房地产项目可行性研究

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参考资料

太极集团南湖项目

可行性研究报告

目录

1．项目概况 (4)

1.1项目背景 (4)

1.2项目现状 (4)

1.3项目规模 (4)

2．区位分析 (5)

2.1概况 (5)

2.1.1地理环境 (5)

2.1.2经济发展情况 (6)

2.1.3人文社会环境 (6)

2.2城市建设与交通区位分析 (6)

3．市场分析 (7)

3.1房地产市场 (7)

3.1.1基本概况及特点 (7)

3.1.2市场走势及前景的判断 (11)

4．项目发展定位研究 (13)

4.1项目SWOT分析 (13)

4.2市场定位研究 (14)

4.2.1需求定位 (14)

4.2.2发展定位 (15)

4.2.3目标客户定位 (15)

5．规划设计建议 (16)

参考资料

5.1项目规划布局 (16)

5.2环境规划构思 (16)

5.3建筑单体设想 (16)

5.4装修设计建议 (17)

6．初步营销设想 (17)

6.1销售围 (17)

6.2销售执行策略设想 (17)

6.3宣传促销手段建议 (18)

6.4广告运作安排 (18)

7．物业管理建议 (18)

10．社会和环境效益评价 (20)

11．结论 (20)

参考资料

1．项目概况

1.1项目背景

南湖项目地址位于四环路，现太极集团四周，东至南至西至北至，其中路，路经过，交通便利，与森林公园为邻，环境狭隘。

1.2项目现状

项目拆迁工作已完成，除太极集团自身工厂外地块现状为森林，荒土和鱼塘，无村舍等构筑设施。

1.3项目规模

根据现已批准的规划方案，相关的经济指标如下：

一期项目开发经济技术指标

参考资料

1.4项目转让方式

住宅项目采用开发预售方式转让，在建筑进度达到预售要求后开始发售，支付方式可通过一次性支付，亦可通过银行按揭转帐方式。

2．区位分析

2.1花都概况

2.1.1地理环境

花都区位于省中南部,珠江三角洲的北端，东连从化，南靠，西邻三水，西南连南海，北接，毗邻港澳。地理位置十分重要。

花都区总面积960平方公里,下辖新华、花山、花东、赤坭、炭步、狮岭、北兴、芙蓉、梯面和花侨十个镇。花都区地势北高南低，北部丘陵绵亘,中部浅丘台地，南部为广花参考资料

平原,形成东北向西南斜置的长方形。东有流溪河流经，西有巴江河过境。花都区属亚热带季风气候，夏无酷暑，冬无严寒，年平均气温21.7摄氏度。

2.1.2经济发展情况

改革开放以来，花都区的经济发展保持较高的增长速度。在珠江三角洲地区属于经济发展较富裕地区。2000-2006年，花都国生产总值年均增长14.4%。2006年实现生产总值360.36亿元，同比增长13.21%；完成工业总产值825.85亿元，同比增长14.38%。经济效益综合指数达239.27%，同比提高21.21个百分点。全区农业总产值34.54亿元，占全区CDP5.56%，同比增长 6.2%，农村经济总收入 527.8亿元，同比增长 6.78%，农民人均收入 7325元，比上年增长4.34%。完成地方预算财政收入16.35亿元，同比增长35.74%；税收总额53.2亿元（不含海关关税及代征税22.04亿元），同比增长40.75%。完成全社会固定资产投资86.71亿元，同比增长20.01%；社会消费品零售总额108.26亿元，同比增长13.13%；外贸出口总值11.63亿美元，同比增长43.69%。实际利用外资2.17亿美元，同比增长7.81%。

2.1.3人文社会环境

花都区户籍人口72万，另有华侨、海外华人和港澳同胞近30万人。城区常住人口30万。

2.2城市建设与交通区位分析

花都是市、珠江三角洲通向中国地的北大门，拥有发达的水、陆、空立体交通网络。

中国三大枢纽机场之一的新国际机场坐落在花都区花东镇，首期工程年旅客输送量为2500万人次，货运吞吐量为100万吨，最大规模可达每年8000万人次客运和300万吨货运。

地区三个始发站之一的火车北站设在花都，中国铁路大动脉——京广铁路从此经过。区还有105、106、107三条国道和京珠、机场、广清、街（口）北（兴）、北二环等五条高速公路越境而过。正在建设的最高时速达340公里的京广快速铁路客运专线在花都设有车站。

有国家二类口岸花都港，可供千吨货船直达香港、澳门，年吞吐量100万吨，目前正在进行扩建，到2007底年吞吐量可达300万吨。

市正加快规划建设地铁，实现与花都的无缝对接。连接花都汽车城到新机场和市其他区的地铁9号线将于2013年前开通。今后，还有北三环、城际列车专线连接花都与中心城区及珠江三角洲其他地区。

到2010年，花都城区规划围为128平方公里，城区常住人口达40万人，并形成交通走廊区、城市中心区、城东开发区三个功能区片。城区规划将着重做好火车北站和新国际

参考资料

机场两个最大交通源的疏解和联系，充分发挥地缘优势，按照相对独立、各具功能的组团式结构形式，强化各分区的功能作用。

3．市场分析

3.1花都房地产市场

3.1.1基本概况及特点

中心市区地产热带动周边县区地产不断升温。近年来花都房地产销售呈大幅增长趋势，今年1到2月全区实际销售面积1331477平方米，比同期增长了百分之17.8%，销售金额达44亿元人民币，同比增长百分之41.26%。

根据花都统计局公报，2006年花都区完成全社会固定资产投资86.71亿元，其中完成房地产开发投资额24.31亿元，同比增长26.23%。其中民间完成投资及外商投资仍是投资的主体。由于新白云国际机场的带动，使花都商业性质的投资持续升温，以商铺、写字楼、物流、酒店为主的商业营业用房投资额大幅增加。

2006年，花都区完成商品房销售面积135.87万平方米，同比增长12%，商品房销售金额49.41亿元，同比增长47.7%，2006年花都区房地产市场价格涨势迅猛，根据市国土房管局统计数据显示：花都区2003年商品房住宅成交均价仅为1793元/平方米，2006年全年商品房住宅成交均价更是达到3235元/平方米，住宅成交均价比2003年增长了80.4%。成交面积为102.8万平方米，同比增长14%。07年2月份，花都区一手商品房住宅成交均价达到3975元/平方米，每平方米比去年同期高出1268元，增幅高达46.8%。个别楼盘销售价格已是突破6000元/平方米大关。

近年来花都区新建商品房住宅销售情况表

参考资料