土地增值税清算实例99413
土地增值税计算案例
土地增值税计算案例土地增值税是指在土地使用权转让或者土地使用权出让的过程中，因土地价值的增加而取得的收益所应缴纳的税款。
土地增值税的计算涉及到多个因素，包括土地评估价值、税率等。
下面我们通过一个具体的案例来介绍土地增值税的计算方法。
假设某地一块土地的评估价值为1000万元，该土地使用权在一定时间内出让，出让价格为1500万元。
根据土地增值税的计算公式，应缴纳的土地增值税额为（出让价格-评估价值）土地增值税税率。
假设该地的土地增值税税率为30%，那么土地增值税的计算公式为，（1500-1000）30%=150万元。
在这个案例中，我们可以看到土地增值税的计算方法相对简单，主要是根据评估价值和出让价格来计算增值部分的税款。
然而，在实际操作中，土地增值税的计算可能会涉及到更多的因素，比如土地利用年限、土地用途等。
因此，在具体操作中，需要结合当地的土地政策和税收法规来进行计算。
除了土地增值税的计算，还需要注意税款的缴纳和申报等事项。
根据相关规定，土地增值税的纳税期限一般为土地出让合同签订之日起30日内。
纳税人应当在规定的时间内向税务机关办理税款的缴纳和申报手续，否则将面临相应的处罚。
总的来说，土地增值税的计算是一个比较重要的环节，涉及到税款的多少和纳税人的权益。
因此，在进行土地增值税的计算时，需要仔细核对相关数据，确保计算结果的准确性。
同时，也需要及时了解和遵守相关的税收法规，确保税款的及时缴纳和申报，避免因违规而产生的不必要的损失。
通过以上案例的介绍，我们对土地增值税的计算方法有了一定的了解。
在实际操作中，我们需要根据具体情况进行计算，并严格遵守相关法规，确保税款的合理缴纳。
希望以上内容能对大家有所帮助，谢谢阅读。
土地增值税清算案例
土地增值税清算案例土地增值税清算案例一、土地增值税的清算单位土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。
二、土地增值税的清算条件(一)符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：1.房地产开发项目全数完工、完成销售的；2.整体转让未完工决算房地产开发项目的；3.直接转让土地利用权的。
(二)符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：1.已完工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；2.取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的；3.纳税人申请注销税务记录但未办理土地增值税清算手续的；4.省税务机关规定的其他情况。
三、非直接销售和自用房地产的收入肯定房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分派给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方式和顺序确认：1.按本企业在同一地域、同一年度销售的同类房地产的平均价钱肯定；2.由主管税务机关参照本地昔时、同类房地产的市场价钱或评估价值肯定。
房地产开发企业将开发的部份房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，若是产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的本钱和费用。
四、土地增值税的扣除项目房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，应按照土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行。
除还有规定外，扣除取得土地利用权所支付的金额、房地产开发本钱、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。
房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照本地建设工程造价管理部门发布的建安造价定额资料，结合衡宇结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发本钱的单位面积金额标准，并据以计算扣除。
土地增值税计算案例
土地增值税计算案例土地增值税是指在土地转让过程中，根据土地增值额征收的税费。
土地增值税是我国房地产市场中的一项重要税收政策，对于规范土地市场、调控房地产市场有着重要的作用。
在土地转让过程中，开发商或个人需要缴纳土地增值税，因此了解土地增值税的计算方法对于房地产开发商和投资者来说是非常重要的。
下面我们以一个具体的案例来说明土地增值税的计算方法。
假设某地区一块土地在2000年购买，购买价格为1000万元。
在2020年，该土地进行了转让，转让价格为3000万元。
现在我们来计算该土地的增值额和应缴纳的土地增值税。
首先，我们需要计算土地的增值额。
土地的增值额计算公式为：土地增值额 = 转让价格购买价格费用税费。
其中，费用包括土地使用权出让金、土地增值税、土地整理费等；税费包括增值税、印花税等。
在这个案例中，土地的增值额为：土地增值额 = 3000万元 1000万元费用税费。
接下来，我们需要计算应缴纳的土地增值税。
土地增值税的计算公式为：土地增值税 = 土地增值额× 税率。
我国土地增值税的税率根据不同地区的政策有所不同，一般为20%至30%不等。
在这个案例中，假设土地增值税的税率为20%，那么应缴纳的土地增值税为：土地增值税 = 2000万元× 20% = 400万元。
因此，根据这个案例，该土地的增值额为2000万元，应缴纳的土地增值税为400万元。
需要注意的是，以上计算过程仅为简化计算，实际情况中还需考虑各种具体的费用和税费，并且税率也可能会根据不同地区和不同政策进行调整。
因此，在实际操作中，需要根据当地的具体政策和法规来进行计算。
总之，了解土地增值税的计算方法对于房地产开发商和投资者来说是非常重要的。
只有清楚了解土地增值税的计算方法，才能更好地规划土地的使用和转让，避免因税收问题而导致不必要的损失。
希望以上案例能够帮助大家更好地理解土地增值税的计算方法。
土地增值税清算实例
土地增值税清算实例为了进一步指导地方税务机关内部人员掌握土地增值税的清算审核工作方法，根据土地增值税清算审核有关政策及程序，编写了土地增值税三道案例题，供对照参考。
对于三道案例题中提供的数据情况请忽略。
案例一北京市东城区某房地产开发有限公司投资建设的“东园小区"项目，在2006年7月，向东城地方税务局提出办理土地增值税清算申请手续。
税务部门对该公司所提供的有关清算项目资料进行了验收，特别是对《土地增值税清算鉴证报告》(以下简称《鉴证报告》)中内容和格式进行了重点查验后，同意“东园小区”项目办理土地增值税清算手续。
在公司提交的“东园小区”项目《鉴证报告》中披露的具体情况如下：—、整体项目情况简介1、某房地产开发有限公司建设东园小区项目，是经北京市发展计划委员会于2001年2月以（2001)231号文件批准投资开发的项目的,座落于东城区XX号，规划批准总占地面积80,000平方米。
该单位在2003年3月曾到东城地方税务局为该项目办理了土地增值税项目登记手续。
2、该项目于2002年初开工建设，于2003年5月开始对商品房进行预销售，根据北京市房地产勘察测绘所提供实测总建筑面积证明为200，000平方米，可售面积证书中批复商品房销售面积170，000平方米；其余不可出售的自用办公、商业、车库等面积30，000平方米.另外还有配套设施面积12，000平方米。
3、截止2006年5月30日,可售面积中已出售面积为160，000平方米,其中出售住宅120，000平方米、出售商业用房15，000平方米、出售办公用房25，000平方米。
剩余未销售面积10,000平方米中,已对外出租4000平方米。
4、公共配套设施用途分别为：变电站和热力站800平方米、物业管理用房200平方米、托儿所2000平方米、派出所500平方米、游泳馆4000平方米、自行车棚1000平方米，车库3500平方米。
5、该项目在2006年5月通过全部工程质量验收，并取得了北京市建设工程质量监督总站颁发的“北京市建设工程质量合格证书”。
土地增值税计算案例
土地增值税计算案例
土地增值税是指在土地使用权转让、出让、收回等行为中，因土地增值而应纳
税的一种税收。
土地增值税的计算涉及到多个因素，包括土地增值额、税率等。
下面我们通过一个具体的案例来了解土地增值税的计算方法。
假设某地一块土地在购买后经过开发利用，其增值额为100万元，税率为20%。
那么按照土地增值税的计算方法，应该如何计算土地增值税呢？
首先，我们需要计算土地增值税的应纳税额。
根据上述案例，土地增值额为
