中国房地产信托投资基金的发展现状和案例分析.doc
我国房地产信托投资基金发展趋势
颜永 廷 （９ ５ ） 男 ， 苏涟 水 人 ， 苏 财 经 职 业技 术 学 院 副教 授 ， 理 学 硕 士 ， 国注 册 会 计 师 ， 册 １６ 一 ， 江 江 管 中 注
资产 评 估 师 ， 究方 向为会 （ ） 、 融 证券 。（ 苏 淮安 ２ ３０ ） 研 审 计 金 江 ２ ０ ３
房 地 产 的定 期 租 金 收 入 ，因 此 Ｒ Ｉｓ的股 利 较 为Fra bibliotek 定 ， ＥＴ
分 是 投 资 房地 产 的 ，２ ０ ０７年 １ ０月份 发 行 的 ８个 房地 产 信 托 计划 真 正 用 于 房地 产项 目的只 有 ２个 ，而且 这 些 产 品 都 是 以 短期 融 资 为 目的 ， 限一 般 为 １ ３年 ， 供 明 期 ～ 提 确 的 预期 收益 率 ，服务 于单 个 的 开 发项 目，类 似 于 中 短 期 贷 款 。美 国 Ｒ Ｉ ＥＴ则是 以长 期 投 资 为 目的 ， 资 者 实 际 投
产抵押贷款投资 ，并委托 、 聘请专业机构和人员实施具
体 经 营 管理 的一 种 资 金信 托 投 资 方 式 ， 一般 以股 份 公 司
或封 闭 式 契 约型 信 托 的 形式 出现 。
１Ｒ Ｉｓ 标 准 化可 流 通 的 金融 产 品 。 Ｒ Ｉｓ 般 ．Ｅ 是 Ｔ ＥＴ 一 从 上 市 或 非上 市 公 司 收 购房 地 产 资 产包 （ 主要 是 商 业地 产 、 业地产 、 工 写字 楼 等 ）且 严 格 限 制 资产 出售 ， 大部 ， 较 分 收 益来 源 于房 地 产 租 金 收人 、 地 产 抵 押利 息 或 来 自 房
参 考 国外 Ｒ Ｉｓ ＥＴ 的经 验 ， 我 国发 展 Ｒ Ｉｓ 出相 关建 议 。 对 ＥＴ 提
我国房地产投资信托基金的现状与问题
我国房地产投资信托基金的现状与问题哲学院副修生龚奥 2010202854房地产投资信托基金（REITs）作为一种房地产市场的投资渠道和风险分散方式，对中国房地产市场的结构优化和金融创新具有非常强烈的现实意义。
REITs在美国等发达国家已有近60年的发展历史，不过，在中国REITs还是一个新生事物。
一、我国房地产投资信托基金的现状我国第一个比较接近国际标准的房地产投资信托产品，为2002年7月28日由上海国际信托投资公司推出的新上海国际大厦项目资金信托，10天内2.3亿元额度全部售出，反应空前热烈。
然而，市场上的房地产信托产品主要集中在市政建设项目、危改小区项目等基础建设项目上，纯房地产项目的信托产品很少。
2004年全国约有31家信托投资公司共计发行约83个房地产信托产品，募集金额约122亿元，而平均募集资金仅为1.47亿元。
国内目前有57家信托基金，其中约20家投资于房地产，或采取借贷形式，或直接参与投资开发。
但这些都不是通常所说的符合国际定义的房地产投资信托基金，在派息比例、免税政策上都没有明确清晰的定义，都只是房地产投资信托基金的一种最初级的阶段。
目前国内的REITs试点，有两种模式，分别由央行和证监会牵头。
2009年，央行颁布了《银行间债券市场房地产信托受益券发行管理办法》征求意见稿，央行的REITs 方案为偏债券型，委托方为房地产企业，受托方为信托公司，通过信托公司在银行间市场发行房地产信托受益券。
受益券为固定收益产品，在收益权到期的时候，委托人或者第三方应该按照合同的要求收购受益券，作为结构性产品，可以按照资产证券化的原理，通过受益权分层安排，满足风险偏好不同的委托人与受益人。
而证监会版REITs则是以股权类产品的方式组建房地产投资信托基金，将物业所有权转移到REITs名下并分割出让，房地产公司与公众投资者一样通过持有REITs份额间接拥有物业所有权，REITs在交易所公开交易并且机构投资者和个人投资者均可参与。
房地产投资信托基金（REITs）在我国的应用研究——以“鹏华前海万科REITs”为例
房地产投资信托基金（REITs）在我国的应用研究——以“鹏华前海万科REITs”为例◇ 王新逾我国房地产市场已经从增量时代进入到了存量时代，根据海外成熟经验，在存量地产时代，加快房地产的金融化发展，建立成熟的金融体系对于解决存量问题至关重要。
我国政府也意识到了这点，并在《“十三五”规划纲要》中明确提出“开展房地产投资信托基金试点”。
本文以“鹏华前海万科REITs”为案例进行研究，介绍案例鹏华前海万科REITs的详细信息，从运作模式、标的资产、投资收益、经营风险四个方面进行分析，揭示其创新点及运作中存在的问题。
试图发现当前REITs在我国发展所面临的困境及存在的优势，在法律体系、市场环境、监管体系及人才培养机制方面为REITs在我国更好地发展提出相关政策建议。
一、绪论（一）研究背景与意义房地产信托投资基金，英文名字的缩写即REITs。
REITs的核心概念，就是房地产证券化，是把流动性较低、单笔规模极大的房地产投资，转化为小而分散的证券资产的过程，从而使得投资者可以以较低的成本、合适的份额参与到投资中来。
自从长租公寓在2017年迅速崛起后，房地产信托投资基金（REITs）也开始越来越受到人们的关注。
REITs于1960年发源于美国，在亚洲市场上，REITs最初于2001年出现在日本，其后于2002年出现在新加坡，紧接着又在台湾和香港等地相继推出，比如一提到REITs就会想起来的越秀REITs、汇贤REITs等。
目前，全球上市的REITs已经有800多只，共有36个国家或地区发行了REITs，而且REITs 的全球市值已经达到了1.8万亿美元。
特别是在金融危机之后，REITs市场恢复迅速，5年来的复合增长率超过了15%。
但在我国，REITs的起步发展却比较晚，并且缺乏专门针对REITs产品的法律法规和业务指引。
虽然我国没有出台正式的REITs管理文件，但房地产信托投资基金作为为房地产市场注入活力和流动性的重要手段，国内企业仍然开始了REITs产品的尝试。
浅谈我国房地产信托业发展现状及运作模式
