一定要注意这些变化，做好财税处理工作。
下面将通过实例来分享一般计税方法下的具体处理方法。
【例】甲公司是一家主营房地产开发经营的企业，机构所在地梁园区，开发的A房地产项目在睢阳区。
该项目《建筑工程施工许可证》登记的开工日期在2016年4月30日前。
本次“营改增”中，登记为一般纳税人，对A房地产项目选择了一般计税方法计税。
已知，甲公司为开发A项目，取得土地150，000平方米，土地出让金财政收据金额30，000万元；A项目总可售面积390，000平方米。
2016年5月份，A项目尚未完工，预售收入10，000万元，对应的建筑面积10，000平方米。
2016年6月份，购进用于A项目的建材钢筋100万元，进项税额16万元；就5月份预售的10，000万元房款，给业主开具了增值税发票。
该月期初没有进项税额留抵。
说明：一般纳税人开发的房地产老项目，可以选择一般计税方法纳税申报，税率10%.其纳税处理与一般纳税人开发的房地产新项目没有质的不同。
（为了便于叙述，本文中会计分录及报表中的金额单位均为万元。
）5月份的财税处理收到预售房款时借：银行存款10000贷：预收账款——未开票未计税房款10000说明：“营改增”后，销售不动产的纳税义务较营业税纳税义务发生时间后移，收到预收款的当天不再是销售不动产的纳税义务发生时间。
当到了开票或产权发生转移或合同约定的交房日期，才确认纳税义务发生。
但为了保证财政收入的均衡入库，《税总2016年18号公告》第十条、第十一条明确：一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。
应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%；适用一般计税方法计税的，按照10%的适用税率计算。
关于营改增后的几个会计分录的案例解析【会计实务操作教程】
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【案例】 2016年 6 月，北京 H 餐饮企业，本月提供餐饮服务收入 100万元，将 其闲置房屋出租收入 5 万元，按照适用税率，分别开具增值税专用发 票，款项已收。 【分录】 取得运输收入的会计处理： 借：银行存款 1060000 贷：主营业务收入 1000000 应交税费——应交增值税(销项税额)60000 取得出租房屋收入的会计处理： 借：银行存款 55000 贷：其他业务收入 50000 应交税费——应交增值税(销项税额)5500 【提示】 按照确认的收入和按规定收取的增值税额，借记“应收账款”、“应收 票据”、“银行存款”等科目，按照按规定收取的增值税额，贷记“应交 税费——应交增 值税(销项税额)”科目，按确认的收入，贷记“主营业 务收入”、“其他业务收入”等科目。发生的服务中止或折让，作相反的 会计分录。 3.一般纳税人辅导期内采购的货物或接受的应税劳务和应税服务【案 例】 2016年 5 月，北京 H 餐饮企业，购进一批办公电脑，取得增值税专用 发票价款 3 万元，增值税额 0.51万元。当月处于一般纳税人辅导期内。
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借：管理费用 50 贷：累计折旧 50 借：递延收益 50 贷：管理费用 50 【提示】 购入税控系统专用设备一般纳税人首次购入增值税税控系统专用设 备，按实际支付或应付的金额，借记“固 定资产”科目，贷记“银行存 款”、“应付账款”等科目。按规定抵减的增值税应纳税额，借记“应交 税费——应交增值税(减免税款)”科目，贷记“递延收益” 科目。按期 计提折旧，借记“管理费用”等科目，贷记“累计折旧”科目;同时，借 记“递延收益”科目，贷记“管理费用”等科目。 一般纳税人发生技术 维护费，按实际支付或应付的金额，借记“管理费用”等科目，贷记 “银行存款”等科目。按规定抵减的增值税应纳税额，借记“应交税费 —— 应交增值税(减免税款)”科目，贷记“管理费用”等科目。 6.提供免税应税服务 【案例】 北京 D 建筑公司 2016年 6 月份在某境外 Y 国会大厦提供建筑服务收入 500万元。 【分录】 借：应收账款 5000000 贷：主营业务收入 5000000 【提示】 免征增值税收入纳税人提供应税服务取得按规定的免征增值税收入