100万元，税率为20%，那么土地增值税的应纳税额为100万元×20% = 20万元。
其次，我们需要计算土地增值税的纳税期限。
根据国家相关规定，土地增值税
的纳税期限为土地使用权转让、出让、收回等行为发生之日起30日内向税务机关
申报纳税。
最后，我们需要填写土地增值税的纳税申报表。
根据国家税务局的规定，纳税
人需要填写《土地增值税纳税申报表》，并在规定的时间内向税务机关提交。
通过以上案例，我们了解了土地增值税的计算方法，包括应纳税额的计算、纳
税期限的确定以及纳税申报表的填写。
希望这个案例能够帮助大家更好地了解土地增值税的相关知识，为纳税人提供参考和指导。
总之，土地增值税作为一种重要的税收，其计算方法对于土地使用权转让、出让、收回等行为的纳税人来说至关重要。
希望大家能够加强对土地增值税的了解，做好税收申报工作，共同为国家税收事业做出贡献。
土地增值税清算案例
土地增值税清算案例土地增值税是指土地使用权出让收入中按照法定比例征收的一种税收。
在我国，土地增值税是由国家税务局负责征收管理的税种之一。
土地增值税的清算是指在土地使用权出让收入中扣除土地成本后，对土地增值部分按照法定比例征收税款的过程。
下面我们通过一个具体的案例来了解土地增值税的清算流程。
某市政府将一块土地使用权出让给开发商，出让价格为1000万元。
开发商在取得土地使用权后，进行了开发建设，将土地开发成为商业用地，并在市场上成功销售，实现了土地增值。
根据国家相关规定，土地增值税的税率为30%。
现在我们来计算该案例中的土地增值税清算过程。
首先，我们需要计算土地的增值额。
土地的增值额等于土地使用权出让收入减去土地成本。
在该案例中，土地使用权出让收入为1000万元，土地成本为300万元，因此土地的增值额为700万元。
其次，根据土地增值额和土地增值税的税率，我们可以计算出应缴纳的土地增值税额。
在该案例中，土地增值额为700万元，土地增值税的税率为30%，因此应缴纳的土地增值税额为210万元。
最后，开发商需要在土地使用权出让收入中扣除应缴纳的土地增值税额，将剩余部分作为自己的收入。
在该案例中，开发商实际可获得的土地使用权出让收入为1000万元减去210万元，即为790万元。
通过以上案例，我们可以清楚地了解土地增值税的清算过程。
在实际操作中，土地增值税的计算和缴纳需要遵循国家相关法律法规，确保税款的准确缴纳和合规操作。
同时，开发商在进行土地开发和销售时，也需要充分考虑土地增值税的因素，合理规划土地使用权出让收入，确保税款的合规缴纳。
总之，土地增值税的清算是土地出让收入管理中非常重要的一环，对于开发商和政府来说都具有重要意义。
希望通过本文的案例分析，能够帮助大家更好地理解土地增值税的清算流程，提高对土地增值税管理的认识和理解。
案例土地增值税清算报告
案例土地增值税清算报告一、项目背景二、土地增值情况1.土地增值计算根据土地增值税法规定，土地增值税的计算公式为：土地增值额=出售价格-取得价格-增值税减免。
其中，增值税减免为：取得价格*20%*使用年限*1.1%。
出售价格：A公司将该房地产项目定价为2000万元。
增值税减免：取得价格为1000万元，使用年限为10年。
土地增值额=2000-1000-1000*20%*10*1.1%=800万元。
2.土地增值税税率及应纳税额根据土地增值税法规定，土地增值税税率为30%。
应纳税额=土地增值额*税率=800*30%=240万元。
三、税款申报与缴纳1.税款申报程序卖方A公司需按照相关规定，向市国土资源主管部门提交以下税款申报文件：（1）土地增值税清算报告；（2）土地增值税计算表；（3）不动产权证复印件；（4）购地合同、销售合同复印件；（5）其他相关证明文件。
2.税款缴纳根据税务部门要求，A公司应在提交税款申报文件之日起15天内，将240万元土地增值税款缴入国库，并提供缴款凭证。
四、税款使用及效益土地增值税款属于财政收入的一部分，用以支撑国家财政作为公共服务的供给。
1.效益土地增值税的主要效益有：（1）增加财政收入。
土地增值税作为一种重要的财政税收，为国家财政提供了一定的资金支持。
（2）调节房地产市场。
土地增值税的征收可以调节房地产市场，防止房价过高，保护消费者权益。
（3）促进土地资源合理利用。
土地增值税的征收可以鼓励土地资源的合理开发和利用，避免浪费。
2.使用税款将由国家财政部门用于社会公共事务，如基础设施建设、教育、医疗等，提高社会福利水平。
五、结论根据以上的计算和申报流程，A公司应向市国土资源主管部门提交土地增值税清算报告，并将240万元的税款及时缴纳。
税款将用于支持国家基础设施建设和公共服务，提高社会福利水平，实现税收的社会效益。
同时，税收的征收也能够促进房地产市场健康发展，保护消费者权益，推动土地资源的合理利用。
土地增值税清算案例
土地增值税清算案例土地增值税是指在土地使用权转让、出让、收回等情况下，因土地价值增加而应当缴纳的税款。
土地增值税清算是指对土地增值税的核算和结算工作，对于土地使用权的转让方来说，清算土地增值税是非常重要的一项工作。
下面，我们通过一个具体的案例来了解土地增值税清算的相关内容。
某地某公司拥有一块土地使用权，该土地使用权在多年前以较低价格取得，现在由于土地周边环境的改变和城市发展的需求，该土地的价值大幅增加。
公司决定将土地使用权进行转让，因此需要对土地增值税进行清算。
首先，公司需要进行土地增值额的计算。
土地增值额是指土地转让时，土地价值的增加部分。
公司需要通过评估机构对土地进行评估，确定土地的现值和取得价值，然后计算出土地的增值额。
在计算土地增值额时，需要考虑土地的增值起始日期、增值率、土地使用年限等因素。
接下来，公司需要确定土地增值税的税率和计税依据。
土地增值税税率一般为30%，计税依据为土地增值额。
公司根据土地增值额和税率计算出应缴纳的土地增值税额。
然后，公司需要办理土地增值税的申报和缴纳手续。
公司需要向税务局申报土地增值税，并在规定的时间内缴纳税款。
在办理申报和缴纳手续时，公司需要提供土地增值税清算相关的资料和证明文件，如土地评估报告、土地转让合同、税务登记证等。
最后，公司需要办理土地增值税的清算结算手续。
公司在缴纳土地增值税后，需要向税务局申请办理土地增值税的清算结算手续，以完成土地增值税的清算工作。
通过以上案例，我们可以了解到土地增值税清算的一般流程和相关注意事项。
在进行土地增值税清算时，公司需要严格按照税法规定和相关政策要求，合理计算土地增值额和税款，及时办理申报和缴纳手续，确保土地增值税的清算工作顺利进行。
希望本文能对大家有所帮助，谢谢阅读。
土地增值税计算实例
土地增值税计算实例
假设城市的一块土地原始购买价格为100万元，购买日期为2024年1月1日。
这块土地在2024年2月1日被卖出，卖出价格为200万元。
根据土地流转所得的增值计算规则，我们需要计算出土地增值的金额，然后再根据税率计算出需要缴纳的土地增值税。
首先，我们需要确定土地的增值部分。
增值部分的计算公式为：增值部分=卖出价格-原始购买价格-所有购买该土地的相关费用。
在本例中，增值部分=200万元-100万元-相关费用。
其中，相关费用包括购买土地时产生的税费、手续费等。
假设相关费用为10万元。
那么，增值部分=200万元-100万元-10万元=90万元。
接下来，根据土地增值税的税率进行计算。
目前，我国土地增值税的税率为20%。
所以，在本例中，土地增值税为18万元。
此外，在土地增值税的缴纳过程中，还需要办理相关的税务手续，并按照规定的时间和流程缴纳税款。
对于不按时缴纳土地增值税的，还可能会面临罚款或其他法律责任。
总之，土地增值税是一种按照土地流转增值部分征收的税款，具体的计算方法需要根据土地流转情况及相关费用进行计算。
通过以上实例，我们可以清晰地了解到土地增值税的计算过程。
土地增值税清算实例
地增值税清算实例某房地产企业开发一个项目，在2007年9月—2009年9月清算前已售面积占可售面积96.84%，已达到土地增值税清算条件，税务机关通知进行清算，企业报送资料已审核如下已知普通住房与其他商品房的单位开发成本之比为1：1.4）1、土地通过拍招转让取得，面积17790 平方米，金额为9776.28万元;2、开发成本为11705.74万元；3、开发费用账面为351.17万元（按规定土地使用权所支付的金额加上开发成本之和的10%扣除金额214.82万元,因此只能按214.82万元扣除）；4、转让税费为2457.51万元；5、可售面积为48880.2平方米，其中：普通住宅面积46727.9平方米、占可售面积95.6%；其他商品房面积2152.3平方米、占可售面积4.4%6、已售面积为47336.32平方米、销售金额43114.18万元，其中：普通住宅为45251.34平方米、金额38162.35万元；其他商品房面积为2084.98平方米，金额4951.83万元；7、已预缴土地增值税301.8万元，其中普通住宅税金252.29万元；其他商品房税金49.51 万。
