论城市化

城市化与房地产业\国民经济发展之间的关系

1什么是城市化

城市化是一个地区的人口在城镇和城市相对集中的过程。城市化也意味着城镇用地扩展，城市文化、城市生活方式和价值观在农村地域的扩散过程。城市化也有的学者称之为城镇化、都市化，是由农业为主的传统乡村社会向以工业和服务业为主的现代城市社会逐渐转变的历史过程，具体包括人口职业的转变、产业结构的转变、土地及地域空间的变化。

城市化也指人类生产和生活方式由乡村型向城市型转化的历史过程，表现为乡村人口向城市人口的转化以及城市不断发展和完善的过程。

城市化也称城镇化，是指由以农业为主的乡村社会向以工业和服务业为主的城市社会转变的一个过程，包括人口职业的转变、产业结构的转变、土地及地域空间的变化。目前学者对城市化概念的确定通常是从人口学、地理学、社会学、经济学等角度。

2为什么会有城市化趋势

18世纪中叶的工业革命，促进了工业发展，生产规模化、专业化，“工业大量聚集的地区”形成了与“以农业生产为主的农村地区”的一种相对地域单元—城市。

随着工业化进程的推进，以及第三产业的迅猛发展，使得城市蓬勃发展，城市给人们提供了更多的就业机会，更好的生活条件，为社会经济的发展起到了重大的推力作用。

实践证明，城市的发展能够促进人类社会更快更好的发展。

城市化的进程会不断推进，以农业生产为主的传统乡村社会，会逐步转变为以工业和服务业为主的现代城市社会。

城市化是人口向城市转移的过程，虽然，农村的人口相对减少，但农业发展不会止步，而是改变农业结构，改变农业生产方式，促进农业更好的发展。

所以，城市化是人类发展的必然趋势。

3我国城市化当前水平和发展空间

伴随着经济的发展，我国的城市化进程日益加快。自1949年至2003年，我国的城市数量已由132个增加到660个，全国的城镇人口已经增加到5亿多人，城镇人口占总人口的比重由12.5%上升到40.53%。

在城市数量迅速增加的同时，城市的各项功能也趋于完善，城市体系逐渐形成，城市作为社会、政治、经济、文化、科技及信息的中心地位日益凸现。特别是改革开放以来，城市在经济建设、制度创新、产业升级方面不断优化结构，完善功能，给周围地区社会和经济发展产生了强大的辐射力和带动效应，促进了整个国家的经济繁荣和社会文明。可以说，城市是整个国民经济快速发展的火车头，在国民经济和社会发展中的战略地位日益重要。

中国城市化发展趋势：城市化水平的高低和发展速度的快慢，最终取决于经济的发展。我国已成功地走出一条有中国特色的城市化道路，国民经济得到待续、快速、健康发展，已具备了城市化加速发展的基础和条件，21世纪，城市发展将出现多样化的态势。

4城市化给房地产带来的机遇

十八大以后，中央提出了新型城镇化的发展方向，这是中国经济和社会新的发展战略。这一新战略的提出，标志着中国经济社会发展方式将由高速发展向均衡发展转变，将由集中配置资源的方式向均衡配置资源的方式转变，将由沿海化、中心城市化的方向朝区域发展和城乡统筹的方向转变。这些趋势，对房地产业提出了新的挑战和机遇。在这样的背景下，能否抓住机遇，推进行业转型创新，决定了行业的命运，也将深刻影响中国经济和社会发展的进程。与此同时，对房地产的调控也日趋深入。2013年2月20日，温家宝主持召开国务院常务会议再出“国五条”抑制投机投资购房加强房地产市场调控的政策措施（称为“国五条”）。这是自2009年12月份开始楼市调控以来的第五次调控。

5城市化产生的问题

城市化过程中产生的问题主要有：居住条件差、交通拥挤、大气污染、城市环境噪声污染、环境质量下降，失业人数增多、增加就业困难等

失地农民返贫

农民工、农二代与留守儿童问题

价值观的迷失

自然环境和资源的破坏及浪费

6“新型城市化”的内涵

所谓新型城镇化，是指坚持以人为本，以新型工业化为动力，以统筹兼顾为原则，推动城市现代化、城市集群化、城市生态化、农村城镇化，全面提升城镇化质量和水平，走科学发展、集约高效、功能完善、环境友好、社会和谐、个性鲜明、城乡一体、大中小城市和小城镇协调发展的城镇化建设路子。

新型城镇化的“新”就是要由过去片面注重追求城市规模扩大、空间扩张，改变为以提升城市的文化、公共服务等内涵为中心，真正使我们的城镇成为具有较高品质的适宜人居之所。城镇化的核心是农村人口转移到城镇，完成农民到市民的转变，而不是建高楼、建广场。农村人口转移不出来，不仅农业的规模效益出不来，扩大内需也无法实现。新型城镇化道路”具有这样几个特点和要求：

（1）规划起点高。城镇要科学规划，合理布局，要使城镇规划化城市建设、发展和管理中始终处于“龙头”地位，从而解决城市建设混乱、小城镇建设散乱差、城市化落后于工业化等问题。

（2）途径多元化。中国地域辽阔、情况复杂，发展很不平衡，在基本原则的要求下，中国城镇化实现的途径应当是多元的。中国东中西部不一样，山区、平原不一样，不同的发展阶段要求不一样，不同地域特色不一样……不能强调甚至只允许一种方式。与工业化的关系处理也应该有多种方式，有的是同步，有的可能要超前。

（3）聚集效益佳。城镇一个最大的特点是具有聚集功能和规模效益。要在增加城镇数量、适度扩大城镇规模的同时，把城镇做强，不能外强中干，有些城市就虚得很。

（4）辐射能力强。利用自身的优势向周边地区和广大的农村地区进行辐射，带动郊区、农村一起发展，这是城镇责无旁贷的义务，它应该做到而且也可以做到，问题是我们要有这种

意识、视野、规划和措施。千万不能搞成孤岛式的城镇。

（5）个性特征明。中国的城镇要有自己的个性，每个地方的城镇，每一个城镇都应该有自己的个性，要突出多样性。城和镇都是有生命的，都有自己不同的基础、背景、环境和发展条件，由此孕育出来的城镇也应显示出自己与众不同的特点。

（6）人本气氛浓。我们不能为城镇而城镇，发展城镇的目的是为人服务。所以，城镇的一切应当围绕人来展开，要树立牢固人本思想，创造良好的人本环境，形成良好的人本气氛，产生良好的为人服务的功能。总的来说，就是要使城镇具有人情味，能够促进人的自由而全面的发展，而不是相反。

（7）城镇联动紧。笔者在表述上使用的是“城镇化”，而非城市化。其内涵是要把城市的发展和小城镇的发展作为一个有机的整体来考虑，解决好非此即彼或非彼即此或畸轻畸重的问题。600多个大中小城市和两万多个小城镇本来就是一个完整的梯队，不能人为地分割开来。

（8）城乡互补好。中国的城镇化一定要体现一盘棋的思想，要打破二元结构，形成优势互补、利益整合、共存共荣、良性互动的局面。市带县体制也好、城乡一体化也好，其出发点都是要走活城乡这盘棋。因为农村可以为城镇的发展提供有力支持，形成坚强后盾，城镇可以为农村的发展提供强大动力，从而全面拉动农村发展。决不能以牺牲农村的发展来谋求城镇的进步，这是一些发达国家曾经走过的老路，是一条教训，当引以为戒。