房地产开发报建流程(上海)最新版2012(ppt文档可编辑修改)
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房地产开发项目报建流程课件
确保项目顺利进行。
03
与项目管理流程的关系
报建流程是项目管理流程的一部分，项目管理涵盖了项目立项、设计、
施工、验收等各个环节，与报建流程相互协调，确保项目的顺利实施。
CHAPTER
项目立项阶段
01
02
03
确定开发项目
根据市场需求、地块条件、 公司战略等因素，确定开 发项目类型和定位。
编制项目建议书
造价管理
根据施工合同和相关法规要求，对工程造价 进行全过程监控和管理。
CHAPTER
预售许可证申请阶段
开发商向房地产行政主管部门提交预售申请材料，包括土地使用权证明、建设用地 规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证等。
房地产行政主管部门对申请材料进行审核，并现场查勘核实。
审核通过后，房地产行政主管部门发放商品房预售许可证。
与相关部门签订土地出让 合同，明确双方权利和义务。
CHAPTER
规划方案编制阶段
确定项目定位
对项目进行综合分析，明确开发 目的和定位。
开展规划方案编制
进行初步规划设计，制定项目总体 规划方案。
规划方案审批
将规划方案提交相关部门审批，确 保符合城市规划要求和国家法律法规。
设计方案评审阶段
内部评审
确定施工图和施工 方案
编制工程量清单
确定中标单位
签订施工合同
提交施工许可证申 请
设计单位根据项目规划 和相关法规要求，制定 详细的施工图纸和施工 方案。
由造价咨询单位根据施 工图纸和相关标准，编 制工程量清单，作为招 标和造价控制的依据。
根据招标文件要求，筛 选符合条件的施工单位， 经过评标、议标后，最 终确定中标单位。
上海房地产开发流程
上海房地产项目开发流程一、立项审批阶段：1、公司注册：2、土地评估：3、项目选址：由建设单位向区规划局提出申请，并缴纳相关费用（费用收取详见表二）。
4、土地面积测绘：选址意见书下来后由房地局测绘所对该地块进行测绘，确定项目占地面积（测绘费详见表三）。
5、签定《国有土地出让合同》：由区发改委向市发改委申请用地指标，等用地指标下来后，建设单位与区房地局签定《国有土地出让合同》及《配套合同》，缴纳土地出让金与配套费。
6、制可行性研究报告及申请项目立项：选择有资质的咨询公司编制项目可行性研究报告，编制完成后待选址下来及《出让合同》签定后一并递交区发改委申请立项，若项目体量大，则由区发改委转送市发改委审批。
7、办理用地规划许可证：立项批复出来后再向区规划局申办用地规划许可证。
二、规划设计阶段1、方案审批：选择专业设计公司设计项目方案，报区规划局。
2、组织召开项目扩初会或论证会：原规定方案审批前组织召开项目协调会，由政府各职能部门及配套部门参与。
现流程简化，一般方案审批完后就进行初步方案设计，设计出来后再向各职能部门及配套部门征询，各部门出征询意见单，同时与当地主管部门协调，组织召开项目扩初会或项目论证会。
3、扩初方案审批：根据扩初会议要求，调整总体方案，并向规划局申报扩初方案审批。
4、项目报建：项目立项后报区招投标管理办公室申报项目报建手续，办理项目IC卡。
5、办理招投标手续：向区招投标管理办公室申请办理勘察单位、设计单位、监理单位及施工单位招投标手续。
建设单位缴纳交易服务费，费用按照有关规定的差额定率累进方式缴纳（详见表四）。
6、各部门审批：扩初方案确定后进行方案深化设计，出施工图、再报消防、环保、卫生、防雷、绿化、交通、民防、住宅等职能部门审批。
1）、环保：选择环评咨询公司，根据项目体量大小编制环评报告书或报告表向区或市级环保部门申报评审，出环评报告批复。
2）、防雷：根据区防雷办要求提供相关图纸，并缴纳防雷检测费（详见表五）。
房地产项目开发报建流程全过程详解培训ppt课件
