房地产企业年度会计报表审计应关注的几个问题
浅谈房地产行业年度会计报表审计中应重点关注的事项
浅谈房地产行业年度会计报表审计中应重点关注的事项作者：卜红霞来源：《财经界·学术版》2012年第12期摘要:房地产行业不同于一般工商企业，由于其产品特殊、建设项目规模大、时间跨度长，加上其审计报告需满足特殊用途，造成房地产行业审计风险较高，如何做好房地产行业年度会计报表审计工作，提高审计质量，降低审计风险，笔者结合多年房地产行业的审计经验，就审计中应重点关注的几个问题粗谈一二，以期对会计师事务所的同仁们在房地产行业的审计中能有所启发。
关键词:房地产行业年度会计报表审计随着中国市场经济的快速发展，房地产行业经营规模不断扩大，成为支持我国国民经济发展的主导产业，同时各地数量庞大的房地产企业也成为会计师事务所提供审计服务的重要对象之一。
由于房地产行业不同于一般工商企业，其产品特殊、建设项目规模大、时间跨度长，且房地产企业审计报告一般情况下都会有诸如银行贷款之类的特殊用途，造成房地产行业审计风险较高，如何做好房地产行业年度会计报表审计工作，提高审计质量，降低审计风险，笔者结合多年房地产行业的审计经验，就审计中应重点关注的几个问题粗谈一二，以期对会计师事务所的同仁们在房地产行业的审计中能有所启发。
一、提前或推迟确认收入以《企业会计准则第14号-收入》的判断标准为依据，同时考虑房地产的特殊性，房地产企业应在同时满足以下条件的情况下确认商品房销售收入的实现：(1)商品房已完工且已取得政府相关部门的综合验收证明，并已交付业主使用；(2)已签订商品房买卖合同；(3)已收到与商品房有关的全部价款或者已按合同规定收到首付款，收到首付款的其剩余价款应预期能正常收回；(4)商品房的建筑成本应能够可靠计量。
房地产开发企业出于各种不同的需求，往往或提前确认收入或推迟确认收入，这就要求我们审计人员在审计中应细心认真，善于通过核对购房合同、销售清单等会计资料以外相关的业务资料判断其销售收入确认时间的正确性。
二、完工产品的成本结转不准确房地产企业的成本结转相对一般工商企业具有其特殊性和复杂性，要求企业财会人员不但应具有较高的财务理论水平，更应对房地产行业具有较高的熟悉度，在多年的审计实践中，笔者发现由于企业财会人员水平参次不齐，加上部分企业出于人为调节利润的需要，房地产行业中的产品成本结转问题较突出，成本结转随意性大，甚至有个别企业按商品房销售收入的固定百分比进行估转成本，造成房地产销售成本严重失实，在此笔者将审计中遇到过的成本结转不正确的主要几种情况列举如下：由于建设周期长，房地产开发企业的完工产品结算进度与账面发生的成本往往不一致，账面发生成本滞后，企业为了增加账面利润，一般会仅按账面成本结转完工产品成本，以达到少转开发成本的目的。
房地产企业审计存在的问题及解决对策
房地产企业审计存在的问题及解决对策房地产企业审计存在的问题及解决对策1 引言近年来，我国房地产业快速增长，房地产业给国家贡献的税款从2008年的2.76亿元增长到2010年的5.53亿元，增长将近一倍。
房地产业快速增长满足了广大群众对住房消费的基本需求，有利于拉动社会投资和促进消费者消费。
但是，在税收收入中，房地产企业是偷、逃税比较严重的行业，各省市的房地产业纳税占比在20%以上，然而，房地产税收是国家财政预收入稳定增长的关键产业，也为社会经济较快发展提供了基础保障。
但从调查的部分房地产开发企业来看，在房地产企业内部审计仍然存在一定问题。
2 房地产企业审计存在的问题2.1 内审机构领导关系不合理，无法体现房地产企业内部审计的独立性和权威性房地产企业内审独立性和权威性在实际工作中差距较大。
房地产企业内审机构领导关系不合理，导致内部审计的独立性和权威性受限制。
例如：内审机构出现只对总经理或其他领导人负责，说明房地产企业内审机构只对企业经营者负责，并不对房地产企业产权所有者负责。
因此，不合理的内审机构领导关系，使得房地产企业内审机构存在一定的问题。
同时，房地产企业领导人员权威性越高，则说明房地产企业审计独立性和权威性越弱。
因此，要根据企业的实际情况，确定房地产企业内审机构领导关系。
根据企业内审机构设置的原则，平衡好内审机构领导关系，体现内审机构独立性和权威性。
为房地产企业内部审工作的顺利开展提供良好基础。
2.2 内部审计人才匮乏，审计人员的素质有待提高随着房地产资金开支数额的增加，复杂烦琐的支出明细，对房地产资金开展内部审计难度也增大，这就要求房地产企业内部审计人员不仅需要审计和会计专业知识，还需要其他专业知识储备（财政预算、行政管理、建筑工程方面），而目前我国房地产企业内部审计人员匮乏，结构不合理，专业知识专一。
第一，房地产企业内部审计机构大多数审计人员专业背景是会计和审计专业，且大部分从事财务收支审计人员，而学习金融、法律、计算机、工程预决算等只有不到10%，缺乏金融、工厂预本文由收集整理决算和计算机辅助审计人员。
房地产审计注意事项
房地产行业税收审计应重点关注的五方面问题及审计方法近年来，房地产行业经营规模迅速扩大，已经成为国家税收收入的重要来源之一，同时也是税收审计中重点关注的行业。
但是，房地产行业项目规模大、时间跨度长、涉及税种多、税收政策复杂、特殊性强，所以也是税收审计中的难点。
因此，在房地产行业的税收审计中，必须打破“就账查账”的常规检查方法，财务数据与业务资料必须紧密结合，以营业税、土地增值税、企业所得税和房产税为重点检查税种，在关注银行账户、资金流的基础上，重点关注隐匿收入、虚列成本、预收款项等五方面问题，采取全面检查与重点检查、账面检查与实地勘察相结合的方法，从外围开掘线索，寻找突破口，对企业进行“解剖式”检查，才能起到事半功倍的审计效果。
一、关注隐匿按揭、出租、代收款收入的问题一是企业采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入并申报纳税。
