深圳城市更新分享资料
深圳市城市更新问题总结及典型案例分析报告
深圳市城市更新问题总结及典型案例分析报告2016-11-16目录一、深圳城市更新问题梳理 (3)（一）价值导向：忽略了对城市更新本质的思考，缺乏人文关怀 (3)1、当前城市更新处于“见物不见人”的状态 (3)2、以大拆大建为主导的城市更新建设对历史记忆与文化遗传传承重视不够 (3)3、市场与政府的关系定位不清晰，缺乏有效协同 (3)（二）管理机制：职能配置不清，政策设计滞后 (4)1、职能配置：纵向职责定位不清，横向权责边界模糊 (4)2、制度设计：制度零碎、缺失、缺乏有效协同 (5)3、操作流程：现行零散、复杂的操作流程给城市更新项目实施增添压力 (9)二、深圳城市更新典型模式及评价 (11)（一）特区内城中村改造模式—拆除重建类 (11)1、蔡屋围旧改模式 (11)2、岗厦旧改模式 (13)3、渔农村改造模式 (13)4、大冲旧改模式 (14)5、鹿丹村旧改模式 (15)6、模式特征总结 (18)（二）原集体经济组自改模式——传统旧改类 (19)（三）工改商更新改造模式——功能改变类 (20)1、集体合法用地的旧改：西乡劳动村 (20)2、制度边界上的预期：未经批准改变功能 (22)（四）旧工业区升级改造模式——综合整治类 (22)1、沙浦国际艺展中心模式 (23)2、笋岗艺展中心综合整治 (23)3、华侨城创意文化园三期项目 (24)4、葵涌鸿华印染厂综合整治项目 (25)5、模式特征总结 (26)一、深圳城市更新问题梳理（一）价值导向：忽略了对城市更新本质的思考，缺乏人文关怀1、当前城市更新处于“见物不见人”的状态城市更新是为了实现城市整体功能的优化，基础设施的完善，以最终实现城市的可持续发展及新型城镇化建设。
而当前所谓“绅士化运动”的城市更新建设一直是物的视角，缺乏人的考虑，忽略了城市的生命主体——人，尤其是城市中的低收入人群。
在城市更新的过程中，城市的生活质量是提高了，但与此也带来了不断增高的生活成本，导致城市中不可缺少的低收入外来人群如农民工等无法在城市立足，而他们是城市组成中不可或缺的一个重要部分。
-深圳市城市更新政策和流程解析课件 (一)
-深圳市城市更新政策和流程解析课件 (一)近年来，随着城市化进程的不断加速和人口的不断增长，深圳市面临着很多城市更新的问题。
为了解决这些问题，深圳市政府制定了一系列的城市更新政策和流程。
本文将对这些政策和流程进行解析，以帮助大家更好地了解深圳市城市更新工作。
一、关于城市更新政策深圳市城市更新政策是由深圳市政府制定，其主要目的旨在解决城市旧城区的老旧不堪、基础设施老化、房屋老旧等问题。
为此，深圳市政府在城市更新政策中明确了以下几点：1.打造一条水清岸绿的新城市道路在城市更新政策中，深圳市政府提出了打造一条水清岸绿的新城市道路的目标。
这将有助于改善城市环境，提升城市形象。
2.更新旧城区的基础设施深圳市政府还明确了更新旧城区的基础设施的目标。
这将有助于提升城市的设施水平，使城市更加适合人居住。
3.推进旧城区的经济转型深圳市政府还提出了推进旧城区的经济转型的目标。
这将有助于促进旧城区的经济发展，提高居民的生活水平。
二、关于城市更新流程在深圳市，城市更新的流程分为四个主要步骤：1.城市更新规划在城市更新规划阶段，深圳市政府会制定一个城市更新规划。
这个规划将会明确深圳市的城市更新目标、更新计划等等。
2.城市更新方案在城市更新规划制定完成后，要制定具体的城市更新方案。
这个方案将以城市更新规划为基础，制定更具体的更新计划。
3.城市更新实施城市更新实施是最为关键的一个步骤。
在这个步骤中，深圳市政府会根据城市更新方案，有序地推进整个更新进程。
需要注意的是，城市更新实施需要充足的资金支持。
4.城市更新评估城市更新评估是最后一个步骤。
在这个步骤中，深圳市政府会评估整个城市更新工作的成果，以及其他方面的因素。
结论：总之，深圳市为了解决城市更新问题，制定了一系列的城市更新政策和流程。
这些政策和流程能够规范城市更新工作，同时也能够保证城市更新的顺利进行。
