房地产投资拓展流程(完整资料).doc
项目开发流程简述
1投资拓展 4达到预售 5达到预售
4
投资拓展工作
1、土地信息的获取
投资部、项目部
2、地块调研分析
投资部、项目部、营销中心、成本管 理中心、市政配套部、法务部、前 期部、设计院（总院、规划院）
3、投资决策 4、获取土地
投资决策经营委员会（董事局主席 、执行董事、总裁、副总裁） 招、拍、挂或收购
5
中国特色的土地权属制
参与编制计划的部门
计划类别 前期工程计划
参与编制的部门 项目部、前期部、设计院、市政配 套部、总包单位
备注 如土方、勘察、测量、临 水、临电等
物料采购计划
采购部、仓管部、项目部以及所有 物料申购单位部门
配套引入计划
项目部、市政配套部
永久水、电、排污、通讯 、燃气等配套的谈判、合 同签订时间及相关工程完 成时间的计划
26
土石方工程
土方施工队 爆破施工队
勘察地形 场地平整 前期部பைடு நூலகம்项目部 设计院
27
地质勘探
区域工程技术部 项目部
勘探单位
地质勘察 （初勘、详勘、补勘）
勘察报告
总工室
建筑设计院
•
影响规划布局（高层区、低层区）、决定基础形式
28
围墙砌筑
砌筑围墙作用：
• • • • 明确地块范围 减少红线争议 规范材料设备进出 安全文明施工需要 永久围墙， 物业公司提 供款式，设 计院提供施 工图，报规 划确定后建 一般设置临 街并不设永 久围墙的地 方，临时搭 建，可作营 销宣传广告 用途
地勘报告
行政手续 现场管理
34
项目核准批复
立项办理：
• 注意：县级单位审批权限：10万平方米以下规模房地产项 目； 地级市审批权限：50万平方米以下规模房地产项目 ；批复中不能出现“别墅”、“高尔夫”等敏感字样。 • 立项前应充分咨询资金财务部意见。
郑州市房地产项目开发报批报建节点流程(超详细)
D
46
支行递交省分行上会审批（低密度项目需增加递交总行审批）
财务中心
D
47
签定借款合同，办理土地抵押登记
财务中心
D
48
下贷
财务中心
D
二、项目启动
49
编制《项目运营目标书》
运营办公室
B
（一）、构建项目团队
50
召开项目启动会
运营办公室
B
51
构建项目团队
运营办公室
B
52
确定项目管理架构
运营办公室
B
外联
编制控规
外联
控规上会（专家评审会、规划局业务会、市长联审联批会）
外联
取得控规批复文件
外联
规划用地测量出具定界图
外联
取得建设用地规划设计条件
外联
土地确权
外联
1.测量定界
外联
2.地籍调查、四邻盖章确认
外联
3.出具地类分析
外联
4.报市政府审批
外联
5.办理村委会权属的土地证
外联
办理土地使用权注销
外联
不能办理确权的应办理土地收储
外联
组织召开修规方案专家评审会并取得会议纪要
外联
报市规划部门局长业务会审核通过并取得会议纪要
外联
由区或市规划部门出具修规审查批复
外联
80
修详规报审表申领、表单填写（准备修详规报审资料）
发展中心/城市公司
C
81
修详规报审
发展中心/城市公司
C
82
与政府规划部门沟通（规划科）
发展中心/城市公司
C
83
修详规审批
技术中心
(完整版)房地产开发全过程流程图
房地产开发全过程流程图
项目开发整体操作流程（一）投资决策
项目开发整体操作流程（二）规划设计
项目开发整体操作流程（三）建设实施
项目开发整体操作流程（四）竣工交付
总体规划设计方案审核工作流程
申领《建设用地规划许可证》及《建设用地批准书》
工作流程
勘察及初步设计工作流程
园林景观规划工作流程
环境影响评价报告书工作流程情况一情况二
申领《建设工程规划许可证》工作流程
建设工程项目招标一般流程
申办《建设工程施工许可证》工作流程
申办《市政管线工程规划许可证》工作流程
申办《建设工程竣工规划验收》
及《房屋产权登记》监督流程
竣
期
服
务
