城乡土地利用中的外部性与土地发展权转移
关于公共物品和外部效应-城市土地利用的外部性及其管理
关于公共物品和外部效应-城市土地利用的外部性及其管理公共管理与法学院行政管理09-2袁芳0913010222关于公共物品和外部效应-城市土地利用的外部性及其管理摘要：城市土地在利用过程中必然要产生外部性，那么对土地利用外部性管理是否科学，是实现土地资源优化配置，合理高效利用土地的重要保证。
以下介绍了城市土地利用外部性的定义和表现，从经济学角度对其进行了分析，最后在此基础上提出了政府对土地利用外部性管理的参考建议。
关键词：公共物品城市土地外部效应外部性1 关于土地产品的外部性外部性又称外部效应，指某种经济活动所产生的对无关者的影响。
这就是说，这种活动的某些成本并不由从事这项活动的当事人承担，而由与这项活动无关的第三方承担，这种成本被称为外在成本或社会成本。
同样，这种活动的某些效益也不由从事这项活动的当事人承担，而由与这项活动无关的第三方获得，这种收益被称为外在收益或社会收益。
前一种情况，称为负外部性；后一种情况，称为正外部性。
2 城市土地利用外部性的主要表现土地利用的外部性是指某一块土地的利用活动对相邻土地的质量、利用方式的选择、土地价值产生的影响。
人们在利用土地从事任何行为时，都必然产生外部性。
围绕城市土地利用，其外部性大致可以分为两种：一种是间接的影响，这种影响可能表现为对财产价值的影响，例如大规模公建可能提高临近地块的转售价格，城市公共环境的改善会提高旅游价值进而有利于相关行业。
间接影响有时还表现为对人们内心感受的刺激，如城市内新型建筑给人带来的愉悦(或反感)，功能更完善的住宅使老式的空置住宅更难售出，可以归入此类影响。
另一种是直接影响(正面的或负面的)其他主体对财产的利用，例如摩天大楼的修建导致邻近的低矮建筑失去采光或受到建筑风洞的影响，或者在近郊修建机场而致临近居民受到噪声的侵扰，毁坏城市外围林地建造住宅造成城市空气质量下降，这些属于负面影响。
而免费使用的新马路的开通，将给附近居民提供正的外部性。
土地用途管制的外部性_内部性问题及制度改进探讨
《软科学》２０12 年11 月·第 26 卷·第 11 期（总第 155 期）
战略与对策
土 地 用 途 管 制 的 外 部 性 、内 部 性 问 题 及 制度改进探讨
王文刚1 ，庞笑笑2 ，宋玉祥2 （ 1． 河北师范大学 资源与环境科学学院，石家庄 050024；
2． 东北师范大学 城市与环境科学学院，长春 130024）
战略与对策
标。对于这一部分具有竞争性准公共物品属性的土地资 源，区域都会尽力争夺（ 实际上，具有较强话语权的发达 地区往往获得相对较多的指标） 。
对于单中心封闭区域来说，土地利用的效益溢出特征 为外围地区（ 农业用地、生态用地） 的社会效益、生态效益 是向中心（ 城市） 溢出。而对于多个区域来说，由于区域 的土地一般都具有多功能利用的现状特征，这就使得每个 区域的土地利用都存在效益外溢。所不同的是，每个区域 社会效益、生态效益的效益溢出方向与净溢出量（ 可能为 正，也可能为负） 是不同的。而 从 土 地 用 途 管 制 角 度 来 看，无论管制与否，这种公共效益的产生都是客观存在的， 即管制并不会改变土地利用社会效益、生态效益的公共物 品属性。但土地用途管制会改变土地利用中公共物品的 性质及区域土地利用公共效益外溢的方向与大小。 2． 2． 2 土地用途管制下地方博弈的外部性问题
摘要： 探讨了由于我国土地用途管制制度不完善而导致的管制外部性与内部性问题，这种外部性与内部性问题导
房地产市场的农村土地流转与开发利用
房地产市场的农村土地流转与开发利用近年来，我国房地产市场持续火爆，城市的楼盘林立，房价居高不下。
为了满足不断增长的房屋需求和推动经济发展，农村土地流转与开发利用成为一个备受关注的话题。
本文将就农村土地流转与开发利用在房地产市场中的意义以及存在的问题进行探讨。
一、农村土地流转的意义农村土地流转是指农村居民将自己的农用地流转给其他单位或个人经营和使用，以期获得更多的经济利益。
土地流转有助于促进农村产业结构调整和农民增收。
首先，农村土地流转可以优化农业结构，提高土地资源的利用效率。
通过流转，农民可以将自己不擅长经营的土地流转给专业的农业经营主体，使得农业产业链更加完善，提高农业生产率。
其次，土地流转可以为农民提供额外的经济收入。
由于农村土地的价格普遍低于城市土地，农民可以通过流转获得租金或流转费用，从而增加收入。
此外，农村土地流转还可以带动周边乡村经济的发展，促进农村的现代化建设。
二、农村土地开发利用的问题虽然农村土地流转与开发利用有着广阔的前景和重要的意义，但目前在实践中还存在一些问题。
首先，农村土地流转的规模相对较小。
农民对土地的情感依赖和对农业产业的依赖，使得他们对土地流转持观望态度，不愿意将土地流转出去。
其次，土地流转的手续繁琐，流程复杂。
农民需要办理各种手续，如土地确权、流转协议等，增加了流转成本和时间。
再次，土地流转容易引发土地纠纷。
由于土地权属、流转期限等问题，农村土地流转过程中经常发生纠纷，给流转双方带来困扰。
最后，农村土地开发利用不够精细化。
由于缺乏专业的土地规划和规范的土地流转市场，农村土地开发利用的质量和效益有待提高。
三、解决农村土地流转与开发利用问题的建议为了进一步推进农村土地流转与开发利用，我们需要采取一系列的措施。
