房地产企业融资策划36计
房地产项目融资方案
案例一
某REITs基金专注于商业地产投资 ，通过收购、租赁和管理购物中 心、办公楼等获得稳定的收益回 报。
案例二
某REITs基金关注新兴市场的住宅 地产，通过低价购买待开发地块 并建设住宅销售获得收益，但需 承担市场变化带来的风险。
05
CATALOGUE
其他融资方式
预售房款
总结词
通过预售房屋获得资金
详细描述
在房地产项目开发初期，开发商可以通过预售房屋的方式获得资金，以支持项目的建设和运营。预售房款是房地 产项目融资的一种常见方式，通常在房屋建设过程中或竣工前进行。
合作开发
总结词
与其他企业或个人共同投资开发
详细描述
合作开发是房地产项目融资的另一种方式，通过与其他企业或个人共同投资，分散项目风险，并共同 分享项目收益。合作开发可以降低资金压力，提高项目的可行性和成功率。
CATALOGUE
房地产投资信托基金（REITs）
Hale Waihona Puke REITs的运作模式集合投资
REITs通过集合投资者的资金购买 、经营和管理房地产，类似于共
同基金的运作方式。
专业化管理
REITs由专业的管理团队进行运营 ，负责房地产的租赁、维护和增值 。
分红收益
REITs将大部分收益以分红的形式分 配给投资者，以提供稳定的现金流 回报。
分析自有资金状况
评估企业自有资金状况， 包括现金流量、资产负债 率等指标。
确定外部融资额度
根据项目投资需求和自有 资金状况，确定需要外部 融资的额度。
融资目标与原则
融资成本最低化
通过比较不同融资渠道和 方式的成本，选择成本最 低的融资方案。
融资结构合理化
房地产开发融资计划
房地产开发融资计划1. 项目概述本融资计划旨在为我们的房地产开发项目提供资金支持。
该项目位于城市中心区域，包括住宅、商业和办公三个部分，总占地面积为XXX平方米，总建筑面积为XXX平方米。
项目预计总投资为XXX万元，预计销售收入为XXX万元。
2. 融资需求根据项目预算，我们计划通过融资解决XXX万元的资金需求。
这部分资金将主要用于购买土地、建筑施工、购买材料、支付人工费用等。
3. 融资方式为了满足项目的资金需求，我们计划采用以下几种融资方式：1. 银行贷款：我们计划向银行申请贷款，以满足项目的资金需求。
贷款额度为XXX万元，贷款期限为XX年，贷款利率为XX%。
2. 股权融资：我们计划向投资者发行股权，以筹集部分资金。
预计发行股份数为XXX股，每股面值为XX元。
3. 债券融资：我们计划发行债券，以筹集部分资金。
债券总额为XXX万元，债券期限为XX年，债券利率为XX%。
4. 还款计划为了确保项目的顺利进行，我们将制定严格的还款计划。
具体的还款计划如下：1. 银行贷款：我们将在项目完成后，通过销售收入逐步偿还银行贷款。
预计在XX年内还清贷款。
2. 股权融资：我们将通过项目的盈利，向投资者支付股息。
具体的股息支付计划将在股东大会上确定。
3. 债券融资：我们将在项目完成后，通过销售收入逐步偿还债券。
预计在XX年内还清债券。
5. 风险评估为了降低项目的风险，我们将进行严格的风险评估。
我们将评估项目的市场风险、信用风险、利率风险等，并根据评估结果制定相应的风险控制措施。
6. 项目效益分析根据市场调研，我们预计该项目在完成后，销售收入将远大于总投资。
通过融资方式解决资金需求，将有助于项目的顺利推进，实现利润最大化。
以上为我们的房地产开发融资计划，我们期待与您的进一步沟通与合作。
融资36计
融资36计第一计：应收账款融资1 付款方是有信用的，政府机构，大集团,银行，其他银行信任的单位。
2 应收账款证券化（信托）第二计：应付帐款融资1. 远期承兑汇票2. 质量保证托管3. 应收账款证券偿付重要提示：和政府部门打交道，心情，人情，事情。
有国有资产1%的项目，不会投资第三计，资产典当融资1. 急事告贷，典当最快2. 受理动产，库存，设备等市场上有价值的典当物3. 可分批赎回第四计，企业债券融资1. 债权人不干涉经营2. 利息在税前支付第五计，存货质押融资1. 一定时间内价值相对稳定2. 存放第三方仓库。
