野生菌物流加工出口旅游基地项目策划调查报告

云南南华野生菌物流加工出口旅游基地项目

专

项

市

场

调

查

报

告

招商策划部

目录

前言 (3)

第一部分：楼盘调查篇

第一章：调查背景 (5)

第二章:楼盘宏观环境 (6)

一、楚雄市房地产行业进展差不多概况 (6)

二、解读都市整体规划关于房地产进展的阻碍 (8)

第三章：市调区域房地产市场整体环境 (11)

一、楚雄房地产市场整体进展 (11)

二、南华房地产进展概括 (13)

三、两地房地产市场整体进展小结 (13)

第四章：市调区域楼盘分

析 (14)

一、市调区域楼盘分析 (14)

二、住房、商铺面积和建筑分析…………………………………………1６

三、典型项目类比分析……………………………………………………１8

第二部分:消费者调查篇

第一章：调查背景 (26)

第二章:调查内容……………………………………………………………2７

第三部分：电子商务大楼调查篇………………………………………………3４

第四部分:调查总论及建议 (37)

第一章：总论...........................................................................３8第二章：南华房地产进展总结 (39)

第三章：南华房地产进展展望 (39)

第四章:南华房地产价格展望 (40)

第五章:关于公司项目开发的有关建议……………………………………４1

一、各功能区户型、面积、层高等建议…………………………………４1

二、我司楼盘价格建议 (46)

三、电子商务大楼规划建议 (47)

ﻬ前言

本次市场调查工作是针对我司立即上市的“野生菌王国”楼盘项目的户型、价格、套型等,全面性的对南华正在销售的楼盘，选择性的对楚雄市、祥云县部分楼盘,进行的第一期为期11天的实地市场调查。

调查中,要紧对住宅房地产、商铺房地产、旅游房地产进行了针对性的调查研究。为了更全面和更深入地了解楚雄地区旅游地产进展情况，还针对餐饮业、休闲娱乐、地点特产等产业进行了专项调查。

为了更清晰地分析和推断本次调查的结果，本报告将分为三大部分:住宅篇、商铺篇、电子商务篇。

ﻬ

第一部分:楼盘调查篇

第一章调查背景

一、调查时刻:

2０1０年１０月29日——1１月5日。

二、调查目的：

1、通过对南华、楚雄、祥云在销楼盘实地调查，收集板块

产品及销售信息；

２、通过对资料的整理，研究竞争楼盘的可借鉴之处,为公司项目的开发提供建议；

3、通过案例研究,不断提高招商策划人员素养。

三、调查实施:

本次调查参与人员：蒋洪涛、许文会；

四、调查范围：

1、南华完成丽景佳园、龙城花园、家豪广场财宝中心三家;

２、楚雄完成翠湖雅苑、鑫茂时代广场、新龙江广场、锦都花园、兆顺财宝中心、康和园、西辰壹品、彝人古镇、福塔旅游街等九家。

3、祥云完成润城、温州商业街、万利达商业街、世纪商城、金都商城、印象花园等六家;

五、调查方法:采纳实地查看、询问相结合。

六、资料统计及分析方法:本次调查资料统计依照调查记录和所收集的各楼盘资料加以整理，分析方法力求全面、客观、实事求是。

七、调查结果的可信度分析：

1、二手资料通过楚雄市房管局、房地产协会等相关职能部

门提供,准确率90%;

2、楼盘基础数据深访，由调研人员对相关楼盘进行实地访问，并在官方网站上对数据进行了核实，准确率85%以上;

3、以上调查数据在调研小组回公司后通过对比分析以及适当的电话回访等方式,对所得数据进行了再次验证、调整,本报告所使用数据准确率可达９0％以上。

ﻬ第二章宏观环境

一、楚雄市房地产行业进展差不多概况

(一）楚雄都市综述

２0０9年3月，由昆明理工大学建筑学系和楚雄州规划局共同完成了《构建滇中特色大都市──楚雄规划研究》,其中提出了楚雄滇中特色大都市为“一主、两轴、四副”的区域组团式空间进展格局。一主为楚雄市，为楚雄都市进展的核心部分和区域都市增长极核；两轴为一主、一次两条城镇较为集中的带状地域,东西主轴沿昆楚、楚大高速路及其它邻近交通干线,包括广通、楚雄、南华等城镇，南北次轴沿元双公路,包括牟定、楚雄、双柏及其它小城镇;四副为南华县城龙川镇、牟定县城共和镇、双柏县城妥甸镇以及禄丰县广通镇，是以后楚雄都市进展的四个次级中心和次级增长极核。

楚雄滇中特色大都市的特色定位:一是山水园林都市;二是生态花园都市;三是最佳宜居都市;四是彝族文化名城；五是云南天然药城；六是国际葡萄酒城。据此定位,要建成山水园林都市，在楚雄市约５0平方公里的坝子内，将留出约1０平方公里的田地园林。同时，将充分利用青山嘴水库、灵秀湖、彝海公园、龙

川江、青龙河串连互通和西山、东山四周围绕的山水结合特点，建成云南省少有的山水园林都市;要建成彝族文化名城,将利用各种彝族节日宣传楚雄，进展以彝族文化为要紧内容的旅游业，把彝族文化的魅力充分发挥，打造以彝族文化为特色的都市名片；要建成云南天然药城，将利用楚雄现有的天然药业基础，进展壮大医药工业园区，把天然药业培育成楚雄的支柱产业之一;要建成国际葡萄酒城,将利用楚雄适宜种植葡萄的优势和政府的重视，努力在楚雄建成云南最强、中国领先、国际知名的葡萄酒城，培育各种关联产业，提高楚雄的知名度和阻碍力。

（二）南华都市综述

为了大力进展南华县第三产业的龙头产业房地产业,南华县新一轮都市总体规划对都市进展定位是:房地产业是南华县重要组成部分,以进展科教文化及食用菌美食城为高新配套服务,建设既适宜居住,又适宜创业的“综合性都市片区”。南华县自身的定位是：领先构建富有经济实力、独具都市魅力、充满创新活力的南华县新型工业中心。到2010年南华县城区将新增建设用地12平方公里，城区总用地达到１6平方公里，人口达到6万人以上。将承担南华县的行政中心、商务中心、居住中心等都市要紧功能。用地规模1２平方公里，规划道路共7条，总长约１2公里。到20１0年全县都市化水平将达到8５％，县城片区新增1．9万人以上,以人均建筑面积16㎡计算，需新建住宅30.４万㎡。

（三)小结

来自楚雄房协介绍,房地产及相关企业从200１年的8个增