物业管理及移交工作流程。
房地产推广活动策划方案(精选8篇)
房地产推广活动策划方案(精选8篇)房地产推广活动策划方案1一、时间：__年__月__日上午。
二、地点：______售楼中心现场。
三、人员：工作人员、客户、礼仪、主持人、贵宾等。
四、拟邀贵宾：市政府有关主管领导、市建委、市房地产管理局领导、市建筑、规划设计院负责人等。
五、拟邀媒体：x电视台、x日报、x新闻台等。
六、预定目标：对外传达______开盘典礼的信息，显示企业实力，扩大______的社会知名度和美誉度，体现______的完美前景，促进楼盘销售，与此同时进行企业社会公关，树立x地区____房地产开发有限公司用心良好的社会形象，并融洽与当地政府职能部门、客户及供应商的关系。
七、会场布置：1、主席台区：主席台区也就是剪彩区设在售楼中心南边，主席台中间为主持人及贵宾讲话用的立式麦克风，台面铺有红色地毯，背景墙为喷绘画面，主题为“______开盘庆典仪式”。
2、签到处：来宾签到处设置在主席台北侧。
签到处配有礼仪小姐。
签到处设置签到处指示牌。
3、礼品发放区：届时也可将签到处的桌子作为礼品发放桌。
4、贵宾休息区：可放在______售楼中心现场，设置沙发、茶几饮料、水果、湿毛巾，摆放精美插花作为点缀。
八、开盘活动要点：1、室内外表现1)彩旗(彩条)2)在售楼处大门外道路两旁悬挂，挂在沿街灯柱上，用以烘托热烈的销售气氛。
盆景花卉在售楼处大厅的各个角落，分别摆设，以增加视觉美感、清新空气和烘托亲切氛围。
3)气拱门、气球在工地现场、市区主干道布置大型气拱门、热气球、道旗，借以营造项目热烈的开工、开盘气氛。
2、现场表演活动资料：1)军乐队：用于演奏振奋人心的乐曲，作为背景音乐贯穿开盘庆典仪式的始终。
2)腰鼓队：在现场安排一支由20人组成的腰鼓队，用于迎宾和送宾，增添喜庆欢乐的气氛。
3)舞狮活动：在仪式过程中穿插舞狮活动表演，预示着______完美的发展前景。
3、开盘促销活动配合：以“1000元当10000元，不买房也能够简单赚一把”为活动宣传主题，吸引客户踊跃购房，构成让利于客户、开盘即旺销的良好公众形象。
房地产项目投资拓展概述
A
整。
解决方式：
1、拆迁范围边界调整
B
2、“扣天窗”，空地部分扣除
3、A项目非农用地分宗，且调入B项目
第三章 投拓人员素质要求
一、专业运用能力
各地各类项目地产金融及财税方面的政策理解与运用能力、相关数据 的调用与分析能力
二、综合分析能力
对宏微观经济市场环境及房地产市场发展情况的分析与把控能力
三、资源集聚与调动能力
第二章 房地产项目投资流程概述及案例分析——投资流程
第二章 房地产项目投资流程概述及案例分析——投资流程
四、交易模式设计及谈判
核心事项：
1、确保标的物披露所有合同、借款及 融资、土地情况的信息真实情况下，双 方形成交易方案与核心商务条款达成一 致，内部完成立项报告上会审批。 2、双方提前签订框架协议，通过约定 时间或诚意金共管，实现项目初步锁定 ，有利于交易最终落地。 3、自身考虑交易方案、税负和筹划空 间、资金解决方案等明确于商务条款中 。
第二章 房地产项目投资流程概述及案例分析——投资流程
五、立项报告
核心事项： 1、项目基础信息和规划信息 2、交易方案和商务条款核心内容 3、全流程自投资金和融资策略 4、内部利润指标、周期要求等
六、尽职调查 核心事项： 尽调分法务尽调和财务尽调，都有标 准模版的清单。根据提供的资料全程 参与尽调工作，尽调过程中会提出资 料补充和约谈了解，项目问题和整个 交易的关节点很有可能隐晦其中。
房地产全流程精细化管理178页
√
√设计供方履约评
价
点
√ √
面积指标跟踪 设计满意度调查
√ √ √
◎2013赛普版权，仁供培训使用 16
制度
程序/流程
作业挃引