营改增有关增值税的会计处理(房地产)
营业税改征增值税会计处理方法（房地产）主办单位：鄂尔多斯市伊金霍洛旗国家税务局主讲人：X世成二零一六年四月二十三日一、营业税改征增值税对房地产业的影响房地产“营改增”有助于房地产企减轻税负，相对应企业的利润率也会因为税负的降低而提升，同时，营改增后将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣。
具体来讲将产生如下四点影响：（一）房地产“营改增”有助于房地产企业减轻税负，相对应企业的利润率也会因为税负的降低而提升，为正处于转型期的房地产企业提供了缓冲期;（二）“营改增”将企业新增不动产所含增值税纳入抵扣X围，对于所有企业来讲当然是利好，尤其是当企业改善办公条件购置办公楼时，购置办公楼的成本会降低，同时，由于企业新增不动产所含增值税纳入抵扣X围，也会刺激企业购置办公楼改善办公条件，这样，可以有效去化写字楼库存;（三）“营改增”将企业新增不动产所含增值税纳入抵扣X围，不动产尤其是房地产项目大宗交易成本会降低，促使土地、项目收购，加速房地产行业整合;房地产业在实施“营改增”后，增值税税率实行11%，虽然税率比原来营业税5%有所提高，但新政规定房地产业土地价款可从销售收入中扣除，且购进项目所含增值税可纳入抵扣，所以预计行业整体税负比原来下降。
不仅如此，一般纳税人的企业购入新增不动产可以抵扣增值税，这也是本次“营改增”最大的亮点，对房地产行业是极大利好。
而对于4月30日前已开工的老项目，设置了过渡期政策，按5%的征收率缴纳增值税，基本实现政策平移。
总体上从5%的营业税平移到5%的增值税，实际税负因为税制计算方法不同，还略有下降（1/(1+5%)=4.76%)。
一、房地产企业经营特点及成本核算项目及内容（一）房地产企业的经营特点1.开发经营计划性,监管部门多；2.开发经营业务复杂性；3.经营风险大；4.开发建设周期长，投资数额大，属于资金密集型行业，财务风险高。
5.有些房地产企业不仅销售所开发的商品房，还可能持有自有物业并进行经营管理。
营改增后房地产企业会计处理
营改增后房地产企业会计处理一、开发阶段,归集开发成本1、购置土地、支付拆迁补偿费、市政配套费契税等借：开发成本按XX项目、成本对象进行明细核算——土地征用及拆迁补偿费贷：银行存款等科目2、发生开发成本借：开发成本XX项目、成本对象——前期工程费——基础设施费——建筑安装工程费——公共配套设施——借款费用或列开发间接费用,借款费用不能抵进项借：开发间接费用借：应交税费—应交增值税进项税金贷：银行存款等科目说明：如能分清成本对象则直接计入该成本对象的开发成本;借：开发成本—XX项目对象——XX贷：银行存款应付账款不能分清成本对象的,其支出应先归集至开发间接费用,再在各成本对象之间按一定标准分配;成本分配的一般方法：占地面积法、建筑面积法、直接成本法、预算造价法;其中土地成本——按占地面积法国税发200931号建议：建筑面积;二、预售阶段,取得预售收入1、未完工收到预收款借：银行存款等贷：预收账款—XX项目2、次月预交增值税预售收入/1+11% X3%预缴,次月缴纳时：借：应交税费—未交增值税贷：银行存款3、次月按预缴的增值税,预缴城建税、教育费附加、地方教育费附加及缴纳土地增值税等税费借：应交税费—城、教、土增税等贷：银行存款三、完工销售阶段,确认收入、成本1、完工分配开发间接费用借：开发成本——各项目、成本对象贷：开发间接费用2、完工结转开发产品借：开发产品——各项目借：固定资产或投资性房地产转作出租或自用贷：开发成本——各明细3、交房并符合确认收入条件借：预收账款等贷：主营业务收入——XX项目房号贷：应交税费—应交增值税销项税额备注：主营业务收入为不含税的全部价款和价外费用,按11%税率计算销项税金;4、同时,结转交房部分所对应的成本：借：主营业务成本贷：开发产品——各项目房号或附房号明细5、扣减收入对应的土地价款当期允许扣除的土地价款=当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积×支付的土地价款营改增抵减的销项税额=按上述公式计算的当期可以扣减的土地价款/1+11%11%借：应交税费——应交增值税营改增抵减的销项税额贷：主营业务成本——XX项目月末,计算尚未缴纳的增值税=全部销项税额-营改增抵减的销项税额-全部进项税额=a 