第六计，租赁融资（大设备）（买卖双方均可用）1. 有利于提高产能，行业竞争力2. 逐年分摊成本，实现避税3. 买断前几所有权第七计，不动产抵押融资1. 不接受小产权2. 可评估后加贷（小产权可以租给在银行用信用的大公司，按年租金可在银行贷款）第八计，有价证券抵押贷款1. 可保留国债股票的预期收益2. 可分批赎回3. 一般为不记名债券第九计，经营性贷款1，已有的经营记录为基础2，用于公司的主营业务第十计，装修贷款1，有抵押物无还款来源2，额度范围和比例空间较大第十一计，专利融资1 有有效期限制2 有成功的市场，有规模第十二计，预期收益融资1. 能有效提前使用预期回报2. 一般需要用到担保工具，第十三计，个人信用贷款1．个人信用最大化2．现金流最大化第十四计，企业信用融资1，企业信用最大化，2，企业现金流最大化第十五计，商业信用融资1. 有形的商业融资2. 无形的商业融资第十六计，民间借款融资1. 充分运用非正规软财务信息2. 手续便捷，方式灵活3，特殊的风险控制和催收方式第十七计，应收货款预期融资1，预期是可以预见的2，预期是增大的趋势第十八计，补偿贸易融资1，供应和需求是同一个系统的2，需要明显大于供者第十九计，BOT项目融资1， A建设-A经营-移交B(公共工程特许权)2， A建设-A经营-移交B(民间)第二十计，项目包装融资1. 价值无法体现或者是变现2. 可预见的升值空间第二十一计，资产流动性融资1 有价值无将来2 .新项目回报预期高第二十二计留存盈余融资（内部融资）1 主动，可控，底利息成本，2 有稳定团队的作用第二十三计产权交易融资1 以资产交易融资2 能优化股权结构，优化资产配置，提高资源使用率3 含国有资产的企业使用多第二十四计买壳上市融资1 曲线上市融资2 综合成本小，市盈率也较低第二十五计股权转让融资1 战略性合作伙伴融资2 优先股，债转股第二十六计增资扩股融资1 股本增加，股权比例发生变化2 规模扩大，原股东投资额不变第二十七计杠杆收购融资1 以小搏大的工具2 集资，收购，拆卖，重组，上市第二十八计私募股权融资1 成长性，竞争性，优秀团队2 良好的退出渠道和回报预期第二十九私募债权融资1 稳定的现金流2 良好的信用系统第三十计上市融资1 国内，国外上市2 主板，创业板，OTCBB第三十一计资产信托融资1 有较高的成本17％左右2 有效规模的要求第三十二计股权质押融资1 公司价值可有效评估2 股权结构清晰第三十三计引进风险投资1 风险投资的价值不仅仅是钱2 以上市退出为目的第三十四计股权置换融资1 股权清晰可评估2 以战略性置换为重点第三十五计保险融资1 是最后一道保护屏障2 不可不买，不可多买第三十六计衍生工具融资1 适用于大型企业2 有很高的金融风险。
房地产三十六计
房地产三十六计房地产业作为我国国民经济的支柱产业之一，一直备受关注。
在这个竞争激烈的市场上，房地产商们为了争夺市场份额，常常会施展各种谋略和策略。
本文将介绍一些常用的房地产三十六计，以及其应用场景和效果。
第一计：借势打势借势打势即通过利用市场或政策的有利因素来推动项目销售。
比如，在国家对限购政策进行放松的时机，房地产商可以迅速推出新项目，吸引购买力强的购房者，实现快速销售。
第二计：趋利避害趋利避害是指在决策和策划项目时，要能够准确把握市场脉搏，迅速做出反应。
比如，在经济增长乏力的时期，房地产商可以减少投资规模，转向一二线城市，以避免过度供应。
第三计：合纵连横合纵连横是指与其他房地产商联手合作，共同开发项目。
这样可以减少风险，降低成本，同时也能够利用其他房地产商的资源和渠道，提高项目的推广力度。
第四计：逢凶化吉逢凶化吉是指在不利的市场环境下寻找机遇。
比如，在经济下行压力较大的时候，可以考虑投资中小型城市的低价地块，或是改造老旧建筑，以获取较高的回报。
第五计：突出重围突出重围是指通过创新理念和产品来突破市场竞争。
比如，在购房者对楼盘同质化现象越发厌倦的时候，房地产商可以推出有特色的设计风格、豪华装修或是独特的社区配套设施，从而脱颖而出，吸引目标客户。
第六计：声东击西声东击西是指故意制造噪音，吸引目标客户的注意力，使其忽视其他竞争对手。
比如，在项目开盘前，房地产商可以通过在媒体上大肆宣传，组织公开活动等手段，制造话题，让项目一经推出就备受瞩目。
第七计：笑里藏刀笑里藏刀是指在与客户交流和谈判时，婉转委婉地表达自己的意愿，达成自己的目标。
