浅析影响房地产价格的行政因素
浅析影响房地产经济波动的因素及对策
Ｊ Ｉ ＮＧ Ｊ Ｉ Ｌ ＵＮＴ ＡＮ／ 经济论坛 ＿
展 战略 的实现 。 ２ ． 对房地产价格 引发的房地产经济波动进行调控 。 政 府部门 ４ ． 对供 求失衡 引发 的房地产经济波动进行调控 。 房地产经济
波动中的供求失衡 因素是房地产市场 的内在矛盾 。供求 失衡 作 为房地产市场 中的经常性状态决定 了要确保房地产 市场 的长期 衡 中进行 的 ， 由于这 一特征 的存在 ， 所 以， 房地产 经济波动也 是
三、 控制房地产 经济波动的有效对 策 １ ． 对宏观政策 引发的房地产 经济波动进 行调控 。 如果宏观政
策 的变化引发房地产经济的异常波动 ，则应 当对宏 观政 策开展
辩证分析 ；如果宏观政策具有科学性并 且只是暂时性 的对 房价
产生 了抑制作用 ，则应当坚持宏观政策的执行以保障房地产经 济健康 、 长远 的发展 ； 如果 宏观政策缺 乏科 学性 和合 理性 ， 则应
３ ． 房 地 产 市场 中的 供 需 矛 盾 ， 这 是 导 致房 地 产 经 济 产 生 波动
、
外 生 因素 对 房 地 产 经 济 波动 的影 响
１ ． 城 市发展 。 城市化水平是影响房地产经济发展的重要因素 。 步加快 ， 对房地产的需求会升高 ； 其次， 城市化进程加快会导致 城 需求增 加 ； 再次 ， 城 市化发展会伴 随着对 旧区的改造 ， 拆迁户 对 居住建筑 的需求增 加。供需关 系的改 变也 势必会 引起房地产 经
３ ． 经济因素 。 对房地产经济波动产生影响的经济因素是指对
产前景的预 测和估计。通常来说 ， 不同的消费者对房地产的预期 也存在差异 ， 当然从众心理是一定存在 的， 如果 当下消费者认 为 房地产在未来并没有好的发展前景 ， 则对房地产 的需求会减少 ； 如果认 为房地产在未来具 有 良好 的发展势头 ，则房地产需求 又
影响房地产价格的因素分析
影响房地产价格的因素分析摘要：房地产业是国民经济的支柱产业,与许多行业具有极强的关联性。
合理的房地产价格是保持社会和谐和保障民生的关键。
近年来，我国房地产市场持续高速发展，房地产业的繁荣推进了经济的快速发展。
但是，由于我国房地产市场发展相对不成熟，存在价格持续高涨、市场供求结构不平衡、一二线城市房价涨幅过大等问题影响着我国房地产业的健康发展。
究其原因，高房价的产生主要由经济、政治和社会三大因素决定。
因此，本文从宏观和微观层面分别对房地产价格的影响因素进行了深入而全面的分析,进而提出了相关政策建议。
关键词：房地产价格;微观因素;宏观因素影响房地产价格的因素，有住房和土地使用制度、经济发展状况、城市化进程、财政金融政策，税收政策等宏观因素，也有环境状况、交通设施、建筑物类型与质量、小区环境、住宅的品质、楼层、朝向等微观因素。
因此，本文将分为宏观和微观因素两方面来阐述房地产价格影响因素，微观层面主要是基于房地产行业或者房地产产品属性角度的探讨,宏观层面则主要体现在宏观经济指标对房价波动的影响。
一、影响房地产价格的宏观因素分析1。
1 经济因素经济的高速发展是支撑房价上涨的动力。
影响房价的经济因素很多。
本文主要研究国内生产总值、物价水平、利率对房地产价格的影响。
1.1.1 国内生产总值与房地产价格呈正向关系国内生产总值，即GDP，是指在一定时期内，一个国家和地区的经济中所能生产出的全部最终产品和劳务的价值总和。
国内生产总值主要从以下途径影响房地产价格：一是国内生产总值的增长带动了经济水平的提高和人民生活水平的改善。
当经济水平得到提高，人民生活水平得到改善后，人们会加大对生活必需品的消费,在解决好温饱问题后，人们开始注重对住房的改善。
另外,城市人口和就业人口随着经济水平的提高而上升，从而住宅需求增加。
因此，房地产价格上升.二是国内生产总值的提高反映了一国或者地区宏观经济条件较好，增强了房地产开发商的信心，从而房地产投资增加，拉动经济增长.为了分析房价与GDP之间的关系，我们研究了房地产价格(源于年度数据)增长率与GDP（源于年度数据)增长率之间的关系.如图1所示：展示了房价增长率与GDP 增长率之间的关系.房地产价格增长率与GDP增长率的走势基本相同，说明二者之间确存在正向相关关系。
3影响房地产价格的因素
（一）社会因素
6、房地产投机 、 一般而言，房地产投机对房地产价格的影响有三种情况： 引起上涨；引起下跌；稳定。 在某种情况下房地产投机行为可能起着稳定价格的作用。 但房地产价格低落，房地产需求较小时，投机者由于期 待日后房地产价格上涨而购房，造成房地产价格上扬； 而在房地产价格上涨是投机者又抛出房地产，增加房地 产行政区升格或将原来属于某一落后地区的地方划归为另一发 达地区管辖，会促进这一地区的房地产价格上涨；反之，则 会下落。 8、特殊政策 、 对于某些地区实行开放、优惠政策，往往会提高该地区的房 地产价格。 深圳市变为经济特区，海南岛成为海南省并享受特区政策， 中央决定开放上海浦东，都使这些地区的房地产价格上涨。
（一）社会因素
2、社会文明及教育状况 、 社会文明、人民的教育及生活水平，都足以引起房地产 的价格波动。随着人类社会文明程度的提高，一切公共 设施必然日益完善和普遍，同时居住环境也必然力求宽 敞舒适，凡此种种都会增加房地产的需求，从而影响房 地产价格水平趋高。正是基于此，高学历人口聚集地的 房地产价格高于周边的现象在生活中普遍存在。
