上海市房地产开发工作流程详图
上海市房地产开发流程图
我流程注释：1．上述流程图以上海市相关规定为基础制作，其它地区的审批程序可能有所不同。
2．上所有的天数均指相关政府部门完成相应审批程序所需的工作日.3．DPC:发展计划委员会4．UPB:城市规划管理局5．HLRA：房屋土地资源管理局6．CMC：建设和管理委员会7．CLO：建设用地事务所8．MCLO：市建设用地事务所文件清单：一、建设用地计划审核意见书申请《上海市建设项目用地计划审核意见书》应提交下列材料:11、建设单位法人证书、营业证书或外资企业法人证明、注册证书；2、上报的项目建议书或其他有关文件;3、房地产企业的开发资质证书；4、经划示的用地范围图；5、审核部门认为需要补送的其他有关资料。
二、报批项目建议书报批《项目建议书》应提交下列材料:1、《项目申报单位报批函》；2、房地产企业的营业执照、资质证书；3、项目范围地形图；4、若地块涉及转性，经有关主管部门对土地改性的批复；5、地块房地产权证或其他相关证明;6、有关合作开发或土地补偿协议。
三、《建设项目选址意见书》审批申请《建设项目选址意见书》，应提交下列材料：1、《建设项目选址意见书申请表》；2、项目建议书以及批准文件或其他计划批文；3、建设基地范围内如涉及原有单位用地的必须提供土地使用权属证明和原有单位对建设项目的意见。
4、环保、消防、卫生防疫等部门对项目选址的审核意见（可采用并联审批）；5、工业项目和其它对周围环境有特殊要求的及对周围地区有一定影响和控制要求的建设项目应加送以1申请和核发《上海市建设项目用地计划审核意见书》，按以下程序办理：（一）使用区县用地计划指标的建设项目，由建设单位向区县土地管理部门提出申请；使用市用地计划指标的建设项目，由建设单位向市房地局提出申请，并按规定填写申请表，提交有关材料。
市或区县土地管理部门应自受理建设单位申请之日起十个工作日内，提出审核意见。
经审核同意的，分别由市房地局或市房地局委托的各区、县土地管理部门核发《上海市建设项目用地计划审核意见书》，并盖“用地计划审核专用章”。
上海报批报建流程图及工作指引(青浦区重点)
报批报建流程图报批报建工作指引根据房地产开发的流程，将整个过程分四个阶段：一、土地获取及规划确定二、建设工程规划许可证和开工证的申请三、预售四、交付和产证根据各阶段的性质及特点进行描述和分析：一、土地获取及规划确定该阶段包含的重要环节：1.获取土地——签定合同2.规划定界——根据土地定界报告进行规划用地范围的界定——主要涉及市政（如绿带、河道等）退让3.规划编制条件——向规划管理部门申请（如容积率、绿化率、集中绿地率、覆盖率、建筑高度、公建配套设施及特殊性限制条件等）4.详规评审及批复5.申请《建设用地规划许可证》6.缴纳土地款项（出让金、土地补偿费、契税），办理《土地证》重点注意事项：详规的编制至关重要，一旦获得批准，后期的设计必须符合批准的内容，指标一定不能突破。
各环节报批指引：1、规划定界：定界单位：规土局定界队所需时间：10个工作日控制要点：规划定界和土地定界是否一致，主要涉及建设用地面积（即土地出让面积）是否有差异审核资料：[返回]2、申请规划编制要求：批复单位：规土局（审核部门：规划科）时间：20个工作日控制要点：建设用地面积、容积率、覆盖率、有无限高、绿地率、集中绿地率、停车率、配套公建设施内容、面积及分布审核资料：[返回]3、申请详规批复批复单位：规土局（审核部门：综合科）时间：从评审会后开始需30个工作日（修详批复政府承诺40个工作日）控制要点：建设用地面积、容积率、覆盖率、有无限高、绿地率、集中绿地率、停车率、配套公建设施内容、面积及分布流程：1、规划定界；2、申请规划要求；3、进行规划设计；4、详规中期评审即详规评审会；5、根据评审会意见（会议纪要）修改规划；6、上报详细规划；7、详规批复。
