2020年第一季度重庆商业地产市场数据

作为刚需性产业，房地产行业销售表现虽因疫 情关闭线下营销渠道，出现短期滑落，但补偿 性需求回升或短期可见。
房地产建筑业
专业服务业
以律所、会计师事务所、设计、文化传媒为主 体的专业服务业在疫情期间保持“在家办公”， 因此行业产出未出现大幅回落。
数据来源：仲量联行研究部， 年 月
平方米
相较之下，产业结构特性引致二级市场面临短期冲击
仲量联行尝试从产业维度阐释重庆办公楼韧性表现。新冠疫 情对于商业办公楼结构中各大产业主体的影响不径相同。在 仲量联行最新发布的《 商业地产市场新冠疫情后市展望》
报告中，根据不同产业在短期内受疫情影响程度，将优质办 公楼结构中的主要产业分为三类：
A类：下滑产业 B类：韧性产业
以消费为主导的零售贸易、消费 服务、交通运输、酒店餐饮、娱 乐传媒等。因疫情期间消费停滞 受到直接冲击。
平方米，低于甲级办公楼平均承租面积 平方米。部分中小微企业韧性受到检验。
挖掘优质小面积需求。中小微企业仍是重庆优 质办公楼需求端支柱性客群，仲量联行数据显 示， 年，重庆甲级办公楼主要成交中 平方米及以下数量达总成交量的 。对于 优质小型需求的理解将助力业主方顺势而上。
数据来源：仲量联行研究部， 年 月
线下教育
年一季度，二级市场未出现新增供应，本土中小微企业退租 引致市场转租率创历史低点，至季末报 ，环比下滑 。 以个人消费为主导的 类产业在疫情中受到明显冲击，更贡献二 级市场季度内主要退租。
数据来源：仲量联行研究部， 年 月
年一季度重庆优质办公楼主要分区域指标
整体
甲级
元 平方米 月
空置率
核
心 商
乙级办公楼市场供应及需求
建筑面积 （万平方米）
新增供应 （左轴）
净吸纳量 （左轴）
空置率 （右轴）
空置率
乙级办公楼本季度无新增 项目。
中小企业受停工停产影响， 现金链面临压力，引致部分 退租。
年一季度市场净吸纳
万 量录得 万平方米，同比
下降约 万平方米。
数据来源：仲量联行研究部， 年 月
疫情导致办公新增需求下滑，重庆整体表现居全国中上游水平
年第一季度 重庆商业地产市场报告
聚合 渝时偕行
仲量联行研究部
年月
年第一季度重庆优质办公楼市场
整体市场
甲级办公楼
乙级办公楼
存量领先 线城市
空置率小幅上扬
租金加速下跌
总 体量（平方米）
源自文库
同比
平方米，环比
平方米
新 增供应（平方米）
同比
平方米
净 吸纳量（平方米）
同比
平方米
空置率 同比 百分点，环比
百分点
平 均账面租金（人民币 平方米 月） 同比 ，环比
类 ： 下 滑 产业 年 各行业成交占比
类 ： 韧 性产业
类 ： 获 益 产业 金融业
房地产及建筑业
专业服务 第三方办公服务运营
消费服务
科技 新媒体 通讯 电子设备
零售贸易
酒店餐饮 文体娱乐
运输仓储及邮政 医药及生命科学
年 各行业成交占比（预测）
备注：预测模型摘自仲量联行《 商业地产市场新冠疫情后市展望》报告
第 三 方 办 公服 务运营 制造业
酒店餐饮 消费服务 零售贸易 政 府 机 构 及公 共组织 能 源 及 公 共事 业 运 输 仓 储 及邮 政 医 药 及 生 命科 学 文体娱乐
重庆优质甲级办公楼产业结构
韧性产业占比达
新兴金融
金融业
伴随中新（重庆）战略性互联互通示范项目落 户重庆，一系列政策引加快建设成为“西部金 融中心”。以大规模、成熟性金融机构为主体 的金融业在疫情中受到冲击相对较小。
季度内录得平均退租面积达
行业平均退租面积
建筑 业 消费 品制造业 新兴 金融 房地 产业 传统 金融 医药 及生命科 学 消费 服务 政府 机构及公 共组织 科技 研发 运输 仓储及邮 政 专业 服务 工业 制造业 通讯 及电子设 备
平方米
平方米
中小微企业在本次疫情中受到冲击相对明显。 仲量联行数据显示，本次疫情后在甲级办公楼 中录得 例企业退租案例，平均退租面积为
传统商务需求支柱性产业，包括 金融、专业服务、房地产建筑等。
C类：获益产业
科技互联网产业以及生物医药大 健康产业、环境保护关联产业等。 疫情重塑消费习惯，部分产业因 此受益。
细谈究竟，传统产业结构支撑重庆办公楼“稳”超预期（ ）
金融业 房 地 产 及 建筑 业
