土地分等定级
第五节土地分等定级
城镇以外的独立工矿区、开发区、旅游区等用地可一同评定
城镇建成区和近郊区范围内的土地
2、方法：
综合定级：
对影响土地质量的因素综合分析，按综合评价值的差异划
分土地级别
分类定级：
对影响城镇某类型用地质量的因素分析，按分类评价值的 差异划分土地级别（一般：商业用地定级、住宅用地定级、工 业用地定级）
2、农用地分等的方法：
（1）因素法： （2）样地法：
3、农用地分等的程序：
工作准备
N
外业补充调查 确定标准耕作制度 划分指标区 确定分等因素
划分分等单元
选择自然质量分
因素法
计算方法 计算农用地自然质量分 计算自然质量等指数
样地法
计算土地利用系数和土地经济系数 计算农用地利用等指数和等指数
权重越大，代表该因素对城镇土地质量影响程度越大。 某一因素权重值应小于1、大于0。 所有定级因素权重值之和应为1。
2、确定方法： （1）特尔斐测定法：注意：专家人数10－40，轮数3－4
（2）因素成对比较法：
（3）层次分析法
（三）因素分值计算
1、功能分、作用分、分值、总分的区别： 功能分:根据规模指数计算而来的作用能力得分 因素分值：某一单元受某一因素的影响程度 作用半径：因素的最大影响距离 总分：某一单元受所有因素的影响程度的加权和 2、原则： 0-100之间 分值和指标优劣正相关 显著性区间：超过不起作用 模型化
（四）、单元划分及取样 1、单元：土地定级的基本单位 2、单元划分原则：内部接近性相似 3、单元大小（5-25公顷，计算机应小于0.25公顷） 4、单元划分方法：
主导因素判定法、叠置法、网格法、均质地域法
土地分等定级.
一、土地分等定级的概念和作用
（二）土地分等定级的作用 1、为土地资产的量度提供了核心科学依据 2、土地登记、土地统计的完善和健全 3、为土地资源利用管理服务
二、土地分等定级的类型
（一）按涉及对象的性质分类 1、城镇土地分等定级 以城镇土地作为评定对象， 是对城镇土地质量的鉴定和评价。
方法类 型
表6-1 土地定级方法比较
方法
优点
不足
多因素 综合评
定法
依据一定的目的和原则，以定级单元 为样本，选择对定级单元发生作用的 因素因子作为评价指标，并通过适宜 的模式予以量化、计算和归并，从而 划分土地级别
定性与定量相结 合，避免人为主 观随意性，保证 土地级别统一性 和科学性
土地的级差收益 不能被直接反映
对 外 交 通 便 利
生 活 设 施 完 善
度
度度
公
环
自
用 设 施 完 备
境绿 质地 量覆 优盖 劣率
然 条 件 优 劣
人 口 密 度
城 镇 规 划
度
度
度
供 水 设 施
排 水 设 施
供 暖 设 施
供 气 设 施
供 电 设 施
文 化 教 育 设 施
医 疗 卫 生 设 施
文 娱 体 育 设 施
公 园 绿 地
人口 密度
选择性
必选
至少必选一 种
备选
必选
备选 备 选
重要性 顺序
1
权重值 范围
0.2—0.4
2或3 0.2—0.3
3或2
4或5 5或4
0.15—0.25
0.1 — 0.2
土地分等定级实验报告(3篇)
第1篇一、实验目的本次实验旨在通过实地调查和数据分析，探讨土地分等定级的理论和方法，验证其在实际土地资源管理中的应用效果。
通过本次实验，期望达到以下目标：1. 理解土地分等定级的概念、原则和方法；2. 掌握土地分等定级的技术流程；3. 分析土地分等定级在土地资源管理中的作用；4. 评估土地分等定级的效果和可行性。
二、实验背景随着我国经济的快速发展，土地资源已成为制约我国社会经济发展的重要因素。
为了更好地管理土地资源，提高土地利用效率，实现土地资源的可持续利用，土地分等定级作为一种科学、合理、公正的土地资源管理手段，越来越受到重视。
三、实验内容1. 实验区域选择本次实验区域为我国某市某县，该县地处我国东部地区，地势平坦，气候适宜，农业发展较为发达。
实验区域总面积为100平方公里。
2. 实验方法（1）实地调查：组织实验团队对实验区域进行实地调查，收集土地利用现状、土地质量、土地权利、社会经济等数据。
（2）数据处理：对收集到的数据进行整理、分类、统计，建立土地分等定级数据库。
（3）模型构建：根据实验区域实际情况，选择合适的土地分等定级模型，如层次分析法、模糊综合评价法等。
（4）土地分等定级：运用所构建的模型，对实验区域内的土地进行分等定级。
（5）效果评估：对比实验前后土地利用情况，评估土地分等定级的效果。
3. 实验步骤（1）制定实验方案：明确实验目的、内容、方法、时间、人员等。
（2）实地调查：组织实验团队对实验区域进行实地调查，包括土地利用现状、土地质量、土地权利、社会经济等数据的收集。
（3）数据处理：对收集到的数据进行整理、分类、统计，建立土地分等定级数据库。
（4）模型构建：根据实验区域实际情况，选择合适的土地分等定级模型，如层次分析法、模糊综合评价法等。
（5）土地分等定级：运用所构建的模型，对实验区域内的土地进行分等定级。
（6）效果评估：对比实验前后土地利用情况，评估土地分等定级的效果。
四、实验结果与分析1. 土地分等定级结果根据实验区域实际情况，采用层次分析法进行土地分等定级。
土地分等定级的名词解释
土地分等定级的名词解释土地分等定级是指根据土地质量、特性和用途等因素，将土地进行分类和评定的一项工作。
它是土地管理和规划的重要基础，对于合理利用土地资源、推动农业现代化和城市化进程具有重要意义。
1. 背景介绍土地是人类生存和发展的重要资源，而土地的质量和特性存在差异，不同等级的土地适合不同的用途。
因此，为了促进土地资源的合理利用和保护，对土地进行分等定级是必要的。
2. 分等定级的目的和意义分等定级的目的是为了科学规划土地利用、提高土地利用效率，并实现可持续发展。