条 件和 信 托 业 的 自 身发 展 需要 促 成 了 房地 产 信 托在 短 短 １年 的 时 现 为 过 桥 贷款 的 性质 ．并 没 有 受 到 房 地 产 开 发 商 的重 视 。
第 二阶 段
间 内 ，取 得 了迅 猛 的发 展 。 这个 阶 段 的房 地 产 信 托 资金 更 多地 体 增 值 的功 能 时 ，一 个健 康 的房 地 产 市 场 ．就 不再 仅 仅是 一 个 商 品 央 行 １ １号文 件 的 出 台 使 许 多房 地 产企 业 面 临 表 里 、 相互 促 进 和 制 衡 的市 场 。 同 时 ． 它也 与 养老 、社 保等 社 会 ２
产 业 经 斋
浅谈我国房地产信托业发展现状及运作模式
＿ 朱卫红 广 东交通 职业 技术学 院
［ 摘 要 ］房地 产信 托 的 发展 不仅 有利 于缓 解 房 地 产 企业 过 于 依 赖银 行 的 困境 ， 化 解金 融风 险 ，促 进金 融 创新 ，而 且 能 为投 资 人 融资
房地产 贷款已 占商 业银 行 新增 贷款 余额 的 ２ ％ 左右 。在 不少 地方 Ｏ
实 际 上 ，当房 地 产 除 了居 住 功 能 外 ，同 时具 备 了投 资 保 值和 市 场 ，而是 已经 成 为 一个 与 金融 市 场 和 证 券市 场 高 度融 合 、互 为 公 共 福 利 制 度 密 切 相 关 ，共 同 形成 了全 民利 益 共 享 的 机 制 ２ 疏 导 房地 产 市 场投 资 性 需求 。 房 地产 信 托可 以为公 众提 供
高中国楼市的愿望。
房 地产 项 目所 有者 后 ，并 不 直 接 经 营 房 地 产 企 业 或 房地 产 项 目 而 是与 相 关 当 事人 签 订协 议 ．约 定 在 一定 时间 后 ，相 关 当事人 按
房地产信托发展现状
房地产信托发展现状房地产信托是当前中国房地产市场发展的一种新型融资工具，它通过将房产资产集合形成信托财产，发行信托产品吸纳社会资金进行投资，从而实现房地产项目的融资和运作。
房地产信托的发展对于推动房地产市场健康稳定发展、满足居民住房需求、促进经济增长具有重要作用。
当前房地产信托在中国取得了快速发展，呈现出以下几个主要的现状：首先，发展规模不断扩大。
从2013年开始，房地产信托市场迅速崛起，发展势头良好。
根据中国信托业协会的统计数据，2019年我国房地产信托市场规模突破2万亿元，较2014年增长了约5倍。
2019年房地产信托产品募集金额约1.3万亿元，同比增长超过60%。
其次，产品创新不断推进。
房地产信托市场在产品形态上不断创新，从传统的房地产类信托产品逐渐转向房地产项目类信托产品。
目前，房地产信托产品已经不再局限于一般的信托贷款和信托资金募集，还包括房地产债务重组、债权股权投资等多种形式。
同时，房地产信托产品的期限也开始多样化，既有短期产品满足准现金的投资需求，也有长期产品进行房地产项目的开发。
再次，风险管控趋于规范。
房地产信托市场面临的主要风险包括信用风险、市场风险、流动性风险等。
为了规范市场秩序，相继出台了一系列政策措施。
例如，2018年信托公司监管新规的出台，明确规定房地产信托业务需与实际业务挂钩，严禁房地产信托直接用于购置土地、购置楼市项目等；同时，要求信托公司设立专款专用账户，加强信托资金使用监管。
这些政策的出台有助于提高房地产信托市场的风险防控能力，保护投资者利益。
最后，市场竞争逐渐加剧。
随着房地产信托市场的快速发展，越来越多的金融机构开始涉足房地产信托市场。
与此同时，创新的竞争力也在不断提高。
为了争夺市场份额，金融机构纷纷推出各种优惠政策和产品创新，提高竞争力。
这种竞争对市场的发展是有益的，能够激发市场活力，推动房地产信托市场的进一步健康发展。
总之，房地产信托市场的发展现状是规模不断扩大、产品创新推进、风险管控规范以及市场竞争加剧。
分析中国信托行业发展现状及问题.d
分析中国信托行业发展现状及问题2篇中国信托行业发展现状及问题（一）随着中国金融体系的不断完善和金融市场的开放，中国信托行业在过去几年取得了快速发展。
信托公司作为中国金融市场的重要参与者，发挥着独特的作用。
本文将从行业发展的角度和问题的角度，对中国信托行业进行分析。
一、行业发展现状中国信托行业在过去几年取得了快速的增长。
截至2021年底，中国信托公司数量已达到了数百家，信托资产规模也呈现出持续增长的趋势。
信托产品种类繁多，覆盖了房地产、基础设施、能源、医疗、农业等多个领域。
同时，信托公司的盈利能力也在不断提高，成为了中国金融业一支重要的利润来源。
二、行业问题尽管中国信托行业在发展过程中取得了不小的成绩，但仍面临一些问题。
1.风险管理不足信托产品涉及的行业和领域广泛，涉及的资金规模较大。
然而，信托公司在风险管理方面存在一定的不足。
由于信托产品的投资范围和复杂性，信托公司在评估和控制风险方面面临一定的挑战。
部分信托公司的风险管理机制尚未完善，对于风险防范和风险应对能力有待提升。
2.信任危机信托行业在一些事件中曾经受到负面的媒体报道，这导致了一定程度上的信任危机。
由于一些不当经营行为和信托产品的亏损，投资者对于信托行业的信任度下降，对于信托公司的产品和服务产生了疑虑。
这无疑对整个行业的声誉造成了一定的负面影响。
三、如何解决问题为了解决信托行业的问题，有必要采取一系列措施：1.加强监管加强对信托行业的监管是重要的一步。
监管机构应该加强对信托公司的监督和管理，加强对信托产品的审查和评估，提高信托行业的规范程度。
同时，加强对信托行业的信息披露和透明度，加强对信托产品的风险提示和警示，有助于提高投资者的知情权和选择权。
2.提升风险管理水平信托公司应该加强自身的风险管理能力。
加强对信托产品的风险评估与控制，建立风险预警机制，及时识别和应对潜在风险。
同时，加强内部控制和合规管理，规范经营行为，提高企业的治理水平。
3.加强行业自律信托行业应该加强行业自律，建立健全行业协会，在行业内制定严格的自律规则。
我国房地产信托投资基金发展问题论文
