养老地产概念性方案设计75页PPT
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养老度假地产专题研究报告PPT课件
▪ 目前中国是世界上老年人口最多的国家，占全球老年人口总量的1/5。
1.3亿 10.24%
1.67亿 12.5％
4.4亿 32.7%
2000年
2009年
2050年
11
1. 需求分析：老年人口规模巨大
上海、北京、天津、成都等重点城市老年人口规模巨大，老龄化水平高 出全国平均水平（2008年底数据）。
▪ 自1954年以来，国际上老年人通常指年满65周岁或超过65周岁的人，因为这个 年龄往往是被认为是退休的“标准”年龄；
▪ 按照中国现行规定的退休年龄，男性为60岁，女性为55周岁，因此，我国一般 把60岁及超过60岁的人定义为老年人，而将50岁—60岁的人称为 “准老人”；
▪ 人口学家将老年人按年龄段分成三种类型,即60-69岁为低龄老人,70-79岁为中龄 老人,80岁以上称为高龄老人。
1. 需求分析：老龄化程度地区发展不平衡
▪ 中国人口老龄化发展具有明显的由东向西的区域梯次特征，东部沿海经济发达 地区明显快于西部经济欠发达地区，以最早进入人口老年型行列的上海（1979 年）和最迟进入人口老年型行列的宁夏（2012年）比较，时间跨度长达33年。
100
5%
50
13.3
0
0%
60岁以上人口数量（万）
60以上人口占总人口比
资料来源：以上城市2008年老年人口及老龄事业发展监测报告
12
1. 需求分析：老龄化进程速度惊人
▪ 中国处于快速老龄化阶段
– 第一阶段（2001年-2020年）：快速老龄化阶段 – 第二阶段（从2021年-2050年）：加速老龄化阶段 – 第三阶段（2051年-2100年）：稳定的重度老龄化阶段
刚性需求产品
1.3亿 10.24%
1.67亿 12.5％
4.4亿 32.7%
2000年
2009年
2050年
11
1. 需求分析：老年人口规模巨大
上海、北京、天津、成都等重点城市老年人口规模巨大，老龄化水平高 出全国平均水平（2008年底数据）。
▪ 自1954年以来，国际上老年人通常指年满65周岁或超过65周岁的人，因为这个 年龄往往是被认为是退休的“标准”年龄；
▪ 按照中国现行规定的退休年龄，男性为60岁，女性为55周岁，因此，我国一般 把60岁及超过60岁的人定义为老年人，而将50岁—60岁的人称为 “准老人”；
▪ 人口学家将老年人按年龄段分成三种类型,即60-69岁为低龄老人,70-79岁为中龄 老人,80岁以上称为高龄老人。
1. 需求分析：老龄化程度地区发展不平衡
▪ 中国人口老龄化发展具有明显的由东向西的区域梯次特征，东部沿海经济发达 地区明显快于西部经济欠发达地区，以最早进入人口老年型行列的上海（1979 年）和最迟进入人口老年型行列的宁夏（2012年）比较，时间跨度长达33年。
100
5%
50
13.3
0
0%
60岁以上人口数量（万）
60以上人口占总人口比
资料来源：以上城市2008年老年人口及老龄事业发展监测报告
12
1. 需求分析：老龄化进程速度惊人
▪ 中国处于快速老龄化阶段
– 第一阶段（2001年-2020年）：快速老龄化阶段 – 第二阶段（从2021年-2050年）：加速老龄化阶段 – 第三阶段（2051年-2100年）：稳定的重度老龄化阶段
刚性需求产品
养老地产PPT课件
10、真正养老的客群，并不愿意脱离市区居住；
典型案例： 乐成恭和苑在海口项目的惨淡，2012年3月开业以来，除了北京、上海 老人团的短期试住活动比较热烈外，现基本只有7个老人居住，还是以 比正常低廉得多的试住价3000元/间/月居住。
11、健康活跃长者与不能自理长者之间，存在生活方式及心态 上的明显排斥，养老的市场要细分，不同阶段应有恰当的区隔 ；
4、活跃长者存在度假和阶段长居的置业需求，对社区配套服 务有独特的要求，但与“养老市场”有着明显区别；
典型案例：成都青城山、海南市场
5、与医疗结合的养老方式，无论在客户心理还是盈利方式上 均存在较大的问题；
典型案例： 北京燕达健康城的医疗型养老模式所导致的客户排斥、上海亲和源医院 运营的严重亏损
