房地产评估参考案例
房地产估价裁判文书典型案例
房地产估价裁判文书典型案例一、案例一：估价偏差引发的购房纠纷。
话说有这么一对小夫妻，满心欢喜打算买套二手房。
他们看中了一套房子，卖家说这房子值100万，而且还拿出了一份房地产估价报告。
小夫妻呢，也不是那种随便就相信人的，就自己又找了个评估机构。
这新的评估机构一评估，好家伙，只值80万。
这差价可不小啊，就像你去买个苹果，卖家说这个苹果值10块，结果你找个懂行的一看，顶多值6块，你心里肯定不舒服。
于是小夫妻就不干了，把卖家告上了法庭。
法庭上呢，就得看这两份估价报告谁更靠谱。
原来啊，卖家找的那个评估机构，在估价的时候没有充分考虑到房子周边有个即将动工的大型垃圾处理站，这对房子的价值影响可大了。
而小夫妻找的评估机构就比较细致，把这些因素都考虑进去了。
法官根据小夫妻那份更合理的评估报告，判定卖家降低房价或者解除合同。
这个案例就告诉我们，房地产估价可得严谨，一点小疏忽都可能引发大麻烦。
二、案例二：商业地产估价与租金争议。
有个老板，他有个商业楼，想把楼租出去。
他找了个评估公司估价，评估公司给的结论是这个楼按照市场租金水平，每个月每平米能租200元。
老板就按照这个价格去找租户。
有个租户对这个楼也挺感兴趣的，但是租户觉得这个价格太高了。
租户自己也找了个评估师来评估，评估出来的结果是每个月每平米150元。
这老板和租户就因为这个租金价格僵持不下，最后闹到了法庭。
法庭审理的时候发现，老板找的评估公司在估价的时候，参考的都是一些比较高档的商业楼的租金水平，而这个楼虽然位置还不错，但是配套设施没有那些高档楼齐全。
租户找的评估师呢，就比较符合实际情况，考虑到了楼的实际配套设施等因素。
法官最后判定按照租户那份评估报告的租金价格来签订租赁合同。
这个案例就说明啊，商业地产的估价得结合实际情况，不能光看那些表面的东西，不然租都租不出去，老板还觉得自己亏了呢。
三、案例三：拆迁估价中的猫腻。
在一个老城区要拆迁了，政府按照规定要给拆迁户补偿。
房地产评估师的行业案例分享与讨论
房地产评估师的行业案例分享与讨论近年来，房地产市场的繁荣发展引起了广泛的关注和讨论。
作为这个行业中一名重要的专业人士，房地产评估师扮演着至关重要的角色，为买卖双方提供准确可靠的房地产评估信息。
在这篇文章中，我们将分享一些真实的房地产评估师的行业案例，并展开讨论。
案例一：A小姐的投资决策A小姐是一名年轻的投资者，她想购买一栋商业办公楼作为长期投资。
然而，她对该项目的市场价值和未来发展前景缺乏准确的了解。
A小姐找到了B先生，一位专业的房地产评估师，寻求帮助。
B先生首先对这栋办公楼进行了全面的实地调查。
他对楼体结构、周边环境、市场需求等方面进行了详细的观察和记录。
接着，B先生收集了大量的市场数据，并进行了可靠的数据分析。
最终，他基于自己的专业判断和经验，给出了该商业办公楼的评估价值，并提供了未来发展的建议。
通过B先生的专业评估报告，A小姐得以了解该项目的真实市场价值和潜在投资回报。
她在做出投资决策时能够更加明智和理性，最终获得了可观的经济收益。
案例二：C先生的财产分割C先生是一位已婚多年的房地产投资者。
由于婚姻关系破裂，他需要与妻子进行财产的公平分割。
然而，在财产评估方面，C先生和他的妻子存在分歧。
为了解决这个问题，C先生和他的妻子共同聘请了D女士，一位资深的房地产评估师，担任独立的第三方专家。
D女士进行了多次现场勘察，并综合考虑了房产市场的实际情况、历史成交数据以及其他相关因素。
她对C先生和他的妻子提供了一份公正客观的评估报告，为财产分割提供了依据。
经过D女士的专业评估，C先生和他的妻子就财产分割问题达成了一致，避免了无谓的争议和纠纷。
双方都认可了D女士的公正评估结果，保持了和谐的人际关系。
案例三：E公司的房产抵押贷款E公司是一家中型企业，由于业务拓展需要，需要向银行贷款抵押公司旗下的不动产。
然而，银行要求对这些不动产进行评估，以确保贷款的抵押价值。
E公司找到了F先生，一位资深的房地产评估师，进行评估工作。
房地产估价案例与分析
房地产估价案例与分析在房地产市场中，估价是一项至关重要的工作。
它不仅关系到买卖双方的利益，也对金融机构、税务部门以及政府规划等方面有着重要的影响。
接下来，我将为您分享几个具有代表性的房地产估价案例，并进行深入的分析。
案例一：市区商业写字楼这是一座位于市中心繁华地段的商业写字楼，总建筑面积约为 5000 平方米。
周边配套设施齐全，交通便利，有多条公交线路和地铁站。
该写字楼建于 10 年前，外观略显老旧，但内部装修尚可。
在对其进行估价时，首先考虑的是市场比较法。
选取了周边同类型的近期成交的写字楼作为比较对象。
通过对位置、面积、楼层、装修、设施等因素的比较和修正，得出了初步的市场价值。
同时，还采用了收益法进行估价。
收集了该写字楼的租金收入数据，包括租金水平、出租率等，并考虑了运营成本、空置率等因素，通过折现计算出未来收益的现值。
此外，成本法也被运用到估价中。
计算了重新建造相同写字楼所需的成本，包括土地成本、建筑成本、税费等，并扣除折旧，以确定其价值。
综合三种方法的估价结果，最终确定该写字楼的市场价值为_____元。
分析：在这个案例中，多种估价方法的综合运用能够更全面、准确地反映房地产的价值。
市场比较法能够直观地反映市场的供求关系和价格水平；收益法注重房地产的盈利能力；成本法则从成本角度提供了参考。
然而，在实际操作中，每种方法都存在一定的局限性。
市场比较法依赖于可比案例的选取和修正，而可比案例的差异可能会影响估价结果的准确性。
收益法中对未来收益和折现率的预测具有一定的主观性。
成本法中土地成本和建筑成本的估算也可能存在误差。
案例二：郊区住宅别墅这是一处位于郊区的独栋住宅别墅，占地面积约 1000 平方米，建筑面积400 平方米，带有独立花园和车库。
周边环境优美，安静宜人，但距离市中心较远，交通不太便利。
对于该别墅的估价，市场比较法的应用受到了一定的限制，因为周边类似的成交案例较少。
因此，重点采用了收益法和成本法。
房地产估价法律案件(3篇)
第1篇一、引言随着我国房地产市场的快速发展，房地产估价行业日益繁荣。
