资产评估的途径与方法.pptx
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六资产评估途径与方法PPT
二.实体性贬值：估计该房子可用50年，其实体性贬值为 60×5/50=6 万元
三.功能性贬值：与现在刚造好的同类房子相比，该房子没有煤气管道， 窗户也较小，因此每年要增加使用成本1000元，45年折现为24000元。
四.经济性贬值：该房子濒临诸永高速，由于噪音与空气污染，若出租， 房租每年损失1500元， 45年折现为36000元。
一、基本含义： 评估价值 = 被评资产未来预期收益的现值 二、基本前提：1.未来预期收益可以预测并可以用
货币衡量；2.风险也可以预测；3.获利年限可以预 测。
三、基本程序：1.搜集并验证与评估对象未来预期 收益有关的数据资料；2.分析测算被评估对象未 来预期收益；3.确定折现率；4.用折现率将评估对 象未来预期收益折算成现值；5.分析确定评估结 果。
（5）成新率价格调整法：（差异主要体现在某一 明显因素上-成新程度）
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参照物与评估对象存在若干因素需要进行 调整时，可用以下方法：
（1）市场售价类比法：例5 （2）价值比率法：
①成本市价法 例6 ②市盈率倍数法（适用于企业价值的评 估）：例7
市盈率(倍)=每股市价÷每股利润
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三、基本要素
1、复原重置成本和更新重置成本
2、实体性贬值 3、功能性贬值 4、经济性贬值
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实例：陈月林老家在农村有房子一幢，该房子于2007年3月建造完工， 建筑面积200平方米，造价为40万元。2012年3月准备出让，用成本法 评估其价值。
一.重置成本：
复原重置成本：60万元
更新重置成本：58万元（现在造同样的房子可用空心砖作材料，用更 先进的施工机械）
＋s） 〔1-（1－s）n/（1+r）n 〕
资产评估的基本方法 (PPT 138页)
例1：p29
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例2：被评估资产为一台2年前购置的机器设备。 据调查，该机器设备目前还没有换代产品。经 查验资料，该设备账面原值为10.2万元，其中， 购买价为8万元，运杂费1.6万元，安装费中直 接成本0.4万元，间接成本为0.2万元。根据对 同类型设备的调查，现在购买价格比2年前上 涨20%，运杂费上涨80%，安装费中直接成本 上涨40%，间接成本占直接成本百分率不变。 该设备的重置成本是多少？
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第二，规模经济效益指数法
规模经济 效益指数
被评估资产 的重置成本
＝
参照资产 重置成本
×
被评资产的生产能力 参照资产的生产能力
x
例p29
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（3）物价指数法
基本原理：
是在资产历史成本的基础上，通过价格指数， 将其调整为评估基准日时的重置成本。
资产重置成本
＝资产历史成本（账面价值）×物价变动指数
重置成本评估方法
重置核算法 物价指数法 功能系数法 统计分析法
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（1）重置核算法 是利用成本核算的基本原理，将重新取得资产 所需的费用项目逐项进行计算并累加来估算重置 成本的一种方法。
重置成本＝直接成本＋间接成本
房屋建造成本 构成：
材料成本
人工成本 制造费用 资金成本 合理利润 按现时价格 逐项加总
资产利用率=5×360×5/（5×360×8） =62.5% 实际已使用年限=5×62.5%=3.125（年） 总使用年限=3.125+5=8.125（年） 资产的实体性贬值=（500000-2000） ×3.125/8.125=192307.9
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练习： 被评估资产为企业中的一台设备，评估人
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（2）功能系数法
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例2：被评估资产为一台2年前购置的机器设备。 据调查，该机器设备目前还没有换代产品。经 查验资料，该设备账面原值为10.2万元，其中， 购买价为8万元，运杂费1.6万元，安装费中直 接成本0.4万元，间接成本为0.2万元。根据对 同类型设备的调查，现在购买价格比2年前上 涨20%，运杂费上涨80%，安装费中直接成本 上涨40%，间接成本占直接成本百分率不变。 该设备的重置成本是多少？