典型案例： 上海亲河源以老年生活形态研究中心为支撑所建立的三大秘书体系； 北京青松护理的快速发展； 香港圣公会、新加坡圣路加等组织的不可或缺角色。
9、长者需要可持续的、无需迁徙的归宿地，安心安定终生养老于 一个晚年住所，因此真正市场化的养老模式必须建立可居家养老、 就地安养的全程照料系统；
典型案例：美国ccrc模式
2、健康养老观念缺失，导致纯养老社区的概念难以被客户普遍 认同，客户决策过程很慢；
典型案例： 上海亲和源，第一批推出600多套产品，三年半时间，只销售了400多套 。
3、传统消费观念仍然倾向于产权销售模式；租赁方式明显更适 合有着护理需求的客户，且高端介助和介护的需求明确存在；
典型案例： 祈福医院vip病房的一床难求以及养老公寓的高入住率运营
房地产开发商进入养老地产 战略模式探索
至道地产
爱森道维
邮箱: zengym@ 新浪微博: @至道地产_曾远明
从国内众多案例看到及思考的⋯⋯
养老院项目策划ppt课件
2.16
28%
2100/平
祥云春晓
普通住宅
小高层，毛坯
2.26
30%
1850/平
德福花园
普通住宅 商住楼 花园洋房
小高层，毛坯
30%
1680/平
可以看出，该区域其它楼盘均价格大大低于***。
武汉***房地产投资顾问有限公司
14
三，竞争对手分析 1，侨亚·中华孝庄
侨亚中华孝庄，定位于武汉医疗康复养生中心，位于江夏区藏龙岛科技园，规划用
二级护理：在三级护理的基础上提供洗、晒、收、叠内外衣服及鞋袜，购物 品、洗碗筷，提醒老人按时吃药的服务。
特一级护理：面向90岁以上的高龄、失明或半失明、耳聋、行动不便等半自 理老人。在二级的基础上，提供洗头、洗脸、洗脚、剪指甲、按医嘱发药并看 服到口。
特二级护理：面向瘫痪、大小便失禁以及老年痴呆等老人。在特一级护理的 基础上，提供24小时服务：喂饭、喂药；帮助床上大小便；清理大小便；及时 清洗更换床上用品及尿布；定时翻身；提供在本院进行的简繁医疗护理如输液 时的守护。
名称
地址
侨亚颐乐园
蔡甸
电力老年公寓 康怡老年公寓
武昌雄楚大 道
汉口三眼桥
床位费/月
护理费/月
550—1500 360—600
300—1500 200—800
伙食费/月 330 300
水电及其他/ 月
40
40
费用总计/月 1220—3370 900—1740 900—1200
性质 开发商投
企业附属 私人经营
1
2
前言
武汉市洪山区***养老院项目是武汉***投资有限公司的第一个房产开发 项目。此类项目在武汉尚显稀缺，市场运作还欠成熟，其投资机遇性和风险 性并存。项目的整体策划尤显举足轻重。
养老地产模式及政策介绍精品PPT课件
养老地产优惠政策
1.营业税： ●养老院、残疾人福利机构提供的育养服务，婚姻介绍，殡葬服务取得 的收入免征营业税。 ●依据《中华人民共和国营业税暂行条例》
2.所得税：
●对由民政部门审核批准,并核发《北京市养老机构执业许可证》的老年 服务机构及核发《社区服务设施证书》的社区服务中心的老年服务中 心（含为老年人提供服务的场所），暂免征收企业所得税。
• 老年人口增加迅速，但养老产业供需矛盾凸现。 • 根据中国老龄委提供的资料显示：2012年养老产业的市
场需求约为1万亿元，而实际供应仅满足1000亿元，占需 求的10%。
• 多项政策支持养老产业发展 • 《关于支持社会力量兴办社会福利机构的意见》 • 《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》 • 《国务院关于促进健康服务业发展的若干意见》
18个月入住46户，现常驻80人，， 收费较高，市场接受度差，目前 入住率32%
押金5-8万，床位费10003600元/床，餐费服务费自 理
以西部城区内的中端客户 为主
土地为工业用地，地价低
中式风格，连廊式多层公 寓；植物温室中庭是最大 亮点
17个月入住144床，2年一 期住满；2010年推出二期 ，现入住率90%
去化速度
太申祥和
爱慕家
寿山福海
集综合养生/会议/餐饮等业态 为一体的度假村 占地：10万，总建面：6万
持有运营
高端小型度假性养老公寓
占地27亩，总建面9000平，270张 床 持有运营
接近美国独立生活社区的 养老机构，中式建筑风格 总建面2.66万，550张床
持有运营