首先，加强宏观政策导向，制定相关法律法规，明确土地流转的权益保护和纠纷解决机制，确保土地流转的顺利进行。
其次，加强对农民的宣传和培训，提高农民对土地流转的认识和接受程度。
农地城市流转的外部性与社会理性决策研究的开题报告
农地城市流转的外部性与社会理性决策研究的开题报告一、选题背景和意义随着我国城市化进程的加快，农业现代化和城市发展之间的矛盾日益凸显，如何更好地推进农地城市流转，充分发挥农地的城市开发潜力，成为当前重要的课题之一。
但是，农地城市流转所带来的外部性问题，如资源利用、环境污染、社会安全等问题也日益引起社会广泛关注。
因此，研究农地城市流转的外部性问题，并进行社会理性决策，具有重要意义。
二、研究目的和内容本研究旨在分析农地城市流转的外部性问题及其影响，探讨社会理性决策的方法和路径，具体研究内容包括：1. 农地城市流转的概念、历史渊源及现状分析；2. 农地城市流转所带来的外部性问题分析，包括资源利用、环境污染、安全风险等问题；3. 农地城市流转的社会理性决策研究，包括利益相关者分析、政策评估、风险预警等方面的研究；4. 基于社会理性决策的农地城市流转路径探讨，包括城市规划、土地政策、农地保护等方面的建议。
三、研究方法和步骤本研究采用文献研究、案例分析和问卷调查等方法进行，步骤如下：1. 收集农地城市流转相关文献和资料，进行文献综述和历史渊源分析；2. 基于已有的案例，对农地城市流转的外部性问题进行分析；3. 通过问卷调查等方法获取利益相关者的观点和建议，进行政策评估和风险预警；4. 通过对农地城市流转外部性问题的研究和社会理性决策的探讨，提出相关建议和路径。
四、预期结果和创新点本研究预计将有如下预期结果：1. 对农地城市流转的外部性问题进行全面分析和评价，为社会理性决策提供参考；2. 提出基于社会理性决策的农地城市流转措施，为城市化进程提供可持续发展的路径和思路；3. 本研究对相关领域的理论和实践研究具有一定的创新性，可以为促进我国城市化进程提供借鉴和参考。
五、研究难点与可行性评估本研究的难点在于如何将经济效益与社会效益加以权衡，如何解决农民利益和城市利益的矛盾问题，如何协调环境保护与城市发展之间的关系等。
土地资源管理中的土地流转与开发利用
土地资源管理中的土地流转与开发利用土地资源是人类赖以生存和发展的重要基础资源。
在现代社会，土地流转与开发利用成为了土地资源管理的重要内容。
土地流转是指土地的所有权或使用权在一定时期内由一个主体转让给另一个主体的行为，而土地开发利用则是指对土地进行合理规划和开发利用，以实现社会经济发展的目标。
土地流转在中国的历史可以追溯到古代农业社会。
在那个时代，土地是农民生活的基础，土地的流转是为了满足农民生产和生活的需要。
然而，随着城市化进程的加快和工业化的发展，土地流转的形式和规模发生了巨大变化。
农村土地流转逐渐从小规模的农田互换发展为大规模的土地流转市场。
这种变化带来了一系列的问题和挑战。
首先，土地流转可能导致农民的土地权益受到侵害。
在一些地方，农民的土地被征用或强制流转，导致他们失去了土地的使用权和收益。
由于缺乏土地产权保护和流转市场监管机制，一些农民在土地流转中面临着信息不对称和权益保护不足的问题。
这不仅影响了农民的生活，也可能引发社会不稳定因素。
其次，土地流转也面临着土地资源过度开发和环境破坏的问题。
在追求经济利益的驱动下，一些地方过度开发土地资源，导致土地的生态功能受损，生态环境恶化。
例如，大规模的工业园区建设和城市扩张，使得大量的农田被转化为工业用地和城市建设用地，给农业生产和生态环境带来了巨大压力。
为了解决这些问题，土地资源管理中需要加强土地流转的监管和保护农民的土地权益。
首先，政府应加强土地流转市场的监管，建立健全的土地流转登记和交易制度，确保土地流转的合法性和公平性。
同时，加强农民的土地权益保护，建立土地流转补偿机制，保障农民在土地流转中的利益不受损害。
其次，土地开发利用应坚持可持续发展的原则。
在土地开发利用过程中，应充分考虑土地的生态功能和环境保护，避免过度开发和破坏生态环境。
同时，加强土地规划和管理，合理调配土地资源，提高土地利用效率，实现经济效益和生态效益的双赢。
此外，土地流转和开发利用也需要充分发挥市场机制的作用。
农地转用政策与农地转用最优数量_外部性内化视角的实证分析_陈竹
自然资源学报JOURNAL OF NATURAL RESOURCES第31卷第4期2016年4月V ol.31No.4Apr.,2016农地转用政策与农地转用最优数量——外部性内化视角的实证分析陈竹1,2，张安录2，黄凌翔1(1.天津城建大学经济与管理学院，天津300384；2.华中农业大学土地管理学院，武汉430070)摘要：尽管不少文献对农地转用政策的有效性进行了分析，但我国农地转用政策在农地-市地配置优化中的作用却较少受到关注。
论文从外部性内化的视角出发，利用地方政府农地转用模型对土地用途管制、税费政策的作用机制和配置效应进行研究。
在考虑多项政策影响的基础上，对湖北省地方政府决策函数进行拟合，并结合近年来农地外部性测算的结果实证分析了农地转用政策的合理性及其对农地转用数量的影响。
实证结果表明，土地用途管制和税费政策均能显著地抑制农地转用数量，但政策的影响效果则存在差异。
其中，税费政策的数量标准与外部性数量基本一致，但土地用途管制对农地转用的抑制效果已经超出了外部性内化的目标。