房地产项目开发报建流程
2、项目公司设立、立项、环境评估、房地产开发资质
房地产开发资质：这是一项要求有技术含量的工作，关键是专业技 术人员难找。现在这些专业技术人员资料都是省内联网了，谁是什 么专业资质任职什么公司，想搞几个人糊弄建设部门基本上很难。 感慨一下，现在建筑类的工程师难找啊！高薪难求！
房地产项目开发报建流程
房地产项目开发报建流程
6、消防和人防专项审查
现状是很少有哪个小区的消防和人防设计是达标的。很少有哪个小 区的消防和人防设备是合格。
消防报建：消防审查部门是武警官兵，不是政府机构，标准很高也非常官僚。要 满足消防规范的话，投入非常大，而且还会影响使用。比如电梯间和楼梯间之间 设置个1级防火门，那对业主进进出出来讲是非常不方便的。所以消防设计绝对 不可能严格按规范做够做足。目前在这个方面审查也是越来越严。操作经验：一 般发展商都是委托消防施工企业代理报建。因为这些企业长期和消防部门打交道 ，跟消防部门之间有千丝万缕的关系，甚至有些城市直接由消防部门指定的公司 垄断经营。 人防工程：实际用处不大的中国特色的东西。用于人防用途的那部分地下室也可 以搞停车位，但是这部分要被划出来，而且这部分停车位只有使用权，不能发产 权证，其产权为国家所有。所以开发商也是尽量缩小人防工程面积。
房地产项目开发报建流程
7、节能审查、施工图审查
在领取建设工程规划许可证之后，设计公司在建筑施工图的基础上再次细化，完 成结构施工图、水电施工图等等全部施工图及结构计算书等，完成节能设计，做 一个节能计算书，就可以开展这两项审查。
节能审查：南北标准差异很大，严重干扰户型设计，重点在落地窗 、客厅挑高、外墙保温隔热层等方面 施工图审查：施工图审查是收费项目，非常贵，所以一直都是名义 上的市场化，事实上的垄断化。虽允许开发商自己找有资质的施工 图审查单位做审查，施工图审查单位还必须对审查结果负责，但施 工图审查时专家红包那也是不能少的。
房地产开发报建流程概述PPT(21张)
1、建设用地规划许可证 2、国有土地使用权证 3、建设工程规划许可证 4、建筑工程施工许可证 5、商品房预（销）售许可证
从土地获取说起……
土地是房地产开发的基础 从用地性质划分：划拨和出让 从获取方式划分：招拍挂和协议出让
（一）、用地规划许可证
相当于出生证明
=
Байду номын сангаас
（二）土地证 全名《国有土地使用权证》，在开封叫房地产
职能部门局业务例会、科业务例会、专家评审会、 处罚例会等。
骨灰级“会”员
三、开发报建从业人员应具备的条件 （一）良好的人脉关系 （二）熟知各类证件和手续的办理流程 （三）熟知房地产相关的政策法规
四、开发报建工作的核心重点 主要围绕项目“五证”开展工作
五、何谓“五证”
按照正常办证先后顺序分别是：
=
（八）预销售许可证 工程进度达到50%后，报发改委价
格备案后，可向住建局申请办理。
六、其他手续 竣工测量 规划核实
工程规划证换正本 城建档案合格证
竣工测量 竣工备案 土地分割证
其他
谢 谢！
1．从人人自畏、噤若寒蝉的“文革十 年”到新 时期艺 术家心 情畅达 、创作 自由， 其差别 有如天 壤，主 要是因 为当代 艺术批 评的失 语与批 评家的 缺席。 2．在中国历史上，不乏艺术家特立独 行的故 事，也 不乏统 治者铲 除异端 的故事 ，这些 与艺术 家创作 中重大 主题表 现不够 、历史 进程描 述不力 的缺陷 有很大 关系。
10．本文叙述和议论相结合，展现人 物的精 神面貌 ，突显 人物的 性格特 征，语 言流畅 有感染 力，也 增强了 传记文 的可读 性和情 感力度 。
“局”促不安
（二）涉及缴费的名目较多 土地出让金、契税、土地登记费、各类测绘
房地产开发报建流程介绍PPT课件
上述内容统称“一书两证”均由上海市规划及国土资源局统一进行审批与发证。
上海市规划及国土资源局网址：/
.