（一）社会因素
8、心理因素 、 心理因素对房地产价格的影响有时也是不可忽视的。影 响房地产价格的心理因素主要有：购买或出售心态；欣 赏趣味；时尚风气；接近名家心理；讲究门牌号码或土 地号码；风水观念；价值观的变化，等等。
（二）经济因素
1、经济发展状况 、
经济发展状况将影响国民生产总值和国民收入。经济增长意味着国民生 产总值和国民收入的增加，金融景气，经济繁荣，就业增加，物价与工 资处于有利于经济发展的状态，用于生产、投资和消费的房地产的需求 增加，促使房地产的价格上升；反之，这房地产的价格下降。有研究表 明，房地产业的发展与国家的经济发展总体趋势基本一致。房地产价格 的变动趋势与经济循环大体一致，即经济状况的变化可能影响房地产价 格。 如日本经济曾经历的1959年“岩户”景气时期、1979年“微波”景气 年 岩户”景气时期、 如日本经济曾经历的 年 微波” 时期、 时期、1987年“内需”景气时期，都带来了房地产价格的大幅上扬。 年 内需”景气时期，都带来了房地产价格的大幅上扬。
影响房地产价格的4因素
影响房地产价格的因素分析3. 1 一般因素一般因素是指影响一定区域范围内所有房地产价格的一般的、普遍的、共同的因素。
这些因素通常会对较广泛地区范围内的各宗房地产的价格产生全局性的影响。
主要包括:(1)经济因素。
首先,国民经济增长速度、国民生产总值、居民收入水平、物价指数等经济因素都会对地价的形成产生影响。
在国民经济增长快、国民生产总值大、居民收入水平高、资金充裕的地区,国民生产总值中用于投资、消费的部分加大,用于生产性、投资性或消费性等方面的房地产支出增加,从而促进房地产业的繁荣,带动房地产价格上涨。
再有,居民收入和消费水平以及利率也影响着房价。
当居民实际收入(即扣除通货膨胀率后的收入) 增加后,对其居住与活动的空间的要求也有所提高,导致房地产价格上涨。
另一方面,利率水平的高低影响到社会上投资收益水平的高低。
(2) 社会因素。
社会因素是指一个国家或地区的社会状况对房地产价格的影响。
房地产需求的主体是人,人口因素对房地产价格的影响表现为人口数量、人口密度和人口素质三个方面。
人口密度高的地区,一般房地产的供给相对缺乏,供不应求,该地区的房地产价格水平趋高。
再有,社会治安因素、城市化水平也影响着城市房地产的价格。
(3)行政因素。
行政因素通过对社会、经济等行为施加一定的规范来影响房地产价格,这些规范主要指影响房地产价格的制度、政策、法规、行政措施等因素。
3. 2 区域因素区域因素指某一特定的区域内的自然条件与社会、经济、行政、技术等因素相结合所产生的区域特性,对该区域内的各块土地的价格水平会产生影响。
区域因素是房地产市场的直接影响因素。
(1) 商业服务繁华程度。
商服繁华程度与一个城市的城市性质、规模、人口数量、经济发展水平等直接相关,并影响所在城市或地区的物质流、信息流和人流数量,从而影响到所在地区的房地产价格。
商服繁华程度越高,该地区的房地产价格水平也会较高。
(2) 交通条件。
交通条件的优劣将直接影响一个区域人流、物流的通达性及其交通运输成本,明显影响人们的出行方便度,因而影响房地产的价格。
毕业论文浅析价格影响因素
毕业论⽂浅析价格影响因素题⽬《浅析房地产价格影响因素》⽬录⼀、引⾔ (3)⼆、影响房地产价格因素主要分类 (3)（⼀）房地产的⾃⾝因素 (3)（⼆）房地产的环境因素 (3)（三）房地产的⼈⼝因素 (4)（四）房地产的经济因素 (4)（五）房地产的社会因素 (4)（六）房地产的⾏政因素 (5)（七）房地产的⼼理因素 (7)（⼋）房房地产的国际因素 (7)三、调控房地产价格的政策建议 (8)(⼀)加强国家对房地产价格的指导 (8)(⼆)发挥国有房地产开发公司的引导作⽤ (8)(三)加强对地⽅政府执⾏政策的监管⼒度 (8)(四)采取有效措施，抑制房地产投资过热 (8)四、结论 (9)参考⽂献论⽂摘要近⼏年来，我国的房地产业发展突飞猛进,并且带动了其他⾏业的发展,在解决我国居民住房问题,推动经济发展⽅⾯起着重要的作⽤。
然⽽,房地产市场的过快发展,带来了⼀系列问题,尤其是房地产价格问题备受社会各界关注。
本⽂从房地产价格的相关理论出发,分析影响房地产价格的相关因素,并运⽤扬州市房地产市场为依据,从实证⾓度分析了具有代表意义的因素对普通住宅价格的影响。
最后通过对我国房地产政策的分析,找出房地产政策与价格形成的关系,并对调控我国房地产市场提出政策建议。
关键词：房地产价格、形成因素、政策建议。
⼀、引⾔房地产价格就是和平地获得他⼈房地产所必须付出的代价。
房地产价格是由其效⽤、相对稀缺性及有效需求三者互相作⽤、相互影响所形成的。
⽽这些因素⼜难以定量，且经常处于变化之中，房地产评估必须要对此做出细致分析并正确判断其变动趋向，了解房地产价格组成的各项因素及各因素之间的相互作⽤，才能做出正确的评估。
⼆、影响房地产价格因素的主要分类（⼀）房地产的⾃⾝因素所谓⾃⾝因素,是指那些反映房地产本⾝的实物、权益和区位状况的因素。
包括房地产的位置、地质条件、地形、地势、建筑物本⾝等。
（⼆）房地产的环境因素影响房地产价格的环境因素,是指那些对房地产价格有影响的房地产周围的物理形状因素。
浅析我国房地产价格的影响因素