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第二，规模经济效益指数法
规模经济 效益指数
被评估资产 的重置成本
＝
参照资产 重置成本
×
被评资产的生产能力 参照资产的生产能力
x
例p29
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（3）物价指数法
基本原理：
是在资产历史成本的基础上，通过价格指数， 将其调整为评估基准日时的重置成本。
资产重置成本
＝资产历史成本（账面价值）×物价变动指数
重置成本评估方法
重置核算法 物价指数法 功能系数法 统计分析法
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（1）重置核算法 是利用成本核算的基本原理，将重新取得资产 所需的费用项目逐项进行计算并累加来估算重置 成本的一种方法。
重置成本＝直接成本＋间接成本
房屋建造成本 构成：
材料成本
人工成本 制造费用 资金成本 合理利润 按现时价格 逐项加总
资产利用率=5×360×5/（5×360×8） =62.5% 实际已使用年限=5×62.5%=3.125（年） 总使用年限=3.125+5=8.125（年） 资产的实体性贬值=（500000-2000） ×3.125/8.125=192307.9
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练习： 被评估资产为企业中的一台设备，评估人
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（2）功能系数法
第三章 资产评估的途径与方法 《资产评估》 PPT课件
物与评估对象之间的功能差异进行调整来估算评估对象价值的
方法。根据资产的功能与其价值之间的线性关系和指数关系的
区别，
▪ 其计算公式分别为：
▪ ①资产价值与其功能呈线性关系的情况，通常被称做功能
价值法：
▪
资产评估价值=参照物成交价格×(评估对象生产能力
▪
÷参照物生产能力) （3—4）
▪ 当然，功能价值法不仅仅表现为资产的生产能力这一项指
▪ 根据前面所选定的对比指标，在参照物及评估对象之间进 行比较，并将两者的差异进行量化。
▪ 例如，资产功能指标，尽管参照物与评估对象的功能相同 或相似，但在生产能力、产品质量以及在资产运营过程中的能 耗、料耗和工耗等方面都可能有不同程度的差异。
▪ 运用市场法的一个重要环节就是将参照物与评估对象对比 指标之间的上述差异数量化和货币化。
交易价格及参照物的某一基本特征，直接与评估对象的同一基
本特征进行比较，来判断评估对象价值的各种具体评估技术方
法。
▪ 其基本数学表达式为：
▪
评估对象价值＝参照物成交价格
（3—1）
▪ 评估对象价值＝参照物成交价格×（评估对象Ａ特征
▪
÷参照物Ａ特征）
▪
（3—2）
▪ 直接比较法直观简捷，便于操作,但通常对参照物与评估
▪ 4.在各参照物成交价格的基础上调整已经量化的对比指 标差异
▪ 市场途径及其方法是以参照物的成交价格作为评定估算评 估对象价值的基础的。在这个基础上，将已经量化的参照物与 评估对象对比指标差异进行调增或调减，就可以得到以每个参 照物为基础的评估对象的初步评估结果。
▪ 初步评估结果与所选择的参照物的个数密切相关。 ▪ 5.综合分析确定评估结果 ▪ 按照一般要求，运用市场途径及其方法通常应选择3个以
评估途经与方法市场法课件
A、33万元
B、57万元
C、58万元
D、69万元
3.待评估土地位于城市开发区内，系待开发建设 旳七通一平空地，规划用途为工业用地，土地使 用权年限为50年，面积为12000平方米。评估基 准日为2023年l0月1日。经过市场调查选用比较 实例三个，情况如表1所示。评估人员经市场调查 取得下列资料：
四、市场途径中涉及到旳有关原因
市场途径中涉及到旳有关原因主要有参 照物和可比指标。
参照物是利用市场途径旳必备条件，没 有参照物就没有市场途径，有参照物还要确保 参照物与评估对象具有良好旳可比性和参照物 旳数量。
五、市场途径中旳详细措施
1)直接比较法
是指直接利用参照物价格或利用参照物旳交 易价格及参照物旳某一基本特征直接与评估对象 旳同一基本特征进行比较而判断评估对象价值旳 多种详细评估技术措施。
(1)现行市价法
当评估对象本身具有现行市场价格或与评估对 象基本相同旳参照物具有现行市场价格旳时候,能够 直接利用评估对象或参照物在评估基准日旳现行市 场价格作为评估对象旳评估价值。
(2)市价折扣法
是以参照物成交价格为基础,考虑到评估对 象在销售条件、销售时限等方面旳不利原因,凭 评估人员旳经验或有关部门旳要求,设定一种价 格折扣率来估算评估对象价值旳措施。
表1：比较实例情况表
项目
交易实例A 交易实例B 交易实例C
出让方式
招标
协议
拍卖
面积 成交价
交易日期
