地铁商业案例分析上海南站94094469.doc
地铁商业及综合体成功案例研究
地铁商业及综合体成功案例研究1. 引言地铁商业及综合体作为城市发展的重要组成部分，已经成为了现代城市经济发展的重要引擎之一。
在过去的几十年里，地铁商业及综合体在全球范围内取得了巨大的成功，为城市的经济、社会以及文化发展做出了积极的贡献。
本文将通过案例研究，探讨地铁商业及综合体的成功因素，以及对城市经济发展的影响。
2. 案例一：上海地铁1号线综合体上海地铁1号线综合体是中国地铁商业及综合体发展的一个典范。
该综合体位于上海市中心区域，与1号线地铁站相连。
综合体内部设有购物中心、商务办公区、餐饮娱乐区等功能区域，为乘客和当地居民提供了大量的消费和娱乐选择。
该综合体的成功主要得益于以下几个因素：2.1 交通便利性地铁1号线作为上海市最重要的交通干线之一，每天都有大量的乘客通过该线路出行。
通过与地铁站的直接连接，综合体得以吸引更多的潜在消费者。
乘客可以在地铁站下车后直接进入综合体，方便快捷。
2.2 多样化的商品和服务上海地铁1号线综合体的购物中心拥有各类商品和服务，包括时装、美妆、电子产品等。
乘客可以根据自己的需求选择适合的商品，从而提高了综合体的吸引力。
此外，综合体还提供各种餐饮和娱乐选择，满足乘客不同的消费需求。
2.3 地铁商业及综合体的协同效应上海地铁1号线综合体与地铁站形成了一种协同效应。
乘客在等待地铁时可以在综合体购物或休闲。
同时，购物者也可以通过地铁方便地到达综合体。
这种协同效应使得综合体与地铁站的吸引力相辅相成，带动了双方的发展。
3. 案例二：伦敦地铁商业及综合体伦敦地铁商业及综合体以其独特的设计和建设理念而闻名。
该综合体位于伦敦市中心，拥有多个地铁站与城市其他区域相连。
综合体内设有购物中心、餐厅、剧院等各种设施，为乘客和当地居民提供了丰富的消费和娱乐选择。
3.1 建筑设计与城市融合伦敦地铁商业及综合体的建筑设计与周围城市融为一体，保留了原有建筑的特色，并结合了现代化的设施和空间规划。
这种建筑设计使得综合体成为了城市的地标之一，吸引了大量的游客和本地居民前来消费。
上海南站广场地下商业开发及其对区域经济发展的贡献
国内外火车站成功地下商业案例分析
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地下商业街经典案例 日本地下街——空间组成
日本地下街一般由三部分组成——公共通道、商店、停车场。
地下街
公共通道
商店
停车场
铁路车站 地铁车站 辅助部分 辅助部分
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日本地下街——商业面积配比
地下商业街经典案例
日本六大城市地下街组成情况
城市
地下 街总 面积
(M2)
公共通道
面积
(M2)
%
商店
面积
(M2)
以台北捷运系统地下街而言,台北捷运大街与台北地下 街主打青少年流行商品,而东区地下街则主打中档次的特 色商品,而龙山寺地下街则偏重在传统文物方面。
与地面商 业环境的
结合
让与地铁地下街连通的地面商圈经营者参与地下街的 经营,可以有效让地下街与地面商业的关系强化,像台北市 的太平洋SOGO百货,便有意取得台北东区地下街的经营权， 使其卖场延伸到东区地下街,藉此巩固SOGO在台北东区商 圈的地位。唯有采用打破地上商圈与地下街界限的规划模 式,才有可能创造出具有经济效益的城市商业空间。
西门地下街 台北市政府 安置
1350
电子
龙山寺地下街 台北市政府 安置
命理古玩、文化精品、饮食、中货精品
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地下商业街经典案例 台北地下街按平面布局形态分类
直线型
优势——单层、内部具有公共广场、疏 散出口数目多
矩型
优势——可避免因动线过长产生商业营 收不平均的问题
网络型
优势——商业上的互补强化了台北车站 综合体本身的功能
其中NIKE、Adidas、三 叶草等都在南商场中开
出其在上海面积最大或 折扣最高的品牌店。
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成功商业模式——台地北下捷商业运街经地典案下例 街
基于城市商圈结构的轨道交通综合体布局研究--以上海为例
