史上最全的万科房地产公司项目定位报告

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史上最全的万科房地产营销策划方案

好。
⑵．居住环境：地块所处区域为新区，交通条件便利通达，但生活配套很不完善，临近火车站广场对居住条件有噪音污染、人流量
大等方面的负性影响。
⑶．景观环境：项目南边有规划中的森林公园，享有景观优势。
⑷．商业环境：火车站的客运开通将为本项目制造一定的商业气氛，尤其是住宿、餐饮产业等。
11
⑸．竞争环境：作为居住新区，规划及在建了一批体量较大的住宅项目，后期市场竞争环境比较激烈。
①．新增型：新婚或分家的购房，拆迁购房，外出务工返乡购房；
②．改善型：改善原有住宅环境和居住层次的；
③．工作型：因为工作原因来 *** ，为了工作方便的人群。 ⑷．吸引客源种类
①．以个体买家为主，集团客户为辅；
②．立足于中高收入阶层，争取吸引工薪阶层。
2．主力客源分析
本案体量 35 万平方米，客源定位为公务员阶层、当地富裕阶层、工薪阶层、返乡置业者四大主力群体。一期确定以公务员阶层为客源群体
史上最全的万科房地产营销策划方案
引言第一部分市场解构基本描述项目 SWOT分析目标市场定位与分析第二部分客户分析
目录
1
目标市场定位与分析目标消费群购买心理及行为分析第三部分产品策略策划思路产品规划卖点梳理第四部分价格策略价格策略价格结构价格预期
2
第五部分营销通路营销展示中心接待中心 VIP 营销第六部分营销推广推广策略及遵循原则案名与 LOGO 推广总精神营销推广工作阶段划分与工作要点
投资购房可能性较大。
⑶． 2005 年为 *** 大盘开发上市最集中的一年，同时也是市场供应量放大关键时期，市场供给方将会重视对客户的争夺，稀缺
的客户资源将会加剧市场激烈的竞争局面，将使本项目面临较大的市场压力。本案附近天盈星城已经先期入市，且预计在本案

武汉万科西半岛项目定位报告项目基本情况与特点简析

万科西半岛项目定位报告武汉市万科房地产有限公司20041></a>.5目录→项目基本情况与特点简析——第一部分→供给市场分析——第二部分→客户定位与描摹——第三部分→项目定位与产品建议——第四部分→高端客群需求分析报告——附件定位报告第一部分项目基本情况与特点简析一、项目概况地块区位与交通万科西半岛项目位于武汉市区西北方向，属汉口东西湖区，距汉口中心商业区直线距离12公里，车行距离18公里（20分钟），距现有四季花城东区项目直线距离4公里，车行距离5公里。

从中观区位看，西半岛项目位于东西湖区之金银湖生态产业园区内，2002年，该片区获国家环保总局批文，升级为国家级生态示范园区，2003年,该区又提出“生态化工业强区”概念，重点建设、宣传康乐健体、生态休闲、现代工农业观光三大特色，正在成长为生态与经济并举的武汉旅游、人居新区。

作为城郊接合部地块，西半岛项目目前主要通过地块东侧环湖路（现状路、4车道）与金山大道（现状路、6车道）接驳，实现对外交通。

地块基本指标参见规划概念设计任务书。

环境及地表现状西区项目位于半岛形地块内部，东侧隔内湖、城市规划绿地（现状为租期尚有10年之养鸡场）眺望金银湖水面（水面面积约为300万平方米），南北两侧隔规划道路及代征绿地与金银湖水面接壤，西临环湖路。