然而，在房地产估价过程中，法律纠纷也层出不穷。
本文通过对几个典型的房地产估价法律案件进行分析，探讨我国房地产估价法律问题，以期为我国房地产估价行业的发展提供参考。
二、案件一：某市某开发商与某房地产估价机构纠纷案（一）案情简介某市某开发商在开发一住宅项目时，聘请某房地产估价机构对其项目进行估价。
在估价过程中，开发商与估价机构就估价方法、估价结果等方面产生了分歧。
开发商认为估价机构未充分考虑周边环境、市场行情等因素，导致估价结果低于预期。
双方协商未果，开发商将估价机构诉至法院。
（二）案件分析1. 估价方法问题法院审理认为，房地产估价方法的选择应符合国家相关法律法规和行业标准。
本案中，估价机构未充分考虑周边环境、市场行情等因素，导致估价方法存在瑕疵。
但考虑到估价机构在估价过程中已尽力按照相关法律法规和行业标准进行操作，故法院未认定估价机构存在重大过失。
2. 估价结果问题法院审理认为，房地产估价结果受多种因素影响，包括市场行情、周边环境、政策法规等。
本案中，估价结果与开发商预期存在一定差距，但未超出合理范围。
故法院驳回开发商的诉讼请求。
（三）法律探讨1. 估价机构的责任本案中，估价机构在估价过程中存在一定瑕疵，但未构成重大过失。
我国《房地产估价机构管理条例》规定，房地产估价机构应当依法履行职责，确保估价结果的准确性。
但同时也应注意到，房地产估价行业存在一定风险，估价机构在履行职责过程中难免会遇到各种难题。
2. 开发商的权益保护开发商在房地产项目中，应充分了解相关法律法规，确保自身权益。
在选择估价机构时，应综合考虑其资质、业绩、口碑等因素。
在估价过程中，开发商应与估价机构保持良好沟通，确保估价结果的合理性。
三、案件二：某市某业主与某房地产估价机构纠纷案（一）案情简介某市某业主在购买一套二手房时，聘请某房地产估价机构对其房屋进行估价。
业主认为估价结果低于市场行情，要求估价机构重新估价。
房地产评估案例
1房地产评估案例案例一某单位住宅楼评估一、评估对象基本情况某单位有一处住宅区，占地面积2000平方米，包括一幢1990年建成的七层砖混结构住宅楼，建筑面积为4800平方米；一幢1992年建成的一层临街铺面、门卫房，也为砖混结构，建筑面积为180平方米。
该住宅区地处市城郊结合部，距环城路500米左右，南临× ×路，西临规划之× ×东路，东临× ×公目，北临× ×。
周围无环境污染，交通便利，环境优雅。
二、评估目的本次资产评估的目的是为拟出售的资产提出公允的市场价格意见。
三、评估基准日评估基准日为2000年8月15日。
四、评估方法及过程根据评估目的和所掌握的资料，决定采用两种方法进行评估。
（一）采用房地分估、加总的方法1.建筑物价格采用成本法进行评估。
经市场调查，当时该地段砖混结构楼房的建造单价为800元／7方米，平房造价为400元／7方米。
该建筑物的建造时间为1990年，使用年限为4n年，已使用10年，取残值率为4％。
楼房重置成本=800×4800=384（万元）楼房评估值=384－[384×（1－4％）÷40]×10=384－92.16=291.84（万元）平房的建造时间为1992年，使用年限为25年，已使用年，取残值率为5％。
铺面、门卫房重置成本=400×180=7.2（万元）铺面、门卫房估价=7.2－[7.2×（1—5％）÷25]×8=7.2－2.2=5（万元）楼房、铺面、门卫房等建筑物的评估价值共计为：291.84+5=296.84（万元）2.土地价格采用基准地价修正系数法进行评估。
计算公式为：土地价格=宗地所在区域基准地价×（宗地地价影响因素修正值）根据该市房地产有关资料，该住宅所处地区属于市五级二类三通一平熟地，基准地价为1098元／平方米。
房地产评估法律案例(3篇)
第1篇一、案例背景某市某房地产开发有限公司（以下简称“开发商”）于2010年取得一块土地使用权，用于建设住宅小区。
经过两年多的建设，住宅小区于2012年竣工验收并交付使用。
开发商与业主签订了《商品房买卖合同》，约定房屋价格为每平方米8000元。
在签订合同前，开发商委托某房地产评估机构（以下简称“评估机构”）对该地块进行了评估，评估结果为每平方米6000元。
二、案件起因2013年，业主李先生（以下简称“业主”）发现房屋的实际价格与合同约定价格相差较大，怀疑开发商存在欺诈行为。
于是，业主向某市某区人民法院提起诉讼，要求开发商退还差额部分并承担违约责任。
在诉讼过程中，业主对评估机构的评估结果提出质疑，认为评估结果与实际情况不符。
三、法院审理1. 法院受理某区人民法院受理了本案，并依法组成合议庭进行审理。
2. 调查取证（1）法院依法委托某市另一家具有资质的房地产评估机构对同一地块进行重新评估。
（2）法院调查了评估机构的资质、评估人员的资格以及评估方法。
（3）法院调查了开发商与评估机构之间的合作关系。
3. 评估机构重新评估根据法院委托，新评估机构对同一地块进行了评估，评估结果为每平方米7000元。
4. 法院判决（1）法院认为，开发商与业主签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。
（2）法院认为，评估机构的资质、评估人员的资格符合法律规定，评估方法合理，评估结果具有参考价值。
（3）法院认为，新评估机构重新评估的结果与原评估结果相差不大，足以证明原评估结果存在偏差。
（4）法院判决：开发商退还业主差额部分，并承担违约责任。
四、案例分析1. 评估机构的法律责任本案中，评估机构在评估过程中存在一定的偏差，导致评估结果与实际情况不符。
根据《中华人民共和国房地产评估法》的规定，评估机构应当承担相应的法律责任。
在本案中，评估机构被法院判决承担一定的责任，体现了法律的严肃性和权威性。
2. 开发商的法律责任开发商在签订《商品房买卖合同》前，委托评估机构对地块进行评估，但评估结果与实际情况存在较大偏差。
房地产评估案例3则
房地产评估案例3则房地产评估案例案例⼀某单位住宅楼评估⼀、评估对象基本情况某单位有⼀处住宅区，占地⾯积2000平⽅⽶，包括⼀幢1990年建成的七层砖混结构住宅楼，建筑⾯积为4800平⽅⽶；⼀幢1992年建成的⼀层临街铺⾯、门卫房，也为砖混结构，建筑⾯积为180平⽅⽶。
