商品投资回报率怎么算

优地产”的简捷方法。不足：没有考虑全部的投入与产出，没有考虑资 金的时间成本，因此不能作为投资分析的全面依据。对按揭付款不能提 供具体的分析。 (4) 内部收益率法房产投资公式为：累计总收益／累计总投入＝ 月租金×投资期内的累计出租月数／(按揭首期房款＋保险费＋契税＋ 大修基金＋家具等其他投入＋累计按揭款＋累计物业管理费)＝内部收 益率。 点评：上述公式以按揭为例，未考虑付息、未考虑中介费支出；累 计收益、投入均考虑在投资期范围内。优点：内部收益率法考虑了投资 期内的所有投入与收益、现金流等各方面因素。可以与租金回报率结合 使用。内部收益率可理解为存银行，只不过我国银行利率按单利计算， 而内部收益率则是按复利计算。不足：通过计算内部收益率判断物业的 投资价值都是以今天的数据为依据推断未来，而未来租金的涨跌是个未 知数。
商铺投资回报率如何计算 对于普通投资者来说，动态投资计算比较复杂，本网罗列以下几种 计算方式，仅供投资者参考。 (1) 租金回报率＝每月租金收益×12/购房总价
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案例分析：2008年12月底，周先生买下了翠苑社区一套临街商铺， 面积约40平方米，售价约160万元，目前在这片商铺周边，同等商铺的 月租金约是350元/平方米左右，即周先生每个月可收取1.4万元的租金。 那么，他的投资回报率将是多少呢？现在让我们计算一下：租金回报率 =14000*12/1600000=10.5% 点评：这种方法计算简便，对一次性付款的情况分析会较为准确， 但由于只考虑了租金和房价，其应用范围比较局限，对于使用按揭贷款 购房的回报情况就不太适用。 (2) 租金回报率法公式：(税后月租金-按揭月供款)×12／(首期 房款＋期房时间内的按揭款)。 案例分析：假设周先生首付100万元，贷款60万元，按揭20年，按 照最新商业贷款上限贷款利率。套用上述计算公式：这个商铺的投资回 报率＝(14000-4277)*12/(1000000+ 1026682)=5.76% 通过计算，我们得出该套商铺的投资回报率将是：5.76% 点评：该计算方法的优点：考虑了租金、价格和前期主要投入，比 租金回报率分析法适用范围广，可估算资金回收期长短。不足：未考虑 前期的其他投入、 资金的时间效应。 不能解决多套投资的现金分析问题。 且由于其固有的片面性，不能作为理想的投资分析工具。 (3) 租金回报率分析法公式：(税后月租金-每月物业管理费)×12 ／购买房屋总价，这种方法算出的比值越大，就表明越值得投资。 点评：优点：考虑了租金、房价及两种因素的相对关系，是选择“绩
公式二：主要适用于贷款投资的收益计算。计算公式为：(税后月租金按揭月供款-每月物业费)×12 =年租金收入；(首期房款+按揭贷款)÷ 年租金收入=投资回报年限。反之，用年租金收入÷(首期房款+按揭贷 款)=年投资收益率。 当然，投资是为了赚钱。那究竟能不能赚钱？能赚多少钱？这里也不能 光算收入，还要充分考虑到各项支出。上面所列的投资收益计算公式， 只是着重考虑了主要的收入和支出部分，另外，还有一些可能和必要的 支出，千万不能忽略。 第一项支出是在商铺的前期购买环节中的支出，像购买商铺应交的契 税，这项为总房价的3%，这一比例是商品住宅契税的两倍。第二项支出 是商铺的水、电、气、热、物业管理等在商铺后期使用过程中的支出都 是按商业市政标准缴费，大大高于普通住宅标准。所以，在计算商铺的 投资收益时，一定要充分考虑到以上支出，这样才能够算出一个更加真 实的投资回报率。 最后要提醒投资者的是，虽然投资商铺赢利前景看好，但是并非所有商 铺都能保证赚钱。对于想投资小型商铺的投资者来说，首先要考虑的因 素是所选地点区域性商业气氛是否浓烈，如人口密集度、日均人流量、 消费能力及结构、配套设施结构等。而且，要瞄准新建市场。一般说来， 新建的市场其出售的价位相对而言比老市场要便宜得多，如果到有发展 潜力的新市场购置经营门面，则升值的潜力大，投资少，其次，要盯住 一些新开发的城区。任何投资都是有风险的，同样投资商铺，有的人赚 了大钱，而有的人可能连本都收不回来。所以，一定要注意避免投资风 险。
商铺投资回报率多少才合理？ 收益率8%是分水岭
人人都说“投资商铺是金”、“一铺养三代”，商铺投资迎来了黄金时代。 随着投资理念的日趋成熟，商铺确实受到了越来越多的投资者的关注， 那商铺出租投资回报到底达多少才是合算的呢？ 一般来讲，商铺可以在8年左右收回投资，此后的年出租收益率一般可 以达到8%，好的商业旺铺可以达到16%以上。当然不同的商铺情况也不 同。我们可以拿两个公式来计算： 公式一：主要适用于没有贷款的一次性投资。计算公式为：(税后月租 金-每月物业管理费)×12 =年租金收入，而年租金收入÷购买商铺总价 =年投资收益率。反之，用购买商铺总价÷年租金收入=投资回收年限。