房地产价格受各种 因素的影 响而发生波动 ， 掌握房地产价 上涨 。近年来我 国的土地 供应越来越少 ， 要 土地 的稀 缺性 和不可再 格 的运动规律 ， 必须弄清影响房地产 价格 的因素。可 以说 我国 当 生『导致政府不可能会降低土地价格。地方政府 在土地开发一级 生 前房地产价格波动是多种微 观与宏 观 因素综合作 用的产物 ， 中 市场 中， 其 低成本征 收高成本卖 出 ， 赚取差价 ， 土地 出让收入成 为一 包括市场 供需 因素 、 政策 因素 、 经济 因素、 金融 因素等 ， 从市场 价 些地方政府重要 的财 政收入来源 ， 这也使得政 府不愿意 降低 土地 格理论 角度来看 ， 这些 因素最 终可 以归结 为两个 主要方 面 ， 即成 价格。虽然 国家的宏观调控政 策减少 了对房地产 的部分需 求 ， 但 本因素与需求 因素。 是更多的是使土地价格 上涨得更快 ， 从而导致 房地产价格 的不断
上升。这 可以从ห้องสมุดไป่ตู้厦门地区近几年 的土地拍卖价格窥见一斑 。 近年来我国许多城 市加 大 了城 市基 础设施 的投 入。基础 设
１ 成本 因素
决定商 品交 易价格的首先是成本 ， 房屋开发成本包括土地获
基础设施 的完 得 费用 、 安成本 、 建 行业税 费及其 他费用 等。其 中行业税 费属于 施 的齐备程度提高方便了消费者入 住 以后 的生活 ， 善也吸引了很大一部分 消费者 购置 该地 区的房 地产 。城 市环境 刚性 ， 基本 变动小 ； 建安成 本 主要包 括建 材费与人工 费。随着居 使居 民居住环 境迅 速提高 ， 些投入 不仅 提高 了居 民的 这 民收入水平的不断提 高 ， 民生活 水平 不断提 高 ， 求改善 居住 的改善 ， 居 要 也直接推动 了土地 使用 价格 的上升 ， 因此会影 响到房 条件 ， 此影 响新建房 屋 的质量 和功能都 将会有 很大 的提高 ， 受 相 生活质 量 ，
浅析房地产价格的影响因素
浅析房地产价格的影响因素【摘要】房地产价格涉及众多个方面，是多个因素共同作用的结果，影响因素包括了土地价格、建设成本、管理成本、财务成本、销售成本，还包括利率、汇率、心理预期等。
本文主要从影响房价供求关系入手，系统研究对房地产价格的影响因素。
【关键词】房价需求供给不合理房地产业是我国国民经济的重要支撑点，在国民经济中占据着相当重要的位置。
迅猛发展的房地产业，在发展的过程中，由于激烈和频繁的市场经济波动，对房地产业产生了不良影响，也产生了一系列包括房地产供应结构失衡、房价上升过快、市场秩序不规范等问题甚至影响国民经济的正常运行。
各地房价普遍快速上涨，广大居民的收入增长水平已远远落后于房价上涨水平，房价收入比屡创新高，住房消费已被公认为当今中国人最沉重的生活负担之一。
社会矛盾由此而生。
下面从影响房价供求关系的因素入手，研究对房地产价格的影响因素。
1 需求因素1.1 真实性需求不断增加形成这一状况的原因有很多。
首先，因中国经济高速增长，人民生活水平逐渐提高，在基本解决了吃穿问题之后，人们逐渐把注意力转移到行和住上，房地产成为了国民经济的热点。
其次，城市拆迁导致住房刚性需求上升。
全国平均来看，有三分之一的房屋需求是拆迁带来的，拆迁改建使得住房需求上升。
再次，家庭规模的变化导致住房需求上升。
近二十年来，我国的家庭规模正在逐年变小，家庭小型化趋势增加了住宅的真实需求。
1.2 房地产发展过程中配套制度不健全近年来我国的房地产高速迅猛发展，在高速的发展过程中必然会导致配套的制度跟不上房地产的发展速度，这也就导致了配套制度的不健全。
配套制度不健全产生投机性需求，投机性需求主要影响房价的短期波动，而不会是房价长期处于高位。
一般的，市场有效运作的一个基本条件就是信息完善和对称，在信息不对称的情况下，那些拥有信息者就可能通过种种的虚假信息而误导人们的预期。
显然房地产是一个信息极不对称和不完善的市场，那些掌握信息的房地产大亨们和中介们就会利用人们对信息的了解不完善，来制造一些住房供不应求的虚假信息来谋取超额的利润。
浅析房地产价格影响因素与房地产调控措施
一
、
我 国 房 地 产 市 场价 格 影 响 因素 分 析
房地产 市场价格受到多方面 因素影响 ，而这些 因素 自身也
存 在相 互作用 、 相互影 响的关系。从 总体情况看 ， 影 响房 地产价
格 的 因 素可 以归 纳 如 下 ：
１ ． 从宏观环境 角度分析。银行利率对房地产价格影 响明显 ，
展 过 程 中必 不 可 少 的 物 质 基 础 。前 期 工 作 主 要 包 括 确 定 用 地 规 模性质 、 项 目地 址 的 选 择 、 获取 土地使用权 、 对 项 目进 行 总 体 规
进行分 析和研究 已经成为 当前 的热点 问题 ，因此需要把 理论和 实 践结 合起来 ， 并且在 此基 础上 ， 找到房地产健康稳定 可持续 发
就。房地产行业的发展 ， 对加快我国住房建设步伐 、 有效 启动各 类 住房消费 、 改善社会 环境 和居 民居住条件发挥 了重要 的作用 ， 同时房地产行业的发展促进 了人 民生活水平 的提 高和国民经济 的增 长。 从 另一方面看 ， 房价的过快上涨已经 引起 民众 、 企业 、 专 家 学者 、 媒体舆论 和政 府的高度关注 。从 当前 的情况看 ， 房地产
投机行 为会 产生最直接的影响 ，投机 的减少可 以有效降低房 地 权 价格 ， 也就是通 常说 的出让金 ， 开发商在项 目开发过程 中同样 产价格 ， 促使房地产价格涨 幅回落 ， 否则大量 的投机资本流入 房 需要 支付土地费用 ，因此土地费用会对房地产的价格形成产生