我国房地产信托投资基金发展问题研究中图分类号：f832 文献标识：a 文章编号：1009-4202（2012）12-000-01摘要房地产信托投资基金（reits）是一种将资产管理和房地产融资相结合的信托产品，发行主体是信托机构，资金投向是房地产开发与经营。
本文对我国reits发展中存在的问题进行了分析，并提出相关建议。
关键词房地产信托投资基金（reits）问题建议一、房地产信托投资基金的概念及发展房地产信托投资基金（real estate investment trust，简称reits）是一种以发行信托收益凭证的方式汇集特定投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。
reits典型的运作方式有两种：一是特殊目的载体公司（spv）向投资者发行信托收益凭证，将所募集资金集中投资于写字楼、商场等商业地产，并将这些经营性物业所产生的现金流向投资者还本付息；二是原物业发展商将旗下部分或全部经营性物业资产打包设立reits，以其收益如每年的租金、按揭利息等作为标的，均等地分割成若干份出售给投资者，然后定期派发红利。
reits兼顾了业务模式的稳定性和信托财产的收益性、安全性、流动性，一般只适用于拥有较稳定现金流的写字楼、商场等商业地产。
美国、澳大利亚、日本等发达国家已建立了较完善的reits运行机制、法律制度及税收政策，reits也有力地促进了该地区房地产业的发展。
我国从2005年12月越秀reits在香港联交所上市以来，reits发展经历了从无到有、不断探索的过程，但是由于种种原因，我国的reits并没有真正发展起来。
近年来，我国房地产信托产品发展迅速，据公开数据显示，仅2012年上半年房地产信托新增规模达1213亿元，至6月末房地产信托余额为6751亿元，占信托余额比例为12.81%，这为reits的发展奠定了较好的基础。
二、我国房地产信托投资基金发展存在的问题随着我国房地产业的发展，房地产开发商将拥有更多的经营性物业资产，而在我国宏观调控的大背景下，构建多元化、高效并且有利于风险分散的房地产融资渠道，以及有效解决民间资本问题为社会所关注。
我国房地产投资信托基金发展的障碍及对策研究
第 ２卷 ７
期 ２８ 第月 ０ 年１１ ０
工 业技 术 经 济
Ｖ第．ｏ 总２ Ｎ １ ｏ７ ． １ ．
１１ ７ 期
我 国房地 产投 资 信托 基金 发展 的障碍及 对 策研 究
徐 一千 赵 倩 （ 吉林 建筑工程 学院 ，长春 １０２ ） ３０ １
合房地产投 资基金迅速发展的成熟 阶段 。
１３ 房地产投资信托基金中存在风 险 ． 房地产投资信托基金在我 国还没有形成 完善 的运作 模式 ，对受托人我国发展房地 产投资信 托基金 的障碍及 其对策分析 的有效约束 和激励机制 尚未形成 ，容 易发生 受托人 的道德风险。在这种情 况下 ，由于存 在信息 不对 称 ，信托投资公 司在 经营管理过程 中往往会 利用各 种机 会牺牲投资者的利益为 自己谋 取好处 。我 国的投资 基金 在发展过程 中就发生 了相 当多 的这种 问题 。基金管 理人 侵 占基金资产 ，将基金 资产盈利转 移到基金 管理公 司等 事件时有发生，如有些 基金资产净值 几年增 长几个 百分
一
资本 市场
房地产投资信托基金 （Ｅ ８ Ｒ １ ）作为有效 的投资手段 Ｔ
可 以活跃和刺激金 融市场 ，作为融资手段 又可以推动房
地产业 的发展 ，对于我 国房地产业乃至 整个 国 民经济都 具有非 常积极 的意义 。但 是 ，由于我 国相关 的法律法规
还不完善，再加上房地产投 资信托基金乃至 整个产业投 资基金在我国都是一 个新 生事物 ，所 以在我 国发展房地 产投资信托基金还存在许多障碍。
凭证被认定为证 券。相比较而言 ，我 国法律对 证券范 围
有 明确 的规定 ，在 一定程度上就妨 碍了房地产投 资信托 基金 的发展。
房地产投资信托基金在我国的发展
予 以 完善 。 ３ ． ３配套制度的变革 国 内要推 出 Ｒ Ｉｓ相关 的税 收 、 产 ＥＴ ， 房地 产 权 登记 、 制度 都要 进行相 应 的修 改 。 会计 一
下，综合考虑风险与收益必然会缩减对房地 了房地产市场运行中各个环节的市场风险和 般而言，如果房地产信托投资基金的分红比 产企 业 的贷款 。于是 ， 渠道 多元 化 、 构建 高效 信用风险。在这条资金链中，银行是最后的 例 超 过 ９％ ， 该免 除公 司税项 ， ０ 就应 只向投资 并且 有利 于风险 分散 的房地 产 金融成 为 当前 “ 险承担 者 ” 风 。随 着我 国 房地产投 资 和房 地 者的投资收 征收税收， 从而避免双重征税。 我 国房地 产发展 一个 亟待解 决 的问题 。我 国 产 贷款 的大量 增加 ，这 种 高度集 巾 的风险 如 我 国目前的税法体系尚未对银行信贷资产证 的房 地产投 资信 托正是 由于 国家 对房 地产 公 果 不 能得 到很 好 的控制 ，将会 形成 整 个金 融 券 化证 券 确定 明确 的税 收标 准 ，更谈 不上房 司信 贷资金 加强 了管理 ， 现时 清况 下 ， 地 体 系 的系 统风 险 ， 终 由于多 米诺 骨牌 效应 ， 地 产信 托 投资 基金 征税 标 准。但 要想 房地产 在 房 最 产公 司为 了保证 资金链 条而 与信 托投 资公 司 造 成严 重 的金 融危 机 。美 国的次贷 危 机就 是 信 托 投资 基金 真正 发展 ， 收 问题 不可 回避 。 税 合作 ， 推动 了房 地产 投资信 托 的发展 。 从而 个 很好 的例 子 。而 Ｒ Ｉｓ ＥＴ 的引入 则可 以丰 所 以 ，在 Ｒ Ｉｓ 出前相关 制度 也必须 做好 ＥＴ 推