计算增值额：第一步：计算已售面积占可售面积比例已售面积47336.32平方米 +可售面积48880.2平方米=96.84%第二步:将土地使用权所支付、开发成本、开发费用、转让税费所发生扣除金额归集，按96.84%计算清算扣除金额土地使用权转让9776.28万元+开发成本11705.74万元+开发费用214.82万元+转让税费2457.51万元+（土地使用权转让9776.28万元+开发成本11705.74万元）X20%=28450.75万可扣除金额= 清算时总扣除金额28450.75万元X 扣除比例96.84%=27551.71万元第三步：计算分类扣除金额和每平方米扣除金额：1、普通住宅的扣除金额= 清算时可扣除金额27551.71 万元X已售普通住宅面积45251.34平方米* （已售普通住宅面积45251.34平方米+已售其他商品房面积2084.98平方米X1.4系数）=25882.16万元2、其他商品房的扣除金额=清算时可扣除金额27551.71万元X已售其他商品房面积2084.98平方米X1.4系数+ （已售普通住宅面积45251.34 平方米+ 已售其他商品房面积2084.98平方米X1.4系数）=1669.55万元3、单位普通住宅扣除金额=普通住宅的扣除金额25882.16万元万元*已售普通住宅面积45251.34平方米=5719.64元平均售价8433 元）4、单位其他商品房的扣除金额= 其他商品房的扣除金额1669.55万元+已售其他商品房面积2084.98平方米=8007.51元。
土地增值税计算案例
土地增值税计算案例土地增值税是指在土地使用权出让、土地征收、征用土地补偿金等行为中，依法应当缴纳的税款。
土地增值税是一种间接税，是由土地出让者或者土地使用权出让者按照国家规定的税率和计算方法自行计算、申报、缴纳的税款。
下面我们通过一个具体的案例来了解土地增值税的计算方法。
某市A区有一块土地，面积为20000平方米，土地出让年限为70年，出让价格为每平方米5000元。
现在我们来计算该土地的增值税。
首先，我们需要计算土地的出让总价。
出让总价=土地面积×出让价格=20000平方米×5000元/平方米=100,000,000元。
其次，我们需要计算土地增值额。
土地增值额=出让总价-土地成本价值。
土地成本价值=土地面积×市场价格=20000平方米×2000元/平方米=40,000,000元。
土地增值额=100,000,000元-40,000,000元=60,000,000元。
然后，我们需要计算土地增值税。
土地增值税=土地增值额×土地增值税率。
根据国家规定，土地增值税率为12%，所以土地增值税=60,000,000元×12%=7,200,000元。
最后，我们需要计算土地出让者实际应缴纳的土地增值税。
土地出让者实际应缴纳的土地增值税=土地增值税-已缴纳土地增值税。
如果土地出让者在之前的土地出让过程中已经缴纳了部分土地增值税，那么实际应缴纳的土地增值税就是扣除已缴纳土地增值税后的金额。
通过以上案例，我们可以清楚地了解土地增值税的计算方法和步骤。
在实际操作中，需要根据具体的情况和国家相关政策进行计算和申报。
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土地增值税清算案例
土地增值税清算案例某地区一家房地产开发公司在进行土地增值税清算时遇到了一些问题，经过分析和处理，最终成功完成了土地增值税清算工作。
以下是该案例的详细内容。
首先，该公司在土地增值税清算过程中，遇到了土地使用权出让金与土地增值税的核算问题。
根据相关规定，土地使用权出让金应当纳入土地成本，而土地增值税则应当根据土地增值额进行计算。
在实际操作中，该公司需要准确核算土地使用权出让金的金额，并结合土地增值额进行税务申报。
为了解决这一问题，公司财务部门与税务部门进行了充分沟通和协商，最终确定了土地使用权出让金与土地增值税的核算方法，确保了税务申报的准确性和合规性。
其次，该公司在土地增值税清算过程中，遇到了土地增值额的确定问题。
土地增值额的确定涉及到土地评估、土地增值率等多个因素，需要综合考虑各种因素进行准确计算。
在实际操作中，该公司委托专业的土地评估机构对土地进行评估，并结合土地增值率进行了计算。
在这个过程中，公司财务部门与土地评估机构密切合作，确保了土地增值额的准确确定，为税务申报提供了可靠的依据。
最后，该公司在土地增值税清算过程中，遇到了税务申报和缴纳的时间节点和程序问题。
税务申报和缴纳是土地增值税清算工作的关键环节，需要严格按照规定的时间节点和程序进行操作。
在实际操作中，该公司制定了详细的税务申报和缴纳流程，并进行了内部培训和督导，确保了税务申报和缴纳的及时性和规范性。
同时，公司财务部门与税务部门保持密切的沟通和协调，及时解决税务申报和缴纳中的问题和疑点，最终顺利完成了土地增值税清算工作。
综上所述，该公司在土地增值税清算过程中，通过与税务部门的沟通和协商，委托专业机构进行土地评估，制定详细的税务申报和缴纳流程等措施，成功解决了土地增值税清算中遇到的问题，确保了税务申报的准确性和合规性，为公司的经营发展提供了有力的支持和保障。
同时，该案例也为其他房地产开发公司在土地增值税清算工作中提供了有益的借鉴和参考。
土地增值税清算实例
土地增值税清算实例为了进一步指导地方税务机关内部人员掌握土地增值税的清算审核工作方法，根据土地增值税清算审核有关政策及程序，编写了土地增值税三道案例题，供对照参考。
对于三道案例题中提供的数据情况请忽略。
案例一北京市东城区某房地产开发有限公司投资建设的“东园小区”项目，在2006年7月，向东城地方税务局提出办理土地增值税清算申请手续。
税务部门对该公司所提供的有关清算项目资料进行了验收，特别是对《土地增值税清算鉴证报告》(以下简称《鉴证报告》)中内容和格式进行了重点查验后，同意“东园小区”项目办理土地增值税清算手续。
在公司提交的“东园小区”项目《鉴证报告》中披露的具体情况如下：—、整体项目情况简介1、某房地产开发有限公司建设东园小区项目，是经北京市发展计划委员会于2001年2月以(2001)231号文件批准投资开发的项目的，座落于东城区XX号，规划批准总占地面积80,000平方米。
该单位在2003年3月曾到东城地方税务局为该项目办理了土地增值税项目登记手续。
2、该项目于2002年初开工建设，于2003年5月开始对商品房进行预销售，根据北京市房地产勘察测绘所提供实测总建筑面积证明为200,000平方米，可售面积证书中批复商品房销售面积170,000平方米；其余不可出售的自用办公、商业、车库等面积30，000平方米。
另外还有配套设施面积12,000平方米。
3、截止2006年5月30日，可售面积中已出售面积为160,000平方米，其中出售住宅120,000平方米、出售商业用房15,000平方米、出售办公用房25,000平方米。
剩余未销售面积10,000平方米中，已对外出租4000平方米。
4、公共配套设施用途分别为：变电站和热力站800平方米、物业管理用房200平方米、托儿所2000平方米、派出所500平方米、游泳馆4000平方米、自行车棚1000平方米，车库3500平方米。
5、该项目在2006年5月通过全部工程质量验收，并取得了北京市建设工程质量监督总站颁发的“北京市建设工程质量合格证书”。
土地增值税清算案例
土地增值税清算案例如何做清算用4个关键词来概括，就是关键人、关键事项、关键路径和关键抓手。
第一，关键人。
细分为7个组成部分，从关系粘度和重视程度上要面面俱到、密切跟进，比如和乙方单位高效的配合，保证未付款发票取票率95%以上，最大化将总成本计入清算范围，降低税负。
第二，关键事项。
根据项目情况找准侧重难点，在人员和清算时间有限的前提下，明确各部分预计需要花费的时间和精力值，有利于高效排布人员和时间节点。
如在普宅和非普的成本分摊如何分摊最优、回迁房收入成本如何确认、未售货值如何处理等等方案对比上投入更多精力。
第三，关键路径。
这个部分由12个节点组成，具体如下图所示：第四，关键抓手。
建立工具来前置项目梳理，将收入、成本、面积、配套移交等所有与清算相关的数据内化为可动态观测推演最优方案的一套表，即“土增清算全套表”，包括项目总图、方案对比分析表、方案测算表、收入分析表、成本分析表、发票核对表、面积分析表、未售面积及货值等等，并与事务所的数据及方案进行相互核验，细节上做到心中有数。
遇到困难一般会遇到5大问题，首先就是资料问题，因为项目一旦到了清算阶段都是经历了至少3年的周期，中间会经历人员变更和资料保管方式变化等，所以从销售合同到成本结算单再到凭证及实测报告等，都需要花费大量时间查找和比对最终版。
还能做什么我们还能做的就是6大目标，清算时账面收入成本需要跟实际情况核对，所以精细化的核算可以节省很多核对时间，同时资料的完整性和准确及时提供也是节点的保障。
同时在清算前甚至是新项目刚拿到时就要做的提前筹划和过程管控，等项目到了清算前再用上面关键抓手即土增清算全套表，那么清算结果将变得水到渠成，事半功半。
