星空小镇营销推广方案8

自然世界—森林 自然科普景观带
暗夜星球 主题乐园
璀璨星空
星空嘉年华 星空体验组团 运动星空
星空村落
艺术村 康养村
星空营地
古天文长廊 体验古人天文文化，徜徉茶马古道，观夜郎星图，体会天人合一，道
法自然；品味树餐，聆听星空的声音，经历一场星空长河文化艺术之旅的洗礼。
自然生态私家茶田 农场
以健康生态为主线，私家茶田，有机植物，特色食疗构成的有机农场等健康度假之旅。
神秘的星球世界，总能传出那传奇而又震 撼心灵的乐章 那微微荡漾的枝叶，似乎在诉说着醇厚的 自然世界 那艺术村中牵手散步的情侣，是否带你回 到浪漫的他乡 每一个带有星空特色的小品，总在不经意 间，让你走入星球的世界
客群
客群区域及需求解析
一、区域内项目主要分为投资型，自住型和经营型，分别对应民宿及酒店投资者（重庆及周 边），度假自住（重庆主城），商业经营者（周边)
黑山谷·星空小镇
全程运营思路简报
2018年12月
天生优越
竞争 市场 营销 差异 占位 战略
竞争 差异
差异一：
低层小独栋打造全新民宿生活度假形象， 以“星产品、星游乐、星环境、星服务、 星文化、星体验”新六星标准赢取市场
差异二：森林生活、星空体验，惊 艳全场！
差异三：生态健康之旅，体验自 然世界与星空乐趣，旅游生活两 不误。
拓客目标 拓客目标：700组
公寓：500组 商业：200组
拓客政策 一个中心 多个支点 全面渗透
万盛 展
点
景区 展点
项目
展示 区
乡镇 展点
綦江
展
点
围绕展点聚拢客群
拓客地图
重庆
綦江 万盛
外围区域 次核心区域
核心区域
层层推进 全面渗透
核心区域：万盛及乡镇 次核心区域：綦江及乡镇 外围区域：重庆主城周边
形象造势 1、整体策略 暗夜星球主题乐园民宿小镇 2、推广目标 产品形象入市，圈层客户群皆知 3、推广主题语
北门有乐
4、推广安排 线上：户外广告，搜房，今日头条，微信推广，微万盛 线下：经纪公司，民宿平台，圈层主题活动
团购强拓期（2019.3.30—2019.04.30）
1、推广目标 强化投资价值，定制服务 2、推广主题语
市场 占位
我 就在北门口
占领北门游 乐体验高地
打破北门无游乐
纯粹民宿 星空主题乐园
打造独特圈层占领聚 合情怀民宿大人物
以生活内容为王 打造黑山谷全新旅游度 假生活方式
落实到产品细节，带来哪些生活体验?
北门口——不一样的视野 傲居出入口，以主人的眼光审视 过往游客！
有圈子——生活体验更纯粹 民宿圈层，与情怀和艺术同在！
邀约体验期（2019.6.01—2019.07.12） 1、推广目标 暗夜星球乐园示范区开放体验 2、推广主题语
来自星空的邀请
3、推广安排 线上：DM单，今日头条，搜房，户外广告，微信推广 线下：导游互动，示范区邀约活动
公寓强拓期（2019.7.13—2019.10.31） 1、推广目标 去化存量公寓 2、推广主题语
自住型客户 产品偏好：单间公寓 客户来源：设计圈层，民宿情怀者
客群区域及需求解析
投资客群描述（项目主要消费人群） 客群年龄：25-60 客户背景：民宿及酒店经营者，设计圈层，民宿情怀人群，度假投资 客户区域：重庆及周边 置业背景：有过1-2次投资经验 置业目的：投资为主，喜欢项目生活方式 项目关注点：人气，特色，总价
谢谢聆听
2018.12.14
更丰富——多元建设，多层生活体 验 森林自然世界+星空主题体验+教 育科普+康养+商业+会所配套+圈 层服务体系 旅居游乐的世界享受！
更自由——独栋定制随你所想 更价值------稳定超大人流，可居可 租固定高回报。
视野+圈子+丰富+自由+价值
以自然的眼光，开创旅居游乐新格局
营销 战略
产品
一、现场形象 项目区域周围围挡整理，对局部加高，与项目广告牌相结 售楼中心硬件升级，增大面积，增加座谈桌椅 项目周边主要路口增加导视牌 修建专门看房通道
二、物料
文件袋，纸杯，项目形象小礼品 户型单页，折页 销售道具（iPad，文件夹，激光笔） 项目视频宣传片（包含星空小镇及暗夜星球整体）
费用预估
公寓特点
户型方正，利用率高，单位面积小， 投资总价低，购买灵活。
商铺特点
开间进深合适，单位面积适中， 配套齐全，购租灵活。
根据市场情况，以企业实力、项目特色，产品品质及配套为主要卖点，结合工程节点活动、营销事件炒 作、示范区开放等动作逐步提升客群对于价格体系的认同度，目标实现价格不低于下表折后主力总价：
星中有你
3、推广安排 线上：户外广告，网络，微信推广，DM单 线下：经纪人，网络大咖，微信互动，主题活动，摆展
商业强拓期（2019.5.01—2019.05.31） 1、推广目标 商业经营价值集中体验 2、推广主题语
齐星协力
3、推广安排 线上：DM单，今日头条，搜房，户外广告，微信推广 线下：导游互动，商业街开街活动，摆展
产品 公寓 商铺 车库
产品亮点
高梯户比，采光、通风、垂直交通体验感受好
折后主力总价
（1-6栋，平层一楼除 外）：6000元/㎡（毛坯）
5A景区内主题配套商业街，服务于项目本身及黑山谷景区，人气高涨
18000元/ ㎡
数量少，优先满足项目业主自用