通过对土地进行分类和评定，可以明确土地的资源优势和限制条件，为农业生产、城市建设和生态保护等提供科学依据。
此外，分等定级还可以促进土地资源的合理配置和利益的公平分配。
3. 分等定级的方法和指标分等定级所采用的方法和指标因地而异，通常包括土壤类型、土地利用现状、土地适宜性评价等。
其中，土壤类型是区分土地质量的重要指标，不同的土壤类型适合不同的作物种植和农业生产方式。
土地利用现状则可以反映土地的开发利用程度和环境状况，为后续土地利用规划提供依据。
土地适宜性评价则是综合考虑土壤、气候、水文等因素，评价土地的适宜用途。
4. 分等定级的具体操作步骤（1）数据收集与整理：收集土地相关数据并进行整理，包括土地利用现状、土壤类型和土地资源状况等。
（2）指标选择与权重确定：根据具体情况选择评价指标，并确定各指标的权重，以准确反映土地的质量和特性。
（3）分等定级与分类标准制定：根据指标权重和数据分析结果，对土地进行分等定级，并制定相应的分类标准，将土地划分为不同的等级。
（4）结果分析与应用：对分等定级结果进行分析和评估，为土地利用和规划提供科学依据，并指导土地资源的合理利用和保护。
5. 分等定级的实践案例分等定级在不同地区和不同领域都有广泛的应用。
例如，在农业领域，分等定级可以为不同作物的种植提供科学依据，提高农田利用效率。
在城市规划方面，分等定级可以为城市扩展和土地开发提供指导，合理布局城市功能区。
土地分等定级
修正法定级指数计算
确定修正模型： 比选修正因素——区位条件、耕作便利程 比选修正因素——区位条件、耕作便利程 度 参选修正因素——地形、土壤、水利、土 参选修正因素——地形、土壤、水利、土 地利用状况等
因素法定级指数计算
定级因子选择
样地法定级指数计算
地块特征属性的确定——农用地的自然属 地块特征属性的确定——农用地的自然属 性和经济属性
2、按涉及对象的整体性或局部性分类—— 、按涉及对象的整体性或局部性分类—— 土地分等（某一区域全部城镇或农业用地 为对象评定用地整体质量的等次）和土地 定级（对某一城镇或农用土地内部各局部 范围土地质量的评定）。
城镇土地等——反映城镇之间土地的地域 城镇土地等——反映城镇之间土地的地域 差异，将各个城镇看成一个整体，揭示城 镇土地在特定自然、社会、经济背景下表 现出的整体特点和在各个城镇间的排序。 城镇土地级——城镇内部土地的区位条件 城镇土地级——城镇内部土地的区位条件 和利用效益的差异。各具体地块收益差异、 级别高低和在城镇内的排序。
土地分等定级
土地分等定级概念
在特定目的下, 在特定目的下,对土地的自然和经济属性进 行综合鉴定, 行综合鉴定,并使鉴定结果等级化的过程。 根据土地评价的目的、用途、方法不同， 可分为土地适宜性评价、土地经济评价和 土地分等定级等。
土地分等定级的作用
从土地质量角度为土地资产的量度提供意 见（土地资产总量、土地出让、转让、出 租、抵押、土地兼并、流转和房地产交易 中土地资产量的估算，土地税、费的征收 和征地补偿费计算） 为土地登记服务 土地资产管理
繁华程度作用分值计算
1、商服中心级别确定：商服中心级别的指标 值（销售总额、总利润、单位面积销售额、 占地面积、营业面积、中心职能种类、商店 总数、职工人数等）——单项规模指数、综 总数、职工人数等）——单项规模指数、综 合规模指数、商服中心影响半径。 2、交通条件作用分值：道路通达度、公交便 捷度、路网密度、对外交通便利度
土地分等定级
城镇土地分等的因素指标体系： 因素 选择 要求
必选
因子
评价指标
选择 要求
必选 备选 必选 备选
指标解释
城镇 区位
交通区位 城镇对外辐 射能力
城镇交通条件指数 城镇对外辐射能力 指数 城镇人口规模 城镇人口密度
反映城镇对外交通 便捷程度 城镇货运总量和客 运总量 城镇常住人口（ 城镇常住人口（万 人） 城镇人口除以城镇 建成区面积（ 建成区面积（人/平 平 方米） 方米） 反映城镇非农产业 规模状况 反映城镇工业经济 规模
城镇土地分等的技术程序 建立影响城镇间土地等的因子体系； ①建立影响城镇间土地等的因子体系； 确定各因素因子的相应权重； ②确定各因素因子的相应权重； 分析因素因子的影响方式、建立评价标准； ③分析因素因子的影响方式、建立评价标准； 对各城镇因素因子的评价指标值进行标准化处理， ④对各城镇因素因子的评价指标值进行标准化处理，加 权计算各城镇总分值，并初步划分城镇土地等； 权计算各城镇总分值，并初步划分城镇土地等； 验证分等初步结果，制定分等基本方案，征求意见， ⑤验证分等初步结果，制定分等基本方案，征求意见， 对城镇土地等进行调整并定案； 对城镇土地等进行调整并定案； 编制城镇土地分等成果图件、 ⑥编制城镇土地分等成果图件、报告和基础资料汇编
（3）等级体系 ） 土地分等定级采用“ 土地分等定级采用 “ 等 ” 和 “ 级 ” 两个层次的划分体 系 在城镇土地分等定级中： ① 在城镇土地分等定级中： 土地等反映全国城镇之间土地地域差异， 土地等反映全国城镇之间土地地域差异 ， 土地等的顺 序在全国范围内统一排列。 序在全国范围内统一排列。 土地级： 土地级 ： 反映城镇内部土地的区经济条件和利用效益 的差异，其级的顺序在各城镇内部统一排列。 的差异，其级的顺序在各城镇内部统一排列。
土地分等定级复习重点
一、城镇土地分等定级的任务与目的分等是通过对影响城镇土地利用效益的经济、社会、自然等各项因素的综合分析，揭示城镇之间土地利用效益的地域差异，运用定量和定性相结合的方法对城镇进行分类排队，评定城镇土地等。