18HA 09/2019中图分类号 TU984.191 文献标识码 B 文章编号 1003-739X （2019）09-0018-03 收稿日期 2018-06-19摘 要 随着轨道交通建设的白热化发展和土地资源的集约化需求，轨道交通综合体越来越成为联系建筑本身与城市空间的重要元素，并因其所带来的巨大商业价值和对城市立体化开发的推动作用，成为当下人们关注的焦点所在。
轨道交通综合体的出现，作为当今地铁大兴建设、社会多元需求和土地集约利用多方运作的结果，与城市空间结构尤其是城市商圈有着极为密切的联系。
该文以上海为例，以城市商圈结构对轨道交通综合体布局的促进引导为切入点，通过对上海轨道交通综合体的实地调研进行数据整理，将ARCGIS数字分析与商圈结构进行重叠比对，结合现实人流量及综合体运营现状总结出其中的正相关关系。
关键词 轨道交通综合体 商圈结构 ARCGISAbstract With the red-hot development of subway construction and the intensive demands of land resources, rail transit mixed-use development becomes to be connected element between building space and urban space, and has been the focus of attention because of its huge value and impact on space three-dimensional exploitation. As the result of metro construction, social divers needs and intensive land-use, the rail transit mixed-use development has closely relationship with urban space structure especially to the city business circle. Taking Shanghai as an example, we consider the effect of urban business circle about the layout of commercial complex, we sort the related data and compare the urban business circle and commercial complex layout through the ARCGIS platform. Combining the people flow picture and its current situation, we could get the positive correlation between the layout of rail transit mixed-use development and urban business circle.Keywords Rail transit complex, City business circle, ARCGIS刘 文 | Liu Wen 张雅丽 | Zhang Yali 仝 晖 | Tong Hui基于城市商圈结构的轨道交通综合体布局研究——以上海为例The Layout Study of Rail Transit Complex Based on the City Business Circle: A Case of Shanghai随着轨道交通战域一体化发展的不断深入，其视角已不仅仅局限于由建筑本身出发包含功能业态、内部结构、交通组织的围观个体问题。
上海地铁站内商业案列分析概述
上海地铁站内商业案列分析概述随着城市化进程的不断加速，地铁成为许多大城市的重要交通工具。
地铁站不仅仅是人们出行的枢纽，也成为了商业发展的热点地区。
在上海，各地铁站内的商业案例逐渐增多，并且呈现出多样化的经营模式。
本文将从商业案例的类型、经营模式以及优缺点等方面对上海地铁站内商业进行分析概述。
一、商业案例的类型1.餐饮类：包括快餐店、咖啡厅、饮品店等。
由于地铁站的人流量大和时间限制，这类商户注重效率和便捷性，通常以快速服务和小吃为主。
2.零售类：包括便利店、书店、服装店等。
地铁站的商户以经营日常生活用品和便捷型商品为主，迎合了乘客的购物需求。
3.服务类：包括理发店、洗衣店、手机维修店等。
地铁站的商家通过提供各种便捷的服务来吸引顾客，满足他们在出行过程中的需求。