比如，在与购房者谈判价格时，房地产商可以一方面给予一定优惠，一方面适当引导客户接受更高的价格要求。
第八计：以小欺大以小欺大是指在与竞争对手的较量中，寻找对方的短板，并针对性地施展攻势。
比如，在产品定位上，房地产商可以以小面积、高性价比等特点来针对竞争对手的大户型产品。
第九计：稳中求胜稳中求胜是指在市场竞争中保持冷静，稳扎稳打，以长期发展为目标。
房产经纪人成交三十六计
建设性、并且富有感情
看房第9计---打预防针
报价打针---房主打针
还价打针---客户打针 看房场景 看房当场不要谈价、也不要表现 对房子本身的喜怒哀乐、最好不 要当面谈价格、防止双方互留名 片、电话号码 跳单打针---确认书、预防、协调、不要跟无赖当秀才、 以理服人
看房第10计---别人的错误
看房第8计---倾听法
客户不喜欢的业务员常犯的三个毛病：
①客人来了就闭嘴---只说不听 ②解决问题不及时---不充分了解客户为什么抱怨 ③解决问题不充分---缺乏沟通
开放式问答（接待阶段） VS 封闭式问答（逼定阶段） 少介绍多提问---学会望、闻、问、切 问30%、听50%、说20%---说话要具有针对性，煽动性，
逼定阶段
趁热打铁---当客户关上一扇门的时候，销售人员一定要懂得打开一扇
窗，客户永远不会真正拒绝你，而真正拒绝你的人，一定是你自己。
要让客户从他/她自己口中说出价格。 制造紧张氛围---绝不要让客户在轻松的环境下考虑价格、什么时候下
定等问题。
绝不绝不绝不放弃。 ※买房子就像找女朋友一样，没有像你想象中那样十全十美的，能有个80% 满意就行了，遇到差不多的房子要赶快下定决心快速拿下，千万不能优 柔寡端（婉转的告诉他/她），别到最后由于自己的原因失去了一个好很 好的购房机会，这么长时间在外面风吹日晒的看房也挺累的，打的费不 算，而且也耽误你工作上的时间，现在试场都是透明的，房主也都不是 傻子，随便到一两家中介公司就能问出市场价，俗话说好货不便宜、便 宜无好货，用在这里也是一样的，所以，***我觉得这个房子还是挺适合 你的，你就不要再考虑了，至于价格方面，我想房主虽然嘴上说不能再 让了，但是我们如果把他/她约过来坐在一起我在努力帮你谈谈，可能还 会有一点浮动的空间，你看怎么样？
接地气儿——企业融资36计
企业融资36计各位看官，不要误解，这个融资三十六计，不是教你使坏，而是告诉你提高融资效率正确的方法，大家都很忙，耽误别人时间就是断自己的路。
第一计瞒天过海把烂事（违过法、坑过人）按照合法的方式，先处理完。
坏事藏不住第二计围魏救赵把销量实实在在提上去，每周给目标投资人发周销售报表。
第三计借刀杀人引进更先进的技术，或者以合作的方式引进，近期利益换取远期利益。
第四计以逸待劳不要过多辩解，让数据说话，让产品使用者帮你说话：如Iphone的用户为Iphone辩护！第五计趁火打劫找到那个最喜欢投你这类项目的投资人第六计声东击西融资不要总是放在钱上，也多对投资人提点管理、运营、技术等资源协助的要求。
第七计无中生有没有信心也得有信心，没有困难制造困难。
第八计暗度陈仓出台多了，就没人敢靠近！别采用到处路演的公开融资思路，悄悄融资，请人引荐，比如BPbank第九计隔岸观火当投资人投了某个项目的时候，而你发现其中有个漏洞，写封分析信，快递过去，或请人转交；别忘了，信中介绍下自己，用你的经历讲述理由。
切记：永远不要再公开场合骂投资人第十计笑里藏刀当投资人看错你项目的时候，不要急于争辩，更不要谩骂，只需要对他笑，表示感谢，问问题：亲，您不担心看错项目导致LP跟您急么？第十一计李代桃僵这个简单：团队之间的相互配合默契，无论是书面还是现场；特别是现场，一人出错，其他人赶紧救火，把出错的原因揽过来。
第十二计顺手牵羊这个指整合资源，把需要花钱买的业务资源——以合作的方式争取过来，把证据亮给投资银。
第十三计打草惊蛇告诉投资人，有哪些投资人投了本项目上游、下游业务的项目，以及具体额度，和你分析出来的原因。
第十四计借尸还举一个因为缺少你这种业务而导致失败的项目，最好是拿过投资的。
第十五计调虎离山当投资人纠结于某个问题的时候，直接询问纠结的原因，搞清楚投资人为什么这样那样想，别不敢问。
然后，请教解决这个问题的方法。
第十六计欲擒故纵这个用的比较少，操作也简单：当投资人表示出对你的兴趣时，别像打了鸡血似得，要保持冷静。
