公允价值在投资性房地产中的应用【文献综述】

毕业论文（设计）文献综述

题目：公允价值在投资性房地产中的应用

专业：会计学

一、前言部分

（一）写作目的

房地产行业作为我国第三产业的一个组成部分。被普遍认为是受新会计准则影响最大的行业之一。其交易日趋活跃，在国民经济中的作用也日趋凸显，而且由于投资性房地产的账面净值显著低于公允价值，计量模式一旦改变，对上市公司影响巨大。随着我国房地产企业的增多和宏观经济的发展，实施新会计准则后公允价值会逐渐成为评估投资性房地产企业的主要计量属性，这有利于引导市场更多的关注投资性房地产企业的真实价值。然而，我国目前尚不具备在投资性房地产领域广泛应用公允价值的客观条件。因此。适时分析新的会计准则对房地产行业的影响显得十分必要。文章着重探讨了公允价值在房地产企业中的具体运用并分析公允价值计量模式对投资性房地产企业的影响。对进一步推进公允价值计量模式在投资性房地产企业中的应用起了积极的作用。

（二）相关概念

1.公允价值

国际会计准则委员会1999年发布的《国际会计准则第39号——金融工具：确认和计量》第98段指出：在公允价值定义中隐含着一项假定，即企业是持续经营的，不打算或不需要清算，不会大幅度缩减其经营规模，或按不利条件进行交易。因此，公允价值不是企业在强制性交易、非自愿清算或本销售中收到或支付的金额(1ASC，1999)。”美国财务会计准则委员会于2000年2月颁布的第7号概念公告对公允价值的定义是：“公允价值是当前的非强迫交易或非清算交易中，自愿双方之间进行资产(或负债)的买卖(或发生与清偿)的价格(FASB2000)。”我国新颁布的《企业会计准则——基本准则》中，把公允价值定义为：“在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额。”从比较中可以看出，我国新企业会计准则对公允价值的运用有所创新并且较为谨慎，这是顺应我国市场经济发展的现状，新企业会计准则还严格规范了运用公允价值的

前提条件，即公允价值在具有商业实质并能够可靠计量时才能使用，值得注意的是，公允价值计量在新企业会计准则中的大多数具体准则中并不具有强制效力，也是充分考虑了我国特殊的经济环境与会计环境。

2.投资性房地产

国际会计准则委员会（IASB）将投资性房地产定义为：“投资性房地产，指为赚取租金或为资本增值，或两者兼有而（由业主或融资租赁的承租人）持有的房地产（土地或建筑物，或建筑物的一部分，或两者兼有）”。我国在2006 年颁布的《企业会计准则第3 号——投资性房地产》中对投资性房地产定义如下：“投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产”，它包括：已出租的建筑物；已出租的土地使用权；持有并准备增值后转让的土地使用权三类，并不包括为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的自用房地产和作为存货的房地产。与IASB 类似。

（三）综述范围

本文参考了2000－2010年间发表于《财会研究》、《会计之友》、《科技信息》、《中国外资》、《现代商业》、《管理学家》、《经济研究导刊》、《商场现代化》等学术杂志中的研究论文，借鉴了财政部《企业会计准则》中的有关准则，通过分析与总结这些文章，对公允价值在投资性房地产中的应用有了总体上的把握。（四）相关主题及争论焦点

本文对投资性房地产采用公允价值计量对房地产企业的资产结构、所有者权益、企业利润、税负等方面产生影响。指出了公允价值应用的障碍，并对如何推广公允价值的应用给出了一些建议

我国在2006 年颁布的《企业会计准则第3 号——投资性房地产》中对投资性房地产定义与IASB 类似即投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。通过比较国际会计准则委员会、美国财务会计委员会以及我国企业会计准则中对公允价值的定义，可以看出我国新企业会计准则对公允价值的运用有所创新并且较为谨慎。在国际会计准则趋同的环境下，如何将国外的理论应用于国内的实际，成为了理论界研究的一个焦点。

二、主题部分

（一）公允价值理论研究

1. 国外学者的研究

《公允价值及其计量》（雷思·斯隆，2005）一文中围绕会计计量理论问题展开深入研究，作者在文章中主要介绍了公允价值的特点及应用的优越性，对计量方法进行了介绍，指出公允价值计量由于其本身缺陷，很难融入到传统的会计准则体系中来，因此就其问题又提出了一些建议。

《从净收益视角看公允价值和历史成本计量属性的作用》（James Cataldo，Morris Mcinnes，2005）一文中主要从企业收益角度研究了公允价值和历史成本计量模式的异同，得出两种计量模式的利弊。

2.国内学者的研究

《公允价值：国际会计前沿问题研究》（谢诗芬，2004）一文中指出了公允价值必定是会计计量的发展趋势，并对公允价值的一些理论问题进行了研究。这本专著理论篇独创性地研究了公允价值的理论渊源、理论基础、概念及概念框架；系统归纳了最新的国际趋同的公允价值会计与审计方法体系，即公允价值确认、计量、报告和审计方法体系，其中重点阐释了现值计量方法体系；总结比较了中外公允价值研究应用的简史、环境、特征和经验教训，提出了在我国会计标准中正确应用公允价值的政策建议。

《公允价值计量一涵义、应用与展望》（柳毅，2007）中指出：“公允价值计量属性反映的是现值，但不是所有的计量现值的属性都可以作为公允价值。公允价值的本质是一种基于市场的信息评价，是市场而不是其他主体对资产和负债价值的认定。”他们分析了公允价值在我国推广公允价值的理论和现实基础，并对我国公允价值的应用做出展望，认为现阶段我国公允价值的应用仍存在许多限制，应采取多种计量属性并存的方式，即在历史成本计量属性的基础上，尽量使用公允价值。

《浅谈公允价值计量》（丘建文，2008）一文中分析了公允价值的可靠性问题、可操作性问题以及盈余管理的问题。

在2006年新企业会计准则颁布之前，国内一批知名学者对公允价值在我国的应用进行了深入的探讨，基本都支持在我国会计中采用公允价值计量属性。这方面的研究如下：

《公允价值计量模式在投资房地产准则中运用的思考》（郑明堂，2008）一