借：应交税费——应交增值税转出未交增值税a贷：应交税费——未交增值税a次月,申报缴纳增值税：借：应交税费——未交增值税a贷：银行存款a结转当期已售面积所对应的税金及附加：借：营业税金及附加贷：应交税费--城、教、土增税等项目工程的前期工程费是指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建和“三通一平”费等前期费用,具体包括：一、勘探费;包括地质勘探、地下文物勘探；二、设计费;包括总体规划设计费、施工图设计费、环境设计费、售楼中心设计费三、地形图测绘费四、开发项目可行性编制费五、开发土地平整六、开发土地垃圾清运费七、回填土费用八、定位放线费九、三通一平包括临时用水、临时用电、临时用道路十、开发场地围墙工程十一、地基检测费、临时办公室建设费十二、人防异地建设费十三、城市基础配套费和绿化费十四、墙改专项费十五、招标代理费、服务费、公证费十六、质量监督费十七、合同鉴证费十八、公共消防费、地震检测费、工程监理费用十九、广告牌制作以及广告照明、广告牌电缆工程工程项目前期费都包括费用内容如下：1 项目整体性批报建费：项目报建时按规定向政府有关部门交纳的报批费;如：人防工程建设费、规划管理费、新材料基金或墙改专项基金、教师住宅基金或中小学教师住宅补贴费、拆迁管理费、招投标管理费等;2 规划设计费：项目立项后的总体规划设计、单体设计费、管线设计费、改造设计费、可行性研究费含支付社会中介服务机构的市场调研费,制图、晒图费,规划设计模型制作费,方案评审费;3 勘测丈量费：水文、地质、文物和地基勘察费,沉降观测费,日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、放线费、建筑面积丈量费等;4 “三通一平”费：接通红线外施工用临时给排水含地下排水管、沟开挖铺设费用、供电、道路含按规定应交的占道费、道路挖掘费等设施的设计、建造、装饰和进行场地平整发生的费用包括开工前垃圾清运费等;5 临时设施费：工地甲方临时办公室,临时场地占用费,临时借用空地租费,以及沿红线周围设置的临时围墙、围栏等设施的设计、建造、装饰等费用;临时设施内的资产,如空调、电视机,家具等不属于临时设施费;6 预算编、审费：支付给社会中介服务机构受聘为项目编制或审查预算而发生的费用;7 其他：包括挡光费、危房补偿鉴定费、危房补偿鉴定技术咨询费等基础设施配套建设费主要包括大市政、四源工程及小区建设的配套等;其中四源是指：自来水、煤气、供热和污水处理等当然如果在北方的项目,依据国家规定还会涉及采暖设施的费用;说白了,实际上是完善房屋可达使用包括安全状态,除形成房屋结构实体以外的一些主要是有形的开支项目大市政配套费及水电煤等的增容费虽无形但除外;主要包括：1、大市政配套费：按一定建筑总面积,以元/平方米向政府有关部门交纳的费用;2、上下水上水指自来水、饮用水系统,下水指雨污水及环卫工程、电、煤、、有线、防雷、智能化系统、园林景观绿化购置及种植、建筑小品、广场等、道路、围墙永久性围墙、门卫门楼、照明系统等,上述所及水电煤等含增容费及工程费;具体核算时要考虑和结合以下不同情况,灵活处理：1、基础设施配套工程,若由专业单位或公司配套施工单位配套到小区红线接口为止,红线内部铺设由开发商自选安排的情形;那么这部份基础设施费可分为红线内和红线外分别核算：接口处至各单体或门幢的铺设费用为红线内基础设施费；接口处至源头的引入点的费用为红线外基础设施费；结构单体内的水电上下水等铺设到各单体外墙或门幢的费用,应当在建安工程成本中归集;2、有的地方一般由专业单位或公司配套施工单位从规划设计、铺设施