该住宅区地处市城郊结合部，距环城路500⽶左右，南临× ×路，西临规划之× ×东路，东临× ×公⽬，北临× ×。
周围⽆环境污染，交通便利，环境优雅。
⼆、评估⽬的本次资产评估的⽬的是为拟出售的资产提出公允的市场价格意见。
三、评估基准⽇评估基准⽇为2000年8⽉15⽇。
四、评估⽅法及过程根据评估⽬的和所掌握的资料，决定采⽤两种⽅法进⾏评估。
（⼀）采⽤房地分估、加总的⽅法1.建筑物价格采⽤成本法进⾏评估。
经市场调查，当时该地段砖混结构楼房的建造单价为800元／7⽅⽶，平房造价为 400元／7⽅⽶。
该建筑物的建造时间为1990年，使⽤年限为4n年，已使⽤10年，取残值率为4％。
楼房重置成本=800×4800=384（万元）楼房评估值=384－[384×（1－4％）÷40]×10=384－92.16=291.84（万元）平房的建造时间为1992年，使⽤年限为25年，已使⽤年，取残值率为5％。
铺⾯、门卫房重置成本=400×180=7.2（万元）铺⾯、门卫房估价=7.2－[7.2×（1—5％）÷25]×8=7.2－2.2=5（万元）楼房、铺⾯、门卫房等建筑物的评估价值共计为：291.84+5=296.84（万元）2.⼟地价格采⽤基准地价修正系数法进⾏评估。
计算公式为：⼟地价格=宗地所在区域基准地价×（宗地地价影响因素修正值）根据该市房地产有关资料，该住宅所处地区属于市五级⼆类三通⼀平熟地，基准地价为1098元／平⽅⽶。
资产评估法律案例(3篇)
第1篇一、案情简介某房地产公司（以下简称“甲公司”）因扩大经营规模，计划进行资产重组。
甲公司拟将部分土地使用权和在建工程进行评估，以确定其市场价值。
为此，甲公司委托了某资产评估有限公司（以下简称“乙公司”）进行资产评估。
乙公司根据甲公司的要求，对甲公司的土地使用权和在建工程进行了现场勘查、资料收集和分析，并出具了《资产评估报告》。
甲公司收到乙公司的《资产评估报告》后，发现报告中的评估价值与其预期存在较大差距。
甲公司认为乙公司的评估结果严重偏低，影响了其资产重组的决策。
甲公司遂与乙公司就评估结果进行了多次协商，但双方意见分歧较大，未能达成一致。
无奈之下，甲公司向人民法院提起诉讼，要求乙公司重新评估并赔偿因其评估价值偏低造成的损失。
二、争议焦点本案的争议焦点主要集中在以下几个方面：1. 乙公司是否尽到了尽职调查义务；2. 乙公司出具的《资产评估报告》是否客观、公正；3. 甲公司是否因乙公司的评估结果遭受了损失；4. 甲公司遭受的损失是否应当由乙公司承担。
三、法院审理1. 尽职调查义务法院审理认为，根据《资产评估法》及相关规定，资产评估机构及其评估人员应当对评估对象进行充分的尽职调查，包括但不限于实地勘查、资料收集和分析等。
乙公司在接受甲公司委托后，对甲公司的土地使用权和在建工程进行了现场勘查、资料收集和分析，已尽到了尽职调查义务。
2. 评估报告的客观性、公正性法院审理认为，乙公司出具的《资产评估报告》在评估方法、参数选取等方面符合相关规范要求，评估过程规范，评估结果具有一定的合理性。
虽然评估价值与甲公司的预期存在差距，但不足以认定乙公司出具的《资产评估报告》存在重大错误。
3. 甲公司是否遭受损失法院审理认为，甲公司未能提供充分证据证明其因乙公司的评估结果遭受了损失。
甲公司仅以评估价值偏低为由要求乙公司赔偿损失，但未提供具体损失数额及损失与评估结果之间的因果关系。
4. 责任承担法院审理认为，乙公司虽然未尽到完全的尽职调查义务，但其评估报告在整体上仍具有一定的合理性。
房地产评估案例1
房地产评估案例1
假设有一处位于北京市海淀区中关村科技园的商业用地，总面积为100亩，现有一栋面积为10,000平方米的写字楼，年租
金收入为1000万元人民币，租赁率为80%。
首先，根据地块所在位置和周边商业环境，我们可以初步判断该地块的市场价格大概在10亿至15亿元人民币之间。
接着，根据已有的写字楼租金收入和租赁率，我们可以通过几种方法来估算该写字楼的市场价值：
1. 直接资本化法。
该方法是通过将租金收入乘以一个适当的资本化率来得到资产价值。
在商业写字楼领域，一般采用的资本化率为6%至8%之间。
因此，该写字楼的市场价值可估算为：
市场价值 = （1000万/年 x 80%）/ 0.06 = 1.33亿
2. 净收益法。
该方法是通过计算每年的净收益来确定资产价值。
净收益等于总收益减去总成本，其中总成本包括维护费用、税费等。
在本案例中，假设总成本为200万元人民币。
因此，该写字楼的市场价值可估算为：
市场价值 = 1000万/年 x 80% - 200万/年 = 7000万
3. 交易对比法。
该方法是通过对比周边类似物业的交易价格来推算市场价值。
通过对比海淀区中关村科技园周边类似物业的交易价格，我们可以得出参考价格为每平方米2万元至3万元之间。
因此，该写字楼的市场价值可估算为：
市场价值 = 10,000平方米 x 2万元/平方米 = 2亿
从三种方法得出的估值结果来看，直接资本化法和净收益法的估值比较接近，而交易对比法的结果较高。
综合考虑各种因素，我们可以得出该写字楼的市场价值大概在1亿至2亿之间。
房地产评估案例
房地产评估案例房地产评估案例一港湾酒店房地产评估一、评估对象概况港湾酒店是由S公司独资创办的四星级商务酒店，总建筑面积17000平方米，其中主体部分建筑面积12800平方米，中心俱乐部建筑面积4200平方米，总用地面积14500平方米。
该酒店的土地使用权属S公司，自1994年6月28日至2034年6月28日。
该酒店主体部分为七层框架楼房，于1994年开始动工，1996年竣工并投入使用。
一层为前厅大堂，内设服务总台、餐厅、咖啡厅等，二层设有宴会厅、酒吧、商场，三层以上为客房，拥有各类客房168间套，258个床位，有单人房、双人房、豪华单间与套间等，各种客房内装修豪华，设有中央空调、程控直拨国内国际电话、遥控音响、国际卫星电视接收系统及有线电视装置、私人保险箱及特有的温泉浴。
中心俱乐部为三层框架楼房，是该酒店附属娱乐配套设施，通过一个连接长廊与主体部分相连，于1998年底竣工，1999年下半年正式营业。