房地产市场中的房地产投资策略
房地产市场中的房地产投资策略引言：房地产投资是一项风险较高但回报也较大的投资领域。
对于想要进入房地产市场的投资者来说，制定一套明智的投资策略是非常重要的。
本文将探讨一些在房地产市场中常用的投资策略，并提供一些建议，以帮助投资者在房地产领域取得成功。
一、短期投资策略1. 翻新与改造翻新旧房或改造商业物业是一种常见的短期投资策略。
通过对现有房产进行改造或翻新，可以提高其价值，并在短时间内获得较高的回报。
然而，在选择翻新项目时，必须谨慎评估成本与预期收益，以确保投资的可行性。
2. 短期租赁短期租赁是一种利用房地产物业获得短期回报的策略。
这可以适用于旅游景区或商务中心等地区，通过将房产租赁给旅游者或商务旅行者，实现较高的租金收益。
然而，投资者需要仔细选择地点和管理运营，以确保稳定的租金收入。
二、中长期投资策略1. 购买出租物业购买出租物业是一种常见的中长期投资策略。
这包括购买公寓、写字楼或商业物业，并将其租给居民或商户，以获取稳定的租金收入。
在选择物业时，要考虑地段、租户需求和未来潜在的增值空间。
2. 土地开发土地开发是一种更为复杂但同时也潜力更大的投资策略。
通过购买未开发的土地，并进行规划和开发，可以获得较高的回报。
然而，土地开发需要更多的投资和风险管理，并且可能需要较长时间才能实现回报。
在选择土地开发项目时，要全面评估市场需求和潜在的风险。
三、长期投资策略1. 房地产投资信托基金（REITs）房地产投资信托基金（REITs）是一种通过购买和管理大型房地产项目来实现长期回报的投资策略。
投资者可以通过购买REITs股票来获得这些项目的收益，而无需直接拥有和管理房地产。
REITs通常具有较低的风险和较高的流动性，适合长期投资的需求。
2. 房屋租赁房屋租赁是一种稳定且可持续的长期投资策略。
通过购买多个出租物业，并将其出租给稳定的租户，可以获得持续的现金流收入。
然而，投资者需要注意选择地点和租户质量，以确保投资的长期稳定性。
房地产项目融资计划书精选全文完整版
可编辑修改精选全文完整版房地产项目融资计划书【文本】一、项目概述房地产项目融资计划书本融资计划书旨在介绍XXX房地产项目的基本情况、发展前景和融资需求，为投资方提供详尽的信息和数据，以便达成融资合作。
1.1 项目背景XXX房地产项目位于XXXX市中心，总占地面积为XXXX平方米。
项目周边配套设施完善，交通便利，具有较高的投资价值和市场潜力。
1.2 项目规划本项目规划建设XXXX平方米的住宅区，包括多栋高层住宅楼和相应的社区配套设施。
项目将注重绿化、景观和生态环境建设，为居民提供舒适宜居的居住环境。
1.3 市场分析根据市场调研数据显示，目前该地区房地产市场需求旺盛，供不应求。
同时，该地区居民人均收入较高，购房能力强。
因此，本项目具备良好的市场前景和发展潜力。
二、融资需求本项目拟通过融资方式筹集资金，用于项目的土地购置、建设、装修等各项费用。
融资额度为XXXX万元。
2.1 资金用途（1）土地购置费用：XXXX万元（2）建设投资：XXXX万元（3）装修及配套设施：XXXX万元（4）其他费用：XXXX万元2.2 融资计划本项目融资计划采用多元化的融资方式，包括银行贷款、股权融资和债券发行等。
具体融资比例和方式将根据投资方的意愿和风险偏好进行协商确定。
三、投资回报本项目预计建设周期为X年，预计销售周期为X年。
根据市场调研和项目规划，预计项目的投资回报率为X%，预计项目总收益为XXXX万元。
3.1 收益来源项目主要收益来源为住宅销售收入和租金收入。
根据市场需求和定价策略，预计项目销售率为X%，租金收入率为X%。
3.2 风险分析项目融资过程中存在一定的风险，包括市场风险、政策风险和经营风险等。
为降低风险，本项目将制定详细的风险管理方案，并与投资方共同承担风险。
四、合作方式本项目欢迎各类投资机构和个人参与合作。
合作方式可以是纯投资、合资合作或其他形式，具体合作方式将根据投资方的意愿和条件进行协商确定。
4.1 投资方要求（1）具备一定的投资实力和经验；（2）了解房地产行业，并具备相关资源和网络；（3）愿意与项目方共同承担风险，并参与项目管理和决策。
融资策划36计
注: 更多创新渠道方法内容见课堂讲义.