专业服务 科技 新媒体 通讯 电子设备
北京
深圳
广州
成都
重庆
存量排名全国第
武汉
厦门
杭州
南京
西安
长沙
郑州
苏州
天津
沈阳
大连
宁波
无锡
青岛
建筑面积（ 万平方米）
数据来源：各城市统计局，仲量联行研究部， 年 月
甲写供应回落，新增需求受疫情影响短期停滞增长，空置率小幅上扬
建筑面积 （万平方米）
甲级办公楼市场供应及需求
新增供应 （左轴）
净吸纳量 （左轴）
务 区
非 核 心 商 务 区
整体 甲级
照母山
新牌坊 大石化
江北嘴 观音桥
解放碑
南坪
杨家坪
数据来源：仲量联行研究部， 年 月
优质项目年内或集中供应解放碑，“双核心 多中心”格局成型
解放碑：强商业属性
强势旅游客群支撑传统核心区办公楼产业结构 转变。仲量联行数据显示， 年，零售贸易、 酒店餐饮类租户在年内新成交占比达该子市场 总成交体量的 、 。
数据来源：仲量联行研究部， 年 月
重庆甲级办公楼存量全国第六，市场迈入调整成熟期
0% 上海 北京 深圳 广州 重庆 苏州 成都 武汉 杭州 天津 南京 宁波 无锡 青岛 郑州 长沙 西安 大连 沈阳 厦门
年主要城市
2%
4%
6%
总量及增速
8%
10%
12% 增速
亿元
年第一季度主要城市甲级办公楼存量
上海
统一精细化管 理运营
平方米
退租主导散售 单一业权物业贡献 物业需求端 季内主要成交
单一 业权
散售 业权
单一业权物业租金水平领先
对于物业招商策略的一致把控包括 目标客群定位、租金水平控制、物 业免租期调整、交付标准等以实现 物业租户品质精准把握。
大数据
应用程序开发
科技互联网
深科技
端主导的游戏媒体、 内容网站和电商平台等 程序开发。
涵盖人工智能、航空航 天、生物技术、光电芯 片、信息技术、新材料、 新能源、智能制造等
“成本驱动”
高性价比仍然是科技新媒体 企业选址考量的核心。因此， “及租及用”类房源持续受 到关注。
交通通达性
实用主义的科技新媒体 企业青睐物业的便利性。
商务属性
仲量联行数据显示， 年
强商务属性的大石化、解放 碑、江北嘴分别承接 、
、 的需求释放。
数据来源：仲量联行研究部， 年 月
后疫情时代，求“稳”或为业主方破局之策 稳需求（ ）
• 疫情的出现为重庆优质办公楼市场带来更多不确定性，对韧性产业的把握须为业主方可持续发展策略。
退租面积占比
建筑 业 房地 产业 科技研发 专业服务 新兴金融 消费服务 医药 及生命科 学 工业制造业 消 费 品 制 造业 政 府 机 构 及公 共组织 运 输 仓 储 及邮 政 传统金融 通 讯 及 电 子设 备
• 相较于其他主要城市，虽然重庆市场以然录得部分企 业退租的案例，但优质企业仍在季内在重庆积极选址。 重庆产业结构持续调整升级，支撑办公楼市场需求端 在疫情影响中保持一定韧性。
数据来源：仲量联行研究部， 年 月
细谈究竟，传统产业结构支撑重庆办公楼“稳”超预期（ ）
重庆甲级办公楼主要行业需求现状与预测
百分点
平 均账面租金 人民币 平方米 月 同比 ，环比
备注：同比为与 第一季度比较，环比为与 年第四季度比较。 仲 量 联 行 根据办 公楼地段 、业权、 层高、建 筑面积， 单层分割 ，外立面 ，空调系 统、电梯 系统、停 车位以及 物业管理 等多项指 标定义甲 乙级写字 楼。 优 质 办 公 楼样本 不含工业 用地上开 发的产业 办公楼。
江北嘴：强商务属性
传统商务需求动能持续支撑该子市场产业发展。 年，金融业、服务业、房地产建筑业新成
交占比达该子市场总成交体量的 、 、 。
照母山
新牌坊
江北嘴 观音桥
解放碑
大石化
南坪
杨家坪
重庆来福士广场办公楼A座 总体量：约6.4万平方米 位置：解放碑子市场
数据来源：仲量联行研究部， 年 月
后疫情时代，求“稳”或为业主方破局之策 稳需求（ ）
行业退租频率
科技 研发 专业 服务 房地 产业
平衡租户稳定性与去化压力间的互斥关系。仲 量联行认为，虽然目前去化压力依然主导市场 情绪，但也为情绪彻底回暖前的窗口期，
建筑 业
新兴 金融
工业 制造业
消费 服务
医药 及生命科 学
政府 机构及公 共组织 运输 仓储及邮 政 消费 品制造业 通讯 及电子设 备