其一层设有美容厅、贵宾厅、男女桑拿浴室、室内温泉游泳池，二层设电子游乐室、卡拉OK舞厅及KTV、中型高级会议室、壁球室，三层为多功能大型国际会议室，三层屋面为露天网球场。
中心俱乐部内部装修高档，地面均铺磨光花岗岩，内墙贴柚木板，矿棉板铝合金吊顶，古铀色铝合金窗，艺术门。
该酒店设有停车场一个，电梯四部，其中两部专供中心俱乐部使用。
该酒店地处w市政治、经济、涉外活动的中心区域，西邻 WS路，北与WM大楼'n邻，南面与正在兴建的“GM广场”相连接，地理位置得天独厚，周围生活娱乐服务配套设施齐全，火车站约10分钟车程，离飞机场约40分钟车程，目前有54路无轨电车经过，17、5、28路公共汽车及多路大小巴士均可通达，交通便捷，是从事商务活动及旅游下榻的理想场所。
二、评估目的为以该酒店作抵押向银行申请贷款提供公允的市场价格依据。
三、评估基准日评估基准日为2000年5月28日。
四、评估估算过程（—）选择评估方法考虑到评估对象具有明显收益的特点，拟选用收益法进行评估。
房地产评估案例
房地产评估案例房地产评估案例一港湾酒店房地产评估一、评估对象概况港湾酒店是由S公司独资创办的四星级商务酒店，总建筑面积17000平方米，其中主体部分建筑面积12800平方米，中心俱乐部建筑面积4200平方米，总用地面积14500平方米。
该酒店的土地使用权属S公司，自1994年6月28日至2034年6月28日。
该酒店主体部分为七层框架楼房，于1994年开始动工， 1996年竣工并投入使用。
一层为前厅大堂，内设服务总台、餐厅、咖啡厅等，二层设有宴会厅、酒吧、商场，三层以上为客房，拥有各类客房168间套，258个床位，有单人房、双人房、豪华单间与套间等，各种客房内装修豪华，设有中央空调、程控直拨国内国际电话、遥控音响、国际卫星电视接收系统及有线电视装置、私人保险箱及特有的温泉浴。
中心俱乐部为三层框架楼房，是该酒店附属娱乐配套设施，通过一个连接长廊与主体部分相连，于1998年底竣工，1999年下半年正式营业。
其一层设有美容厅、贵宾厅、男女桑拿浴室、室内温泉游泳池，二层设电子游乐室、卡拉OK舞厅及KTV、中型高级会议室、壁球室，三层为多功能大型国际会议室，三层屋面为露天网球场。
中心俱乐部内部装修高档，地面均铺磨光花岗岩，内墙贴柚木板，矿棉板铝合金吊顶，古铀色铝合金窗，艺术门。
该酒店设有停车场一个，电梯四部，其中两部专供中心俱乐部使用。
该酒店地处w市政治、经济、涉外活动的中心区域，西邻 WS 路，北与WM大楼'n邻，南面与正在兴建的“GM广场”相连接，地理位置得天独厚，周围生活娱乐服务配套设施齐全，火车站约10分钟车程，离飞机场约40分钟车程，目前有54路无轨电车经过，17、5、28路公共汽车及多路大小巴士均可通达，交通便捷，是从事商务活动及旅游下榻的理想场所。
二、评估目的为以该酒店作抵押向银行申请贷款提供公允的市场价格依据。
三、评估基准日评估基准日为2000年5月28日。
四、评估估算过程（—）选择评估方法考虑到评估对象具有明显收益的特点，拟选用收益法进行评估。
房地产估价第九章 房地产估价案例[精]
![房地产估价第九章 房地产估价案例[精]](https://img.taocdn.com/s3/m/c69d8756b90d6c85ec3ac6f1.png)
例2
(一)评估标的情况:“游乐场”位于旅游旺地，其中 主体中心部分占地15647.4m2，建筑面积16945.5m2； 主体中心分为五个娱乐区，围绕中心剧场各具特色 的旅游项目多达60多项。土地权属来源：协议；用 途：旅游度假及游乐用地；使用年限：40年 (1997．8．18—2037．8．17)；评估基准日：1998 年2月18日。该土地使用权出让金为700元/ m2，市 政配套建设费为1050元/ m2；前期工程费用为 21620621元；主体土建费用为41471270.37元；主 体安装费用为10384785元；主体配套及附属工程费 用为50512686.49元；建设项目的利息费用为 766.74的为X X停车库大楼，为框架结构八层，于1997 年11月竣工；大楼总建筑面积15 189.04 m2，各分层 建筑面积如下：地下层为2 663.8 m2 ，1层一7层均为 1 789.32 m2 ；大楼现状及装修如下：外墙条形瓷砖， 内墙、天花板乳胶漆，水泥地面；部分楼层设铝合金 窗。楼内每层均设喷淋消防系统，24小时保安服务； 楼内设电梯两台，栓式消防，共有385个车位；使用 年限30年。根据资料测定，停车场出租率为85%，每 个车位租金收益为5元/小时；维修费为收入的2.5%； 运营成本为收入的4%；营业税为收入的5%；城建及教 育附加税为收入的0.2%；印花税为收入的0.05%；房 产税为收入的12%；每年的所得税为1701765元；资本 化率为10%；评估时该停车库已使用了4年。评估该物 业的价格及单位物业价格。
例3： 加油站评估
某加油站建成于1997年11月，属框架结构，建筑面积 共454．50 m2，主要包括加油棚、二层办公楼、一 层平房等建筑物，其配套设施有加油机、储油罐等， 消防设备齐全。该加油站共有6台电脑加油机，目 前经营状况良好。房地产产权状况土地权属来源： 转让。土地使用年限：40年(1997年5月26日至2037 年5月25日止)。剩余使用年限：38年零2个月。评 估目的为抵押贷款提供依据。评估基准日1999年3 月29日。该加油站正常运营的销售收入为3400万元； 销售成本为商品购入价款，占销售收入的75%，营 业费用为销售收入的5%；营业税及附加为57800元； 管理费及财务费为销售收入的6.5%；经测定，正常 的商业利润为销售成本的10%，经营权垄断利润为 销售成本的4%；无风险利率为3.78%，风险利率按 3%计算。试评估该标的市场价格。
不动产评估市场法案例
房地产估价市场法案例——不动产评估市场法案例建筑物名称：蒙特尔大厦结构形式：框支剪力墙建筑层数：地下二层地上25层总高： 99.5米蒙特尔大厦位于海奇市蒙特尔路888号，建设于2002年1月，主楼地上层，层高4.8米，顶部塔楼2层为旋转餐厅，建筑面积1300平方米。
地下3层为人防地下室，根据房地产权证记录，该地下室产权属于人防办所有，不纳入评估范围。