但是，房地产企业往往存在按揭收入不入账、不申报纳税的问题。
二是按照税法规定，房地产企业在销售不动产过程中收取的价外费用〔如管道煤气开户费等〕也应当计入销售收入申报纳税。
三是房屋、商铺、车位等出租收入往往也是企业常见的隐匿对象，而且在对房地产开发企业的审计中也比较容易忽略。
对于此类问题的审计，1.通过销售部门的销售明细表，核实企业房产实际销售情况，并从中筛选出以按揭贷款形式销售的面积、金额，核实按揭贷款是否入账并申报税款。
2.延伸银行，通过调阅房地产企业按揭贷款对应账户银行对账单，核实有无按揭贷款转入企业账户未计销售收入的情况。
3.结合纳税申报资料、购房合同、协议等资料，审核其他应付款等往来科目，核实企业收取的各项价外费用是否足额入账并申报纳税。
4.通过实地调查走访，核实企业房产，尤其是商铺的实际销售、出租和使用情况。
二、关注预收账款、定金等预收款项未按规定申报纳税的问题预售是房地产行业常见的销售方式。
房地产企业审计重点有哪些内容
房地产企业审计重点有哪些内容收入房地产企业在收入方面存在的问题主要是提前确认收入或虚增收入，所以，在审计销售收入真实性方面，审计人员应重点关注的有以下几方面：①检验房地产企业是否取得了《商品房预售许可证》。
这可以在售楼现场查看，审计人员也可以通过当地住房保障和房产管理局网站查询其真伪。
而且，《商品房预售许可证》里有一些和预售商品房有关的具体信息，比如各个楼号的建筑名称，最高楼层和批准预售面积等，审计人员可以对这些信息进行初步判断。
②把企业提供的供销清单和购房合同中的有关条款进行比较，同时可以抽查部分业主办理的入住通知书。
③从物业公司处取得已售和未售住宅物业管理费的收取情况统计表，对已售商品房进行抽查，查看业主入住情况，或者审计人员也可以在晚上的时候看各层楼亮灯数量来估计业主的真实入住率，还有一个简单的方法就是查看水电表的运行记录，这是最能反映房屋是否真的有人住的一个指标。
另外，对未售出的楼宇进行盘点，同时可以结合对售楼处销售楼宇的销售进度表进行判断已开发商品房的销售情况。
④大部分的商品房销售都会牵涉到银行的按揭贷款，在办理好按揭贷款手续但尚未收到银行贷款部分时，企业会形成大量的应收账款。
所以，为了查验应收账款的真实性和准确性，审计人员可以通过关注资产负债表日后的收款情况，使用函证或其他替代程序，判断企业是否存在虚增应收账款从而虚增收入的情况。
⑤如果企业给员工提供住房按揭贷款，但是按揭贷款金额并没有从员工的工资收入中扣回，那应该视同企业给员工的福利，这部分是需要缴纳个人所得税的。
这里可以和缴纳额个人所得税联合起来分析，如果企业也没有为这部分福利缴纳个人所得税，那只能存在两种情况了，一是企业偷税漏税，二是企业卖给员工住房的行为存在虚假销售问题。
⑥对于大额的销售业务，索取合同、交付使用情况记录、款项的收取情况。
还可以通过查看是否办理了房产证、土地使用证等事项来判断是否是真实销售。
另外，虚假的销售大多数情况都会有期后退回现象，所以审计人员应重点关注期后退回的事项。
房地产开发企业的审计注意事项
房地产开发企业的审计注意事项
1.合规性审计：
2.项目合同审计：
审计师需要仔细审查房地产项目的合同，包括土地出让合同、施工总
承包合同、销售合同等。
审计师应对合同的签订过程、执行情况、费用支
出等进行核查，确保合同履行的合规性和真实性。
3.资金流程审计：
4.工程进度审计：
审计师需要对房地产项目的工程进度进行审计。
主要包括工程进度计
划的准确性、施工进度的真实性和合理性等。
审计师还需检查项目工程质
量是否符合标准，施工进度是否存在延误和超支等问题。
5.销售合规审计：
6.税务合规审计：
审计师需要对房地产开发企业的税务合规性进行审计。
包括企业的税
收处理是否符合相关税法，税务报表的真实性和准确性，企业是否存在逃
税和偷税漏税等问题。
7.审计报告编制：
审计师应根据审计工作的结果编制审计报告。
审计报告应包括审计目的、范围、方法、结果和建议等内容，对审计发现的问题进行全面、客观、准确的说明和分析。
同时，审计师还应根据需要提供风险评估和内部控制
改进建议。
要注意的是，房地产开发企业的审计工作应由具备资质的审计师事务所进行。
审计师应本着独立、客观、公正的原则，对房地产企业的财务状况、经营业绩和风险状况进行全面、准确的审计。
同时，审计师应具备相关房地产开发行业知识和审计技能，能够对复杂的房地产项目进行全面的审计工作。
房地产开发企业的审计注意事项
房地产开发企业的审计注意事项房地产开发企业作为国家经济建设的重要支柱之一，其审计工作的重要性亦不言而喻。
在开展审计工作时，审计人员应特别关注一些审计注意事项，以确保工作的可靠性和全面性，也有助于发现企业存在的潜在问题，提高其经营管理水平。
1.审计范围的确定在进行审计过程中，首先需要确定审计范围。
房地产开发企业的审计范围应包括企业的全部财务状况、业务运营状况及内部控制等方面。
同时还需要根据实际情况，合理拓展审计范围，确保审计工作的全面性以及客观性。
2.关注土地财政在房地产开发企业的审计工作中，审计人员应特别关注土地财政方面的问题。
土地资源作为房地产开发企业的核心资源之一，对其开发利用应遵循国家的相关政策及法律法规。
审计人员无需对土地本身的审计进行深入，但需对企业是否有违法违规的操作进行检查。
3.风险评估房地产开发企业是一个存在较为显著风险的企业，对此，审计人员应进行全面的风险评估以确定可能存在的风险点并提出检查建议，避免因意外风险导致企业经营的健康发展。
4.管理中心的审查房地产开发企业一般有大量管理中心的机构，包括行政管理中心、人力资源管理中心、财务管理中心等。
审计人员应对这些管理中心的工作进行检查，查明其在企业中的作用、职责、准确性和规范性，以发现潜在的问题和矛盾。
5.内部审核在房地产开发企业中，内部审核是发现潜在问题的重要手段。