０ ０ ９ Ｉ 大陆桥视野
划等。我 国实行国有土地有偿使用制度 ， 土地使用权在运行过程 中可以依 法转让 。随着我 国社会经济 的发展 ， 土地使用制度也在 不断改革和完善 ，通过行政划拨手段获取土地使用权 的情况呈
浅析我国房地产价格的影响因素及其发展趋势
房地产价格的含义 房地产业 作为国 民经济 中支柱产业 ， 对经济的发展有着举足 轻重的作 用。 近年 来， 我 国房地产价格 上涨较快， 部 分地 区房价持续飘升， 上涨幅度大
一
、
４ 、 利 率
利率对 我国房地产 市场的影 响主要 是通过对贷款 利率的调整来实现 的。一方面 ， 贷款利率的增加会加大开发商的成本 ， 压缩利润空 间， 从而使 开发商减少投 资， 这就意 味着住房供给 的减 少， 从而 导致房 地产价格 的提 高。 另一方面， 贷款利 率的增加会增加购房者 的还贷压力， 打击他们购房 的 积极性 ， 造成需求的减少 ， 使房地产价格下降。 三、 房地产市场发展趋势 １ 、 国民经济的持续快速增长。近几年来， 我国 国民经济增长率持续超 过７ ％，高经 济增长率和 良好的经济增长质量可 以推动城市化规模 的不 断 扩大 ， 大量 农转 非人 口涌 入城市必然要实现 住房消 费， 从而为房地产市场 带来新 的购买力需求 。国民经济的持续快速增长 ， 也使城市 中低收入劳动 者 的经济 收入持续增长 ， 这在 一方面“ 激 活” 了中低收入者 的购房需求 ， 为
’
产生 的结果 ， 大量影响 因素都在一个互相 交织 的状态 下， 从而构造 出了不 同的房地产价格 。但就各方面影响因素来说， 主要涉及到 了： 成 本因素 、 供 求状况 、 行政和政治因素 、 经济因素 、 社 会 因 素 以及 其 他 因素 。 下 文 主 要 针 对我 国房地产 价格 的影 响因素 以及未 来的发展趋势 进行 了全面 详细的探
科 学 理 论
浅析我 国房地 产价格 的影 响 因素及其发展趋势
温 春Байду номын сангаас红
（ 哈尔滨 正大房地产开发有 限责任公司） 要： 房地产行 业在我国 的经济实体系之 中， 占有了极其重要 的地位 ， 并且在房地产行业本身持续 发展的情况下 ， 对于 民众 居住挑战、 关联行业发 摘 展、 经济发展都做 出了极大的贡献； 而我国的经济持续平稳发展， 实际上也帮助房地 产行 业的经济提升 ， 创造 了一个 良好 的环境 。但 是， 我 国的房地产价格 的不可控性趋势越发 明显 ，这 已经成为了民众极为关注 的一个问题。本篇文章主要针对我 国房地产价格 的影 响因素 以及发展趋势进行了全面详细的探 讨， 以期为我国的房地产价格 良性发展作出贡献。 关键词 ： 房地产价格 ； 影响因素： 发 展 趋 势
浅析影响房地产价格的经济因素
浅析影响房地产价格的经济因素房地产价格的含义房地产价格是和平地获得他人的房地产所必须付出的代价-货币或实物、无形资产和其他经济利益。
在现今社会,房地产价格通常用货币来表示，但也可以用实物等非货币形式来偿付,例如，以房地产作价入股换取技术、设备等.从理论上讲，在供给量不变的情况下，需求量的增加会使房地产价格上升,需求量的减少会使房地产价格下降；在需求量不变的情况下,供给量的增加会使房地产价格下降，而供给量的减少又会使房地产价格上升。
然而,在现实中,房地产价格受诸多因素影响，包括经济因素,政治因素，社会因素,国际因素等，。
综上，我国房地产价格受众多因素影响，与真实市场价格之间肯定有很大的偏差。
本文主要从经济角度论述影响房地产价格的因素。
2 只要影响因素分析除了建筑物本身与建筑物所处的地块，社会经济条件对房地产也有着重要的影响，这种影响往往不是一时的，而是长期的,其至可以说是深远的。
从实证科学研究的角度看，我们可以将某些经济数据与房地价格的变化联系起来分析。
出于这些因素‘一般不会影响某一栋住宅或者某一地块上的住宅价格,而是对整个地区甚于一个国家的住宅价格都产生影响，所以这里的房价取社会总体的房价水平，也就是取平均的市场价格和租金。
考虑到商场并不总是处于出清状态的，所以成交量和空置率有时也是将要考虑的重要指标。
—般来说，两栋建筑物价格的区别可以看成建筑物品质不同带来的结果。
两个不同地块的房价的区别可以看成与区位相关的一系列品质楚别带来的结果。
一个地区或者国家房价随时间序列的变化，可以看成是这里所讲的社会经济条件作用的结果。
求取房地产的平均价格或者租金看似简羊,交际非常复杂。
我们经常会发现由计算的口径的个一样而对价格变化完全不同的评价.平均价格的计算口径由计算者的不同需要和获取数据的不同方法顺呈现出丰富多样。
比如地方政府会以可供出租的公寓样本的的定期调查来确定市区租金的变化。
物业代理公司会根据经验确定一个正常的物业空置率率的标准，米分析实际空置率与判断房地产的市场供求状况.银行可以借助购房贷款的数据来分析房地产交易状况等.有时候房地产分析师也用房地广价格指数来代替平均价格。
对推高中国近年房地产价格的原因浅析
