城市房屋拆迁估价指导意见(建设部)

拆迁过程中的住宅性营业用房是否可以要求以店面交换，可以以此为依据的法律条文是哪条？最佳答案不可以，说见下面第一章拆迁评估总则第一条制订依据：根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》（国务院第305号令）、《江苏省城市房屋拆迁管理条例》(江苏省人大常委会第24号公告)、《泰州市城市房屋拆迁管理办法》（泰州市人民政府2005第2号令）、《房地产估价规范（GB／T50291-1999）》以及《城镇土地估价规程》等有关规定，参照《建设部城市房屋拆迁估价指导意见》（建住房[2003]234号）制定本细则。

第二条适用范围：在本市城市规划区域内城区和经济开发区的国有土地上，从事房屋拆迁补偿估价（以下简称拆迁评估）的专业评估技术行为应当符合本细则的要求。

第三条估价机构：进行拆迁评估的房地产评估机构应具备三级及以上房地产评估资质，并已列入向社会公布的泰州市城市房屋拆迁评估机构名录。

第四条估价人员：承担房屋拆迁评估的房地产评估专业人员应该是符合本细则第三条规定的评估机构中的注册房地产估价师。

第五条估价对象及分类：房屋拆迁范围内，经现场查产认定的被拆迁建筑和其占用范围内的合法国有土地使用权组成的房地产（简称“被拆迁房屋”）。

被拆迁房屋分为住宅房屋和非住宅房屋两大类，非住宅房屋又分为非营业用房和营业用房两类，适应拆迁评估的技术需要，住宅、非营业用房、营业用房又划分为若干细类，参见附件一。

第六条估价目的：统一为“房屋拆迁补偿评估”。

第七条估价时点：被拆迁房屋的拆迁许可证颁发之日。

第八条价值标准：被拆迁房屋在估价时点完全产权下最可能达成的公开市场价值，不考虑被拆迁房屋所受抵押、租赁等权利限制情形。

第九条拆迁区位分区：根据泰州市城市现状，将市区城区和经济开发区按住宅、非营业性用房、营业性用房三种情况，划分为三类拆迁区位及分等分区，划分结果见《泰州市城市房屋拆迁区位划分体系》，作为拆迁补偿评估依托的技术基础。

第十条房屋拆迁评估价格构成：是被拆迁房屋（含一般装修）拆迁补偿的房地产市场评估价格，室内装饰装修内容不列入被拆迁房屋评估内容而另行专项评估，也不包含房屋拆迁中的搬迁补助费、过渡补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的损失补助费等。

第十一条评估程序：1.接受评估委托，明确基本事项；2.验收查产资料，开展前期调查；3.拟订作业方案，进行现场勘察；4.按照技术细则，进行评估测算；5.确认测算结果，撰写评估报告；6.汇总相关资料，提交评估报告；7.评估结果公示，送达被拆迁人；8.现场咨询答疑，评估材料存档。

第十二条评估结果表达：一是房屋拆迁项目补偿资金概算评估，作为拆迁项目补偿资金总额概算依据；二是房屋拆迁分户补偿金额评估，作为被拆迁房屋的补偿依据。

估价结果的货币单位应精确到人民币元。

第十三条估价结果应用的有效期：自提交正式评估结果之日起，至该拆迁项目拆迁补偿结束时止。

第二章住宅房屋拆迁评估第十四条高档住宅房屋拆迁评估方法：高档住宅房屋的拆迁补偿适用市场比较法评估，直接套用可比实例修正方式进行，也可视具体情况采用其它市场化方法评估，具体操作按《房地产估价规范》要求执行，可比实例的选择要求参见附件二。