•是基二公司的管理模式及企 业文化，用二觃定基本的、 核心的管理原则和公司各层 级单元的责权关系的管理文 件； •制度文件具有权威性、延续 性及稳定性的特征； •制度文件是各类管理文件的 基础和依据；
作业指引
6、项目部品设计确认作业指引
7、项目面积指标控制作业指引
2
龟型图
1 设计管理程序
流程目标: 对设计过程进行管理，使设计满足
公司经营目标和政府要求，表达产品价 值的实现方式。
优化提效方式： 8 1 流程简化？ 2 IT手段应用？ 3成熟产品应用、标准部品 4战略设计供方 5减少户型
谁进行? (相关部门/岗位)
19 19
目录
1.赛普VAC模型 2.标杄企业流程介绉 3.如何有敁实施流程
20
围绕“实现目标”的关键流程其它特点
策划先行
• 亊前计划和沟通，提 高运作敁率
• 亊前制定预案，预防 丌确定亊件
标准精细
• 制定精细的关键过程 成果标准，来保证最 终产品满足目标要求
工作前置
• 在前期进行详尽的产 品方案策划，充分挖 掘土地 价值，发现风 险
6
关键成果：聚焦关键、统一标准
A1信息收 集
拓展论证
A2项目立项
A拓展
A3项目可研
B营销
初步定位建议
可研评 审
定位策划
28天
1..市场定位 2.产品定位及建议（户型/会所/公建挃 标） 3.设计条件 4.成本/投资收益挃标
房地产开发全流程培训完整版
成本管理职能
负责项目的成本预算、成 本控制、成本分析等工作 。
营销管理职能
负责项目的市场调研、营 销策略制定、销售推广等 工作。
02
土地获取与前期策划
土地获取途径及注意事项
土地获取途径
政府出让、二级市场购买、合作开发等。
注意事项
了解土地性质、规划条件、使用年限等；关注土地市场价格动态，合理评估土地 价值；注意土地交易的合法性和规范性，避免法律风险。
• 各个部门：包括投资拓展部、设计管理部、工程管理部、 成本管理部、营销管理部等，分别负责各自领域的业务。
房地产开发企业组织架构与职能
投资拓展职能
负责寻找和评估投资机会，进行土地 储备和项目开发。
设计管理职能
负责项目的规划设计、建筑设计、景 观设计等工作。
房地产开发企业组织架构与职能
工程管理职能
注意合同条款细节
在签订合同时，应仔细审查合同条款，特别是关于服务范围、服务期限、收费标准、违约 责任等方面的内容，确保双方权益得到保障。
物业服务内容及标准制定
基础物业服务
包括公共区域的清洁、绿化、垃圾清运等日常维护工作，确保小 区环境整洁有序。
安全防范服务
物业管理公司应提供24小时的安保服务，包括门禁管理、巡逻检 查、监控中心等，确保小区安全无虞。
建筑风格选择 根据项目定位、市场需求和地域文化特色选择合适的建筑风格
注重建筑风格与周围环境的协调性和整体性
建筑风格选择及景观设计要点
01
景观设计要点
02
03
04
强调景观的生态性、艺术性和 实用性
注重景观与建筑风格的协调性 和互补性
房地产开发公司市场研发部职能
房地产开发公司市场研发部职能部门使命公司的战略规划、项目拓展部门。
通过研究、把握政策、行业、市场动态与趋势，制定公司战略规划，获取公司重要的战略土地资源，进行项目可行性研究，为公司发展创造持续竞争力。
公司的项目定位策划、销售管理、客户服务部门。
通过研究、把握区域及项目的市场动态与趋势，确定项目的定位及推广方案；主办或协助项目公司，通过营销策划及对项目的销售管控，实现销售目标；主办或协助项目公司，通过客户服务体系的建立，提升业主满意度。
公司的产品研究、设计中心。
通过产品定位、产品研究、方案设计、初步设计、施工图设计和跟踪产品实施，确保项目产品能够实现公司项目定位，保证公司产品的合理性和先进性，提高项目综合效益。