增量市场进入尾声，未来存量市场背景下，资产管理必然成为 业主方竞争力核心。
仲量联行“导向 驱动力”模型（
）
摘自仲量联行《楼宇经济 》报告
“稳”物业品质：单一业权有效提升物业租户韧性
• 仲量联行研究发现，自持性物业在疫情中凸显出韧性，未来或受投资者持续青睐。
年一季度净吸纳量
租金水平对比
本次疫情的发生引发国民对于卫生 安全前所未有的重视，人流检测、 卫生防疫、安全监管成为优质物业 管理的一大核心。
“稳”物业品质：提升办公体验，营造场景化、社区化办公空间
社群化体验增加租户粘性
闭环式办公体验
附加服务
完善配套
助力小微企业度过难关
免租及租赁折扣
• 本次突发公共卫生事件引发不少业主方对于物业管理、运营、 招商策略的思考，季度内部分业主方为提升租户粘性相继出台 应对策略：阳光金融中心推出“宅家练“在线健身活动、环球 金融中心推出“ 从头开始”为租户免费理发，同时，海航 保利国际中心、国瑞中心、企业天地 、 、 好楼亦为部分租户 提供免租期、租金折扣以帮助企业度过难关。应势而变的策略 有效提升楼宇公众形象，推广效果显著。
制造业 能源及公 共事业 运输仓储 及邮政
备注：全国主要 大城市包括北京、上海、广州、深圳、青岛、沈阳、成都、重庆、西安、南京、杭州、武汉。 为 通 讯 、 科技、 新媒体的 总称。
• 金融、服务、房地产等头部产业以及科技互联网等战 略新兴产业将持续主导重庆办公楼市场需求。
• 一季度，企业因疫情停工，导致运营成本高企、收入 停滞，因此现金流压力迫使部分企业退租，成为中国 办公楼市场面临的主要挑战。
总 体量（平方米）
同比
平方米，环比
平方米
新 增供应（平方米）
同比
平方米
净 吸纳量（平方米）
同比
平方米
空置率 同比 百分点，环比
百分点
平 均账面租金 人民币 平方米 月 同比 ，环比
总 体量（平方米）
同比
平方米，环比 平方米
新 增供应（平方米）
同比
平方米
净 吸纳量（平方米）
同比
平方米
空置率 同比 百分点，环比
调结构。优质的运营策略是将风险的合理组合 及分配。如何合理安排规划稳定性弱的租户， 以实现物业自身的风险控制将有助于物业可持 续化发展。
传统 金融
数据来源：仲量联行研究部， 年 月
后疫情时代，求“稳”或为业主方破局之策 稳需求（ ）
• 把握中小微企业需求的机遇与挑战。
退租面积占比
建筑 业 房地 产业 科技研发 专业服务 新兴金融 消费服务 医药 及生命科 学 工业制造业 消 费 品 制 造业 政 府 机 构 及公 共组织 运 输 仓 储 及邮 政 传统金融 通 讯 及 电 子设 备
二级市场产业结构
科技 新媒体 通讯 电子设备 专业 服务 金融 业
贸易 零售 消费品行业 消费服务 房地产 建筑 制造 业
能源 及公共事 业 运输 仓储及邮 政 医药 及生命科 学
产业结构
中小微企业为主体
二级市场主要存量及需求
总存 量（右轴 ）
转租瓶颈
转租 率（左轴 ）
二级市场主要退租行业
酒店餐饮
零售/消费
空置率 （右轴）
空置率
甲级办公楼新增项目 个，重 庆来福士广场办公楼 座，约
万平方米。
需求增长滞缓以及新入市项 目较高空置率共同拉动空置 率上浮至 。剔除总部楼
宇影响，甲级市场整体空置 率录得 ，同比上升 。
年一季度录得净吸纳量
万
平方米，同比下滑约
万平方米。
数据来源：仲量联行研究部， 年 月
退租主导乙级市场情绪，拉动空置率上浮
年第一季度全国主要城市甲级办公楼净吸纳量和空置率
深圳
杭州
天津
苏州
武汉
青岛
重庆
西安
净吸纳量 （左轴，平方米）
北京
沈阳
南京
空置率（ 右轴）
成都
广州
上海
数据来源：仲量联行研究部， 年 月
房地产建筑、服务、金融业主导一季度办公需求，渝需求端仍具韧性
年第一季度新租需求行业分布
房地产及 建筑业 服务业 金融业
• 本次突发公共卫生事件或将重塑国民消费习惯，因此势必为办公楼需求结构带来改变。仲量联行认 为兼顾韧性产业，同时把握获益产业需求或将助力业主方顺势而上。科技行业或带来新一轮机遇。
科技全产业链
选址逻辑
以数据分析、云计算为 核心的大数据产业的应 用，包括“智慧城市”。
以人工智能、 为核心 的 产 业应 用包 括智 能 家 居、智能车载系统等。