房地产产业价值链分析

一、从房地产开发流程看产业价值

尽管不同的房地产产品形态其开发流程有所区别，但总体来说房地产开发流程主要包括：项目策划、融资、土地获取、产品策划、规划设计、材料采购、工程建设、产品营销和物业管理，每个环节对房地产开发价值贡献的大小不同，我们不妨做一个简单的分析：

（一）地产运作阶段：土地价值占整个开发价值的15～50％，房价越高的地区和产品，其土地价值所占比例越大。这个阶段包括项目策划、融资、土地获取。

由于土地的稀缺性和不可再生性，决定了土地价值长期的增长空间，我国独特土地使用权国有特性以及近年来城市经营理念的盛行，土地成为政府垄断经营的资源，土地的价值成倍增长，其增长速度远远大于房价增长速度，透支未来开发利润空间。从价值创造来说，谁能够拥有土地，谁就是房地产开发的最大获利者。（二）产品营造阶段：这个阶段主要任务就是在已经获得的土地上，通过房地产开发商整合策划、规划设计、材料供应、工程施工、工程监理等社会资源营造出适合市场需求的房产产品。这个阶段包括产品策划、规划设计、材料采购、工程建设等流程，其中产品策划和规划设计决定了产品营造阶段价值的70％。某种意义上讲，成功的定位和合理的设计决定一个具体的房地产项目（土地获取后）的成败和利润大小。

（三）价值实现和增值阶段：这个阶段包括产品营销和物业管理阶段。

产品营销的过程就是房地产产业作为一种商品价值实现的过程，合理营销策略和手段能够实现房地产产品的快速变现和价值最大化，同时通过产品营销树立良好的品牌形象。

物业管理作为房地产开发流程中的最后一个环节，对房地产产品的价值似乎没有直接的贡献，但由于物业管理与客户日常生活或者经营息息相关，良好的物业管理能够提升产品品牌和企业品牌，间接提升房地产开发价值。

二、产品形态和价值分析

房地产产业最初以满足人类居住而产生，随着社会分工的细化，房地产产品形态日趋多样化，按照用途的不同大致可以分为：居住地产、工业地产、商业地产、旅游地产。

1、居住地产：以满足人类居住为主要目的，按照产品形态不

同还可以分为：普通商品房、洋房、别墅等形态。居住地产在房地产开发所占比重最大，发展最为成熟，投资回收期较短，现金流转速度最快。不论是国外还是国内，大多数知名的房地产企业均以居住地产开发为主，美国地产巨摹普尔特，我国地产标杆万科企业均专注于居住地产的开发。

2、工业地产：以满足企业生产需要，主要形态为工业园、标

准厂房、仓库、货场。工业地产作为新型的房地产业态发展速度

迅猛，市场需求随着工业化进程加快而加大，其客户对象容易锁定，可以通过先招商、再营造的模式进行操作。既可以销售回款，也可以持有出租，是一个值得关注的新兴产品形态。

3、商业地产：以满足商业营运和办公为主，主要业态为专业市场、商业街、写字楼、商场、车库等。商业地产由于其特有的用途而价值增值，成功的商业地产开发获取的利润远远大于其他产品形态的开发，但也是风险较大的产品形态。投资回收期5年以上，适合长线投资，持有经营，对房地产企业的资金实力和融资能力要求很高。

4、旅游地产：以满足观光、休闲度假为主，主要业态为主题公园、度假村、风景区、文化园等。旅游地产仅适合投资持有，通过旅游带动其他相关产业发展而收回投资、获取利润。旅游地产投资风险巨大，投资回收期一般在10年以上，适合旅游地产带动高档居住地产的复合地产开发。