审计人员应认真查阅内部审核报告，了解企业存在的问题和疏漏，整理数据以辅助进一步的审计工作。
6.项目审计房地产开发企业的审计工作中，项目审计是一个重要的环节。
审计人员应对项目的收益、费用、销售、资本利得等方面进行逐一检查，避免因企业在项目开发中的失误而产生经济风险。
7.年度审计房地产企业的年度审计是法律规定的必须程序。
在审计过程中，审计人员应根据企业的实际情况，以保障审计工作的全面和准确。
同时，应对企业财务报表进行核实，审核企业经营情况的真实准确性，确保企业在法律、税务等方面的合规性。
房地产企业年度会计报表审计应关注的几个问题
方出地 ， 另一方出资 ， 按商定 比例分配开 前 期 工 程 费 、 础 设 施 费 、 筑 安 装 工 程 否及 时转 入固定资产 ；弄清 已办理商 品 基 建
有个 人独资开发 （ 含外商独资 ） 有 开发产 品的用途进行 分类 ，按成本核算 清已出租 的土地 、 ； 房屋 ， 用于安置的房屋 中外合资开发 ； 有合作、 合股开发 ， 比 法 确定 开发产品成本 核算对象 。一般 审 期 末 是 否 还 未 转 出 而 在 本 科 目反 映 ； 弄 按
维普资讯
房地产企业年度会计报表审计应关注的几个问题
一
、
我 国 现 阶 段 房 地 产 开 发 企 业 的
三 、 地 产 企 业 会计 报表 审计 重 点 房
设施费的预提和摊销 ；还要弄清 开发产
经 营 模 式 多种 多样
１ 发 成 本 审 计 ，首先 要 严 格 按 照 品是滞销 、 、开 积压 、 还是处于热销之中 ； 弄
运用审计程序和审计方法 ，提高审计质 按 规 定 还 需 要 缴 交 土 地 闲置 费 等 等 。征 产 品期末实际库存量 。 量， 这是降低审计风险的最基本 措施 。
用 的土 地 范 围 内必 须 动 迁 、安 置 的 建 筑 ３ 费 用 支 出情 况 ， 括 营业 费用 、 、 包 管 二 、对 房 地 产 企 业 审计 首先 要 弄 清 物 以及坟墓 、 、 果 杂树 、 青苗等 ， 已经动迁 理 费 用 和 财 务 费 用 支 出 。关 注 董 事 会 经 全 面 情 况 ，掌 握 客 观 实 际 方 面 的 经 济 信 的是否 已按 规 定支 付补 偿 费及 安 置 费 费 、 应酬费支付是否合理； 关注工程完工 开 息 资 料 用 ，有无应付未付 ？待开发土地还 有多 前 的融 资利 息 支 出是 否计 入 “ 发 间接 费 １必 须 调 阅有 关 档 案 、 料 ， 、 资 包括 经 少 ？已开 发 和 待 开 发 土地 成 本 如 何 分 配 ？ 用” 已完工程之间融资利息的分配情况 ， ， 营模 式 的有 关 合 同 、 议 ； 发 项 目的 立 等 等 。 协 开 检查借款合 同， 验算应付利息计算 的正确 项 申请 、 文 ； 批 土地 使 用 权 的有 关 批 文 或 （） 期 工 程 费 （ 规 划 、 计 、 ２前 含 设 可行 性 ； 意期 间 费用 各项 目发 生额 与前期 比 注
房地产企业年度会计报表审计重点浅析
进 行 核对 ， 发现差异， 及时找出差异的原因。 年 末会 计 报 表 审 计 ， 应仔细核对年末应收账款及其他应收款 ， 检 查 按 照 企 业 会 计 制 度 计 提 坏 账 准 备 的 金 额 或 转 销 金 额 是 否 正 能够可靠计量。 房 地 产 开 发 企业 出于 各 种 不 同的 需 求 ， 往 往 或 提 前 确 。对 往来 款 项 定 期 进 行 检 查 ， 长期应收款项 ， 定期要求经办部 门 确认收入或推迟确认 收入 ， 人为调节会计利润 的情况 ， 这就要求在 定 期对 应 收款 项 进 行 催 收 ，并 关注 催 收情 况 及 该 款 项 的 可 收 回 情 审 计 中 应 细 心认 真 ， 善 于 通 过 调用 购 房 合 同 、 销售 清 单 等 原 始 相 关 况 。 资料， 按照相关财务制度的规定， 判 断 其 销售 收 入 确 认 金 额 的 正 确 五、 税 款 的 缴 纳 性 。实 施 截 止测 试 ， 核 实 收 入 的会 计 处 理 是 否 存 在 跨 期 的现 象 。 房 地产 开发 企 业 在 土 地 取 得 、 项 目开 发 以及 销 售 阶 段 会 涉 及
律 效 力 。加 强各 种 往 来 款 的管 理 ， 可有效地防止虚盈或潜亏 ， 有 利 于 真 实 地 反 映企 业 的经 营 成 果 。重 点关 注 金 额 较 大或 账 龄 较 长 的 往 来款 项 ， 会 计 师 事 务所 会 要 求 进 行 询 证 ， 以确 定往 来 款 入 账 的真 实 性和 准确 性 。 应 在会 计师 事 务 所 审 计 之 前 ， 先 与 施 工 单 位 对账 款
房地产企业年度会计报表 审计重 点浅析
◆ 孙 莉 莉
（ 大连０ ）
【 摘要】 由于房地产企业会计核 算的复 杂性 和特殊性 ， 为保 证房地 按 照规 定计 入 了开 发 间接 费 用 ，检 查借 款 合 同和 支 付 利 息 的利 息 产企业年度会计报表 审计顺利进行 ，应重点 关注年度会计报表 审 回 单 ， 确 定 利 息 计 算 是 否正 确 。
房地产企业审计注意事项
房地产企业审计注意事项房地产企业审计是一项重要的工作，它能够评估企业的财务状况和经营绩效，揭示潜在的风险和问题。
在进行房地产企业审计时，需要注意以下几个方面：1.审计目标的明确性：在进行房地产企业审计之前，审计目标必须得到明确和明确的定义。
审计目标通常涉及财务报表的真实性、合规性、准确性和完整性，以及内部控制的有效性等方面。
2.审计程序的完整性和适当性：房地产企业的审计程序应该是完整和适当的。
审计程序包括了解企业的经营状况、财务状况、内部控制等方面的信息，以及对企业财务报表的审核和确认。
在审核过程中，审计师应采取适当的方法和技术，确保审核的有效性和准确性。