会员费20-50万，1-3年内无月 费，餐饮、医疗等服务需自费
目录
一、前言 二、养老产业
养老地产案例分析PPT课件
玉鸟菜场
银行
玉鸟幼/6
良渚文化村随园嘉树
内部配套
浙医大分院
浙江大学医学院附属第一医院(三等甲级)良渚 门诊部： 直属门诊，设置全科，满足老年人常规慢性病 的治疗和取药。
“金十字”中央配套： 景观餐厅、阳光阅览室、多功能厅、健身房、 棋牌室、咖啡吧、老年大学“随园书院”
2019/8/6
良渚文化村随园嘉树
外部配套
【外部配套体系】选址在良渚文化村主商业配套周边， 满足长者喜欢热闹的心态
随园嘉树选址： 定位养老地产的随园嘉树选址在紧邻 良渚文化村核心配套区地块，强调养 老的配套完善和生活便捷。
良渚食街
社区便利店
玉鸟流苏配套商业： 涵盖食堂、餐饮、菜场、银行、幼儿 园、活动室、便利店等生活必备商业
【产品细节】空调系统
2019/8/6
良渚文化村随园嘉树
一键紧急报警：
安全系统
套内多处安装一键紧急报警系统，
防备老人发生意外时可以及时通知
物业中心。同时报警装置特别安装
下拉延伸线，即便老人倒地也能顺
利报警。
不活动通知：
在卫生间和客厅中间走道上方设置
红外感应系统，老人在家的状态下，
如果6小时没有经过该区域，红外感
养老地产案例分析
2019/8/6
目录
一
良渚文化村随园嘉树
二
绿城乌镇雅园
三
绿城桃李春风
四
上海万科智汇坊
五
青岛万科怡园
良渚文化村随园嘉树
2019/8/6
良渚文化村随园嘉树
特点概述
随园嘉树
20km
城市远郊的区位条件：杭州市郊区余
行区，距离杭州市半小时车程
养老地产概念设计方案
九华山
岳阳市一中
3517军工 文化园
B-1 B-2
岳阳楼 景区
岳州古城
火庙山
A-1 A-2
B-3 东风湖
岳阳楼 小学
军工创意产业园
洞庭湖学校
文庙
岳阳市二中
1000米
岳阳市中医院
方案设计——项目概况——环境资源
房地产
住宅区
住宅区
B-1 住宅区（规划）
• 社区级养老设施辐射范围为1000米 • 老年人主要出行半径为500米
• 西方国家通常由地方政府或慈善机构主办，
能心态特征的公寓式老年住宅，
接收靠福利救济或低收入的老人。
• 具备餐饮、清洁卫生、文化娱乐、
• 中国是在农村实行“五保”的基础上发展
医疗保健服务体系，是综合管理的
起来的。
住宅类型。
• 以家庭养老为主，社区机构养老为辅， • 在为居家老人照料服务方面，又以上
门服务为主，托老所服务为辅 • 整合社会各方力量的养老模式。
学校
洞庭湖 岳阳楼 景区
学校
学校
学校
东风湖
岳阳市中医院 （三级甲等医院）
方案设计——项目概况——环境资源
优势资源(1000米辐射范围内）
生态景观资源：九华山
火庙山 洞庭湖 东风湖
人文资源：岳阳楼景区
3517军工文化园 岳州古城 军工创意产业园 文庙
教育及医疗资源：岳阳市一中
岳阳市二中 洞庭湖学校 岳阳楼小学 岳阳市中医院
洞庭湖
• 位于文化旅游项目地块内。 • 位于主干道枫桥湖路和汴河园路交叉口。 • 距离岳阳市中医院1.7公里。 • 用地面积约1.9公顷。
岳阳楼
A地块 （养老住宅）
养老地产概念性方案设计(图文并茂)
桌球室
手工制作中心
游泳池
美国太阳城中心 俱乐部丰富了社区活动，各业主联合社区委员会组织的俱乐部
活动精彩纷呈
丰富多彩的俱乐部课程：
社区有各种各样业主自发 组织的俱乐部，开设课程 和组织活动超过80种， 如业余无线电、计算机、 缝纫、卡片收藏、投资和 舞蹈等
国外老年住宅
社区养老模式 全托制的“退休之家” 日托制的“托老中心” 组织“互助养老” 提供上门服务
社区养老类型: 美国在养老体系上经历了近一个世纪的 时间，在居家养老服务体系建设方面， 美国积累了丰富的经验。在美国，社区 具备了强大的助老功能，使得美国老人 能内安其心、外安其身，实现"安养— 乐活—善终"的老年生活目标。
第一阶段 传统养老院
第二阶段 老年公寓
第三阶段 老年社区“普通化”
及“社区化”
形成条件 运营主体
老龄化初期 政府
老龄化中期 政府+开发商
老龄化加剧 开发商为主
社会保障
保障水平低
政府给予一定支持
社会保障体系完善
西方发达国家老年住宅发展目前处在第三个阶段，充分体现其人性化设 计理念和区别对待的关怀模式，普通化和社区化发展成为新的热点。