审核资料：附：《项目用地条件流转确认表》D:\E\表单\项目用地条件流转确认[返回]4、申请《建设用地规划许可证》发证单位：规土局（审核部门：建管科）审核所需时间：20个工作日（政府承诺40个工作日）控制要点：地形图用地范围划示必须清晰、用地性质明确审核资料：[返回]5、缴纳土地出让金收款单位：上海市房屋土地资源管理局缴纳时限：签订出让合同后60天内缴清缴款依据：土地使用权出让合同经办部门：项目发展部控制要点：缴款期限内必须缴清，否则将缴纳滞纳金（基本无法协调）6、缴纳土地补偿费收款单位：区土地储备中心缴款时限：根据合同约定缴款依据：根据补偿费合同经办部门：项目发展部[返回]7、缴纳契税收款单位：区财政局缴纳时限：缴清土地出让金、土地补偿费缴款依据：土地出让金、土地补偿费缴款凭据，出让合同、土地补偿费合同经办部门：报建配套[返回]8、办理《土地证》发证单位：房管局（审核部门：房地产交易中心）办理所需时间：25个工作日控制要点：出让面积、用地范围、用地性质、出让年限关键点：动拆迁许可证审核资料：[返回]二、《建设工程规划许可证》和《建筑工程施工许可证》的申请该阶段包含的重要环节：1.方案设计、征询、批复2.环评批复3.扩初设计、征询、批复4.立项备案5.计划转正6.施工图设计、审图、报建7.卫生设计审核8.民防规划证阶段审核9.水务局河道蓝线复验10.申请《建设工程规划许可证》11.施工中标通知书12.《建筑工程施工许可证》重点注意事项：设计过程中一定要符合详规批准的要求，满足规范要求。
上海房地产开发流程
上海房地产项目开发流程一、立项审批阶段：1、公司注册：2、土地评估：3、项目选址：由建设单位向区规划局提出申请，并缴纳相关费用（费用收取详见表二）。
4、土地面积测绘：选址意见书下来后由房地局测绘所对该地块进行测绘，确定项目占地面积（测绘费详见表三）。
5、签定《国有土地出让合同》：由区发改委向市发改委申请用地指标，等用地指标下来后，建设单位与区房地局签定《国有土地出让合同》及《配套合同》，缴纳土地出让金与配套费。
6、制可行性研究报告及申请项目立项：选择有资质的咨询公司编制项目可行性研究报告，编制完成后待选址下来及《出让合同》签定后一并递交区发改委申请立项，若项目体量大，则由区发改委转送市发改委审批。
7、办理用地规划许可证：立项批复出来后再向区规划局申办用地规划许可证。
二、规划设计阶段1、方案审批：选择专业设计公司设计项目方案，报区规划局。
2、组织召开项目扩初会或论证会：原规定方案审批前组织召开项目协调会，由政府各职能部门及配套部门参与。
现流程简化，一般方案审批完后就进行初步方案设计，设计出来后再向各职能部门及配套部门征询，各部门出征询意见单，同时与当地主管部门协调，组织召开项目扩初会或项目论证会。
3、扩初方案审批：根据扩初会议要求，调整总体方案，并向规划局申报扩初方案审批。
4、项目报建：项目立项后报区招投标管理办公室申报项目报建手续，办理项目IC卡。
5、办理招投标手续：向区招投标管理办公室申请办理勘察单位、设计单位、监理单位及施工单位招投标手续。
建设单位缴纳交易服务费，费用按照有关规定的差额定率累进方式缴纳（详见表四）。
6、各部门审批：扩初方案确定后进行方案深化设计，出施工图、再报消防、环保、卫生、防雷、绿化、交通、民防、住宅等职能部门审批。
1）、环保：选择环评咨询公司，根据项目体量大小编制环评报告书或报告表向区或市级环保部门申报评审，出环评报告批复。
2）、防雷：根据区防雷办要求提供相关图纸，并缴纳防雷检测费（详见表五）。
上海报批报建流程图及工作指引(青浦区重点).介绍