（ 二） 人 均可支 配收入对 住宅 消费 需求的影 响 房 地产 购买 能力 除了受 到商 品价格 的制 约 ， 还受 到支付 能 力的 制约 。城镇 居 民人 均可 支配 收入 这 一指 标则 能很 好体 现 消费者 的支付 能力 。根据 国家统计 数据 ， 城镇 居 民人均可 支配 收入呈 现上 升趋 势 ， 在２ ０ ０ ５ 年 后开 始加 速增 长 ｌ 从２ ０ ０ ２ 年 开始 实现两 位数 的增长 。根据一 些学者 的研 究 ，“ 在 没有考 虑居 民 ‘ 适应 性预期 ’（ 上 期房价 ） 的影响 时 ， 居 民收 入变动 １ ％将 引起 房价大致变动０ ． ３ 个 百分点 以上 。” 通过 以上对 需求 自然变 动趋 势 的考察 ， 可看 出人 口增 量及 结构变化 ， 经济增 长对推动房价 的影响 。然 而 ， 这些 指标的变动 对其影 响 ， 其实 很大程度上弱于 政策性决定变 量对其影 响 ， 如 接 下来我们要 探讨 的购房者 融资成本 及供 给角度 的种种变量 。根 据余 华义 的计量 经济分析 ， 房价指 数对基 本面变 量 的回归分 析 为显著 ， 然 而在 参数稳定性检验 中却只能 拒绝原假设 ， 结构性 突 变产 生 ， 即说 明房产 宏观调 控对方 程本 身产生 了重大冲 击 。而 该学 者所 指的宏 观调控方 面 ， 主要 体现在 央行货 币政策 以及地 方政府 的土地财政 的影响 。 “ 中国经济的基本 面对 房价缺乏 解 释力 ， 与房地 产 的政 策环境 有很大 关系 。”与 西方 国家最大 的 不同， 中国土 地要 素不是 私有制 ， 不 能够 自由流通 ， 土地 供 给不 具有 弹性 ， 这是房价与 经济增长严重背 离的最重要 原因之一 ， 在 下述供 给层面我们还 要深入探讨 。 （ 三） 贷 款利 率变动—— 政策 性影 响 银 行信 贷对 房地产 市场 具有显 著 的正 向影响 ， 央 行 的货 币 政 策 的宽松 与 从紧对 房 价具有 明显 的 影响趋 势 。２ ０ ０ ８ 年 经济 危机 ， 央行转 向适度宽 松的货 币政策 ， 购房 者基于融 资成 本 门槛 的降低从而 增加购房需求 ， 而新增 加的流动性大量 涌入黄金 ， 石 油， 古董 ， 以及一线城市房 地产这类不 可再 生物市场 。可见政策 调控对于房地 产市场 影响的显著效果 。
浅析房地产经济周期波动影响因素
浅析房地产经济周期波动影响因素摘要：近年来，中国经济水平取得了显著的进步，同时改善了国民的生活质量，为国民经济的发展打下了良好的基础。
在这种环境下，房地产业的发展迎来了新的机遇，在社会经济中占据着越来越重要的地位。
目前，房地产经济存在不同程度的波动。
要详细分析影响因素，整合各种资源，提出科学合理的对策，增强房地产经济的稳定性。
关键词：房地产经济；周期波动；因素引言近五年国家统计数据显示，房地产投资占中国GDP的比重均在13%以上，房地产及上下游相关行业链上带动的相关投资占整个全社会固定资产投资的50%左右。
其次房地产是中国居民财富最重要的积累形式，房地产投资占到绝大部分家庭整体财富的50%以上，甚至更高。
最后房地产还关系民生福祉、社会稳定和实体经济竞争力。
因此，研究房地产经济周期波动影响因素具有重要作用，深入的了解房地产经济周期波动的原理，促进房地产行业持续健康发展。
1.房地产经济波动的影响因素1.1市场因素任何一种经济体系都会受到市场因素的影响。
房地产经济在发展过程中，本质上是供需关系的变化所产生的一种经济形式。
市场是房地产交易的重要平台，市场倒向消费者时，房地产经济下降，房价下跌，公司会大量的寻找客户；市场倒向房地产时，各大公司开始积极的建设工程，房价持续上升，公司与客户的利益将会获得较大的提升。
从现有的情况来看，市场因素并不是特别的稳定，房地产公司只能是不断的提高房价，但购买者的减少，导致很多的建筑小区都变成了无人问津的地方，各个地区频现“鬼城”。
相对于其他的因素而言，市场因素融合了房地产投资者的意愿、消费者的需求、国家宏观调控的措施、地方经济建设的方向等等，市场因素是一项非常复杂的因素，只有将其他工作做好，才能避免受到其不良影响。
1.2土地因素房地产经济在近几年的波动表现为比较大的情况，这与土地因素具有非常密切的关系。
无论是民用建筑还是公用建筑，都必须建立在土地的基础上。
而现阶段的情况在于，国内的土地数量持续减少，退耕还林的实施、城市土地的限制、环境保护的要求等等，都在很大程度上减少了房地产的土地使用面积。
房地产价格影响因素浅析
素主要指住 宅的 自身影 响因素 和环 境因素对 房产价格高低造 成的直
接影 响。
（ １ ） 政 治 因素
政 治因素 的影响是从宏观层 面出发 的，我国正随着 日 益增强 的综 合国力享有 越来越高 的国际地位 ， 有着相对稳定 的大环境 ， 在这样 的环 境下我国大力提倡 以经济建设为中心 ， 对房地产市场的发展提供 了保 障， 也会影响房价上涨 。
４ ） 住宅租金
如： ２ ０ ０ ７ 年２ 月 １日国家税务 总局发布 的 《 国家税务总局关于房地产 开发企业土地增值税 清算管理有关问题的通知》 （ 国税发［ ２ ０ ０ ６ ］ １ ８ ７ 号） ， 就有 ３ ０ ％～ ６ ０ ％的增值税税率。
２ ） 财政 金融因素
影响房价 的行政 因素 ． 是指那些影响房地产价格 的制度 、 政策 、 法 律法规 、 行政行为等方面的因素 ， 主要有房地产制度 、 房地产价格 政策 、 税 收政策等 。
１ ） 房地产制度
房地产制度对房地产价格 的影响也许是最 大的。 例如 ， 在传统土地 使 用制度 下 ， 严禁 买卖、 出租或 者以其他形式非法转 让土地 ， 可能使地 租、 地价根本不存 在。对住 房实行低租金 、 实物分配 ， 必然造成住房 的