10000平 11000平 13000平
方米
方米
方米
1800元／ 1650元／ 2509元／
平方米
平方米
平方米
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202 3／
第三章资产评估的基本方法 PPT课件
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一、资产评估程序
资产评估程序是指资产评估机构和人员执 行资产评估业务、形成资产评估结论所履行 的系统性工作步骤。
即从资产评估机构和人员接受委托开始， 到向委托人和相关当事人提交资产评估报告 书为止的全过程。
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资产评估程序通常包括以下主要环节：
（一）明确评估业务基本事项
1.分析资产评估资料；确定其可靠、相关和可比信息。 2.选择资产评估方法；有成本法、市场法和收益法 3.初步及综合分析确定资产评估结论； 4.结论内部复核。
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（七）编写资产评估报告
资产评估机构人员在执行了必要的资产评估程序、形成资产评估 结论后，按有关资产评估报告的规范编制资产评估报告书。资产评 估报告书基本内容包括：
i1 (1 r)i
资本化现值＝A r'
资本化现值的现值＝ A 1 r' (1 r)n
分段法图解
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案例3：某企业预测未来三年的年收益分别为250万元、 270万元和300万元，并从第四年开始年收益以4%的幅度 持续增长，假设该企业的资本化率为10%，评估该企业的 价值。
=900×4.6229=4160.59（万元）
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案例2：假设某企业将持续经营下去，现拟转让，聘请评 估师估算其价值。经预测，该企业每年的预期收益为 1200万元，折现率为4%。请估算该企业的价值。
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资产评估的程序及其基本方法PPT(共52页)
用状态
• 第三节 比较法
• 一、比较法的概念（市场法）
• （一）比较法是指利用市场上同样或类似 资产的近期交易价格，经过直接比较或类 比分析以估测资产价值的各种评估技术方 法的总称。
• （二）理论基础 • 供求决定价值论：均衡价值观
• 均衡价值论：认为资产的价值是由在公开 市场上买卖双方力量达成一致时的均衡价 格所决定的。
钉子＋0.5kg×4元/kg＝45.5
•
更新重置成本＝1个人×8.5元/人
＋0.4m3木材×51元/m3＋8个钉子×0.1元/
钉子＋0.4kg×4元/kg＝31.3
• 实体性贬值、功能性贬值、经济性贬值
• 评估价值 = 重置成本-实体性贬值-功能性贬
值-经济性贬值
•
或：评估价值 = 重置成本×（综合）
• 资产的价值随资产本身的变化和其他因素的变化 而相应变化。
• 二、成本法的评估程序
• 评估思路：重置成本-各项损耗（实体性、 功能性、经济性）
• 三、重置成本的估算方法
• （一）重置核算法
• 重置核算法是根据重新取得资产所需的费用项目， 逐项计算然后累加得到资产的重置成本。其重置 成本分为直接成本和间接成本。
（2）物价指数法建立在不同时期的某一种或某类甚 至全部资产的物价变动水平上;而重置核算法建立在现行 价格水平与购建成本费用核算的基础上。
• （3）一项科学技术进步较快的资产，采用物价指数法 估算的重置成本往往会偏高。因为物价指数一般是增长的， 而技术进步快的资产价格是下降的。
• 物价指数法和重置核算法的其相同点：
• 待评估资产相对于同类新装置的功能性贬 值测算过程如下：
• 1、估算待评估资产的年超额运营成本： （6-4）*12000=24000
第2章 资产评估的基本方法 《资产评估》PPT课件
资产评估价值=参照物成交价格×物价变动指数 此方法适用于评估对象与参照物之间仅有时间因素存在 差异的情况。当然，此方法稍做调整可作为市场售价类比法 中估测时间差异系数或时间差异值的方法。
【例2-4】与评估对象完全相同的参照资产6个月前的成交价 格为10万元，半年间该类资产的价格上升了5％，则被评估 资产的价值为：
六、市场法的优缺点
市场法优点： （1）能够客观反映资产目前的市场情况，其评估的参 数、指标直接从市场获得，评估值更能反映市场现实价格； （2）评估结果易于被评估当事各方理解和接受。
市场法的缺点： （1）前提严格，需要有公开活跃的市场，有时会因为 缺少可对比数据及缺少判断对比数据而难以应用； （2）适用范围受限制，不适用于专用机器、设备、大 部分的无形资产及受地区、环境等严格限制的一些资产的评 估。