报批报建流程图报批报建工作指引根据房地产开发的流程，将整个过程分四个阶段：一、土地获取及规划确定二、建设工程规划许可证和开工证的申请三、预售四、交付和产证根据各阶段的性质及特点进行描述和分析：一、土地获取及规划确定该阶段包含的重要环节：1.获取土地——签定合同2.规划定界——根据土地定界报告进行规划用地范围的界定——主要涉及市政（如绿带、河道等）退让3.规划编制条件——向规划管理部门申请（如容积率、绿化率、集中绿地率、覆盖率、建筑高度、公建配套设施及特殊性限制条件等）4.详规评审及批复5.申请《建设用地规划许可证》6.缴纳土地款项（出让金、土地补偿费、契税），办理《土地证》重点注意事项：详规的编制至关重要，一旦获得批准，后期的设计必须符合批准的内容，指标一定不能突破。
各环节报批指引：1、规划定界：定界单位：规土局定界队所需时间：10个工作日控制要点：规划定界和土地定界是否一致，主要涉及建设用地面积（即土地出让面积）是否有差异审核资料：[返回]2、申请规划编制要求：批复单位：规土局（审核部门：规划科）时间：20个工作日控制要点：建设用地面积、容积率、覆盖率、有无限高、绿地率、集中绿地率、停车率、配套公建设施内容、面积及分布审核资料：[返回]3、申请详规批复批复单位：规土局（审核部门：综合科）时间：从评审会后开始需30个工作日（修详批复政府承诺40个工作日）控制要点：建设用地面积、容积率、覆盖率、有无限高、绿地率、集中绿地率、停车率、配套公建设施内容、面积及分布流程：1、规划定界；2、申请规划要求；3、进行规划设计；4、详规中期评审即详规评审会；5、根据评审会意见（会议纪要）修改规划；6、上报详细规划；7、详规批复。
审核资料：附：《项目用地条件流转确认表》D:\E\表单\项目用地条件流转确认[返回]4、申请《建设用地规划许可证》发证单位：规土局（审核部门：建管科）审核所需时间：20个工作日（政府承诺40个工作日）控制要点：地形图用地范围划示必须清晰、用地性质明确审核资料：[返回]5、缴纳土地出让金收款单位：上海市房屋土地资源管理局缴纳时限：签订出让合同后60天内缴清缴款依据：土地使用权出让合同经办部门：项目发展部控制要点：缴款期限内必须缴清，否则将缴纳滞纳金（基本无法协调）6、缴纳土地补偿费收款单位：区土地储备中心缴款时限：根据合同约定缴款依据：根据补偿费合同经办部门：项目发展部[返回]7、缴纳契税收款单位：区财政局缴纳时限：缴清土地出让金、土地补偿费缴款依据：土地出让金、土地补偿费缴款凭据，出让合同、土地补偿费合同经办部门：报建配套[返回]8、办理《土地证》发证单位：房管局（审核部门：房地产交易中心）办理所需时间：25个工作日控制要点：出让面积、用地范围、用地性质、出让年限关键点：动拆迁许可证审核资料：[返回]二、《建设工程规划许可证》和《建筑工程施工许可证》的申请该阶段包含的重要环节：1.方案设计、征询、批复2.环评批复3.扩初设计、征询、批复4.立项备案5.计划转正6.施工图设计、审图、报建7.卫生设计审核8.民防规划证阶段审核9.水务局河道蓝线复验10.申请《建设工程规划许可证》11.施工中标通知书12.《建筑工程施工许可证》重点注意事项：设计过程中一定要符合详规批准的要求，满足规范要求。
(完整版)房地产开发全过程流程图
房地产开发全过程流程图
项目开发整体操作流程（一）投资决策
项目开发整体操作流程（二）规划设计
项目开发整体操作流程（三）建设实施
项目开发整体操作流程（四）竣工交付
总体规划设计方案审核工作流程
申领《建设用地规划许可证》及《建设用地批准书》
工作流程
勘察及初步设计工作流程
园林景观规划工作流程
环境影响评价报告书工作流程情况一情况二
申领《建设工程规划许可证》工作流程
建设工程项目招标一般流程
申办《建设工程施工许可证》工作流程
申办《市政管线工程规划许可证》工作流程
申办《建设工程竣工规划验收》
