周口市房地产市场调研报告

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周口宏观市场分析——市场个案分析
南部新区板块
区域主要项目
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【小结】
项目价格在1700-2600元之间，2200元是分水岭，2100元以上的项目 占50%。
多层产品占主导地位,小高层试探性出现。 多层住宅建筑形式为6+1、联体别墅、叠加别墅。 小高层住宅无明显特色,与多层住宅无质的差距。 项目绿化功能单一，缺少主题特色及人性化设计。
发展规划“周商一体化”和“周、项、淮 经济发展金三角”
交通规划：构建铁路、公路、水运三位一 体的交通格局，打造豫东南区域性交通枢 纽
产业结构：以农带工A，大力发展服务业
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周口宏观市场分析——城市人口简述
2010年市区总人口将达到60万人。市区人口增加20多万人，平均每年的人新 增量在3万人左右。如此巨大的人口增量必然导致房地产的大量需求。 按照目前周口市城镇居民人均居住面积29.3平方米，30000人 X 29.3平方米/ 人=879000平方米
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周口宏观市场分析——市场个案分析
沙南板块
区域主要项目
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周口宏观市场分析——市场个案分析
南部新区板块特征 交通路以南的区域划分为南部新区，该板块是新兴区域，规划中的高尚居
住区、行政中心和高新产业园区，离市中心较远，交通便捷，目前生活配 套匮乏，缺乏人气。区域以中档规模楼盘居多，楼盘差距比较明显，价格 差别较大，兰亭山水的品质提高了人们对该区域的认同，楼盘处于升温阶 段，前景值得看好。
农业发达，素有“豫南粮仓”美誉，
旅游资源丰富，能源充足
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周口宏观市场分析——城市远景规划
根据《周口市总体规划2003—2020年》， 2020年，将周口建设成为产业发达、经济 繁荣、环境优美、功能完善、具有生态可 持续发展能力的现代化城市
发展战略为：东拓、西控、南联、北伸
城市布局：一河穿城、两轴拓展、三点互 动、四区共荣
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周口宏观市场分析——市场个案分析
沙北板块 沙北板块是指周口市区沙河以北范围，该片区为周口老城区，早期工矿企
业相继倒闭外迁，区域生活配套陈旧，区域经济落后，自建房和老城改 造的商品房是两种主要住宅形态，商品房因涉及到拆迁，进展较慢。价 格不高、开发周期长、规模较大是商品房的主要特征。但是北区随着城 市核心居住区的定位确立，加之若干大盘的带动，环境好、品质高的楼 盘受到市场的追捧。
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小高层项目是市场空缺点, 调研显示小高层有很大的市场抗性。当地市场容 量较小、消费者对产品的需求层次、购买力水平较低是一个方面的原因，同时小 高层市场产品规划设计、建筑形象、产品构成及价格等方面，并没有从产品品质 上与多层产品拉开距离，项目在舒适度上面甚至弱于多层产品。小高层产品需要 市场引导。
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【小结】
周口市属于经济欠发达地区，外贸易欠发达，经济开放性不高，以内向 型经济为主，受经济条件限制，对周边区域辐射能力偏低。
周口市近年来GDP增速较快，人均收入逐年提高，房地产的快速发展成 为可能，房地产的硬性需求将逐步提升。
目前产业结构不合理，第一产业占比较较大，第三产业发展缓慢，后劲 不足，经济基础薄弱，对房地产行业的发展支撑不够。
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周口宏观市场分析——市场个案分析
沙北板块
区域主要项目
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周口宏观市场分析——市场个案分析
沙南板块特征 沙南板块是指沙河南至黄河路的范围，该区域是目前城市的中心区域，商业 配套、生活设施比较齐全，区域发展比较成熟。也是目前商品房分布集中区域， 楼盘价格相对较高，主要在2200—2400元/平米，以多层为主，户型多为120—140 平米三房，楼盘品质较高。
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周口宏观市场分析——市场概述
周口房产市场的“冷”与“热” 周口房地产市场呈现两极性。客户在选择楼盘时，仍然会首先考虑地段因素。 沙颖河穿城而过，一河之隔，南北两岸的区域楼盘售价即出现约400元/平方米 左右的差异。目前市场在售楼盘的均价约在1800-2500元/平方米之间。沙颖河 南岸的楼盘售价普遍高于北岸。而大多客户在选择面积时，都比较倾向于120 平——140平3房的主力户型，作为第一居所。整个房产市场仍然对多层、别 墅房认可度高，而小高层、高层楼盘则少有问津，销售惨淡。