房地 产投 资信托 （ Ｅ Ｔ ）是 从事 房 地产 Ｒ Ｉｓ， 买 卖 、开 发 、管理 等经营 活动 的一 种金 融 方 式。 具体 而言 ， 由房地 产投 资信托 基金 公 司 是 公 开发 行收 益凭证 （ 基金单 位 、基金 股份 如 等 ）将 投资者 的不 等额 出资汇 集成 一定 规 模 ， 的信托 资产 ，交 由专门 的投资 管理 机构 加 以 管理 ，获 得收 益 由基 金券 持有 人按 出资 比例 分享 ， 险共担 的一种 融资模 式 。Ｒ Ｉｓ 际 风 ＥＴ 实 上是 由专 业人 员管理 的房 地产 类 的集合 资金 投 资计划 。 １房地产投 资信托 在我 国的 发展现 状 Ｉ Ｅ Ｔ 在我 发展 的背景 ． Ｒ Ｉｓ １ 近年来 房地产 贷款 在金融 机构 新增 资 产 中的 比重呈 快速上 升 的趋势 ，大约 ７ ％的房 ０ 地产 开发 资金来 自银行 贷款 的支 持 ，成为 与 银行业 高度 依存 的一个行业 。 随着 ２ ０ 年 我 ０８ 国房 地 产业 销 售 量及 销售 价 格下 滑 的 影 响 ， 房地 产抵 押贷款 的风 险 日 突 出 ，银 行作 为 显
我国房地产投资信托基金的发展状况与发展对策
我国房地产投资信托基金的发展状况与发展对策1. 发展现状房地产投资信托基金是指由专业机构通过募集资金，投资于各类房地产项目，并通过向投资者发行基金份额的方式进行融资的一种金融工具。
我国自2006年开始探索房地产投资信托基金的发展，并于2014年首次试点发行了REITs基金。
截至目前，我国已有多家企业和金融机构发行了房地产投资信托基金，但总规模相对较小，市场发展尚不成熟。
2. 面临的挑战和问题（1）监管政策不够完善。
我国对于房地产投资信托基金的监管政策尚不够完善，缺乏相关的法律法规和监管制度，导致市场发展受到一定的制约。
（2）市场认知度低。
由于我国房地产投资信托基金的发展时间较短，市场认知度低，投资者对其风险和收益特性了解不够全面，导致投资意愿不足。
（3）资产证券化程度不高。
我国房地产资产证券化程度相对较低，导致房地产投资信托基金的资产来源受限，难以形成规模化发展。
二、发展对策1. 完善监管政策应在相关部门的指导下，完善房地产投资信托基金的监管政策，明确发行、持有、交易等各个环节的监管责任和规范，建立健全相关的法律法规和制度，确保市场秩序良好，保护投资者的合法权益。
2. 提高市场认知度应加强对房地产投资信托基金的宣传推广，引导投资者了解其投资特性和风险收益特点，鼓励金融机构和媒体开展相关的宣传活动和信息披露工作，提高投资者的市场认知度。
3. 加大资产证券化力度应积极推动房地产的资产证券化进程，引导房地产开发企业和运营机构将其持有的房地产项目通过信托基金进行资产证券化，拓宽房地产投资信托基金的资产来源，提高其市场规模和发展空间。
4. 加强风险管理应建立健全的风险管理体系，制定科学的风险管理政策和措施，对房地产投资信托基金的投资标的、融资结构、资金运作等方面进行全面风险评估和控制，保障投资者的资金安全。
5. 注重专业团队建设应加强对房地产投资信托基金管理人的监管和评估，鼓励金融机构和资产管理公司加强自身的机构建设和人才培养，提高投资管理水平和专业化程度，为房地产投资信托基金的发展提供更加稳定和可靠的支持。
我国房地产投资信托基金发展分析
房 地产业 的健康 发展和 整个 国 民经 济的平稳 运行
都 具有重 大意义 。 目前 ， 国房地 产 开发 企 业 的 资金 来 源 主要 中
地 产企业对 银行 的 依 赖度 明 显过 高 ， 旦 房 地产 一
行业 经济波 动 ， 房地 产 开发 企 业 的 经营 风 险将 变 成 银行 的金融 风险 ， 而影 响 整 个 金融 体 系 的安 进
第２ ７卷 第 ６期
２１ ０ １年 １ １月
甘 肃联 合 大 学 学报 （ 会科 学版 ） 社
Ｊ ｕ ｎ ｌ ｆＧａ ｓ ａ ｈ ｉｅｓｔ Ｓ ｃａ ｃｅ ｃ ｓ ｏ ｒ ａ ｎ ｕＬｉｎ ｅＵｎｖ ｒｉｙ（ ｏ ｉｌ ｉｎ ｅ ） ｏ Ｓ
Ｖｏ ． ７ Ｎｏ ６ １２ ， ．
是在 税法 中规 定 了 ＲＥ Ｔｓ Ｉ 的基本 条件 ， 收 优惠 税 是 ＲＥ Ｔｓ Ｉ 发展 的 主要动力 ， 同时 在发 展 过程 中根
股票 融 资 额 的 ３到 １ Ｏ倍 。由 于相 关法 律 法规 还
不完 善 ， 目前我 国债券 市场 发展 还处 于初级 阶段 ， 债券 融资 总额远 不如股 权融 资 。 房地 产信托 一般是 指 以房地 产及 其相关 资产 为 投 向的资金 信托 投 资 方 式 ， 即信 托 投 资 公 司制 定信 托投 资计划 ， 委 托 人 （ 资 者 ） 订 信托 投 与 投 签 资合同， 委托人 将 其合 法 资 金 委 托 给信 托 公 司进 行 房地产 投资 ， 或进行 房地 产抵 押贷 款 ， 或进 行相 关 的房地 产投 资活动 。现 阶段我 国信 托产 品主要 有 两种模 式 ： 是股权 融 资 ； 一 二是 债权 融资 。前者 是对 自有 资本金 不足 ３ 的房 地产 企 业 ， ５ 信托 投 资公 司 以入股 的方式与 房地 产公 司组 建有 限责任 公 司 ， 其 白有 资 本 金 达 到 ３ 的要 求 ， 使 ５ 信托 投 资公 司作 为股 东获 得 投 资 回报 ； 者 则 是 针对 自 后 有 资金 己达到 国家 要 求 ， 是 由于企 业 短 期 资金 但 困难 ， 时候信 托 投 资公 司 就 可 以筹 集 一 定 资金 这
我国房地产投资信托基金的发展状况与发展对策
我国房地产投资信托基金的发展状况与发展对策1.发展成绩在过去十年里，我国房地产投资信托基金市场取得了长足的发展。
根据中国证监会发布的数据显示，截止到2019年底，我国共发行了超过200只房地产投资信托基金，募集资金总额超过5000亿元。
这些基金涵盖了商业地产、住宅地产、工业地产等多个领域，为房地产行业提供了大量的融资支持。
房地产投资信托基金也为投资者提供了一个多元化的投资渠道，为市场的稳定发展做出了积极贡献。
2.存在问题我国房地产投资信托基金发展过程中也面临着不少问题。
由于我国房地产市场的特殊性，市场风险较大，很多投资者对于房地产投资信托基金还存在着不少疑虑。
目前我国房地产投资信托基金领域的监管政策尚不完善，对于基金的募集、投资和退出等方面的规范还有待进一步完善。
房地产投资信托基金的投资标的和运作方式还比较单一，缺乏创新性和灵活性，难以满足市场的多样化需求。
