土地分等定级

土地估价实务基础精讲班第45讲讲义

城镇土地分等

土地分等

考试大纲：

土地分等

(一)考试目的

测试应考人员对城镇土地和农用地分等知识与技能的掌握程度。

(二)考试范围

1．城镇土地分等

(1)城镇土地分等的概念和原理

(2)城镇土地分等的因素因子体系

(3)城镇土地分等的技术路线和程序

(4)城镇土地分等的因素因子分值计算方法

(5)城镇土地分等的因素因子权重确定方法

(6)城镇土地等别划分方法

2．农用地分等

(1)基本概念：农用地、农用地分等定级、标准耕作制度、农用地自然等别、农用地利用等别、农用地等别、基准作物、指定作物、光温生产潜力、气候生产潜力、标准样地等。

(2)农用地分等的原则

(3)农用地分等的方法

(4)农用地分等的程序

(5)农用地分等单元划分原则与方法

(6)土地利用系数计算方法

(7)土地经济系数计算方法

(三)考试基本要求

掌握：基本概念，城镇土地和农用地分等的方法，不同城镇土地和农用地土地等别影响因素；熟悉：土地等级价的关系，城镇土地和农用地分等程序，城镇土地和农用地分等因素选择，权重确定与量化方法；

了解：农用地自然质量等指数计算，土地利用系数，土地经济系数，农用地标准耕作制度。[内容详解]

城镇土地分等

(一)城镇土地分等的概念和原理

1．城镇土地分等的概念

城镇土地分等是通过对影响城镇土地质量的经济、社会、自然等各项因素的综合分析，揭示城镇之间土地质量的地域差异，运用定量和定性相结合的方法对城镇进行分类排队，评定城镇土地等。2，城镇土地分等的原理

城镇土地分等反映城镇之间土地质量的地域差异。

在一定区域内评定城镇土地质量的优劣，一般将城镇作为一个点来看待，区域中的若干个城镇，变成了若干个点。这些区域中的城镇，受到具体的地理位置、交通条件、周围经济条件和自然条件的影响，加之人们改造土地、投入资本不同，所以在区域中发挥的作用和所处的地位有很大的差异。这种差异通过土地表现为生产和生活上收益的差异，带来城镇之间的整体的级差收益。

(二)城镇土地分等的因素因子体系

(二)城镇土地分等的因素因子体系

1．城镇土地分等的因素因子体系

城镇土地分等因素是指对城镇土地等有重大影响，并能体现城镇间土地区位差异的经济、社会、自然条件，一般分成因素、因子两个层次。

(1)城镇土地等的主要因素有：

a．城镇区位因素；

b．城镇集聚规模因素；

c．城镇基础设施因素；

d．城镇用地投入产出水平因素；

e．区域经济发展水平因素；

f．区域综合服务能力因素；

g．区域土地供应潜力因素。

上述因素中，城镇用地投入产出水平因素、区域土地供应潜力因素作为备选因素。在开展城镇土地分等时，根据具体情况选用。

(2)影响城镇土地等的主要因素相应涉及的因子有：

a．城镇区位因素有：交通区位、城镇对外辐射能力；

b．城镇集聚规模因素有：城镇人口规模、城镇人口密度、城镇非农产业规模、城镇工业经济规模；

c．城镇基础设施因素有：道路状况、供水状况、供气状况、排水状况；

d．城镇用地投入产出水平因素有：城镇非农产业产出效果、城镇商业活动强度、城镇建设固定资产投资强度、城镇劳动力投入强度；

e．区域经济发展水平因素有：国内生产总值、财政状况、固定资产投资状况、商业活动、外贸活动；

l．区域综合服务能力因素有：科技水平、金融状况、邮电服务能力；

g．区域土地供应潜力因素有：区域农业人口人均耕地、区域人口密度。

详见下页“城镇土地分等因素、因子体系结构图”。

2．城镇土地分等的因素因子选择原则

2．城镇土地分等的因素因子选择原则

(1)城镇土地分等因素因子的指标值变化对城镇土地质量有显著影响，且能直接客观地反映所评价区域的城镇土地等的高低；

(2)城镇土地分等因素因子的指标值有较大的变化范围；

(3)选择的因素因子对不同性质城镇的影响有较大的差异，其指标能够反映不同性质城镇之间的土地等差异；

(4)城镇土地分等因素因子的指标反映当前的土地利用发展趋势，并对城镇未来土地等产生影响；

(5)城镇土地分等因素因子的指标易通过统计资料获取或易量化处理。

(三)城镇土地分等的技术路线和程序

1．城镇土地分等的工作内容包括：

(1)城镇土地分等准备工作及外业调查；

(2)城镇土地分等因素选取、资料整理及定量化；

(3)城镇分值计算及土地等初步划分；

(4)验证、调整分等初步结果，评定城镇土地等；

(5)编制城镇土地分等成果；

(6)城镇土地分等成果验收；

(7)成果应用和更新。

2．城镇土地分等的技术程序如下：

(1)建立影响城镇间土地等的因素因子体系；

(2)确定各因素因子的相应权重；

(3)分析因素因子的影响方式，建立评价标准；

(4)对各城镇因素因子的评价指标值进行标准化处理，加权计算各城镇总分值，并初步划分城镇土地等；

(5)验证分等初步结果，制定分等基本方案，开展意见征求，对城镇土地等进行调整并定案；

(6)编制城镇土地分等成果图件、报告和基础资料汇编。

土地估价实务基础精讲班第46讲讲义

(四)城镇土地分等的因素因子分值计算方法

(四)城镇土地分等的因素因子分值计算方法

1．因子分值计算基本原则

(1)在城镇土地分等因素资料整理的基础上，采用位序标准化和极值标准化的方法，分别计算分等对象的因子分值，因子分值应在0～100之间。因子分值越大，表示分等对象受相应因子的影响效果越佳。

(2)分等对象的因子评价指标与其土地质量之间存在正相关和负相关关系。

与土地质量呈正相关关系的因子有：

a．城镇区位因素中的交通区位、城镇对外辐射能力；

b．城镇集聚规模因素中的城镇人口规模、城镇人口密度、城镇非农产业规模、城镇工业经济规模；

c．城镇基础设施因素中的道路状况、供水状况、供气状况、排水状况；

d．城镇用地投入产出水平因素中的城镇非农产业产出效果、城镇商业活动强度、城镇建设固定资产投资强度、城镇劳动力投入强度；

e．区域经济发展水平因素中的国内生产总值、财政状况、固定资产投资状况、商业活动、外贸活动；

l．区域综合服务能力因素中的金融状况、邮电服务能力、科技水平；

g．区域土地供应潜力因素中的区域人口密度。

与土地质量呈负相关关系的因子有：区域土地供应潜力因素中的区域农业人口人均耕地。

2．土地分等因素因子分值计算的标准化公式

2．土地分等因素因子分值计算的标准化公式

(1)位序标准化

位序标准化公式为，Y ij＝100X ij／n