地块内部密布鱼塘、荷塘及自然堤岸，零星分布种植用绿地（葡萄园、菜地），城郊地块原始风貌保留较为完整，基本无地表建筑物附着；地块中部有220千伏高压线南北向贯穿，须保留37.5米宽度之高压走廊；由于项目临水滨湖，西半岛地块夏、冬两季地表景观差异明显：夏季，金银湖水位丰满，地块内部水塘及周边水域水量充沛，绿化植被生长茂盛，景观资源优异；冬季，金银湖水位回落，地块南侧“港湾”及部分内湖“退水成滩”，在无人为干预情况下水景资源存在一定程度的衰减；生活配套与大市政配套作为生态园区待开发地块，西半岛项目周边5公里半径范围内基本无独立生活配套供拟建项目使用，仅有几个在建小区能提供一些简单的商业、教育支持，如奥园、四季花城东区的小型商业街及幼儿园；从公交线路的配备看，西半岛项目西侧环湖路上目前已有一路公交线路经过（604区间车），而金山大道的现行公交线路则达4条（603、604、47、207）；从大市政配套看，西半岛项目地下有水、电管网经过，可满足施工要求但尚不能满足居住所需，需要增容；地块内尚未修建排水管网，电信、宽带尚未接至地块边缘；二、本章小结综合分析项目区位、环境、交通、配套与规划，西半岛地块表现出以下突出特点：特点一：与坐落于金山大道旁的花城东区相比，西半岛地块相对“隐蔽”，与城市中心区的关系也相对“疏远”；特点二：西半岛项目三面临湖，自然环境得天独厚，但由于代征绿地及后退红线的阻隔，多数可开发用地并不直接滨临金银湖水面，地块景观价值有一定程度折损（临湖绿化代征如规划、建设得当，将有效提升项目用地景观价值）；特点三：西半岛项目内部湖塘及植被资源丰富，生态环境优异，有利于拟建项目塑造个性化的生态居住环境，但同时也会影响地块整平及项目开发成本；特点四：西半岛项目周边现状生活配套资源极为有限，但若项目自行建设大规模的完善配套，由于项目地理条件的限制，其对外服务能力又相对较弱，容易造成配套设施经营困难及资源浪费；第二部分市场分析一、宏观市场成长状况简述1999至2003年，武汉市宏观经济及房地产市场保持了持续、高速、稳定的发展态势，截至2003年底，城市人均GDP、人均可支配收入等指标已接近或超过沈阳等房地产业较发达城市，但其商品住宅价格却较该类城市低400—600元，成长空间广阔。

万科魅力之城定位报告

青岛经济发展与未来发展规划——未来发展规划
经济发展经济目标第一步,全市国内生产总值在2006年实现翻一番（与“十五”计划的2001年相比）第二步,到2012年实现翻两番,人均超过7100美元,全面建成小康社会; 第三步,到2020年人均超过1.5万美元,达到世界中等发达国家水平,实现经济建设、城市建设、社会发展、人民生活与人的素质四个方面的现代化,把青岛建设成为经济发达、民主健全、文化繁荣、社会和谐、环境优美、生活富足、特色鲜明的社会主义现代化国际大城市。经济特色及产业支撑三大特色经济：港口经济、旅游经济和海洋经济四大产业基地：电子家电基地、汽车机车造船基地、石油化工基地、新材料基地五大产业群：以海尔、海信、澳柯玛、浪潮、朗讯、ＬＧ为核心企业的家电电子产业群；以大炼油、二甲苯、芳香烃、ＰＶＣ为核心产品的石化产业群；以轿车、轻重卡车、客车、公交车及车辆零部件为核心产品的汽车产业群；以集装箱、游艇、巡逻艇、摩托艇及船舶零部件为核心产品的造船产业群；以港口运输、集装箱作业、现代物流、临港加工分拨、港务机械制造为核心行业的港口经济产业群。
经济实力 2003 GDP（亿元）财税收入（亿元） 203 17．4 2004 249．5 21．2 2005 321.2 27．4
城阳区经济稳步发展，近3年的全区生产总值增长率保持在20%以上 “十一五”期间，城阳区的发展目标为全区生产总值年均增长23%以上；财税总收入年均增长 22％以上，地方财政收入年均增长20％以上；全社会固定资产投资年均增长25％以上，前景良好。 2005年城阳区城镇居民人均可支配收入13021元（青岛市为12919），居民人均储蓄16761元。
目录青岛经济发展与未来发展规划青岛总体房地产市场分析
城阳区经济概况及十一五规划