及《房屋产权登记》监督流程
竣
期
服
务
物业管理及移交工作流程。
上海地区房地产开发流程
上海地区房地产开发流程首先，规划立项是指根据城市规划、土地供应情况以及市场需求等因素，确定房地产项目的规模、定位和开发方案。
这需要进行市场调研、需求分析、项目定位等工作，并完成相关规划文件的编制、审批等手续。
接下来是用地供应阶段，即通过土地拍卖、竞标或协议开发等方式，取得土地使用权。
上海市土地资源严重短缺，因此土地供应方式多种多样，发展商需要根据自身实力和项目需求选择合适的供应方式，并参与相关竞争。
项目立项是开发商根据规划和用地供应情况，对项目进行初步设计、工程预算、经济效益评估等，并向相关政府部门提出申请，获取项目立项批复。
项目立项的要求包括在规划上的符合性、用地性质和规模的合理性以及项目的可行性等。
设计建设阶段是指根据项目立项批复，完成详细的设计方案，并进行施工准备工作、建设招标等。
设计建设涉及建筑设计、工程承包、材料采购等环节，开发商需要组织相关团队进行施工，并进行监管和验收，确保项目建设质量。
销售推广是开发商开始将项目推向市场的一项重要工作。
包括制定销售策略、开展市场推广活动、组织销售人员进行房屋销售、签订购房合同等步骤。
上海房市竞争激烈，开发商需要制定差异化的市场策略，提高产品的竞争力。
交付阶段是指开发商完成建设，将房屋交付给购房者。
这需要进行竣工验收、物业移交、产权办理等手续，确保房屋质量符合标准，并方便购房者正常入住。
最后是运营管理阶段，开发商将项目交付后，需要进行物业管理、设施维护等工作，以保障业主的生活品质和房产价值的稳定增长。
同时，房地产开发商还需要进行后期管理和运营，包括协调小区内部事物、维护公共设施、处理住户纠纷等。
总之，上海地区房地产开发涉及规划立项、用地供应、项目立项、设计建设、销售推广、交付、运营管理等多个环节。
合理组织这些流程，将有效推动房地产开发，提高项目质量和开发效益，同时也能满足购房者对于舒适居住环境的需求。
上海房地产前期开发流程
前期流程1.房屋土地成果测绘(规土局下属测绘部门)(1)土地出让协议(2)相关测绘成果报告(3)其他资料(4)审批时间：15个工作日2.土地证办理(房屋交易中心)(1)土地出让协议(2)营业执照(3)土地成果测绘报告(4)土地契税缴费凭证(5)其他资料(6)审批时间：15个工作日3.项目立项审批，发改委备案(发改委)(1)备案申请表(2)营业执照(3)组织机构代码证(4)资金证明(5)土地出让合同复印件(6)节能评估报告(30个工作日)(有资质的评估机构)(7)其他资料(8)审批时间：10个工作日4.项目环评报告书(有资质的环评机构)(1)立项批文(2)总平面图(3)初步设计方案(4)其他资料(5)编制时间：30个工作日5.项目报建(建交委)(1)〈〈海市建设工程报建表》(网上申报)(2)立项批文(3)营业执照(4)组织机构代码证(5)工程项目专用账户银行开户回执复印件(6)其他资料(7)审批时间：10个工作日6.项目方案批复(规土局建管科)(1)方案文本(2)申请表(3)立项批文(4)土地测绘报告(5)总平面图/分成面积表/图纸(6)地形图/电子地形图(光盘)(7)土地出让合同或房地产权证(8)环保/绿化/民防/交警审核单(9)其他资料(10)审批时间：20个工作日7.扩初评审批复(1)扩初文本(2)方案批复(3)立项批文(4)环保/绿化/民防/交警审核单(5)其他资料(6)审批时间：20个工作日8.项目规划建设用地许可证(规土局土地科)(1)立项批文(2)方案批复及附图(3)土地成果测绘报告(4)地形图(红线标明)(5)电子地形图(光盘)(6)土地出让合同及附图(7)土地勘测报告(8)其他资料(9)审批时间：20个工作日9.