14
特别提醒：
所有流程办理中涉及到递交复印件材料均须加盖项目公 司公章，并且携带原件进行核对。
.
15
3 土拍立项
.
16
获得土地的最终形式是取得《土地使用权证》
初步设计审查完成后方可进行施工招投标及施工图审查等程序
.
27
总体设计阶段
总体设计阶段需要征询的部门：
规划国土、卫生、交通、交警、消防、抗震、水务、民防、绿化市容、气象、交港局
上海市的总体设计文件审查原为扩初设计，由建设单位自行征询，各相 关部门有对应的办理要求和办理窗口。所有审查意见提交给审图公司方 可进行施工图审核工作。
➢ 建设单位支付给施工总包企业的不少于建筑工程合同价10%预付款的银行入帐凭证（原件、复印件） ➢ 《建设资金已落实及无拖欠工程款承诺书》 ➢ 政府投资工程按财政部门支付要求落实资金的凭证。 5、《上海市建筑工程质量安全措施现场审核表》 6、《施工场地已经基本具备施工条件的承诺书》 7、法律、法规、规章规定的其他文件。
施工管控 规划管控
.
施工许可
11
国有土地
城乡用地
城市建设用地
建设用地
非建设用地
居住用地R
商业服务业 设施用地B
工业用地M
其他
住宅
商业
注一：我国《土地管理法》中将土地分为国有土地与集体所有土地两种。 注二：城市用地分类与规划建设用地标准中又根据开发性质对土地进行了进一步划分。
.
12
招标
召集有资质的土地使用者，在一定期 限，通过上报土地用途 土地使用出让 金等材料，并在一定时间内公开开标， 来获得土地的使用权。
房地产开发报建流程ppt课件
3、1：500至1：1000现状地形图1份，图中用地界线须加盖确认章（配电子文件）；
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
4、拟建方案的总平面图1份，比例1：200或1：500或1：1000； （区提交3份）
5、(上报市府项目)总平面效果图、沿街立面图、夜景效果图、鸟瞰图（单栋建筑除外）各一份（配电子文 件）；
6、附送有关环境保护、卫生防疫、消防安全和其它特殊要求的资料(有污染或其他有特殊要求的建设项目)
审批时限：20个工作日（特级和一级为30个工作日，重大杂项目审查时间适当延长）→《哈尔滨市建筑
工程施工图设计文件审查批准课书件》部分内容来源于网络，如有异 议侵权的话可以联系删除，可编辑
版！
11
建筑物命名申请
需提交以下资料：
1 、 建筑物命名、更名审批表3份（ 由申报单位到镇区社会事务办或市名办领取表格填报，并 加盖公章）
承办单位：规划局（15个工作日）规划办或村镇科
结果: 两份规划局、规划科、技术管理科加同意意见的总平面图（其中一份到办准建备案时交建委房地产管理科）
如果项目是属于镇区的话，则在办理完《建设用地规划许可证》后才办理规划设计方案申报，可同建筑设计方案
申报一起办理。
课件部分内容来源于网络，如有异
议侵权的话可以联系删除，可编辑
4、《施工单位拟投入本工程的技术管理人员、设备表》；
5、哈尔滨市建筑工程施工图设计文件审查批准书复印件（加盖建设单位公章）
6、施工图（全套）一式两份；附：设计单位资质证书副本复印件（加盖设计单位公章）；
7、建设工程地质勘察报告复印件（加盖建设单位公章） ；附：
8、需缴交发展散装水泥专项资金的，提交施工合同原件去开收费单进行缴费；
房地产开发报建流 程
房地产开发报建流程(上海)最新版2012
① ② ③ ④ ⑤
改革范围 改革方式 主要流程设计 审改投资立项改革同步，主要在企业投资项 目核准、备案类建设工程中实施。审批制项目建设工 程有条件的，也可参照试行
解析:
1、“备案制”是指：企业只要将项目的具体情况的资料交与相应的政府行 政管理机关备案即可。 2、“核准制”是指：企业需要将该项目的具体情况的资料报与相应的政府 行政管理机关审核批准，否则不予立项的制度。 现在国家对核准项目已经实行权力下放，只有外资项目是核准，内资项目 在基层（省市区县）都是备案，用途上都有法律效力。(发改委负责）