万科房地产产品规划定位解析

经过多年的发展，万科已经成为中国最大的房地产公司之一，业务遍布全国多个城市。
万科的业务涵盖了房地产开发、物业管理、商业地产等多个领域。
主要房地产项目介绍
万科城市花园系列
以城市为中心，打造高品质的居住环境，注重绿化、配套设施和社区文化建设。
万科金色系列
高端住宅项目，以豪华装修、完善配套和优质服务为特点，面向高端客户群体。
04
区域市场分析
城市发展与政策环境
城市发展
万科在选择房地产项目时，首先会考虑城市的整体发展趋势，包括人口增长、经济发展、基础设施建设等方面。同时，万科也会关注政府对房地产市场的政策导向，如土地供应、住房政策、房地产税收政策等，以便更好地把握市场机遇。
政策环境
万科在项目规划中会深入研究国家及地方的相关政策法规，如土地使用、环保标准、建设规范等，以确保项目符合政策要求，降低政策风险。同时，万科也会关注政策变化趋势，以便提前调整项目规划和市场策略。
05
产品线规划策略
住宅系列
城市住宅
01
满足城市居民对高品质居住环境的需求，注重社区配套设施和
物业服务。
郊区住宅
02
提供宽敞舒适的居住空间，适合家庭居住，注重自然景观和休
闲设施。
公寓住宅
03
针对年轻白领和学生群体，提供经济实惠的居住解决方案，注
重便利性和生活配套。
商业系列
购物中心
集购物、休闲、娱乐于一体的大型商业中心，吸引消费者并提供一站式服务。
人性化设计
万科注重从用户需求出发，提供人性化的居住空间和功能布局，满足不同家庭和人群的需求。
社区文化营造
通过丰富多彩的社区活动和文化建设，增强社区凝聚力和归属感，营造和谐友好的居住氛围。

万科的产品定位和规划解析(下)

晓园
.
41
外立面创造竞争力及盈利能力：
1、古典风格—新古典
.
42
古典法式
1
.
43
古典欧式
1
.
44
1 欧式风格
.
45
西班牙风格
1
.
46
英伦风格
1
.
47
黄金海岸公寓——浪
.
48
现代简约风格
.
49
现代中式风格
.
50
外立面创造竞争力及盈利能力：
2、现代风格—现代古典
福州万科
.
51
•不同的户型配比方案，相应的条件及结果
1、基于总体定位和发展战略
➢ 总体定位：主流？跟随？补缺？组合？
➢ 总体发展战略：低成本？差异性？
➢ 总体形象？在户型面积及特色上如何表现？
2、基于市场的户型特征、现状和趋势
➢ 市场前期及目前的户型种类：主流和非主流配比
➢ 周边即将推出的户型有几类
➢ 主流户型在最近两年的变化趋势
万科的产品定位与规划解析（下）
运营管理部整理分享
2014年6月
.
1
产品策划阶段客户的产品需求分析
.
2
08. 03. 26
产Page 3品价值的客户敏感点分析
精装修
户型
园林
智能化
产品
建筑风格
分支
社区配套
公共空间
社区规划
外立面
.
3
一、土地分析
一块地，划分为不同的土地等级。划分的意义在于：避免土地错配，最好的土地要建最好的房子、最贵的房子。设计强排：在特定容积率下如何排布能实现项目最大价值。