复原重置成本是指采用与评估对象相同的材料、建筑或 制造标准、设计、规格及技术等，以现时价格水平重新购建 与评估对象相同的全新资产所需的费用。
更新重置成本是指采用新型材料，现代建筑或制造标准， 新型设计、规格和技术等，以现行价格水平购建与评估对象 具有相同功能的全新资产所需的费用。
更新重置成本和复原重置成本的相同方面在于采用的都 是资产的现时价格，不同点在于在技术、设计、标准方面存 在差异。
资产评估价值=参照物售价+功能差异值+时间差异值+…+交易 情况差异值
功能差异修正系数主要是用来调整参照物与评估对象之间的功 能差异，可以通过对参照物与评估对象的生产能力等功能指标的对 比来衡量，即：
功能差异修正系数=评估对象生产能力÷参照物生产能力 时间差异修正系数是用来调整参照物交易时间与被评估资产评 估基准日之间的时间间隔对资产价值的影响，用两个时间点的价格 指数的比值来衡量，即： 时间差异修正系数=评估基准日价格指数÷参照物交易日价格 指数 交易差异修正系数主要是对具体交易中的特殊差异进行调整， 其他修正系数包括区域因素差异调整率、成新程度差异调整率等。
【例2-4】与评估对象完全相同的参照资产6个月前的成交价 格为10万元，半年间该类资产的价格上升了5％，则被评估 资产的价值为：
六、市场法的优缺点
市场法优点： （1）能够客观反映资产目前的市场情况，其评估的参 数、指标直接从市场获得，评估值更能反映市场现实价格； （2）评估结果易于被评估当事各方理解和接受。
市场法的缺点： （1）前提严格，需要有公开活跃的市场，有时会因为 缺少可对比数据及缺少判断对比数据而难以应用； （2）适用范围受限制，不适用于专用机器、设备、大 部分的无形资产及受地区、环境等严格限制的一些资产的评 估。
复原重置成本是指采用与评估对象相同的材料、建筑或 制造标准、设计、规格及技术等，以现时价格水平重新购建 与评估对象相同的全新资产所需的费用。
更新重置成本是指采用新型材料，现代建筑或制造标准， 新型设计、规格和技术等，以现行价格水平购建与评估对象 具有相同功能的全新资产所需的费用。
更新重置成本和复原重置成本的相同方面在于采用的都 是资产的现时价格，不同点在于在技术、设计、标准方面存 在差异。
资产评估价值=参照物售价+功能差异值+时间差异值+…+交易 情况差异值
功能差异修正系数主要是用来调整参照物与评估对象之间的功 能差异，可以通过对参照物与评估对象的生产能力等功能指标的对 比来衡量，即：
功能差异修正系数=评估对象生产能力÷参照物生产能力 时间差异修正系数是用来调整参照物交易时间与被评估资产评 估基准日之间的时间间隔对资产价值的影响，用两个时间点的价格 指数的比值来衡量，即： 时间差异修正系数=评估基准日价格指数÷参照物交易日价格 指数 交易差异修正系数主要是对具体交易中的特殊差异进行调整， 其他修正系数包括区域因素差异调整率、成新程度差异调整率等。
资产评估的基本方法(PPT130页).pptx
2．掌握收益法的基本涵义和基本前提；熟悉收益法的实施步 骤；掌握收益法中收益额、折现率和收益期限三个基本参数的内 涵、实质和估测方法；掌握收益法中各种具体方法的运用及其适 用条件和使用要求。
3．掌握成本法的基本涵义、基本前提和运用要领；掌握成本 法中重置成本、实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值的涵义、 相互关系；掌握重置核算法、价格指数法、功能价值法、规模经 济效益指数法等具体估算重置成本的方法的运用；掌握测算实体 性贬值、功能性贬值和经济性贬值的各种具体方法的运用及其结 果属性。
（二）市场法的优缺点
市场法是资产评估中最简单、最有效的方法， 其优点表现在:
（1）能够客观反映资产目前的市场情况，其评估 的参数、指标直接从市场获得，评估值更能反映市 场现实价格;
（2）评估结果易于被各方面理解和接受。
市场法的缺点表现在:
（1）需要有公开活跃的市场作为基础，有时因缺 少可对比数据难以应用;
市场因素
1．时间因素。时间因素是指参照物交易时间与被评估资产评 估基准日相差时间所影响的被评估资产价格的差异。不同的 时间条件下，资产价格不同，应特别注意时间因素导致的价 格变化。
2．地域因素。地域因素是指资产所在地区或地段条件对资产 价格的影响差异。地域因素对房地产价格的影响尤为突出。
3.交易条件
资产的实体特征和质量
三、运用市场法评估资产的步骤及其优缺点
（一）运用市场法评估资产的程序
1．明确评估对象; 2．进行公开市场调查，收集相同或相类似资产的
市场基本信息资料，寻找参照物; 3．分析整理资料并验证其真实性，判断选择参照
物。评估人员对收集到的资料，应认真分析其真实 可信程度、交易条件和背景，并选择三个或三个以 上的可比参照物; 4．把被评估资产与参照物比较; 5．分析调整差异，做出结论。 一般说，市场愈活跃，市场法运用的空间越大，评 估结论准确程度越高。
