【设计】南阳奥兰人和家园项目规划建筑设计任务书

【关键字】设计附件：规划/建筑设计任务书一．项目概况1.项目区位本项目位于河南南阳市滨河路与卧龙路交叉口西北角图01—项目区位图2.项目用地范围项目用地形状大致为方形、长约、宽约，原规划总用地面积（93.81亩），使用面积（82.06亩），代征道路面积（11.75亩），后使用面积又增加约2.5亩，规划使用面积增加至约（84.56亩）。

项目地块目前大部已拆平。

图02—项目用地范围示意图3.用地规划条件用地性质：居住、商业用地总用地面积：（93.81亩），原使用（出让）面积（82.06亩），后使用面积又增加2.5亩至84.56亩，即。

容积率：3.0建筑高度或层数：无限高，以高层建筑为主，但不宜超过，裙房不超过4层。

总地上建筑面积：不超过（增加2.5亩后）。

其中：住宅面积：原用地面积为82.06亩时不大于，增加2.5亩用地面积后按比例增加，不大于。

商业面积：不大于总建筑面积20%公建配套设施：很多于其中幼儿园建筑面积很多于，占地面积不小于；社区服务设施建筑面积很多于，占地面积不小于；垃圾中转站，公共厕所各很多于1座建筑密度：建筑密度不大于25%绿地率：不小于40%，以下两条要求计入绿地率指标1）规划临滨河路、卧龙路集中绿地面积不小于8670平方米。

2）集中绿地北边界卧龙路和滨河路宽度均不小于（非退红线)。

地下空间：地下建筑占地面积不大于规划使用面积30%。

地下建筑空间仅作为停车和人防空间，不得用于其他。

道路系统：小区向北出口和地块东侧居民出入口要与规划道路衔接，并南北贯通4.红线图（另行提供）5.项目四至：项目位于滨河路与卧龙路交叉口西北角。

东部是市南北主干道之一的文化路，南临白河，西接卧龙路，北靠七一路。

6.周边道路交通条件：项目南临城市主干道滨河路和卧龙路交汇的三岔路口，沿滨河路向东约即为通往城市河南组团的重要枢纽卧龙大桥。

交通便捷。

项目周边有6路公交车设站，通达全市各地。

公共交通便利。

7.周边环境：项目位于城市中心区，离南阳市政府及市中心红都-大统商圈仅不到，地段条件非常优越。

项目南临白河，白河是南阳市主要城市景观带及城市发展中轴；白河湿地公园是国家级城市湿地公园，目前拥有16000亩水面，景观怡人，也是南阳市民日常休闲游乐的胜地。

项目周边商业主要以中高档餐饮休闲业态为主。

整个城市的中高档餐饮业态基本都集中于滨河路沿河商业街铺，中高档，特色餐饮商业氛围较为浓厚。

对本项目商业有一定的支持作用。

但从城市整体区域来看，本项目周边区域缺少百货型购物中心、超市型商业。

8.市政管线（另行提供）二．规划设计的依据1.用地规划条件2.《河南高速南阳项目定位报告》3. 中华人民共和国有关法规条例及南阳市有关地方法规条例。

4.其它规划原则a）舒适性原则：在住宅户型设计中充分考虑空间的充裕度、利用效率、功能细分、细节雕琢，及空间弹性和立体化等方面，实现户型设计的舒适性原则。

b）商业价值最大化原则：将项目商业部分规划于最有商业价值的位置。

C）资源利用最大化原则：白河的景观优势，滨河路的商业氛围资源，临近市政府、商业中心等区位优势等，都应在项目规划设计中被充分利用。

三．项目市场定位概述1.项目定位：本项目市场定位为：引领南阳城市生活的地标性城市综合体项目定位阐释：引领城市生活：本项目最大的优势即为其滨河城市中心地段，周边城市生活资源、商业商务资源丰富，正是最适宜的城市生活领地。