最全面的万科房地产公司项目定位报告

（3）国家发展改革委员会、建设部联合颁发的《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》；
（4）《城市房地产开发经营管理条例》；
（5）《房地产项目经济评价方法》。
4、编制范围
依据国家有关政策、法律、法规、规程、规范，对湘水明珠居住小区一期(1、2、3号楼)项目建设的目的、必要性、项目区域概况、项目规划方案及建设内容、项目建设组织管理、项目招标方案、投资估算、融资方案与效益分析、财务分析、项目风险分析等方面进行全面论证和研究。
最全面的万科房地产公司项目定位报告
第1章
1.1.
1、项目名称：
湘水明珠居住小区一期(1、2、3号楼)项目
2、承办单位概况
单位名称：*******房地产开发有限公司
单位性质：有限责任公司(外国自然人独资)
注册资金：港币2,000万元
单位住所：*****市珠晖区沿江路29号
业务范围：房地产开发、销售
法定代表人：****
建设单位简介：*******房地产开发有限公司是由*****市政府在2006年中国中西部招商会中引资过来的加拿大独资企业，并经*****市工商行政管理局批准成立的一家房地产开发、销售为一体的综合性开发经营企业，公司下设管理部、技术部、财务部、工程部、销售部等，现有职员26人，其中高级职称1人，中级职称7人，公司人员大都是经验丰富的专业人员，年开发能力为50万多平方米。
目前，*****市的人均住宅面积偏小，而且居住条件也比较差，与湖南省住宅与房地产业发展规划相差甚远。因此，改善*****市人民的居住条件已经成为*****市政府特别关心的问题之一。同时，随着*****经济的发展和人民生活水平的不断提高，人们对居住环境等方面的要求也越来越高，近年来实施的房地产开发建设就是为了使*****城市居民的生活环境、居住环境不断得到改善。

万科地产：新项目定位案例

?目前集团尚未打通从客户到产品的研究通路阶段来看我们很难描述到pulte的标准?通过竞争关系找到客户通过对手描述客户需求成为目前的重要手段?通过针对性的客户价值排序研究判断客户的核心成本需求?在者本土住宅市场竞争激烈需要在前期重点解决竞争关系关注内容从客户到土地?通过土地指标对不同属性客户的影响建立客户与土地的关系初步判断客户?通过城市关系与城市角色判断客户来源以及竞争范围?理解土地的价值寻求土地价值最大化的产品解决方案?理解土地自身以及周边状况判断规划景观单体的影响?土地控规对单体选型的影响?判断土地与产品的关系确立开发思路?了解土地周边配套以及资源寻求土地属性的改善机会关注内容从市场客户到产品机会?了解区域的市场成长过程以及发展趋势?判断竞争范围锁定主要竞争板块?在各个竞争环境中寻找机会?判断项目在不同机会条件下不同产品类型的量能价格的接受能力?针对不同客户审视不同产品的竞争压力以及机会?判断远期压力及主要对手板块的成长性?重点解决内容是?市场机会?规划单体建议关注内容静态理解产品角色?对应市场机会做产品选型?判断不同产品的盈利能力初步?明确不同产品类型的项目角色哪怕不盈利也可以考虑关注内容动态理解产品角色管理项目核心成本?主观上通过不同产品类型的比例关系动态观察不同产品类型的盈利能力?多种产品组合分析寻求项目满足公司战略的最佳组合方案可以是现金流利润量?通过关注规划管理项目核心成本容积率的价值以及效率把容积率给到价值最大化的产品中去?对应竞争关系在产品库中寻找产品?进一步审视开发思路和开发节奏的组合关系关注内容从客户到成本控制客户价值排序?重点关注会所车位地下室人防景观结构价值立面门窗等客户关注成本的结构?安排开发节奏研讨不同开发节奏对项目盈利能力的影响关注内容开发节奏确定?确定最终开发节奏?确定一期开发范围示范区范围案例
关注内容 ——从客户到成本控制 ——从客户到成本控制 ——《客户价值排序》 ——《客户价值排序》 •重点关注会所、车位、地下室、人防、重点关注会所、车位、地下室、人防、重点关注会所景观、结构价值、立面、景观、结构价值、立面、门窗等客户关注成本的结构 •安排开发节奏，研讨不同开发节奏对项安排开发节奏，安排开发节奏目盈利能力的影响