根据这一结果，结论部分讨论了相应的政策含义及农地转用配置优化的对策建议。
关键词：农地转用；外部性内化；土地用途管制；税费政策中图分类号：F301文献标志码：A 文章编号：1000-3037(2016)04-0620-09DOI ：10.11849/zrzyxb.20150320农地外部性是指农用地在使用、转用过程中，对使用或转用主体以外的个体效用或生产产生的影响。
农地外部性的存在导致了农地转用决策与社会最优水平的差异，对其忽视会造成农地配置效率的损失[1]。
农地外部性不仅是农地保护政策制定的理论依据，而且用于外部性内化的政策在美国、荷兰等国家的农地保护中已经取得了显著的效果。
对于我国而言，改进和完善农地转用管理政策体系正是抑制当前快速城市化过程中农地过度非农化、土地利用粗放以及土地财政依赖的重要环节。
为了将外部性内化，税费政策和土地用途管制是常见的两类政策，其都能够抑制因外部性造成的过度转用，但方式和效果则存在差别，国内外学者在理论和实证中均对上述政策的效果进行了评价比较分析。
浅谈土地流转、边际效益与农地制度的重新安排
第１１卷第２４期 Ｖｏｌ．１１ Ｎｏ．２４
南方农业 Ｓｏｕｔｈ Ｃｈｉｎａ Ａｇｒｉｃｕｌｔｕｒｅ
２０１７年８月 Ａｕｇ． ２０１７
浅谈土地流转、边际效益与农地制度的重新安排
周华彦
（湖南农业大学，湖南长沙 ４１００００）
摘 要 以现有的有关土地流转依据为分析对象，得出：在其他行业和土地上投入相同的人力资源时，其他行 业的产出效益会大于土地的产出效益，因此会推动土地流转的进行，直到两方面的边际效益相等时才会停止。 在此结论的基础上，提出了要建设多元化、多层次、多级的农村土地使用政策，也就是在保证个人生存所必需 的土地同时，其他都变为国家或集体的农地使用政策。这种土地制度需要做很多相关工作，如要核算个人最低 生存所需的土地面积，还要明确好土地的经营权和收归问题。 关键词 土地流转；边际效益；土地制度 中图分类号：F301 文献标志码：B DOI：10.19415/ki.1673-890x.2017.24.033
很多专家学者都从不同的角度针对土地流转问题进
收稿日期：2017-07-17 作者简介：周华彦（1989—），男，湖南衡阳人，本科，研究方向为农 业资源利用。
农村土地产权制度改革路径分析
农村土地产权制度改革路径分析作者：贾鹏伟来源：《经济技术协作信息》 2018年第1期一、农村土地产权的特殊性（一）农村土地投入的外部性相较于城市土地产权，农村土地产权具有较强的外部性特征。
这主要是由于当前农村土地投入很难获得短期回报，而且无法被投入人独自占有。
城市土地投入除少部分性质的用地外，多数都不具有外部性。
在农村土地投入后，农民只拥有作物果实，其所获得的额外收益无法被农民独占。
同时当前农村土地产权缺乏稳定的预期比，这样就导致土地投入产生短期激励，如化肥农药的滥用，对农村生态环境带来较大的污染。
（二）农村土地管理的高成本农村地域占当前我国整体地域的比重较大，由于农村地域辽阔，这也增加了土地管理的成本，无论是承包经营权的确定还是相关权证的发送都需要投入大量的人力、物力和财力。
而且相较于城市土地收益，当前农村土地收益相对较小，在这种土地管理高成本及低收益的情况下，对农村土地产权制度改革的要求更为迫切。
（三）农村土地的社会保障职能由于我国农村范围内的社会保障还存在不完善的地方，这就使当前农村土地在承担农业生产职能的同时，还同时承担着农民的部分社会保障职能。
农民的最低生活保障机及农民工的失业保障都以农村土地作为保障。
可以说对于农民来讲，土地是其所有的生计，即使进城打工的农民，在失业后的生活也需要由农村土来承担，因此在当前农村土地产权制度改革过程中，需要对农民的社会保障问题给予充分考虑，这样才能保证改革达到预期的成效。
二、农村土地产权制度改革的路径（一）明确农地产权主体为了能够进一步完善当前农村土地产权制度，需要对农村土地所有权主体进行明确，有效的协调好集体与农户之间、村委和农村经济组织之间的关系。
村集体作为村民集体意志及需求的直接体现，村民是村共同利益的维护者，这要求村民的个人利益来服从于集体利益。
同时村委作为村民自我管理的基层组织，农村经济合作社是农民发展农业生产的经济组织，因此在对各自的关系进行有效处理，政府需要在农村土地产制度落实过程中做好管理者和调控者，实现对农村土地市场的有效监管，对村集体进行严格管控，从而全面提高农村土地资源的管理水平。
农村经济的农村土地流转与资源利用
农村经济的农村土地流转与资源利用农村经济是中国发展的重要组成部分，而其中土地流转与资源利用是农村经济发展中的关键问题。
本文将通过十个小节，探讨农村土地流转与资源利用的现状、问题和对策。
一、农村土地流转的背景与现状中国农村土地流转的背景是农村经济转型发展需要。
由于农村劳动力外流、农村空心化等原因，农村土地闲置严重，而流转可以更好地利用土地资源。
目前，农村土地流转已经蓬勃发展，但仍面临一些问题，需要进一步加强管理和监督。
二、农村土地流转的问题与挑战农村土地流转中存在着诸多问题与挑战。
首先是土地流转的主体问题，大部分流转主体是农村集体经济组织和农民，但由于知识、经验与资金的不足，他们面临着流转过程的困难。
其次是土地流转市场的不规范问题，目前农村土地流转市场缺乏统一的规则和监管，存在着流转合同缺乏保障、流转价格不透明等问题。