2、项目公司设立、立项（核准、备案）、环境评估、 房地产开发资质
母公司拍到的土地，转到其全资设立的项目公司名下，按我国法律，不 属于交易。因此，房地产公司可以任意设置项目子公司，在房子卖完后 再把它在实体上消灭，只留下一个壳。这种操作模式没什么法律风险可 言，非常的经济实用，因此现在我国稍微有点规模的房地产公司都这么 干。 立项（核准、备案）主要考察的是项目的投资额及可行性。核准项目要 求先环评后核准，备案项目先对项目进行备案后再做环评。这是基于加 强环境保护促进可持续发展的考虑。 立项纯粹是计划经济时代留下的产物。 房地产开发资质就比较有技术含量一点，关键是专业技术人员数量限制， 这个资质主要用于拍地，项目开发建设过程中基本上没人查。
1、土地证、建设用地规划许可证
简单的说一下，土地证由国土部门颁发，是土地权属证明，载明了土地用途及使用 期限（只是载明）；建设用地规划许可证由规划部门颁发，是核定土地用途及用地 界线的法律依据；规划方案批复由规划部门颁发，是确定土地使用强度指标的法律 依据，如容积率、建筑密度、停车位配置要求、这些指标都在这个批复里体现出来。 一般来说，一块地，必须要由规划部门核定规划方案，颁发了建设用地规划许可证 （以下简称地规证）之后，才能领取土地使用权证。这绝对应该是必须的程序。因 为国土部门必须依据规划部门核定的土地功能及土地使用强度，才能计算出土地出 让金，才能在土地证上载明土地用途及年限。 新城乡规划法第三十八条：在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的， 在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详 细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使 用权出让合同的组成部分。未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。 注：全国仅上海成立规土局，如何获取土地目前越来越规范
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房地产项目开发报建新流程及报建规则 介绍
2011年9月13日
目的：1、根据《上海市建设工程行政审批管理 程序改革方案》使大家了解房地产开 发报建新流程
2、根据报建各环节对房地产管理部门之 间的游戏规则有所了解
体会：
（在这个行业里面，遵循规则比任何行业都要显得重要）
报建流程
《上海市建设工程行政审批管理程序改革方案》 情况介绍
注：全国仅上海成立规土局，如何获取土地目前越来越规范
2、项目公司设立、立项（核准、备案）、环境评估、 房地产开发资质
母公司拍到的土地，转到其全资设立的项目公司名下，按我国法律，不 属于交易。因此，房地产公司可以任意设置项目子公司，在房子卖完后 再把它在实体上消灭，只留下一个壳。这种操作模式没什么法律风险可 言，非常的经济实用，因此现在我国稍微有点规模的房地产公司都这么 干。
（四）土地使用权取得和核定规划条件、设计方案审核环节由规划土地部门 牵头组织，设计文件审查、竣工验收环节由建设管理部门牵头组织， 相关部门协同配合，部分原由各部门直接对建设单位的外部程序改为 内部程序操作，但法律主体关系不变，该出具审批意见的出具、该备 案的备案。
（五）加强行政审批中部门之间协调和上下道流程的衔接，提高信息技术运 用和资源共享水平。
成相应实施办法的制定工作，在下半年在全市组 织实施
主要流程节点介绍
1. 项目开发前期报建流程图.vsd 2. 项目建设阶段报建流程图.vsd 3. 改革后项目开发报建流程图.vsd 4. 改革后项目规划土地实施全过程管理工作流程.vsd 5. 上海市企业投资核准、备案项目建设工程设计文件