世界百岁老人约14.5万
备注： 老龄化社会的标准是：0-14岁的少年在总人口中少于30%；65岁及以上的老年人口大于7%或 60岁以上人口大于10%；中位年龄人口大于30岁。 老龄社会的标准： 65岁及以上的老年人口大于14% 超老龄社会的标准： 65岁及以上的老年人口大于21%
发展背景
中国老龄化问题
美国社区养老模式及类型
国外老年住宅
日本养老体系
完善的法律和政策体系
养老地产开发 PPT
• （一）科学制定发展规划。各级政府要紧密结合本地实际，科学研究制定社会养老服务体系建设规 划，并纳入经济社会发展、城乡建设和土地利用总体规划。城区新建小区开发建设和旧城改造必须 按照《城市居住区规划设计规范》等规定，将养老服务设施同步规划、同步建设、同步交付使用。 没有养老服务设施的已建小区，要逐步补建或利用闲置设施改建。
洛阳市养老地产政策
• 《洛阳市社会养老服务机构土地及产权管理意见》(洛民〔2012〕157号) • 非营利性养老服务机构可申请国有土地划拨，将养老设施用地纳入强制性规划管理，
严禁将土地使用权和房产权以任何方式变相出售，对违反规定擅自改变土地用途的， 民政部门将撤销养老机构登记，土地部门将依法责令其交回土地，以此保证养老机构 用地项目的持续性、合法性，确保养老设施建筑功能。此项措施是全省针对社会养老 机构土地和产权管理方面出台的首项创新政策措施。 • 目前，经洛阳市规划、国土部门审核，该市2012-2013年度计划安排养老机构用地49宗 共126.38公顷，其中使用存量用地54.34公顷，使用新增建设用地72.04公顷，拓展了 养老服务机构的发展空间。2013年，全市新立项社会办养老机构建设项目20个，拟新 增床位7300张，计划总投资约6.8亿元；市、县两级政府主办示范性养老机构13个，拟 新增床位4200张，计划总投资约3.2亿元。
河南省养老政策
• 《河南省人民政府关于加快推进社会养老服务体系建设的意见》于2011年11月2日以豫政〔2011〕 80号印发。
• （二）加强养老服务机构建设。各省辖市、县（市、区）要加强供养型和护养型养老服务机构建设， 至少建成一所政府主办、以养老服务为主的综合性社会福利机构；各省辖市要至少建成一所为失能 老人提供长期护理服务的专业性护养机构；有条件的省辖市要建成一所可提供临终关怀服务的爱心 护理院。在此基础上，各省辖市、县（市、区）要结合当地实际，推进示范性养老服务机构建设， 建成一所集多种功能于一体，床位规模适当，具有示范作用的大型综合性养老服务机构。要通过实 施税费优惠、资金补贴、政府采购等扶持政策，鼓励支持社会力量兴办养老服务机构。到“十二五” 末，全省养老服务机构床位规模要达到每千名老年人30张。服务机构的税费扶持政策。经有关部门批准，免征 非营利性养老服务机构的企业所得税，免征养老服务收入的营业税以及养老服务机构自用房产、土 地的房产税、城镇土地使用税和水利建设专项费等；对非营利性养老服务机构可在达标排放污染物 的情况下免缴排污费；减免其行政事业性收费（法律另有规定的除外）。
洛阳市养老地产政策
• 《洛阳市社会养老服务机构土地及产权管理意见》(洛民〔2012〕157号) • 非营利性养老服务机构可申请国有土地划拨，将养老设施用地纳入强制性规划管理，
严禁将土地使用权和房产权以任何方式变相出售，对违反规定擅自改变土地用途的， 民政部门将撤销养老机构登记，土地部门将依法责令其交回土地，以此保证养老机构 用地项目的持续性、合法性，确保养老设施建筑功能。此项措施是全省针对社会养老 机构土地和产权管理方面出台的首项创新政策措施。 • 目前，经洛阳市规划、国土部门审核，该市2012-2013年度计划安排养老机构用地49宗 共126.38公顷，其中使用存量用地54.34公顷，使用新增建设用地72.04公顷，拓展了 养老服务机构的发展空间。2013年，全市新立项社会办养老机构建设项目20个，拟新 增床位7300张，计划总投资约6.8亿元；市、县两级政府主办示范性养老机构13个，拟 新增床位4200张，计划总投资约3.2亿元。
河南省养老政策
• 《河南省人民政府关于加快推进社会养老服务体系建设的意见》于2011年11月2日以豫政〔2011〕 80号印发。