最后是土地流转与环境保护之间的矛盾，流转过程中对土地资源的合理利用与环境保护之间常常存在冲突。
三、农村土地流转的潜力与机遇农村土地流转也带来了一些潜力与机遇。
首先是流转可以有效提高土地利用效率，吸引农村劳动力回流，刺激农村经济发展。
其次是流转可以促进农业现代化，带动农村产业升级，提高农产品的附加值。
最后是流转可以促进城乡一体化发展，缩小城乡差距，实现共同繁荣。
四、农村资源利用的现状与问题农村资源利用是农村经济可持续发展的关键。
目前，农村资源利用主要集中在农业生产方面，而农村资源多样性和综合利用能力有待提高。
此外，由于缺乏科学规划和管理，农村资源利用存在着浪费和不合理配置的问题。
五、农村资源利用的潜力与策略提高农村资源利用的潜力需要制定科学规划和政策。
首先是加强资源利用基础设施建设，包括农村能源、水资源和物流等方面。
其次是推动农村产业结构调整，发展多元化农业和农村旅游等产业，提高农产品附加值。
最后是加强农村资源保护与管理，制定合理的资源开发和利用政策，加强农村环境保护。
六、农村土地流转与资源利用的协调机制农村土地流转与资源利用需要建立协调机制，以确保土地资源合理流转和利用。
农村土地流转国内外
近年来，国家对农村土地流转 的政策更加积极，鼓励农民通 过流转实现增收。
农村土地流转的意义
有利于优化土地资源 配置，提高土地利用 效率，促进农业现代 化发展。
有利于推进城乡一体 化发展，促进城乡要 素流动，推动城乡协 调发展。
有利于推进农业产业 化经营，提高农民收 入水平，促进农村经 济发展。
02
THANKS
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加强土地流转信息平台建设
01
建立完善的土地流转信息平台，提供全面的土地流转信息，方
便流转双方查找和发布信息。
规范土地流转程序
02
制定严格的土地流转程序和法律程序，加强监管力度，确保土
地流转的合法性和公平性。
加强纠纷调解机制建设
03
建立完善的纠纷调解机制，及时解决土地流转过程中出现的纠
纷问题。
03
国外农村土地流转经验 及启示
农村土地流转制度改革的难点
农村土地流转制度改革的难点包括土地确权登记颁证工作、土地流转风险防范机制建设、 土地流转与农民权益保护等。
农村土地流转的市场化发展
农村土地流转市场化的必要性
农村土地流转市场化是农业现代化发展的必然趋势，有利于提高土地资源配置效率，促进农业生产规模化、专业化、 产业化发展。
国内农村土地流转的问题
土地流转信息不对称
由于缺乏有效的信息平台和渠道，流转双方往往难以获得全面的 土地流转信息。
土地流转程序不规范
部分地区的土地流转程序不够规范，缺乏必要的法律程序和监管措 施。
土地流转纠纷多发
由于流转程序不规范、合同不完善等原因，导致土地流转纠纷多发 。
国内农村土地流转的解决方案
农村土地流转的制度改革
农村土地流转制度改革的必要性
农地外部效益内在化与农地城市流转控制
收稿日期:2005-05-17作者简介:孙海兵,博士生,房地产估价师,研究方向为土地资源管理。
3国家自然科学基金项目(编号:70273012、70373054)。
农地外部效益内在化与农地城市流转控制3孙海兵 张安录(华中农业大学土地管理学院,湖北武汉430070)摘要 农地比较效益低下,但具有显著的外部效益,不考虑外部效益的农地城市流转个体决策与考虑外部效益的社会决策不一致是实行农地保护的重要依据,其政策失灵部分在于保护区农民无偿提供外部效益而缺乏保护诱因,改进思路是在运用强制性管理手段的同时,农地外部效益经济内在化,提高农地效益,具体运作包括保证农民享有较大决策权、全面评价农地效益、增设农地外部效益财产权、赋予保护区农民并支付农地保护补偿专项基金以及使保护区获得更多的公平发展等。
关键词 外部效益;农地城市流转;农地保护;决策;产权补偿中图分类号 F30112 文献标识码 A 文章编号 1002-2104(2006)01-0083-05 随着乡村城市化进程的日益加快,农地尤其是城乡交错区的农地向城市用地流转已成为一种不可避免的社会经济现象。
据原国家土地管理局调查,1986-1996年,全国31个特大城市的城市用地规模增长弹性系数为2.29,大大高于1.12的合理水平。
大量优质农地的低效损失,危及到粮食安全、公众健康、生物多样性的维护,引发不可逆转的经济、社会和环境问题。
国家主要采取了耕地总量动态平衡、基本农田保护、土地用途管制等强制性政策来控制农地流转。
应该承认,这些政策的实施对于保护我国有限的农地资源起到了一定的积极作用,但是,无可否认,其运行效果并不十分理想,如1997年国家冻结土地非农占用审批,但耕地净损失仍达到13.6万hm 2[1];基本农田普遍存在“划劣不划优”、“划远不划近”的现象[2]。
国土资源部的统计数字表明,1990-2004年,全国41个特大城市的城市用地规模增长弹性系数达2128。
农村土地流转方面政策分析
农村土地流转方面政策分析农村土地流转是指农村集体经济组织和农户通过租赁、流转等方式，将自己的土地使用权转让给他人或其他经济组织来使用的一种农村土地利用方式。
它在促进农村农业产业结构调整、推动农村经济发展、提高农民收入等方面具有重要的作用。
针对这一问题，我将从政策背景、政策目标、政策内容三个方面进行分析。
首先，政策背景。