3.财务报表的真实性和合规性：审计师应评估房地产企业的财务报表是否真实、合规和准确。
这涉及到了对企业财务报表中各项账目的验证、对企业内部控制的评估等。
审计师还需要检查房地产企业的会计政策是否合规，是否按照会计准则和法律法规的规定进行会计处理。
4.内部控制的评估和改进：审计师应对房地产企业的内部控制进行评估，并提出改进建议。
内部控制是保证企业财务报表真实性和合规性的重要环节，它包括了会计政策和过程、财务和非财务的风险管理、信息系统和技术等方面。
审计师应评估内部控制的有效性，并提出改进建议，以帮助企业改善管理和控制机制。
5.资产评估和风险识别：房地产企业的审计还需要对其资产进行评估和风险识别。
审计师应仔细审核企业的资产负债表，评估资产的价值和可靠性。
此外，审计师还需要识别潜在的风险，包括市场风险、信用风险、法律风险等，以便提供有关风险因素和应对措施的建议。
6.内外部信息的核实和调查：审计师在进行房地产企业审计时，需要核实和调查内外部的相关信息。
内部的信息包括企业内部的文件、记录和报告等，外部的信息包括行业报告、市场调研数据等。
这些信息的核实和调查有助于审计师对房地产企业的经营状况和财务状况有更全面和准确的了解。
7.报告的准确性和透明度：最后，审计师需要准确和透明地编制审计报告。
房地产开发企业审计中的问题与建议
房地产开发企业审计中的问题与建议【摘要】目前,房地产开发企业经营业务核算存在虚增无形资产和开发成本;人为调节经营收入和经营成本;漏缴规费;套取银行信用,违规贷款;偷漏税金等问题。
笔者针对上述问题,提出审计建议。
房地产开发企业具有规划性强、投资额大、建设周期长、开发经营业务复杂的特点,与之相应的会计核算涉及面广,核算环节多,核算对象繁杂,客观上为房地产开发企业调节利润或偷漏税金创造了条件,也加大了审计的难度。
笔者认为,对房地产开发企业存在的不同问题,建议采用不同的审计重点与思路。
一、虚增无形资产和开发成本2004年8月31日以前,土地交易未实际公开竞价,房地产开发企业大多利用政策空间,以“危房改造”或“开发经济适用房”的名义取得土地,并先按实际支付的价款记入“无形资产-土地使用权”,然后设法改变土地用途,聘请评估机构对原取得土地按商业用地或商品住宅地进行评估,且一般要求高估,形成大额的土地评估增值。
房地产开发企业根据评估价值进行账务处理,虚增了无形资产。
房地产开发企业对该土地进行开发时,将该土地使用权的账面价值全部转入开发成本,而开发产品成本中所含的土地成本为土地评估价值,而不是该土地的取得成本,违反了存货计价的“成本与可变现净值孰低”原则,虚增了开发成本。
对于房地产开发企业高估土地使用权的问题,建议审计时应将企业土地使用权账面价值与当地土地市价进行对比,对高于市价的部分提请企业计提无形资产减值准备。
对于转入开发产品成本的土地使用价值的确认问题,企业会计制度未明确规定,笔者认为应按历史成本计价的原则,在将土地使用权账面价值转入开发产品成本时,先将评估增值部分冲转,按实际取得该土地所支付的价款和费用减去无形资产摊销后的余额记入开发产品的成本。
二、人为调节经营收入(一)将预收售房款长期挂账,延迟确认收入。
房地产开发企业收取的预售房款,在商品房已竣工验收,与购房人办理商品房交付使用手续后即应确认收入。
但房地产开发企业为了调节收入,通常人为延迟商品房竣工决算,以商品房未办理竣工决算为借口将预收售房款长期挂账,不确认收入。
房地产企业审计应关注事项
房地产企业审计应关注事项第一篇：房地产企业审计应关注事项房地产企业审计应关注的事项一、存货：1、收集与项目有关的《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《建设工程开工证》、《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》等文件，如棚户区改造等还应取得地方政府用地批复、有政策减免的收集政策减免等相关的批复文件。
2、收集公司所开发项目情况汇总表（该表是项目的总体概况、如企业提供了其他类似的资料可以替代）。
3、收集项目施工、设计、市政配套费、土地使用权出让协议等文件资料；4、现场观察记录稿，对项目总体进度情况、楼盘交付情况进行观察；抽查记录稿与收集的资料补索引号；5、对大额的工程施工、土地支出、征地补偿等一定要收集相关资料。
二、预收账款：1、收集项目预售许可证2、收集预收房款明细表，并抽查售房合同，收款凭证。
三、应交税费：测算土地增值税四、收入：1、收入项目明细表2、收集竣工备案证、企业发放交房通知的邮戳复印件附在底稿里面、交房确认书3、与物业管理公司签订的物业管理合同4、确认收入的合同与预收账款的合同不要混放5、编制毛利率分析表，对毛利率较大、异常的项目应关注五、营业成本：1、项目单位成本计算表（企业提供）2、将预算成本单位成本与实际成本单位成本进行比较，关注异常情况3、将确认收入的面积与结转成本的面积核对复核4、测算本期应结转的成本第二篇：企业所得税审计应关注的问题企业所得税审计应关注的问题一、货币资金1、现金现金盘点表，出纳签字，单位盖章重点关注库存现金的余额是否过大，如账面反映的库存现金很大，可能存在税收风险为：（1）已经购入的商品或已发生的费用未取得发票，在现金上反映；（2）股东抽逃资金，工商年检时会受到处罚；（3）股东借款，税务机关检查时会关注是否为经营借款，是否有借款合同，是否收利息，存在调增利息收入的风险。
2、银行存款索取银行对账单、银行余额调节表关注银行未达账项具体内容（1）银行已收企业未收的项目是否应计入当年的收入。
房地产企业审计存在的问题及解决对策
房地产企业审计存在的问题及解决对策【摘要】房地产企业审计存在的问题主要包括审计风险、审计准则落后、信息披露不规范和内部控制不严格等方面。
为了解决这些问题，可以采取加强审计监管、推进审计准则的更新、规范信息披露要求和加强内部控制建设等措施。