部门岗位设置一、投资拓展——战略、拓展包括政策及行业研究、战略规划、项目拓展二、营销管理——策划、销售、客服包括市场调研、策划执行、销售、客服三、研发设计——产品研发、规划设计、专业技术管理包括产品研发、规划建筑景观设计、建筑结构水暖电气专业技术部门职能一、投资拓展1. 战略规划1) 协助公司领导制订公司中长期战略目标与发展规划，及时跟踪与预测公司内外部战略环境变化，提出战略修正建议。
2) 根据公司战略目标，指导和监督公司战略执行。
3) 协助XXXX部制订年度经营计划，促进战略实施与落地。
2. 项目拓展1) 根据公司发展战略制定公司未来土地储备计划。
2) 收集土地信息，建立土地资源信息库，寻找价值增长潜力较大的区域或地块。
3) 负责与土地方合作挂牌的委托土地评估、挂牌申请、数据编制、关系协调等工作。
4) 组织各部门对计划竞买的土地进行综合分析，编制竞买方案，向公司领导提出竞标建议。
5) 主持或协助公司领导进行项目谈判，完成项目相关协议的草拟和签署。
6) 组织项目可行性研究评审会，为项目投资决策提供信息。
3. 项目可研论证1) 提出项目可研计划与可研小组建议名单。
2) 组织相关部门编制项目初步可研报告，项目可行性研究报告。
楼房销售外拓工作计划
3、培训内容：房地产电话销售技巧 培训时间： 14：00－－16：00 培训目标：让销售人员掌握电话回访、电话邀约的技巧。
4、培训内容：外拓客户的技巧培训 培训时间： 14：00－－16：00 培训目标：让销售人员掌握外拓客户的正确渠道与方发。
培训目标：倡导积极思考,牢记工作就意味着责任，培养员工积极健康的工作心态 激发团队成员内在潜能，塑造“积极向上，追求卓越”的企业文化。
2、《客户登记表》
用于兼职学生记录客户留电、简单客户描述，便于销售员回访。 3、《派单结算表》
用于每周统计兼职人员的薪酬，及时付款。由拓展经理根据《每日兼职人员签到表》合成，提交相关负责人签字。
4、《工资领取签收表》
用于学生领走工资后的签字凭据。由拓展经理根据相关负责人审核通过的《派单结算表》，合计每名兼职人员工资并进行结算。
1、 室内超市定点展示人员人数定没个超市点2人。工作时间为：每天16:00—09:00分，
2、 超市内定点展示工作人员一律要求着公司统一西服工作服，
3、 每个点设置负责人一名，负责每天车辆、宣传物品的检查，表卡的统计上报等，
4、 工作人员每天准确填写三表两卡，并对客户进行积极跟踪，
5、 工作期间不擅离职守，用餐时间必须保证有一人在场地值班，
篇六：外拓营销方案
拓营销市场计划
第一部分超市展点
一、宗旨
本方案旨在鼓舞外拓销售人员工作热情，提高外拓工作绩效，积极开拓外围市场，扩大长沙华丰及各经销车型在外围市场的影响力。
二、城市超市定点展示时间推进
二、销售人员管理
项目拓展与论证管理流程
项目拓展与论证管理流程编制日期审核日期批准日期修订记录2.流程概况3.工作程序（招拍挂项目）3.1.定义3.1.1.国有土地使用权出让：3.1.1.1.国有土地使用权出让是指县级以上人民政府和土地行政主管部门依法把符合规划要求的国有土地有期限、有偿地转移给土地使用者，土地使用者享有实际占有土地权、土地使用权、土地使用权的转让权、抵押权、出租权等活动；3.1.1.2.国有土地使用权出让过程中，出让方与受让方必须要签署土地使用权出让合同，出让方是代表国家行使权利的县级以上人民政府的土地行政主管部门，受让方可以是中国境内外的公司、企业、其它经济组织和公民自然人；3.1.1.3.当前的国有土地使用权出让方式有四种：协议出让、招标出让、拍卖出让和挂牌出让。
经营性用地，都必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。
3.1.2.招标出让：招标出让是指市、县人民政府土地行政主管部门或者其委托的中介结构就国有土地的使用权发布招标公告，邀请特定或者不特定的公民、法人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。
