中国房地产20年发展历程回顾

中国房地产20年发展历程回顾

房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。可以有三种存在形态：即土地、建筑物、房地合一。在房地产拍卖中，其拍卖标的也可以有三种存在形态，即土地（或土地使用权），建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益。

最近几年，国内房价飞涨，让我们还来不及拿定买房的主意又涨价了。2010年，中国的房价疯了。这一年，北京望京地区“地王”边上的一套64平方米的住房，一个星期里总价涨了34万元。房价令人们变得极度懊悔。有时候，小两口合计买房子，其中一个稍一犹豫，价格便又上蹿了十几万元，为此引来一番不满和争吵，乃至分道扬镳。这样的故事屡见不鲜。房价是在人们犹豫不决的观望中突然爆发的。2009年年初，上一轮房地产的低迷期还没走出，那些钱包瘪瘪的人还梦想着房价再降一点，没成想，进入3月，它突然发力，且一发不可收拾。一个小区半年前每平方米价格只有1．9万元，半年后一看，变成了2．9万元。原先是买了房子的人嫌降价太多，围着售楼处纷纷要求退房，现在一套房子刚开盘，就被抢光了。《参考消息》则援引外电：中国每天新建房屋面积，已经占全球总量的50％左右。

下面就让我们看看这些年来房地产市场的发展。第一阶段：理论突破与试点起步阶段（1978至1991年）1978年理论界提出了住房商品化、土地产权等观点。1980年9月北京市住房统建办公室率先

挂牌，成立了北京市城市开发总公司，拉开了房地产综合开发的序幕。1982年国务院在四个城市进行售房试点。1984年广东、重庆开始征收土地使用费。1987至1991年是中国房地产市场的起步阶段。1987年11月26日，深圳市政府首次公开招标出让住房用地。1990年上海市房改方案出台，开始建立住房公积金制度。1991年开始，国务院先后批复了24个省市的房改总体方案。第二阶段：非理性炒作与调整推进阶段（1992至1995年）1992年房改全面启动，住房公积金制度全面推行。1993年“安居工程”开始启动。1992年后，房地产业急剧快速增长，月投资最高增幅曾高达146.9%。房地产市场在局部地区一度呈现混乱局面，在个别地区出现较为明显的房地产泡沫。1993年底宏观经济调控后，房地产业投资增长率普遍大幅回落。房地产市场在经历一段时间的低迷之后开始复苏。第三阶段：相对稳定协调发展阶段（1995至2002年）随着住房制度改革不断深化和居民收入水平的提高，住房成为新的消费热点。1998以后，随着住房实物分配制度的取消和按揭政策的实施，房地产投资进入平稳快速发展时期，房地产业成为经济的支柱产业之一。第四阶段：价格持续上扬，多项调控措施出台的新阶段(2003年以来) 2003年以来，房屋价格持续上扬，大部分城市房屋销售价格上涨明显。随之而来出台了多项针对房地产行业的调控政策。最早是1978年至今已经走过了30年历史。

1978年10月20日上午，邓小平在北京视察新建的几十栋公寓住宅楼时，曾希望能用积蓄替儿子买套房子。1978年的中国老百姓

还没有听说过“房地产”这个词语，他们只晓得自己家住的房子太挤、太小。在此前的将近30年里，涌动于大江南北的中国人，被西方新闻界形容成“蚂蚁”。这群蚂蚁人穿着邋遢，颜色、式样几乎相通的衣服，住在低矮、拥挤、破旧的房子里。进入1980年才8天，中国第一家房地产公司──深圳经济特区房地产公司成立了，当时的深圳房地产管理局副局长骆锦星兼任总经理。1984年房地产发生了重大的变化，只是只有比较少的人感觉到了。1987年拍卖土地，987年眼看就要过去之际，深圳举行了一次拍卖会。现场来了不少大人物，包括中共中央政治局委员、国务院外资领导小组副组长、中国人民银行副行长以及全国17个城市的市长。此外，28位香港企业家和好几个经济学家，以及60多个记者也闻风而至。因为很多香港人不懂普通话，这次拍卖用的是“双语”：两名深圳当地官员，一个讲普通话，一个讲粤语。新时期是来了。第二槌在1988年的福州敲响。接着是在上海，这一次，货币单位换成了美元，数字也涨到了2805万元。又过了4个月，第七届全国人大一次会议对宪法进行了修改，将宪法中禁止出租土地的规定删去，改为“土地的使用权可以依照法律的规定转让”。紧接着，《土地管理法》也进行了修改，土地禁锢终于完全放开。至于第一块拍出的土地，一年以后建成了“东晓花园”，并首次采用了按揭贷款的方式出售，151套住宅，不到1个小时就全卖光了。虽然房价只有每平方米1600元,但开发公司还是凭借这笔买卖，净赚了400万元。1993年就出现了房地产泡沫，这一年，人们见证了房地产的泡泡涨大到巅峰那一瞬间，然后又眼看着它一下子破了。

这一年，许多人更记住了经济学中的一个重要词语——宏观调控。从此，这个本来是对经济总量进行调节的概念，就与中国房地产结伴儿而行。讲到房地产泡沫，就要讲到海南，就不得不回到1988年海南建省之后，海口市那个著名的“三角池”。1988年，随着新“特区”的成立，来自内陆的人一下子挤满了这个张贴着招聘、应聘信息的地方。1989年，北京首次公开出售了商品房，尽管黄金地段的350套房子每平方米最高不到2000元，而且只卖掉了250套；天津、无锡和济南纷纷建起了城市住宅示范小区，引得许多人参观学习；1989年，中国第一个房地产经纪公司创办，从此开始左右许多人的生活；到1991年，万科已经成为首个上市的房地产企业。1992年，邓小平发表了“南方讲话”，内容随后被作为当年2号文件下发，紧跟在后面的就是中国房地产开发的浪潮。大批房地产开发经营公司仿佛一夜间冒了出来。据统计，1988年，全国房地产公司为3124家，此后3年，全国房地产公司基本上维持在这个数量；1992年年底，这个数字却一下子变成了1．2万家，到1993年又变成了3万多家。1992年，全国商品房的销售额达440亿元，比上一年增长了80％。1998年7月3日，是中国住房制度改革的一个分水岭。这一天，国务院下发了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》。从这一刻起，原先的福利分房制度彻底被废止。这不但是中国两种住房体制的转换期，也是中国人两种生活方式的分水岭。告别了拥挤的居住记忆后，普通中国人又迎来了高房价的痛苦。2003年，关于房地产和财富这个话题，人们增添了不少谈资。房价的上涨早就让一些人