连云港项目地块定位报告.pptx

单位：元/平方米
宏观市场环境小结
➢房地产销售价格逐年稳步上涨，并且涨幅逐年增加，截止09 年10月底，全市住宅销售均价为2853元/ ㎡，同比增长7.3% ； ➢结合前面供应数据和09年前10个月的总体销售表现来看，整 体市场呈现出供求两旺的态势； ➢同时也应看到新开工面积的下滑，说明开发商对目前的持续升 温的市场行情普遍持谨慎乐观态度，对新项目的投资开发较为 慎重。
颂唐观点
在综合考量了地块自身属性、周边大环境及区 域小环境的基础上，我司认初步为本案住宅、 商业部分具备一定的可操作性，接下来，我们 将从市场角度予以进一步阐述……
第二章 区域房地产市场分析
宏观市场环境分析
区域房地产开发建设情况
施工面积 今年1-10月份，全市商品房施工面积1399.48万平 方米，比去年同期增长10.7%，其中商品住宅施工 面积1101.55万平方米，同比增长7.4%。 市区商品房施工面积872.48万平方米，比去年同 期增长13.8%。其中商品住宅施工面积676.94万 平方米，同比增长8.5%。
区域房地产销售情况
销售面积及销售额 1-10月份，全市商品房销售面积342.41万 平方米，同比增长105.1%。其中商品住宅 销售面积306.65万平方米，同比增长 101.5%，90平方米以下的商品住宅销售面 积40.03万平方米，同比增长123.3%。 全市商品房销售额104.76亿元，同比增长 125.1%，其中商品住宅销售额87.48亿元， 同比增长116.2%； 90平方米以下的商品住 宅销售额11.66亿元，同比增长148.9%。
单位：万平方米
区域房地产开发建设情况
新开工面积 1-10月份，全市商品房新开工面积251.09 万平方米，比去年同期下降53.9%。其中 商品住宅新开工面积192.42万平方米，同 比下降53.4%。 市区商品房新开工面积122.65万平方米， 比去年同期下降51.7％。其中商品住宅新 开工面积89.29万平方米，同比下降51.0%。
T
周边对办公类产品需求度不高，规划中的本类产品将面临较大的市场风险。
地块状况小结
属于滨海新城边缘小体量开发项目，目前区域内现有住宅开发 项目较少，根据市调情况来看，去化速度普遍较快，本案住宅类 产品面临一个较为宽松的小局域市场环境； 附近有西墅花园、滨海花园、瀚海国际等小区，居住氛围已经 初步形成，到本案上市时周边居住人口将达到数万人，从而为本 案商业项目的开发提供了一定的客源基础； 区位属新兴板块，周边第三产业欠发达，对办公类产品的支持 度不够。
连云港大港路地块
定位报告
Ⅰ．地块属性分析
Ⅱ．目区域录房地产市场分析
Ⅳ．产品初步定位建议
第一章 地块属性分析
宗地概况
区政府
检察院
西墅花园
海滨花园
瀚海国际
地块 地块A 地块B
区位
大港路北、平山 路西
平山路西、瀚海 路（延伸段）南
用地面积
用地性质
40.3亩
商业、办公
（2.69万m²）
33.9亩 （2.26万m²）
S
紧邻大港路与平山路，交通相对便捷； 周边有新区政府、检察院、规划中的文体中心及实验学校等，发展前景较为明朗；
W
与碱厂、规划中的垃圾场一路之隔，环境污染问题可能会对客户购房心理产生一定抗 性； 周边现有生活设施配套较为缺乏；
O
属政府目前着力发展的滨海新城板块； 周边已有居住小区、建材、家居市场等入住，区域居住、商业氛围初现端倪；
单位：万平方米
新开工面积的下滑,反映了开发商对房地产市场发展前景信心不足，对新项目投资较为慎重，反 映在新开工面积上，表现为同比下滑53.4%。
区域房地产开发建设情况小结
区域房地产市场开发建设数据汇总
单位：万平方米
市区数据
相比08年，除新开工面积同比下降53.4% 外，09年连云港房地产住宅市场在施工面 积、竣工面积及销售面积等方面都有较大 幅度的提升，其中销售面积同比增长高达 142.5%，市场需求得以极大释放。这一方 面反映出区域房地产市场的繁荣，但同时 也应看到过高的去化速度提前透支了市场 的消化能力，结合较大的施工面积，可以 预测连云港房地产市场后续供量应巨大， 新上市项目将面临较为严峻的去化压力。
单位：万平方米 单位：亿元
销售价格 进入09年以来，连云港市商品住宅销售 价格呈现出回暖上升态势。1-10月份， 全市商品住宅销售均价达2853元/平方 米，同比增长7.3%。 其中，市区商品住宅销售均价达3433元 /平方米，同比下降1.6%。新浦区商品 住宅均价最高，达3764元/平方米，同 比增长9.6%；连云区商品住宅均价为 3444元/平方米，同比下降15.0%。
单位：万平方米
பைடு நூலகம்
进入09年，在国家宏观调控和地方政府出台的一系列刺激房地产市场健康发展的政策作用下，连 云港房地产市场开始走出去年下半年市场低迷的状况，开发企业信心逐步恢复，反映在施工面积 上，09年1-10月连云港商品房施工面积同比增长10.7%，增速较为平稳。
区域房地产开发建设情况
竣工面积 1-10月份，全市商品房屋竣工面积214.29万 平方米，比去年同期增长66.3%，其中商品住 宅竣工面积175.71万平方米，同比增长 69.2%。 市区商品房屋竣工面积108.91万平方米，比 去年同期增长184.5%。其中商品住宅竣工面 积88.08万平方米，同比增长168.5%。
商业、居住
容积率 容积率≤3.0
容积率≤2.0
建筑限高 ≤80米 ≤80米
地块现状
北
➢地块位于连云区，处大港路与平山路延伸
段交汇处；
东
地块内部 平山路
➢地块较为方正，利于后期规划，目前宗地
内地面较为平整，余少量待拆民房；
大港路
➢从区位功能规划上看属于滨海新城板块， 属于滨海新城外围板。
地块SWOT分析
项目市场环境初步分析
➢项目位于海滨新城外围边缘，从区位上看，墟沟板块及开发区板块内 房源将与本案住宅类产品形成一定的竞争关系；办公类产品受到滨海商 务板块的威胁；商业环境相对较为宽松； ➢根据市调结果来看，区域内现有住宅房源市场认可度普遍较高，去化 速较快。西墅花园与海滨花园已处于尾盘阶段，瀚海国际在推二期，目 前在售项目房源已基本去化殆尽； ➢总体看来在滨海新城自身区域内项目持续去化的情况下，目前后续项 目不多，项目处于一个较为宽松的小局域市场环境之中。