策划决定思路，有思路就必有出路！
------------------------------------------------------------------------------------------
部分精彩案例回放
例11：10 公式，破解担保业融资规模扩张和风险的奥秘……
例12：“拥有一寸美国土地”——从骗局中折射现代资产证券化……
例13：“将70年土地使用权转让金一次花掉的行为是祖宗吃了下三代的钱，如何设立土地基金，运用现代金融工具，将100亿变成2000亿，既解决财政的困难，又实现了土地资源的良性循环……”
朱耿洲博士，中国策划学院副院长，美国国际职业认证协会大中华区会长，首届中国十大优秀策划专家，中国策划业“中国融资策划师”、“税务策划师”等七大职业资格认证体系创始人，知识产权拥有人，著名融资策划专家、税务策划专家，资深金融律师、高级金融经济师。朱博士曾服务于人民银行、工商银行、投资公司、担保公司、融资管理顾问公司、培训学院及律师事务所近20年。担任过300多家各类中小企业及金融企业的顾问，有丰富的中小企业融资实战经验，善于从借款人（企业总经理）、贷款人（商行）、中介人（投资机构）、监管方（央行）、裁判者（法律）、学者研究及管理创新等七种思维角度讲解和看待融资，所传授的课程浅显实战易懂，可操作性强。特别是结合七种思维角度研究出的关于现有制度下的数十种创新融资方法，曾在实践中帮助企业解决融资难的困苦，使许多身陷困境的中小企业化险为夷，朱博士也由此被誉为“中小企业融资实战策划第一人！”
一位管理精英必备市场生存能力。直面竞争，您具备了吗？
---------------------------------------------------------------------------------------
房地产项目融资方案
房地产项目融资方案1. 背景介绍房地产项目是一个资金密集型的行业，为了支持项目的发展和实施，融资是必不可少的环节。
本文将对房地产项目的融资方案进行探讨，以满足项目的资金需求。
2. 融资目标在制定融资方案之前，我们首先需要明确融资的目标。
房地产项目融资的主要目标包括：•确保项目能够顺利启动和实施；•增加项目的资金流动性；•分散风险，并提供灵活的资金来源；•最大化投资回报率。
3. 融资渠道为了实现上述目标，我们可以采用多种融资渠道。
常见的房地产项目融资渠道包括：3.1 银行贷款银行是最常见的融资渠道之一。
企业可以向银行申请贷款，以项目资产作为抵押或担保。
银行贷款具有较低的利率和较长的还款期限，适合用于项目的长期资金需求。
3.2 债券发行房地产企业可以通过发行债券来筹集资金。
债券的发行可以吸引更多的投资者参与，同时提供了相对灵活的还款方式和利率调整方式。
3.3 股权融资股权融资是指将公司的股份出售给投资者，以获得资金支持。
房地产企业可以通过私募股权融资或公开发行股票来筹集资金，以满足项目的资金需求。
3.4 合作伙伴资金注入合作伙伴资金注入是指寻找合适的合作伙伴，并引入其资金来支持项目的发展。
合作伙伴可以为项目提供资金、技术、渠道等资源，增加项目的实施力度。
4. 融资方案根据融资目标和融资渠道的选择，我们可以制定出适合房地产项目的融资方案。
以下是一个简要的融资方案示例：4.1 银行贷款我们将与多家银行进行谈判，以获得适当的贷款额度和较低的利率。
我们将提供房地产项目资产作为抵押，以增加贷款的可获得性。
我们将选择长期还款期限，以确保项目有足够的时间来偿还贷款。
4.2 债券发行我们将委托专业机构进行债券发行，以吸引更多的投资者参与。
我们将制定合理的债券期限和利息政策，以满足投资者的需求。
同时，我们将确保债券发行过程的透明度和合规性。
4.3 股权融资我们将进行股权融资，以引入更多的投资者和合作伙伴。
我们将通过私募股权融资寻找潜在投资者，并提供合理的股权价格和回报承诺。
保利地产融资策略
保利地产融资策略保利地产是中国知名的房地产开发商之一，拥有丰富的开发经验和优质的项目资源。
为了支持业务发展和项目建设，保利地产需要运用有效的融资策略来提高资金利用效率、降低融资成本，保障公司的可持续发展。