深圳城市更新典型案例
深圳城市更新典型案例深圳作为中国改革开放的前沿城市，城市更新是其发展的重要部分。
下面列举了深圳城市更新的十个典型案例。
1. 深圳市福田区的CBD改造：深圳市福田区的CBD改造是深圳城市更新的典型案例之一。
福田区CBD改造项目通过拆除老旧建筑，建设高层写字楼、商业综合体和公共设施，提升了该区的商业和办公环境，吸引了大量国内外企业入驻。
2. 深圳湾科技生态园：深圳湾科技生态园是深圳城市更新中的一项重要项目。
该园区利用深圳湾的地理优势和科技资源，建设了一批高科技企业总部，形成了集科研、孵化、创新和产业化为一体的创新生态圈。
3. 深圳市龙岗区的老旧小区改造：深圳市龙岗区的老旧小区改造是深圳城市更新的重要任务之一。
通过拆除老旧建筑，建设新的住宅楼和公共设施，提升了居民的居住环境和生活品质。
4. 深圳市南山区的文化创意园区：深圳市南山区的文化创意园区是深圳城市更新中的一项重要项目。
该园区利用区内的旧厂房和废弃工业用地，打造了一批文化创意企业聚集的园区，促进了文化创意产业的发展。
5. 深圳市罗湖区的城中村改造：深圳市罗湖区的城中村改造是深圳城市更新的一项重要任务。
通过拆除老旧建筑，修建新的住宅楼和公共设施，改善了城中村居民的居住条件和生活环境。
6. 深圳市宝安区的交通枢纽建设：深圳市宝安区的交通枢纽建设是深圳城市更新的一项重要任务。
通过修建地铁站和交通枢纽，提升了该区的交通便利性，促进了区域的经济发展。
7. 深圳市盐田区的滨海旅游开发：深圳市盐田区的滨海旅游开发是深圳城市更新的一项重要任务。
通过开发滨海旅游资源，建设旅游景点和配套设施，提升了该区的旅游产业发展水平，增加了就业机会。
8. 深圳市龙华区的新农村建设：深圳市龙华区的新农村建设是深圳城市更新的一项重要任务。
通过改善农村基础设施，提升农民生活水平，推动农村产业发展，实现城乡一体化发展。
9. 深圳市光明区的生态城建设：深圳市光明区的生态城建设是深圳城市更新的一项重要任务。
深圳市城市更新标准与准则
深圳市城市更新标准与准则一、引言深圳市作为中国改革开放的重要窗口和先行示范城市，城市更新发展得到了充分的重视和支持。
近年来，随着城市化进程的加快和城市发展的需要，深圳市的城市更新工作也逐渐成为了社会各界关注的焦点。
为了加强城市更新工作的规范和统一，深圳市政府出台了一系列城市更新标准与准则，以指导和规范城市更新工作的发展。
二、城市更新的定义与意义城市更新是指对城市现有建筑和基础设施进行改造、升级和更新的过程。
城市更新作为城市发展的重要方面，对于提升城市的品质、改善城市生活环境、推动城市经济发展都具有重要的意义。
在深圳市，城市更新工作旨在提高城市功能和形象，改善城市环境，促进城市经济的发展，满足市民的居住和生活需要。
三、深圳市城市更新的指导原则1. 以人为本，优先考虑市民利益在进行城市更新工作时，需紧紧围绕市民的利益，以提高市民的生活质量和幸福感为出发点和落脚点。
在城市更新过程中，要充分听取市民的意见和建议，合理安排和规划城市更新工作，促进城市更新与市民的利益得到有效结合。
2. 科学规划，合理布局城市更新需要进行科学规划和合理布局，充分考虑城市的总体发展规划和城市更新的需要，保持城市的整体性和连贯性，促进城市的有序发展和健康发展。
3. 注重节约资源，保护环境城市更新需要注重节约资源和保护环境，尽量减少对自然资源的破坏和浪费，倡导绿色环保的建设理念和环保技术，提高城市的生态可持续性和环境质量。
4. 公平公正，保障民生在进行城市更新工作时，应坚持公平公正的原则，保障民生权益，避免因城市更新而使一些居民因被迫搬迁而受到不公平的待遇和损失。
5. 公开透明，提高规划的合法性和公信度城市更新需要保持公开透明，充分向社会公众公布城市更新的规划和实施方案，加强与社会公众的沟通和交流，提高城市更新规划的合法性和公信度。
四、深圳市城市更新的具体标准与准则1. 城市更新范围的界定深圳市的城市更新范围包括了城市旧改和市中心区域的更新改造，城市新区的开发建设等各个方面。