3．掌握成本法的基本涵义、基本前提和运用要领；掌握成本 法中重置成本、实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值的涵义、 相互关系；掌握重置核算法、价格指数法、功能价值法、规模经 济效益指数法等具体估算重置成本的方法的运用；掌握测算实体 性贬值、功能性贬值和经济性贬值的各种具体方法的运用及其结 果属性。
（二）市场法的优缺点
市场法是资产评估中最简单、最有效的方法， 其优点表现在:
（1）能够客观反映资产目前的市场情况，其评估 的参数、指标直接从市场获得，评估值更能反映市 场现实价格;
（2）评估结果易于被各方面理解和接受。
市场法的缺点表现在:
（1）需要有公开活跃的市场作为基础，有时因缺 少可对比数据难以应用;
市场因素
1．时间因素。时间因素是指参照物交易时间与被评估资产评 估基准日相差时间所影响的被评估资产价格的差异。不同的 时间条件下，资产价格不同，应特别注意时间因素导致的价 格变化。
2．地域因素。地域因素是指资产所在地区或地段条件对资产 价格的影响差异。地域因素对房地产价格的影响尤为突出。
3.交易条件
资产的实体特征和质量
三、运用市场法评估资产的步骤及其优缺点
（一）运用市场法评估资产的程序
1．明确评估对象; 2．进行公开市场调查，收集相同或相类似资产的
市场基本信息资料，寻找参照物; 3．分析整理资料并验证其真实性，判断选择参照
物。评估人员对收集到的资料，应认真分析其真实 可信程度、交易条件和背景，并选择三个或三个以 上的可比参照物; 4．把被评估资产与参照物比较; 5．分析调整差异，做出结论。 一般说，市场愈活跃，市场法运用的空间越大，评 估结论准确程度越高。
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四、实体性贬值的估算
（一）观察法 （二）使用年限法
实体性贬值 =（重置成本-预计残值）× ×（实际已使用年限 ÷ 总使用年限）
实际已使用年限=名义已使用年限×资产利用率 资产利用率 = 至评估基准日资产的累计实际利用时间÷
÷至评估基准日资产的累计法定利用时间
五、功能性贬值的估算 （一）功能性贬值的估算步骤 （二）应用举例 六、 经济性贬值的估算 七、 成新率的估算 （一）观察法 （二）经济使用年限法
• 17、一个人如果不到最高峰，他就没有片刻的安宁，他也就不会感到生命的恬静和光荣。下午3时40分54秒下午3时40分15:40:5420.12.1
谢谢观看
• 14、Thank you very much for taking me with you on that splendid outing to London. It was the first time that I had seen the Tower or any of the other famous sights. If I'd gone alone, I couldn't have seen nearly as much, because I wouldn't have known my way about.
（四）预期资产将在评估基准日后第j年末以价格vj 出售时
v = Σai /（1+r）i + vj /（1+r）j i = 1，2，……j
vj = Σax /（1+r）x -j x = j+1,j+2,……n
四、预期资产净现金流的估算 五、折现率的估算 （一）市场比较法 （二）资本资产定价模型法 （三）加权平均资本成本法 六、收益期限的确定
（一）观察法 （二）使用年限法
实体性贬值 =（重置成本-预计残值）× ×（实际已使用年限 ÷ 总使用年限）
实际已使用年限=名义已使用年限×资产利用率 资产利用率 = 至评估基准日资产的累计实际利用时间÷
÷至评估基准日资产的累计法定利用时间
五、功能性贬值的估算 （一）功能性贬值的估算步骤 （二）应用举例 六、 经济性贬值的估算 七、 成新率的估算 （一）观察法 （二）经济使用年限法
• 17、一个人如果不到最高峰，他就没有片刻的安宁，他也就不会感到生命的恬静和光荣。下午3时40分54秒下午3时40分15:40:5420.12.1
谢谢观看
• 14、Thank you very much for taking me with you on that splendid outing to London. It was the first time that I had seen the Tower or any of the other famous sights. If I'd gone alone, I couldn't have seen nearly as much, because I wouldn't have known my way about.
（四）预期资产将在评估基准日后第j年末以价格vj 出售时
v = Σai /（1+r）i + vj /（1+r）j i = 1，2，……j
vj = Σax /（1+r）x -j x = j+1,j+2,……n
四、预期资产净现金流的估算 五、折现率的估算 （一）市场比较法 （二）资本资产定价模型法 （三）加权平均资本成本法 六、收益期限的确定