二、商业案例的经营模式1.直营模式：商户自行经营，不与其他经营主体合作，对商品的进货、售卖、宣传等进行全权控制。
这种模式有利于商家形成自身独特的品牌形象，并能够更好地把握经营节奏。
2.加盟模式：商户加入其中一特定品牌或连锁机构，享受该品牌的知名度和市场影响力。
加盟模式可以减少经营风险，但对于品牌本身的依赖度较高。
3.合作模式：商户与地铁站或地铁运营商进行合作，商户为地铁站内唯一指定经营者或其中一类服务的独家合作伙伴。
这种模式将商户与地铁站的利益捆绑在一起，有效地提升了商家的可曝光度和影响力。
三、商业案例的优缺点1.优点：（1）地铁站内商业案例与常规商业街相比，人流量大，客源稳定，市场前景广阔。
（2）地铁站与城市各个区域紧密相连，商家可以充分利用地铁站作为流量入口，吸引更多顾客。
（3）地铁站相对有限的面积和时间限制，能够帮助商家快速测试和验证经营理念，提高运营效率。
2.缺点：（1）地铁站内的商业租金相对较高，商家需要承担较大的资金负担。
（2）地铁站内的商业环境较为单一，商户之间的互相竞争较为激烈。
（3）地铁站的运营时间有限，商家需要充分利用有限的时间窗口，提高效率。
上海最全地铁商业大数据报告（附17张线路商业地图）
上海最全地铁商业大数据报告（附17张线路商业地图）前言“地铁一响，黄金万两”，地铁作为现代城市重要的轨道交通工具，不仅担负着人流运转与输送使命，方便了人们的出行，更是直接拉动了所到之处、必经之地的商业消费，带旺了板块的经济。
而与地铁规划有着捆绑式发展命运的地产尤其是商业地产，地铁导流效应关乎商业兴旺。
上海，作为中国大陆经济最发达、商业发展程度最高的超级大都市，目前拥有着19条轨交线路（15条线已通车及将于年内通车的17号线与在建的14、15、18号线），纵横交错、四通八达的轨道交通使得每一个站点几乎都成为了自带流量的商业IP，吸引了无数商业地产掘金者的目光。
其地铁沿线商业地产发展规模、水平堪称教科书级，对国内其他城市有着重要的参考意义。
▲ 上海轨道交通网络示意图上海购物中心与地铁站直接连通的地下楼层，大多为乘客通勤路途中低单价高频率的业态，如咖啡、面包、甜品等轻餐，中小型特色餐厅及快餐，还有超市、化妆品专卖店、快时尚服饰等等，无论客流量、租金单价、坪效（客单价例外）往往都是整个商场最高的。
本期，以上海为例，聚焦地铁沿线商业开发状态，沿着当前19条地铁线路，调研分析了总计300余个商业体（主要是地铁站1公里范围内的，但包括少量地铁周围打的起步费范围内约占5％），统计了沿线店王以及潜在店王数量，直观呈现上海地铁线商业发展程度。
并在此基础上，全面复刻上海地铁沿线商业面貌：以精确到每一条线路、每一个站点的原则，精心绘制了17张集购物中心方考察、品牌方拓展乃至普通顾客逛街指南等功能于一体的上海地铁全线路商场地图，以供参考。
本文分两部分，第一部分为《上海地铁商业大数据报告》，主要分析研究上海商场店王与地铁站距离关联度、上海商业最旺的26个地铁站以及19条地铁线商业发达程度榜。
第二部分为《跟着地铁考察上海购物中心》，主要以图表形式绘制上海地铁沿线商场盘点地图。
第一部分《上海地铁商业大数据报告》一、上海商场店王与地铁站距离关联度上海目前52个年营业额达到或接近10亿的商场中，27个直接连通地铁站，占比高达52％，且其中有17个商场位于换乘站。
同策地铁商业案例分析
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龙之梦购物中心（2/10）
同策 ·INTRODUCTION
项目位置：座落于中山公园 西侧，南起长宁路，西临凯 旋路，东北侧紧靠汇川路； 长宁路、凯旋路是长宁区两 条重要的交通要道，可以连 接普陀、徐汇、静安、闸北 等多个区域。
开发商：长峰房地产开发有限公司 4
项目交通：轨道交通2号、3号线的交汇处，公交站点聚集处 总建筑面积：32万平方米 商业部分：22万平方米 容积率：6.7 层高：58层 套数：裙楼10层，其中百货店751家，专卖600家 塔楼58层；其中办公2.4万平方米，酒店730间客房 地下车库停车位：860个 商业形态： 购物中心 经营模式：单店经营 经营内容：书城、卖场、电器、百货、美食、酒店、影城 业态比例：餐饮 25%、 百货35%、连锁零售10%、休闲娱乐 25% 、其他 5% 项目开业时间：2005年12月18日
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龙之梦购物中心（2/10）