我国农村土地资源总量有限，但部分地区有大量的农村闲置土地，造成了资源浪费。
另一方面，随着城市化的进程，农村劳动力向城市转移，农村经济面临着用地不足的困境。
农村土地流转政策应运而生，以解决农村土地资源利用不充分和农村经济发展不平衡问题。
其次，政策目标。
农村土地流转政策的目标是实现农村土地资源的有效配置，促进土地集约利用和农业产业结构调整，提高农民收入。
通过流转，可以将农村闲置土地有效利用起来，增加农业生产效益和农民收入。
同时，土地流转还可以促进农村非农业产业发展，实现农村经济的多元化。
最后，政策内容。
为了推动农村土地流转，我国出台了一系列政策和措施。
首先，明确了流转土地的权属和使用权，保护农民的土地承包权益。
其次，建立了农村土地流转市场，鼓励农民以流转土地的方式参与现代农业生产。
第三，推行土地经营权有偿转让，激励土地流转的主体积极参与。
第四，加强土地流转的监管，防止土地流转过程中的违法行为。
在实施过程中，政策也面临一些问题和挑战。
首先，农村土地流转涉及到土地所有权的问题，涉及到农户的土地承包权益，需要建立明确的产权制度，保护农户的合法权益。
其次，由于土地流转存在着一定的风险，需要完善保障机制，提供金融支持和风险补偿。
此外，农村土地流转还需要加强监管，防止恶意炒作和违法行为。
总结来说，农村土地流转是一项重要的政策举措，可以促进农村经济发展和农民收入增加。
政府应该进一步加大对土地流转政策的宣传力度，为农民提供相关的扶持政策和资金支持，同时加强对流转过程的监管，确保流转过程的公平和顺利进行。
城市土地利用中的外部性问题与治理研究
安徽农 业科学 ，ｏｍａ ｏ Ａ ｈｉ ． ｅ．０６３ （１ ：７ １ ７２ Ｊｕ ｌ ｆ ｎ ｕ Ａ Ｓｉ２０ ，４ ２ ）５３ —５ ３
责任编辑
孙 红忠 责任校对
孙红忠
城 市 土地 利 用 中的外 部 性 问题 与 治 理研 究
罗 祥伟， 岐， 王占 杨华明 中 地 大 资 学 ，北 汉４０） （吲 质 学 源 院湖 武 ３４ ０ ７
Ｓｕ ｙ Ｏ ｔｅＥｘｅ ｎ ｌＥｅ ｉ ｍｉ Ｐ ｏ ｌｍ ｎ ｔｅ Ｃｏ ｔｏ ｆＣｉｙＬａ ｄ Ｕｓ ｔ ｄ ｎ ｈ ｔｒ ａ ｏｌ ￣ ｒ ｂｅ ａ ｄ ｈ ｎｒ ｌｏ ｔ ｎ ｅ ｏ
Ｌ ０ ａｇｗ ｉ ｔａ （ ｈｎ ｎ ｅｓｙｏ ｅｓｉ ｅｓ Ｕ Ｘｉｎ－ ｅ ｌ Ｃ ｉ Ｕ ｉ ｒｉ ｆ ｏｅｅ ｅ，Ｗｕａ ，Ｈ ｂｉ ３０４ ｅ ａ ｖ ｔ Ｇ ｎ ｈ ｎ ｕ ｅ ４０７ ）
将土地利用的社会边际成益征税还可以在一定程度上削弱人们变更修改土地利用规本与私人边际成本的差额作为庇古税向土地使用者征收使划的动机促使房地产开发商不受干扰地在规划的框架内选土地使用者的实际边际成本符合应付出的社会边际成本以约束土地的不合理利用行为激励土地的合理利用行为5
维普资讯
改善城 随之 上升 ； 具有严 重污染 的工 厂不 仅对周 围居民造 成精 神 和身体 上 的伤害 ， 对 附近地 区的农 作物 造 成负面 影 响 ， 也
农村城镇化进程中土地流转问题分析
农村城镇化进程中土地流转问题分析
随着社会的发展，农村城镇化进程也在不断加快，而土地流转也成为人们关注的话题。
农村城镇化进程中土地流转大量存在，农村土地流转在影响着农村城镇化的速度和方式。
首先，背景中宏观经济压力使得农民选择土地流转的可能性更大。
农村城镇化的进程
使得土地流转的可能性更大，特别是大型农村城镇化项目，农民把土地收回也有租赁、
出售合作的形式。
有的农民也会通过婚姻把土地搬走，这也会提高农民的地租收入。
其次，经济结构调整催化了土地流转。
农村城镇化进程中，政府大力推进农村土地流转，政府会鼓励、指导农民将他产权农场经营土地转为商业用地或者住宅用地，从而改善
农村的经济结构，促进传统农村的城镇化。
此外，农村城镇化进程中的土地流转也会受到法律和经济环境的影响。
农民收到农村
土地流转对他们权利法律程序的影响，比如耕地占据、土地确权等等，同时农民获得的经
济补偿政策以及农村社会住宅政策，都会影响农民选择土地流转的意愿。
最后，农村城镇化进程中土地流转促进了农村社会的发展。
农民通过出售自己的土地
获得一定的经济补偿，相对而言也可以改善他们的生活水平，而政府获得的土地资源也可
以在城镇化进程中获得良好的应用，促进乡村社会的发展。
总之，农村城镇化进程中的土地流转是农村发展的重要一环，政府和农民双方都要加
强对土地流转的管理，在落实改革政策的同时，也要尊重农民的合法权益，让农村城镇化
更加顺利有序地进行。
农村工作的土地流转与土地利用规划
农村工作的土地流转与土地利用规划随着农村经济的发展和城市化进程的推进，农村土地流转和土地利用规划成为了重要的议题。
本文将分析土地流转的意义、土地利用规划的必要性，并探讨如何进行有效的土地流转和合理的土地利用规划。
一、土地流转的意义农村土地流转是指农村非农业人口将自己的土地转让给其他农户或企业使用的过程。
土地流转的意义在于激活农村闲置土地资源，提高农村经济效益和农民收入水平。
通过土地流转，农户可以将土地租给专业农业经营者，提高农业生产效率，推动农村现代农业的发展。
二、土地利用规划的必要性土地利用规划是为了合理利用土地资源，保护农田和生态环境而进行的有组织的行为。
土地利用规划的必要性在于：1.保护农田资源：合理规划农田保护区和农村建设用地，有效遏制非农化对农田的侵蚀。