审查流程图.docx
（一）可以完全由项目建设单位承担责任，或者可以在其他管理环节中解决 的事项，取消审批。涉及互为前置审批的，原则上应实行告知承诺。 对保留的审批事项，缩短审批时限。
（二）将建设工程审批管理流程整合归并为“土地使用权取得和核定规 划条件、设计方案审核、设计文件审查、竣工验收”4个主要环节。
（三）每个环节实施并联审批，一家牵头、一口受理、抄告相关、同级征询、 同步审批、限时办结。每一环节并联审批结束后，建设单位按照规定 简化办理手续，领取相关审批文件。
2个主体，4个并联审批平台： 规土部门牵头：
1、土地使用权取得和核定规划条件 2、设计方案审核 市建交委牵头： 3、设计文件审查 4、竣工验收
审改时间节点 1、2011年4月1日起，市属审改项目停止扩初审批，由
市审查中心按照审改流程办理 2、2011年7月1日起，全市审改范围内的项目均停止扩
初审批，全面实施审改工作 3、政府投资的建设工程项目，市建交委在上半年完
沪府办发〔2010〕46号 上海市人民政府办公厅关于转发市建设交通委市规划国土资源局制订的
《上海市建设工程行政审批管理程序改革方案》的通知 各区、县人民政府，市政府各委、办、局：
市建设交通委、市规划国土资源局制订的《上海市建设工程行政审批 管理程序改革方案》已经市政府同意，现转发给你们，请认真按照执行。 上海市人民政府办公厅 二○一○年十二月三十日
报建规则
《上海市城乡规划条例》于2011年1月1日实施，根据其中与房地产开发报建 有关的内容，按照报建的先后顺序对报建规则作以下介绍
1、土地证、建设用地规划许可证
简单的说一下，土地证由国土部门颁发，是土地权属证明，载明了土地用途及使用 期限（只是载明）；建设用地规划许可证由规划部门颁发，是核定土地用途及用地 界线的法律依据；规划方案批复由规划部门颁发，是确定土地使用强度指标的法律 依据，如容积率、建筑密度、停车位配置要求、这些指标都在这个批复里体现出来。 一般来说，一块地，必须要由规划部门核定规划方案，颁发了建设用地规划许可证 （以下简称地规证）之后，才能领取土地使用权证。这绝对应该是必须的程序。因 为国土部门必须依据规划部门核定的土地功能及土地使用强度，才能计算出土地出 让金，才能在土地证上载明土地用途及年限。 新城乡规划法第三十八条：在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的， 在国有土地让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使 用权出让合同的组成部分。未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。
立项（核准、备案）主要考察的是项目的投资额及可行性。核准项目要 求先环评后核准，备案项目先对项目进行备案后再做环评。这是基于加 强环境保护促进可持续发展的考虑。
立项纯粹是计划经济时代留下的产物。
房地产开发资质就比较有技术含量一点，关键是专业技术人员数量限制， 这个资质主要用于拍地，项目开发建设过程中基本上没人查。
① 改革范围 ② 改革方式 ③ 主要流程设计 ④ 审改时间节点 ⑤ 新流程介绍（重点）
改革范围 本方案与本市投资立项改革同步，主要在企业投资项 目核准、备案类建设工程中实施。审批制项目建设工 程有条件的，也可参照试行
解析:
1、“备案制”是指：企业只要将项目的具体情况的资料交与相应的政府行 政管理机关备案即可。
2、“核准制”是指：企业需要将该项目的具体情况的资料报与相应的政府 行政管理机关审核批准，否则不予立项的制度。 现在国家对核准项目已经实行权力下放，只有外资项目是核准，内资项 目在基层（省市区县）都是备案，用途上都有法律效力。(发改委负责）
改革方式 一家牵头 一口受理 抄告相关 同级征询 同步审批 限时办结 （愿望是美好的，现实是残酷的）