市场竞争激烈，各家基金机构之间的产品同质化严重，亟待提高产品的差异性和竞争力。
1.强化监管我国房地产投资信托基金市场需要加强对于基金的监管力度，明确基金的募集、投资和退出等各个环节的规范和限制。
对于违规操作的基金机构和从业人员，要依法依规进行严厉惩处，加大市场整治力度，提高市场纪律和规范。
2.创新产品房地产投资信托基金应该根据市场需求，着力研发新型的创新产品，通过拓宽投资领域和提高资产配置灵活性等方式，丰富产品线，满足不同投资者的多样化需求，增加产品的差异性和竞争力。
3.加强风险防范鉴于我国房地产市场的特殊性，房地产投资信托基金的风险防范工作尤为重要。
基金机构应该严格控制投资风险，建立健全的风险管理体系，及时发现和化解各类潜在风险，保障投资者的权益。
4.提高透明度房地产投资信托基金应该提高透明度，主动公开基金的运作情况和投资收益，及时向投资者披露相关信息，建立良好的沟通机制，增强市场的透明度和公信力。
5.加强行业合作房地产投资信托基金市场需要加强行业内外的合作交流，共同研究解决市场共性问题，提高整个行业的发展水平。
中国发展房地产投资信托基金的SWOT分析
较明显 ， 受到了广大中小投资者的普遍认 可。 二、 ＥＴ Ｒ Ｉｓ的劣势分析 虽然从 产品固有特性上分析 ， Ｉｓ ＲＥＴ 具有 以上 多种优 势 ，但具 体到 不 同运行 机制 下 ， ＲＥＴｓ Ｉ 也存在着各 自的劣势。 这里笔者主要从
组 织 形 态 的 角度 进 行 分 析 。
监 管 流 于 形 式 。 （ ） 金 管 理公 司 的行 为 缺 乏 ２基
约束。在现行的 法规 中对契约型 ＲＥＩｓ Ｔ 的基 金 管 理 人 的 决 策 权 限 及 操 作 行 为缺 乏 明 确 的 规范和约束， 同时投 资者也无法行使 筛选管理 人 、 管人 的权力 。 托 这就促成基金 管理人 的权 限膨胀化， 即凡是基金 买卖的重大投 资决策均 由基金管理人 一手 包揽 。 存在 着一定的道德风 险。 另外 ， 由于基金 管理 费为 固定收益， 如此一 来， 各家基金 管理公 司的首要 经营 目标就变成 了把 基金规模做 大． 而并非把精 力放在如何为 投资者们舅取 更多价值上来 ， ｜ 缺少企业应有的 优 胜 劣 汰机 制 。 （ ） 关 法律 政 策缺 位 。我 国 ３相 目前还没有设立一 系列契约型 Ｒ Ｔ 的相关 ＥＩｓ 法律 ． 这给基金 管理公 司的操 作留出了很 多空
１公 司型 Ｒ Ｔ 的劣 势： １ 制约公 司的 ． ＥＩｓ （） 成长。我国《 司法》 公 规定 ， 公司的对外投 资不 得超过公 司净资产的 ５ ％ ０ 。而作 为公 司型的
Ｒ Ｔｓ 成 立 之 初 主 要 是 通 过 收 购新 的 地 产 ＥＩ 在
、
项 目来实现增 长 ．这条规定显 然阻碍 了其发 展。此外 ， 按照税 法的要 求， 司型 Ｒ Ｔｓ 公 ＥＩ 在 其 利 润 分 配 前 必 须 按 照 ３ ％的 税 率 交 纳 企 业 ３ 所 得 税 ， 也 将 极 大地 影 响 ＲＥ Ｔ 的 收 益 ， 这 Ｉｓ 制 约 公 司 的 成 长 。 （ ） 作 权 、 股权 受 到 限制 。 ２运 控 公 司型 Ｒ Ｔ 的 组 织 性 质 是 法人 ， ＥＩｓ 因此 ， 所 其 聘请的管理公 司权力有限 。 对基金 的管理 运作 权有一定的制 约性 。另外， 由于 ＲＥ Ｔ 的运行 Ｉｓ 规模 巨大 ，作 为公 司型 ＲＥ Ｔ 的股 东要 想控 Ｉｓ 制整个公 司至少要投 入几个亿 ， 因此 ， 这种情 况下 即使是公 司的第一大股 东也很 难控制公 司 ， 东 的控 股 权 受到 一 定 的 限 制 。 股 ２契约型 Ｒ Ｉ ｓ ． Ｅ Ｔ 的劣势主要表现在 ： ） （ 对 １ 基金 运作的监 管流 于形式。 于契约型 Ｒ Ｔ 对 ＥＩｓ 的投 资者而言， 在其将资产委托 给基金 管理公 司后，就不能直接干预基金 资产的管理运作 ， 其所享有的“ 监督 制约权” 只能通过 出席基金 持有人 大会来行使 ， 对资产的具体投 资行 为并 无权 力进 行 干 涉 ， 显 然 使 得其 对基 金 运 作 的 这
我国发展房地产投资信托基金的可行性分析
条件 ， 是确定 Ｒ Ｉｓ ＥＴ 成立 、 运行、收益分配 等的重要考虑 因素。 完善宽松 的法律环境。Ｒ Ｉｓ 建立 ＥＴ 是 在信 用基础 上的 ，以利 益为 目的的 ，难免 会 出现 由于不规范 运作所带来的市场失灵 问题 。产生风 险 ，虽然 一定 的风 险是必要 的 ，但超 出收益匹配的范 围，就会损害市
看 ，我 们在 法律 和政 策 、供 求主 体 、经 济 和 产 业 等 方 面 具 备 了一 定 的 可 行 性
基础 。如 果将 可 行 变 为现 实，我 们 还 需
要在 发展 ＲＥＴ 的 选择 对 象上 、法律 制 Ｉｓ
度 上 、 完 善 机 构 和 人 才 培 养 上 以及 风
险 控 制 上 作 出努 力 。
的产权 关系是 发展 Ｒ Ｉｓ 常重要 的前提 ＥＴ 非
内容 摘要 ：发展 ＲＥＴ 需要 一 系列条 件 Ｉｓ 的 支持 ： 完善 的 社会 信 用 体 系 ，清 晰 的
产权 关 系． 完善 宽松 的 法律 环 境 ，理 性 成 熟 的 投 资 供 求 主 体 。从 我 国 现 状 来
去单一依赖银行 的做 法很 难行的通 了，据 估测 ，很长一段 时间里 ，银行贷款 占开发 投资 的比重始终维持在 ５ ％ 一６ ％， ０ ０ 大大 高于发达 国家的 １ ％ 一２ ％， ５ ０ 造成 了大量 的银行不 良资产 ，给金融 系统 的稳 定带来 威胁 。中央银行在 “ ２ 号 文件 ”和 “ １ １１ ２２ 号文件” 中对银 行贷款 的进入 门槛进行了 重新设置 ，因此不 管是大型还 是中小型企 业都需要拓展融 资渠道 ，尤其是 Ｒ Ｉｓ ＥＴ 这 样 的融 资工具。另一方面 ，个体投资者群 体形成 ，房 地产 是一项能够产 生稳定 未来 收益现 金流的资产 ，个体投 资者希 望参与 房 地产 收益的分配 ，但 由于房地产 的价值 巨大 ， 去参 与的方式就是购买或出租 ， 过 渠 道单一 ，对象仅 限于价值 较低的住宅 ，因 此迫切需要一种 更加灵活、更加容易的参 与方式 。还 有 ，就是我国的机构投资者慢 慢成熟 ，数量 和质量都在不断提高 ，包括 直接投资 的房地 产信托公司和国外产业投 资 基金；间接投 资的券商 、 证券投资基金 、 人寿保 险公 司、 储蓄机构 和退休 基金等 ， 它 们 有着共同的特点就是 ：资金 来源或 者负 债 以长期资金 为主 。如人寿保 险和退 休基 金 ，因此它们偏好于具有长 期收益结构的 投资 ；追 求长期稳定 的收益来满足本身或