同策 ·INTRODUCTION
A.“龙之梦”商业功能布局 ：
B1~B2：龙兴百货 （营运面积5300㎡可招纳250个品牌商 品如家乐福、永乐电器） 龙盛超市（营运位置在地下一、二层的西部，营运面积2.5 万平方米，可接纳1500家商号，展列2万种商品 ）
（连接轨道交通二号线中山公园出站口，也与地下出租车换 乘中心相连，交通转换极其便利。龙兴百货经营为国内知名品 牌，其规模等于一个中百六店，方便了老百姓的实惠消费。）
项目交通：地铁二号线（静安寺地铁站5号出口）、高架、公交 总建筑面积：7,144平方米 商铺总面积/商家数量： 3,932平方米/300余家 楼层：B1+F1 商业形态：百货商店 经营模式：连锁经营 经营内容：服饰、饰品、美甲等流行时尚用品 项目定位：中高档时尚商品定位 主要客群：追求时尚流行的学生、年轻人群 项目情况： 项目并不位于地铁通道的必经之路，且间隔下沉式广场，人流 于此分流，进入商场多为带有明确目的购物的客户； 项目定位须与周边环境相一致，南京西路定位为高档商业街， 周边遍布高档写字楼，但广场内部的招商，品牌没有进入门槛， 品质受到一定限制，和周边氛围有一定差异，导致对周边客流的 吸引力度不够； 该项目仅有一处入口，没有类似人民广场、徐家汇区域实现真 正地下通道，人流“活动”不起来，二号线带来的仅仅是“可到 达”，而非“贯通”。项目开业时间：2003年1月25日
地铁经济对城市零售商业布局的影响研究_以上海为例
商圈是商业设施吸引顾客的空间范围商圈外部有等级内部有层次外部呈不同等级的六角形蜂窝状结构大商圈数量少范围大小商圈数量多范围小商圈本身又分为门槛商圈现实商圈和理想商圈三地价理论地价是影响商业设施空间分布的重要因素因此有关地价对商业设施位置选择影响的理论对社区商业的规划和发展有重要意义96年格蒂斯借鉴杜能的位置级差地租思想研究了城市内部商业区位的布局他指出零售业的销售量随着离最高地价区位距离的增加而呈递减的趋势格蒂斯的研究表明不同类型的零售业所能支付地价的能力是决定其位置选择的重要因素如宝石店比家具店能够支付更高的地价因此它处于交通便捷人流量大但地价较高的位置而家具店则处于地价相对便宜的位置四区位理论区位论发展以来主要经历了三大流派主导的时期古典区位论提出之时西方资本主义尚处于发展初期当时研究的重心是力求成本最低因此寻找最短距离成为核心问题该时期成本学派占主流随着资本主义市场的完善商品经济竞争激烈市场优化配置成为企业赢利的关键该时期以谢费尔廖什为代表的市场学派占主流二战以后西方社会人本主义研究兴起区位论的研究开始重视行为问题哈格斯特朗提出的空间行为法则标志着行为学派统治时期的开始随着现代科学技术手段的普及和应用从经济效益和社会效益的观点出发时间距离取代了空间距离jevance对商业结构和市场分布的研究agetis对零售商业区位的研究rlmorris对城市商业的研究均反映出当代商业布局学研究的热潮和发展趋势三上海地铁站台的区位特征一地铁站台分布面积广有向郊区进一步延伸的趋势city城市经济城市69200912城市截至008年底上海轨道交通运营线路总长36公里车站座不含磁浮示范运营线覆盖徐汇长宁静安黄浦闸北普陀卢湾虹口闵行宝山浦东新区杨浦松江个行政区域线网规模位列全国之首
地铁商业案例分析-上海南站
空间位置
出租率
租金
南广场地下一层
75%
7-8 元/平方米.天
南广场地下二层
90%
7-10 元/平方米.天
北广场地下一层
80%
7-10 元/平方米.天
北广场地下二层
80%
5-7 元/平方米.天
五、小结
火车陆路交通枢纽的功能带来了巨大的人流，适合各种方便快捷餐饮商业的发展， 同时折扣型品牌百货类等中高档商业会对该区域的目的性消费人群进行补充，提升整个 商圈的商业氛围和档次，带动周边商业发展。
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三、空间特征分析 1、空间布局 上海南站站点地下商业规模相当庞大，地下商业的营业面积在 70000 平方米左右，目前营业部
分分别分布在南北广场的地下一二层。其中南广场的地下二层部分全为餐饮业态。
楼层
主力店
营业面积
南广场 北广场
地下一层 地下二层 地下一层 地下二层
Jack&Jones，nike360，adidas 三 叶草，G-2000，TONY WEAR，工商银
上班族和周围的居民，广场全日与高峰时的人流吞吐量分别为 50 万以及 6 万人次。交通的绝好优势，