通过这些举措，可以提高房地产企业审计的质量和效率，确保企业财务信息的真实可靠，减少潜在的风险和问题。
加强审计监管可以增强审计的独立性和公正性，推进审计准则的更新可以适应行业发展和改变，规范信息披露要求可以提高信息透明度，加强内部控制建设可以有效防范和化解风险。
采取综合措施可以有效解决房地产企业审计存在的问题，促进行业的健康发展。
【关键词】房地产企业审计、审计风险、审计准则落后、信息披露不规范、内部控制不严格、应对措施、加强审计监管、推进审计准则的更新、规范信息披露要求、加强内部控制建设1. 引言1.1 房地产企业审计存在的问题及解决对策房地产企业是一种资金密集型、资产复杂、现金流量较大的企业形态，在其运营过程中难免存在着审计问题。
审计是评价企业财务报表真实性和公允性的重要手段，但在房地产企业中存在着一系列问题，如审计风险、审计准则落后、信息披露不规范和内部控制不严格等。
这些问题严重影响了审计的效果和质量，也给企业带来了一定的风险和损失。
为了解决这些问题，房地产企业应当采取一系列应对措施，包括加强审计监管、推进审计准则的更新、规范信息披露要求和加强内部控制建设等。
只有通过全面落实这些措施，房地产企业才能提升审计的质量和有效性，进一步提升企业的经营管理水平和市场竞争力。
加强房地产企业的审计监管，规范审计准则的制定和执行，确保信息披露的透明度和真实性，加强内部控制的建设和管理，才能有效应对房地产企业审计存在的问题，促进行业的健康发展。
2. 正文2.1 审计风险审计风险是房地产企业审计中一个非常重要的问题，也是容易被忽视的因素。
审计风险主要包括审计失误、审计程序不当、审计团队能力不足等方面。
地产行业审计揭示地产行业审计的关键问题和趋势
地产行业审计揭示地产行业审计的关键问题和趋势地产行业作为全球经济的重要组成部分，一直备受关注。
而地产行业审计作为保证市场健康发展的一项重要措施，更是不可或缺的一环。
本文将探讨地产行业审计的关键问题和趋势，帮助读者更好地理解地产行业审计的重要性。
一、地产行业审计的关键问题1. 资金流动审计地产行业作为一个资金密集型行业，资金的流动和使用是审计过程中的重点。
审计师需要仔细审核企业的资金来源和资金去向，确保企业的资金运作合规、透明，避免资金的滥用和挪用。
2. 合规性审计地产行业在发展过程中需要遵循一系列法规和政策，合规性审计对于及时发现和纠正企业的合规性问题至关重要。
审计师需要全面了解地产行业的监管要求，并通过审计程序判断企业是否符合相关法规和政策的要求。
3. 风险管理审计地产行业面临着多种风险，包括市场风险、资金风险、市场价值波动风险等。
审计师需要对企业的风险管理措施进行审计，评估企业对风险的应对能力，并提出相应的改进建议。
4. 非财务信息审计除了财务信息，地产行业还需要审计非财务信息，如企业的绿色环保举措、社会责任履行情况等。
审计师需要了解企业的非财务信息披露要求，并通过审计程序判断企业的非财务信息是否真实、准确、完整。
二、地产行业审计的趋势1. 数据分析技术的应用随着大数据和人工智能技术的发展，审计师可以利用数据分析技术更高效地审计地产行业。
数据分析可以帮助审计师发现潜在的问题和异常情况，提升审计的准确性和效率。
2. 环境、社会和治理审计的重要性随着社会对企业的环境、社会和治理责任要求日益提高，地产行业审计也需要关注企业的可持续发展和社会责任履行情况。
审计师需要审计企业的环境管理、社会责任和治理机制，确保企业在经营过程中兼顾经济效益和社会效益。
3. 国际审计准则的逐步统一为了促进国际间经济合作和信息披露的一致性，国际审计准则逐步趋同。
地产行业审计也需要适应国际化的发展趋势，审计师需要熟悉国际审计准则，并将其应用于地产行业的审计实践中。
浅谈房地产企业审计存在的问题及应对措施
（六 ）制定合理的内部审计制度，做好后续的监督评价 工作
部分房地产企业的内部控制制度存在缺陷，使得其内 部控制约束力较弱，进而影响企业各项管理工作的实施。 鉴于此，房地产企业要结合业务类型和管理需求，制定合理 的内部审计制度。同时，不同规模的房地产企业组织结构 存在差别，因此必须制定合理的制度，防止出现直接套用其 他企业制度的问题。另外，房地产企业也需要做好后续的 监督评价工作，不断完善审计工作存在的缺陷。企业实施 审计制度后，相关部门要持续关注其审计结果，并评价审计 过程是否及时发现其业务风险点。
一、房地产企业审计工作中的问题分析 （一 ）企业管理人员缺少对审计工作的认识和学习，工 作较为懈怠 房地产企业管理人员要重视内部审计工作，并积极认 识和学习内部审计工作，不断完善内部审计制度。然而，当 前部分房地产企业的管理人员对审计工作认识并不到位， 容易将审计工作与财务工作混淆，这不利于内部审计工作 的开展。例如，实际调查发现有些房地产企业未招聘专业 的审计人员，或未建立审计部门开展审计工作。而有些房 地产企业虽然设立了内部审计部门，但其工作内容无法保 持相对独立性，从而无法实现内部审计的目标。另外，部分 房地产企业的管理人员对审计工作没有充分了解，因此对 待审计工作较为懈怠；其他部门人员甚至直接忽视了审计 工作，从而对企业的健康发展产生了不良影响。 （二 ）企业内部审计工作方法较为陈旧，工作效率较低 内部审计工作主要运用较为传统的审计方法，如审核 财务活动的规范性或检查财务报表、会计凭证的真实性等。 但是，内部审计工作对业务管理过程、经济责任落实等相关 内容审计较少。随着网络信息技术的发展，财务管理工作 逐渐出现较多的工作方法。然而，内部审计工作依然运用 较为传统的技术方法，并未运用更加高效的审计方法。例 如，在内部审计工作过程中，应用传统方法的审计工作涉及 的人工环节较多，且多以纸质文档的形式进行汇总，效率较
房地产开发企业的审计注意事项