此会造成地价低落 。从我国的住 宅市场发展来看 ，受教育 的方便程度 和 良好的社区治安环境对住宅价格的作用也越来越重要。 ３ ） 房地产投机 而房地产作为大宗消费品 、 又是投资品 ， 且价值 大 ， 再就市场信息 的不对称［ ９ ］ ， 会 造成房地产价格与价值 的背离 ， 影响房地产价格 。 （ ４ ） ４ ５ － ８ ． ． Ｉ ￣素
发展 。
人 口素质都会对房价产生影响。 人１ ２ １ 数量大 、 密集的区域， 需求量就大 ， 当供给小于需求时必然导致房价上涨 ， 而高素质人 群对居住环境 、 生活 质量等要求高 ， 显然也会影响房价上涨 。
浅析某市房价上涨的影响因素
浅析某市房价上涨的影响因素摘要：房地产业繁荣的背后是高房价带来的经济隐患，通过阐述某市的房价走势，分析房价的发展现状，从宏观经济、供求关系、城市化和成本增加等角度分析了房价上涨的原因，并在此基础上提出了制定连续性的房产调控政策，鼓励兴建廉租房和廉住房，减少空置率，制定连续性的调控政策等抑制房价上涨的对策。
关键词：房地产价格；政府调控；空置房随着我国城市化进程的加快，房地产市场逐步走向成熟，但是房产市场结构失衡也日益显现，许多城市和地区出现房地产价格上涨过快，超出普通市民承受能力的现象。
房价的过快增长对经济和社会产生重大的负面影响，高空置率和高房价之间的矛盾，引发对房产市场前景的担忧，由此带来的经济结构失衡、房地产市场泡沫化及金融风险加大等给未来经济的持续发展埋下隐患。
针对房价快速上涨问题，国家陆续出台了多种抑制房产价格的调控措施，但效果不明显，由房价过快上涨引发的各类矛盾较为突出。
某市属中等城市，近年来与国内其它地区一样房地产价格也在不断攀升，但对于大城市，涨幅较为平稳。
了解某市的房地产市场房价上涨的原因，选择未来调整方向及途径成为亟待解决的问题。
一、某市房价发展及现状伴随着城市的发展，房价增长几乎是一路坦途，高歌猛进，某市房价从2001年的1985元/平米攀升至2010年的7792元/平米，短短十年的时间，房价翻了四番，也许不久的将来，万元时代将莅临某市。
纵观某市十多年的房地产市场，经历了几个明显的变化阶段。
1.2003年至2005年，房地产市场抬头趋势比较明显，大量资金进入房地产市场，房地产进入了一个量价齐涨的时期。
2005至2006年，国家出台了包括“国六条”、“70、90”政策在内的一系列调控措施，房地产进入了相持阶段。
2.2006至2007年，各行业资金涌入房地产市场，住房均价迅速突破4000元，出现了6000元以上的楼盘，成交量也大幅上扬。
2008年，受金融危机和宏观政策的影响，成交量大幅下滑，价格变化不明显。
第三章 影响房地产价格的因素
影响商业房地产的区域因素
腹地的大小及顾客的质与量 顾客的交通手段与交通状况 营业类别与竞争状况 该地区经营者的创造力与资信状况 繁荣程度与盛衰状况 土地利用的管理制度
影响工业房地产的区域因素
与产品市场、原材料采购市场位置的关系 道路、港口、铁路等运输设施建设状况 动力资源及排水费用 劳动力市场供求状况 与相关产业位置关系 水质污浊、空气污染等公害发生的严重性 行政上的辅导与管理制度
供给量对价格变动的敏感程度，即某种房地产供给量相 对变化量的百分比与该种房地产价格相对变化量的百分 比的比值
供给量相对变化量的百 分比 价格相对变化量的百分 比
房地产供给价格弹性系 数
五、弹性系数类型
房地产需求价格弹性系数
Q % Q E P % P
用绝对值表示 E：为需求价格弹性系数 Q：需求量
房地产需求的价格弹性
计算公式
Q P Ed Q P
实际使用中采用“中点法”
Q2 Q1 P2 P 1 Ed Q2 Q1 / 2 P2 P1 / 2
例题
某种商品住宅的价格从2000元/平方米上升到 2200元/平方米时，需求量从1000套减少为800套。 试采用中点法计算该种商品住宅需求的价格弹性。 解：把Q1=2000、Q2=2200、P1=1000、P2=800 代入下式
房地产需求弹性
3、房地产需求的人口弹性：是指某种房地产
的需求量对人口数量变动反映的敏感程度，即需 求量相对变化量的百分比与人口数量相对变化量 的百分比的比值
房地产需求人口弹性系 数 需求量相对变化量的百 分比 人口数量相对变化量的 百分比
浅析房地产价格上涨的成因及调控措施——基于马克思价值规律理论
价 值规 律 不仅在 资 本主 义 经济 中起 着 重要 作 用 ， 同样 对 于社 会 主 义 经济 也 发挥 着主 导 商 品价 格 变
化 的作 用 。应 用马 克思 的价值 规律 对 房 地 产价 格 上 涨 的 原 因进 行 分析 ， 理 性认 识 当前 房价 的长期 走势 ， 具有 一 定的理 论及 实践 意 义 。 关键词： 价 值规 律 ； 房地 产价 格 ； 价值
压力 ， 更是 让 低 收 人 人 群 的 生 活 面 临 极 大 的挑 战 。 本 文 拟通 过 马克思 价值 规律 分析 引起 我 国房 地产 价 格 激增 的因素 ， 从 而理 性 地 判 断 房 地 产 价 格 的 长期
走势。
一