（六）加快落实告知承诺制度，加强审批过程监督制约。根据《上海市行政 审批告知承诺试行办法》，对符合规划且没有重大公共安全危害的项 目，加快推进告知承诺制度。对审批申报和实施建设中不诚信的建设 单位、设计单位，通报相关资质管理部门联合查处，列入不诚信名单 向社会公布，限制其房地产或设计市场准入。
主要流程设计
3、规划设计方案报批
这个阶段首先审查小区的总平面规划图纸，也就是审一个小区的建 筑物都是怎么排的，每栋单体建筑有多高，有多大，各栋单体建筑之间 怎么间隔，间距是多少，日照够不够，总容积率是多大，有没有超过规 定的容积率，建筑密度是多少，进出小区的道路怎么安排，是不是符合 消防规范等等。其次是单体审查，就是在总平面规划的基础上，落实单 体建筑的设计方案。单体方案主要是些啥内容呢？关键就是落实各空间 的大小尺寸。这个阶段有些东西也很麻烦，最烦的是车位及消防。上海 将修改住宅设计和居民小区停车库设置地方标准，新建住宅将逐步推广 独立式火灾探测报警器；新建的100米以上超高层住宅楼内如果没有避难 区或将成为消防不合格住宅。审完单体设计，设计公司再细化一下出建 筑施工图，就可以申领建设工程规划许可证。
2011年9月13日
目的：1、根据《上海市建设工程行政审批管理 程序改革方案》使大家了解房地产开 发报建新流程
2、根据报建各环节对房地产管理部门之 间的游戏规则有所了解
体会：
（在这个行业里面，遵循规则比任何行业都要显得重要）
报建流程
《上海市建设工程行政审批管理程序改革方案》 情况介绍
注：全国仅上海成立规土局，如何获取土地目前越来越规范
2、项目公司设立、立项（核准、备案）、环境评估、 房地产开发资质
母公司拍到的土地，转到其全资设立的项目公司名下，按我国法律，不 属于交易。因此，房地产公司可以任意设置项目子公司，在房子卖完后 再把它在实体上消灭，只留下一个壳。这种操作模式没什么法律风险可 言，非常的经济实用，因此现在我国稍微有点规模的房地产公司都这么 干。
（四）土地使用权取得和核定规划条件、设计方案审核环节由规划土地部门 牵头组织，设计文件审查、竣工验收环节由建设管理部门牵头组织， 相关部门协同配合，部分原由各部门直接对建设单位的外部程序改为 内部程序操作，但法律主体关系不变，该出具审批意见的出具、该备 案的备案。
（五）加强行政审批中部门之间协调和上下道流程的衔接，提高信息技术运 用和资源共享水平。
成相应实施办法的制定工作，在下半年在全市组 织实施
主要流程节点介绍
1. 项目开发前期报建流程图.vsd 2. 项目建设阶段报建流程图.vsd 3. 改革后项目开发报建流程图.vsd 4. 改革后项目规划土地实施全过程管理工作流程.vsd 5. 上海市企业投资核准、备案项目建设工程设计文件
审查流程图.docx
（一）可以完全由项目建设单位承担责任，或者可以在其他管理环节中解决 的事项，取消审批。涉及互为前置审批的，原则上应实行告知承诺。 对保留的审批事项，缩短审批时限。
（二）将建设工程审批管理流程整合归并为“土地使用权取得和核定规 划条件、设计方案审核、设计文件审查、竣工验收”4个主要环节。
（三）每个环节实施并联审批，一家牵头、一口受理、抄告相关、同级征询、 同步审批、限时办结。每一环节并联审批结束后，建设单位按照规定 简化办理手续，领取相关审批文件。
2个主体，4个并联审批平台： 规土部门牵头：
1、土地使用权取得和核定规划条件 2、设计方案审核 市建交委牵头： 3、设计文件审查 4、竣工验收
审改时间节点 1、2011年4月1日起，市属审改项目停止扩初审批，由
市审查中心按照审改流程办理 2、2011年7月1日起，全市审改范围内的项目均停止扩
初审批，全面实施审改工作 3、政府投资的建设工程项目，市建交委在上半年完
沪府办发〔2010〕46号 上海市人民政府办公厅关于转发市建设交通委市规划国土资源局制订的
《上海市建设工程行政审批管理程序改革方案》的通知 各区、县人民政府，市政府各委、办、局：
