承租人优先购买权

承租人优先购买权

《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》于9月1日正式施行。该司法解释对房屋租赁合同纠纷中的难点问题做出规定，并明确了承租人的优先购买权。

最高人民法院民一庭负责人介绍，房屋租赁合同纠纷案件中装饰装修的处理，一直是司法审判中的热点和难点问题。为此，《解释》规定，承租人擅自进行装饰装修，构成侵权，承担侵权责任;承租人经同意装饰装修，区分情况适用不同的处理原则。

该解释明确租赁合同无效的范围，即仅将违法建筑物租赁合同、转租期限超过承租人剩余租赁期限的合同、未经出租人同意的转租合同认定为无效。在对欠缺生效条件合同效力的处理上，采取了补救性的措施，即当事人只要在一审法庭辩论终结前，取得了法律、行政法规规定的条件，就认定合同有效。

此外，该司法解释还依法保护承租人的优先购买权。该《解释》将承租人优先购买权定性还原为债权，规定承租人不能以出租人侵害其优先购买权为由，请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效。

优先购买权行使的实质要件——同等条件

优先购买权制度是法律在保障出卖人合法利益不受侵害的前提下，赋予特殊主体以特殊利益的一种制度。而出卖人合法利益的保障则体现在法律对优先购买权行使的“同等条件”的规定。法律规定在同等条件下先买权人有优先于他人购买的权利，但对“同等条件”却没有做出具体规定。而在审判实践中，历来有两种不同的观点。一种观点主张“绝对等同说”，即先买权人与其他买受人购买条件完全相同和一致，即视为同等条件;另一种观点主张“相对等同说”，即认为两者购买条件大致相等便视为同等条件。上述观点均有一定缺陷，对于前者而言，条件过于苛刻，在市场经济迅速发展的今天，难以行得通，要求双方在价格、履行期限、履行地点、交付方式等各个方面绝对等同难以做到，也不利于弱势群体的保护，尤其是其他买受人所提供的条件如提供某种机会，而先买权人不能做到，如果就此剥夺先买权人的权利不免不妥，例如，如果先买权人用多付金钱的办法来弥补这些附加条件的不足时，则不适合苛求先买权人提出的条件必须与其他买受人的条件完全一致，否则可能会造成出卖人与

第三人恶意串通，故意创设某些条件，妨害优先购买权的行使;对后者而言，具体把握“同等”条件弹性过大，法官享有很大的自由裁量权，会因个人观点、标准的不同做出千差万别的判决，不利于当事人利益的保护，也不利于维护法律尊严。买卖合同条款的确定受到众多因素的影响，对“同等条件”应当具体问题具体分析，为了保证优先购买权制度的可操作性，我们认为立法应考虑对认定“同等条件”的标准具体化的规定：

(一)首先，同等条件主要指价格条件

在买卖合同中，价格条款是其核心条款，集中反映了合同当事人的利益。只有在价格条件相同前提下，才能保障在优先购买权行使的同时，维护出卖人的利益，实现法律公平、合理的精神。但这里的价格是指在公平、合法的前提下形成的价格，若该价格条件是在乘人之危、欺诈、胁迫或恶意串通等情况下形成的，则不得成为先买权人购买的“相同价款”。此时先买权人可以申请人民法院以市场价格作为购买价格。

(二)其次，除价格外，衡量“同等条件”还应当考虑付款期限、付款方式

因为付款期限、付款方式将会涉及到出卖人的期限利益、价款受偿的风险。在行使优先购买权时，先买权人不得超过第三人向出卖人支付价款期限而主张与出卖人订立合同，但出卖人同意的除外。如果出卖人允许第三人延期付款，由于延期付款涉及到付款人的信用和出卖人承担的价款可能不受清偿的风险，因而只有在先买权人就延期支付价款提供了相应的担保，足以保障出卖人能按期受偿时，才可将延期付款视为同等条件。同时如果第三人允诺一次性付清，则先买权人主张分期付款的，则不能构成同等条件。

(三)再次，在特殊情况下还要具体问题具体分析来确定“同等条件”

出卖人可能会因某种特殊原因的存在而决定将标的物卖于第三人或以较为优惠的价格卖于第三人，在这种情况下是否适用优先购买权以及如何确定“同等条件”呢。在这种情况下不适用优先购买权制度将会造成出卖人与第三人为了规避优先购买权的适用，恶意串通，故意制造“特殊原因”，这样将会造成优先购买权制度形同虚设，难以发挥其应有的作用，故应适用优先购买权。这种情况下“同等条件”确定可以考虑遵循下列原则：

(1)当出卖人与第三人所订立的合同中有从给付义务的，若该从给付义务先买权人可以履行，则为了保护出卖人的利益，如果先买权人不愿履行该从给付义务，则视为未达到“同

等条件”;若先买权人不能履行该从给付义务，则只有在先买权人可以价金代替该从给付或者没有该从给付，合同仍可成立时才能行使优先购买权。

(2)当出卖人基于某种特殊的原因给予其他买受人一种较为优惠的价格时，“而这种特殊原因能以金钱计算，则应折合金钱计入价格之中。如果不能以金钱计算，那么应以市场价格来确定。”当然，我们应该考虑到，将优惠价格赖以形成的基础(特殊原因)折价，不仅存在一定难度，而且与一般道德标准相悖，不利于弘扬公民之间互助友爱的道德风尚，即使以市场价格来补偿，也只能使出卖人眼前的现实利益得以维护，仍会损害其未来利益及其与第三人之间的各种利益关系。但是我们在适用法律时要对各种利益关系予以衡量，保护社会效益最大的利益关系，在公民互助友爱的道德风尚与法定的先买权人利益之间，我们当然会选择后者。而且笔者认为对于公民之间互助友爱的道德风尚，出卖人可以通过其他方式给对方以补偿，而并非必须以出卖标的物给对方的方式。

(3)当出卖人转让给第三人的标的物大于优先购买权的标的物时，如果其为可分物，则先买权人可仅以优先购买权标的物部分与出卖人订立合同;若为不可分物，并且该不可分物的分割致使权利人显受损失的，则先买权人有权要求扩大优先购买权标的物及于不可分物全部而订立合同。

依照上述标准确定“同等条件”后，当先买权人提供的条件优于或等于同等条件时，则优先购买权即可得以行使。因此法律规定“同等条件”的意义在于：一是表明优先购买权的相对性和有条件性;二是表明优先购买权并不以损害出卖人的实体利益为代价;三是表明优先购买权之设立并不绝对得剥夺其他人的购买机会。因而我们在把握“同等条件”时也应当考虑出卖人、第三人、先买权人三方当事人之间利益关系的平衡