-深圳市城市更新政策和流程解析课件 (二)
-深圳市城市更新政策和流程解析课件 (二) - 深圳市城市更新政策和流程解析课件
1. 深圳市城市更新政策的背景
深圳市城市更新政策的出台背景是为了解决城市老旧化、基础设施滞后、生态环境恶化等问题，提升城市品质和居民生活质量。
2. 深圳市城市更新政策的目标
深圳市城市更新政策的目标是通过城市更新，提升城市的功能和品质，改善人居环境和居住条件，促进经济发展和社会进步。
3. 深圳市城市更新政策的主要内容
深圳市城市更新政策的主要内容包括：城市更新的范围、城市更新的
方式、城市更新的程序和城市更新的资金来源等。
4. 深圳市城市更新政策的流程
深圳市城市更新政策的流程包括：立项申请、规划设计、征地拆迁、
建设施工、竣工验收和使用维护等环节。
5. 深圳市城市更新政策的影响
深圳市城市更新政策的影响主要体现在：提升城市品质和居民生活质量、促进经济发展和社会进步、改善城市环境和城市形象等方面。
6. 深圳市城市更新政策的挑战
深圳市城市更新政策的挑战主要包括：征地拆迁难度大、资金来源不足、规划设计不合理、建设施工难度大、使用维护难度大等问题。
7. 深圳市城市更新政策的未来发展
深圳市城市更新政策的未来发展需要进一步完善政策法规、加强社会参与、提高政府管理水平、加强资金保障等方面的工作。
深圳城市更新(旧改)操作流程和知识点解析
2020/11/24
城市更新关键阶段划分
01 计划立项 主体
能不能改
02 专项规划 证
怎样改
2020/11/24
03 确认实施
谁来改
04 获取土地
谁来改
01
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计划 立项
什么 是计划立项
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Par
t
官方：《深圳市城市更新办法实施细则》
<十六条>城市更新单元规划的制定实行计划管理。实
这个项目可以继续推进了，投资 方们，赶紧投钱吧
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计划立项
要符合什么关键条件
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五类合法权属用地
到底是什么？
2020/11/24
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深圳城市更新分类
Pat
分类
——按改造类型
1.城中村改造
2.工业项目改造
工改工 工改商 工改居 工改保
旧住宅区 （棚户区改造为主）
2020/11/24
区别点 1.适用具体政策不同
·例如《工业区块线管理办法》
2.补偿低价水平不同
·不同物业对应系数不同
3.项目平均盈利空间 不同 4.运作难度不同
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2020/11/24
2020/11/24
计划立项的实操流程
是什么
2020/11/24
2020/11/24
计划立项结果
长什么样
2020/11/24
深圳的城市更新和旧城改造
深圳的城市更新和旧城改造一、深圳的旧城改造历程随着城市化进程的加速发展，“旧改”已经成为政府工作的当务之急，并被提到了重要的议事日程。
旧城改造是块肥肉深圳虽然只有20多年的发展历程，然而，却呈现出一大批亟待动手术的城市改造项目。
这些项目主要集中在老大难的城中村、城市建设初期的经济实用房、工业厂房以及城市规划残留地块、由于经济利益关系形成的烂尾楼项目。
深圳市从1997年开始尝试改造“城中村”，按每镇一村的办法试点，探索农村城市化的操作模式。
1999年，市委、市政府又提出“规划全覆盖”要求，试点村确定发展方向和策略，划定不准发展区、控制发展区及非建设用地的界限，规定各类用地的使用要求；然后撤点并村，实行村民住宅连建、单元式统建。