案例&条文解读案例1关于发票，发票右下角的备注可能会被忽略，国家税务总局公告2016年第70号（2016-11-10）关于发票确认问题明确写明发票备注名称和地址的，土增不允许扣除。
案例2关于开发建造费扣除，从税局角度通常认定为费用而非成本，需要提前准备材料。
土地增值税清算案例
土地增值税清算结果分析方法
数据分析法
通过对土地增值税清算结果进行 数据分析，了解各税种占比、税 负水平等情况，为后续的土地增 值税清算工作提供参考。
案例比较法
选取类似案例进行比较分析，了 解不同地区、不同企业之间的土 地增值税清算差异，为土地增值 税政策的制定和调整提供依据。
专家评估法
邀请税务专家对土地增值税清算 结果进行评估，分析清算过程中 存在的问题和不足，提出改进建 议。
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土地增值税清算中的难点和重点
难点
准确核定房地产项目的增值额和增值率是土地增值税清算的难点，需要充分了解房地产市场的行情和细节，以及 房地产项目的具体情况。
重点
在土地增值税清算中，重点是要严格按照税收政策规定进行清算，确保清算结果的准确性和合法性。同时，还需 要注意防范和打击各种形式的避税行为，维护税收公平和社会公正。
对土地增值税清算结果的评估和反思
评估标准
评估过程
对土地增值税清算结果进行客观、公正的评估，分 析清算过程中的优点和不足，总结经验教训。
评估土地增值税清算结果时，应综合考虑税 负水平、征收效率、政策效果等方面，建立 科学的评估指标体系。
反思与改进
根据评估结果，对土地增值税清算工作进行 反思和改进，提高清算质量和效率，促进税 收公平和社会和谐。
对未来土地增值税清算工作的展望
探索建立更加科学、合理、高效的土地增值税清算体系， 提高清算工作的整体水平。
推动相关法律法规和政策的不断完善，为土地增值税清 算工作提供更加完善的法律保障。
加强对土地增值税清算工作的监督和评估，及时发现问 题并采取有效措施加以改进。
加强国际交流与合作，借鉴国际先进经验，推动我国土 地增值税清算工作与国际接轨。
土地增值税清算的典型案例
土地增值税清算的典型案例一1.收入额度的确认由于该项目在取得土地使用权后，区政府将该企业支付的土地出让金全部返还，作为该项目负责动迁安置的补偿金。
根据（国税函〔2010〕220号）文件规定：“房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理”，根据国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）文件第三条第一款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。
经检查，企业用该项目住宅安置回迁户，安置用房未视同销售处理，部分回迁户尚未办理回迁手续，但因已有确定的回迁人，在清算时应视同销售。
据此，该项目销售住宅和回迁房收入确认为61,604.94万元，销售网点、车库、仓库收入确认为21,185.82万元。
2.扣除项目额度的确认房地产开发费用时存在两方面问题。
一是该项目在金融机构贷款利息高于同期商业银行利息，未在计算扣除项目时予以调整；二是该公司同期开发多个项目，管理费用未分开核算无法分摊。
企业提出按本项目土地成本和开发成本两项金额之和的5%扣除，但核查小组发现，该企业同期全市项目发生的开发费用之和为5,100万元，如按5%扣除，开发费用扣除额将达到3,600万元，造成本项目多计扣除。
核查小组按照该项目建筑面积占该企业同期全市全部项目总建筑面积的比例，确认了该项目应分摊管理费用的额度，该项目开发费用扣除额度为1,118.16万元。
3.土地增值额和增值率.经反复计算，已售出的商品住宅和回迁房无增值额。
已售出的网点、车库和仓库的增值额为6,281.46万元，增值率为42.15%。
应补缴的土地增值税额度由于已售出的商品住宅和回迁房无增值额，不需缴纳土地增值税。
但已售出的网点、车库和仓库有增值额，扣除已售出商品住宅和回迁房已经缴纳的土地增值税额，最终确认，该企业应补缴土地增值税1,111.79万元。
经与企业沟通，企业未提出任何异议，对清算数据和清算结论确认无误，并表示可以全力配合税务机关，做好了随时缴纳税款的准备。
土地增值税清算实例是怎么样的
⼟地增值税清算实例是怎么样的⼟地增值税是⼟地流转过程中，对增值额的部分征收的税。
⼟地增值税是预防房地产⾏业暴⼒的⼀个措施，房地产开发商在开发完之后需要进⾏⼟地增值税清算，那么⼟地增值税清算实例是怎样的?下⾯由店铺⼩编为读者进⾏解答。
⼟地增值税清算实例(⼀)案件来源根据⼟地增值税清算专项⼯作的安排，我所接收A房地产公司委托，对A房地产开发有限公司开发的房地产项⽬⼟地增值税进⾏清算。
(⼆)被清算纳税⼈及开发项⽬的基本情况A房地产公司是有限责任公司(法⼈独资)，注册资本1000万元。
该项⽬属于商品房开发，占地⾯积8,352.00平⽅⽶，于⼆00九年三⽉之前分两次分别取得。
项⽬建设规模：该项⽬建筑总⾯积为19,353.00平⽅⽶。
可售商品房⾯积为18,764.44平⽅⽶，其中：普通住宅17,436.76平⽅⽶，⾮普通住宅1,327.68平⽅⽶。
项⽬销售情况：该商品房截⽌清算基准⽇⽌，已售商品房(含视同销售的⾯积)⾯积为17,334.86平⽅⽶，其中：已售普通住宅为17,334.86平⽅⽶，已售⾯积占可售⾯积(含视同销售的⾯积)⽐例为92%。
(三)实施清算的⽅法和⼿段我所接受某房地产关委托后，成⽴了清算⼩组，到实地进⾏清算，清算的⽅法主要采⽤逆查法和抽查法及核对法相结合，认真核对该纳税⼈的财务报表、银⾏对账单、总账、明细账、银⾏贷款合同及利息结算单、项⽬施⼯许可证、规划许可证、预售许可证、⼯程预算及决算报告，并根据该公司提供的销售明细表抽查2-3个楼盘对不同开发产品的销售⾯积、销售⾦额进⾏核实。
(四)清算中发现的问题和研讨1、通过审核“预收账款”明细账，发现该企业提供的销售明细表中对于普通住宅和⾮普通住宅的认定标准存在问题。
企业提供的“预收账款”明细账中只有销售⾦额，没有对应的每套房屋的⾯积，企业提供的销售收⼊明细表有销售的⾯积和⾦额，但没有销售的时间，清算组⼈员通过抽查销售合同、预售证、房屋测绘所测量数据、现场实地勘查等，审核并确认房地产开发⼟地⾯积、建筑⾯积和可售⾯积，核对不同开发产品的销售时间、⾯积、⾦额，着重对销售明细表中普通标准住宅的⾯积和⾦额进⾏审核。
土地增值税清算案例
房地产企业土地增值税的计算附案例土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物并取得收入的单位和个人,就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税;土地增值税实行的是四级超率累进税率,计算起来比较麻烦,特别是房地产企业,计算尤为复杂;笔者认为,应从以下几点着手,才能更好的把握其计算;一、把握两个概念1增值额,即转让土地使用权、地上建筑物及附着物取得收入与扣除项目金额之间的差额;2扣除项目金额,即税法规定准予纳税人从转让收入额中减除项目的金额,它包括取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金及其他扣除项目等;二、掌握税率土地增值税实行的是四级超率累进税率：1增值额未超过扣除项目金额50％的部分,税率为30％,速算扣除数为0；2增值额超过扣除项目金额50％,未超过扣除项目金额100％的部分,税率为40％,速算扣除数为5％；3增值额超过扣除项目金额100％,未超过扣除项目金额200％的部分,税率为50％,速算扣除数为15％；4增值额超过扣除项目金额200％的部分,税率为60％,速算扣除数为35％;三、确定应税收入包括货币收入、实物收入及其他收入;其中货币收入是转让土地使用权、房屋产权而收取的价款;实物收入是转让房地产取得的各种实物形态的估价收入;其他收入是转让房地产取得的无形资产或非专利技术等的评估收入;四、确定扣除项目1取得土地使用权所支付的金额,包括支付地价款和有关登记、过户手续费；2房地产开发成本,包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费和开发间接费用；3房地产开发费用,主要包括利息支出和其他房地产开发费用;其中其他房地产开发费用按土地增值税暂行条例及其实施细则规定：纳税人能铵转移房地产项目计算分摊利息支出,并能提供金融机构证明的,可按利息加上上述第1和2项合计的5％以内计算扣除,否则按上述第1和2项合计的10％以内计算扣除；4转让房地产有关的税金支出;包括营业税、城建税、印花税、教育费附加等；5其他扣除项目;这条主要是针对房地产企业规定的,对专门从事房地产开发的企业可以按20％计算扣除;这条规定对于房地产开发企业特别重要,计算时千万不能遗漏;五、计算方法首先确定增值额与扣除项目合计的比例,看其结果介于税率中哪一个层次,然后运用公式“土地增值税税额＝增值额×税率－扣除项目金额×速算扣除数”进行计算;举例如下：某房地产公司开发100栋花园别墅,其中80栋出售,10栋出租,10栋待售;每栋地价14.8万元,登记、过户手续费0.2万元,开发成本包括土地征用及拆迂补偿费、前期工程费、建筑安装工程费等合计50万元,贷款支付利息0.5万元能提供银行证明;每栋售价180万元,营业税率5％,城建税税率5％,教育费附加征收率3％;问该公司应缴纳多少土地增值税计算过程如下：转让收入：180×80＝14400万元取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本合计：14.8＋0.2＋50×80＝5200万元房地产开发费用扣除：0.5×80＋5200×5％＝300万元转让税金支出：14400×5％×1＋5％＋3％＝777.6万元加计扣除金额：5200×20％＝1040万元扣除项目合计：5200＋300＋777.6＋1040＝7317.6万元增值额＝14400－7317.6＝7082.4万元增值额与扣除项目金额比率＝7082.4／7317.6×100％＝96.79％应纳增值税税额＝7082.4×40％－7317.6×5％＝2467.08万元六、会计处理1.