第二章 资产评估的程序方法.pptx
甲机器设备的评估价值=50万×（1-10%）=45 万元
二、运用市场比较法评估资产的程 序
一共包括5个阶段
三、进行比较分析和调整的因素
（一）时间因素 （二）地域因素 （三）功能因素 （四）交易因素
例题
假设有一套机器设备，已使用5年，现在 市场上该种设备同类新型设备的交易价格 为250000元，预计全套设备的的残值率为 4%，这种设备的折旧年限为12年。使用现 行市价法确定设备的评估价格。
3、实体性贬值率的计算 3种方法 观察法：一般了解 使用年限法：重点掌握 注意两种情况： 第一，资产在各年使用使用比较均衡，利用率为100％时：
已经使用年限／总年限×100％＝实体性贬值率 甲设备总使用年限为15年，已经使用9年，在使用期 间 使用均匀，生产能力利用率为100%。
第二，生产能力不能充分ห้องสมุดไป่ตู้挥时，要考虑实际利用程度： 主要表现为使用期间不均匀，生产能力利用率不是 100%。 有效使用年限／总年限×100％＝实体性贬值率
（100000＋2000＋300）×（1＋1％）＝103323 元
2. 物价指数法
重置成本＝资产的历史成本×资产评估日物价指 数／购建日物价指数
或＝资产的历史成本×（1＋购建日至评估日的 物价变动幅度）
举例： 被 估 企 业 2004 年 购 置 一 设 备 ， 原 价 100000 元 ， 2010年评估，2004年定基物价指数为120％，2010 年为144％。重置成本可确定如下：
区别：更新重置成本考虑了科技进步，采用 新型材料、新工艺，价格较低，复原重置 成本仍然采用原来的的材料、原来的工艺， 没有考虑科技进步对成本的影响
二、重置成本法的评估程序
1、估算重置成本 2、确定被估资产的使用年限 3、计算贬值额（实体性贬值、功能性贬值、
资产评估的方法与程序.ppt
（三）对重置成本法的评价
1、从成本耗费角度评估资产价值。 2、运用中一般没有严格的前提条件。 3、并非所有评估对象都适合采用成本法。
二、收益法
（一）收益法的基本原理
1、理论基础 —— 效用价值论
资产的价值取决于效用，即为其拥有者带来的收益。 2、评估思路 —— 预期收益折现 3、运用的前提条件 （1）资产的收益可用货币计量并可以预测
（b）规模经济效益指数法 若功能与成本呈指数关系，计算公式：
被估资产的 参照物 被估资产生产能力 ＝ 重置成本 重置成本 参照物生产能力
x
该方法计算的一般是更新重置成本。
[案例3] 某重置全新的一台机器设备价格5万元，年 产量为5000件。现知被评估资产年产量为4000件，由此可 以确定其重置成本： 被评估资产重置成本= 4000÷5000× 50000 ＝40000(元)
2、未来收益无限期
根据未来收益是否稳定分为两种方法。 （1）稳定化收益法（年金化法）
稳定化收益 A 的估算方法：
（ a）
A P r
Ri A ( P A , r , n) i 1 (1 r )
n
（b）历史收益加权平均法 —— 更客观，但缺乏预测性 计算评估基准日以前若干年收益的加权平均数 （c）注意: 收益法要求收益额是预期收益、客观收益。
（1）重置核算法
按资产的成本构成，以现行市价为标准
重置成本 = 直接成本 + 间接成本 直接成本 —— 一般包括：购买支出、运输费、安装调 试费等。评估实践中需据具体情况而定。 间接成本 —— 主要指企业管理费、培训费等。
注：（1）采用核算法的前提—— 能够获得处于全 新状态的被估资产的现行市价。
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1.市场供求原理 2.替代原理 3.竞争原理 4.效用原理 5.投入产出原理
7.1.2 资产评估途径与市场的关系
◦ 前面已经提及，资产评估中的市场途径、收益途径 和成本途径是建立在市场供求原理、替代原理、竞争原 理、效用原理，以及投入产出原理等基础上的资产评估 技术思路与实现这些评估技术思路的具体评估方法的结 合体。
◦ 2）无形资产的核算方法
7.3.2 统计定价法
◦ 1）数理统计评价法 ◦ 2）点面推算法 ◦ 3）价格指数法
标的物价值 标的物的历史价值 1+价格变动指数
7.3.3 工程项目定价法
分析的种类
（1）因果分析 （2）表象和本质分析 （3）相关分析 （4）典型分析
2）综合
◦ 综合的定义 综合的基本步骤如下： 第一步，明确综合的目的。 第二步，把握被分析出来的研究对象的各个要素。 第三步，确定各个要素的有机联系形式。 第四步，从事物整体的角度把握事物的本质和规律， 从而获得新的认识结论。
该假说认为价格已充分反应出所有已公开的有关 公司营运前景的信息。这些信息有成交价、成交 量、盈利资料、盈利预测值，公司管理状况及其 它公开披露的财务信息等。假如投资者能迅速获 得这些信息，股价应迅速作出反应。
市场有效程度分三种
:3：强式有效市场假说(Strong Form Efficiency) 强式有效市场假说认为价格已充分地反应了所有