定级是根据城镇土地的经济、自然两方面属性及其在社会经济活动中的地位、作用，对城镇土地使用价值进行综合分析，揭示城镇内部土地利用效益的地域差异，评定城镇土地级。
目的是为全面掌握城镇土地质量及利用状况，科学管理和合理利用城镇土地，提高土地使用效率，为国家和各级政府制定各项土地政策和调控措施、为土地估价、征收土地税费和制订城镇土地利用规划、计划、发挥级差地租的经济杠杆作用提供科学依据。
等反映城镇之间土地利用效益的地域差异。
等分层次进行。
对象：城市市区、建制镇镇区的土地。
级反映城镇内部土地的区位条件和利用效益的差异。
级：综合定级、分类定级。
对象：土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围内的所有土地。
综合定级指对影响城镇土地质量的各种经济、社会、自然因素进行综合分析，按差异划分土地级。
分类定级指分别对影响城镇某类型用地质量的各种经济、社会、自然因素进行分析，按差异划分各类型用地的级别；分类定级一般有商业用地定级、住宅用地定级、工业用地定级等。
非农业人口五十万以上：综合+分类。
其他：综合、必要时进行分类。
三、城镇土地分等定级原则1 综合分析原则2 主导因素原则3 地域分异原则4 土地收益差异原则5 定量与定性分析结合原则四、城镇土地分等定级的技术方法1、城镇土地分等定级的技术途径以多因素综合评价为主，以市场资料分析法进行检验。
2、影响城镇土地等和级的因素（因子）选择宜在因素（因子）体系基础上，通过特尔菲法进行选定。
体系可通过主成分分析等方法进行筛选。
3、影响城镇土地等和级的因素（因子）权重值应采用特尔菲测定法、层次分析法、因素成对比较法中的一种或多种进行。
4、标准化处理：位序标准化或极值标准化。
作用分计算：相对值法和距离递减法）（0～100分）作用分越高条件越好。
6第六章土地分等定级
3.定级因素权重的确定
（1）城镇土地定级因素权重确定原则 因素权重是反映某一因素对土地质量或土地级别影响程度的一种相对性指
标。权重值是因素之间相互比较而得到的一种重要性顺序排列，因素影响 大，权重值高；因素影响小，权重值低；因素对土地质量的影响程度与因 素权重成正比。权重确定原则为： ①各因素重要性顺序和权重值范围：根据用地类型可分别参照表6-3、6-4、 6-5和表6-6来选用。无特殊需要，不得随意打乱表中前两位因素原有的重要 性顺序。 ②定级因素对不同类型用地的影响程度不同，各分类定级应选定相应的因 素权重。 ③各因素的权重应具有可比性，每个因素权重值必须在0-1或0-100之间变化 ，并且各因素的权重值之和等于1或者等于100。
2.许昌市城区概况
许昌市城区是全市的政治、经济、文化活动中心，由 中部商业区，西北部工业区和东南部行政住宅区组成。 市区内市政基础设施和公共服务设施基本配套，是具有 一定规模的市域中心城市。
随着经济和社会的发展，近年来城市建设有长足的进步 ，在原规划30平方公里的基础上，又向东扩展约20平方 公里。目前，市东城区建设初具规模，新区近20平方公 里城市框架已经基本形成。市经济技术开发区建设取得 新进展，建成区面积达到8平方公里。
供 电 设 施
文 化 教 育 设 施
医 疗 卫 生 设 施
文 娱 体 育 设 施
公 园 绿 地
大 气 污 染
水 污 染
噪 声 污 染
地 形 坡 度
地 基 承 载 力
因
用子 地层
潜 力
因素选择方法
（1）按《城镇土地分等定级规程》提供的 下列各表分别选择不同用地的定级因素（ 或根据资料的可能，适当增减）：
土地分等定级的原则
土地分等定级的原则主要包括以下几点：综合分析原则：应对影响城镇土地质量的各种经济、社会、自然因素进行综合分析，按综合差异划分土地等和级。
主导因素原则：城镇土地分等定级应重点分析对土地等和级具有重要作用的因素，突出主要因素的影响。
地域分异原则：城镇土地分等结果要符合城镇本身的经济特征，充分考虑城镇的宏观地理位置，与区域经济发展水平保持相对一致；城镇土地定级应掌握土地区位条件和土地特性的分布与组合规律，分析由于区位条件不同形成的土地质量差异，将类似地域归为统一土地级。
土地收益差异原则：城镇土地等和级的划分应符合区域和城镇内部的土地收益分布规律。
定性分析与定量分析相结合原则：在土地分等定级中，应将定性分析与定量分析相结合，以定量分析为主。
通过定性分析，可以确定土地分等定级的因素和权重；通过定量分析，可以确定各因素的具体指标和数值，从而得出土地分等定级的最终结果。
动态调整原则：土地分等定级是一个动态的过程，应随着经济和社会的发展进行适时调整。
在调整中，应以最新的数据和资料为基础，对土地分等定级结果进行修正和完善。
可操作性原则：在确定土地分等定级的原则和方法时，应充分考虑其实施的可操作性。
所采用的方法和指标应易于获取和测量，同时应考虑到不同地区的特点和差异，以便于实施和应用。
以上原则在土地分等定级中相互补充、相互制约，共同构成了土地
分等定级的基本框架。
在实际应用中，应根据具体情况选择适当的原则和方法，制定合理的分等定级方案，以确保结果的准确性和实用性。
土地分等定级复习重点
一、城镇土地分等定级的任务与目的分等是通过对影响城镇土地利用效益的经济、社会、自然等各项因素的综合分析，揭示城镇之间土地利用效益的地域差异，运用定量和定性相结合的方法对城镇进行分类排队，评定城镇土地等。
定级是根据城镇土地的经济、自然两方面属性及其在社会经济活动中的地位、作用，对城镇土地使用价值进行综合分析，揭示城镇内部土地利用效益的地域差异，评定城镇土地级。
目的是为全面掌握城镇土地质量及利用状况，科学管理和合理利用城镇土地，提高土地使用效率，为国家和各级政府制定各项土地政策和调控措施、为土地估价、征收土地税费和制订城镇土地利用规划、计划、发挥级差地租的经济杠杆作用提供科学依据。