为保障城中村的改造工作，深圳市于2004年11月已出台《深圳市城中村(旧村)改造暂行规定》；为避免对正常的房地产市场造成冲击，给政府土地收益造成影响，市政府正在委托编制城中村改造总体规划。
该规划计划在2005年1月完成大纲，6月基本完成。
二、旧城改造成功案例：龙岗镇第二工业区改造为工业区整体搬迁，以大手笔的旧区改造模式建设高档次的商业服务与居住综合项目，这一层次的开发在龙岗区尚属首创。
改造地段位置适中，属城镇新老发展的过渡结合部，位置好，人气旺，对外交通条件优良，临龙岗经济发展主干线的深惠路面长达600米，总规划面积21.8万平方米，建设用地16万平方米。
工业区的旧城改造规划采取整体规划、全部拆迁、分期实施的步骤，商住、公建与市政配套同步建设，形成在分期目标内拆旧与建新的滚动发展模式。
第二工业区旧改项目整体建设按照批准的总体规划，兴建一个集商业、娱乐、休闲、居住为一体的商业城。
2001年4月在区、街道(原龙岗镇)的指导下，该项目在保证整体总规划控制指标不变进行高标准建设的前提下，分区分块引资，并于2002年初完成8个小区的招商工作，5家开发商联合进行整个项目的工程建设，总投资为12亿元。
深圳城市更新调研
深圳城市更新-—房地产金融新机遇一、深圳城市更新概况深圳是全国最早提出城市更新概念的城市。
2009年，在广东省提出大力推动“三旧"改造的背景下，深圳市政府出台《深圳市城市更新办法》,实现了由城中村和旧工业区改造为主向全面城市更新的跨越,城市更新随之全面启动。
几年来，随着深圳陆续出台城市更新系列政策法规，城市更新的政策体系不断完善，城市更新的步伐得以不断加快,在优化产业结构、改善人居环境、推进土地、能源、资源的节约集约利用，促进经济和社会可持续发展等方面发挥了重要作用(一）深圳城市更新情况1、城市更新概念城市更新是指对特定城市建成区(包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等)内具有以下情形之一的区域,根据城市规划按相关程序进行综合整治、功能改变或者拆除重建的活动。
具有以下情形之一包括；(1)城市的基础设施、公共服务设施亟需完善； （2）环境恶劣或者存在重大安全隐患；（3）现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合社会；经济发展要求，影响城市规划实施； （4)依法或者经市政府批准应当进行城市更新的其他情形。
2、深圳城市更新方式纵观世界各国（地区）的城市更新大致都经历了三个阶段：“清除贫民窟”、“改善居住环境"和“社区综合复兴”.深圳在推动城市更新过程中，走出一条“多措并举，因地制宜地推动改造”的路径.在政策保障和市场化运作基础上，深圳城市更新通过综合整治、功能改变和拆除重建“三驾马车”的拉动，适应不同的旧改需求，效果明显。
综合整治类城市更新:包括改善消防设施、改善基础设施和公共服务设施、改善沿街立面、环境整治和建筑节能改造等内容，但不改变建筑主体结构和使用功能。
功能改变类城市更新：改变部分或者全部建筑物使用功能,但不改变土地使用权的权利主体和使用期限,保留建筑物的原主体结构.拆除重建类城市更新:通过综合整治、功能改变等方式难以有效改善或者消除的,可以通过拆除重建方式实施城市更新。
城市更新业务基本知识全解
城市更新业务交流目录第一部分深圳城市更新政策解读第二部分城市更新融资模式第一部分深圳城市更新政策解读一、城市更新的基本概念二、深圳进行城市更新的依据三、深圳城市更新的政策演化四、城市更新的流程五、城市更新中土地成本的构成六、深圳进行城市更新的意义城市的基础设施、公共服务设施亟需完善.环境恶劣或者存在重大安全隐患.现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合社会经济发展要求，影响城市规划实施.依法或者经市政府批准应当进行城市更新的其他情形.