项目地名使用证(地名办)(1)〈〈地名命名、更名申请表》(2)经批准的规划用图(3)建设工程有关批准文件及附图(4)位置示意图(5)立项批复(6)〈〈建设项目立项批准文件》及附图或产权证文件(7)总平面图(8)地形图(9)其他资料(10)审批时间：20个工作日10.项目招投标中标通知书(设计/施工/监理)(招投标管理办公室)(1)项目扩初批复(2)项目概算书(3)其他资料(4)审批时间：30个工作日11..项目施工图审图证书(审图中心)(1)扩初批复(2)消防意见(3)全套施工图纸(4)其他资料(5)审批时间：30个工作日12.项目建筑工程规划许可证(规土局建管科)(1)立项批文(2)房地产权证(3)审图证书(4)规划建设用地许可证(5)环保/绿化/民防/消防/交警审核意见(6)地形图(7)总平面图/建筑施工(平、立、剖面图和目录)(8)基础平米布置图、桩立平面布置图(9)工程概算书(10)建筑工程设计方案审核意见单(11)土地批文及附图(12)工程执照费：工程造价*0.1%;保险费：工程造价*0.4%;档案编制费：工程造价*0.06%;(13)其他资料(14)审批时间：25个工作日13.项目施工许可证(质监站)(1)网上填报生成〈〈施工许可申请表》原件(2)〈〈建设工程规划许可证》复印件(3)上海市建设工程施工许可现场审核情况表(网上下载)(4)通过工程项目专用账户支付给施工总包的工程预付款银行入账凭证复印件(建设期不足1年50%,超过1年30%)(5)《上海市防范建设领域拖欠工程款企业承诺书》(6)施工总包单位外来从业者工资发放专用账户银行回执复印件(7)建设工程施工中标通知书(8)上海市建设工程安全质量报监办结单原件(9)建设用地批准书复印件(10)其他资料(11)审核时间：15个工作日14.项目报监(质监站)(1)网上填报生成报建表(2)施工单位中标通知书、安全生产许可证(3)监理中标通知书、监理合同(4)建设工程质量人员从业资格审查表(5)上海市建设项目防雷工程检测验收登记表(6)工程报监、施工许可证流转单(7)工程综合保险预缴费凭证复印件(8)检测合同登记确认单(9)其他资料(10)审核时间：15.二十八、过程报审1.建设工程放样复验申请(1)《上海市建设工程放样复验申请表》(2)涉及道路规划红线、河道规划蓝线等规划控制线的相关定界报告资料(3)建设用地定界资料(4)建设单位签订的〈〈依法建设责任书》(5)施工单位签订的〈〈依法建设责任书》(6)其他资料2.楼盘搭建、预测3.二十九、验收阶段1.消防验收：消防验收备案制(1)其他资料2.卫生防疫验收：(1)建设项目竣工验收申请表(2)委托书及委托人的身份证正反面复印件(3)项目批文或备案文件(4)建设项目施工图的预防性卫生设计审核意见表(5)法人身份证正反面复印件(6)水质监测报告(有生活水箱的需委托有资质的检测单位出具水质监测报告)(自来水通水，20个工作日)(7)其他资料3.环保验收(三同时：给排水管道、噪音、环保)(1)申请表两份(2)污水排污证明或排污协议(3)环评批复(4)总平蓝图(5)其他资料4.民防验收(1)其他资料5.交警验收(1)建筑工程交通设计审核通知书(2)施工总平面图及竣工图(蓝图并加盖建设单位公章)2份(3)申请验收报告(4)委托书(如交由交通设施施工单位代为申请验收)(5)出入口交通设施状况录像及照片(加盖建设单位公章)(6)交通设施设计图(彩色打印并加盖建设单位公章)(7)其他资料6.园林绿化验收(1)申请表(2)绿化审核意见单(3)发改委批文(4)绿化竣工图(蓝图加盖竣工章)(5)苗木清单(6)施工合同(7)其他资料7.竣工测量(1)其他资料8 .工程档案验收(1)《上海市建设项目档案验收申请表》 (2)〈〈建设工程竣工档案检查结论单》 (3)规定提交的档案资料 (4) 其他资料9 .