该楼共有2处商业用途，顶部塔楼共2层为旋转餐厅，建筑面积1300平方米。
二楼为商业用途，其中部分为自用咖啡厅，部分出租给蒙特尔银行，建筑面积1500平方米。
该楼底层为大楼接待处，3-23层为办公房，办公用途的建筑面积为38000平方米。
该楼总地上建筑面积为40000平方米。
该楼位于国际商业规划区内，南临南顿江江岸，风景优美，北接蒙特尔路，交通便利。
该楼主楼为25层框支剪力墙结构，副楼为五层钢筋混凝土框架结构，全部结构采用现浇砼，基础采用钻孔灌注桩。
该工程的抗震等级为7度设防。
该楼主楼设有合资三菱客梯4部，24层23站，运速3.5米/秒，合资三菱观光电梯2部，24层2站，运速1.75米/秒，合资三菱消防电梯1部，25层24站，运速2.5米/秒，合资三菱货梯1部，5层5站，自动扶梯4部，该楼共有大金中央空调2套。
电话光缆接入，双回路供电，电信宽带网络，带宽2兆，另有有线通宽带网络，带宽10兆建设中。
烟感结合温感火灾报警系统，喷淋消防系统。
楼内部装饰情况：进口乳胶漆，吊顶采用铝合金龙骨进口矿棉吸音板面层，办公区楼地面铺设木地板，机房地面为可调式钢支架，防静电地板，电梯厅墙面贴进口大理石，地面铺设花麻式花岗岩。
外装饰：外墙玻璃和花岗石铝板幕墙。
评估方法：用市场比较法评估办公用房。
市场比较法评估办公楼。
该楼位于国际商业自由通贸区内，距离南顿江约2公里，交通便利，有多条公交线路通过。
根据该建筑的特殊区位和情况，选择在距离南顿江5公里内，海奇基准地价2级区域内，临水景建筑物为评估比较对象。
房地产评估收益法案例
房地产评估收益法案例案例1,如何求客观净收益—被评估房地产A是一幢1000平方米的商业用房，评估人员经调查了解到，房地产A的土地使用权是在2004年5 月31日取得的，出让年限为法定最高年限。
2006年5月底开发建设完工并投入运营，房地产A投入使用之初，该房地产产权拥有人将其出租给他人使用，租期为5年（租期到2011年5月31日结束），租赁合同规定，使用人在5年租用期间，租金是按合同第一年规定租金每年每平方米110元为基准，每年增加10元，房地产使用中发生的费用由承租人承担，合同同时规定，如果房地产A的产权拥有人提前中止租赁合同需要支付违约金5万元。
评估人员还了解到，评估基准日（2008年5月31日）市场上同类商业用房的正常租金（与评估对象A租金口径一致）保持在每年每平方米150元水平上，经评估人员预测，评估基准日后的前3年的市场租金水平将在评估基准日市场租金水平的基础上每年递增1%评估基准日3年后的市场租金水平基本维持在评估基准日后第3年的租金水平上，假设房地产A折现率和资本化率均为10%。
要求：评估房地产A的最佳转让价值（写出评估过程，给出得出评估结论的理由或根据)O2004 2006 2011 2012 2044I 3奔 2011 年；150 (1+1%)10%【答案】(1)收益总年限=40 (法定最高年限)-2-2=36 年 (2)现有合同是否应该违约目前已有租赁合同的年限为 3年，首先判断这几年是否 应该执行合同。
如果不执行合同各年能够得到的收益超过执行合同的 收益分别为2009 年：【150*( 1+1% -( 110+20)1 *1000=21500 元 2010 年：【(150* (1+1% 2- (110+30)1 *1000=13015 元 2011 年：【(150* (1+1%) - (110+40)1 *1000=4545.15 元 这些违约多获得的收益现值之和为商用S ： 1000 n z120 —> 08 —150合同租金丿 130 ^09 *-150 (1 + 1%)140^ 10 *-150(1-Fl%)2 年J150 (1+1%讥08年｝市场租金 违约金5万元21500* (1+10% -1+13015* (1+10% -2+4545.15* (1+10%3 t-=33716.49 元违约的收益小于违约赔偿金5万，所以不能够违约。
房地产评估师的行业案例分享
房地产评估师的行业案例分享房地产评估师是房地产行业中的专业人士，负责对房地产进行评估，确定其价值和帮助买卖双方做出决策。
在这篇文章中，我将分享一些房地产评估师的行业案例，以展示他们在房地产交易中的重要作用。
案例一：商业物业评估在一个城市中，一位投资者希望购买一处商业物业，用于开设一家餐厅。
在购买之前，他征求了一位房地产评估师的建议。
评估师对该物业进行了仔细的调查和分析，包括物业的地理位置、建筑面积、租金收入、未来发展潜力等因素。
最终，评估师给出了一个合理的评估报告，给予投资者对物业价值的准确认识，帮助他决定是否继续购买。
案例二：土地评估在一个城市拆迁改造的过程中，政府希望征收一块用于房地产开发的土地。
评估师被委托对这块土地进行评估，以确定应该支付给业主的补偿费用。
评估师通过考虑土地的面积、地理位置、土地用途限制以及相邻土地交易价格等因素，提供了一个公正客观的评估结果。
这个评估结果不仅对政府和业主具有重要意义，还为土地开发提供了基础。
案例三：财产保险评估一位业主购买了一处位于海边的豪宅，希望对其进行财产保险评估。
评估师对房屋的结构、建造材料、室内设施等进行了详细检查，并借助专业工具和技术进行了测量和分析。
最终，评估师提供了一个准确的评估报告，该报告为业主购买适当的财产保险提供了依据，并确保在发生意外时能够得到相应的保障。
案例四：房地产投资评估一家投资公司计划购买一座办公楼，以追求租金收入和资本增值的目标。
他们聘请了一位评估师对该办公楼进行评估，并为他们提供了一个基于市场需求、房地产周期、租金收入等因素的投资评估报告。
通过评估师的帮助，投资公司能够做出明智的决策，选择最有利可图的房地产投资项目。
案例五：法律诉讼评估在房地产交易过程中，可能会出现争议和法律纠纷。
房地产评估师可以提供法律诉讼评估服务，根据专业知识和技术，对房地产的价值进行评估，并在法庭上提供证据和证词支持。
评估师的专业见解对法庭的判决具有重要影响，同时也维护了房地产市场的公正和稳定。
房地产评估比较法中年限不用的房子价值测算案例
房地产评估比较法中年限不用的房子价值测算案例篇一：《房地产评估比较法中年限不同房子价值的有趣测算》我呀，一直对房子特别感兴趣。