我国房地产投资信托基金的发展状况与发展对策
我国房地产投资信托基金的发展状况与发展对策随着我国房地产市场的不断发展壮大，房地产投资信托基金也越来越受到投资者的青睐。
然而，目前我国房地产投资信托基金市场的发展还面临着一些问题和挑战，需要采取相应的发展对策。
一、发展状况近年来，我国房地产投资信托基金市场呈现出快速发展的态势。
根据数据统计，2019年我国房地产投资信托基金的募集规模达到1.3万亿元，同比增长了42.34%。
同时，截至目前，我国房地产投资信托基金的发行总规模已经突破了5万亿元。
二、问题与挑战1、政策限制。
目前，我国房地产投资信托基金的发展仍受到政策的限制，比如对于房地产的融资规模、投资标准等方面存在一定限制，而且监管也比较严格。
2、风险管理。
房地产投资信托基金涉及到的风险较多，如信托公司的信用风险、项目风险、市场风险等。
因此，如何加强风险管控，防范风险事故发生，是房地产投资信托基金发展过程中需要重点解决的问题。
3、市场竞争。
当前，我国房地产投资信托基金市场竞争激烈，各种投资主体层出不穷，难以抢占市场份额，同时也面临着投资难度大、回报率低等问题。
三、发展对策1、政策引导。
政府应该出台更加明确的政策，进一步规范房地产投资信托基金的融资和投资，以推动其在市场中的发展。
2、加强风险控制。
信托公司在管理房地产投资信托基金过程中，应该加强风险控制和风险管理，避免风险事故的发生。
3、创新产品设计。
信托公司应该注重挖掘市场的需求，推出符合市场需求的创新产品，在市场竞争中占据优势。
4、提高专业能力。
为了更好地管理和运作房地产投资信托基金，信托公司应该不断提升自身的专业能力，完善人员培训和管理体系。
总之，随着我国房地产市场的发展和投资者对房地产领域的需求不断增强，房地产投资信托基金市场的前景广阔。
但是，要想在这个市场中获得更好的发展，就必须不断优化自身的管理和运作，加强风险控制，提高专业能力，才能更好地满足市场需求，在市场中占据更大的市场份额。
浅析我国房地产信托的现状及发展趋势
流 通 经 济
浅 析 我 国房 地 产 信 托 的 现 状 及 发 展 趋 势
吕 洪 ，魏 慧馨
（ 中央财 经大学 金融学院 ，北京 １０ ８ ） ０ ０ １
［ 摘 要 ］近 几年 随着房地 产 日益成 为我 国的 支柱 产业之 一 ，我 国房 地产 信托 市场规模 迅 速扩 展 ，但 仍 处 于不成 熟
５９ ％ ．３ ５ ８ ％ ５
其他
５ ９ ％ ．５
２ ０ ２０ ２ ０ ２ ０ ２０ ２ ０ ２０ ２ １ 年 份 ０ ３ ０ ４ ０ ５ ０ ６ ０ ７ ０ ８ ０９ ０ ０
一
平 均
６ ８ ％ ．Ｏ
个数占比
一
发行规模 占比
资 料 来 源 ：用 益 信 托 工作 室 。
率如 下表所示 ：
表 １ 不 同投 资 领 域 信 托产 品 的平 均 年 收 益 率 年 份 房 地 产 金 融
５ ７ ％ ．３
（ｏ ４ ．Ｏ ＯＯ ３ ．０ Ｏｏ
２ ．０ Ｏ０
ｌ ．０ Ｏ（ ） Ｏ０ ．０
丁 商 企 业 基 础设 施
中国房地 产信托 业 的几 个特 点 。
走 向上 升 的 轨 道 。２０ ０９年 年 底 ，受 银 行 信 贷 额 度 限制 ， 房 地产市 场上演 了一 波信托 融资潮 。急需 流动 资金的房 企
纷 纷涌人 信托公 司寻 求合作 ，房地 产信托 产 品发 行呈加 速 上涨 的趋 势 。针 对去 年房地 产信托 业务增 长迅猛 现象 ，银 监会 于 ２ １ ００年 １ 月 下发 了 《 １ 信托公 司房 地产信 托业务 风
主要 发展趋 势。
我国房地产投资信托基金发展研究
在亚 洲国家 ，ＲＥ Ｉ Ｔ ｓ发展速度也 是惊
人 的。在 ２ ０ ０ ０ 年左右 ， ＲＥ Ｉ Ｔ ｓ 在 亚洲就已 经有 了突破 性的发展：自２ ０ ０ ０ — ２ ０ ０ ７ 年之
我 国 ＲＥ ｌ Ｔｓ的 发 展 的 现 状 及 问 题
适宜我国国情 的运作模式 还有待于探
索。由于 中国 Ｒ Ｅ Ｉ Ｔ ｓ 基金 发展较 晚 ，再加 上 中国房 地产 的特殊环 境 ， 中 国ＲＥ Ｉ Ｔ ｓ 的 融 资模式 表现 出不 同的发展特征 。 总结 我 国 的ＲＥ Ｉ Ｔ ｓ 运作模 式可 以有三种 类型 ， 即
信 托计 划模式 、产业基金 模式 、上市公 司 模式， 这 些模式 的 出现 大都是根 据房地 产 企 业 自身需求的 情况而衍 生 出的 ， 具有 自
更好 地完善我 国的房地产投融 资体 系 【 徐
云松 ，２ ０ １ ０） 。
实 施 ＲＥＩ Ｔｓ的 重 要 意 义
首先房地产行业是一个 资金投 入高 的
行业 ，一般 需要 大量资金 注入 ，Ｒ Ｅ Ｉ Ｔ ｓ 的 出现 ， 可 以使 民间众 多小额 资金有效 集聚 并投 资房 地产领 域 ， 通 过较 少的资金 获得 较 高 的 收益 ，从 而 激发 投 资者 的投 资 热 情 。其次 从 国外 的发展经 验上 来看 ，引入
间，在新 加坡就已经 出现 了腾飞 基金 、新 达城 、嘉 茂信 托、致富产业信托 和佳 康五
个优秀 的 Ｒ Ｅ Ｉ Ｔ ｓ 。到 目前 ， 这五个 Ｒ Ｅ Ｉ Ｔ ｓ 的 市场价值 已达 到了 １ ０ ０ 亿新 币，折合 人民 币近 ８ ０ ０ ￣ ｇ 元 。同时在 日本 ， Ｒ Ｅ Ｉ Ｔ ｓ 也 得到 了迅速 的发展 。到 目前 为止 ，已经有 ３ ０多