城市更新，是指由符合规定的主体对特定城市建成区（包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等）内具有以下情形之一的区域，根据城市规划和《办法》规定程序进行综合整治、功能改变或者拆除重建的活动：1.1 城市更新的含义1.2 城市更新的三种模式综合整治类功能改变类拆除重建类不改变土地使用权的权利主体和使用期限保留建筑物的原主体结构✓改善消防设施✓改善基础设施和公共服务设施✓改善沿街立面、环境整治✓既有建筑节能改造不改变建筑主体结构和使用功能✓改变部分或者全部建筑物使用功能✓可能改变土地使用权的权利主体✓可能变更部分土地性质✓严格按照城市更新单元规划、城市更新年度计划的规定实施城市更新单元⚫拆除重建城市更新单元是为实施以拆除重建类城市更新为主的城市更新活动而划定的相对成片区域；⚫基本单位确定规划要求、协调各方利益、落实城市更新目标和责任的基本管理单位⚫多个项目一个城市更新单元可包含一个或者多个更新项目1.3 城市更新单元1.4 城市更新的规划设计如何确定城市更新单元的边界？•城市更新单元的边界应结合更新地块、行政区划、法定图则的界线及道路围合、山体、河流等自然地理实体边界进行划定。
不得拟定城市更新单元的情况？•旧居住区建筑物建成时间未达到20年的，原则上不得拟订为城市更新单元•已纳入市城中村综合整治）计划且实施整治完毕未满5年的城中村区域原则上不得单独拟订为城市更新单元。
制度和机制(以深圳市“城市更新”制度为例)PPT讲座
伯明翰运河区--布林德利
概念
二、国内法规对城市更新旳概念定义
深圳市政府颁布《深圳市城市更新方法》，所表述旳“城市更新”，是指由 符合本方法要求旳主体对特定城市建成区(涉及旧工业区、旧商业区、旧住宅 区、城中村及旧屋村等)内具有下列情形之一旳区域，根据城市规划和本方法 要求程序进行综合整改、功能变化或者拆除重建旳活动。
吴良镛先生
陈占祥先生
吴良镛先生从城市旳“保护与发展”角度，于 90年 代初提出城市“有机更新”旳概念。
概念
我国学者张茜茜在其一书《中国城市更新旳迷茫与出路——专访东中西部区 域发展和改革研究院执行院长于今》中提出：城市更新是对城市中某一衰落 旳区域进行改造，使之重新繁华。
它涉及两个方面旳内容： 一方面是对客观存在旳实体旳 改造； 另一方面是多种生态环境、空 间环境、文化环境、视觉环境、 游憩环境等旳改造与延续，涉 及邻里旳社会网络构造、心理 定势、情感依恋等软件旳延续 与更新。
仓储功能旳弱化： 伴随深圳特区经济旳迅速发展，昔日位于城市边沿旳笋岗仓储区已成为 深圳市旳城市中心区和将来商业旳黄金地段。随特区内地均产值旳升高 ，仓储业体现不出片区上地旳实际开发价值。 1996一2023年，笋岗仓储设施使用功能逐渐发生变化，展示、交易旳商 业功能逐渐成为片区旳主导功能，仓储配送功能逐渐弱化，
第一期深圳市城市更新项目实操系列文章汇编
第一期深圳市城市更新项目实操系列文章汇编描述深圳市城市更新项目的实际运行情况
深圳市，位于中国南部，是一座充满活力的城市，也是一个快速发展
的国际大都市。
由于其高度发达的科技和金融，以及政府倡导的可持续发
展理念，深圳已逐渐成为一个具有全球影响力的国际化城市。
因此，深圳市政府不断推进城市更新，改善城市的基础设施，支持更
新改造项目，以提高整体质量。
深圳市城市更新计划由诸多更新项目组成，其中包括街道改造，城市
规划，建筑改造，公共服务和公共管理项目等。
该计划的重点是改变城市
建设现状，建立一个更安全、更美观和更加宜居的社会环境。
深圳市政府通过多种措施开展城市更新计划。
首先，加大了投入，在
更新项目上投入了大量资金。
其次，改善城市外观，如街道、楼宇、公园、绿地等，以及建立完善的、统一的环境标准，以确保城市的美观度。
此外，还有鼓励一些新兴行业的发展，如现代服务业、新能源、新材料、先进制
造业等，以及建立良好的人文生活环境，营造出让人放松、安乐的场所。
深圳旧改_精品文档
深圳旧改深圳旧改：城市更新的新篇章引言：深圳作为中国改革开放的前沿城市，自20世纪80年代以来，以其独特的发展模式和快速的城市化进程得到了全球的瞩目。