而南阳市目前城市化水平低，城市生活仍是该市居民最向往的生活方式。

将本项目打造成为南阳最具城市生活气息的项目，在当地尚无其他项目可以匹敌。

城市综合体：“城市综合体”就是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。

城市综合体是近几年出现的城市发展物业类型，一般来说，酒店功能或者写字楼跟购物中心功能是最基本的组合。

在中国现阶段城市发展过程中，城市化、现代化仍是主要发展方向，位于城市中心的城市综合体仍是价值最高的房地产项目，如北京东方广场、华贸中心、万达广场等。

南阳市目前尚处于城市化初级阶段，仅有大城市规模而没有大城市实质，代表大城市形象核心的城市综合体，才是最有可能创造价值最大化的定位。

2.形象定位：本项目形象定位为：现代化国际都市风格的中高端住宅公寓商业综合体高耸挺拔彰显城市形象突出现代感和个性色彩突出国际化氛围3.客户定位：本项目客户定位为：南阳市38岁至50岁的中高端以上阶层包括：非体力劳动者；主要是政府公务员、南阳独玉的矿主，私营企业主、公司、企业管理层中层以上管理人员。

年龄相对越高的人群，对于在本地购房，满足以后养老的愿望也会相对浓烈很多。

所以该部分客群的主要购买观念为“享受城市生活的便利”规划设计应充分考虑以上项目定位，着力打造项目的核心竞争力四．规划设计要求（一）总体规划：1.功能配比本项目物业类型包括住宅、幼儿园、会所等社区服务设施及商业配套，具体用地范围见“订桩成果通知单”。

其中建设用地面积约为54712.6平方米，容积率为3.0。

各种物业类型的用地面积和建筑面积要求如下：住宅：住宅面积不大于平方米，在高度不超过100米前提下计算住宅占地面积；幼儿园：建筑面积不少于450平方米，占地面积不小于870平方米；社区服务设施：建筑面积不少于1500平方米，占地面积不小于2000平方米垃圾中转站，公共厕所各不少于1座地下面积：地下建筑占地面积不大于规划使用面积的30%，地下建筑不超过两层，即地下建筑面积约33824.172平方米。

商业：商业总面积不大于总建筑面积20%，可分为集中式商业、公寓、住宅底商三种类型。

商业三种物业类型的面积又以下原则计算确定：●集中式商业按其上有公寓楼和没有公寓楼两种方案进行设计●有公寓楼情况下，集中式商业作为裙房不能超过四层●没有公寓楼情况下，集中式商业不宜超过五层（有电影院情况下局部挑高可做至五层半）●住宅底商主要分布在卧龙路和滨河路沿线（详见住宅底商分布示意图），住宅底商以两层为主，两栋住宅之间局部可至三层●在保证项目总体建筑密度不大于25%前提下，优先保证住宅、底商和幼儿园、社区服务设施的占地面积，余下为集中式商业占地面积●根据集中式商业占地面积，在有公寓情况下，按四层集中式商业，扣除首层商业内街、公寓大堂、中庭、退台等，计算集中式商业面积●在住宅、底商、集中式商业面积最大化前提下，剩余地上建筑面积为公寓面积2.项目总体设计概念●项目发展目标为建成南阳市地标性的城市综合体项目。

●项目总体规划、景观设计、户型设计、立面设计等应充分考虑到本项目客户群的需要，体现出现代化、国际化、都市感等城市生活化设计原则●设计中要大胆利用成熟的新技术、新材料，通过设计为本项目增加附加值和卖点●住宅和公寓的主力产品为高层板楼，总体规划应形成高耸挺拔的都市空间印象。

●设计中尽量将建筑规划错落有致，每栋都可享受白河景观。

●设计中不排除东西向采光的户型。

●卧龙路和滨河路交汇处建筑可东南朝向摆放，以求观景面最大化。

3.项目布局本项目地块为基本正南正北的正方形格局，其中南面卧龙路和滨河路是城市主干道，商业价值最大，地块东侧和西侧都只是社区规划道路，而地块北侧规划道路开通时间不定，对项目作用不大。