过程中受到价值 、 供求 、 竞争等 因素的综 合影 响， 商 品的价格一般会偏离商品的价值 ， 仅在理念状态供 求平衡下 ， 价格等于价值 。不过按照马克思的价值 规律 ， 商 品的价格确实是在价值规律的作用下 ， 围绕 商品价值不断波动 ， 并且在这个过程 中对供求状态 和 生产 资源 进行 着调 节 。 马克思科学地揭示 出， 价值规律是商品经济的 基本 规 律 ， 凡 有 商 品生产 和商 品交换 的地 方 ， 价值规 律 就必 然起 作用 。只要房 地 产还在 商 品经济 的体 系 内进行 ， 房地产业就 一定会遵循价值 规律而运行 。
进而 房 地产价 格 随 之 上 浮 。土 地 供 给 上 ， 作 为 土 地
供应者的各级政府 ， 发展经济、 扩大收入 、 维护社会 秩序 以及增加政 治资本等是其对 于土地分配 的 目
标， 所 以许多 地方 政 府通 过贱 买 贵 卖 土 地 来 作 为 收 人增 加最 便捷 的方 式 ， 形成 土地 价格 愈高 、 地方 政 府
浅析房地产的经济因素对房地产的影响
浅析房地产的经济因素对房地产的影响近年来，我国房价的暴涨已日益成为影响国民经济健康发展和社会生活的突出问题。
为此，政府先后出台了一系列宏观调控政策，但是，由于房地产业涉及的面太广，影响因素众多，以至于调控政策未能取得预期的绩效。
由此就非常有必要从多方面出发去了解当前影响我国的当地产经济的相关因素，因而当务之急就需要一步步去分析当前我国房地产经济受到哪些波动因素的影响。
一、自然因素自然因素对房价的影响作用是基础性的，影响房地产价格的自然因素主要是指房地产自身的自然或物理性质，包括位置、地形、地势、土地形状、日照、通风、温度、自然灾害、建筑物的外观、建筑物的朝向及其结构等。
对于具有优越自然条件的住房，住房的需求量会增加，房价自然会上涨。
在诸多自然因素中，住房的位置又是人们普遍关注的焦点。
简言之位置处于交通便利、人口流量大、城市经济中心位置的房地产，价格一般较高；反之，处于闭塞街巷、郊区僻野的房地产，价格一般较低。
二、成本因素房地产的成本会影响房地产市场的供给进而影响房地产的价格。
房地产的成本因素主要包括土地开发费和建筑安装工程费。
土地开发费包括土地出让金、征地补偿费、迁移安置补偿费基础设施建设费、前期工程费等。
土地开发费用占房地产成本的比重较大，近年来中国土地开发费用已占到商品房成本的30%左右，土地开发费用不断攀升成为推高房价上涨的一个重要因素。
除土地开发费外，建筑安装工程费占房地产成本的比重也较大，一般来说，建筑安装费用约占房产成本的30%，建筑安装工程费是房产开发企业向建筑施工企业支付的建造房屋建筑的费用，主要由建筑材料、施工和管理费用、投资利息和开发利润等构成。
三、经济因素房地产是具有投资与消费双重属性的特殊商品，其价格的高低与经济因素有密切关系。
影响房地产价格的经济因素很多，首先是经济发展水平对房价的影响，当经济发展迅速时，消费和投资水平高涨，房地产市场繁荣发展，房价也因此上涨。
经济的发展预示着投资、生产活动活跃，对厂房、写字楼、商店的需求增加，由此也会引起房地产价格上涨。
浅析影响我国房地产价格的因素及其成因分析
［ 叶 育 甫 、 沈 卫 ． 壳 上 市 与 风 险 控 制 【 】 学 术 论 ６】 借 Ｊ ． 坛 ， ０ ２５ ２ ０ （） 【】 ７ 中睿 、 李锴 、姚 波 ． 国外 传媒 资 本 对 中 国期 刊 广 告 收益 影 响 的 实 证 研 究【 】 清 华 大 学媒 介 经 济 与 研 究 中 心 ， ０ ６ Ｍ． ２１ ０． 【 冯 宇 飞 ． 介 上 市 公 司 ： 江 瑟 瑟 半 江 红 【 】 媒 ８】 媒 半 Ｊ ． 介 ， ０ ８ ２ ０ （） ５ 五 、结语 ［】 ９ 李世 举 ． 出版 传媒 上 市 的 冷思 考［】传媒 观 察 ， ０ ８ １ ） Ｊ． ２ ０ （ ２ 对于 当今 中 国传 媒上 市融资 的现状 而言 ， 很大 程度上 类 在 似于 西方媒 介集 团的发展历 程 ， 是又 因为 中国所 特有 的传媒 但 政 策环 境而 区别 于 西方 。具有 中国特 色的 传媒 产业 的集 团化 作 者 简 介 ： １ 程 丽 嫣 ， ， 族 ， ９ 年 １ 月 生 ， 江 金 华 人 ， 昌 大 学 ． 女 汉 １ １ ９ ０ 浙 南 发 展之 路仍 在探 索 当 中， 如 今传媒 上市 融资 过 热的情 况 下 ， 在
定影响 。分析并研 究影响房地 产价格 的 因素 ，将 有利于我４ ￣ 析房地产 市场 ，进 而采取行 之有效的调控措 施 ，实 Ｊ ４ ＇ １ 现 房 地 产 ＿ ｂ整 个 国 民 经 济 的 持 续 、平 稳 、协 调 发 展 。 本 文 主 要 通 过 对 现 状 分析 ，将 通 过 背 景 情 况 、房 地 产 价 格 ，－ Ｅ－
的资本 准入 壁 垒相对 较 低 ， 险较小 ， 风 是有 效 的可行 性选 择路 径。 对一 些相 对 落后 的地 区或者 是地 方 电视 台 、地 方纸 质媒 体而言 ， 利用传统 的盈 利模式 ， 合地 域性 特色 ， 结 做好 传统媒 体 产业也 未必不是 一条 出路 。
浅析房地产的经济因素对房地产的影响
浅析房地产的经济因素对房地产的影响作者：张银锁来源：《中国房地产业·中旬》2018年第11期近年来，我国房价的暴涨已日益成为影响国民经济健康发展和社会生活的突出问题。
为此，政府先后出台了一系列宏观调控政策，但是，由于房地产业涉及的面太广，影响因素众多，以至于调控政策未能取得预期的绩效。