2.促进农村产业发展：通过规划农村工业园区和农村综合开发区，引导农村产业发展，推动农业与工业融合发展。
3.提高生活条件：规划农村居住用地和公共设施用地，改善农村居民的生活条件。
三、农村土地流转的影响因素农村土地流转受到多方面的影响因素，包括政策环境、土地权属、农民观念等。
1.政策环境：政府部门推出相关政策，为农村土地流转提供支持和保障。
2.土地权属：土地权属问题是农村土地流转的核心问题，需要明确土地的产权关系，为土地流转提供法律依据。
3.农民观念：农民对土地流转的接受程度和观念变迁，直接影响土地流转的顺利进行。
四、农村土地流转的作用与问题1.土地流转的作用：土地流转促进了农村经济的发展，调整了农业生产结构，提高了农业经营效益。
2.土地流转存在的问题：土地流转过程中存在承包期限不一致、交易标准不统一等问题，需要加强监管和规范。
五、土地利用规划的目标与原则1.目标：土地利用规划的目标是在保护耕地和生态环境的前提下，实现农村产业升级和农村现代化的发展。
2.原则：土地利用规划需坚持可持续发展原则，合理利用土地资源，保护农田和生态环境。
六、土地利用规划的内容与方法土地利用规划的内容包括农田保护、农村建设用地、农村产业发展、农村生活用地等。
农村经济的土地流转与资源利用
农村经济的土地流转与资源利用近年来，随着农村经济的发展和农民收入的提高，土地流转和资源利用成为了农村经济发展的重要问题。
本文将从多个方面分析农村经济的土地流转与资源利用。
一、土地利用现状目前，中国农村土地资源利用存在着一些问题。
首先，土地流转面临着诸多制约因素，如土地权属、土地承包期限等问题，使得土地利用效率不高。
此外，土地的集约利用和循环利用还有待提高，造成了土地资源的浪费。
二、土地流转的意义土地流转对农村经济发展有着重要的意义。
首先，土地流转可以实现农村资源的优化配置，提高土地利用效率。
其次，土地流转可以带动农业产业化发展，促进农村产业结构的升级和农民收入的增加。
此外，土地流转还可以推动农村经济的转型和农民素质的提高。
三、土地流转的障碍土地流转在实践中也面临着一些障碍。
首先，农民因为缺乏土地流转的知识和经验，参与意愿不强。
其次，土地权属问题也制约了土地流转的进程。
此外，税收政策和金融支持方面的不足也阻碍了土地流转的发展。
四、促进土地流转的措施为了促进土地流转，需要采取一系列措施。
首先，政府应加大土地流转的宣传力度，提高农民对土地流转的认识和理解。
其次，完善土地流转的法律法规，明确土地流转的程序和规则，保护农民的权益。
此外，建立土地流转的金融支持体系，提供流转资金和风险保障。
五、资源利用现状除了土地流转，资源利用也是农村经济发展中的重要问题。
当前，农村资源利用存在着浪费和低效的现象。
农业投入品的使用效率不高，农产品的产量和质量也有待提高。
六、资源利用的意义资源利用对农村经济发展有着重要的意义。
一方面，优化资源利用可以提高农业生产的效益，增加农民收入。
另一方面，资源利用的合理规划和科学管理有助于保护环境，推动农村可持续发展。
七、资源利用的障碍资源利用面临着一些障碍。
目前，农村资源利用存在着技术水平低、企业意识淡薄、市场机制不完善等问题。
此外，农民对于资源利用的认识和重视程度也有待提高。
八、促进资源利用的措施为了促进资源利用，可以采取一些措施。
城镇化进程中的农村土地流转问题
城镇化进程中的农村土地流转问题随着城镇化进程的不断推进，农村土地流转问题逐渐凸显出来。
农村土地的流转涉及到农民的切身利益以及农村经济的发展，因此，必须有效解决这一问题，以促进城镇化进程的顺利进行。
首先，农村土地流转的问题源于土地的属性和所有权。
传统上，中国的土地所有权归集体所有，农民只能获得土地的承包权，而无法实际拥有土地。
这种制度安排在城镇化进程中带来了一系列的问题，阻碍了农村土地的流转。
因此，解决农村土地流转问题的关键在于破除土地所有权的制度束缚，使得农民能够拥有土地的所有权。
通过土地制度改革，可以将农村土地确权到户，使农民成为土地的真实所有者，从而使土地流转更加顺畅。
其次，农村土地流转问题与农民的土地流转意愿密切相关。
由于历史和文化的因素，一些农民对土地流转持有观望态度，不愿意将土地流转出去。
这种情况下，政府应该引导农民改变观念，认识到土地流转对于农村经济发展的重要性。
同时，政府还应加大宣传力度，向农民解释土地流转的好处和意义，鼓励他们积极参与土地流转。
第三，农村土地流转问题还涉及到土地流转的方式和机制。
在土地流转过程中，应该建立健全的市场机制，促进土地资源的优化配置。
政府可以引入市场因素，建立土地流转交易市场，为农民和企业提供一个公平、公正、透明的土地流转平台。
此外，政府还应制定相关政策，提供土地流转的财税支持和法律保护，鼓励各类主体参与土地流转。
最后，农村土地流转问题也需要尊重农民的利益诉求。
在推进农村土地流转时，政府应当尊重农民的意愿，保护农民的权益。
政府可以通过加强对农民的培训和资助，提高他们的土地流转意识和能力，使他们能够在土地流转中获得更多的利益。
综上所述，城镇化进程中的农村土地流转问题既是一个重要的经济问题，也是一个涉及到农民切身利益的问题。
解决这一问题需要破除土地所有权的束缚，改变农民观念，建立健全的市场机制，并尊重农民的利益诉求。
只有这样，才能实现农村土地流转的顺利进行，促进城镇化进程的良性发展。