◦ 目前，最具代表性的资产评估途径主要有三条，它们是 市场途径、收益途径和成本途径。
◦ 三大途径不仅有各自的评估技术思路，以及与之相配套 的具体评估方法，而且构成了资产评估方法体系的基本 架构。
◦ 资产评估技术思路就是市场定价原理和市场规律（五大 原理）在资产评估手段中的集中体现。
资产评估技术思路就是市场定价原理和市 场规律（五大原理）在资产评估手段中的 集中体现。
7.1 资产评估的途径
资产评估中的许多技术方法不是简单利用或借 用了其他学科或领域中的技术方法，而是按照资产 评估运作的内在要求，用资产评估的技术理念、思 路将可利用的各种技术方法加以整合、重组和改造， 从而构成了以资产评估途径为主线的一整套资产评 估方法体系
7.1.1 资产评估途径的内涵
◦ 概括地讲，资产评估途径是判断资产价值的技术思路， 以及实现该评估技术思路的各种评估技术方法的集合。
关于公司营运的信息，这些信息包括已公开的或 内部未公开的信息。
7.2 资产评估中常用的逻辑分析方法
7.2.1 比较 比较的定义及其类型
◦ 在比较时，要注意以下几点： ◦ 1）要注意可比性 ◦ 2）要注意比较方式的选择 ◦ 3）要注意比较内容的深度
7.2.2 分析与综合
1）分析定义、步骤
分析的基本步骤如下： 第一步，明确分析的目的。 第二步，将事物整体分解为若干个相对独立的要素。 第三步，分别考察和研究各个事物以及构成事物整 体的各个要素的特点。 第四步，探明各个事物以及构成事物整体的各个要 素之间的相互关系，并进而研究这些关系的性质、 表现形式、在事物发展变化中的地位和作用等。
7.2.3 推理
推理的定义、要素及种类 三个要素：前提、过程、结论
前提必须准确无误，过程必须合乎逻辑思维规律 常用推理方法：
◦ 1）演绎推理 ◦ 由一般到个别的推理方法 ◦ 2）归纳推理 ◦ 由个别到一般的推理方法
7.3 资产评估可以借鉴和参考的资产定价方法
7.3.1 会计定价法
◦ 1）固定资产的核算方法 （1）按历史成本计价 （2）按重置成本计价
资产评估途径及其技术方法源于市场及市场规则， 又有自身特点和运作规则。
资产评估途径及其技术方法需要大量应用数学模型、 价值分析模型和计算公式，但又不是这些模型、公 式的简单堆积
"有效市场假说"实际上意味着"天下没有免费的午 餐"，世上没有唾手可得之物。在一个正常的有效 率的市场有效市场假说上，每个人都别指望发意 外之财，所以我们花时间去看路上是否有钱好拣 是不明智的，我们费心去分析股票的价值也是无 益的，它白费我们的心思。
第7章 资产评估的途径与方法
目录
7.1 资产评估的途径 7.2 资产评估中常用的逻辑分析方法 7.3 资产评估可以借鉴和参考的资产定价方法 7.4 评估途径及方法的选择
【学习目标】
通过本章的学习，学生应当了解和掌握资产评估途 径和技术方法的理论基础、适用条件、应用前提、 构成要素、主要经济技术参数、数学表达式和归纳 式，以及各种评估技术途径与方法之间的关系。
市场有效程度分三种
1：弱式有效市场假说(Weak Form Efficiency)
该假说认为在弱式有效的情况下，市场价格已充 分反应出所有过去历史的证券价格信息，包括股 票的成交价、成交半强式有效市场假说(Semi-strong Form Efficiency)
◦ 从另外一个角度来看，资产评估途径实际上是人们 模拟市场定价机理和规则所设计出来的若干资产价值评 估基本模型。
以购买电视为例：
7.1.3市场结构有效性对评估的影响
有效市场假说
有效市场假说（Efficient Markets Hypothesis， EMH）是由尤金·法玛（EugeneFama）于1970年 深化并提出的。“有效市场假说”起源于20世纪 初，这个假说的奠基人是一位名叫路易斯·巴舍 利耶(Louis Bachelier)的法国数学家，他把统 计分析的方法应用于股票收益率的分析，发现其 波动的数学期望值总是为零。
市场有效假说3个要点
第一， 在市场上的每个人都是理性的经济人，并 谨慎地在风险与收益之间进行权衡取舍。
第二， 股票的价格反映了这些理性人的供求的平 衡。
第三， 股票的价格也能充分反映该资产的所有可 获得的信息，即“信息有效”。
市场与资产评估途径是本质与形式的关系
对资产评估途径及其技术方法的认识、理解和运用 都应当从市场的角度把握，资产评估途径及其技术 方法的具体内容和要求也需要根据市场的变化及时 做出相应的调整。
7.1.2 资产评估途径与市场的关系
◦ 前面已经提及，资产评估中的市场途径、收益途径 和成本途径是建立在市场供求原理、替代原理、竞争原 理、效用原理，以及投入产出原理等基础上的资产评估 技术思路与实现这些评估技术思路的具体评估方法的结 合体。
◦ 2）无形资产的核算方法
7.3.2 统计定价法
◦ 1）数理统计评价法 ◦ 2）点面推算法 ◦ 3）价格指数法
标的物价值 标的物的历史价值 1+价格变动指数
7.3.3 工程项目定价法
分析的种类
（1）因果分析 （2）表象和本质分析 （3）相关分析 （4）典型分析
2）综合