建设工程规划竣工验收、土地核验 (1)《上海市建设工程竣工综合验收申请表(建筑工程)»(在线中报申请表)(原件) 提交申请竣工综合验收预约号《上海市建设工程竣工规划验收测量成果报告书》(原申报人的法人证明材料(复印件，核原件)件)联系人身份证(复印件，核原件)《上海市房地产权证》(复印件，核原件)〈〈房屋土地权属调查报告书》(地籍勘测或修测)投资臊便验收意见(合同中有相关约定的需提供)原件)(限工业项目)(复印件，核土地出让合同及合同中涉及的其他合同(复印件，核原件)合同中涉及的出让金等价款(9)交纳证明材料(复印件，核原件) (10)〈〈建筑工程施工许可证》(复印件，核原件) 11)〈〈建设工程规划许可证》(复印件，核原件)地名批准书(复印件，核原件)地名标志 12)设置现场照片一张(原件)其他资料13)14) 15) )10 .建筑工程竣工备案(1)建设工程竣工验收备案申请表原件(网上申请) (2)建设工程竣工验收报告原件 (3))规划部门出具的认可文件或者准许使用文件复印件(原件复核) (4))公安消防部门出具的认可文件或者准许使用文件复印件(原件复核) (5))环保部门出具的认可文件或者准许使用文件复印件(原件复核) (6)城建档案部门出具的认可文件复印件(原件复核) (7)上海市防雷中心出具的建设项目防雷工程验收意见书原件 (8)工程款支付证明原件 (9)有电梯的工程应提供：电梯部分工程质量验收证明书原件 (10)有民防的工程应提供：民防建设工程竣工验收备案证明书复印件(原件复核) (11)其他资料 11 .房产契税(1)上海市契税纳税申报表(原件) (2)单位营业执照、代码证、法人代表身份证、经办人身份证(复印件) (3) 派出所门牌号证明(复印件) (2)⑶⑷ (5) (6) (7) (8)(4)建设工程规划许可证(5)竣工验收备案证明(6)土地使用权证(7)出让土地的需提供已缴土地契税完税证明(8)测绘报告(复印件)(9)发改委立项文件(复印件)(10)其他资料12.房产证(1)上海市房地产登记申请书(原件)(2)当事人身份证明(原件及复印件)(3)委托书(原件)代理人身份证明(原件及复印件)(4)土地权属调查报告(原件)(5)地籍图(原件二份)(6)房屋契税凭证(原件)(7)建设用地使用权出让合同(原件)(8)已付清建设用地使用权出让金的证明(原件及复印件)(9)规划和用地状况的核验意见(原件及复印件)(10)建设工程竣工验收备案证明(原件及复印件)(11)竣工验收证明(原件及复印件)(12)其他资料。
房地产项目开发基本流程(图解)
一、项目立项阶段（可行性报告）
投资机会研究
申领项目《选址意见书》
及《项目立项批文》
申请定点
申请购置土地、办理
土地产权手续
申领规划红线图、规划设计
条件通知等文件
申领《建设用地
规划许可证》
二、项目前期准备阶段（策划方案）
选择勘探队伍和设计单位
申领《工程规划许可证》和《施工许可证》
申领《房屋拆迁许可证》
物流项目的具体操作步骤
第一步：项目立项阶段
1、
2、
3、
第二步：项目前期准备阶段
1、
2、
3、
第三步：项目具体操作阶段
1、
2、
3、
第四步：
1、
2、
3、
第五步：
1、
2、
3、
第六步：
1、
2、
3、
第七步：
1、
2、
3、
第八步：
1、
2、
3、
第九步：
1、
2、
3、
第十步：
1、
2、
3、
做好“七通一平”工作
选择承包单位
选择织承包商进场
加强开发项目工程管理与监控
申领《商品房预售许可证》
项目的竣工验收
四、项目后续服务阶段
办理竣工后的产权登记手续
申领《商品房销售许可证》
与物业公司签订物业委托管理合同
提交相关材料
与用户签订商品房销售合同或租赁合同
做好物业管理工作