市建设交通委、市规划国土资源局制订的《上海市建设工程行政审批 管理程序改革方案》已经市政府同意，现转发给你们，请认真按照执行。 上海市人民政府办公厅 二○一○年十二月三十日
报建规则
《上海市城乡规划条例》于2011年1月1日实施，根据其中与房地产开发报建 有关的内容，按照报建的先后顺序对报建规则作以下介绍
1、土地证、建设用地规划许可证
简单的说一下，土地证由国土部门颁发，是土地权属证明，载明了土地用途及使用 期限（只是载明）；建设用地规划许可证由规划部门颁发，是核定土地用途及用地 界线的法律依据；规划方案批复由规划部门颁发，是确定土地使用强度指标的法律 依据，如容积率、建筑密度、停车位配置要求、这些指标都在这个批复里体现出来。 一般来说，一块地，必须要由规划部门核定规划方案，颁发了建设用地规划许可证 （以下简称地规证）之后，才能领取土地使用权证。这绝对应该是必须的程序。因 为国土部门必须依据规划部门核定的土地功能及土地使用强度，才能计算出土地出 让金，才能在土地证上载明土地用途及年限。 新城乡规划法第三十八条：在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的， 在国有土地让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使 用权出让合同的组成部分。未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。
立项（核准、备案）主要考察的是项目的投资额及可行性。核准项目要 求先环评后核准，备案项目先对项目进行备案后再做环评。这是基于加 强环境保护促进可持续发展的考虑。
立项纯粹是计划经济时代留下的产物。
房地产开发资质就比较有技术含量一点，关键是专业技术人员数量限制， 这个资质主要用于拍地，项目开发建设过程中基本上没人查。
① 改革范围 ② 改革方式 ③ 主要流程设计 ④ 审改时间节点 ⑤ 新流程介绍（重点）
改革范围 本方案与本市投资立项改革同步，主要在企业投资项 目核准、备案类建设工程中实施。审批制项目建设工 程有条件的，也可参照试行
解析:
1、“备案制”是指：企业只要将项目的具体情况的资料交与相应的政府行 政管理机关备案即可。
2、“核准制”是指：企业需要将该项目的具体情况的资料报与相应的政府 行政管理机关审核批准，否则不予立项的制度。 现在国家对核准项目已经实行权力下放，只有外资项目是核准，内资项 目在基层（省市区县）都是备案，用途上都有法律效力。(发改委负责）
改革方式 一家牵头 一口受理 抄告相关 同级征询 同步审批 限时办结 （愿望是美好的，现实是残酷的）
（六）加快落实告知承诺制度，加强审批过程监督制约。根据《上海市行政 审批告知承诺试行办法》，对符合规划且没有重大公共安全危害的项 目，加快推进告知承诺制度。对审批申报和实施建设中不诚信的建设 单位、设计单位，通报相关资质管理部门联合查处，列入不诚信名单 向社会公布，限制其房地产或设计市场准入。
主要流程设计
3、规划设计方案报批
这个阶段首先审查小区的总平面规划图纸，也就是审一个小区的建 筑物都是怎么排的，每栋单体建筑有多高，有多大，各栋单体建筑之间 怎么间隔，间距是多少，日照够不够，总容积率是多大，有没有超过规 定的容积率，建筑密度是多少，进出小区的道路怎么安排，是不是符合 消防规范等等。其次是单体审查，就是在总平面规划的基础上，落实单 体建筑的设计方案。单体方案主要是些啥内容呢？关键就是落实各空间 的大小尺寸。这个阶段有些东西也很麻烦，最烦的是车位及消防。上海 将修改住宅设计和居民小区停车库设置地方标准，新建住宅将逐步推广 独立式火灾探测报警器；新建的100米以上超高层住宅楼内如果没有避难 区或将成为消防不合格住宅。审完单体设计，设计公司再细化一下出建 筑施工图，就可以申领建设工程规划许可证。