等反映城镇之间土地利用效益的地域差异。
等分层次进行。
对象：城市市区、建制镇镇区的土地。
级反映城镇内部土地的区位条件和利用效益的差异。
级：综合定级、分类定级。
对象：土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围内的所有土地。
综合定级指对影响城镇土地质量的各种经济、社会、自然因素进行综合分析，按差异划分土地级。
分类定级指分别对影响城镇某类型用地质量的各种经济、社会、自然因素进行分析，按差异划分各类型用地的级别；分类定级一般有商业用地定级、住宅用地定级、工业用地定级等。
非农业人口五十万以上：综合+分类。
其他：综合、必要时进行分类。
三、城镇土地分等定级原则1 综合分析原则2 主导因素原则3 地域分异原则4 土地收益差异原则5 定量与定性分析结合原则四、城镇土地分等定级的技术方法1、城镇土地分等定级的技术途径以多因素综合评价为主，以市场资料分析法进行检验。
2、影响城镇土地等和级的因素（因子）选择宜在因素（因子）体系基础上，通过特尔菲法进行选定。
体系可通过主成分分析等方法进行筛选。
3、影响城镇土地等和级的因素（因子）权重值应采用特尔菲测定法、层次分析法、因素成对比较法中的一种或多种进行。
4、标准化处理：位序标准化或极值标准化。
作用分计算：相对值法和距离递减法）（0～100分）作用分越高条件越好。
土地分等定级的方法
土地分等定级的方法
土地分等定级的方法主要涉及对土地经济和自然属性的综合评定，以及土地在社会经济中的地位和作用的分析。
土地分等定级的目的是为了合理评估和使用土地资源，确保土地的科学管理和有效利用。
以下是土地分等定级的一些方法：
1. 综合评价法：这是一种常用的方法，它通过分析影响土地质量的经济、社会、自然等因素，采用定量和定性相结合的方法对城镇土地进行分类排队，评定城镇土地等级。
2. 土地潜力评价法：这种方法主要用于农用地，它综合运用土地潜力评价、土地质量评价、土地利用评价、土地经济评价的理论和方法，设计了包括光温生产潜力、理论产量、最高产量、产量比系数等多个指标来划分农用土地等级。
3. 基准地价法：这种方法主要用于城镇土地，根据土地的自然和经济属性，确定各类不同性质用地的出让基准地价。
每个地方政府为了更好的确定土地的出让基准地价，将要出让的地块根据自然和经济属性做了一个划分。
4. 自然资源分等定级通则：这是国家出台的标准，旨在建立自然资源资产评价评估体系，促进自然资源管理向数量、质量与生态管护并重转变的基础性工作。
它提供了实施自然资源分等定级估价的规范和依据。
5. 土地收益差异原则：这种方法考虑了土地使用价值，以及与设施规模和相对距离相关的因素，如公交站点流量等，来评定土地级别。
总的来说，土地分等定级是一个复杂的过程，需要综合考虑多种因素，并且随着城市经济的发展和综合指标的变化而不断调整。
这些方法为土地的合理利用和管理提供了科学依据。
土地分等定级第六章
CADASTRAL MANAGEMENT
3.定级因素权重的确定
（1）城镇土地定级因素权重确定原则
因素权重是反映某一因素对土地质量或土地级别影响程度的一种相对 性指标。权重值是因素之间相互比较而得到的一种重要性顺序排列， 因素影响大，权重值高；因素影响小，权重值低；因素对土地质量的 影响程度与因素权重成正比。权重确定原则为： ①各因素重要性顺序和权重值范围：根据用地类型可分别参照表6-3、 6-4、6-5和表6-6来选用。无特殊需要，不得随意打乱表中前两位因素原 有的重要性顺序。
CADASTRAL MANAGEMENT
（二）定级单元划分
土地定级单元是评定土地级别的基本空间单 位，是内部特性和区位条件相对均一的地块。 土地定级单元划分方法主要有主要因素分值 重叠法、主要因素判定法、网格法和均质地 域法，各种方法都有各自的适用条件和特点。 目前而言，随着信息技术的发展，土地定级 工作多借助于基于GIS技术开发的城镇土地定 级信息系统来完成，在该系统中，网格法的 应用较为广泛。下面简单介绍各种单元划分 方法。
CADASTRAL MANAGEMENT
（二）区位理论
土地区位既是影响地租、地价最重要的因素， 实际上它也是划分土地级别的重要因素。
由于土地区位条件的差异而对土地的社会经 济效果产生不同的影响，导致了级差地租的 形成。
可以根据土地区位条件造成的区位空间差异， 划分出土地质量等级。
CADASTRAL MANAGEMENT
（二）土地分等定级的基本情况
1982年我国实行城镇土地使用制度改革，土地使用从无偿、无 期限、无流动转变为土地有偿、有期限使用，土地使用权可以
土地分等定级
⼟地分等定级第⼀节⼟地分等定级⼟地分等定级是在特定的⽬的下，对⼟地的经济和⾃然两⽅⾯的属性及其在社会活动中的地位、作⽤进⾏综合鉴定，并使鉴定结果等级化的过程。
⼟地分等定级包括“分等”和“定级”两个层次。
“分等”通常在全国范围内进⾏；“定级”通常以市、县为单位进⾏。
⼀、城镇⼟地分等（⼀）城镇⼟地分等的任务和⽬的1.城镇⼟地分等的任务城镇⼟地分等是通过多影响城镇⼟地质量的经济、社会、⾃然等各项因素的综合分析，提⽰城镇之间⼟地质量的地域差异，运⽤定量和定性相结合的⽅法对城镇进⾏分类排队，评定城镇⼟地等。
城镇⼟地分等反映了城镇之间⼟地质量的地域差异。
2.城镇⼟地分等的⽬的城镇⼟地分等的⽬的是为全⾯掌握城镇⼟地质量及利⽤现状，科学管理和合理利⽤城镇⼟地，提⾼⼟地利⽤率，为国家和各级政府制定各项⼟地政策和调控措施，为⼟地评估、⼟地税收征收和城镇⼟地利⽤规划、计划的制定提⾼科学依据。