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周口宏观市场分析——市场概述
周口房产市场的务实表现 周口房地产市场一方面满意消费者居住需求的渠道较多，另一方面，真 正让消费者放心的房子却很少，对于大宗商品房，特别是期房，消费者 对建设进程和建筑品质有着很大的顾虑，对于那些不着边际、骄揉做作 的吹嘘广告不屑一顾，对于那些空洞模糊的楼盘概念没有知觉，在住房 消费上，表现得相当务实。
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周口城市化水平低，尚不能刺激城市的住房需求，房地产业动力不足。 从近几年各项经济指标来看，周口市经济处于转型期，由自足的封闭型
经济形态向开放的外向型经济形态转变，有利于房地产业的升温。 随着道路体系的完善、产业结构的调整、发展战略的实施，周口市的经
济将走向开放、城市化水平将得到提高、区域的交通枢纽地位日趋明显， 城市经济开始崛起，对房地产业发展起推动作用。
为，有史以来作为严厉的政策出台。反观政策出台后的几个月内，在沉寂两个月
的试探之后房地产市场仍高速上行，直至9月份，国家出台更为严厉的房地产政
策风声四起！下阶段房地产市场仍将存在变数，在经历多次调控和打压之下的房
地产市场将会出现变局。
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周口宏观市场分析——房地产市场规划
2010年市区总人口为60万人，城市 建设用地63． 19k㎡，人均建设用 地105．31㎡/人。
2003 403 -2.60%
2004 525 13.90%
2005 593.7 12.00%
2006 677.74
12%
全市GDP(亿元)
增长率
2007 817.8 13.00%
16.00%
14.00% 12.00%
10.00% 8.00%
6.00% 4.00%
2.00% 0.00%
-2.00% -4.00%
40000 30000 20000 10000
0
07年人均GDP比较 郑州 洛阳 濮阳 周口
开封
人均GDP（元）
02—09年，周口市的GDP总体上呈 上升趋势，07年,成为增长最快的 一年,03年起,以10%的涨幅逐年上 涨。
07年，人均GDP为8245元，在河南 城市中排名靠后。
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周口宏观市场分析——区域简述
一、宏观状况分析
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周口宏观市场分析—城市概况
周口市位于河南省东南部，位置相 对偏远,交通辐射力较弱
全市国土面积11959平方公里，耕 地面积 1170万亩，总人口1100万 人，市区人口50万，耕地面积、总 人口均居全省第1位
周口交通便捷,有铁路、公路、水 路三位一体的交通格局，国道、省 道13条，县乡公路288条，通车里 程12170公里
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周口宏观市场分析——市场概述
周口房产市场的品牌化进程 消费者注重产品，项目的品牌化程度低，恰恰预示着高品质楼盘广阔的发 展空间，消费者对于产品满意之后，不可避免地会产生精神需求，这一需 求，只有靠品牌来满足。从这一意义上说，对于高端楼盘，周口市场有着 巨大的需求未得到满足和释放，品牌则是打开这一市场之门的钥匙。
在未来2年内，平均每年将会产生87.9万方的新增住房需求。 而目前周口市每年的新增住房供应量在30万方左右。市场未来将会出现供不 应求的情况，市场前景可观。
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周口宏观市场分析——GDP
02-07年GDP及增长率
1000 800 600 400 200 0
全市GDP(亿元) 增长率
2002 414 9.50%
东拓：优先发展区。周口城区东部地带，是周口城区未来的核心地区， 是体现周口城市新经济、新建设、新形象的集中区域。规划按照生态型新 城区的要求，优化空间布局，提高绿化标准，完善基础设施水平，建设成 为以“行政办公、文化教育、生活居住”为主要职能的综合性新城区。 北伸：北区作为周口的发源地，定位城市核心居住区，是周口政治、人文 中心。
根据规划，城市主要往东发展，东 部北部将形成行政教育区、文化区 域和生活居住区域。
北部的发展预示着未来人居的方向。
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周口宏观市场分析——市场概述
周口房价受全国影响不明显。 在大环境的影响下，周口性超100亩大盘逐渐增多，品牌效应日渐呈现其市场 优势。但客户同样存在持币观望状态。 但是，市场的发展仍然有真空地带，目前市场中缺少创新型社区，即 “魔变空间”概念，高性价比楼盘仍未出现。
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周口宏观市场分析——全国房地产市场回眸
2009年房地产市场火爆，2010年房地产市场出现变局
09年3月，中国房地产市场整体爆发，压抑半年之久的购房热情被迸发出来，这
一波房地产市场一直持续至2010年4月份，因房地产市场异常火爆，房价持续上
涨导致了《国十条》的出台，坚决遏制房地产过快上涨，严厉打击房地产投机行