中国房地产信托投资基金的案例分析
中国房地产信托投资基金的案例分析一、房地产信托概况:房地产信托包含内容较广，由信托机构代办房地产的买卖、租赁、收租、保险等代管代营业务；房地产的登记、过户、纳税等事项；投资者参与对房地产开发经营的投资均可纳入信托范畴。
房地产投资信托(Real Estate Investment Trusts，REITs)，是从事房地产买卖、开发、管理等经营活动的一种金融方式。
具体而言，是由房地产投资信托基金公司公开发行收益凭证(如基金单位、基金股份等)，将投资者的不等额出资汇集成一定规模的信托资产，交由专门的投资管理机构加以管理，获得收益由基金券持有人按出资比例分享，风险共担的一种融资模式。
房地产投资信托实际上是由专业人员管理的房地产类的集合资金投资计划(Collective Investment Scheme)。
二、房地产投资信托在我国的发展现状:1、房地产投资信托在我国发展的背景:据调查数据显示，近年来房地产贷款在金融机构新增资产中的比重呈快速上升的趋势，大约70％的房地产开发资金来自银行贷款的支持，成为与银行业高度依存的一个行业。
国家展开了一系列的宏观调控，银行一系列的政策性信贷紧缩政策，使得房地产融资渠道单一的缺点显露出来。
于是，构建渠道多元化、高效并且有利于风险分散的房地产金融成为当前我国房地产发展一个亟待解决的问题。
我国的房地产投资信托正是由于国家对房地产公司信贷资金加强了管理，在政策高压下，房地产公司为了保证资金链条而与信托投资公司合作，从而推动了房地产投资信托的发展。
从组织形态来看，我国的房地产投资信托都是契约型的，即信托投资公司推出信托计划，然后由投资者与信托公司签订信托合同，每份合同都有最低的认购金额(根据规定最低为五万元)。
目前我国发行的房地产信托产品主要有两种形式：一种是贷款信托。
信托资金用于贷款，与商业银行贷款基本相同，如中煤信托发行的“太阳星城贷款项目集合资金信托”，募集到的资金将以贷款方式专项用于北京市太阳星城金星园的开发建设；二是权益信托。
我国房地产投资信托基金的发展现状及前景分析
潮流并 成 为房 地产 界 与金 融界 的双 赢交 易 ， ＥＴ 是 不二 选 Ｒ Ｉｓ
因而具有相当高的流动性。第三 ， ＥＴ 所募集 的资金一般委 Ｒ Ｉｓ 托专业的管理公 司进行集 中管理 。有经验 的房地产专业人员 擅长于股市运作 ， 并且时刻关注市场 的变化 ， 进行多元化组合 投资 ， 选择不 同地 区和不 同类型 的房地产项 目及业 务 ， 可有效 降低投资风险 ， 取得较高的投资回报 。
１ ＥＴ 在我国发展 的背景 ． Ｉｓ Ｒ
值 。第 四， ＥＴ 的所有权和经营权 相分离 ， Ｒ Ｉｓ 同时保持信托财产 独立 性和信托管理 的连 续性 ，并受 到很严厉 的监管 。第五 ， Ｒ Ｉｓ ＥＴ 是资金信托 和财产信托 的结合 ， 其他投资基金一般需要 投资者支付货币资金来获得受益凭证 ，而Ｒ Ｉ在接 受货 币资 ＥＴ
金的同时 ， 还接受房地产 。
近年来房地产贷款在金融机构新增 资产 中的比重呈快速
上升 的趋势 ，大约７ ％的房地产开发资金来 自银行贷 款的支 ０
持， 成为与银行业高度依存 的一个行业。随着２０ 年我 国房地 ０８
产业销售量及销售价格下滑 的影 响 ，房地 产抵押 贷款 的风险
日显突 出，银行作为盈利机构 即使在 国家放 宽信 贷政 策的背 景下 ， 综合考虑风险与收益必然会缩减对房地产企业 的贷款 。 于是 ， 构建渠道多元化 、 高效并且有 利于风险分散 的房地产金
－圄国园翟酏 壁 Ｉ Ｉ
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ｌ 我国房地产投资信托基金的发展现状及
前景 分析
何 红
一
、
房地产投 资信托概况
我国房地产信托的现状与发展前景
地产信托 ")" 只， 募集资金规模 "$T* )T 亿元， 其中规 模最大的是 )##$ 年 "" 月 ’ 日新华信托发行的 “上海 城开万源城项目集合资金信托计划” ， 规模为 ’—"#
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株洲师范高等专科学校学报
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我 国 房 地 产 信 托 的 现 状 与 发 展前 景
李新玉
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（ 长沙市旧城改建开发公司， 长沙 !"###$ ）
摘% 要： 近几年我国房地产信托市场规模扩展迅速， 信托产品模式呈多样化发展趋 势。但中国信托业本身发展 不成熟， 房地产信托风险机制不健全， 房地产信托发展的法律障碍较大。我们应促进房产信托的长期性、 专业性 和多样化融资， 解决资金的来源和流动性问题； 大力加强金融监控机制， 有效防范房产信托风险； 完善法律法规， 尽量少用行政性临时措施。经过调整和创新， 信托投资必将成为我国房地产业融资的主要模式或渠道。 关键词： 房地产信托； 信托投资； 风险机制 中图分类号： &’()* !+ ； &)+(* (% % % 文献标识码： ,% % % 文章编号： "##+ - "!() （ )##. ） #. - ##$! - #(
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房地产信托投资基金的发展现状和
案例分析
一、房地产信托概况
房地产信托包含内容较广，由信托机构代办房地产的买卖、租赁、收租、保险等代管代营业务；房地产的登记、过户、纳税等事项；投资者参与对房地产开发经营的投资均可纳入信托范畴。
房地产投资信托，是从事房地产买卖、开发、管理等经营活动的一种金融方式。
具体而言，是由房地产投资信托基金公司公开发行收益凭证(如基金单位、基金股份等)，将投资者的不等额出资汇集成一定规模的信托资产，交由专门的投资管理机构加以管理，获得收益由基金券持有人按出资比例分享，风险共担的一种融资模式。