转让取得收入时：借：主营业务税金及附加 2467.08 贷：应交税金-应交土地增值税2467.08 2.实际上交时：借：应交税金——应交土地增值税2467.08 贷：银行存款 2467.08 十二、商铺住宅联体楼土地增值税如何缴我国土地增值税暂行条例第八条规定：“纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额２０％的,免征土地增值税;”但在房地产开发经营中,多数房地产开发企业为了获得尽量大的经济效益,将一些普通标准住宅商品楼的底层部分作为商铺开发销售;对开发这种商铺与住宅联体的商住楼的纳税问题,财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知财税字１９９５０４８号明确规定：对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的,应分别核算增值额;不分别核算增值额或不能准确核算增值额的,其建造的普通标准住宅不能适用条例第八条的免税规定;由于税法只明确要求分开核算增值额,而对如何计算土地增值税没有具体规定,在实际征收计算中,就会形成两种计算方法：一种是按核算项目先整体计算增值额和增值率,确定相应税率后,再按面积分别核算增值额,计算土地增值税；另一种是先按面积分开项目计算增值额与增值率,再分别确定适用税率计算增值税;例如：某房地产开发公司开发商品住宅楼一幢,底层为商铺,面积１０００平方米,商铺以上为普通标准住宅,面积为5000平方米,合计6000平方米;该住宅楼项目土地成本为120万元,房屋开发成本600万元,其他费用按比例扣除;该项目商铺收入为500万元,普通标准住宅收入为500万元,合计1000万元,营业税金及附加55万元;按第一种方法计算：扣除项目＝土地成本＋房屋开发成本＋费用扣除10％＋加计扣除20％＋税金＝120＋600＋120＋600×10％＋120＋600×20％＋55＝991万元;增值额＝收入－扣除项目＝500＋500－991＝９万元;增值率＝增值额÷扣除项目×100％＝9÷991×100％＝0．9％;低于50％,适用30％的税率;由于增值率未超过20％,因此5000平方米普通标准住宅免税;商铺应纳的土地增值税＝9×1000÷6000×30％＝0．45万元;按第二种方法计算：普通标准住宅扣除项目＝120×5000÷6000＋600×5000÷6000＋100＋500×30％＋27．5＝807．5万元除税金及附加外其他按面积分摊;普通标准住宅增值额＝500－807．5＝－307．５万元,无增值额;商铺扣除项目＝120×1000÷6000＋600×1000÷6000＋20＋100×30％＋27．5＝183．5万元；商铺增值额＝500－183．5＝316．5万元；商铺增值率＝316．5÷183．5×100％＝172％,适用50％的税率;商铺应纳土地增值税＝316．5×50％－183．5×15％＝130．725万元;由此可见,两种方法计算相差悬殊,按第一种方法应纳的土地增值税为０．45万元,按第二种方法应纳土地增值税为130．725万元;究竟哪一种计算方法正确呢土地增值税暂行条例实施细则第八条规定：土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算;因此,第一种土地增值税计算方法符合按“最基本的核算项目或核算对象为单位计算”的规定,而且计算出整体项目增值额后,按面积进行了增值额分摊,也符合财税字１９９５４８号“分别核算增值额”的规定;后一种计算方法虽然符合税法“分别核算增值额”的规定,但是显然不符合“纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算”的规定;十八、房地产企业土地增值税的税收筹划土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人,就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税;它是一个专门针对房地产市场的特殊税种,因此对土地增值税进行税收筹划对房地产企业来说尤为重要;一、利用土地增值税的征税范围进行筹划准确界定土地增值税的征税范围十分重要;判定属于土地增值税征税范围的标准有三条：一是土地增值税是对转让土地使用权及其地上建筑物和附着物的行为征税；二是土地增值税是对国有土地使用权及其地上建筑物和附着物的转让行为征税；三是土地增值税的征税范围不包括未转让土地使用权、房产产权的行为;根据这三条判定标准,税法对若干具体情况是否属于土地增值税征税范围进行了判定,房地产企业可以根据这些判定标准进行合理的税收筹划;1.房地产的代建房行为税法中对房地产的代建房行为是否征税做出了具体规定,房地产的代建行为是指房地产开发公司代客户进行房地产的开发,开发完成后向客户收取代建收入的行为;对于房地产开发公司而言,虽然取得了收入,但没有发生房地产权属的转移,其收入属于劳务收入性质,故不属于土地增值税的征税范围;房地产开发公司可以利用这种建房方式,在开发之初确定最终用户,实行定向开发,以达到减轻税负的目的,避免开发后销售缴纳土地增值税;2.合作建房税法规定,对于一方出地,一方出资金,双方合作建房,建成后按比例分房自用的,暂免征收土地增值税；建成后转让的,应征收土地增值税;房地产开发公司可以充分利用此项政策进行税收筹划;假如某房地产开发公司拥有一块土地,拟与A公司合作建造写字楼,资金由A公司提供,建成后按比例分房;对房地产开发公司而言,作为办公用房自用,不用缴纳土地增值税,从而降低了房地产成本,增强了市场竞争力;将来再做处置时,可以只就属于自己的部分缴纳土地增值税;二、利用增加扣除项目金额进行税收筹划计算土地增值税是以增值额与扣除项目金额的比率即增值率的大小按照相适用的税率累进计算征收的,增值率越大,适用的税率越高,缴纳的税款就越多;合理的增加扣除项目金额可以降低增值率,使其适用较低的税率,从而达到降低税收负担的目的;税法准予纳税人从转让收入额减除的扣除项目包括五个部分：取得土地使用权所支付的金额；房地产开发成本；房地产开发费用；与转让房地产有关的税金；财政部规定的其他扣除项目,主要是指从事房地产开发的纳税人允许扣除取得土地使用权所支付金额和开发成本之和的20%;其中房地产开发费用中的利息费用如何计算,土地增值税暂行条例实施细则中做了明确规定,房地产企业可以选择适当的利息扣除标准进行税收筹划;税法规定利息支出凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的,允许据实扣除,但最高不得超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额;其他房地产开发费用,按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的5%以内计算扣除；凡不能按转让房地产开发项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的,房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的 