（⼆）城镇⼟地分等原则城镇⼟地分等与定级应当坚持以下原则：1.综合分析原则城镇⼟地分等定级应对影响城镇⼟地质量的各种经济、社会、⾃然等各项因素的综合分析，按照综合差异划分⼟地的等和级。
2.主导因素原则城镇⼟地分等定级应重点分析对⼟地等和级具有重要作⽤的因素，突出主导因素的影响。
3.地域分异原则城镇⼟地分等结果要符合城镇本⾝的经济特征，充分考虑城镇的宏观地理位置，与区域经济发展⽔平保持相对⼀致。
城镇⼟地定级应掌握⼟地区位条件和⼟地特性的分布与组合规律，分析由于区位条件不同形成的⼟地质量差异，将类似地域划归为同⼀⼟地级。
4.⼟地收益差异原则城镇⼟地等、级的划分应符合区域和城镇内部的⼟地收益分布规律。
5.定量与定性分析结合原则城镇⼟地分等定级应尽量把定性的、经验性的分析进⾏量化。
在确定⼟地等和级的初步⽅案时以定量分析为主，城镇⼟地等、级的调整和最终定案宜依靠定性分析。
（三）城镇⼟地分等的⼯作内容城镇⼟地分等的⼯作内容包括：（1）城镇⼟地分等准备⼯作及外业调查；（2）城镇⼟地分等因素选择，资料整理与定量化；（3）城镇分值计算及⼟地等级初步划分；（4）验证、调整分等的初步结果，评定城镇⼟地等；（5）编制城镇⼟地分等成果；（6）城镇⼟地分等成果验收；（7）城镇⼟地分等成果应⽤与更新。
实验四土地分等定级
实验四土地分等定级一实验的目的和意义土地分等定级是对土地质量进行评价的过程，是地籍管理的主要工作内容之一。
其基本任务是：分析相关自然、经济因素对土地利用的影响规律，按照特定方法将各类因素对土地质量的影响进行量化，评定土地质量等级、揭示土地质量的空间分布规律。
等级划分的结果为土地利用管理提供了重要的土地质量信息。
土地分等定级涉及相关技术内容较多，本实验针对商服繁华影响度作用分值计算的关键技术内容设置的典型实验，这对学生具体理解土地分等定级中各个环节的技术要求具有十分重要意义。
二实验的基本要求1、熟悉土地分等定级的基本内容和程序。
2、熟悉商服中心、商服繁华影响度的概念，掌握商服中心级别的划分、定级单元商服繁华影响度的计算方法以及商服繁华影响度作用分值图的绘制。
三实验的内容1、计算商服中心的商服繁华影响作用分值，编绘商服繁华影响度作用分值图。
四实验所需资料土地分等定级的基础图件。
开展本实验需要ARCGIS、EXCEL软件支持。
五实验的步骤（一）商服繁华影响度作用分值的计算图1 ×县城区商服中心分布图第一步，计算各级商服中心的单项规模指数×市为开展城镇土地定级估价工作，对城区的商服中心进行了调查，选择了三个有代表性商服中心，其中调查指标设计了四个，即销售总额、利税总额、营业面积、商店总数，此外对各商服中主心的服务半径作了调查，调查结果如下表所示。
表1 商服中心指标统计表中心编号名称 营业总额 （万元） 利税总额 （万元） 营业面积 （平方米） 商店总数 服务半径 （米） 1 五彩城 4064 1580 34433 403 2800 2 商城市场 1530 470 18500 318 1000 3白云市场8202759000215500将各项指标进行标准化，计算单项规模指数（可编制商服中心单项规模指数计算表，样式如表2所示），公式如下：max/100B B M i i =式中：iM 为标准化指标值；iB 为某指标值；maxB 为某指标最大值。
土地分等定级
1. 3 土地定级对象及工作单位土地定级的对象是城镇建成区和近郊区范围内的所有土地。土地定级工作以城镇整体为单位进行。城镇附近的独立工矿等用地也可一起进行评定。
1. 4 土地定级原则
1. 4. 1 综合分析原则土地定级应对各种经济、社会、自然因素进行综合分析，按差异划分土地级。土地级既要反映土地在经济效益上的差异，也要反映经济、社会、生态等综合效益的差异；
1. 5 土地定级工作内容
a.准备工作及外业调查；
b.定级因素资料整理及定量化；
c.单元分值计算及土地级评定、测算；
d.编制土地级别总图及量算面积；
e.土地级的边界落实及分宗整理；
f.编写土地定级报告；
g.土地定级成果验收；
h.成果归档和资料更新。
1. 6 土地定级的程序及方法
1. 6. 1 程序
j.绿地覆盖度作用分值表；
k.人口密度作用分值表；
l.土地级分宗统计表；
m.其它选择的土地定级因素作用分值表。
2. 4 繁惶度资料的收集与调查
资料收集的范围包括：
a.商业服务业(以下简称商服)中心的位置、数量、范围；
b.商服中心的商店总数、零售额、利润值、占地面积、营业面积、职工数等；
c.与城镇间交通状况有关的交通工具类型、设施规模及分布等。
资料不足时，道路类型、宽度及车流量数等按断面做补充调查。选择有代表性的典型路段做断面，实地量测道路宽度，确定道路所属类型，测定在规定时段内此断面的车流量。
2. 6 基础设施状况资料的收集与调查
资料收集的范围包括：
a.基础设施(管线)类型、数量、分布及投资等状况；
城市土地分等定级
3．城镇集聚规模 城镇人口密度 城镇全年二三产业增加值 城镇全年工业销售收入 4．城镇基础设施 城镇年末铺装道路面积 城镇全年人均生活用水量 城镇气化率或城镇用气人口总数 城镇排水管道总长度
5．城镇用地投入产出水平 城镇全年二三产业增加值 城镇全年批发零售贸易商品销售额 城镇全年建设固定资产投资额 城镇全年全部从业人员数
确定因素因子权重的方法：
常用方法：特尔斐法，又称专家法
程序：（1）提出问题，设计调查表格
设计表格要求概念清晰、明确，表格在2—3小 时之内可以回答完。
（2）选择专家
一般选择熟悉土地状况和社会经济发展状况等有 关行业的技术、管理专家以及高层次的决策者， 其范围要广泛，人数在20—50人之间
城镇土地定级估价专题 第一节 土地分等定级概述
一、土地分等定级的概念
1．土地分等定级