考虑到地块东南角为卧龙路和滨河路交汇处的三岔路口，交通压力较大，建议将集中式商业布置于地块西南角。

而项目东侧凸出耳状地块可用于规划幼儿园。

社区配套服务设施可规划于幼儿园对侧，使该部分形成集中公共配套用地。

（1）住宅布局：合理运用项目南侧白河和50米绿化带的景观优势，并考虑集中式商业的遮挡、景观的差异等因素，将项目住宅合理划分档次。

其中地块西部，规划集中式商业北侧住宅条件最差，划分为中高档，地块东部临滨河路和卧龙路部分最具景观优势，划分为楼王，地块东北部则划分为高档。

规划中应为不同住宅定位制造适合的居住环境，体现出产品的差异化，把握好住宅与底商、社区服务配套和幼儿园的摆放位置，以满足相应客户的居住，文化，娱乐，休闲需要。

图03—项目物业功能分区示意图（仅供参考）（2）集中商业布局：集中商业业态主要为：以精品超市和电影院为主力店的体验式休闲娱乐购物中心，及其上的精品观景公寓。

集中商业的首层应考虑规划南北向贯通甚至是十字贯通的内廊街设计（passage ），使首层商业可完全规划为街铺而不留内铺。

公寓出入口规划于内廊街内。

沿卧龙路和滨河路50米宽的绿化带中，可利用部分面积规划地上停车场供商业使用，集中式商业地下空间应规划足够商业和北侧住宅使用的停车位。

集中式商业面积分配如下：面积 商业类型 功能首层3000 街铺 银行、餐饮、精品专卖、大堂、中庭、商业内街商场二层2500-3000精品超市 食品、日用品等精品超市 2000-3000 精品专卖 服装、饰品、化妆品、工艺品等专卖店商场三-五层2000餐饮 中高档中西餐饮 4000-8000 购物中心 服装、百货2000 娱乐 电玩、ktv 、健身俱乐部等 2000-2500电影院七厅电影院沿街底商的业态主要为美容美发、药店、冲印店、干洗店、精品店、商业零售店、银行、邮局、其他商铺等。

此部分最好放置于项目南侧商业价值幼儿园商业会所（社区服务配套）住宅底商较高地段，以提高此部分销售优势。

在规划过程中，要注意商业和居住的关系处理，让居民使用方便，要引导人流、车流为商业服务，但同时商业所带来的人流、噪音、停车等不要过度干扰居住。

（4）会所布局：本项目的社区服务设施除根据当地规划设计规范必须满足的功能外，还应规划有包括健身房、棋牌室、阅览室、吧台等功能的社区会所，社区会所是完全对社区住户服务的，非盈利性的，满足区内居民基本文化、生活、服务和娱乐需求的内部会所，社区会所应建在社区内部（如东北角幼儿园对面）便于整个小区的居民接近和使用，面积约500-800平方米。

4.项目分期本项目计划分两期开发，先开发西部集中商业与其北侧住宅部分，而后开发东侧住宅与底商和配套。

项目的规划应与分期计划相配合，注意各期之间道路、园林、地下空间等的独立性，又应保持各期之间作为一个小区整体联系的紧密型。

图04—项目分期开发示意图（仅供参考）5.交通与停车：社区外的交通设计应注意与周边城市干路的结合，同时考虑对项目商业物业的联系，并注意分散南侧主路与集中商业之间的关系。

社区内的交通组织应力求便捷，机动车不应对社区内居民的休闲构成干扰。

由于地下建筑占地面积不大于规划使用面积30%，所以小区内以地上、地下停车要相结合，考虑项目所在地其他项目的车位配比，可以按住宅1：0.75；公寓150平一席；商业100-150平一席配置。

6.景观规划：本项目是要营造中高档的居住社区，根据项目特点和市场竞争情况，精致的社区景观对本项目至关重要。