房地产项目开发存在的风险及注意事项

房地产项目开发存在的风险及注意

事项

一、前期的项目开发计划确定

房子销售后有部分销售所得需要备案验收后才能使用的,所以开发前必须考虑备案验收的顺利完成

1、项目开发计划必须提前确定，做好销售的计划，如整个项目是一起推出还是分期推向市

场，如果是前后推出的时间不超三个月则不必考虑，如超过三个月的则需分配好一期二期的开发区域划分，报建时需要将规划报建分开申请许可，可以报了总规后申请领取多个许可证的，而施工许可证时则除了根据规划许可的划分外还需考虑不同的总包去申请施工许可。因为备案时是需要收取原件的故为了不影响备案验收需要分多个区域领取多个证

2、除了报建时分证外，第一期开发的工程必须考虑将消防水池、消防控制中心、发电机房、

配电房、开关房、电信用房、生活水池等放到一期中，也就是说小区要完善的所有设施都必须具备才能满足备案条件，如把消防水池放到二期，哪一期就不能顺利进行消防验收，就备不了案，更不具备使用条件，影响业主收楼

二、设计方案前期存在风险

做好设计前的准备，有准确的数据是做好设计方案的前提条件，好的方案能节约很大的建造成本同时也会减少建设的时间，减少开发的周期

1、有拆迁工程的或地块上之前有做过地下基础的，在设计前必须对原有的基础进行查明，

如原来在地下有桩或混凝土，刚好设计出来的图纸中桩与之相遇则处理起来则会造成很大的经济损失；

2、对现有的地基岩土的初探，建议20—30米的间距进行网格式探查，了解地下岩土后对

选择桩基础有很大的帮助，且初探资料后面也可以放到扩充地质资料当中，初探后的结果，可以知道有没有强风化缺失，如遇强风化，全风化缺失直接就进入中风化或微风化的话，选择管桩则有可能打下去的桩有50%以上都会断桩；初探除了对选桩型有很大帮助外，对地下室开挖的时候的开挖方案以及基坑支护也会有很大帮助，好的方案对地下室建造成本有可能相差数亿计算

3、要对周边的情况与政府进行提前沟通，做好提资工作，如：供水电接入位置，排污排水

接入位置等提前确定位置后，设计时可以就近设置

4、对周边建筑物情况也要有所了解，如有影响提前做好房屋鉴定也会避免索赔等

5、设计方案可以让外地的设计单位设计，但施工图设计建议使用中山本地的设计公司进行

设计，因为本地的设计公司对中山本地的地方性规范较为清楚，有时会节省很大的成本，如部分规范性条文在地方执行可能不严的时候则可以不做或设计富余可以适当减少

6、在报规划建设许可时最好能先做园林的设计，不要因为后面的园林设计而影响规划，到

时要变更规划的时间会较长，公示就要一个月，审批的流程更长且还不一定能通过，就算规划过了消防也不一定能过

7、园区设计中消防登高面是硬伤，且消防验收一定要跟图验收还要硬地化，如何设计好位

置对合理利用很重要

8、设计时电梯井道不同的牌子的电梯对井道要求不尽相同，要开工前需要确定电梯品牌，

及早深化电梯的设计图

三、确定总包和分包单位方面

1、一般有8万方以上大中型项目建议尽可能选择两个以上的总包单位，其一，有更好的抗

资金风险能力，其二，在施工过程中对在建工程可以有比较，质量、进度、配合度方面都有更好的比较，有比较才有进步工作才会做得更好，退一万步，其中有一个单位做错了，另外一个单位做对的，也能及时发现及时处理。其三，在施工中肯定会有很多地方需要总包单位去配合做的，这时如果是一个单位的如果不配合做的话，就只能让其牵着鼻子走了

2、在签订合同时需要尽可能将要发生的事项清楚列明在合同条款中，以免因考虑不周而造

成大量的签证增加成本，如：很多甲方分包的工程，应注明分包单位的配合费用、水电费用、使用施工机具时产生的费用等

3、因民事合同是两合同主体的平等关系，罚款是上级对下级的处罚，在工程中不存在罚款，

如合同中注明奖罚条款，在以后工程管理中就有违约处罚的依据，满足法理要求。

4、如有甲方指定材料的最好表达在施工图中，否则设计与实际不符，材料送检时很麻烦会

影响分部验收

5、设计中要及早考虑外立面风格确定外墙材料及铝窗材料，因为这些材料的生产周期都要

一两个月，考虑不周可能会影响样板房及开售的节奏

6、如遇淤泥层离地表较近的基坑的施工措施，必须要有经验的人员管理，特别是在地下室

开挖及电梯井道开挖时一定要小心，否则造成的损失不可估量

7、对于地质变化较复杂的地块，要注要桩基础的施工，特别是同一个地方桩的进深相差较

大的情况

四、售后

1、与业主签订交楼日期要适当考虑时间长些，正常竣工验收后一年到一年半时间交楼较为

合理，否则会引起索赔

2、要明确到达交楼日期后不来收楼的责任，一般针对投资型业主，拒不收楼为了不交物管

费，因为部分维保是竣工后两年，有些业主会过了两年后收楼发现问题要维修而又过了保修期，如果不明确责任会造成很大损失

以上种种纯属个人20年以来的经验总结仅供参考，还有更多存在的风险不同的项目不同，也有很多在这里没有表述，希望能给你带来帮助。未经本人同意不得转载传阅。

作者：梁果

2017/3/20作于中山