史上最全的万科房地产公司项目定位分析报告

史上最全的万科房地产公司项目定位分析报告目录第1章总论 (3)1.1.项目背景与概况 (3)1.2.主要技术经济指标 (10)1.3.问题与建议 (11)第2章项目投资环境与市场研究 (12)2.1.投资环境分析 (12)2.2.区域房地产市场分析 (17)2.3.销售预测 (24)2.4.营销策略 (31)第3章建设规模与项目开发条件 (34)3.1.建设规模 (34)3.2.项目概况现状 (34)3.3.项目建设条件 (35)第4章建筑方案 (41)4.1.设计依据 (41)4.2.项目设计主题和开发理念 (42)4.3.项目总体规划方案 (43)4.4.建筑设计 (45)4.5.结构设计 (47)4.6.给排水设计 (48)第5章节能节水措施 (51)5.1.设计依据 (51)5.2.建筑部分节能设计 (51)第6章环境影响评价 (52)6.1.编制依据 (52)6.2.环境现状 (53)6.3.项目建设对环境的影响 (54)6.4.环境保护措施 (54)第7章劳动卫生与消防 (55)7.1.指导思想 (55)7.2.职业安全卫生健康对策与措施 (56)7.3.消防设计 (57)第8章组织机构与人力资源配置 (60)8.1.组织机构 (60)8.2.人力资源配置 (61)第9章项目实施进度 (61)9.1.项目开发期 (61)9.2.项目实施进度安排 (62)9.3.项目实施过程控制措施 (62)第10章项目招投标 (64)10.1.工程项目招标投标概述 (64)10.2.工程项目招标投标因素分析 (66)10.3.招标依据 (69)10.4.招标范围 (69)10.5.招标方式 (70)第11章投资估算与资金筹措 (71)11.1.投资估算 (71)11.2.资金筹措 (72)第12章财务评价 (74)12.1.项目评估依据 (74)12.2.财务评价基础数据的选择 (74)12.3.财务评价 (75)12.4.不确定性分析 (76)第13章社会评价 (77)13.1.项目对社会的影响分析 (77)13.2.风险分析 (79)13.3.社会评价结论 (80)第14章研究结论与建议 (82)14.1.可行性研究结论 (82)14.2.建议 (83)第1章总论1.1.项目背景与概况1、项目名称：湘水明珠居住小区一期(1、2、3号楼)项目2、承办单位概况单位名称：*******房地产开发有限公司单位性质：有限责任公司(外国自然人独资)注册资金：港币2,000万元单位住所：*****市珠晖区沿江路29号业务范围：房地产开发、销售法定代表人：****企业负责人：****，男，1965年9月30日生于湖南。

万科项目定位模版

客户选择
结合客户地图及具体访谈结果 ——目标客群选择
项目定位
4. 项目定位框架
4.2 项目合理定位的要素
以客户为出发点： ?土地属性：哪些客户对土地价值认知最大化？ ?竞争策略：客户对哪些产品力属性敏感度高？
客户、土地、产品结论的交叉验证： ?客户受益点明确； ?有购买力支撑的客户需求与土地特性、产品力组合建议保持一致。
1、城市格局变化 2、片区价值变化 3、交通条件改观
1、商业配套改善 2、景观再造
土地可塑性判断
1. 土地分析框架
1.3 SWOT分析及土地结论
土地结论包括：1、品类判断；2、土地属性变化机会。
内部能力优势（Strength ）
劣势（Weakness ）
外部因素
机会（Opportunities ）
客户姓名
客户背景：居住 /工作/事业地点、行业、年龄、来深时间（访谈时间）
客户家庭状况：常住人口数量，主要家庭成员年龄、非常住人口到访频率、目前居住情况
客户生活习惯：爱好（消费地点 /频率）
主要观点：
关于地块
对项目地段、交通、配套、景观、土地指标的评价
关于户型关于价格
房间数量、各功能空间功能 /面积要求、不同功能空间价值排序单价期望、总价期望、对比项目及评价
4. 项目定位框架
4.3项目定位：描述目标市场下的产品品类、特色、客户受益点；配合意向图片。
定位描述示例： ?溪之谷：城市核心区原生溪谷私享别墅群； ?安托山：香蜜湖高端改善山海住宅； ?大甲岛：私密性岛屿度假豪宅 ?浪骑：海洋运动性质的会员制酒店式公寓
客户受益点说明： ? 溪之谷：排他性自然环境、住区私密纯粹、近享城市配套； ? 安托山：高端住区氛围、山海景观、产品品质 ?……