房地产开发企业的审计注意事项房地产开发企业在进行审计时，需要注意以下几个方面：1. 管理层意识房地产开发企业的管理层需要意识到审计的重要性以及与审计人员进行配合和沟通的必要性。
在审计过程中，管理层需要提供必要的资料和信息，并积极回答审计人员的问题。
同时，管理层还需要重视审计人员的建议和意见，及时采取措施改进企业的管理和运营。
2. 合同管理房地产开发企业的审计需要重视合同管理，包括销售合同、建筑工程合同、物业服务合同等。
审计人员需要对企业的合同执行情况进行核对，并对合同的合法性和合规性进行审核。
此外，审计人员还需要对企业的合同管理制度、合同签署程序等方面进行审查。
3. 财务报表房地产开发企业的审计需要重视财务报表的真实性、准确性和完整性。
审计人员需要对企业的会计凭证、账簿、汇总报表等资料进行核对，并对企业的会计处理方法、会计政策、会计估计等方面进行审查。
此外，审计人员还需要重点关注企业的应收账款、预收款、存货等项目的核算和披露情况。
4. 税务合规房地产开发企业的审计需要重视税务合规问题。
审计人员需要对企业的纳税申报情况、税务核算和缴纳税款的情况进行审查，确保企业按照法律法规的要求纳税。
此外，审计人员还需要对企业的税务档案和相关合规制度进行审查，确保企业的税务合规工作得到有效落实。
5. 内部控制房地产开发企业的审计需要重视内部控制问题。
审计人员需要对企业的内部控制制度进行审查，包括企业的组织结构、管理制度、风险管理制度、流程控制等方面。
审计人员需要评估企业的内部控制效力，并发现控制缺陷和风险，提出改进意见。
6. 环保和安全问题房地产开发企业的审计需要重视环保和安全问题。
审计人员需要对企业的环保和安全制度进行核对，包括企业的环保申报、环境保护设施建设和运营、环境安全风险评估等方面。
审计人员需要发现环保和安全方面的问题，并提出改进建议，确保企业的环保和安全工作得到有效落实。
总之，房地产开发企业的审计需要重视细节，并认真履行审计职责，确保审计的公正性、独立性和客观性。
房地产行业审计关注的重点
2、库存开发产品情况，包括已完开发项目的土地、房屋、配套设施和代建工程等。要根据相关资料合适已结转成本是否正确、及时,各项应负担的成本、费用是否均已预提、结转，尤其应关注配套设施费的预提和摊销;还要弄清开发产品是滞销、积压、还是处于热销之中;弄清已出租的土地、房屋,用于安置的房屋期末是否还未转出而在本科目反映；弄清用于本企业从事营业性的配套设施是否及时转入固定资产;弄清已办理商品房移交手续的房屋是否还在本科目反映，是否根据经营收入与其相关的成本费用配比的原则及时结转产品相关的销售成本。在审计时，审计人员应通过盘点或抽查盘点核实开发产品数量,通过对“开发成本”审计核实开发产品金额,通过对企业“主营业务收入”审计、核对售房部销售报表、销售合同，从而核实开发产品期末实际库存量
3、费用支出情况，包括营业费用、管理费用和财务费用支出。关注董事会经费、应酬费支付是否合理;关注工程完工前的融资利息支出是否计入“开发间接费用”，已完工程之间融资利息的分配情况,检查借款合同,验算应付利息计算的正确性；注意期间费用各项目发生额与前期比较,是否存在较大波动并查明原因。
4、债权、债务情况,包括应收款,应付款和借款等。关注金额大、账龄大的应收账款,审查企业销售合同和发函询证在核实的基础上查明原因，考虑可能造成坏账损失的风险程度，检查提取坏账准备和冲销应收账款是否符合规定；关注其他应收款，企业为粉饰会计报表合理性。有的会虚减货币资金库存量、虚增其他应收款,因抽逃资本而虚增其他应收款;关注预付账款，这里往往是调节建筑工程成本的地方；检查借款合同、查明借款性质、利率、偿还期限、限制和担保条件,有无到期应还未还的借款、应付未付的利息。审查时,审计人员还要关注企业是否有意调减短期借款、长期借款,相应调减资产或增加所有者权益、降低负债额，人为地把企业财务风险设定在最佳位置。
房地产开发企业审计中的问题与建议
房地产开发企业审计中的问题与建议【摘要】房地产开发企业审计是确保企业财务健康和合规运营的重要手段。
本文旨在探讨房地产开发企业审计中常见问题、存在的风险、审计方法和技巧、审计报告撰写以及信息披露的完善。
通过加强审计意识和提出改进建议，为未来发展提供参考。
审计过程中常见问题包括财务造假、资产估值不准确等，存在风险涉及法规合规性和业务运营方面。
审计师需要灵活运用方法和技巧，撰写准确详实的审计报告，促进信息披露的完善。
加强审计意识和提出改进建议可以提高审计质量，为企业未来的持续发展做出贡献。
【关键词】关键词：房地产开发企业审计、问题、风险、审计方法、审计报告、信息披露、意识、改进建议、未来发展、参考。
1. 引言1.1 房地产开发企业审计的重要性房地产开发企业审计的重要性在当前经济环境下变得愈发重要。
随着房地产市场的持续增长和竞争加剧，开发企业的经营环境变得复杂多变，审计工作对于保障企业的合规经营和风险控制至关重要。
房地产开发企业的审计可以通过对企业财务数据的审查，及时发现潜在的经营风险和问题，帮助企业管理层及时作出决策。
审计可以有效查明企业财务数据的真实性和准确性，提高财务报告的透明度和可信度，增加投资者和合作伙伴的信任度。
审计可以帮助企业识别和规避财务风险，加强内部控制机制，防止财务造假和经营失误。
房地产开发企业审计还可以提高企业的市场竞争力，增强企业形象，获得更多的融资渠道和投资机会。
房地产开发企业审计的重要性在于保障企业的合规经营，提高企业的经营效率和效果，为企业的可持续发展提供保障和支持。
1.2 本文研究的目的本文旨在探讨房地产开发企业审计中存在的问题和风险，以及审计方法和技巧。
通过对审计报告的撰写和信息披露的完善进行分析，提出加强房地产开发企业审计意识的重要性。
本文将提出改进建议，为未来发展提供参考。
房地产开发企业作为经济社会发展的重要组成部分，其规模不断扩大，业务日益复杂，审计工作的难度和风险也随之增加。
审计房地产行业应注意的问题