由此就非常有必要从多方面出发去了解当前影响我国的当地产经济的相关因素，因而当务之急就需要一步步去分析当前我国房地产经济受到哪些波动因素的影响。
一、自然因素自然因素对房价的影响作用是基础性的，影响房地产价格的自然因素主要是指房地产自身的自然或物理性质，包括位置、地形、地势、土地形状、日照、通风、温度、自然灾害、建筑物的外观、建筑物的朝向及其结构等。
对于具有优越自然条件的住房，住房的需求量会增加，房价自然会上涨。
在诸多自然因素中，住房的位置又是人们普遍关注的焦点。
简言之位置处于交通便利、人口流量大、城市经济中心位置的房地产，价格一般较高；反之，处于闭塞街巷、郊区僻野的房地产，价格一般较低。
二、成本因素房地产的成本会影响房地产市场的供给进而影响房地产的价格。
房地产的成本因素主要包括土地开发费和建筑安装工程费。
土地开发费包括土地出让金、征地补偿费、迁移安置补偿费基础设施建设费、前期工程费等。
土地开发费用占房地产成本的比重较大，近年来中国土地开发费用已占到商品房成本的30%左右，土地开发费用不断攀升成为推高房价上涨的一个重要因素。
除土地开发费外，建筑安装工程费占房地产成本的比重也较大，一般来说，建筑安装费用约占房产成本的30%，建筑安装工程费是房产开发企业向建筑施工企业支付的建造房屋建筑的费用，主要由建筑材料、施工和管理费用、投资利息和开发利润等构成。
三、经济因素房地产是具有投资与消费双重属性的特殊商品，其价格的高低与经济因素有密切关系。
影响房地产价格的经济因素很多，首先是经济发展水平对房价的影响，当经济发展迅速时，消费和投资水平高涨，房地产市场繁荣发展，房价也因此上涨。
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浅析影响房地产价格的行政因素
影响房地产价格的行政因素，是指那些影响房地产价格的制度、政策、法律法规、行政行为等方面的因素，主要有房地产制度、房地产价格政策、行政隶属变更、特殊政策、城市发展战略、城市规划、土地利用规划、税收政策、交通管制。
（1）房地产制度
房地产制度对房地产价格的影响也许是最大的。
例如，在传统土地使用制度下，严禁买卖、出租或者以其他形式非法转让土地，可能使地租、地价根本不存在。
对住房实行低租金、实物分配，必然造成住房的租金、价格低落。
而改革土地使用制度和住房制度，推行住宅商品化、社会化，就使房地产价格显现出来，反映客观的市场供求状况。
（2）房地产价格政策
房地产价格政策是指政府对房地产价格高低的态度以及采取的干预方式、措施等。
政府对房地产价格干预的方式，可能是直接制定价格，也可能是通过其他一些措施或手段来调节价格。
房地产价格政策抽象来看可以分为两类:一类是高价格政策；一类是低价格政策。
所谓高价格政策，一般是指政府对房地产价格放任不管，或者有意通过某些措施来抬高房地产价格；低价格政策，一般是指政府采取种种措施来抑制房地产价格上涨。
因此，高价格政策促进房地产价格上涨，低价格政策造成房地产价格下落。
但值得注意的是，低价格政策并不意味着造成房地产价格的绝对水平低下；同理，
高价格政策也不意味着造成房地产价格的绝对水平很高。
抑制房地产价格的措施是多种多样的，它们影响房地产价格低落的速度和幅度不尽相同。
抑制房地产价格的措施主要有:①制定最高限价，规定房地产交易时不得突破此价格；②制定标准价格，作为房地产交易时的参考；③政府在房地产价格高涨时抛出一定量的房地产，特别是通过土地供应，以增加房地产的供给，从而平抑房地产价格；④征收房地产交易税或增值税；⑤建立一套房地产交易管理制度。
（3）特殊政策
在一些地方建立经济特区，实行特殊的政策、特殊的体制、特殊的对外开放措施，往往会提高该地区的房地产价格。
例如，深圳变为经济特区，海南岛成为海南省并享受特区政策;中央决定开发开放上海浦东，都曾使这些地方的房地产价格大幅度上涨。
（4）城市发展战略、城市规划及土地利用规划
城市发展战略、城市规划、土地利用规划对房地产价格都有很大影响，特别是城市规划对用途、建筑高度、容积率等的规定。
就规定用途来看，不同用途对土地条件的要求不同;反过来，在土地条件一定的情况下，规定用途对土地价格有着很大的影响，具体表现在两个方面：①就某一块土地而言，它会降低地价；②从总体上看，由于有利于土地的健康协调利用，因此有提高地价的作用。
（5）税收政策
不同的税种、税率及其征收环节，对房地产价格的影响是不同的。
可将税收分为房地产开发环节的、房地产交易环节的和房地产保有环节的。
另外，考察税收政策对房地产价格的影响，必须注意课税的转嫁问题。
如果某种对房地产的课税可以通过某种途径部分或全部地转嫁出去，那么它对房地产价格的影响就小，甚至不起作用。
直接或间接地对保有房地产课税，实际上是减少了利用房地产的收益，因而会导致房地产价格低落；相反，降低甚至取消对保有房地产课税，会导致房地产价格上升。
（6）交通管制
某些房地产所处的位置看起来交通便利，但实际上并不便利，这可能是受到了交通管制的影响。
对房地产价格有影响的交通管制，主要有严禁某类车辆通行，实行单行道、步行街等。
交通管制对房地产价格的影响结果如何，要看这种管制的内容和房地产的使用性质。
对于某些类型的房地产来讲，实行某种交通管制也许会降低该类房地产的价格，但是对于另一些类型的房地产来讲，实行这种交通管制则可能会提高该类房地产的价格。
例如，在住宅区内的道路上禁止货车通行，可以减少噪声、汽车尾气污染和行人行走的不安全感，因此会提高房地产价格。