指对土地的自然、经济属性进行综合鉴 定，以及对土地级差收益进行评定，并 使评价结果等级化的过程。
2．城镇土地分等：以城镇为单位，通过 对影响城镇土地质量的经济、社会、自 然等各项因素的综合分析，揭示全国城 镇之间土地质量的地域差异，在全国范 围内对城镇进行分类排队，评定土地等
（3）专家征询与信息反馈
专家在匿名，互相不协商的情况下独立地 填写意见，对因素进行打分。但不要求指 出依据。
然后收回专家的答卷，进行统计分析，求 出均值、方差及其概率分布，并返馈给专 家，专家可参考并对以前的选择进行修改。
经过2—3轮之后，意见较集中，
（4）专家意见的处理
进行统计分析，求出方差、均方差
城镇土地定级：根据城镇土地的经济、自然两 方面属性及其在社会、经济活动中的地位、作 用，对城镇土地使用价值进行综合分析，提示 城镇内部土地质量的地域差异并统一排序，评 定城镇土地级。
土地分等定级通则
土地分等定级通则土地分等定级可是个很有趣的事儿呢！一、啥是土地分等定级呀。
简单来说呢，土地分等定级就像是给土地们评个等级，就像我们在学校的时候有成绩排名一样。
它要根据土地的各种情况来判断这块土地是好是坏，是适合种庄稼呢，还是适合盖高楼大厦。
比如说，有的土地土壤肥沃得很，种啥长啥，那在农业用途方面可能就会被评为比较高的等级。
又或者有的土地处在城市中心，交通超级便利，周围啥设施都有，那它在商业或者居住用途方面等级可能就不低哦。
二、为啥要进行土地分等定级。
这可关系到好多方面呢。
从农民伯伯的角度看，如果知道自己的土地等级高，那在流转土地或者获得农业补贴的时候就有依据啦。
你想啊，要是自己的地质量好，流转出去也能多要点钱不是。
对于开发商来说呢，在开发之前得知道这块土地的等级。
要是等级低，那可能在这块地上盖高端住宅就不合适，因为可能配套设施不完善，或者地理位置不好。
对于城市规划者来说，土地分等定级能帮助他们更好地规划城市。
知道哪里的土地适合做商业区，哪里适合做居民区，哪里适合建公园啥的。
这样整个城市就能发展得更合理、更有序。
三、土地分等定级都看啥条件。
1. 自然条件那是相当重要的。
土壤的肥力就像土地的“体力”一样，肥力高的土地种东西就轻松，产量也高。
地形地貌也有影响，平坦的土地肯定比崎岖的山地在很多用途上要方便得多。
还有水源，要是一块土地附近有充足的水源，不管是种地还是搞工业都更有优势。
2. 社会经济条件也不能忽视。
交通便利不？如果一块土地周围都是宽阔的马路，还有地铁啥的，那这块地就像自带光环一样。
周围的基础设施咋样？有没有医院、学校、商场这些。
要是有，那这块地的价值肯定噌噌往上涨。
还有这块土地所在地区的经济发展水平，经济发达的地方，土地往往也更金贵。
四、土地分等定级的方法。
这可有不少方法呢。
有一种比较简单直接的方法是因素评定法。
就是把影响土地等级的各种因素，像我前面说的土壤、交通、基础设施这些，一个一个地分析，然后根据它们的重要性给定一个分数，最后把这些分数加起来，就得到这块土地的等级分数啦。
土地分等定级作业
土地分等定级作业土地分等定级可真是个挺有趣又很重要的事儿呢。
一、啥是土地分等定级。
简单来说呀，土地分等定级就像是给土地“打分”“评级”。
就好比我们在学校的时候，有成绩好的同学，有成绩稍微差一点的同学，土地也有它自己的“成绩”。
不同的土地因为各种各样的条件，有的土地就特别棒，能做很多大事，有的土地可能就相对差一点。
这条件可就多啦，像土地的肥沃程度，肥沃的土地就像身体强壮的运动员，种啥长啥，那肯定在等级里就比较靠前啦。
还有土地的位置，要是在城市中心，就像住在豪华小区里的人一样，身价立马就不一样了，交通方便，干啥都容易，那它的等级也不会低。
二、土地分等定级的用处可大了。
1. 对于农民伯伯来说。
这土地分等定级就像是种地的指南。
要是知道自己的土地等级高，那在种东西的时候就可以种一些更值钱、更需要好土地的作物。
比如说，等级高的土地种人参啥的名贵药材，说不定能赚大钱呢。
要是土地等级低一点，那就种一些比较皮实、不那么挑地的作物，像土豆之类的，也能有个不错的收成。
2. 在城市规划方面。
这更是个超级重要的事儿。
城市里的土地分等定级清楚了，规划起来就井井有条。
那些等级高的土地可以用来建重要的商业中心、高级写字楼之类的。
就像把最好的地段留给最能赚钱、最有影响力的企业。
而等级低一点的土地呢，也许就适合建一些小的商店或者居民楼。
这样城市看起来又整齐又能合理利用土地资源。
三、土地分等定级的过程。
这可一点都不简单哦。
首先得有一帮专业的人去实地考察。
他们就像探险家一样，要把土地的各个角落都看个遍。
看看土地的平整度，是不是坑坑洼洼的。
还要看看土壤的质地，是松软的沙土地还是黏黏的黄土地。
然后呢，还得研究这片土地周围的环境。
如果周围全是工厂，整天冒烟，那这土地可能就会受到污染，等级肯定就会受影响。
要是周围是青山绿水的，那就像住在风景优美的地方一样，土地等级也会加分呢。
之后就是各种数据的整理和分析，把考察来的各种信息变成一个个数字，再根据一定的标准去给土地打分，最后确定它的等级。
什么是土地分等定级？什么是土地估价？
⼟地分等定级是在特定的⽬的下，对⼟地的⾃然和经济属性进⾏综合鉴定，并使鉴定结果等级化的过程。
⼟地估价是在⼀定的市场条件下，根据⼟地的权利状况和经济、⾃然属性，按⼟地在经济活动中的⼀般收益能⼒，综合评定出在某⼀时点某宗⼟地或某⼀等级⼟地在某⼀权利状态下的价格。
⼟地分等定级和⼟地估价是从不同⾓度对⼟地特性评定，前者评定的是⼟地使⽤价值及价值，后者是评定这些价值在⼟地市场中反映出的价格。
⼀般⽽⾔，⼟地条件好，相应的⼟地使⽤价值和⼟地等级⾼，⼟地价格也应当⾼，但在现实市场、管理和利⽤条件综合作⽤下，会出现等级与地价不⼀致的情况。