10%以内计算扣除;房地产企业据此可以选择：如果企业预计利息费用较高,开发房地产项目主要依靠负债筹资,利息费用所占比例较高,则可计算分摊的利息并提供金融机构证明,据实扣除；反之,主要依靠权益资本筹资,预计利息费用较少,则可不计算应分摊的利息,这样可以多扣除房地产开发费用,对实现企业价值最大化有利;下面举例说明;假设某房地产开发企业进行一个,取得土地使用权支付金额300万元,房地产开发成本为500万元;那么：如果该企业利息费用能够按转让房地产项目计算分摊并提供了金融机构证明,则：房地产开发费用=利息费用+300+500×5% =利息费用+40万元如果该企业利息费用无法按转让房地产项目计算分摊,或无法提供金融机构证明,则：房地产开发费用=300+500×10%=80万元对于该企业来说,如果预计利息费用高于40万元,企业应力争按转让房地产项目计算分摊利息支出,并取得有关金融机构证明,以便据实扣除有关利息费用,从而增加扣除项目金额；反之,如果企业预计利息费用低于40万元的话,那么就不必按转让房地产项目计算分摊利息支出,也不必提供有关金融机构证明,以便多扣除房地产开发费用,达到增加扣除项目金额的目的;三、利用税收优惠政策进行税收筹划根据我国土地增值税暂行条例规定,纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额 20%的,免征土地增值税;如果增值额超过扣除项目金额20%的,应就其全部增值额按规定计税;同时税法还规定对于纳税人既建造普通标准住宅又搞其他房地产开发的,应分别核算增值额;不分别核算增值额或不能准确核算增值额的,其建造的普通标准住宅不能适用这一免税规定;房地产开发企业如果既建造普通标准住宅,又搞其他房地产开发的话,在分开核算的情况下,筹划的关键就是将普通标准住宅的增值率控制在20%以内,以获得免税待遇;要降低增值率,关键是降低增值额;下面通过举例说明;假设某市房地产企业出售商品房取得销售收入 5000万元,其中普通标准住宅销售额为3000万元,豪华住宅的销售额为2000万元;扣除项目金额为3200万元,其中普通标准住宅的扣除项目金额为2200万元,豪华住宅的扣除项目金额为1000万元;该企业应纳的土地增值税为：销售普通标准住宅：销售税金及附加①=3000×5%×1+7%+3% =165万元扣除项目金额合计=2200+165=2365万元增值额=3000-2365=635万元增值率=635÷2365×100%=27%适用30%的税率,因此缴纳的土地增值税为635×30%=190.5万元销售豪华住宅：销售税金及附加=2000×5%×1+7%+3%= 110万元扣除项目金额合计=1000+110=1110万元增值额=2000-1110=890万元增值率=890÷1110×100%=80%适用40%的税率,因此缴纳的土地增值税为890×40%-1110×5%=300.5万元共缴纳土地增值税为190.5+300.5=491万元通过上述计算可以看出,普通标准住宅的增值率为27%,超过了20%,还要缴纳土地增值税;要使普通标准住宅获得免税待遇,可将其增值率控制在20%以内,筹划的方法有两种：一是增加普通标准住宅的扣除项目金额；二是降低普通标准住宅的销售价格;1.增加扣除项目金额假定上例中其他条件不变,只是普通标准住宅的扣除项目发生变化,假设其为X,那么应纳土地增值税为：扣除项目金额合计=X+165增值额=3000-X+165=2835-X增值率=2835-X÷X+165×100%由等式2835-X÷X+165×100%=20%,解得 X=2335万元此时普通标准住宅可以免税,缴纳的土地增值税仅为销售豪华住宅的部分,应纳税额为300.5万元;增加扣除项目金额的途径很多,例如可以增加房地产开发成本、房地产开发费用等见上;2.降低销售价格降低销售价格虽然会使增值率降低,但也会导致销售收入的减少,影响企业的利润,这种方法是否合理要通过比较减少的收入和少缴纳的税金做出决定;仍假定其他条件不变,改变普通标准住宅的销售价格,假设其为Y;那么应纳土地增值税为：销售税金及附加=Y×5%×1+7%+3%=5.5%Y扣除项目金额合计=2200+5.5%Y增值额=Y-2200+5.5%Y=Y-5.5%Y-2200增值率=Y-5.5%Y-2200÷2200+5.5%Y×100%由等式Y-5.5%Y-2200÷2200+5.5%Y×100%=20%,解得Y=2827万元同上普通标准住宅免税,此时缴纳的土地增值税仍为销售豪华住宅的部分300.5万元;销售收入比原来的3000万元减少了173万元,少纳税190.5万元,与减少的收入相比节省了17.5万元;以上介绍了土地增值税税收筹划的几种方法,房地产企业可根据实际情况灵活运用;其前提应是在合理和不违法的情况下,合理节税,减轻税收负担,增加税后利润,实现企业价值的最大化;土地增值税要点两种情形免征土地增值税1．纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额20％的；2．因国家建设需要依法征用、收回的房地产;土地增值税的清算单位1.土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算,对于分期开发的项目,以分期项目为单位清算;2.开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的,应分别计算增值额;土地增值税的清算条件一符合下列情形之一的,纳税人应进行土地增值税的清算：1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的；2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的；3.直接转让土地使用权的;二符合下列情形之一的,主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：1.已竣工验收的房地产开发项目,已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上,或该比例虽未超过85%,但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；2.取得销售预售许可证满三年仍未销售完毕的；3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；4.省税务机关规定的其他情况;土地增值税实行四级超率累进税率1.增值额未超过扣除项目金额50％的部分,税率为30％;2.增值额超过扣除项目金额50％、未超过扣除项目金额100％的部分,税率为40％;3.增值额超过扣除项目金额100％、未超过扣除项目金额200％的部分,税率为50％;4.增值额超过扣除项目金额200％的部分,税率为60％;土地增值税税额计算第三部分土地增值税清算的难点2006年12月28日,国家税务总局发布了国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知国税发2006187号,以下简称187号文,要求从2007年2月1日起,对房地产企业土地增值税项目进行全面清算;土地增值税作为当前国家宏观调控房地产市场的税收工具之一,对调节房地产开发企业增值收益、抑制投资冲动有重要作用;土地增值税调整过程复杂,特别是关于收入和扣除项目的确认,容易产生混淆;一、"一房一价",计税收入确定难应征收土地增值税的房地产开发产品分为二类,一类是非直接销售的开发产品,如用于职工福利、奖励、对外投资等,应在发生所有权转移时视同销售,根据 187号文的规定确认收入,即按照"同一地区、同一年度、同类产品"的"平均价格"或者"市场价格"确认;但当前房地产销售多采取"一房一价"方式,即对房地产开发产品根据其楼位、层次和户型的不同,给予不同销售价格;这种销售方式的普遍存在,使计税收入的确定具有明显的不确定性和滞后性;另一类是直接销售的开发产品,在检查中问题较多,突出表现为：开发商因促销、照顾关系户等原因,给予购房人价格优惠,双方按实际结算价签订售房合同并开具发票;对这类优惠处理,一种意见认为,企业对开发产品有定价权,价格优惠属于商业折扣不应调整纳税；另一种意见则认为,企业给予购房人的价格优惠应该有合理范围控制,否则,土地增值税的税基将被严重侵蚀;商业折扣在税法上称为"折扣销售",流转税和企业所得税对其均有明确规定,只有将价款与折扣额在同一张发票上注明的,才能以折扣后的价款为营业额；如果将折扣额另开发票,不论在财务上如何处理,均不得从营业额中减除;但土地增值税对此没有明确规定,开发商不承认价格优惠属于"折扣销售",而以"一房一价"、企业正常销售为由解释;另外土地增值税暂行条例第九条规定,对"隐瞒、虚报房地产成交价格的"可以按照评估价格计算征收,但细则的解释比较原则,"价格明显偏低"的标准是多少 "正当理由"的范围包括哪些现行土地增值税政策均没有明确规定;二、虚开发票,调查取证难在包工不包料施工方式下,部分开发商存在虚开发票、接受他人虚开发票和假发票等违法行为;其共同特点是：舍近求远,去外省市购买沙石、水泥等建材；绝大多数采取现金交易；发票金额较大且手工开具；销货方大多属于非正规企业或个体经营者;有些企业为防止税务机关发现假发票不准予成本列支,还借用他人名义"主动"到税务机关代开发票,企图掩盖虚假购销业务;根据税务机关代开普通发票的规定,申请代开发票人只需提供合法身份证件和付款方或接受劳务服务方对所购物品品名或劳务服务项目、单价、金额等出具的书面确认证明即可,税务机关对该项经济业务是否发生根本无法确定,对其中属恶意虚开或善意取得的假发票,也无法辨别;如果税务机关一律按照187号文第四条第一款"不能提供合法有效凭证的,不予扣除"处理,对企业显然不公,也违背了合理性原则;但如果准予企业计入开发成本,无疑助长了购销双方偷逃税的主观倾向,增加税收的系统风险;三、虚构工程项目和工作量,成本核实难房地产企业的开发成本是土地增值税清算的核心,也是最难查实的关键环节;问题突出表现为：一是开发商移花接木;为了把不好人账的"灰色支出"如公关费、招待费等做实,采取虚构工程项目大多为零星工程和配套设施,编造虚假工程合同和决算书,到税务机关套开建筑发票的方法予以转入;二是开发商和施工方相互勾结,采取虚假招投标或签订补充合同等方式虚构工程项目、虚增业务量增加开发成本;由于税务检查人员对工程施工图纸、工程概算等知识匮乏,房地产项目零星工程、辅助和配套设施工程众多,加之部分开发商与施工方属关联企业,使检查人员调查取证具有较大难度;例如某开发商虚构地下管网的辅助工程10万元,在地下隐蔽工程无法开挖检查且企业施工合同、建筑发票、工程决算书均完备情况下,税务人员很难分辨出该项工程项目的真假;第四部分土增值税清算中应注意的事项根据国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知国税发2006187号规定,从2007年2月1日起,税务机关对符合条件的纳税人开展土地增值税清算工作;笔者结合工作实践,就土地增值税清算过程中应注意的事项归纳如下：一、印花税扣除常见错误做法：在计算扣除额时,将印花税作为“与转让房地产有关的税金”进行扣除,造成了印花税的重复扣除;正确做法：印花税应列入企业的管理费用进行扣除,不再计入“与转让房地产有关的税金”中扣除;政策解析：财政部国家税务总局关于土地增值税-些具体问题规定的通知财税199548号规定：“细则中规定允许扣除的印花税,是指在转让房地产时缴纳的印花税;房地产开发企业按照施工、房地产开发企业财务制度的有关规定,其缴纳的印花税列入管理费用,已相应予以扣除;”二、评估费用扣除常见错误做法：将评估费用一律计入扣除项目;正确做法：视纳税人是否隐瞒、虚报房地产成交价格等隋形而决定是否予以扣除;政策解析：财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知规定：“纳税人转让旧房及建筑物时因计算纳税的需要而对房地产进行评估,其支付的评估费用允许在计算增值额时予以扣除,对条例第九条规定的纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格等情形而按房地产评估价格计算征收土地增值税所发生的评估费用,不允许在计算土地增值税时予以扣除;”三、利息支出扣除常见错误做法：将利息支出一律计入扣除项目;正确做法：视情况确定,分在规定范围内据实扣除和在10％以内计算扣除两种情况;政策解析：根据中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则的规定,利息支出要分两种情况扣除;凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的,允许据实扣除,但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额;凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的,利息支出不得单独计算,而应并入房地产开发费用中一并计算扣除;在这种情况下,房地产。
土地增值税的计算公式及个实例
土地增值税的计算公式及个实例GE GROUP system office room 【GEIHUA16H-GEIHUA GEIHUA8Q8-土地增值税的计算公式及9个实例时间：2014-04-16?信息来源互联网,仅供参考计算土地增值税的公式为：应纳土地增值税＝增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数。
1、公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。
纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。
计算增值额的扣除项目：（1）取得土地使用权所支付的金额；（2）开发土地的成本、费用；（3）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；（4）与转让房地产有关的税金；（5）财政部规定的其他扣除项目。
2、土地增值税实行四级超率累进税率：例1：我公司开发的一个房地产开发项目已经竣工结算，此项目已缴纳土地出让金30 0万元，获得土地使用权后，立即开始开发此项目，建成10,000平米的普通标准住宅，以4,000元/M2价格全部出售，开发土地、新建房及配套设施的成本为每平米1,500元，不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，账面房地产开发费用为200万元。
已经缴纳营业税、城建税、教育费附加、地方教育费、印花税170万元，请问如何缴纳土地增值税。
第一步，计算扣除项目金额 1、购买土地使用权费用：300万元 2、开发土地、新建房及配套设施的成本： 1,500元×10,000平方米＝1,500万元 3、计算加计扣除：（300＋1500）×20％＝18 00×20％＝360万元 4、房地产开发费用：因为你企业不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，房地产开发费用扣除限额为：（300＋1500）×10％＝180万元，应按照180万元作为房地产开发费用扣除。
5、税金：170万元扣除项目金额＝300＋1,500＋360＋180＋170＝2,510万元第二步，计算增值额商品房销售收入＝4,000元×10,000平方米＝4,000万增值额＝商品房销售收入－扣除项目金额合计＝4,000－2,510＝1,490万元第三步，确定增值率增值率＝1, 490／2,510×100％＝59.36％增值率超过扣除项目金额50％，未超过100％第四步，计算土地增值税税额土地增值税税额＝增值额×40％－扣除项目金额×5％＝1,490×40％－2,510×5％＝596－125.50 ＝470.50万元例2：企业开发房地产取得土地使用权所支付的金额为1000万元；房地产开发成本6000万元；向金融机构借入资金利息支出400万元（能提供贷款证明），其中超过国家规定上浮幅度的金额为100万元；该省规定能提供贷款证明的其他房地产开发费用扣除比例为5%；该企业允许扣除的房地产开发费用为多少允许扣除的房地产开发费用=（400-100）+（1000+6000）×5%=650（万元）例3：某企业转让一栋旧仓库，取得转让收入600万元，缴纳相关税费共计32万元。
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土地增值税清算实例为了进一步指导地方税务机关内部人员掌握土地增值税的清算审核工作方法，根据土地增值税清算审核有关政策及程序，编写了土地增值税三道案例题，供对照参考。
对于三道案例题中提供的数据情况请忽略。
案例一北京市东城区某房地产开发有限公司投资建设的“东园小区”项目，在2006年7月，向东城地方税务局提出办理土地增值税清算申请手续。
税务部门对该公司所提供的有关清算项目资料进行了验收，特别是对《土地增值税清算鉴证报告》(以下简称《鉴证报告》)中内容和格式进行了重点查验后，同意“东园小区”项目办理土地增值税清算手续。
在公司提交的“东园小区”项目《鉴证报告》中披露的具体情况如下：—、整体项目情况简介1、某房地产开发有限公司建设东园小区项目，是经北京市发展计划委员会于2001年2月以(2001)231号文件批准投资开发的项目的，座落于东城区XX号，规划批准总占地面积80,000平方米。
该单位在2003年3月曾到东城地方税务局为该项目办理了土地增值税项目登记手续。
2、该项目于2002年初开工建设，于2003年5月开始对商品房进行预销售，根据北京市房地产勘察测绘所提供实测总建筑面积证明为200,000平方米，可售面积证书中批复商品房销售面积170,000平方米；其余不可出售的自用办公、商业、车库等面积30，000平方米。
另外还有配套设施面积12,000平方米。
3、截止2006年5月30日，可售面积中已出售面积为160,000平方米，其中出售住宅120,000平方米、出售商业用房15,000平方米、出售办公用房25,000平方米。
剩余未销售面积10,000平方米中，已对外出租4000平方米。