使得该地区具备了提高人流量这一商业发展最基本的条件，由于规划相对档次较高，商业起点相对
高端，另外加大了零售的占比，所以对周围区域的目的性消费人群的吸引力会逐渐增大。
由于列车班次较多，且区域内公交线路、轨道交通运营时间较长，因此人流量在时间上除
1、区位概况
上海南站位于上海市徐汇区，是上海客流量最大的火车站之一，也是轨道交通 1、3 号线的汇聚 点，区位优势明显。上海南站所在区域商业氛围过去一直处于低迷状态，该区域由于有强大的人流 保障，商业潜力巨大。
2010经典-上海地铁商业研究报告
4、香港名店街
上海地下商城有限公司（香港名店街）位于上海的黄金地段人民广场这一带， 在人民大道的地下通道内，地理位置非常优越，交通极其便利，他是一个综 合型的地下购物中心，采用并排型的小商店形式的结构，是一条长长的走廊 形状，环境比较宽敞，沿街开了几十家商店，店铺装修布局好，面积分割合 理，购物环境不错，形成了一个独特的购物环境，他们经营的东西非常多， 包括服装、首饰、玩具、礼物、小饰品等，不但有各类品牌产品，比如VERO MODA，ONLY，BAXTON等，同时也有许多个体经营的小型商店，像是烫画王， 爱家家饰等，可谓包罗万象，而且他们拥有一个共同的特点就是非常时尚， 种类颇多，可以满足不同消费者的各种需求，在上海非常有名气，价格也是 比较合理，很受消费者的喜爱。 开发商：香港名店街商业集团
本策略的意义在于指引创作，而非指引策划。
策略单的覆盖面
所有广告涉及的内容
1. 企业品牌核心 2. 项目品牌核心 3. 阶段性广告运作 4. 一次活动、一则促销广告 5. 几乎所有的广告内容
撰写三忌
1. 含糊其辞 2. 泛泛而谈 3. 不着边际
1、品牌
广告背后的人是谁，它所散发出来的风格。
目的：每一次广告的作业都不可空穴来风。 创作的风格不要与企业背道而驰。 前期的好东西不可漠视，也不可随意丢弃。 既要符合又要超越。
迪美 核心商圈内 时尚购物街
适中 较多 15-35岁 高90%以上
香港名店街 核心商圈区 中高档品牌购物街
稍好 多 15-28岁 98%几乎满租
玫瑰坊 次级商圈内 女子服装街
一般 较少 25-35岁 50-60%
定位思考
比较上海几个地铁商业项目，我们的项目 应该如何定位？
定位思路一 我们的客户在哪里？ 年轻人已经成为上海地铁商业消费主力军
上海南站广场地下商业开发及其对区域经济发展的贡献
上海地铁商业案例分析
绿色环保理念
随着科技的进步，未来地铁 商业项目将加强智能化升级， 提高服务效率和消费者体验。
未来地铁商业项目将更加注 重绿色环保理念，推广环保 产品和服务，促进可持续发 展。
线上线下融合
未来地铁商业项目将加强线 上线下融合，利用互联网和 移动支付等手段提升消费体 验。
04
上海地铁商业案例总结 与启示
1
上海地铁将继续扩大网络覆盖范围，增加新线路 和站点。
2
上海地铁将加强与其他交通方式的衔接，提高出 行效率。
3
上海地铁将加强智能化和绿色化建设，提高运营 效率和服务质量。
02
上海地铁商业案例介绍
ห้องสมุดไป่ตู้
上海地铁商业项目概述
01
上海地铁商业项目是指利用上海 地铁的地下空间开展的商业活动 ，包括零售、餐饮、娱乐等多种 业态。
客流波动大
安全监管问题
地铁客流量存在较大的波动，商家需要根 据客流情况合理安排经营策略。
地铁商业项目涉及安全监管问题，商家需 要加强安全管理，确保消费者安全。
上海地铁商业项目未来发展趋势
多元化发展
未来上海地铁商业项目将向 多元化发展，引入更多品牌 商家、特色小吃等，满足消 费者多样化的需求。
智能化升级
上海地铁商业案例对其他城市的启示
因地制宜发展地铁商业
根据不同城市的特点，选择适合的地铁商业 类型和模式。
加强品牌合作与营销
通过与知名品牌合作，提升地铁商业的品质 和吸引力。
注重创新与技术应用
运用新技术提升地铁商业的消费体验。
完善规划与政策支持
政府应给予地铁商业发展的政策支持，并加 强规划引导。
上海地铁商业案例的未来展望
国内外地铁地下商业模式及案例研究
国外知名地下商场案例简析
谢谢观赏！
2020/11/5
11
国内外地铁地下商业模式及案例研究
导语：在传统的地下商业街日渐被人们遗忘之际，伴随着城市轨道交通的建设而兴起的地下商业空间的开发 正成为各大城市新的商业热潮。而这尤以一线城市为最，从地铁商业步行街，到综合枢纽型商业体，到从地 铁延伸到上盖综合体，倚靠地铁站而建的地下商业综合开发正日渐成为商业地产的主要模式。而这股热潮将 会延续到各大正在如火如荼进行地铁建设的城市。地铁意味着客流，意味着商业的机会，而如可利用好地铁 进行地下商业空间开发，打造成功的地下商业需要注意哪些？本专题将从深圳为案例，看如何打造地下商业。