万科七宝项目定位报告

标准办公产品通过低单价，送露台的方式来增加产品的附加值，得到产品价值的更大提升；
标准办公
• 低单价； • 品质稍高，单层净高2.8米；
• 赠送露台，提升附加价值；
案例借鉴2——甲级办公如何提升价值？
• 绿地蓝海（2号楼）
• 所属区域：闵行莘庄 • 总建35643m2（项目规划总建80094m2） • 地上共27层，地下2层（总高99.9米） • 标准层面积1320m2 • 主力面积70-115m2 • 5A甲级标准 • 大堂挑高8.8m • 吊顶高度：2.6米 • 架空地板 • 7部电梯（6客1货），日本三菱品牌 • 中央空调 • 地下停车位共426个（服务整个项目） • 甲级购买客户类型：区域中小企业购买为主，小部
考虑项目可能在未来2-3年内上市在现有区域产品上，实现升级换代，提升楼宇品质及企业形象
25
产品定位及建议
客户
1）准甲级办公
区域改善性企业
客户
兼容
2）别墅型办公
区域改善性企业
互补
项目产品组合：
保证
3）服务式公寓
住宅市场补充
销售速度
4）商业配套
商务配套为主
兼顾整体形象
26
项目整体产品配比（方案三）
企业需求旺盛目前闵行区具有代表性的办公楼约50栋近100万平米，容纳1万多家企业还有大部分企业在厂房或居民楼内办公，区域内供选择楼宇较少
定位篇
产品分析
外环
中环
内环
上海西区
人民广场中山公园
徐家汇
本项目注：以上为月均去化在3000方以上项目
上海西区代表性旺销项目 1、绿地和创（06、07年） 2、绿地蓝海（06、07年） 3、华商时代（08年） 4、北岸长风I座（08年） 5、汇银铭尊（08、09年） 6、国浩长风（08、09年） 7、绿洲中环双塔（08、09年） 8、华宜大厦（09年） 9、莲花国际（09年） 10、九久青年城（09年） 11、漕河泾总部区（10年） 12、江桥万达（10年） 13、财富108（10年）

万科十七英里定位策略报告.pdf

据说，“万科１７英里”是唯一获得王石称许的项目，而且在深圳，也是卖得很贵的别墅，从开始的１８０００元／平方米到现在的２６０００元／平方米。

印象中，万科擅长在郊区拿地，营造独树一帜的“城市花园”、“四季花城”等白领中端产品系列，而这系列产品定势又反向指导万科日后的拿地方向、建筑设计和营销策划，使其产品线始终保持相对稳定和统一的状态。

然而，当万科在深圳小梅沙至葵涌镇之间、溪涌湾东侧拿下１７英里三面环海的６．７万平方米临海坡地，一切似乎都发生了变化。

该地块独特的区位条件和拿地所引发的社会关注度，这将全面检验万科在擅长的常规产品体系之外，对稀缺性城市景观用地的把握能力和产品解析力。

结果１７英里没有令王石失望：■２００４年３月１９日，“万科·１７英里”获得《中国建筑艺术年鉴》及中国艺术研究院建筑艺术研究所主办的“中国建筑艺术奖”住宅类的最高奖优秀奖。

■２００４年７月１０日，“万科１７英里”获得中国土地运营博览会颁的大奖“２００４中国豪宅”。

■“２００５年度中国别墅１００强”评选，万科．１７英里项目得到评委团的高的认可，以９５．８３分的高分，获得２００５年度中国别墅１００强第一名。

■编辑陈伟文万科十七英里【王石的梦想】王石的梦想——加州１７英里——深圳梧桐山——盐田小梅沙——大鹏生活——徒步海岸——急行军——野营——露宿——篝火——晨雾——听潮——看海——日出——拾贝——登山——滑雪——烧烤——游泳——晚宴——沙滩运动——漂流——绕暗礁——垂钓——ＰＡＲＴＹ——摄影——喝啤酒…… 总之，１０年后的小梅沙，可能就是明天的蒙特里半岛；１０年后的盐田，可能就是今天美国的１７英里。

