三线城市房地产开发项目投资控制

浅论三线城市房地产开发项目的投资控制摘要：本文作者仅以三线中等城市—齐齐哈尔市为例，对房地产市场的前景做出初步的分析和预测，主要围绕在国家宏观政策调控下，三线房地产市场的特点和未来房地产发展趋势简单的分析，主要是对三线中等城市的房地产开发投资的组成和控制方法做出

详细说明，为企业对房地产市场投资决策提供参考，指导本企业的经营管理目标，完善投资控制体制，有一定的价值取向。

关键词：三线城市；房地产；市场分析；投资组成及控制。

abstract: in this paper, the author only takes three lines in medium-sized city jijihaer for example, analyses and forecasts on the real estate market prospect of a preliminary, and the main macroeconomic policy around the nation. three line of the real estate market characteristics and the future real estate development trend is mainly to the three lines of medium-sized cities investment in real estate development of component and control method to make details. the real estate market for the enterprise investment decision for reference, the guidance of the enterprise management goals improves the investment control system, to have some value orientation.

key words: three-class city; real estate; market analysis; investment composition and control.

中图分类号：f830.59 文献标识码：a 文章编号：

1概论

随着国家对房地产市场的逐步规范以及市场竞争的不断加剧，特别是国家调控政策下出台的“限购令”，对一线房地产投资市场投资过热的控制，有了明显的降温，有些较大的一线城市房地产市场甚至达到历史的冰点，可以说房地产暴利时代已经成为过去。当然这样的调控也波及了二三线城市的房地产市场，面对日益激烈竞争的房地产市场，三线城市的房地产投资商要想获取较大的经济效益，单纯靠加强企业管理、地域价格优势、融资环境好等已经不能完全把握企业发展和效益目标的实现。现在的房地产开发企业必须审时度势，看准机遇与风险，如何合理的市场分析和控制投资是最为关键的，不同以往企业管理的简单问题，更重要的是以优化成本治理模式，对土地获取、融资方式、项目定位、治理手段等几个重要环节做好科学全面的系统分析，对国家的调控政策要掌握好，摸准方向，要做到产业符合国家的调控政策、环境政策、可持续发展政策，用科学发展观的眼光看待问题，符合区域政策和城市发展规划，对房地产投资控制的内容做到“心中有数”。其次，对于项目开发要有具体的投资控制方法，针对项目的特点及相关影响因素，制定相应的目标成本和目标收益，变被动为主动，树立提高产品品质的意识，实现集约效益型发展，从而真正实现项目开发投资的有效控制。

2三线城市房地产开发特点

2.1首先致力于做“地标性”住宅小区项目，创造出一个高档、繁华的“象征身份的小区”。此类住宅项目的最大卖点就是做成全城顶尖的小区，打造一种全新的生活理念，将城里最有权和最有钱的成功人士全部尽收囊中。价格通常能高出一般利润的10-15%。大多数在一、二线城市被国家政策打压跑到三、四线城市的开发商做的项目，基本都是这条思路。

2.2其次转换经营模式以商业地产为主来赚取赢利点。突出的表现为：几乎所有的住宅小区都最大限度地增加商业面积，大多拓宽到二层甚至地下一层、二层。赢利目标是住宅小赚、商铺大赚。还有就是把大型商业项目化整为零，分割成微小区域，以低首付的小面积产权商铺吸引了大量投资者。在三、四线城市中的顶级住宅小区、中心区商铺两种的利润率甚至达到一、二线城市的水平，一个三线地级市黄金地带的临街底商卖到每平方米几万元左右早已

屡见不鲜。

2.3最后是形成规模经济，以多制胜；十几万平米的楼盘放到一、二线城市并不起眼，但到了三、四线城市里就算是比较大的盘了，规模一大就能得到地方很多优惠政策，大大降低开发成本，以量取胜，利润就相当可观了。

3房地产开发投资控制的主要内容

3.1房地产开发企业投资费用主要是指为开发一定数量的商品

房所支出的全部费用，并将这些费用按成本项目进行归集和分配，

最终计算出开发项目总成本和单位建筑面积成本的过程。房地产项目的投资，可以划分为成本支出、管理费用、财务费用和销售费用及税金等。在房地产投资中成本支出占主要比重，主要包括：

3.1.1土地费用

土地费用包括城镇土地出让金、土地征用费用或拆迁安置补偿费用。土地出

让方式主要包括招标、拍卖、挂牌三种方式，土地费用已经占到房地产成本的 40%以上。对土地成本的控制应充分考虑开发风险和升值空间，对土地出让金、拆迁安置补偿费可参考政府近期出让的类似地块，并结合其位置及周边状况、建筑容积率等进行修正估算；对土地征用费、城市配套费、拆迁安置补偿费可充分利用政策优势进行费用控制。

3.1.2 前期工程费

房地产开发前期工程费用包括前期规划费用、方案设计费用、可行性研究费

用、地质勘查费用以及七通一平等土地开发费用。前期工程费用一般占到房地产

成本的 6%。开发商应注意同相关政府部门协调工作，在符合国家政策要求的前提下最大限度地满足项目开发利益。

3.1.3 市政公共设施费用

市政公共设施费用包含基础设施和公共配套设施建设费两部分。基础设施建