为满⾜全⾯、科学、合理地管理⼟地、有效利⽤⼟地的要求，需要对⼟地使⽤价值和价格两⽅⾯进⾏评定。
对于⼟地估价来说，⼟地分等定级是其基础，评出的等级是⼟地使⽤价值和价格稳定的本质表现；⽽对于⼟地的分等定级来说，⼟地估价是其更灵活的外在表现形式，评出的地价是⼟地使⽤价值及等级在⼟地市场中的反映，⼟地估价除了考虑⼟地使⽤价值和等级因素外，还考虑了市场供求等因素，将⼟地使⽤价值更准确地体现在价格上。
由此可见，两者关系是相辅相承的，通过⼟地估价迅速把握⼟地使⽤价值在市场上的价格动向，概括出等级演变趋势，细化、修正等级成果；通过⼟地分等定级掌握价格本质，在众多复杂、变幻的价格中，去伪存真，提⾼估价精度，掌握合理地价⽔平。
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土地估价实务基础精讲班第45讲讲义城镇土地分等土地分等考试大纲：土地分等(一)考试目的测试应考人员对城镇土地和农用地分等知识与技能的掌握程度。
(二)考试范围1．城镇土地分等(1)城镇土地分等的概念和原理(2)城镇土地分等的因素因子体系(3)城镇土地分等的技术路线和程序(4)城镇土地分等的因素因子分值计算方法(5)城镇土地分等的因素因子权重确定方法(6)城镇土地等别划分方法2．农用地分等(1)基本概念：农用地、农用地分等定级、标准耕作制度、农用地自然等别、农用地利用等别、农用地等别、基准作物、指定作物、光温生产潜力、气候生产潜力、标准样地等。
(2)农用地分等的原则(3)农用地分等的方法(4)农用地分等的程序(5)农用地分等单元划分原则与方法(6)土地利用系数计算方法(7)土地经济系数计算方法(三)考试基本要求掌握：基本概念，城镇土地和农用地分等的方法，不同城镇土地和农用地土地等别影响因素；熟悉：土地等级价的关系，城镇土地和农用地分等程序，城镇土地和农用地分等因素选择，权重确定与量化方法；了解：农用地自然质量等指数计算，土地利用系数，土地经济系数，农用地标准耕作制度。
[内容详解]城镇土地分等(一)城镇土地分等的概念和原理1．城镇土地分等的概念城镇土地分等是通过对影响城镇土地质量的经济、社会、自然等各项因素的综合分析，揭示城镇之间土地质量的地域差异，运用定量和定性相结合的方法对城镇进行分类排队，评定城镇土地等。
2，城镇土地分等的原理城镇土地分等反映城镇之间土地质量的地域差异。
在一定区域内评定城镇土地质量的优劣，一般将城镇作为一个点来看待，区域中的若干个城镇，变成了若干个点。
这些区域中的城镇，受到具体的地理位置、交通条件、周围经济条件和自然条件的影响，加之人们改造土地、投入资本不同，所以在区域中发挥的作用和所处的地位有很大的差异。
这种差异通过土地表现为生产和生活上收益的差异，带来城镇之间的整体的级差收益。
(二)城镇土地分等的因素因子体系(二)城镇土地分等的因素因子体系1．城镇土地分等的因素因子体系城镇土地分等因素是指对城镇土地等有重大影响，并能体现城镇间土地区位差异的经济、社会、自然条件，一般分成因素、因子两个层次。
(1)城镇土地等的主要因素有：a．城镇区位因素；b．城镇集聚规模因素；c．城镇基础设施因素；d．城镇用地投入产出水平因素；e．区域经济发展水平因素；f．区域综合服务能力因素；g．区域土地供应潜力因素。
上述因素中，城镇用地投入产出水平因素、区域土地供应潜力因素作为备选因素。
在开展城镇土地分等时，根据具体情况选用。
(2)影响城镇土地等的主要因素相应涉及的因子有：a．城镇区位因素有：交通区位、城镇对外辐射能力；b．城镇集聚规模因素有：城镇人口规模、城镇人口密度、城镇非农产业规模、城镇工业经济规模；c．城镇基础设施因素有：道路状况、供水状况、供气状况、排水状况；d．城镇用地投入产出水平因素有：城镇非农产业产出效果、城镇商业活动强度、城镇建设固定资产投资强度、城镇劳动力投入强度；e．区域经济发展水平因素有：国内生产总值、财政状况、固定资产投资状况、商业活动、外贸活动；l．区域综合服务能力因素有：科技水平、金融状况、邮电服务能力；g．区域土地供应潜力因素有：区域农业人口人均耕地、区域人口密度。
详见下页“城镇土地分等因素、因子体系结构图”。
2．城镇土地分等的因素因子选择原则2．城镇土地分等的因素因子选择原则(1)城镇土地分等因素因子的指标值变化对城镇土地质量有显著影响，且能直接客观地反映所评价区域的城镇土地等的高低；(2)城镇土地分等因素因子的指标值有较大的变化范围；(3)选择的因素因子对不同性质城镇的影响有较大的差异，其指标能够反映不同性质城镇之间的土地等差异；(4)城镇土地分等因素因子的指标反映当前的土地利用发展趋势，并对城镇未来土地等产生影响；(5)城镇土地分等因素因子的指标易通过统计资料获取或易量化处理。
(三)城镇土地分等的技术路线和程序1．城镇土地分等的工作内容包括：(1)城镇土地分等准备工作及外业调查；(2)城镇土地分等因素选取、资料整理及定量化；(3)城镇分值计算及土地等初步划分；(4)验证、调整分等初步结果，评定城镇土地等；(5)编制城镇土地分等成果；(6)城镇土地分等成果验收；(7)成果应用和更新。
2．城镇土地分等的技术程序如下：(1)建立影响城镇间土地等的因素因子体系；(2)确定各因素因子的相应权重；(3)分析因素因子的影响方式，建立评价标准；(4)对各城镇因素因子的评价指标值进行标准化处理，加权计算各城镇总分值，并初步划分城镇土地等；(5)验证分等初步结果，制定分等基本方案，开展意见征求，对城镇土地等进行调整并定案；(6)编制城镇土地分等成果图件、报告和基础资料汇编。