然而，随着城市不断扩张和人口迅速增长，深圳也面临许多城市发展中的挑战，其中之一就是旧城区的改造与更新问题。
背景：深圳市经历了快速的城市化进程，随之而来的是大量的旧城区和老旧建筑物。
这些旧城区存在着基础设施老化、居住条件较差、环境空气质量不佳等问题，不符合现代城市发展的需求，也无法满足市民对更好生活环境的期待。
因此，深圳旧改成为城市更新的迫切需求。
意义：深圳旧改不仅仅是城市更新的一项任务，更是一项重大的发展举措，它具有以下几个方面的重要意义。
一方面，深圳旧改可以提升城市形象和城市品质。
通过对旧城区的改造和更新，可以改善城市的居住环境和市民的生活品质，提升城市的整体形象和吸引力。
另一方面，深圳旧改也可以促进城市经济的发展。
旧改项目通常需要大量的投资和人力资源，这些投入不仅可以刺激经济发展，还可以带动相关产业链的发展，提供就业机会，促进经济的繁荣。
此外，深圳旧改还可以改善城市的基础设施和公共服务，提升城市的整体治理水平和居民的福利。
通过对旧城区的改造，可以改善水、电、气等基础设施的供应状况，提升城市的可持续发展能力。
同时，旧改项目还可以提供更多的公共设施和服务，如学校、医院、公园等，为市民提供更好的生活条件。
现状：目前，深圳旧改已经取得了一些积极成效。
根据深圳市政府的统计数据，截至目前，深圳已经完成了超过1000个旧城区的改造和更新工作，涉及面积超过1000万平方米。
这些旧改项目不仅改善了城市环境和市民居住条件，还提供了一定的就业机会，促进了经济的发展。
然而，与深圳庞大的城市规模相比，旧改的进展仍然相对缓慢，仍然面临一些困难和挑战。
挑战与解决方案：首先，旧城区的改造涉及到众多的产权和利益问题，涉及到多个部门和利益相关方的协调。
因此，将多个部门的力量整合起来，合理分配资源，在政策和资金上给予支持，加强协调和沟通，是解决这一问题的关键。
城市更新专题分享_2022年学习资料
深圳城市更新分享-本报告仅供客户内部使用。
在获得中原集团书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。
Part 1-深圳城市更新背景-Copyright Centaline Group,2011-title of th s report 2深圳土地、发展空间难以为继，向存量要发展空间-深圳市土地利用情况（平方千米）-国内外大都市开发强度对比-59,3%-海开发强度36.5%-北京开发强度20%-大巴黎开发强度21%-大伦敦为23.7%-■储备用地-东京开发强度29.4-■建设用地-香港开发强度21%-1020,51%-917,46%-■生态用地-深圳开发强度46%-2014年深圳计供应建设用地17.5平方千米-新增建设用地5平方千米-安排存量建设用地12.5平方千米-深圳土地面积相当于北京的八分一，天津的六分-向存量要发展空间是必然选择-之一，苏州的四分之一，上海、广州的三分之一-Copyright Centline Group,2011-title of this report 3深圳市沿革与土地管理政策的变化-深圳市行政区划沿革-土地管理政策变化-1979-深圳市建市，第二年成立->-开启“土有偿使用”制度，第一份土地出租-经济特区-协议，东湖丽苑-1992-人-特区内城市化，撤县建-特区内土地全部国有化；3年，将新成立的宝-区，宝安、龙岗区设立，-安、龙岗两区纳入市级统一管理-授特区立法权-2004-特区外龙岗、宝安区市->宝安、龙岗两区土地理论上转地国有，成为中-国第一个无农村的城市-2009->特区扩容->2012年开始新一轮土改革-Copyright Centaline Group,2011-title of this report 