华润置地地铁商业地铁上盖商业物业专题
不同建设阶段的地铁网络对上盖业的影响
性，通常由地铁公司或铁路公司自行投资运营或与专业商业集团合作经营；
➢ 日本站内商业的发展：
站内商业最初的规模并不大，通常包括贩售零食、饮料、报章杂志的小铺，以及在长途客车月台附近设置 的许多快餐店、便当店和土产点；
随着车站周围日渐兴旺，许多大中型车站进行大规模重建改建工程，利用地下空间、检票口和月台当中的 道路或小广场等空间建设专属的地下商场、商店街区甚至规模更大的车站商厦；
火车站内数万㎡的大型商业（购物中心）可资借鉴参考的国内案例目前尚很少（如上海南站银泰百利时尚 站购物中心、美国纽约中央火车站、台北 车站的微风广场等；
地铁上盖商业物业——类型及概念剖析
车站连通商业
➢ 车站连通商业定义：
指虽然不位于车站内部,但有通道直接连接车站内部，无需再绕道地面进入车站的商业项目；
不同建设阶段的地铁网络对上盖业的影响
地铁网络 建设后期
➢ 特点；
随着城市规划的地铁网络基本成型形成发达的轨交网络,远郊导入人口的数量和质量均大幅提高，有地铁 站点通达的远郊新市镇上去开始逐步发力，商业地产项目发展的中心或由市区向郊区城镇转移；
整个城市初步形成完善的商业空间网络化布局—核心商圈、多个区域商业中心、众多社区商业中心以及边 缘新城/郊区商业中心同时并存，繁荣发展，典型：香港；
地铁网络 建设中期
➢ 地铁线路既能带来大量外来客流,也能造成本商圈客流大规模消失，对于某些实力不强或尚在培养其的商 圈而言对策如下：
轨道交通对零售商业活动空间影响——以上海为例
轨道交通对零售商业活动空间影响——以上海为例轨道交通对零售商业空间的影响表现在由传统的点状和条状、块状空间布局逐步转变为多中心、网络化的空间布局结构；提升城区零售商圈的能级，促进新的零售商圈的形成；促使枢纽型零售商业的发展；带动郊区新城零售商业的发展，使郊区新城零售商业与城区零售商业协调发展轨道交通；枢纽型零售商业；郊区新城零售商业[中图分类号]F572 [文献标识码]A [文章编号]1009-9646(2009)02-0040-03一、引言截至2008年1月，上海市轨道交通累计运营线路长度达到234公里，形成了“一环七射八换乘”的网络运营格局，线网规模居全国之首。
按照国家正式批准的《上海市快速轨道交通近期建设规划》，上海将在2010年建成11条线运营网络延长到400公里，地铁沿线将出现259座车站和80个交通枢纽。
到2012年建成13条线运营网络510公里。
相应地，轨道交通沿线零售商业空间结构必将发生变化，而目前对轨道交通对零售商业空间发展影响方面研究的较少，蔡国田,陈忠暖研究认为广州市地铁强化了老城中心零售商业区，提升了天河新城市中心商圈的地位，加强了南部、西部和北部零售商业中心与边缘新零售商业中心的形成[1]。
方向阳，陈忠暖研究发现地铁站点在吸引零售商业设施聚集的规律是以地铁站点为圆心向外，零售商业网点数逐渐减少，规模逐渐减小，说明零售商业有向地铁站点聚集的趋势[2]。
地铁站口的零售商业聚集的区位类型从形态上可分为斑状、条带状、面状和团块锥体状4种，从层次上分为市级零售商业中心、区级零售商业中心和小区级零售商业3个层次等级结构[3]。
以上海市为例研究轨道交通对零售商业空间的影响具有重要理论意义和实践意义。
首先，对轨道交通对零售商业空间的影响进行概括。
其次，为轨道交通的建设和零售商业空间布局提供参考，以实现轨道交通与零售商业可持续发展的双赢局面。
二、上海市轨道交通沿线零售商业空间结构变化1.城区零售商业中心的能级提升与新零售商圈的形成轨道交通通车前的上海零售商业空间分布主要集中在少数几条主要的商业街上海中心商业三街一城（即南京路、淮海路、四川北路、豫园商城）。
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文档从网络中收集，已重新整理排版.word 版本可编辑.欢迎下载支持.地铁商业案例调研克而瑞（中国）信息技术有限公司上海机构 2008 年 01 月交通枢纽站点：1word 版本可编辑.欢迎下载支持.文档从网络中收集，已重新整理排版.word 版本可编辑.欢迎下载支持.上海南站地铁商业调研一、选择标准 站点类型——交通枢纽站点：多种交通方式汇集，人流量大，针对流动换乘客户 该站点为轨道交通、火车站、长途汽车站、公交线等主要陆路交通的汇聚点，拥有便捷的短中长客运运输功能，客流量为上海最多的一个站点之一，交通枢纽功能是其最大的优势。