本文将从保利地产的融资需求、融资渠道、融资方式等方面分析保利地产的融资策略，以期为该公司的融资决策提供一定参考。
一、保利地产的融资需求保利地产拥有多种融资渠道，主要包括银行贷款、债券发行、股权融资等方式。
1.银行贷款银行贷款是保利地产最常用的融资方式之一。
保利地产可以通过抵押贷款、信用贷款等形式向银行借款，用于项目的前期投资和建设资金。
银行贷款的优势在于融资成本相对较低，贷款期限相对较长，能够有效缓解资金压力。
保利地产的规模和信誉可以帮助其获得更有利的贷款条件。
2.债券发行债券发行是保利地产另一种重要的融资方式。
通过发行公司债、企业债等债券产品，保利地产可以获得大额的融资资金。
债券融资的优势在于可以吸引更多的资金参与者，扩大融资渠道，提高融资效率。
债券融资的期限较长，有利于降低公司的融资成本。
3.股权融资1.自有资金融合在融资过程中，保利地产可以运用自有资金融合的方式，将公司的自有资金与外部融资进行合理组合，以降低融资成本、提高资金使用效率。
通过自有资金融合的方式，保利地产可以在不增加负债的情况下实现项目资金需求，减少融资压力。
2.项目融资保利地产可以通过项目融资的方式，将特定项目作为融资主体，向金融机构或投资者进行融资。
项目融资的优势在于可以将项目的未来收益作为抵押，增加融资的可持续性。
项目融资也能够提高公司的项目透明度和可操作性，有利于吸引更多的资金参与者。
1.合理运用外部融资在融资过程中，保利地产应合理运用外部融资，根据项目的实际需求和公司的财务状况，选择合适的融资方式和融资渠道。
保利地产还应加强与金融机构和投资者的合作，提高融资的可持续性和灵活性。
2.注重融资成本控制在融资过程中，保利地产应注重融资成本的控制，通过合理的融资结构设计、风险管理等方式，降低公司的融资成本。
房地产企业的融资方式
房地产企业的融资方式房地产企业融资方式房地产业是资金密集型产业，具有高投入、高风险、高产出的特性。
房地产开发的每一个阶段都需要庞大的资金支持，因此对融资方式的优缺点、政策约束和融资成本的把握，便于企业根据实际情况来选择合适的融资方式。
一般来说，房地产融资可以分为内部融资和外部融资两种。
内部融资主要是指房地产企业的自有资金，包括一些抵押贴现的票据，债券，可出售的经营性和存量物业，以及近期内可回收的各种款项等，包括向消费者预收购房定金等。
但随着企业投资规模的不断扩大以及考虑企业的可持续发展，单纯依靠内源融资已很难满足企业的发展需求。
外部融资又可以分为直接融资和间接融资。
直接融资主要是从资本市场获得的资金，主要满足长期投资的资金需求，包括上市融资、债券融资、房地产投资基金、房地产信托等多种融资方式。
间接融资主要是从金融机构获得的资金，主要是房地产项目贷款，解决房地产开发中短期的资金需求。
融资方式的定义融资方式即企业融资的渠道。
它可以分为两类:债务性融资和权益性融资。
前者包括银行贷款、发行债券和应付票据、应付账款等，后者主要指股票融资。
债务性融资构成负债，企业要按期偿还约定的本息，债权人一般不参与企业的经营决策，对资金的运用也没有决策权。
权益性融资构成企业的自有资金，投资者有权参与企业的经营决策，有权获得企业的红利，但无权撤退资金。
房地产融资的详细信息房地产项目融资的目的、种类、途径多种多样，但是，简单、直接、明了的描述就是两个字:找钱。
找钱、找到有钱的企业、机构、个人，已经成了当前许多房地产企业老总每天最重要的工作，许多房地产企业也都开始设立专门的融资机构或部门，也会招聘一些具有成功融资经验成熟融资渠道的融资经理或融资主管一类的高级经理人员。
这些老总或融资人员大多数时间都是在与有钱的企业、机构或个人谈项目、谈融资、订合同。
而这些有钱的企业、机构或个人被他们共同抵制成为银主，一个极富戏谑性的称谓，一个在融资活动中永远不会存在的故事的主角，一个为融资中介(掮客)善用的工具和谋取钱物酒食的借口。
销售中的三十六计
第一计：瞒天过海该计最常见的就是运用文字的游戏把楼盘的广告语变得非常之“巧妙”。