ＣＯＮＴＥＮＴＳ目录选址研究一、寻找房地产开发的下一块“奶酪”．．．．．．．．．．．．．．．８二、深圳最稀缺的地段．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．１０三、拿地利弊辨证．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．１１定位研究一、市场分析．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．１５二、产品定位．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．１６三、目标购买群定位．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．１８四、案名选定．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．１９开发策略一、万科投融资战略变革历程．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．２２二、１７英里信托开发策略．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．２３规划设计一、规划理念．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．２６二、交通与消防系统处理．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．２７三、配套设施．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．２７建筑设计一、多拼并联别墅．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．３０二、双拼并联别墅．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．３１三、高层公寓住宅．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．３２景观设计一、总体景观设计思路．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．３５二、ＳＥＡ　ＨＯＵＳＥ——１７英里景观语言．．．．．．．．．．．．．．３６营销策略一、低调营销＋小众传播．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．４０二、ＣＬＵＢＨＯＵＳＥＶＳＰＡＲＴＹＬＩＦＴ推广理念．．．．．．４１三、广告策略——“让业主与公众保持距离”．．．４３四、华南首个信托营销．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．４３万科·１７英里项目概况“万科·１７英里项目位于深圳市龙岗区葵涌镇。

万科项目定位大全

35

市场比较法
3 2.5 2 1.5 1 0.5 0 ô Ñ â ¹ ¨ » Ø µ È Þ ä ´ ° Ô ¿ ð Ò Â Ð Ç ³ À º Ý Ò ª » ¥ Í 1.51 1.05 0.9 2.4
36

项目本身的产品需要产品形态可安排的得很丰富，环境优势可以表现得更加明显，且比较符合本项目整个的档次定位。
51
光之演绎：
光代表新世纪也代表现代，可通过在园林中布置多种玻璃建筑物，并配合泛光灯、地灯等光源，表示新时代的璀璨，各种自
然光、人造光、暖光、冷光等不同距离的光源有机结合起来，
幻化出一幅新时代的璀璨美景，从中体现出人类文明社会的发展和进步。
52
53
54

观星台在广场上兴建玻璃观星台，象征人类对宇宙的无限向往。
售价格不要过高；虽以中档为定位，但在产品形象上应走
中高路线，即将能够体现项目形象的地方做足功夫，通过提供性价比高的产品促进销售。
15
3、档次提升的演绎
随着项目开发深入，各类配套设施逐步完善，居住人气提升，可以带动南区的整体区位价值，本项目价格也会随之升高。届时我们将有号召力吸引更高档次的目标客户，将整个楼盘档次提升。
第五部分
项目定位
1
一、目标客户定位
1、目标客户定位推导
购买力地域消费观念定义范围
持续稳定或上升的购买群体
履盖全市的购买人群，特别是镇区
心态开放，易接受新鲜事物
较宽的目标客户定义
目标客户 “新中山人”
在外接受教育的回流人群
接触外界信息较多的企业主
外来人口中高收入人群
思想开放、有追求的青年族