土地估价实务基础精讲班第46讲讲义(四)城镇土地分等的因素因子分值计算方法(四)城镇土地分等的因素因子分值计算方法1．因子分值计算基本原则(1)在城镇土地分等因素资料整理的基础上，采用位序标准化和极值标准化的方法，分别计算分等对象的因子分值，因子分值应在0～100之间。
因子分值越大，表示分等对象受相应因子的影响效果越佳。
(2)分等对象的因子评价指标与其土地质量之间存在正相关和负相关关系。
与土地质量呈正相关关系的因子有：a．城镇区位因素中的交通区位、城镇对外辐射能力；b．城镇集聚规模因素中的城镇人口规模、城镇人口密度、城镇非农产业规模、城镇工业经济规模；c．城镇基础设施因素中的道路状况、供水状况、供气状况、排水状况；d．城镇用地投入产出水平因素中的城镇非农产业产出效果、城镇商业活动强度、城镇建设固定资产投资强度、城镇劳动力投入强度；e．区域经济发展水平因素中的国内生产总值、财政状况、固定资产投资状况、商业活动、外贸活动；l．区域综合服务能力因素中的金融状况、邮电服务能力、科技水平；g．区域土地供应潜力因素中的区域人口密度。
与土地质量呈负相关关系的因子有：区域土地供应潜力因素中的区域农业人口人均耕地。
2．土地分等因素因子分值计算的标准化公式2．土地分等因素因子分值计算的标准化公式(1)位序标准化位序标准化公式为，Y ij＝100X ij／n式中：Y ij——第i个分等对象的第j项因子分值；X ij——各分等对象按第j项因子指标值大小进行排序，为排序后第i个分等对象的位序；当指标值与土地利用效益呈正相关时，排序从小到大进行，反之亦反；n——参加分等的城镇个数。
(2)极值标准化极值标准化公式为：Y ij＝100×α（j）×(X ij－X j)／(X max－X min)式中：Y ij——第i个分等对象的第j项因子分值；α（j），X j——当第j项因子指标与土地利用效益正相关时，α（j）＝l且X j＝X min；当第j项因子指标与土地利用效益负相关时，α（j）＝－l且X j＝X max；X ij——第i个分等对象第j项指标值；X max——各分等对象X ij指标的最大值；X min——各分等对象X ij指标最小值。
3．涉及指数方式的因子指标计算(1)城镇交通条件指数计算城镇交通条件指数反映城镇对外交通手段及其便捷程度的影响，需要按各交通方式对城镇的赋分标准，对城市对外交通条件进行综合评分。
(2)城镇对外辐射能力指数计算城镇对外辐射能力指数通过城镇所在区域的货运总量和客运总量综合计算反映，先运用相关公式标准化货运总量和客运总量，然后加权平均得到城镇对外辐射能力指数。
(3)区域经济发展水平涉及的有关因子指数计算区域经济发展水平因素涉及的因子指标包括国内生产总值综合指数、地方财政收入综合指数、全社会固定资产投资综合指数、社会消费品零售总额综合指数、外贸出口额综合指数，计算原理与城镇对外辐射能力指数一样。
4．土地分等对象的综合分值计算土地分等对象的综合分值计算是在因子、因素分值计算的基础上，采用多因素分值加和法进行，计算公式如下：式中：S i——第i个分等对象单元的总分值；W k——第j个分等因素的权重值；Y ik——第i个分等对象第j因素分值；n——分等因素的总数。
(五)城镇土地分等的因素因子权重确定方法(五)城镇土地分等的因素因子权重确定方法确定权重的常用方法有；特尔菲测定法、因素成对比较法、层次分析法、数理统计法等。
1，特尔菲测定法特尔菲(DelPh测定法是一种常用的技术测定方法。
它是一种客观地综合多数专家经验与主观判断的技巧。
(1)特尔菲测定法的基本程序。
a．确定因素。
分等因素是指对土地优劣有重大影响，并能体现城镇之间质量差异的经济、社会、自然条件。
b．选择专家。
特尔菲法的主要工作是通过专家对分等因素权重作出概率估计，因此，专家选择是测定成败的关键。
其主要要求有：一是要求专家总体的权威程度较高；二是要求专家的代表面应广泛，通常应包括技术专家、管理专家、情报专家和高层决策人员；三是要有严格的专家推荐和审定程序，审定的主要内容是了解专家对测定因素的熟悉程度和是否有时间参加测定等；四是要求有适当的专家人数，一般以10～40人为宜。
c.设计评估意见征询表。
特尔菲法的征询表格没有统一的规定。
但要求符合如下原则：①表格的每一栏目要紧扣测定因素，力求达到测定因素和专家所关心的问题的一致性；②表格简明扼要，好的表格通常是专家思考决断的时间长、应答填表的时间短，填表时间一般以2～4小时为宜；③填表方式简单，对不同类型的因素进行测定时，尽可能用数字和英文主母表示专家的评估结果。
d．专家征询和轮间信息反馈。
经典特尔菲法一般分3～4轮征询。
第一轮——因素征询发给专家的征询表格只提出土地分等目标，由专家提出分等的因素，组织者经筛选、分类、归纳和整理，用准确的技术语言制订因素一览表，作为第二轮征询表发给专家。
第二轮——因素评估专家对第二轮表格中的每个因素作出评价。
评价以等级(1．2．3等)号或分值(五分制或百分制均可)表示，不要求专家阐述评估理由，不要提供详细论据。
第二轮征询表收回后，立即进行统计处理，求出专家总体意见的概率分布，并制订第三轮征询表。
第三轮——轮间信息反馈与再征询将前一轮的评估结果进行统计处理，得出专家总体的评估结果的分布，求出其均值与标准差，将这些信息反馈给专家，并对专家进行再征询。
专家在重新评估时，可以根据总体意见的倾向(以均值表示)和分散程度(以标准差表示)来修改自己前一次的评估意见。
采用类似的办法对第三轮结果进行处理和开始第四轮征询，最后就能得到协调程度较高的结果，并写出测定结果报告。
至此，测定工作即告一段落。
(2)权重测定结果的数据处理。
因素评估结果的处理可分为等级评估和分值评估两种情况的处理。
分值评估可采用五分制或百分制。
等级评估可用等级序号作为量化值。