二、区位环境分析——陆路交通枢纽1、区位概况上海南站位于上海市徐汇区，是上海客流量最大的火车站之一，也是轨道交通 1、3 号线的汇聚 点，区位优势明显。
上海南站所在区域商业氛围过去一直处于低迷状态，该区域由于有强大的人流 保障，商业潜力巨大。
2word 版本可编辑.欢迎下载支持.2、交通环境文档从网络中收集，已重新整理排版.word 版本可编辑.欢迎下载支持.区域内交通十分便利，南站规划北起沪闵路、龙华港，南至石龙路、罗城路、老沪闵路，东西分别以龙吴路和桂林南路为界，铁路、轨道交通、高架、长途客运、公交五线聚合，构成高密度、枢纽型、网络化陆上客运换乘体系。
交通类型分布公交南、北广场共计 40 多条公交线终点站，集中分布在南北出口轨道交通 道路交通 长途客运高架地铁 1 号线，轻轨 3 号线 沪闵路，沪闵路高架日均发送班次 700 班以上 靠近沪闵路高架，到中环线 5 分钟，到外环线约 6 分钟3、区域商业——商业缺乏，新兴商业即将形成。
上海南站火车站的大量客流为地区带来了很大的商业发展契机，商业发展迅速，规模巨大，同 时不同于上海火车站的是该区域的商业起点高，初期定位中高端，摆脱了传统火车站商业档次低， 环境脏乱差的特点。
南站商业区域规划不但针对过往换乘人群，还会将周边居住人群导入该处消费。
除专业市场外，整个商圈现有的商业业态以服饰零售和餐饮为主，其余经营业态各自所占的比 例基本在 5%以内不规则分布。
（以经营面积计算）区域商业业态分布3word 版本可编辑.欢迎下载支持.文档从网络中收集，已重新整理排版.word 版本可编辑.欢迎下载支持. 上海南站目前最主力的商业体是位于南广场和北广场地下一层、二层的百利时尚中心。
百利时尚中心于去年年底开业，较高比例的餐饮业态对过往人流有很大的吸引效果，同时零售业引入 OUTLETS 模式，以低价加折扣吸引除了交通过往客流以外更大范围内的客群。
4、主要客流——外来旅客、本地交通换乘和该区域居住人群上海南站区域的客流量是上海最集中的区域之一，区域内轨道交通、公交车站、火车站、长途 客运站形成数近百万的客流，过往人流量大、客流来源众多、人员结构复杂，多以外来旅客和本地 交通换乘为主要特征，而该区域商业构成不但在加大餐饮业态比例的同时满足了过往客流的消费需 求，同时引入的 OUTLETS 商场也加强了目的性消费人群，两者有机结合可以达到很好的效果，也可 以带动该区域商业更好地成长。
4word 版本可编辑.欢迎下载支持.文档从网络中收集，已重新整理排版.word 版本可编辑.欢迎下载支持.三、空间特征分析 1、空间布局 上海南站站点地下商业规模相当庞大，地下商业的营业面积在 70000 平方米左右，目前营业部分分别分布在南北广场的地下一二层。
其中南广场的地下二层部分全为餐饮业态。
楼层主力店营业面积南广场北广场2、面积分割地下一层 地下二层 地下一层 地下二层Jack&Jones，nike360，adidas 三 叶草，G-2000，TONY WEAR，工商银行，星巴克 棒约翰，味千拉面，巴贝拉，禾绿寿司，麦当劳，肯德基 ONLY，Teenie Weenie，Ochirly，麦当劳，肯德基，DQ 冰激凌 VERO MODA，Baby Fox，Jessimoda，Etam13600 10000 12000 10000地铁商业主要为地下一二层部分： 地下零售部分：由于地下商业体量巨大，所以空间限制较小，一般营业面积在 50-200 平方米左右。
地下餐饮部分：该处的商业较为集中，主要在南广场地下二层，营业面积一般在 80-300 平米左右。
5word 版本可编辑.欢迎下载支持.文档从网络中收集，已重新整理排版.word 版本可编辑.欢迎下载支持. 3、业态业种分布——流行服饰和快捷餐饮为主站点商业经营面积分布目前上海南站商业业态以服饰和餐饮为主，其中服装所在比重最大（经营面积计算），其他各还 有美容、银行等服务型商业。
上海南站的地下商场位于南北广场的地下一二层。
商业场南广场地下二层全为餐饮业态，南广场地下一层主力店为 3000 平方米左右的运动折 扣店，北广场地下一二层商场以品牌服饰为主； 服饰以折扣店为其经营的终点，吸引目的性消费人群； 餐饮消费人群主要是交通换乘人群。