你们知道吗？房子可不仅仅是我们住的地方，它还像一个神秘的宝藏，有着不同的价值呢。
今天我就想和大家聊聊房地产评估比较法中年限不同的房子价值是怎么测算的，这可特别有意思呢。
就拿我们小区来说吧。
我有个好朋友叫小明，他家的房子是新盖好没几年的。
那房子啊，就像一个朝气蓬勃的年轻人，到处都透着新劲儿。
崭新的墙面，亮晶晶的窗户，连地板踩上去都感觉特别踏实。
我每次去他家玩，都特别羡慕。
还有我的邻居李爷爷，他家的房子可有年头了。
房子就像一位上了年纪的老人，墙上有些地方都有点斑驳了，窗户的框子也有点旧旧的感觉。
可李爷爷特别宝贝他的房子，说这里有着满满的回忆。
那在房地产评估比较法里，怎么去衡量这两个年限不同的房子的价值呢？我们先来说说像小明家那种新房子。
这新房子啊，就好比是刚出厂的新手机，所有的零件都是崭新的，功能也都特别好。
在市场上，大家都愿意为这种新东西付比较高的价钱。
比如说啊，我们这个小区新盖的房子，面积和户型跟周围差不多的新房子价格都在一个比较高的水平。
因为买的人觉得，新的房子住起来不用担心这儿坏那儿坏的，而且好多设施都是新的，住着可舒服了。
这就像我们买新衣服一样，新衣服又漂亮又没有破损，我们当然愿意多花点钱啦。
那像李爷爷家的老房子呢？这老房子啊，就像是一本有历史的旧书。
虽然它旧了，可是它也有自己独特的价值。
这价值怎么算呢？我们要找很多和它类似的房子来比较。
比如说，在我们这个区域，还有其他一些老房子。
这些老房子有的可能和李爷爷家房子面积一样，但是可能装修过了，那这个装修就会影响价值。
如果一个老房子装修得特别好，就像一个旧书被重新包了一个漂亮的书皮，那它的价值就会提高一些。
我有一次听我爸爸和一个房地产评估的叔叔聊天。
叔叔说，在比较法里，他们会把新房子和老房子的很多因素都列出来。
像房子的面积、户型、周边环境、配套设施这些都是很重要的。
房地产价格收益法评估案例
房地产价格收益法评估案例假设地有一块1000平方米的土地，拟建一栋多层住宅楼。
根据市场调查，该地段属于中等繁华区域，周边有商业中心、学校和交通便利等优势。
开发商预计该楼盘的建筑面积为5000平方米，每平方米的开发成本为5000元。
同时，根据市场需求和租金水平，预计每平方米的租金为100元。
首先，我们需要计算该楼盘的总投资成本。
总投资成本等于开发成本乘以建筑面积，即5000元/平方米×5000平方米=2500万元。
然后，我们需要计算该楼盘的年租金收入。
年租金收入等于租金乘以建筑面积，即100元/平方米×5000平方米=500万元。
接下来，我们需要计算该楼盘的净年收入。
净年收入等于年租金收入减去管理费用和维修费用。
假设管理费用为10%的年租金收入，即500万元×10%=50万元；维修费用为5%的年租金收入，即500万元×5%=25万元。
所以，净年收入等于年租金收入减去管理费用和维修费用，即500万元-50万元-25万元=425万元。
最后，我们需要计算该楼盘的投资回报率。
投资回报率等于净年收入除以总投资成本，即425万元÷2500万元=17%。
通过以上的计算，我们可以得出该楼盘的投资回报率为17%。
这意味着每年投资的2500万元能够获得17%的回报。
这个回报率可以与其他投资项目进行比较，帮助投资者判断该楼盘的投资价值。
需要注意的是，房地产价格收益法评估只是一种评估方法，结果可能受到市场波动、经济环境变化等因素的影响。
因此，在实际投资决策中，还需要综合考虑其他因素，如市场需求、竞争情况和政策变化等，以做出更为准确的评估和决策。
房地产资产评估案例
房地产资产评估案例
某市A区一处商业地块面积8000平方米，地理位置优越，交
通便利，周边商业氛围浓厚。
市场调查显示，该地块适合建设商业办公楼，可租赁给各类企业进行办公。
现需对该房地产资产进行评估，确定其价值。
评估师首先对该地块的土地状况进行调研。
经现场勘测，发现土地地质条件良好，无污染问题，适宜建设商业办公楼。
同时，调研发现该地块周边商业配套设施完善，交通便利度高，受到企业租户的青睐。
接下来，评估师对该地块的市场需求进行分析。
据市场调查数据显示，该市商业办公楼租赁市场需求旺盛，市场供需状况良好。
此外，该地块周边商业氛围浓厚，吸引了大量企业前来租赁办公楼，因此预计该地块租赁率较高。
进一步，评估师对该地块的投资回报进行估计。
据市场调查数据，该地块建设商业办公楼的投资成本约为6000万元，预计
租金收入年均为1500万元，且租金稳定收入可持续多年，风
险较低。
根据市场租金率计算，该商业地块的投资回报率约为25%，属于较为理想的投资回报率。
最后，评估师对该房地产资产进行综合评估得出结论。
综合考虑地理位置、土地状况、市场需求以及投资回报率等因素，该房地产资产的评估价值约为7200万元。
该价值评估结果将为
业主做出正确的决策提供重要参考，使其能够更好地利用该资产获取经济收益。
综上所述，对房地产资产进行评估是为了确定其价值，帮助业主做出正确决策。
通过对该商业地块的土地状况、市场需求以及投资回报率等方面进行综合分析，评估师得出该资产的评估价值为7200万元。
这将为业主提供重要参考，使其能够更好地利用该资产获取经济收益。
(完整word版)房地产价值评估案例
实验目的：掌握房屋建筑物评估方法在评估实务中应用技能与技巧。
实验内容：1、评估土地的价值2、评建筑物的价值问题思考：1、除了成本法、市场法、收益法，还有哪些方法还可以用来评估房地产的价值。
2、市场法适用于哪些房地产项目的评估？3、收益型房地产有哪些？4、非标准厂房通常可以采用什么方法来进行评估？为什么？房地产评估案例房地产评估案例1案例：评估对象为××有限公司位于×市××开发区××路××号工业用地（土地为出让）。
该公司因需以评估对象土地向法院提供财产担保，委托××评估机构对该土地的公开市场价值进行评估，评估基准日为2013年2月21日，试估该土地的价值。
一、基本情况（一）估价对象概况此次委托评估的是位于×市××开发区内的工业用地。