第十五条一般住宅房屋拆迁评估方法：一般被拆迁住宅房屋的界定及细分参见附件一，适用市场比较法的基准价格修正方式估价。

其拆迁补偿评估价格测算的技术路线为：1.确立评估基准。

在拆迁项目范围内设定“标准样本住宅”作为评估基准。

“标准样本住宅”的设定要求参见附件三；2.测算基准价格。

按《房地产估价规范》规定的方式，采用市场比较法评估出“标准样本住宅”的基准价格，基准价格按比准价格的算术平均值确定。

测算基准价格的可比实例的选择条件参见附件二。

其计算公式为：基准价格= × × × ×Vs—可比实例价格，n为可比实例的个数；—交易情况修正系数。

由于采用买卖的正常交易实例为可比实例，因此该系数取100；—交易日期修正系数。

该系数由估价机构根据房地产市场情形和评估中的具体情况，并参照当地物价部门公布的相关价格指数进行确定；—可比实例实体因素情况修正为标准样本住宅实体因素情况的修正系数，系数确定可参见附件四；—可比实例区位因素情况修正为标准样本住宅区位因素情况的修正系数，系数确定参见附件五；—可比实例权益因素情况修正为标准样本住宅权益因素情况的修正系数，根据上述第八条规定，该系数取值为100；3.确定分类基准价格。

为保证测算结果的客观性，对“标准样本住宅”按成套、独门院落、非成套三种情况，测算其对应的分类基准价格，其公式为：，j＝1，2，3其中Vo1为成套住宅分类基准价格，Vo2为独门院落住宅分类基准价格，Vo3为非成套住宅分类基准价格，Kj为对应的分类基准价格调整系数，其取值参见附件三；4.确定评估价格。

各被拆迁房屋分别与对应类型“标准样本住宅”进行房地产实体状况因素比较，按比较法原理修正基准价格得出各被拆迁住宅房屋的评估价格。

其计算公式为：被拆迁住宅评估价格= 标准样本住宅分类基准价格×K31i—标准样本住宅实体因素情况修正为被拆迁房屋实体因素情况修正系数，系数确定参见附件四。

第三章非住宅非营业用房拆迁评估第十六条非住宅非营业用房评估方法：非住宅非营业用房拆迁评估首选市场比较法进行。

因案例收集等具体原因无法适用市场比较法时，可适用成本法评估。

非营业用房的成本法应用说明参见附件六。

第十七条成本法评估技术路线：1. 测算地价：根据被拆迁非营业用房的占地范围，可选用成本法、基准地价修正法、市场比较法等测算其为空地时的土地重新取得价格PD；2. 确定房价：根据被拆迁非营业用房的建筑结构，参照附件六所示重置价格标准作适当调整，确定其建筑物的重置价格PJ；3．估测折旧：现场勘察对照附件七所示的《房屋成新评定等级标准》和不同年限建筑物成新上限的相关规定和说明，估计测算确定建筑物的折旧额C；4.补偿价格评估：根据《房地产估价规范》，考虑到城市房屋拆迁补偿评估的特点，按成本法评估的基本公式计算被拆迁非营业用房的拆迁补偿价格Vi为：Vi＝PD＋PJ－C。

第四章非住宅营业用房拆迁评估第十八条非住宅营业用房评估方法：非住宅营业用房拆迁评估首选市场比较法进行。

因案例收集等具体原因无法适用市场比较法时，可适用以收益法为基础的商业街区基准价格修正方式评估。

但其中高档次宾馆、高档写字楼、高层商务楼、大型超市、百货商场等适用可比实例比较修正方式或单纯收益法方式。

第十九条收益法评估商业街区基准价格：设定典型商铺类营业用房为样本房，参见附件八。

采用收益法评估被拆迁营业用房样本房的基准价格时，应采用有限期收益法公式。

考虑到拆迁评估的补偿性质，一般采用稳定收益情形测算，即通常采用如下公式计算：Vo为基准价格，a为设定样本房的年纯收益，r为资本化率，n为收益年期，相关系数的确定参见附件八。

第二十条营业用房商业街区基准价格修正法评估：被拆迁营业用房评估适用商业街区基准价格比较修正方式，其拆迁补偿价格经过商业用途修正、商业街道路线修正和实体因素修正后得到，其评估测算公式为：被拆迁房屋评估价格=—商业街区基准价格；fxy—商业用途修正系数，具体数据的选用参见附件八；fm—商业街道路线修正系数，具体数据的选用参见附件八；f31i—为被拆迁房屋实体因素修正系数，参见附件八；第五章其他拆迁评估问题处理第二十一条“地大于房”的评估：对被拆迁住宅房屋及“住改非”房屋建筑面积小于土地使用面积情况的，土地使用面积大于房屋建筑面积的部分应给予补偿，计算公式为：1.“地大于房”面积S＝合法土地面积－合法房屋建筑面积2. “地大于房”区位单价VW= （VO- PJ×g）KjVO—该拆迁项目标准样本住宅基准价格；PJ—该标准样本住宅建筑物重置单价，参见附件六；g—该标准样本住宅建筑成新率，参见附件七；Kj—分类基准价格调整系数，参见附件三。