工、验收开通一杆子做到底,直接接到各单体或各幢的外墙的,决算过程中也一时难分清红线内外费用的界限,那么,核算时也不是硬要开发商必须分清楚的;当然开发商能按一定的合理、系统的方式进行分拆归类和核算,那是更令人满意的了;要注意啊,单体建筑内的管线铺设施工,不能去混在基础设施费里的,它应该是在“建筑安装工程费”内归集;附件一、建筑安装工程费用项目组成按费用构成要素划分建筑安装工程费按照费用构成要素划分：由人工费、材料包含工程设备,下同费、施工机具使用费、企业管理费、利润、规费和税金组成;其中人工费、材料费、施工机具使用费、企业管理费和利润包含在分部分项工程费、措施项目费、其他项目费中见附表;一人工费：是指按工资总额构成规定,支付给从事建筑安装工程施工的生产工人和附属生产单位工人的各项费用;内容包括：1.计时工资或计件工资：是指按计时工资标准和工作时间或对已做工作按计件单价支付给个人的劳动报酬;2.奖金：是指对超额劳动和增收节支支付给个人的劳动报酬;如节约奖、劳动竞赛奖等;3.津贴补贴：是指为了补偿职工特殊或额外的劳动消耗和因其他特殊原因支付给个人的津贴,以及为了保证职工工资水平不受物价影响支付给个人的物价补贴;如流动施工津贴、特殊地区施工津贴、高温寒作业临时津贴、高空津贴等;4.加班加点工资：是指按规定支付的在法定节假日工作的加班工资和在法定日工作时间外延时工作的加点工资;5.特殊情况下支付的工资：是指根据国家法律、法规和政策规定,因病、工伤、产假、计划生育假、婚丧假、事假、探亲假、定期休假、停工学习、执行国家或社会义务等原因按计时工资标准或计时工资标准的一定比例支付的工资;二材料费：是指施工过程中耗费的原材料、辅助材料、构配件、零件、半成品或成品、工程设备的费用;内容包括：1.材料原价：是指材料、工程设备的出厂价格或商家供应价格;2.运杂费：是指材料、工程设备自来源地运至工地仓库或指定堆放地点所发生的全部费用;3.运输损耗费：是指材料在运输装卸过程中不可避免的损耗;4.采购及保管费：是指为组织采购、供应和保管材料、工程设备的过程中所需要的各项费用;包括采购费、仓储费、工地保管费、仓储损耗;工程设备是指构成或计划构成永久工程一部分的机电设备、金属结构设备、仪器装置及其他类似的设备和装置;三施工机具使用费：是指施工作业所发生的施工机械、仪器仪表使用费或其租赁费;1.施工机械使用费：以施工机械台班耗用量乘以施工机械台班单价表示,施工机械台班单价应由下列七项费用组成：1折旧费：指施工机械在规定的使用年限内,陆续收回其原值的费用;2大修理费：指施工机械按规定的大修理间隔台班进行必要的大修理,以恢复其正常功能所需的费用;3经常修理费：指施工机械除大修理以外的各级保养和临时故障排除所需的费用;包括为保障机械正常运转所需替换设备与随机配备工具附具的摊销和维护费用,机械运转中日常保养所需润滑与擦拭的材料费用及机械停滞期间的维护和保养费用等;4安拆费及场外运费：安拆费指施工机械大型机械除外在现场进行安装与拆卸所需的人工、材料、机械和试运转费用以及机械辅助设施的折旧、搭设、拆除等费用；场外运费指施工机械整体或分体自停放地点运至施工现场或由一施工地点运至另一施工地点的运输、装卸、辅助材料及架线等费用;5人工费：指机上司机司炉和其他操作人员的人工费;6燃料动力费：指施工机械在运转作业中所消耗的各种燃料及水、电等;7税费：指施工机械按照国家规定应缴纳的车船使用税、保险费及年检费等;2.仪器仪表使用费：是指工程施工所需使用的仪器仪表的摊销及维修费用;四企业管理费：是指建筑安装企业组织施工生产和经营管理所需的费用;内容包括：1.管理人员工资:是指按规定支付给管理人员的计时工资、奖金、津贴补贴、加班加点工资及特殊情况下支付的工资等;2.办公费：是指企业管理办公用的文具、纸张、帐表、印刷、邮电、书报、办公软件、现场监控、会议、水电、烧水和集体取暖降温包括现场临时宿舍取暖降温等费用;3.差旅交通费：是指职工因公出差、调动工作的差旅费、住勤补助费,市内交通费和误餐补助费,职工探亲路费,劳动力招募费,职工退休、退职一次性路费,工伤人员就医路费,工地转移费以及管理部门使用的交通工具的油料、燃料等费用;4.