1、估价对象的登记和权属状况根据委托方提供的资料及估价师实地查勘，估价对象状况如下：权利人：××有限公司坐落：××路××号土地权属性质：国有出让土地用途：工业地号：（略）土地使用期限：2006-04-05至2056-04-04止土地总面积：29,0322m未发现估价对象有抵押或其他权利限制现象，目前处于正常使用状态。
2、估价对象四至情况估价对象位于×市××开发区××路××号，土地等级属×市基准地价十级地段。
距×大桥30公里，距×机场52公里，距×火车站45公里，距×国际机场30公里。
估价对象四至:东为待租土地，西为××路，北为××路，南为×××有限公司。
3、估价土地利用状况估价土地上已建设总建筑面积为6,791平方米的厂房。
房地产评估师的行业案例分享
房地产评估师的行业案例分享在房地产行业中，评估师的角色不容忽视。
他们通过对房地产项目的评估，为投资者提供独立、客观的价值判断，帮助他们做出明智的决策。
本文将通过分享一些房地产评估师在工作中的真实案例，探讨他们所面临的挑战和解决方案。
案例一：商业物业评估近期，一家公司计划将其老旧的办公楼转变为购物中心。
作为评估师，首要任务是准确评估物业的价值。
在这个案例中，评估师面临的主要挑战是物业当前的使用情况与转型后的预期价值之间的差异。
评估师首先进行了详细的市场调研，了解该地区购物中心的租赁价格和租赁率。
通过对类似项目的分析，评估师能够得出一个相对准确的预期价值范围。
然而，考虑到该项目的老旧程度和转型成本，评估师决定在预期价值范围内提供一个较低的评估结果，以反映投资风险。
案例二：土地评估一家房地产开发公司正在考虑购买一块土地用于建设住宅小区。
评估师的任务是评估土地的最大潜力和适用用途，同时提供合理的购买价格建议。
评估师通过对土地所在地区的周边环境、交通状况以及规划政策的研究，了解了该土地的潜在价值。
此外，评估师还对附近类似的住宅开发项目进行了研究，以得出一个相对准确的建设成本。
最终，评估师综合考虑土地潜力和建设成本，为公司提供了一个合理的购买价格建议。
案例三：产权争议评估在房地产领域，产权争议是一种常见的问题。
评估师在这种情况下需要依据法律规定和专业知识来评估争议物业的价值，以支持法庭或仲裁机构做出决策。
评估师在一起产权争议案件中被委托评估一栋商业大楼的价值。
由于产权争议的存在，评估师需要收集大量的证据，包括土地和建筑物的相关文件、租赁合同和交易记录等。
评估师对商业大楼进行了详细的实地考察和建筑物状况评估，并与律师团队合作，进一步核实了物业的产权情况。
最终，评估师提供了一个客观和准确的价值评估，成为法庭决策的重要参考依据。
结论房地产评估师在各种案例中发挥着重要的作用。
他们凭借专业知识和技能，为投资者提供准确的价值评估和决策建议。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
房地产评估案例评估对象为××有限公司位于上海市××开发区××路××号工业用途房地产（土地为出让）。
该公司因需以评估对象房地产向法院提供财产担保，委托××评估机构对该房地产的公开市场价值进行评估，评估基准日为2003年2月21日。
该案例采用房地分估然后加总的方法对房地产价值进行评估。
一、基本情况（一）估价对象概况此次委托评估的是位于上海市××开发区内的工业用房地产。
1、估价对象的登记和权属状况根据委托方提供的[沪房地×字(2002)第×××号]房地产权证及估价师实地查勘，估价对象产权状况如下：权利人：××有限公司坐落：××路××号土地权属性质：国有出让土地用途：工业地号：（略）土地使用期限：1996-04-05至2046-04-04止土地总面积：29,0322m建筑面积：6,7912m房屋类型：工厂建筑结构：钢混未发现估价对象有抵押或其他权利限制现象，目前处于正常使用状态。
2、估价对象四至情况估价对象位于上海市××开发区××路××号，土地等级属上海市基准地价十级地段。
距奉浦大桥30公里，距虹桥机场52公里，距上海火车站45公里，距浦东国际机场30公里。
估价对象四至:东为待租土地，西为××路，北为××路，南为×××有限公司。
3、估价对象土地利用状况估价对象土地上已建设总建筑面积为6,791平方米的厂房，估价对象属大型现代化厂区，厂区道路为水泥地坪，路面平整，能承载大型货车，绿化种植有序，厂区周围有集中绿化带。
（二）影响因素说明1、个别因素分析（1）建筑物状况根据实地勘察，估价对象为××有限公司位于上海市××开发区××路××号内房地产，建筑物状况如下：（2）厂区内状况估价对象属于大型现代化厂区，厂区道路为水泥地坪，路面平整，能承载大型货车，绿化种植有序，厂区周围有集中绿化带。
（3）交通条件估价对象距奉浦大桥30公里，距虹桥机场52公里，距上海火车站45公里，距浦东国际机场30公里，估价对象的交通条件较好，主干道为××公路。
（4）基础设施状况估价对象红线外具备道路、上水、下水、电力、通讯、供气等基础设施条件。
基本生产、生活设施完善。
2、区域因素估价对象所在的××区位于上海的南翼，杭州湾北岸，东西长41公里，南北宽22公里，总面积687平方公里。
××区历史悠久，人杰地灵，气候宜人，土地肥沃，资源丰富，海岸线长31.6公里，江岸线长13.6公里，港口码头等设施齐全，开发前景广阔，是上海市的南大门。
近年来××区抓住机遇以吸收上海大企业和全国大企业为方向，以开发市级工业区为重点，吸引外资，开拓国际市场，逐步形成机电设备、汽车配件等一批新型支柱产业框架，全区经济已进入适度和相对平稳发展的轨道，区内海关、商检、外汇银行、国际货运、国际商务等机构俱全，1999年被国务院发展研究中心列入首批全国10家小康县之一。
××区水陆交通便捷，特别是近年来开展以路桥为重点的基础建设和工业园区建设，建成以“十字路”为主干道的九纵六横公路网络，与××港、××运河等组成相当容量和应变能力的综合交通体系。
3、市场背景分析2002年国际经济形势由于受恐怖事件的影响，呈现出复杂、低迷的局面。
我国实行了适当的财政、货币等宏观应对政策，使国内政治局面稳定，经济形势平稳。
国民经济在此基础上保持高速发展，据统计国民经济的增长速度已达到8％。
上海是我国的特大型城市，2002年12月成功获得了2010年世博会的举办权，上海将获得更大的发展机遇。