消费者在经过楼盘的广告的“洗礼”后也总结出了一套经验：永远买不到在报纸上面公布的“起步”价格、“邻近”一词通常指的是直线距离而不是实际的曲线距离，“3分钟路程”通常是按照男子千米比赛的标准。
而所谓的“10分钟的车程”更是“F1”赛车手苏马赫才可以实现。
想瞒天过海，甚至想把缺点说成优点，这其实是一厢情愿的想法。
在供不应求的年代，这种做法或许行得通，但步入买方市场的今天，特别是在房地产高速发展的今天———瞒天过海的短视行为必将得不偿失。
第二计：围魏救赵此招通常做法是通过软文、广告、炒概念、炒规划等方法，把个案所在区域的整体档次先拉高，最终目的是减少个案的市场风险同时也增加个案的利润空间。
例如，操作步行街中一个购物城的项目，通常先会通过媒体或举办一系列的活动炒热步行街以此来聚集人气，然后用列表计算比较方式，列出投资步行街远远高于银行利息等。
为了消除投资者的后顾之忧，又通常会采用“投资回报率”的零风险保障方案。
这一系列策划，坚定了消费者购买信心，加快了其购买行动。
通过各种促销方案来“围步行街这个魏”，从而达到“救购物城这个赵”的目的。
而现今的消费者是理性的，所谓的“围魏救赵”针对的客户群必定是少数的。
第三计：借刀杀人利用该计旨在借助外在的力量，克服目前的障碍，化不利因素为有利因素。
在楼盘预售期间，为了尽量消除消费者对期房的抗性，就采用借用外部条件之“刀”，来达成客户成交的目的。
“借”的范围在目前楼盘策划中应用很广泛：园林、产品规划“借”贝尔高林、美国WY 设计公司的，物业管理“借”戴德梁行、中海物业的，连楼盘广告也充分发挥“拿来主义”的精神，“借”广州、深圳、北京、上海等地的。
第四计：以逸代劳房地产行业横跨生产、流通和消费领域，资金需求量大，经营周期长，与多行业、多部门、多学科交*相关。
这一特性决定了房地产行业是高投资、高风险、高回报的行业，行业的特殊性决定了业内的“领袖”们必须有超常的勇气、过人的毅力、冷静的头脑，当然还需具有良好的承受能力。
房地产开发最全的16种融资方法
房地产开发16种融资方法房地产开发是一种资本、技术、管理密集型的投资行为，开发一个房地产项目所占用的资金量是非常庞大的，如果不借助于各种融资手段，开发商将寸步难行。
同时，融资渠道作为产业链中的首环，一直以来便是房地产开发的瓶颈，需要金融业和健全的资金市场作为后盾。
然而房地产开发的不同项目、不同环节或不同的房地产公司有着不同的风险和融资需求,因此必须对房地产的融资途径进行分析，确定最优的融资结构:1．自有资金。
开发商利用企业自有资本金，或通过多种途径来扩大自有资金基础。
例如关联公司借款，以此来支持项目开发。
通过这种渠道筹措的资金开发商能长期持有，自行支配，灵活使用；必要的自有资金也是国家对开发商设定的硬性“门槛”。
121号文件规定，自有资金比例必须超过30%。
全国房地产企业的数量多，但有规模和有实力的企业少，随着投资规模的不断加大，对自有资金的需求也会变得越来越大，众多实力不足的中小房地产商将会被排除出局。
:2．预收房款。
预收房款通常会受到买卖双方的欢迎，因为对于开发商而言，销售回笼是最优质、风险最低的融资方式，提前回笼的资金可以用于工程建设，缓解自有资金压力，还能将部分市场风险转移给买家；而对于买方而言，由于用少量的资金能获得较大的预期增值收益，所以只要看好房产前景，就会对预售表现出极大的热情。
121号文件规定，商品房必须在“结构封顶”时才能取得商业银行的个人购房按揭贷款，而中国目前绝大部分购房者都是贷款买房，没有住房贷款的支持，房地产开发商很难把房子预售出去，也就很难获得预收房款。
房地产项目从开工建设，办得“五证”，到“结构封顶”平均需要1年左右时间，这段时间正是资金最为短缺的时间，预收房款的不足，会使自有资金压力更大，项目开发难以为继。
3．建设单位垫资一种是由建筑商提供部分工程材料，即“甲供材”；一种是延期支付工程款。
据建设部统计，房地产开发拖欠建设工程款约占年度房地产开发资金总量的10%，它解决的资金有限，而且也只是缓解，不能解决根本问题。
房地产项目融资方案
房地产项目融资方案引言随着城市化进程的加速，房地产项目的需求不断增加。
然而，房地产项目的开发和建设需要大量的资金支持。
