海洋之心项目营销策划书

海洋之心工程

营

销

策

划

书

专业名称：房地产经营与估价

组员信息

姓名：王嘉薛学号：2009108102026

姓名：张帆学号：2009108101027

姓名：徐辉学号：2009108102011

姓名：何丽学号：2009108102016 姓名：胡雪洋学号：2009115501031

工程名称介绍

关于这颗钻石会带来厄运的故事，首先出于1909年，当时，May Yohe和纽卡斯尔公爵离婚，并将自己婚姻和演艺生涯的失败归罪于这颗钻石。在当年6月25日出版的泰晤士报上，一位驻巴黎的记者写了一篇文章，声称这颗钻石曾给许多拥有者带来厄运。1920年，May说服著名默片导演乔治·克莱恩拍摄了一部长篇希望钻石之谜，并亲自出演主要角色。该片编剧编造了许多故事，比如发现者塔韦尼埃被狗咬死（其实他以84岁高龄在俄罗斯善终），以及马拉塔人因此失败于英国等等。麦克林也为这个故事增添了一些角色，甚至包括俄国女皇叶卡捷琳娜二世。这些故事，再加上麦克林本人后来也确实遭遇不幸，都为这颗钻石蒙上了一层神秘的色彩。

有一种

爱的承诺是永恒

有一种

静的渴望是蔚蓝

繁华落地

为你驻足

———海洋之心

目录

一、海洋之心工程简况3

二、市场分析4

三、区域市场及竞争状况分析5

四、海洋之心SWOT分析6

五、海洋之心工程客户定位7

六、海洋之心工程产品定位18

七、海洋之心工程价格定位22

八、海洋之心工程促销推广技术方案及策略24

九、房地产策划的具体内容27

十、归纳总结30

一、海洋之心工程简况

海洋之心所处地块为原河南建筑职业技术学院老校区，占地面积50000平方M，容积率为3.0，处于中原中路和工人路交叉口，往南接应伊河路，门前是横穿郑州西部的中原路，仅一路之隔是郑州市委党校，并且郑州市政府即在附近。处于郑州市整治商业中心地带，俯瞰中原重镇迷人风光，地理位置无与伦比，距离新郑国际机场也只有40多分钟车程周围有裕达国贸，中原万达广场，中高档次的设施，不仅如此还有一些住宅区，例如丽城花园,科技绿园小区等。并且有12、44、60、102、103、909路等十多路公交车经过，连接火车站，二七广场等地。交通极为便利。

二、市场分析

在国家宏观调控、房地产限购、金融政策趋紧的形势下，郑州市GDP增速仍然达到了12%，居民和农民收入得到10%以上的提高。形势虽然可喜，但郑州市也面临着物价高企，通胀压力增大，融资贷款难等系列问题。

2013年3月全国CPI同比涨2.1% 居住价格同比涨2.9%

2013年3月份，全国居民消费价格总水平同比上涨2.1%。其中，城市上涨2.0%，农村上涨2.2%；食品价格上涨2.7%，非食品价格上涨1.8%；消费品价格上涨1.7%，服务价格上涨3.1%。

3月份，全国居民消费价格总水平环比下降0.9%。其中，城市下降0.9%，农村下降1.0%；食品价格下降2.9%，非食品价格上涨0.1%；消费品价格下降1.3%，服务价格持平(涨跌幅度为0)。

3月份，全国居民消费价格总水平仍同比上涨2.1%。其中，CPI的主要“推手”食品价格同比上涨2.7%，影响居民消费价格总水平同比上涨约0.88个百分点。从长期来看，抑制物价上涨要靠提高劳动生产率，从而实现抗通胀。

土地供应分析：

4月土地供应较上月大幅度上升。继1月土地供应大幅降低之后，2月与3月的土地供应继续处于低供应态势。4月郑州市推出土地18宗，供应面积74.3万㎡，环比上涨1226.7%，同比上涨682.1%，整体上涨幅度较大。

一季度全国税收增6% 房地产相关税收呈现反弹

财政部27日发布2013年一季度税收报告显示，今年前三个月全国税收总收入完成27399.20亿元，比去年同期增长6%，增速回落了4.3个百分点，其中部分主体税种出现负增长，而房地产相关税收收入则出现反弹。

以房地产营业税为例，今年1至2月商品房销售额同比增长77.6%，比去年同期增速加快98.5个百分点。今年以来商品房成交额回升，使得房地产营业税较快增长。报告显示，一季度营业税完成4575.52亿元，同比增长14%，比去年同期增速加快6.4个百分点。营业税收入占税收总收入的比重为16.7%。

房地产市场处于稳步回暖状态，市场的回暖无疑会带动与其相关的行业和税收，而房地产营业税的快速增长，在直接拉动营业税收入增速之外，也印证了房地产市场正在逐步“解冻”。

三、区域市场及竞争状况分析

九龙城

* 城区：中原区

* 地址：中原区农业西路与桐柏路交叉口西300M

* 装修情况：毛坯

* 售楼地址：农业西路与冉囤东路交叉口东北角

* 板块：西北板块

* 付款方式：银行按揭贷款,公积金贷款,一次性付款

* 容积率： 2.54

* 均价： 6600元

* 绿化率： 35%

* 物业公司：河南益通物业有限公司

* 物业费： 1.10元/月/平方M

* 开发商：河南益通置业有限公司

* 车位配比： 0.89

* 建筑类型：多层、小高层、高层

* 物业类别：普通住宅

* 建筑面积： 125000平方M

* 占地面积： 49212平方M

中原万达广场

* 城区：中原区

* 地址：中原区中原西路和秦岭路交汇处

* 装修情况：毛坯

* 售楼地址：中原路与秦岭路交叉口西南角

* 板块：西南板块

* 付款方式：银行按揭贷款,一次性付款

* 容积率： 4.55

* 均价： 7500元

* 绿化率： 14%

* 物业公司：大连万达物业经管有限公司郑州分公司

* 物业费：商业7.00元/月/平方M，住宅1.75元/月/平方M

* 开发商：郑州万达广场投资有限公司

* 建筑类型： 33层高层

* 物业类别：普通住宅,公寓,酒店式公寓,商铺

* 建筑面积： 531000平方M

* 占地面积： 92679平方M

四、海洋之心SWOT分析

1. 优势分析

（1）交通优势：工程三面环路，有十几路公交车联系二七广场、火车站、碧沙岗等重要地点，建通便利。

（2）片区价值：进郑州市委党校和郑州市政府等，开发价值高。

（3）升值潜力：与即将建成万达广场同处中原路上，万达广场的发展也可带动其价值整张。

（4）地势优越：方行地块，易于开发，便于经管。

2. 劣势分析

（1）距离市中心较远。

（2）周边已开发相同类型的工程，竞争压力大。