4二元管理：关内关外双重管理标准，原关外地区城市配套严重缺-乏-一区两法-医疗-“一市两法”造成特区内外执法标准不-医资源大都分布在“关内”，“关-一，给深圳的行政管理、司法以及公民-外”数量与质量远不如关内-权益保障带来诸多因扰-交-关内欧洲-救育-地铁、公交等城市的“生命线”急需完-学校大都分布在“关内”，“关外”不-善，只有“缩短”内外的距离才能让-关外非州-仅学校资源相对匮乏，教学质量也在一-内外的融合没有障碍-定程度上存在差距-治安-基础设施-区域相对较偏僻，治安问题惹人担忧-市政、道路、供水、商业、金融等-Copyright Centaline Group,201-title of this report 5二元管理：国有土地与集体土地；以及两次城市化带来的历史遗-留问题-城市化历史遗留问题-1992、2004两次城市化-定用地红线：-城市规划建设区-红线内是合法用地范围，红线外属于国有土地-非农建设用地：指标不能落实-其中，工商用地：人200平米；宅基地每户100平-米；公共设施用地：每户200平米；-征地返还用地：不能落实-拆迁安置用地：不能落实违法建筑问题-城市规划建设区外-违法建筑面积高达4.05亿平方米，占深圳市总建筑-非法用地-面积的49%；-20012004,2009,2014四次违法建筑处理-390平方千米-Copyright Centaline Group,211-title of this report 6游离于体制外的成片开发区，拥有规划国土管理权-蛇口工业区-10.85平方公里-1979-南油开发区-23.01平方公-1984-13-时间就是金钱-华侨城-12平方公里-1985-辣就是生向-福田保税区-1.35平方公里-1991-田港-0.97平方公里-1998年收回以上成片开发区的规划国土管理权，由市-规划国土部门实施统一管理。
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第三部分
政策五：旧屋村范围认定办法（征求意见稿） 一、可认定区域扩大 特区内92年之前，特区外93年之前； 二、可认定范围扩大 1、坍塌或废弃但墙基尚存的； 2、重建、加建、改建、扩建后总建筑面积不超过480平方米的； 3、公共服务设施，《规定》或《通知》实施后仍用于公共服务功能的（巷道）； 4、风水塘、球场、活动广场、晒谷场等公共空间，不超过10%且3000平方米； 5、两规私房，在《规定》或《通知》实施前已经建设的 三、认定时间提前 拟申报城市更新计划前，进行初步认定；计划后，正式认定；
第三部分
五、其他要求 1、未有永久性建筑的用地、独立的停车场和广场、土地使用权期限届满 等用地不划入拆除范围； 2、拆除范围周边涉及同类型建筑物的，宜统筹划入拆除范围； 六、其他材料 1、拆除范围超过30公顷的，须提供水务部门意见； 七、计划调整、调出 计划调整，公共服务配套水平不降低、用地的完整性；申报主体主动申请更新单 元计划调出； 八、计划时效 公告之日起有效期两年，期内，规划未批，计划自动时效，政府原因已公示项目 顺延半年；
第三部分
政策三：处理意见（一） 一、旧居住区改造 符合棚改，优先按照棚改政策改造； 二、建筑实际用途与原批准用途不一致 以原批准用地为判断依据； 三、空地界定 仅有临建，视为空地； 四、更新方向与图则不符、或使用二类兼容性质 图则不符，先调图则，二类性质，先征询国土意见；
第三部分
政策四：处理意见（二）： 一、通过计划的标志 应当具备近期实施条件，具有可实施性， 完成标图建库后； 二、发展备用地参与更新 按照图则备注导向功能，无备注，更新局支持意见后，调整图则； 三、居住用地混合商业 仅小型商业，不含办公、公寓、旅馆业； 四、土地使用权年限计算 两种用地性质（主导性质）、三种及以上（无主导性质）； 五、划拨用地和非商品性质用地无需后续手续 不再办理划拨转协议出让、非商品性质转商品性质的手续 六、土壤环境风险防控---污染地块【区环保局】
பைடு நூலகம்
颁布部门 各区政府
规土委 规土委 规土委 规土委
规土委 规土委 市经贸信息委
第三部分
政策一：各区城市更新办法 各个区基本延续《深圳市城市更新办法》、《深圳市城市更新办法 实施细则》等指导性政策文件的要求；