通过地铁出口处连接到地上商业多以快捷、便利的品牌餐饮为主，其中包括了百盛集团旗下的 4、5 个品牌餐饮，其中站点周边光肯德基店就有 4 家。
地铁站沿街商铺的业态分布具有以下特点： 迎合火车站这一人群特点较为鲜明的消费，以餐饮为主流经营业态，经营门类相对较全； 餐饮面积两级分化较为明显，既有一些品牌类的餐饮，又有大排档一样的小吃店。
满足了不同层次客户的需要，基本都集中在沿街的一些铺面上。
6word 版本可编辑.欢迎下载支持.文档从网络中收集，已重新整理排版.word 版本可编辑.欢迎下载支持.物业业种分布品牌店南广场地下一层 南广场地下二层 北广场地下一层 北广场地下二层运动服饰，休闲服饰，家居， 银行Jack&Jones，nike360，adidas 三 叶草，G-2000，TONY WEAR，工商银行，星巴克餐饮棒约翰，味千拉面，巴贝拉，禾 绿寿司，麦当劳，肯德基ONLY，Teenie Weenie，Ochirly， 女装，珠宝首饰，家居，餐饮麦当劳，肯德基，DQ 冰激凌女装，美容，饰品VERO MODA，Baby Fox，Jessimoda， Etam四、经营效果分析——换乘客流和目的性客流相辅相成1、消费客流结构——目前以外来乘车和轨道交通换乘客流为主，未来目的性消费人群数量会上升上海南站人流量较大，过往人流仍以外来旅客和本地交通换乘为主要特征，消费者大多为旅客、上班族和周围的居民，广场全日与高峰时的人流吞吐量分别为 50 万以及 6 万人次。
交通的绝好优势，使得该地区具备了提高人流量这一商业发展最基本的条件，由于规划相对档次较高，商业起点相对高端，另外加大了零售的占比，所以对周围区域的目的性消费人群的吸引力会逐渐增大。
由于列车班次较多，且区域内公交线路、轨道交通运营时间较长，因此人流量在时间上除了夜间和清晨，无明显大幅度差异。
地下商城经营的餐饮业态主要针对交通换乘人群及火车站旅客。
服饰零售采用 OUTLETS 模式，折扣店的形式可以吸引到整个徐汇区甚至整个浦西区域内的目的性消费人群，目标消费者是白领和喜欢新鲜潮流的年轻人。
2、业态经营分析从上海南站现有商业经营看，方便、快捷类餐饮以及各种专业市场经营状况较好，其中餐饮类出租率基本上都达到了 90%，服装零售类出租率也在 80%左右。
不同于传统火车站，上海南站凭借其中高端的规划以及良好的招商管理，商业起步虽然较晚，但是起点高，摆脱了传统火车站商业低档，环境混乱的局面，对未来以南站为中心的区域商业发展将相当有利。
餐饮——品牌餐饮为主，档次中等7word 版本可编辑.欢迎下载支持.文档从网络中收集，已重新整理排版.word 版本可编辑.欢迎下载支持.由于上海南站多为快速流通客流，在旅客候车这段时间里，对快速、方便的餐饮需求量较大， 这也是站点餐饮业经营好的一个主要因素。
这里的几个知名餐饮品牌如肯德基、真功夫、棒约翰以 及味千拉面、大娘水饺占据南广场地下二层，档次中高，能较好地满足了来往外地客的餐饮需求， 同时也能吸引了一些周边区域以及本地交通换乘人群。
餐饮也是目前南站商业中经营最好的。
服饰——流行品牌折扣服饰为主 这类服饰店铺分别位于南广场的地下一层和北广场的地下一二层，占到了整个地下商业街经营 面积的 50%左右。
经营品牌的档次中高，再加上品牌折扣店的模式，对目的性消费者有相当的吸引 力。
以 OUTLETS 的经营模式可以很好地提升商圈的氛围以及周边区域的商业价值，为该区域的发展 起到强有力的推动作用。
3、租金及出租率——开业初期就有较高出租率，租金相对较低 上海南站作为两大火车站之一，迎接来自全国各地的乘客，同时作为轨道交通换乘枢纽站点， 其商业物业升值相比周边的商铺更胜一筹。
火车站人流消费多集中在地下，商铺的租金较高，基本 在 5-10 元/平方米.天左右。
上海南站周边沿街商铺的租金调查显示，目前沿街位置较好商铺的租金约为 8 元/平方米.天， 一般市口的商铺租金约在 5 元～6 元/平方米.天之间，总体租金比南站地下商业租金低。
空间位置出租率租金南广场地下一层75%7-8 元/平方米.天南广场地下二层90%7-10 元/平方米.天北广场地下一层80%7-10 元/平方米.天北广场地下二层80%5-7 元/平方米.天五、小结火车陆路交通枢纽的功能带来了巨大的人流，适合各种方便快捷餐饮商业的发展，同时 折扣型品牌百货类等中高档商业会对该区域的目的性消费人群进行补充，提升整个商圈 的商业氛围和档次，带动周边商业发展。
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