固定资产使用费：是指管理和试验部门及附属生产单位使用的属于固定资产的房屋、设备、仪器等的折旧、大修、维修或租赁费;5.工具用具使用费：是指企业施工生产和管理使用的不属于固定资产的工具、器具、家具、交通工具和检验、试验、测绘、消防用具等的购置、维修和摊销费;6.劳动保险和职工福利费：是指由企业支付的职工退职金、按规定支付给离休干部的经费,集体福利费、夏季防暑降温、冬季取暖补贴、上下班交通补贴等;7.劳动保护费：是企业按规定发放的劳动保护用品的支出;如工作服、手套、防暑降温饮料以及在有碍身体健康的环境中施工的保健费用等;8.检验试验费：是指施工企业按照有关标准规定,对建筑以及材料、构件和建筑安装物进行一般鉴定、检查所发生的费用,包括自设试验室进行试验所耗用的材料等费用;不包括新结构、新材料的试验费,对构件做破坏性试验及其他特殊要求检验试验的费用和建设单位委托检测机构进行检测的费用,对此类检测发生的费用,由建设单位在工程建设其他费用中列支;但对施工企业提供的具有合格证明的材料进行检测不合格的,该检测费用由施工企业支付;9.工会经费：是指企业按工会法规定的全部职工工资总额比例计提的工会经费;10.职工教育经费：是指按职工工资总额的规定比例计提,企业为职工进行专业技术和职业技能培训,专业技术人员继续教育、职工职业技能鉴定、职业资格认定以及根据需要对职工进行各类文化教育所发生的费用;11.财产保险费：是指施工管理用财产、车辆等的保险费用;12.财务费：是指企业为施工生产筹集资金或提供预付款担保、履约担保、职工工资支付担保等所发生的各种费用;13.税金：是指企业按规定缴纳的房产税、车船使用税、土地使用税、印花税等;14.其他：包括技术转让费、技术开发费、投标费、业务招待费、绿化费、广告费、公证费、法律顾问费、审计费、咨询费、保险费等;五利润：是指施工企业完成所承包工程获得的盈利;六规费：是指按国家法律、法规规定,由省级政府和省级有关权力部门规定必须缴纳或计取的费用;包括：1.社会保险费1养老保险费：是指企业按照规定标准为职工缴纳的基本养老保险费;2失业保险费：是指企业按照规定标准为职工缴纳的失业保险费;3医疗保险费：是指企业按照规定标准为职工缴纳的基本医疗保险费;4生育保险费：是指企业按照规定标准为职工缴纳的生育保险费;5工伤保险费：是指企业按照规定标准为职工缴纳的工伤保险费;2.住房公积金：是指企业按规定标准为职工缴纳的住房公积金;3、工程排污费：是指按规定缴纳的施工现场工程排污费;其他应列而未列入的规费,按实际发生计取;（七）税金：是指国家税法规定的应计入建筑安装工程造价内的营业税、城市维护建设税、教育费附加以及地方教育附加;附件二、建筑安装工程费用项目组成按造价形成划分建筑安装工程费按照工程造价形成由分部分项工程费、措施项目费、其他项目费、规费、税金组成,分部分项工程费、措施项目费、其他项目费包含人工费、材料费、施工机具使用费、企业管理费和利润见附表;一分部分项工程费：是指各专业工程的分部分项工程应予列支的各项费用;1.专业工程：是指按现行国家计量规范划分的房屋建筑与装饰工程、仿古建筑工程、通用安装工程、市政工程、园林绿化工程、矿山工程、构筑物工程、城市轨道交通工程、爆破工程等各类工程;2.分部分项工程：指按现行国家计量规范对各专业工程划分的项目;如房屋建筑与装饰工程划分的土石方工程、地基处理与桩基工程、砌筑工程、钢筋及钢筋混凝土工程等;各类专业工程的分部分项工程划分见现行国家或行业计量规范;措施项目费：是指为完成建设工程施工,发生于该工程施工前和施工过程中的技术、生活、安全、环境保护等方面的费用;内容包括：1.安全文明施工费①环境保护费：是指施工现场为达到环保部门要求所需要的各项费用;②文明施工费：是指施工现场文明施工所需要的各项费用;③安全施工费：是指施工现场安全施工所需要的各项费用;④临时设施费：是指施工企业为进行建设工程施工所必须搭设的生活和生产用的临时建筑物、构筑物和其他临时设施费用;包括临时设施的搭设、维修、拆除、清理费或摊销费等;2．夜间施工增加费：是指因夜间施工所发生的夜班补助费、夜间施工降效、夜间施工照明设备摊销及照明用电等费用;3．