史上最全的万科房地产公司项目开发分析报告

史上最全的万科房地产公司项目开发分析报告目录第1章总论 (3)1.1.项目背景与概况 (3)1.2.主要技术经济指标 (10)1.3.问题与建议 (11)第2章项目投资环境与市场研究 (13)2.1.投资环境分析 (13)2.2.区域房地产市场分析 (18)2.3.销售预测 (26)2.4.营销策略 (34)第3章建设规模与项目开发条件 (37)3.1.建设规模 (37)3.2.项目概况现状 (37)3.3.项目建设条件 (38)第4章建筑方案 (45)4.1.设计依据 (45)4.2.项目设计主题和开发理念 (45)4.3.项目总体规划方案 (47)4.4.建筑设计 (49)4.5.结构设计 (51)4.6.给排水设计 (52)第5章节能节水措施 (55)5.1.设计依据 (55)5.2.建筑部分节能设计 (55)第6章环境影响评价 (57)6.1.编制依据 (57)6.2.环境现状 (57)6.3.项目建设对环境的影响 (58)6.4.环境保护措施 (58)第7章劳动卫生与消防 (60)7.1.指导思想 (60)7.2.职业安全卫生健康对策与措施 (60)7.3.消防设计 (61)第8章组织机构与人力资源配置 (65)8.1.组织机构 (65)8.2.人力资源配置 (66)第9章项目实施进度 (66)9.1.项目开发期 (66)9.2.项目实施进度安排 (66)9.3.项目实施过程控制措施 (67)第10章项目招投标 (69)10.1.工程项目招标投标概述 (69)10.2.工程项目招标投标因素分析 (71)10.3.招标依据 (74)10.4.招标范围 (75)10.5.招标方式 (76)第11章投资估算与资金筹措 (76)11.1.投资估算 (76)11.2.资金筹措 (77)第12章财务评价 (80)12.1.项目评估依据 (80)12.2.财务评价基础数据的选择 (80)12.3.财务评价 (81)12.4.不确定性分析 (82)第13章社会评价 (84)13.1.项目对社会的影响分析 (84)13.2.风险分析 (86)13.3.社会评价结论 (87)第14章研究结论与建议 (89)14.1.可行性研究结论 (89)14.2.建议 (89)第1章总论1.1.项目背景与概况1、项目名称：***居住小区一期(1、2、3号楼)项目2、承办单位概况单位名称：***房地产开发有限公司单位性质：有限责任公司(外国自然人独资)注册资金：港币2,000万元单位住所：***市珠晖区沿江路29号业务范围：房地产开发、销售建设单位简介：***房地产开发有限公司是由***市政府在2006年中国中西部招商会中引资过来的加拿大独资企业，并经***市工商行政管理局批准成立的一家房地产开发、销售为一体的综合性开发经营企业，公司下设管理部、技术部、财务部、工程部、销售部等，现有职员26人，其中高级职称1人，中级职称7人，公司人员大都是经验丰富的专业人员，年开发能力为50万多平方米。

【万科地产】万科新里程地产项目产品定位建议报告93页2006年

高房价，完全沦为富人置业区
价格保持平稳运行
稳定的供应与价格，将成为主流中产的
主要置业区
价格存在进一步下跌的空间
外来人员及本市中低阶层选择区域
城市置业格局的变化：内环“富豪化”，中环“中产化”，外环“平民化”
三林板块与城市关系
三林处中环沿线，与CBD距离适宜，如在交通、生活配套支持下，易吸引客户群体广泛。另外，世博会赋予三林板块历史性的战略契机。
经济高速增长支撑商品房购买力整体市场预期稳步健康发展中等收入群体成社会主流新上海人上海置业：1房/2房新婚人口比例突显：2房较多
老龄化比例逐步提高：2房/1房
商品房价格上涨存在经济和市场基础
是支付能力较强的置业需求主力军
未来市场赋予的战略机会，刚性需求量大，潜在需求客户年轻化趋势明显
主流客层：中等收入群体潜在置业需求：2房/1房，弹性组合居
老龄人口
住宅刚性需求支撑之三
（中国人口信息网 2006年4月6日）上海户籍人口中老龄化水平明显趋高。60岁及以上人口占总人口比重，2005年达到了 19.6%的历史最高水平。上海比全国提前10年进入老龄化社会，并且老龄化水平越来越高的趋势在短期内不会改变。
老年群体需求调查
高收入人群中有55％的人群愿意购买养老型住宅中年人对养老型住宅的购买意愿更为强烈倾向购买别墅与公寓的比例为1：8
产品初步方案建议
竞争环境分析
现状理解未来预判
房策网《2008房地产策划大全》
当前市场理解
目前区域产品类型较为单一，主要分为公寓产品与混合产品两大类公寓产品主要可以细分为标准型、舒适型以及个性型三个组成部分混合型则以别墅+公寓混合社区类为主