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文章编号 1002-2031(2010)12-0056-06城乡土地利用中的外部性与土地发展权转移邓 锋摘 要 城乡统筹背景下土地利用政策的关键是如何处理城市用地扩张与保护耕地之间的矛盾。
通过分析城乡土地利用中的三类外部性和现有城乡挂钩试验的基础上,提出在大区域和都市区内进行土地发展权转移,使市场机制和土地利用规划相结合的策略。
在大区域层次上,主要是进行地区间城乡挂钩指标或有关用地指标的交易;在都市区内,则是以农民集体组织为单位进行土地发展权转移的交易。
关键词 城乡统筹发展;土地政策;土地发展权转移;购买土地发展权 中图分类号 F301.0 文献标识码 A作者简介 邓 锋(1966 ),男,汉族,重庆市人,重庆工商大学长江上游经济研究中心、旅游与国土资源学院教授,博士,研究方向为城市制度、城市经济学和房地产。
基金项目 国家自然科学基金项目(70771118)。
收稿日期 2010-03-26 修回日期 2010-06-12一 城乡土地利用中的外部性城乡统筹的提出是为了解决在当前我国的发展过程中,城市与农村的互动关系中存在的问题,其隐含的假设是城市和农村在城市化和经济发展中是相互影响和相互依赖的关系。
从土地利用的角度看,城乡统筹背景下的土地政策的一个重点是要解决城乡间的外部性问题。
城乡土地利用中的外部性的根源是我国的二元土地制度、耕地保护政策以及城市化过程中土地利用规划对土地利用的管制所造成的不同地区利益的关联与公平问题。
1.国家耕地保护政策约束下的外部性我国现行土地利用政策中的一条红线是保护耕地。
虽然对于耕地保护的必要性在学术界不无争议[1-3],但现实中这一政策已经成为我国土地利用中的刚性约束。
在全国各区域快速城市化的今天,保护耕地与城市扩展之间的冲突成了地方政府面临的一大难题。
如果一个地方获得了扩大城市用地的许可,就意味着另一个地方必须增加耕地面积。
这正是当前实行的 城乡挂钩 试点的核心内容[4]。
考虑到不同地区的地方政府或农民的利益关联性,这是导致区域间土地利用的外部性的一个重要因素。
现阶段我国农村人口变动的区域特点和人口迁总第185期城市问题2010年第12期移的趋势进一步凸显了耕地保护政策的约束。
总体上看,东部地区为人口流入地区,中部和西南地区为人口流出地区。
同时我国农村居民点的规模通常还在上升,而乡村人口总规模在降低,村庄和集镇数量在减少。
这些农村人口和土地变动的特点决定了在经济发达地区和大城市周围,耕地保护难度非常大,而这又是由于部分人口从农村腹地地区迁移出来所导致的。
后者的直接后果是在农村腹地耕地保护相对更容易一些。
所以,同样的耕地保护政策在不同地区的约束强度是不一样的,其带来的经济和社会成本也是不同的。
2.二元土地制度及其带来的外部性问题在我国过去长期的计划经济体制下,城市和农村有着截然不同的经济制度。
这种二元制度及其影响至今仍在延续。
在国家公有的基础上,城市土地从上世纪90年代开始实行土地使用权的出让制度,随后建立起了城市土地市场和房地产市场。
而农村土地仍然属于农民集体所有,原则上不能转让、出卖、抵押。
即便不考虑城市土地和农村土地在自由市场经济下也存在的价格差别,我国现在的农村土地由于对其流转上的限制,价格也会低许多 。
土地利用的二元制度的一个后果,是造成了征地过程或农村土地转化为城市建设用地的过程中隐含的(正向或反向的)利益转移。
在改革以前,许多农民得益于征地,成为可享受各种福利待遇并有工作保障的城市居民。
而现在征地对农民的好处没有那么大了,许多近郊的农民或农村集体可以通过出租土地或房屋,甚至建造、出售小产权房来获取很高的收益。
对地方政府而言,随征地而来的财政收入则是巨大的。
虽然二元土地制度造成的不同地区之间农民或地方政府的利益不平衡在本质上并不是一个外部性问题,但是只要存在指令性的用地计划,不同地区的地方政府(或农民)之间就会争夺(或抗拒)农地转城市建设用地的机会。
他们之间的利益由此发生相互关联,导致了外部性问题的发生。
3.城市扩展中城市规划带来的外部性此外,城市的向外扩展也将不可避免地引起大都市区域内不同地区农地利用之间的外部性问题。
例如,在美国,保护农地的通常理由包括:生产零星和特种的作物;提供一些必要的公共品,例如泄洪、空气流通等;保护开放空间,等等。
其中最主要的原因一般认为是保护开放空间。
但是许多学者也指出,在所谓保护开放空间的名义后面,同样存在着经济动机[5]。
城市扩展中对待农地的态度大致有这样的变化过程:在开发的初期,由于农村地区收入低,而城市发展会带来就业机会,因而大多数居民欢迎把农地开发为城市用地;但是当在某一地区中城市居民开始占据主导地位后,他们将更倾向于保护农地和生态环境,因为这对他们的物业价值和生活质量是有好处的。
在这个意义上,近郊和远郊地区对于城市扩展的态度是不一样的。
远郊区更欢迎开发,而近郊区则反对开发。
这不仅是造成所谓城市蔓延的一个主要原因,同时也形成了近郊区和远郊区的利益关联和外部性。
我国地方政府在城市扩展中起着主导作用,因而以上所述的西方城市发展过程中的外部性问题在中国有着不同的表现形式。
在城市规划或土地利用总体规划中,城市近郊往往更容易被确定为未来的城市建设区,而远郊区多被定为耕地保护区。
由于在现阶段无论是近郊或是远郊的地方政府都倾向于开发,城市规划就造成了大都市区域内不同地区间利益的不均衡和关联,即外部性的表现。