3.“地大于房”补偿金额＝VW×S第二十二条直管公房和自管公房的评估：对泰州市直管公房、单位系统房为住宅房的，其重置价结合成新补偿给产权人，其它部分补偿给使用人，计算方法如下：（1）用市场比较法求出标准样本住宅房的价格VO（2）求出该拆迁范围的区位价格VW：该标准样本住宅建筑的重置单价，参见附件六；g：该标准样本住宅建筑成新率，按附件三的设定要求，g＝0.8；Kj：分类基准价格调整系数，参见附件三。

（3）被拆迁房屋评估价格补偿给产权人的部分：：为被拆迁房屋重置价格结合成新部分的补偿金额；：为对应的被拆迁房屋建筑重置价格，参见附件六；：为对应的被拆迁房屋成新率，参见附件七；：房屋建筑面积。

补偿给使用人（承租人）的部分：：为被拆迁房屋除房屋重置价格结合成新部分外的补偿金额；：为被拆迁房屋所在区位价格（已包含相应土地使用权价格）；pi4：为被拆迁房屋层次修正系数；参见附件四；：房屋建筑面积。

第二十三条产权调换住宅房屋评估：选择产权调换方式的住宅房地产，对被拆迁房屋和待调换房屋进行价格结算时应按上述同样的基准价格修正评估模式和方法进行。

第二十四条划拨土地评估：拆迁评估时涉及的被拆迁非住宅非营业房屋的合法用地为划拨性质时，其土地补偿金额按土地基准地价的60%进行计算。

非住宅营业房屋补偿金额具体公式如下：Vi：被拆迁非住宅房屋的拆迁补偿评估价格；V：被拆迁非住宅房屋的市场评估价格；Vjo：泰州市土地基准楼面地价，，Vj为基准地价，m为标准容积率。

出让方式国有土地使用权市场评估价格的确定可按第十七条的相关规定执行。

第二十五条“住改非”房屋评估：对取得工商营业执照并已持续经营一年以上的住宅房屋应当参照营业用房分两种情形评估。

1.沿街“住改非”房屋：根据营业年限取其营业用房性质和住宅房屋性质的拆迁评估价格的加权平均值作为其实际营业部分的拆迁补偿价格，其公式为：Vi＝wy×Viy＋wz×VizVi—“住改非”房屋拆迁补偿评估价格，Viy—“住改非”房屋营业用房性质评估价格，Viz—“住改非”房屋住宅性质评估价格，wy、wz分别为“住改非”房屋营业用房性质和住宅性质的价格权重系数，具体权重系数的选取参见附件九；2.非沿街“住改非”房屋：其实际营业部分的拆迁补偿单价为：拆迁评估单价＝住宅性质评估单价＋定额补助定额补助的标准根据经营年限确定，具体参见附件九。

第二十六条“非改非”房屋评估：对取得工商营业执照并已持续经营至少一年以上的产权登记性质为非营业用房的非住宅房屋应当参照营业用房分“沿街”和“不沿街”两种情形评估。

1.沿街“非改非”房屋：Vi＝wy×Viy＋wF×ViFVi—“非改非”房屋拆迁补偿评估价格，Viy—“非改非”房屋营业用房性质评估价格，ViF—“非改非”房屋非营业用房性质评估价格，wy、wF分别为“非改非”房屋营业用房性质和非营业用房性质的价格权重系数，具体权重系数的选取参见附件九；2.非沿街“非改非”房屋：拆迁评估单价＝非营业用房性质评估单价＋定额补助定额补助的标准根据经营年限确定，具体参见附件九。