根据国际国内形势的发展和国家的要求，上海长远发展的总体目标是：到2010年，把上海建成为国际经济、金融、贸易中心之一，在后十年上海需要继续保持二位数的经济增长速度，人民生活水平接近发达国家(地区)水平。
要基本实现与世界经济的全面接轨和功能的根本改变。
由于我国已加入WTO，作为国家最大经济中心的上海市与国际间的经济活动更趋于频繁，投资增加，进出口业务量的增加,使厂房类物业需求将会增加，对其价格产生刺激作用，估计近期其价格将会稳步上升。
二、评估价值定义本次评估所揭示的是××有限公司位于上海市××开发区××路××号的房地产（建筑总面积6,7912m，土地总面积29,0322m）在满足全部假设和限制条件下，于评估基准日的公开市场价值。
三、评估方法的选择1、估价技术路线和估价方法根据委托方确定的估价目的以及可以收集到的资料，采取适宜的估价方法。
估价对象所在区域及附近区域，存在较多与估价对象类似用途、规模、标准的土地近期成交实例，但缺乏与估价对象类似用途、规模、标准的房地产近期交易实例，故采用房地分估的估价方法，即对土地采用市场比较法估价，对建筑物采用成本法估价，然后土地使用权价格与建筑物价格之和即为评估值。
2、市场比较法市场比较法是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
即估价人员通过市场调查，选择了三个属于同一供需圈、房屋类型一致的交易案例作为参照物，然后，经过估价人员对案例的实地勘察，对交易情况、交易日期、区域因素和个别因素分别进行比较和修正，计算得出估价对象房地产在估价期日的比准价格，用算术平均法求得估价对象土地为工业用地、出让方式获得、熟地状态（红线外“六通一平”）在估价期日的市场价格。
3、成本法成本法是求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
即根据委托方提供和估价人员实地勘察收集的资料，以上海市同类地区建筑行业造价信息中典型工程建安费为依据，运用类比法将估价对象与典型工程的差异因素进行比较分析，增减调整后确定估价对象建筑物的建安费，在此基础上加上必要的增容及管理工程费、专业费、管理费、利息、利润和税金，得出建筑物的重置成本，按其成新率得出估价对象建筑物的现实价格。
四、评估技术说明（一）土地使用权价值估算(市场比较法)1、计算公式估价对象比准价格＝比较案例价格×交易日期修正指数×交易情况修正指数×区域因素修正指数×个别因素修正指数2、比较实例选择选择比较案例时，根据估价对象情况，应符合以下要求：用途相同、交易类型相同、属于正常交易、与估价期日接近、区域及个别因素相近。
3、估价对象房地产价格测算本次估价，选择了与估价对象条件类似的三个交易案例作为比较实例。
（1）估价对象和交易实例土地因素条件描述见表1。
表1 土地比较因素条件说明表（2）编制比较因素条件指数表以估价对象土地的各因素条件为基础，相应指数为100，将交易实例相应因素条件与估价对象相比较，确定相应的指数，详见表2。
表2 土地比较因素条件指数表(3)交易实例修正后的土地价格（比准价格）经比较修正，交易实例修正后达到估价对象条件时的价格，详见表3。
表3 土地比较因素修正系数表(4)估价对象土地价格的确定(假设50年使用权)对上述3个交易实例经因素条件修正后的比准价格，采用简单算术平均计算得出估价对象土地的评估单价，即：估价对象土地评估单价＝(212元/m 2＋190元/m 2＋186元/m 2)/3 ＝196元/m 2 合13.07万元/亩(5)估算估价对象土地现状的市场单价和总价估价对象土地为1996年4月出让取得，使用年限为50年，工业用途，使用期限自1996年4月5日至2046年4月4日止，尚可使用年限为43.11年。
通过以下公式对估价对象土地进行年期修正，计算年期修正系数为:Nny r r R )1/(11)1/(11+-+-= 式中：y R ：年期修正系数；r ：土地折现率，取r ＝6%；n ：土地剩余有效使用年限(43.11年)；N ：土地法定最高使用年限(工业用地50年)。
经计算，y R ＝0.97，则:估价对象土地评估单价＝196元/m 2×0.97＝190元/m 2估价对象土地总价＝29,032m 2×190元/m 2＝5,516,080元，取整为551.61万元（二）建筑物及构筑物估价(成本法)1、建安费测算经现场勘察，获悉估价对象现状如下：根据以上建筑物的特点，查阅近期《上海市房地产估价》、《上海房地产市场报告》、《上海市工程造价信息》等资料，获悉与估价对象相同结构的典型工程概况：以此为依据，运用类比法将估价对象与典型工程的差异因素进行比较分析，增减调整，确定估价对象的建安费如下：以上建安费含室内外装修。
2、室外工程费每平方米取45元。
3、增容及管理工程费每平方米取95元。
4、专业费专业费包括前期规划、可行性研究、勘察、设计咨询等费用，根据上海市房地产估价师协会、上海市房地产估价所编印的《上海房地产估价》，上海市社会科学院房地产研究中心、上海市房地产市场、中房上海房地产开发总公司研究所编印的《上海房地产市场报告》等统计资料获悉，目前上海市建设工程项目的专业费，一般为建安费的3－8％之间，考虑估价对象的具体特点，专业费取5％。
5、建设单位管理费根据上海市房地产估价师协会、上海市房地产估价所编印的《上海房地产估价》，上海市社会科学院房地产研究中心、上海市房地产市场、中房上海房地产开发总公司研究所编印的《上海房地产市场报告》等统计资料获悉，目前上海市建设工程项目的建设单位管理费为建安费的2－5％之间，考虑估价对象的具体特点，取建设单位管理费为3％。
6、贷款利息根据“建设工期定额”及估价对象建设特点，综合确定该项目建设期为半年，年贷款利息按中国人民银行公布的一年期货款利率5.31%。
利息＝（建安费＋室外工程费＋增容及管理工程费＋专业费＋建设单位管理费）×工期(年)×年贷款利息×1/27、利润根据目前上海市房地产市场一般状况，该类型房地产开发平均利润率在10－15％之间，本估价项目利润率取10％。
利润＝（建安费＋室外工程费＋增容及管理工程费＋专业费＋建设单位管理费）×利润率8、营业税及附加上海市营业税及附加为5.5775%。