REITs实际上是由专业人员管理的房地产类的集合资金投资计划。
二、房地产投资信托在我国的发展现状
1、REITs在我国发展的背景及现状
据调查数据显示，近年来房地产贷款在金融机构新增资产中的比重呈快速上升的趋势，大约70％的房地产开发资金来自银行贷款的支持，成为与银行业高度依存的一个行业。
国家展开了一系列的宏观调控，银行一系列的政策性信贷紧缩政策，使得房地产融资渠道单一的缺点显露出来。
于是，构建渠道多元化、高效并且有利于风险分散的房地产金融成为当前我国房地产发展一个亟待解决的问题。
我国的房地产投资信托正是由于国家对房地产公司信贷资金加强了管理，在
政策高压下，房地产公司为了保证资金链条而与信托投资公司合作，从而推动了房地产投资信托的发展。
从组织形态来看，我国的房地产投资信托都是契约型的，即信托投资公司推出信托计划，然后由投资者与信托公司签订信托合同，每份合同都有最低的认购金额(根据规定最低为五万元)。
目前我国发行的房地产信托产品主要有两种形式：一种是贷款信托。
信托资金用于贷款，与商业银行贷款基本相同，如中煤信托发行的“太阳星城贷款项目集合资金信托”，募集到的资金将以贷款方式专项用于北京市太阳星城金星园的开发建设；二是权益信托。
信托公司从房地产开发公司购买房地产的全部和部分产权，靠经营房地产来获得收入。
如北京国投推出“法国欧尚天津第一店资金信托计划”，购买已与天津欧尚超市有限公司签订长期租约的天津峰汇广场1-3层商铺(即法国欧尚天津第一店)的产权，通过租金收入的形式实现投资人长期稳定的回报。
贷款信托是我国目前房地产信托投资的主要形式。
2、REITs的中国化发展模式
从组织形态来看，公司型具有基金经理和公司股东信息不对称、股东权益难以得到保护、双重税收负担(公司所得税和股东分红个人所得税)等缺点；而契约型因所有权与收益权的分离使得信托财产具有相对独立性，基金收益可得到法律保护，此外契约型只需纳税一次，可提高基金收益。
美国作为成熟的REITs市场主要为公司型，考虑到我国初期REITs的发展应以稳定为主，减少风险发生的可能性，我国在初期宜采有契约型模式，虽然不利于基金的扩张，但它可以保证基
金的相对稳定，不会因投资者的退出而使基金解散或削弱。
另外对缺乏成功操作经验，处于起步阶段的我国，发展REITs 基金规模不宜太大，期限应以10—15年的中期为佳。
在REITs资金筹集上，权益型有限期、自我偿付式REITs的资金筹集方式，应以私募为主，其资金来源则应主要出自机构投资者，如保险基金、养老基金。
三、我国大陆的财产(房地产)信托业务实例
我国大陆的财产(房地产)信托业务实际上是“房地产财产信托+受益权转让”业务。
现阶段，其优势在于能够突破200份限制。
业界往往把中煤信托的“荣丰2008”信托项目和北京国投的“盛鸿大厦”信托项目作为此类业务的代表。
下面以“盛鸿大厦”信托项目为例，分析该业务模式的具体流程。
该项目的运作流程如下：
1、元鸿公司将其开发、建设的房地产项目——北京盛鸿大厦(市场价值人民币约4．1亿元)委托给北京国投，设立盛鸿大厦财产信托。
元鸿公司取得该信托项下全部受益权。
2、元鸿公司将其享有的受益权分级为优先受益权和普通受益权，并将其享有的优先受益权(人民币约2．5亿元)以转让或质押的方式进行处置。
北京国投作为独家代理人代理其转让行为。
投资人受让优先受益权后成为优先受益人。
3、北京国投作为盛鸿大厦财产信托的受托人，将处置信托财产所得全部收入存入北京国投开立的信托专户并管理，优先用于支付优先受益人本金和收益，在优先受益人未取得全部本金和收益前，其他
信托受益人不参与任何分配。
该项目具有“信托+代理”的特点，并在方案设计中运用了超额资产担保和优先——次级受益结构等增信手段，具有典型意义。
在本项目中，北京国投作为财产信托的受托人，需要尽职履行受托人的义务。
作为受益权转让项目的代理人，北京国投除了尽职完成代理转让义务外，不负任何直接责任；但是由于受益人转换，北京国投仍然要为最终受益人的最大利益管理信托财产。
我们可以把该模式进一步抽象为以下模式(图2略)。
关于该模式的几点说明：
·设立信托时，信托标的可以为房地产建筑实物、房地产未来的租金收入、土地使用权等房地产资产及其相关权利。
由于受益人转换，原受益人的利益可能与最终受益人的利益存在冲突，特别是当只有部分受益权转让时。
在部分受益权转让的情况下，信托公司需要解决不同类型受益人之间的利益冲突问题。
·尽管在受益权转让这一环节，信托公司所承担的责任较小(把受益权妥善转让出去)，但是，信托公司作为受托人，妥善管理信托财产、处理信托事务的压力增加了，因为受益人从一家房地产公司转变成众多的社会投资者。
·投资者投资收益的支付具有刚性，稍有拖欠或不当，即可能导致信托公司名誉受损，很可能因一个项目的失败而一蹶不振。
尽管在法律上作为尽职的受托人不需要承担什么风险，但是，我国国情决定了信托公司必须为此承担政治风险。
因此，在设计方案时必须最大限
度控制风险。
·控制风险的手段多种多样，应该利用适当的增信手段。
增信手段有很多种，例如超额资产担保、第三方担保、委托人准备金担保、优先——次级受益结构担保等多种方式。
由于现阶段信托公司经营环境存在上述投资收益支付刚性的特点，在设计增信手段时，尽量运用货币性担保，房地产实物担保面临处置成本，而且一旦需要处置担保资产时，信托公司的声誉就可能已经受损，甚至已经需要承担政治风险。
·利用货币性担保时，特别是第三方提供的担保时，必须注意公司间的关联关系，谨防信托融资成为“控股股东掏空上市公司”的翻版。
·设立货币性担保时，必须注意法律问题。
《信托投资公司管理办法》规定信托公司不得承诺信托财产不受损失或者保证最低收益，因此，在委托人自身或第三方担保时，必须确认担保的是投资者的本金和收益(不是预期收益)。
因为作为信托来说，最终收益率可高可低，甚至为零，如果担保协议上用“预期收益”，那么在项目出现问题时，担保人完全有理由拒绝支付相当于预期收益水平的收益。
这样的担保实际上只是担保支付行为本身。