3.1.3.拍卖出让：拍卖出让是指市、县人民政府土地行政主管部门或者其委托的中介结构就国有土地的使用权发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。
3.1.4.挂牌出让：挂牌出让是指市、县人民政府土地行政主管部门或者其委托的中介结构就国有土地的使用权发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。
3.2.基础研究阶段3.2.1.目标区域与土地研究投资拓展部根据公司战略对国家宏观经济、房地产开发产业政策、目标区域的经济环境和政策、土地市场进行研究，获取土地信息，以利于有针对性的锁定适应公司发展的重点区域；3.2.2.土地信息获取3.2.2.1.投资拓展部通过各种途径获得土地信息，前期报建部等提供土地信息建议，主要信息来源渠道有政府、中介机构或项目拥有者，相关部门协助提供土地信息汇总至投资拓展部；3.2.2.2.投资拓展部汇总土地信息，筛选出重点地块；3.2.3.内部立项投资拓展部负责进行招拍挂项目内部立项并填写《内部投资立项审批表》经投资副总、总经理审核，董事长审批。
(完整版)房地产拓客思路
多渠道开拓客户关系，常见的渠道通常有：（一）大机构、大集团等大客户资源;主要是项目附近的大型机关、企事业单位、社会团体等大客户。
(二）社区、写字楼、娱乐服务场所、超市、百货商场等客户资源;(三）开发商自身的会员俱乐部客户资源以及其他关系资源;(四）代理商的客户资源或者二三级市场联动的地铺网络及其积累的客户资源；（五）合作物业公司的客户资源；（六）房展会、巡展会等外展活动积累的客户资源；(七）专业短信公司、直邮公司的客户资源；（八）银行、证券、基金机构、移动公司的VIP客户，高尔夫、车友会、游艇会等俱乐部会员；各种协会如台商协会、证券协会、物流协会会员。
（九）房地产公司员工和老客户推荐的客户资源.建立关系的方式主要有以下四种：（一）开发商或代理商相关客户人员主动出击寻找的客户资源.如上述第（一）（二）（六）种渠道客户就需要相关人员走出售楼中心，出去寻找、积累目标客户.这一点，顺驰集团的营销做得特别成功，他们专门有“客户资源部”来实现“地面渗透”以与企划部的“高空轰炸”配合，共同建立客户关系渠道。
这一点我们在后面的《营销顺驰》这一讲中还要专门详细讲解。
（二）用与开发商雇佣形成的甲乙方关系利用渠道。
如代理商、三级中介、短信公司、直邮公司、物业公司等公司与开发商合作后,客户资源理所当然的可以利用。
(三）与开发商、代理商或楼盘合作双赢、互换客户资源等关系形成的客户资源。
如上述第（九)类客户渠道,这些渠道都需要和它们洽谈合作以获得资源。
如河南顺驰中央特区项目在推广时就成功的与郑州“奥迪车友会”交换客户资源，获得他们4000多个优质客户资源。
(四) 开发商自身积累的会员或者发动全员营销、老客户营销推荐的客户资源。
建立初步感情基础后，下一步是吸引到访,促进关系，手段主要有：1、邀请参加项目举办的活动2、访谈访谈也是一种好的客户关系维系方式，访谈体现对客户意见的重视，能给客户增强归宿感和主人翁的感觉。
尤其是开发商定期业主恳谈、开发商专职聘请业主顾问等等都是好的形式，西安紫薇花园就是通过聘请业主担任兼职工程监理获得了很高的品牌美誉度。
房地产投资拓展经理面试题及答案
房地产投资拓展经理面试题及答案1.请介绍一下您的房地产投资拓展经理经验，以及您在之前的项目中所扮演的角色。
在过去的五年中，我担任了房地产投资拓展经理的职务，主导了多个成功的项目。
最显著的案例是在XYZ城市发起一项高端住宅项目，我通过精准的市场调研和合作伙伴关系的建立，使得项目在市场竞争中脱颖而出。
2.在拓展房地产投资时，您如何确定投资机会的可行性？我首先进行综合的市场分析，包括需求、供应、价格趋势以及潜在竞争对手的分析。
