经典案例收集

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案例一：电梯费，底层住户交得“冤”----设“系数”广州出台新算法

电梯费是高层住宅楼住户必须交纳的一笔费用。但对于底层的住户而言，家住一楼，根本没有机会使用电梯，却也要分摊电梯使用费，物业公司“一视同仁”的收费方式对他们却构成了“不公平”，“新闻110”对这个进行了采访。

根据惯例，高层住宅楼的购房价格随着楼层的高度不断攀升，平均每上一层楼，每平方米住房价格需上涨50到100元左右，住宅电梯的成本再划入建房的成本，因为开发商多半将电梯运行和维护费用平摊到每一个业主头上，自然包括了一楼住户。而大多数物管公司则认为，电梯运行服务属公共性服务，并非产权人享用的特约性服务，任何产权人在享受公共性服务的同时，不能排除其他人享受这种服务，同理，也不会因为有人不乘电梯，电梯的运行维护成本就降低。因此开发商和物业管理方基本采用“一视同仁”的方式收取电梯成本和维护费用。

采访中，南京市房管局物业管理办公室的谢主任表示，如果同意底层住户不交电梯费，势必引起一系列的连锁反应，二层、三层的住户会以不使用电梯为理由拒绝交纳电梯费，甚至更高楼层的住户也不交纳电梯费用，其结果必然是电梯费用无人交纳，电梯无法运行。而法律界人士则认为，在没有特殊约定的前提下，高层住宅中的底层住户应该与其他楼层住户一样承担电梯运行维护费，因为高层住宅的电梯系统属共有部分中的共有设备，实物形态上不能分割给各产权人。按照我国现行物业管理的有关政策规定，住宅专有部分由产权人自行维护管理，住宅共有部分由物业管理企业统一负责维护管理，其费用由全体产权人分摊。但是，也不排除特殊约定，前提条件是房屋销售前，房屋使用管理维修公约中明确规定并经全体购房人认可，或者楼内全体产权人会议明确决定底层住户不用交电梯运行维护费。

显然，由于实际操作存在困难，主管部门对高层住宅的电梯费用的分摊没有明确的规定，具体分摊方法还是应该由小区物管和业主委员会共同商讨来达成一致。目前绝大部分城市对这一问题的处理方式和南京相似，不过广州市却率先做出了尝试。去年广州市物价局在全国率先颁布了电梯费用分摊采取按楼层系数计算法，2至5层为第一段，系数为1.0；6至10层为第二段，系数为1.2；10至15层为第三段，系数为1.4，以此类推，每段系数按20%递增，底层不使用电梯的用户不用分摊。这样的方式看起来“麻烦”，但对于电梯养护而言，设立“系数概念”不仅为电梯费交纳提供了参考，同时对于电梯更新等后续问题也设立了一个标杆。

案例二：装修后下水道渗水装修期失误该由谁来买单

近日，记者接到家住徐汇区龙漕路135弄徐小姐对上海某知名装潢有限公司的投诉：“我于2000年3月与上海某家庭装潢有限公司签定装修合同，并于当年5月通过了公司工程监理的审核交付使用。在入住后便发现，只要一下雨，封装的雨水下水管道部分及周围就渗水。在此后的两年里，渗水情况日趋严重。今年夏季的大雨，雨水渗到了楼下的住户，为彻底查清渗水原因，其问还叫物业敲掉阳台内雨水下水管道封装部分检查，结果发现下水管道在离阳台地面约40厘米处有一直径约5厘米的圆洞。而这个圆洞正是装修前阳台上的水斗和雨水下水管道的接口，不知由于什么原因，在封装管道前为什么不把圆洞封掉，从而使得三年来‘后患无穷’。据此情况，与该总公司进行交涉。但该公司以超过了装修保修期为由，拒绝承担责任，如要维修就先付钱。”

记者为此来到徐小姐家，对徐小姐反映的情况进行了仔细查看，封住下水管道的墙面被敲开一平方尺左右的面积，只用一块塑料纸挡着，揭开塑料纸就可以看到一根直径约10厘米左右的下水管，黑糊糊的。记者看到了现在圆洞已经不见了，但顺着徐小姐的所指，才发现了那个由物业帮封住圆洞的地方，用的材料是橡胶，估计没办法封得很紧的，只要下大雨还会有少量的水渗出。再查看那个靠着下水管圆

洞的房间，墙壁上留下渗水的痕迹足足有2米多长，因渗水发霉在墙壁上留下无数的黑点，非常难看，受水的木地板有的已经变形。当时敲掉下水道旁边墙面的物业管理人员，确认了那个下水管上没有封掉的圆洞的存在。

针对以上情况，记者联系到了该公司售后服务部的一位负责人，把徐小姐家下水管道的情形进行了详细的说明。这位负责人认为，这种情况是不可能发生的，怎么可能装修的时候有这么大的一个洞没有封掉呢？如果没有封掉，这水早就渗出来，年年都会下大雨，为什么到今年才会渗到楼下的邻居家呢？而且当时敲墙的时候我们公司也没有人在场，也不知道是不是他们自己敲破的？当记者提出，雨水渗墙不是每天都有的，而且不可能一下子就会渗到很远，而是一个逐步渗透的过程，今年下大雨时雨水渗到楼下邻居家是三年来经常渗水为前提的，是一个量变到质变的过程。这位负责人认为事实不会是这样子的，而且已经过了保修期，但公司可以出人工为徐小姐修理下水管，不过材料费必须由徐小姐承担。而徐小姐认为，下水管的圆洞没封是该公司在装修时的失误造成的，该公司应该为之负责，不应该受保修期的限制。双方争执不下，徐小姐曾反映到家装协会，但家装协会有明文规定，对“超过保修期”的装修问题不予受理。现在还有一个解决办法就是上诉法院，该公司的这位负责人也认为徐小姐可以通过法律途径解决，但徐小姐认为这件事情很小，而且也没有那么多的时间和精力在这个问题上折腾，只是希望自己当初非常信任的、在市场享有声誉的公司真正负起应该承担的责任。

案例三：香港某一物业发生停电事故，物业管理的应对处理实录

此案例为香港某一物业发生停电事故，物业管理的应对处理实录，本论坛选登此文，以供行业同仁参考和借鉴。

某日中午约一时，正值午膳时间，笔者接获传呼，留言为小区内四幢住宅大楼(共约1000户)突然停电。由于事态严重，笔者与其他共餐的同事马上放下碗筷，赶回小区处理。

到达现场，发现原因出自供应该四幢大楼电力的低压配电柜烧毁，在征询工程主管意见后，估计最少须要8个小时才能更换修复。

管理处立即想到其会产生的影响：

1、水泵不能运转，约1~2小时后水箱用尽后会出现停水；

2、后备发电机须长时间运行；

3、除后备发电机支持的消防电梯仍能维持有限度服务外，其它电梯不能运作；

4、除紧急照明外，其它公共照明全部停止；

5、黄昏下班高峰期电梯会出现拥堵和混乱。

6、大楼整体安全会受影响，隐患因停电而存在；

管理处针对以上问题，逐一作出相应措施：

1、生活用水

寻找供水点。唯一能提供食水供应的为每幢大楼地下的垃圾房，但由于该处卫生条件较差，须立即用软管将水源接出到公众地方；

联想到白天一般都是老弱妇儒留在家中，到供水点取水在运送上会出现困难，于是安排管理处员工准备手推车，于每一供水点候命，帮助有需要人仕。

2、后备发电机

安排专人监控后备发电机运行，以免出现故障；