因此，房地产开发商需要寻找合适的融资方案来满足项目的资金需求。
本文将探讨一些常见的房地产项目融资方案。
1. 自筹资金自筹资金是指房地产开发商通过自身的资金储备来支持项目的开发和建设。
这种融资方案的优点是简单、灵活，开发商可以更好地掌控项目的进程和风险。
然而，自筹资金也面临资金相对有限的问题，对于大型的房地产项目可能不够满足需求。
2. 银行贷款银行贷款是最常见的融资方式之一。
房地产开发商可以向银行申请贷款来支持项目的建设。
银行通常会根据开发商的信用情况、项目的可行性和回报预期来评估贷款的风险和利率。
这种融资方案的优点是可靠、稳定，但也需要开发商提供一定的抵押品或担保。
3. 股权融资股权融资是指房地产开发商通过发行股票或找到投资者来获得资金支持。
投资者可以购买开发商的股份，成为项目的股东。
这种融资方案可以为开发商提供大量的资金，但也需要与投资者分享项目的收益和决策权。
4. 债券发行债券发行是指房地产开发商通过发行债券来融资。
债券持有者可以获得固定的利息和本金回报。
房地产开发商可以选择发行公司债或个人债，根据债券的种类和风险来确定利率和期限。
这种融资方案可以为开发商提供较长期的资金支持，但也需要支付相应的利息。
5. 合作开发合作开发是指房地产开发商与其他企业或机构合作来共同开发项目。
合作方可以提供资金、土地或技术支持等资源，与开发商共同承担项目的风险和收益。
这种融资方案可以为开发商提供更多的资源和经验，但也需要合作方之间的良好合作和协调。
6. 政府支持政府支持是指房地产开发商通过政府的投资、补贴或优惠政策来获得资金支持。
政府可能提供土地资源、税收减免或低息贷款等支持措施，以促进房地产项目的发展。
这种融资方案可以为开发商提供相对廉价的资金，但也需要符合政府的相关规定和要求。
结论房地产项目的融资方案有很多种选择，开发商可以根据项目的特点和需求来选择合适的方案。
房地产开发项目融资策略[5篇范文]
![房地产开发项目融资策略[5篇范文]](https://img.taocdn.com/s3/m/931f2eb5710abb68a98271fe910ef12d2af9a936.png)
房地产开发项目融资策略[5篇范文]一、引言房地产开发项目融资策略是指在房地产开发过程中，根据项目特点、市场环境、政策法规等因素，选择合适的融资方式、融资渠道和融资工具，以实现项目资金的筹集、管理和使用的高效和安全。
本文将分析五种常用的房地产开发项目融资策略，以供参考。
二、五种房地产开发项目融资策略1. 银行贷款银行贷款是房地产开发项目中最为常见的融资方式。
开发商可以通过向银行申请开发贷款、流动资金贷款等，以获取项目所需的资金。
银行贷款的优点在于利率相对较低，还款期限较长，且融资程序相对简单。
然而，银行贷款也存在一定的风险，如贷款利率波动、还款压力等。
2. 股权融资股权融资是指开发商通过向投资者出售项目股份，获取项目资金的融资方式。
股权融资的优点在于融资过程中无需支付利息，且融资额度较大。
然而，股权融资也可能导致项目控制权变更，增加股东间的纠纷风险。
3. 债券融资债券融资是指开发商通过发行债券的方式，向债券购买者筹集项目资金。
债券融资的优点在于融资额度较大，融资成本相对较低，且不影响项目控制权。
但债券融资也存在一定的风险，如债券利率波动、偿债压力等。
4. 预售款预售款是指开发商在房屋尚未竣工时，通过销售房屋的方式提前获取项目资金。
预售款的优点在于融资速度快，减少融资成本，且无需支付利息。
然而，预售款也存在一定风险，如房屋销售不畅、购房者维权等。
5. 房地产投资信托基金（REITs）房地产投资信托基金（REITs）是一种专门投资于房地产的融资工具。
开发商可以通过设立REITs，将项目资产打包上市，从而筹集项目资金。
REITs的优点在于融资额度较大，融资成本较低，且不影响项目控制权。
但REITs也存在一定的风险，如市场波动、税收政策变化等。
三、结论在房地产开发项目中，选择合适的融资策略对于项目的成功至关重要。
开发商应根据项目特点、市场环境、政策法规等因素，综合考虑各种融资方式的优缺点，制定出合理的融资策略。