审计房地产行业应注意的问题审计房地产行业,应注意哪些问题?与制造业相比,区别的地方在哪?应重点关注的几个问题及相应的审计取证:（一）收入根据《企业会计具体准则-收入》的定义作为判断的基础，同时要考虑房地产的特殊性。
房地产开发企业提供的商品是土地或住宅及其他建筑物，房地产开发企业销售商品，特别是住宅，往往采取银行按揭的方式，即购房户仅缴纳所购房款的20%及以上不等，其余房款则由按揭贷款银行提供，购房户根据同银行达成的协议，在以后年度，向银行定期归还贷款本金和利息；一般情况下，在客户已办妥银行按揭并收到按揭款时确认收入，但是根据企业的管理要求不同，现在不少的房地产开发企业在收到首付款时即确认收入，有的尚未办妥按揭手续，而在应收账款科目核算，特别是对于年终促销的房地产公司，年度资产负债表会形成很大一笔应收账款。
审计取证：(1）索取商品房预售许可证，看企业已售并确认收入的商品房是否在商品房预售许可证上。
(2）索取企业提供的销售清单，与销售部的房屋买卖合同统计表进行对比，抽取一定的样本看是否存在金额差异。
（3）抽查部分购房合同，特别是交楼时间的规定及办理房产证、土地使用证的期限。
关注交钥匙的手续及客户办理入住的程序，并抽查部分业主办理入住的有关资料。
（4）从销售代理商处取得已售楼宇结算统计表，并对照认购书、企业销售清单，看三者是否一致。
（5）从物业管理公司取得已售和未售住宅物业管理费的收取情况统计表。
对已售商品房进行抽查，看业主入住情况，并对未售楼宇进行盘点。
同时可结合对售楼处销售楼宇销售进度表进行判断已开发商品房的销售情况。
（6）关注应收账款在资产负债表日后收款情况，对应收账款的账龄进行分析，以判断企业是否存在虚记收入的情况，尤其是长期未办妥按揭的客户。
（二）完工产品成本结转房地产开发企业特别是规模开发的房地产企业在开发房地产时，由于开发周期长，完工产品结算进度与账面发生的成本往往不一致，如果根据账面成本结转完工产品成本，必然存在少结转成本的情况；现在开发的商品房往往都分为地上和地下部分，这也是开发商调节利润的主要工具。
房地产企业年度会计报表审计应关注的几个问题
房地产企业年度会计报表审计应关注的几个问题一、我国现阶段房地产开发企业的经营模式多种多样有个人独资开发(含外商独资)；有中外合资开发；有合作、合股开发，按比例分配利润或开发产品；有联合开发，一方出地，另一方出资，按商定比例分配开发产品；也有接受委托代建等等。
从开发规模看，有小规模或较大规模或成片开发的，开发周期一般都比较长，所有这些都给企业财务管理、会计核算带来一定的复杂性。
因而会计师事务所在选派审计小组时，关键要选派熟悉房地产企业开发经营和财务管理、会计制度以及相关的税收法规的注册会计师，以利更好运用审计程序和审计方法，提高审计质量，这是降低审计风险的最基本措施。
二、对房地产企业审计首先要弄清全面情况，掌握客观实际方面的经济信息资料1、必须调阅有关档案、资料，包括经营模式的有关合同、协议；开发项目的立项申请、批文；土地使用权的有关批文或合同；总体规划批文、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证等文件资料，弄清楚项目建设的合法性。
2、开发项目投资支出的估算及计划投资情况，投资各方资金到位情况、银行贷款或其他方面融资情况，偿债能力如何?尤其是开发项目立项时编报的项目可行性研究报告，对照开发过程出现的新情况、新问题，通过分析、弄清存在问题和需要采取的对策，并作为开发项目评价的重要依据。
3、要认清房地产企业审计复杂性，不能仅仅从会计凭证和账面记录作简单摘抄，更不应采取简单化，走过场形式，要按开发项目逐项弄清情况，分析存在问题，根据实际情况加以调整确认。
4、在审计过程中要根据实际情况到开发现场了解。
深入现场向施工单位和有关单位了解情况，弄清楚工程进度，以及能否如期建成交付使用，各方有无违约及需要赔偿等情况。
5、房地产企业税收也有其特殊性，销售商品房收入作“主营业务收人”核算，预售商品房作“预收账款”反映，而营业税又要根据当期实际收到房款计算交纳，所得税土地增值有的则根据营业收入的一定比例预缴，清算时间一般都拖得比较长，应提该缴的都要核查清楚。
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房地产企业年度会计报表审计应关注的几个问题
一、我国现阶段房地产开发企业的经营模式多种多样
有个人独资开发(含外商独资)；有中外合资开发；有合作、合股开发，按比例分配利润或开发产品；有联合开发，一方出地，另一方出资，按商定比例分配开发产品；也有接受委托代建等等。
从开发规模看，有小规模或较大规模或成片开发的，开发周期一般都比较长，所有这些都给企业财务管理、会计核算带来一定的复杂性。
因而会计师事务所在选派审计小组时，关键要选派熟悉房地产企业开发经营和财务管理、会计制度以及相关的税收法规的注册会计师，以利更好运用审计程序和审计方法，提高审计质量，这是降低审计风险的最基本措施。
二、对房地产企业审计首先要弄清全面情况，掌握客观实际方面的经济信息资料
1、必须调阅有关档案、资料，包括经营模式的有关合同、协议；开发项目的立项申请、批文；土地使用权的有关批文或合同；总体规划批文、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证等文件资料，弄清楚项目建设的合法性。
2、开发项目投资支出的估算及计划投资情况，投资各方资金到位情况、银行贷款或其他方面融资情况，偿债能力如何?尤其是开发项目立项时编报的项目可行性研究报告，对照开发过程出现的新情况、新问题，通过分析、弄清存在问题和需要采取的对策，并作为开发项目评价的重要依据。
3、要认清房地产企业审计复杂性，不能仅仅从会计凭证和账面记录作简单摘抄，更不应采取简单化，走过场形式，要按开发项目逐项弄清情况，分析存在问题，根据实际情况加以调整确认。