• （二）加强养老服务机构建设。各省辖市、县（市、区）要加强供养型和护养型养老服务机构建设， 至少建成一所政府主办、以养老服务为主的综合性社会福利机构；各省辖市要至少建成一所为失能 老人提供长期护理服务的专业性护养机构；有条件的省辖市要建成一所可提供临终关怀服务的爱心 护理院。在此基础上，各省辖市、县（市、区）要结合当地实际，推进示范性养老服务机构建设， 建成一所集多种功能于一体，床位规模适当，具有示范作用的大型综合性养老服务机构。要通过实 施税费优惠、资金补贴、政府采购等扶持政策，鼓励支持社会力量兴办养老服务机构。到“十二五” 末，全省养老服务机构床位规模要达到每千名老年人30张。服务机构的税费扶持政策。经有关部门批准，免征 非营利性养老服务机构的企业所得税，免征养老服务收入的营业税以及养老服务机构自用房产、土 地的房产税、城镇土地使用税和水利建设专项费等；对非营利性养老服务机构可在达标排放污染物 的情况下免缴排污费；减免其行政事业性收费（法律另有规定的除外）。
养老地产设计 ppt课件
这种设计可以有效、舒适及不费力的使用。
不论使用者体型、姿势或移动性如何23，这种 设计提供了适当的大小及空间供操作及使用。
Perceptible information 明显的资讯
不论周围状况或者使用者感官能力如何，这 种设计有效的针对使用者传达了必要的资讯。
PPT课件
24
Size and space for approach and use 适当的尺寸及空间供使用
PPT课件
15
生物学意义上的适老化研究
机械系统（Mechanical systems）： 肌肉系统的变化导致力量减弱甚至肌肉萎缩，从 而影响体态和耐力。骨骼系统的退化导致骨质脆 弱并增加意外发生率，同时还影响到弯腰、屈膝、 转身和站立动作的完成。
相应设计策略包括： 提高公共空间休息设计出现频率；无障碍设计的 老年人特殊要求；提供适老的家具。
方案设计
施工图 设计
施工阶段
交付使用
结合运营的项目模型 市区型
特点
■交通便捷 ■配套好
需要关注的问题
■成本 ■目标客户偏向高端
持有型
特点
■投资回报稳定 ■物业可再次抵押
需要关注的问题
■回报周期 ■管理成本及团队
全龄社区
特点
■受众广 ■风险小
需要关注的问题
■通用设计 ■医疗与养老服务
郊区型
特点
■适应性强
政府补贴
床位运营补贴——确定性补贴，区县民政局报批 用工补贴——确定性补贴，区县民政局报批 培训补贴——确定性补贴，区县民政局报批
PPT课件
10
PPT课件
11
国内已投用项目
杭州 金色年华
北京 太阳城
临平 蓝庭公寓
不论使用者体型、姿势或移动性如何23，这种 设计提供了适当的大小及空间供操作及使用。
Perceptible information 明显的资讯
不论周围状况或者使用者感官能力如何，这 种设计有效的针对使用者传达了必要的资讯。
PPT课件
24
Size and space for approach and use 适当的尺寸及空间供使用
PPT课件
15
生物学意义上的适老化研究
机械系统（Mechanical systems）： 肌肉系统的变化导致力量减弱甚至肌肉萎缩，从 而影响体态和耐力。骨骼系统的退化导致骨质脆 弱并增加意外发生率，同时还影响到弯腰、屈膝、 转身和站立动作的完成。
相应设计策略包括： 提高公共空间休息设计出现频率；无障碍设计的 老年人特殊要求；提供适老的家具。
方案设计
施工图 设计
施工阶段
交付使用
结合运营的项目模型 市区型
特点
■交通便捷 ■配套好
需要关注的问题
■成本 ■目标客户偏向高端
持有型
特点
■投资回报稳定 ■物业可再次抵押
需要关注的问题
■回报周期 ■管理成本及团队
全龄社区
特点
■受众广 ■风险小
需要关注的问题
■通用设计 ■医疗与养老服务
郊区型
特点
■适应性强
政府补贴
床位运营补贴——确定性补贴，区县民政局报批 用工补贴——确定性补贴，区县民政局报批 培训补贴——确定性补贴，区县民政局报批
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10
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国内已投用项目
杭州 金色年华
北京 太阳城
临平 蓝庭公寓