40000元/ 个
关注点： 商铺面积占总面积17.5%，预估产值占总销售额40%以上，商业
推广
开盘前整体策略铺排
广泛拓客期 团购、招商、认筹启动
1月5日
团购强拓期 产品推介会（集中认筹）
3月30日
推 广 北门有乐 主 题
星中有你
商业强拓期 商业街开业
5月1日
齐星协力
邀约体验期 示范区开放 6月1日
来自星空的邀 请
公寓强拓期 开盘期
7月13日
六星生活
线 户外广告，搜房，今
上
日头条，微信推广， 微万盛
2019年全年销售目标
星空小镇业态：价值3500万元，面积4827.9m²
销售面积 销售套数 销售金额
▼
约3500 ㎡
▼
约70 套
▼
约3300 万
项目销售计划表
时间 2019年1月 2019年2月 2019年3月 2019年4月 2019年5月 2019年6月（开盘） 2019年7月 2019年8月 2019年9月 2019年10月
2万元，围挡，看房通道，楼体广告，销售中心升级 3万元，DM单，文件袋，礼品 4万元，户外广告牌两块 4万元，网络 4万元，微信推广 9万元，活动（五次） 3万元，自媒体奖励 3万元，小蜜蜂 3万元，不可预见费用
35万元 合计
工作节点安排
2019,1,1：确定商铺招商招租政策，《招租一房一价表》，《认筹协议》，《公寓一房一 价表》，认筹政策（费用收取方式，收取金额），团购政策 2019,1,2：启动商铺招租，商铺，公寓认筹工作 2019,1,3-2019,1,31： 与民宿平台公司，经纪公司达成合作； 拜访万盛，綦江公共服务职能部门推进招商工作; 整合圈层资源，团购客户洽谈，达成初步意向； 2019,2,1-2019,5,1持续推进招商，认筹工作 2019,,6,1-2019,9,30:开盘热销 2019,10,1-2019,10,31:清盘
1、民宿经营圈层资 源嫁接 2、设计圈层资源嫁 接 3、各圈层跨界营销 4、资源联合营销 5、文化性质的品质 营销
1、项目核心价值 2、产品核心价值 3、附加价值
1、与线上电商品 牌合作分销 2、与线下分销渠 道联合销售
1、对于规模化客 群进行内部认筹 2、针对整栋大客 户执行优先订房 3、结合开盘造势
六星生活 璀璨绽放
3、推广安排 线上：DM单，今日头条，搜房，户外广告，微信推广 线下：导游互动，开盘活动
销售
物业情况
楼层（楼栋）
负1（GF)
1#楼 2#楼 3#楼 4#楼 5#楼 6#楼 合计
物业类型
商业 车库39个
商住 商住 商住 商住 商住 商住
建筑面积（㎡）
843.30 1128.78 221.79 388.36 325.29 374.45 1249.37 296.56 4827.90
二、投资者注重前期投入及回报周期；自住者注重生活方式，环境及配套；经营者注重人流及 经营成本。
三、本项目自住型总价需求25万左右，经营型总价需求100万左右（商铺），投资型需求总价 25-180万
边缘客户
重要客户
核心客户
投资型客户 产品偏好：整栋公寓 主要来源：民宿及酒店经营者
经营型客户 产品偏好：临街商铺 主要来源：万盛，綦江周边商业经营者
销售成为项目销售工作关键点；
经营型商铺一次性投资略大，可采用租售并行，优先启动招商，
带租约销售，实现其最大价值；
1#-6#楼平层一楼即可作为经营型商铺，又可作为公寓，可暂时
保留，根据项目销售情况体现其最大价值；
地下车库为后期销售物业，前期只做登记，项目销售目标完成后，
寻找合适契机面市，实现最大价值。
公寓 5% 5% 5% 10% 15% 20% 10% 10% 10% 10%
商业 15% 15% 25% 25% 20%
加强外围 战斗力
1+1+1+N 拓展战略
构建跨界 营销机制
资源网络 整合
项目价值 构筑
星空小镇 核心价值
电商分销
线上电商 线下分销
大客户认 筹
分批促进 专属认筹
1、以项目为中心 开展外拓 2、以城区为中心 推广及客户拓展 3、加强区县推广 及拓客 4、加强与合作机 构联动促进
六星独栋民
宿生活区
以六星文化命名6栋
得天独厚的森林资源，造就别样的 居住体验
阳光洒森林，也洒满了家 每一个住户都有自己独有的视觉体验 因地制宜，艺术打造，视野开阔 智者乐山，有林有境有乐，一种别样的生活！
艺术星空—星空 艺术街区
树餐、 商服设施（一号地块） 商务会务 星空之吻
一餐：平街层针对团体客户的快歺+自助歺，针对散客的特色歺饮店含外摆区若 干，沿进出路线两侧及林地布置，常规丶洞穴丶树屋形式，林下茶歇区一处。 二购：天文小店丶土特产丶旅游纪念品各一。 三行：设咨询中介服务一处，旅行社一处，自助银行一处，票务一处。 四住：主题民宿。
户外广告，网络，微信推广，DM单
DM单，今日头条，搜房，户外广告，微信推广
Βιβλιοθήκη Baidu
线 经纪公司，民宿平台， 下 圈层主题活动
经纪人，网络大咖，微 信互动，主题活动，摆 展
导游互动，商业街开街 活动，摆展
导游互动，示范区邀 约活动
导游互动，开盘活动
各阶段营销策略
广泛拓客期（2019.1.01—2019.03.29）