◦ 综合的定义 综合的基本步骤如下： 第一步，明确综合的目的。 第二步，把握被分析出来的研究对象的各个要素。 第三步，确定各个要素的有机联系形式。 第四步，从事物整体的角度把握事物的本质和规律， 从而获得新的认识结论。
该假说认为价格已充分反应出所有已公开的有关 公司营运前景的信息。这些信息有成交价、成交 量、盈利资料、盈利预测值，公司管理状况及其 它公开披露的财务信息等。假如投资者能迅速获 得这些信息，股价应迅速作出反应。
市场有效程度分三种
:3：强式有效市场假说(Strong Form Efficiency) 强式有效市场假说认为价格已充分地反应了所有
◦ 目前，最具代表性的资产评估途径主要有三条，它们是 市场途径、收益途径和成本途径。
◦ 三大途径不仅有各自的评估技术思路，以及与之相配套 的具体评估方法，而且构成了资产评估方法体系的基本 架构。
◦ 资产评估技术思路就是市场定价原理和市场规律（五大 原理）在资产评估手段中的集中体现。
资产评估技术思路就是市场定价原理和市 场规律（五大原理）在资产评估手段中的 集中体现。
7.1 资产评估的途径
资产评估中的许多技术方法不是简单利用或借 用了其他学科或领域中的技术方法，而是按照资产 评估运作的内在要求，用资产评估的技术理念、思 路将可利用的各种技术方法加以整合、重组和改造， 从而构成了以资产评估途径为主线的一整套资产评 估方法体系
7.1.1 资产评估途径的内涵
◦ 概括地讲，资产评估途径是判断资产价值的技术思路， 以及实现该评估技术思路的各种评估技术方法的集合。
关于公司营运的信息，这些信息包括已公开的或 内部未公开的信息。
7.2 资产评估中常用的逻辑分析方法
7.2.1 比较 比较的定义及其类型
◦ 在比较时，要注意以下几点： ◦ 1）要注意可比性 ◦ 2）要注意比较方式的选择 ◦ 3）要注意比较内容的深度
7.2.2 分析与综合
1）分析定义、步骤
分析的基本步骤如下： 第一步，明确分析的目的。 第二步，将事物整体分解为若干个相对独立的要素。 第三步，分别考察和研究各个事物以及构成事物整 体的各个要素的特点。 第四步，探明各个事物以及构成事物整体的各个要 素之间的相互关系，并进而研究这些关系的性质、 表现形式、在事物发展变化中的地位和作用等。
7.2.3 推理
推理的定义、要素及种类 三个要素：前提、过程、结论
前提必须准确无误，过程必须合乎逻辑思维规律 常用推理方法：
◦ 1）演绎推理 ◦ 由一般到个别的推理方法 ◦ 2）归纳推理 ◦ 由个别到一般的推理方法
7.3 资产评估可以借鉴和参考的资产定价方法
7.3.1 会计定价法
◦ 1）固定资产的核算方法 （1）按历史成本计价 （2）按重置成本计价
资产评估途径及其技术方法源于市场及市场规则， 又有自身特点和运作规则。
资产评估途径及其技术方法需要大量应用数学模型、 价值分析模型和计算公式，但又不是这些模型、公 式的简单堆积
"有效市场假说"实际上意味着"天下没有免费的午 餐"，世上没有唾手可得之物。在一个正常的有效 率的市场有效市场假说上，每个人都别指望发意 外之财，所以我们花时间去看路上是否有钱好拣 是不明智的，我们费心去分析股票的价值也是无 益的，它白费我们的心思。
第7章 资产评估的途径与方法
目录
7.1 资产评估的途径 7.2 资产评估中常用的逻辑分析方法 7.3 资产评估可以借鉴和参考的资产定价方法 7.4 评估途径及方法的选择
【学习目标】
通过本章的学习，学生应当了解和掌握资产评估途 径和技术方法的理论基础、适用条件、应用前提、 构成要素、主要经济技术参数、数学表达式和归纳 式，以及各种评估技术途径与方法之间的关系。
市场有效程度分三种
1：弱式有效市场假说(Weak Form Efficiency)
该假说认为在弱式有效的情况下，市场价格已充 分反应出所有过去历史的证券价格信息，包括股 票的成交价、成交半强式有效市场假说(Semi-strong Form Efficiency)
◦ 从另外一个角度来看，资产评估途径实际上是人们 模拟市场定价机理和规则所设计出来的若干资产价值评 估基本模型。
以购买电视为例：
7.1.3市场结构有效性对评估的影响
有效市场假说
有效市场假说（Efficient Markets Hypothesis， EMH）是由尤金·法玛（EugeneFama）于1970年 深化并提出的。“有效市场假说”起源于20世纪 初，这个假说的奠基人是一位名叫路易斯·巴舍 利耶(Louis Bachelier)的法国数学家，他把统 计分析的方法应用于股票收益率的分析，发现其 波动的数学期望值总是为零。
市场有效假说3个要点
第一， 在市场上的每个人都是理性的经济人，并 谨慎地在风险与收益之间进行权衡取舍。
第二， 股票的价格反映了这些理性人的供求的平 衡。
第三， 股票的价格也能充分反映该资产的所有可 获得的信息，即“信息有效”。
市场与资产评估途径是本质与形式的关系
对资产评估途径及其技术方法的认识、理解和运用 都应当从市场的角度把握，资产评估途径及其技术 方法的具体内容和要求也需要根据市场的变化及时 做出相应的调整。