4.两个空间层面在上述城市发展过程中的三种外部性问题中,耕地保护约束的外部性可以认为是大区域或全国性的,其来源是国家耕地保护政策的刚性约束。
而二元土地制度和城市扩展带来的外部性则更多地是在大都市区域以内,对于偏远的区县的影响相对较小。
因此,可以说,现阶段城乡统筹所面临的突出的土地利用问题存在着两个空间层次。
在大区域的层次上,各地区之间由于耕地保护政策而存在着争夺用地指标的外部性问题;在大都市区域内,各地区的农民或政府之间由于二元土地制度和城市扩展中的规划约束,而存在着外部性的问题。
在大区域的层面上外部性的主体是地方政府,其影响涉及整个地区的土地利用政策。
而在大都市区域的层面上,外部性的主体是农民或农民集体甚或是基层地方政府,其作用的范围可以清楚地限定。
在实际需要解决的土地问题中,这几种外部性会相互混杂,但其解决必须从其根源入手。
二 发展权转移科斯定理所指出的在明晰产权的情况下,通过交易来解决外部性的途径得到了越来越多的认可和应用。
在土地利用和城市规划中的一个例子就是发展权转移(TDR,T ransfer of Deve l o p m entR i g hts) 。
发展权转移即是将一块土地的开发可能性或开发潜力全部或部分转移到另一块土地 。
为了便于市场交易,通常由地方政府确定一个标准的可交易的发展权单位,即一块特定的土地在特定的规划限制下可以分配为多少个发展权单位。
在土地利用规划中,地方政府首先确定需要保护的 转出区 和可以(以更高强度)开发的 转入区 ;然后,想在转入区进行开发的开发商必须在市场上先从转出区的地主手里购买一定量的发展权单位。
这种方式的TDR通常称为强制性TDR。
在另一种称为自愿性TDR的方式中,转入区和转出区是同一地区,由地主自己选择,是按照比较宽泛的规划要求进行开发,还是卖掉部分或全部发展权。
自愿性TDR的结果通常是一种有限开发的模式,即在开发的同时保存部分开放空间。
一般而言,TDR适合于那些需保护的土地和建成区明确分开并对未来的发展有明确规划的地区。
同时,设立一个公共TDR库可以帮助形成市场,即建立一个基价并在经济条件不好或没有开发商竞价时,为地主提供一个买主。
在西方,发展权转移后的实施主要是依靠法律对土地有关产权证书的执行和对土地利用规划的监督来实现的。
在发展权转移后,相应的土地利用限制的变化就记入土地产权登记证书;无论土地所有者如何变化,土地利用限制的变化都将永远伴随着土地。
在发展权转移中,还有许多各种各样的技术问题,例如基于许可还是基于区划,是否按照区位和土地质量等来计算发展权转移单位,等等。
我国现在试行的城乡挂钩的办法可以视为发展权转移的一种方式[5]。
城乡挂钩试点就是把新增城市建设用地和农村宅基地退耕进行挂钩,其实质是在一个目标区内,要求一个区域中新开发的城市建设用地不得多于需要复垦的农村建设用地,即把城市的扩展和农业用地的恢复 挂钩 。
这样,由于城市用地的密度大大高于农村宅基地,仍然会有空间来容纳更多的人口[4]。
一些试点地区还建立了城乡挂钩指标的市场。
然而,在现有的试点中,出现了一些问题,包括:宅基地的复垦没能完全执行,某种意义上,由于土地管理的高度地方性,很难由上级政府对宅基地复垦进行核查。
由于耕地保护政策的刚性,新增建设用地严格地与宅基地退耕相联系,致使有限的供给会导致指标的价格不断上涨,此外由于TDR市场交易量小,市场很薄,所以价格可能不太合理,缺乏竞争性。
由于城乡挂钩的指标在交易后没有在空间上落实,因而一方面使其具体实施难以监控,另一方面有可能变成上下级政府间的指标游戏。
三 两个层次的发展权转移1.大区域内的发展权转移大区域内的土地发展权转移主要是针对由于耕地保护政策的刚性约束而带来的外部性问题。
其应建立在我国现行的 城乡挂钩 试验的基础上。
市场的主体应该是区县一级,交易的对象应该是 城乡挂钩指标 或类似的城市建设用地及耕地保护指标。
现行的挂钩周转指标由国家和省(区、市)下达,按照 总量控制、封闭运行、定期考核、到期归还 的原则进行管理。
它本质上是一种计划指标,但反映了其背后的国家耕地保护政策所带来的外部性。
现在一些试点中出现了指标价格不断上涨、宅基地复垦执行难等情况,反映出试点市场中存在的一些缺陷。
其原因主要包括:其一,城乡挂钩指标是一种计划指标,其供给是有限的。
当前我国城市化快速发展,对城市建设用地的需求巨大,必然推动土地价格上升。
而且市场对于计划指标未来的供给难以预测,这一不确定性更加剧了炒作。
其二,由于城乡挂钩指标在空间上是 封闭运行 ,而在一个相对较小的行政空间内,由于生态保护等其它条件的约束,宅基地复垦有一定的上限,这同样造成了建设用地的有限供给。
其三,城乡挂钩指标具有时间上的限制性。
尤其和拆旧建新的周期相比,三年的时间是没有多少空余的。
虽然该时间限制有利于监督执行情况,但它使得市场中不可能出现投机者,而后者的一个重要作用是使价格相对于供求变化更平稳一些。
其四,土地发展权交易市场交易量较小,市场较薄,因而市场的竞争性不高,参与者不多。
因此,建议对现行试点的 城乡挂钩指标 市场作如下改进。
首先,对指标的制定和未来的供给有明确的原则和公开的计划,这有助于减少市场的不确定性。
其次,考虑能否放松 城乡挂钩 在时间和空间上的限制,这样使得市场力量可以自行买低卖高,实现一定程度的平稳价格的作用。