4、在审计过程中要根据实际情况到开发现场了解。
深入现场向施工单位和有关单位了解情况，弄清楚工程进度，以及能否如期建成交付使用，各方有无违约及需要赔偿等情况。
5、房地产企业税收也有其特殊性，销售商品房收入作“主营业务收人”核算，预售商品房作“预收账款”反映，而营业税又要根据当期实际收到房款计算交纳，所得税土地增值有的则根据营业收入的一定比例预缴，清算时间一般都拖得比较长，应提该缴的都要核查清楚。
三、房地产企业会计报表审计重点
1、开发成本审计，首先要严格按照开发产品的用途进行分类，按成本核算法确定开发产品成本核算对象。
一般审计内容应包括：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施和开发间接费用等，要弄清费用的发生、归集和分配的真实情况
(1)土地征用应交的出让金是否按照合同、协议已经交清(含转让时按规定应缴政府的有关土地费、税)。
根据调阅的土地使用权出让合同的规定，欠缴的要进行预提，还有超过动工开发期限的，按规定还需要缴交土地闲置费等等。
征用的土地范围内必须动迁、安置的建筑物以及坟墓、果、杂树、青苗等，已经动迁的是否已按规定支付补偿费及安置费用，有无应付未付?待开发土地还有多少?已开发和待开发土地成本如何分配?等等。
(2)前期工程费(含规划、设计、可行性研究及水文地质勘察、测绘、场地平整等)、基础设施(含道路修建、供水、供电、通讯、排污、排洪、供气、绿化、环卫等)、设施配套费(含开发小区内开发不能有偿性转让的公共配套设施费和开发项目外为居民服务的给排水、供电、供气的增容增压、交通道路等没有投资来源不能有偿转让的大配套设施以及应缴交政府部门的城市建设配套费、抗震、人防等费用)要根据政府有关规定和有关合同、协议以及工程预、结算书查核已支付和未支付情况。
(3)建筑安装工程费(含建筑工程费、设备购置费、安装工程费等)要根据工程合同、工程预算书、施工企业开出的“工程价款结算账单”，以及工程实际进度情况、设备到场和安装情况，进行查核已付、未付工程款情况。
对工程进度的核实，必要时还要聘请相关工程师到现场勘察、测实。
因为房地产开发企业在获得较好的投资经济效益情况下，为减少资金存量，较可能在建筑工程费用上虚增成本。
…
2、库存开发产品情况，包括已完开发项目的土地、房屋、配套设施和代建工程等。
要根据相关资料合适已结转成本是否正确、及时，各项应负担的成本、费用是否均已预提、结转，尤其应关注配套设施费的预提和摊销；还要弄清开发产品是滞销、积压、还是处于热销之中；
弄清已出租的土地、房屋，用于安置的房屋期末是否还未转出而在本科目反映；弄清用于本企业从事营业性的配套设施是否及时转入固定资产；弄清已办理商品房移交手续的房屋是否还在本科目反映，是否根据经营收入与其相关的成本费用配比的原则及时结转产品相关的销售成本。
在审计时，审计人员应通过盘点或抽查盘点核实开发产品数量，通过对“开发成本”审计核实开发产品金额，通过对企业“主营业务收入”审计、核对售房部销售报表、销售合同，从而核实开发产品期末实际库存量。
3．、费用支出情况，包括营业费用、管理费用和财务费用支出。
关注董事会经费、应酬费支付是否合理；关注工程完工前的融资利息支出是否计入“开发间接费用”，已完工程之间融资利息的分配情况，检查借款合同，验算应付利息计算的正确性；注意期间费用各项目发生额与前期比较，是否存在较大波动并查明原因。
4、债权、债务情况，包括应收款，应付款和借款等。
关注金额大、账龄大的应收账款，审查企业销售合同和发函询证在核实的基础上查明原因，考虑可能造成坏账损失的风险程度，检查提取坏账准备和冲销应收账款是否符合规定；关注其他应收款，企业为粉饰会计报表合理性。
有的会虚减货币资金库存量、虚增其他应收款，因抽逃资本而虚增其他
应收款；关注预付账款，这里往往是调节建筑工程成本的地方；检查借款合同、查明借款性质、利率、偿还期限、限制和担保条件，有无到期应还未还的借款、应付未付的利息。
审查时，审计人员还要关注企业是否有意调减短期借款、长期借款，相应调减资产或增加所有者权益、降低负债额，人为地把企业财务风险设定在最佳位置。
5、企业销售收入情况，包括预收帐款和主营业务收入。
由于房地产开发企业经营周期长，售房收入又相对集中于各期开发项目的前期，而税务部门征收税金是以每月售房收入实际金额为依据按比例征收(包括预征所得税)，所以造成许多企业为缓减集中缴纳税金的问题将收入分期人账。
销售前期大量的库存资金闲置，也会造成股东抽逃注册资本挪用资金的可能。
审检中审计人员要查看企业的销售合同、销售月报表、到售房部了解实际售房情况审查企业售房收入是否按时入账、尤其是采用按揭贷款销售商品房的，是否将预收房款列入“预收账款”核算，有无弄虚作假、将预收房款列入“长期借款”核算。
审查是否按时申报税收、按开发产品经营收入确认条件及时结转销售收入等情况。
房地产企业审计内容比较复杂，注册会计师初次介入审计时，确实要耗费较多时间收集、了解许多情况，在掌握开发企业和开发项目众多情况后，来年审计也许会简单一些，所以要求会计师事务所派出的审计人员要相对稳定。
四、房地产企业审计报告
房地产企业在开发经营过程中，既然有许多特殊性，会计报表审计，笔者不主张根据账面记录出具非标准的无保留意见审计报告，应该下功夫，全面了解情况，该作调整的要作调整，然后才加以确认，该披露的问题要披露。
因为这份审计报告，既要对政府负责，还要对企业投资者负责，而且还要对购房消费者负责，如实出具审计报告，也可以降低会计师事
务所和注册会计师的审计风险。
会计师事务所应该讲求经济效，要通过独立、客观、公正地为社会提供职业服务，不能采取短期行为，过分追求事前利益，而忽视被审计单位的一些或欺诈行为。
审计报告如实反映审计过程，包括审计范围，审计依据，实施的主要审计程序，审计意见以及披露的问题，都应当在审计报告中作审计结论。