4、公共配套设施用途分别为：变电站和热力站800平方米、物业管理用房200平方米、托儿所2000平方米、派出所500平方米、游泳馆4000平方米、自行车棚1000平方米，车库3500平方米。
5、该项目在2006年5月通过全部工程质量验收，并取得了北京市建设工程质量监督总站颁发的“北京市建设工程质量合格证书”。
6、根据房屋测绘部门对出售商品住宅进行测量后出具的证明为：总商品住宅面积130,000平方米、总商品住宅共7栋为1040套，按单栋计算后，每套平均125平方米，属于2级土地，根据2006年北京市公布的每平方米普通住房平均交易价格12710.4元，规划批复的项目容积率为2.5，因此按照普通标准住宅三个条件的标准，已出售的120,000平方米商品住宅，可以享受普通标准住宅的优惠政策。
7、该项目已销售面积占总建筑面积的比例为：160,000/200,000=80﹪。
二.取得收入情况说明该单位于2003年5月开始预销售东园小区的房屋，截止到2006年5月30日，已出售面积为160,000平方米，共取得销售收人总额1,430,000,000元，总额全部为货币收入(人民币)。
其中：出售住宅120,000平方米，取得销售收入900,000,000元；出售商业用房15,000平方米，取得销售收入255,000,000元；出售办公用房25,000平方米，取得销售收入总额275,000,000元。
另外，取得租金收入200，000元。
对于该房地产开发企业在售房时代收的各项费用，未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，不包含在转让房地产的收入中。
三、扣除项目情况说明(一)取得土地使用权所支付的总金额为453,200,000元。
单位提供的“x号土地出让合同”及京房地［低］字X号地价缴款证明，“东园小区”项目已向北京市国有土地资源和房屋管理局，交纳土地出让金440,000,000元，缴纳契税13,200,000元(不含公共配套设施政府赠送的占地面积)。
该项目本次清税应扣除取得土地使用权所支付的金额为362,560,000元具体计算可采取以下两种方法：1、453,200,000/200,000*160,000=362,560,000元；2、453,200,000*80﹪=362,560,000元。
(二)开发成本经鉴证该单位提供的工程预算及结算明细资料有关凭证，截止2006年5月该项目工程成本为493,600,000元，该项目本次清税应扣除的房地产开发成本金额为394,880,000元。
其中：(1)土地拆迁及补偿费（青苗补偿等为主）：39,700,000元。
(2)前期工程费：115,070,700元。
(3)建筑安装工程费:290,000,000元。
(4)基础设施费：1,586,000元。
(5)公共配套设施费：27，942，700元。
(6)开发间接费:19,300,600元。
(开发成本具体内容、数据来源见《鉴证报告》相关表格。
)分摊扣除金额计算过程为：1、土地拆迁及补偿费39,700,000元+前期工程费115,070，700元+建筑安装工程290,000,000元+基础设施费1,586，000元+开发间接费19,300,600元=465,657,300元。
具体计算可采取以下两种方法：465,657,300元/200,000*160,000=372,525,840元；465,657,300*80﹪=372,525,840元2、公共配套设施费:27,942,700元，本次清算分摊扣除的公共配套设施费用22,354,160元。
27，942,700/200,000*160,000=22,354,160元(三)房地产开发费用该公司不能提供金融机构贷款证明，利息支出无法确定，因此三项费用扣除的金额为:(362,560,000+394,880,000)*10﹪=75,744,000元。
(四)缴纳与销售环节的有关营业税71,500,000元，缴纳城市维护建设税和教育费附加7,150,000元。
(五)房地产开发企业加计扣除为(362,560,000+394,880,000)*20﹪=151,488,000元根据以上数据，本次清算允许扣除项目的总金额为:362,560,000+394，880，000+75，744，000+78，650，000+151，488，000=1,063,322,000元。
四、纳税情况详细计算过程该项目属于既有普通标准住宅，又有其他商品房，应分别计算增值额。
(一)普通标准住宅计算过程1、出售普通标准住宅取得收入900,000,000元普通标准住宅占清税项目面积的比例为120,000/160,000=75﹪扣除项目金额=1,063,322,000*75﹪=797，491，500元增值额=900,000,000-797,491,500=102,508,500元增值额与扣除项目金额之比(增值率)为102,508,500/797,491，500=12.85﹪该项目的普通标准住宅部分，因增值额未超过扣除项目金额20﹪，应免征土地增值税。
(二)其他商品房计算过程出售商业及办公用房取得收入530,000,000元已出售的商业及办公用房占清税项目面积的比例为40,000/160，000=25﹪扣除项目金额=1，063，322，000*25﹪=265,830,500元增值额=530,000,000-265,830,500=264,169,500元增值额与扣除项目金额之比(增值率)为264,169,500/265，830，500=99.38﹪适用税率为40﹪应纳土地增值税为：(264,169,500*40﹪)-(265,830,500*5﹪)=92,376,275元已纳土地增值税为:5,000,000元应补缴土地增值税为：92,167,596.53-5,000,000=87,376,275元五、税务机关审核情况(一)对清税资料的审核税务机关通过对纳税人提供的相关资料及《鉴证报告》中披露的内容情况与相关数据进行核对审核后，根据土地增值税现行政策规定，对该清算项目审核确认情况如下：(二)确定销售收入1,430,000,000元根据纳税人提供的销售商品房购销合同统计表中的销售项目栋号、房间号、销售面积、销售收入等，对该项目出售住宅120,000平方米，取得销售收入900,000,000元；出售商业用房15,000平方米，取得销售收入255，000，000元；出售办公用房25，000平方米,取得销售收入275,000,000元，进行核对后，未发现问题。
同时对该房地产开发企业代收的有关费用核算情况进行审核，未发现代收的费用计入房价中，而是在房价之外“其他应付款”帐户单独收取的，可以不作为收入。
根据有关政策规定，对于该项目取得租金收入200,000元，不属于征税范围。
(三)确认扣除项目金额土地增值税扣除项目确定时，应按清算面积160,000平方米占整体面积200,000平方米的比例进行分配后，确定本次清算允许扣除项目总金额为1,052,922,000,其中：1、取得土地使用权时所支付的金额为362,560,000元经审核纳税人提供的土地出让合同及付款凭证，该项目取得土地使用权所支付的金额为453,200,000元，按清税面积与总建筑面积配比后，未发现问题。
2、房地产开发成本的金额为:386,880,000元。
(1)经审核纳税人提供的土地拆迁及补偿费的支付凭证和拆迁协议，确认金额为39,700,000元，按清税面积与总建筑面积配比分摊后本次清算允许扣除金额为31,760,000元，未发现问题。
(2) 首先通过对《鉴证报告》中扣除“前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费”的相关附表中列举的明细项目内容进行审核，符合土增税政策规定允许扣除的范围。
其次，根据纳税人提供的开发项目成本财务报表及中介机构鉴证的工作底稿等资料，并按清税面积与总建筑面积配比分摊后，确认的四项费用本次扣除金额为340,765,840元，未发现问题。
公式：([前期工程费115,070,700元+建筑安装工程费+290,000,000元+基础设施费1,586,000元+开发间接费19,300,600元=425,957,300元］*80﹪=340,765,840元)另外，通过对四项费用计算后，该项目四项费用每平方米工程造价的金额为2129.79元，不高于《分类房产单位面积建安造价表》中公布的2006年“居住”(高层普通住宅-毛坯房)及“商业”类每平方米建安造价金额。
(3)公共配套设施费用的审核经对纳税人提供的《鉴证报告》“基础设施费鉴证表”中列举的公共配套设施费内容进行审核后，发现游泳馆是对外开放经营性质的设施，根据土地增值税现行政策规定不应列入公共配套设施扣除范围，应将游泳馆列支的10,000,000元费用从公共配套设施扣除总费用中剔除，确认该清算项目公共配套设施费用的金额为17,942,700元，按清算面积分摊后，本次允许扣除的金额14，354,160元。