二次搬运费：是指因施工场地条件限制而发生的材料、构配件、半成品等一次运输不能到达堆放地点,必须进行二次或多次搬运所发生的费用;4．冬雨季施工增加费：是指在冬季或雨季施工需增加的临时设施、防滑、排除雨雪,人工及施工机械效率降低等费用;5．已完工程及设备保护费：是指竣工验收前,对已完工程及设备采取的必要保护措施所发生的费用;6．工程定位复测费：是指工程施工过程中进行全部施工测量放线和复测工作的费用;7．特殊地区施工增加费：是指工程在沙漠或其边缘地区、高海拔、高寒、原始森林等特殊地区施工增加的费用;8．大型机械设备进出场及安拆费：是指机械整体或分体自停放场地运至施工现场或由一个施工地点运至另一个施工地点,所发生的机械进出场运输及转移费用及机械在施工现场进行安装、拆卸所需的人工费、材料费、机械费、试运转费和安装所需的辅助设施的费用;9．脚手架工程费：是指施工需要的各种脚手架搭、拆、运输费用以及脚手架购置费的摊销或租赁费用;措施项目及其包含的内容详见各类专业工程的现行国家或行业计量规范;三其他项目费1.暂列金额：是指建设单位在工程量清单中暂定并包括在工程合同价款中的一笔款项;用于施工合同签订时尚未确定或者不可预见的所需材料、工程设备、服务的采购,施工中可能发生的工程变更、合同约定调整因素出现时的工程价款调整以及发生的索赔、现场签证确认等的费用;2.计日工：是指在施工过程中,施工企业完成建设单位提出的施工图纸以外的零星项目或工作所需的费用;3.总承包服务费：是指总承包人为配合、协调建设单位进行的专业工程发包,对建设单位自行采购的材料、工程设备等进行保管以及施工现场管理、竣工资料汇总整理等服务所需的费用;4暂估价四规费：定义同附件1;五税金：定义同附件1;公共配套设施主要指住宅区内的市政公用设施和绿地等;公用设施包括道路、公交站场、环卫设施、停车场、各类公用管线自来水、电力、电信、燃气、热力、有线电视、雨水、污水等及相应的建筑物、构筑物如公园等;公共设施主要包括教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、行政管理和社区服务和绿地包括公园、小游园、组团绿地及其它块状、带状绿地等设施;产权及收益权不属于开发商;。
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营改增后房产税会计分录
营改增后房产税会计分录：借；税金及附加贷；应交税费借；应交税费贷；银行存款在税金及附加栏次。
营改增后房产税会计分录借；税金及附加贷；应交税费借；应交税费贷；银行存款在税金及附加栏次'应交税费'科目(一)本科目核算企业按照税法等规定计算应交纳的各种税费,包括增值税、消费税、营业税、所得税、资源税、土地增值税、城市维护建设税、房产税、土地使用税、车船使用税、教育费附加、矿产资源补偿费等.企业代扣代交的个人所得税等,也通过本科目核算.(二)本科目可按应
交的税费项目进行明细核算.应交增值税还应分别'进项税额'、'销项税额'、'出口退税'、'进项税额转出'、'已交税金'等设置专栏.(三)应交增值税的主要账务处理. 1.企业采购物资等,按应计入采购成本的金额,借记'材料采购'、'在途物资'或'原材料'、'库存商品'等科目,按可抵扣的增值税额,借记本科目(应交增值税--进项税额),按应付或实际支付的金额,贷记'应付账款'、'应付票据'、'银行存款'等科目.购入物资发生退货做相反的会计分录. 2.销售物资或提供应税劳务,按营
业收入和应收取的增值税额,借记'应收账款'、'应收票据'、'
银行存款'等科目,按专用发票上注明的增值税额,贷记本科目(应交增值税--销项税额),按确认的营业收入,贷记'主营业务
收入'、'其他业务收入'等科目.发生销售退回做相反的会计分录. 3.出口产品按规定退税的,借记'其他应收款'科目,贷记本科目(应交增值税--出口退税). 4.交纳的增值税,借记本科目(应交增值税--已交税金),贷记'银行存款'科目.企业(小规模纳税人)以及购入材料不能抵扣增值税的,发生的增值税计入材料成本,借记'材料采购'、'在途物资'等科目,贷记本科目.。