第三部分
政策二：计划申报指引（征求意见稿） 相比原计划申报指引，增加部分：
一、拆除范围 1、拆除重建范围用地符合城市更新十三五规划； 二、合法用地 1、清退用地不参与合法用地比例的计算； 三、公共利益 申报拆除范围土地移交率原则上不低于法定图则划定单元的平均土地移交率； 四、工改保项目 涉及“工改保”项目的，产权范围内超过一半的用地位于建成、近期规划的轨道 站点范围内；
第三部分
第三部分
政策七：城市总体规划督察分类处理意见 一、 继续正常办理的建设项目 1、与现行总规强制性内容有冲突但情节轻微的建设项目； 2、国家、 省单独选址的建设项目； 3、用地已批的建设项目（2017.6.30）； 4、近期亟需建设的市政交通等城市基础设施项目； 二、需通过占补平衡保障总规强制性内容规模不减少继续办理的建设项目 1、近期亟需建设的民生项目（含征地返还地、非农建设用地项目）； 2、近期亟需建设的重点产业项目（深圳湾、后海等重点发展片区其它类项目）； 3、存量土地开发项目（2017 年 6 月 30 日前已纳入计划但规划未批项目）； 4、近期亟需建设的宗教、保密、军事等特殊用地项目； 三、需仔细研究占补平衡方案
第一部分
第一部分
城市更新的主战场： 宝安、光明、龙华、龙岗、坪山
第一部分
二、宝安区城市更新现状情况：
截至2017年12月31日： 已列入计划的项目有119个； （其中工改工38个，工改商住58个，其他类（旧村、旧居住区、旧城改造）改造23个。） 2017年新批计划2个，康大、福安两个项目，均属于工改工项目； ①通过规划审批有63个项目，约占已列入计划项目数的53.8% ； 其中：规划已批未开工项目29个; 规划已批并开工项目34个：未竣工项目17个；竣工项目17个； ②计划已批规划未批项目54个，约占已列入计划项目数46.2%
第三部分
政策六：深标局部修订：密度分区与容积率（征求意见稿） 一、容积率普遍提高 1、居住一二三区标准一致； 2、商业、工业、物流仓储无上限； 二、规模扣减系数更科学 增加0.1公顷折减0.005累加计算； 三、地铁修正系数 明确以站台几何中心为规定半径地块；明确多线站、单线站；（枢纽站、一般站） 普通工业、仓储不参与地铁修正系数，新型产业、物流参与； 四、敏感区降低开发强度 临近生态线、生态敏感区、特色风貌、地质安全、核电防护等； 五、突破说明 城市更新、特定类型的土地整备、经市政府批准的城市设计重点片区、保障房用 地、经主管部门批准的地下空间规划地区等特定地区
第一部分
第二部分
二、城市更新审批的流程框架
第二部分 宝安、坪山区审批流程
第三部分
三、深圳市城市更新相关政策文件 （重点关注2017年政策）
第三部分
序号 1 2 3 4 5
6 7 8
2017年深圳市城市更新政策
政策名称
各区城市更新办法
深圳市拆除重建类城市更新单元规划制定计划申报指引 （征求意见稿）
城市更新分享
二○一八年一月
提纲
一、城市更新的整体情况； 二、城市更新审批的流程框架； 三、深圳市城市更新相关政策文件（重点关注2017年政策）； 四、城市更新审批的趋势及现状；
第一部分
一、城市更新的整体情况
第一部分
一、深圳市城市更新整体情况：（截至2017年12月31日）
已列入计划的项目650个，总拆除用地面积约50.23平方公里； 2017年全市批准拆除重建类城市更新单元计划项目共50项； 通过规划的约242个，约占已列入计划项目数的49%； 已确认主体的120个，约占已列入计划项目数的24%； 而签订土地出让合同，并进入实施阶段的不足10%。 整体而言实施率较低，深圳市在2016年采取全方位强区放权；
《关于规范城市更新实施工作若干问题的处理意见（一）》 《关于城市更新实施工作若干问题的处理意见（二）》
深圳市拆除重建类城市更新单元旧屋村范围认定办法 （修订稿）
《深圳市城市规划标准与准则》局部修订 (第4章 密度分区与容积率)条文草案 《城市总体规划督察分类处理意见》
《深圳市工业区块线管理办法（征求意见稿）》