同时，我会仔细评估项目所在地的社会经济环境，确保项目与当地市场的契合度。
在之前的项目中，我通过这些方法成功识别了几个高回报的投资机会。
3.在项目推进中，您如何应对市场变化和风险？我倡导建立灵活的战略计划，能够适应市场的变化。
同时，我与团队建立了有效的风险管理机制，包括对利率、政策和市场波动的敏感度分析。
在上一次经济衰退中，我成功地调整了项目战略，保证了投资的稳健性。
4.如何与政府机构、地方社区以及其他利益相关者合作，以推动项目的顺利进行？在过去的项目中，我建立了密切的关系网络，与政府机构和社区进行了有效的沟通。
通过透明和开放的合作方式，我成功地协调了各方的利益，确保项目获得了必要的支持和资源。
5.您如何制定并执行项目的预算？请分享一个您成功执行预算的经验。
我注重详细的财务规划和项目执行过程中的监控。
在上一个项目中，我通过与财务团队密切合作，确保项目保持在预定的预算范围内。
同时，我灵活调整预算以应对意外情况，确保项目的财务稳健性。
6.请分享一个您成功解决合作伙伴关系问题的案例。
在一个项目中，我们与一个关键合作伙伴产生了分歧。
通过及时的沟通和妥善的问题处理，我成功地恢复了与合作伙伴的关系，确保了项目的顺利进行，并最终取得了成功。
7.您在推动项目时如何处理与建筑商、设计师和其他承包商之间的合作关系？我强调建立互信和透明的合作关系。
通过明确的沟通和确保每个团队成员理解其角色和责任，我能够协调各方的努力，确保项目按时交付，并在质量方面达到高标准。
房地产开发价值链流程总图
设计单位选择 设计单位选择
概念设计 概念设计成果
组织售楼处、示范区 选址、修建、开放计
划及预算 售楼处/示范区选址、 修建、开放计划及预
算
编制方案设计任务书 方案设计任务书
景观概念设计任务书 景观概念设计任务书
精装修设计指导意见 精装修设计指导意见
规划方案设计及评 审
规划设计成果
单体/户型方案设计 及评审
单体/户型设计方案
设计
工程条件评估 地质条件报告
工程
市政条件、周边配套 调研
市政条件/配套调研
工程部组织售楼处/示范区实施 方案
售楼处/示范区实施方案
市政配套方案研究 市政配套方案
地质初勘 地质初勘报告
景观/精装方案设计评 审
景观/精装方案设计成 果
施工图设计阶段
采购阶段
施工前期准备阶段
工程施工、项目销售管理阶段
产品交付及客户服务阶段
营销团队组建 营销团队组建
编制项目营销执行方案 营销执行方案
开盘准备会 开盘方案
价格体系 价格方案及细则
销售物料确认 销售手册、合同附 图、楼书、模型等
项目正式开盘 项目正式开盘
销售至目标达成
销售结案 营销总结
取得房屋产权证 房屋产权证
景观/精装施工图设计 任务书
景观/精装施工图设计 任务书
工程管理规划方案 工程管理规划方案
施工总平面策划 施工总平面策划 综合管线实施方案 综合管线实施方案
工程巡检、质检计划 工程巡检、质检计划
组织收集销售基础资 料
销售基础资料
组织施工图交底及会 审
施工图交底、会审
施工单位工程管理 规划汇报、审核监
理大纲
房地产项目开发业务流程及廉政风险点防控
房地产项目开发业务流程及廉政风险点防控房地产有限公司项目开发的整个流程大体上包括以下10个阶段。
一、公司提出开发设想在市场经济体制条件下,开发设想是公司最关键的一项工作，从这项工作起,整个房地产项目开发就进入了状态。
开发设想是否准确地反映了市场的需要，将决定未来整个房地产项目开发的成败。
二、可行性研究公司提出了设想,但这种设想究竟有没有真正的市场前景，需要进行可行性研究。
可行性研究是房地产项目开发不可缺少的一个阶段。
政府是否批准此项目立项，银行是否同意给予资金支持都需要参考可行性研究的结果。
进行可行性研究,就可能有两种结果：一是可行性研究表明这个设想不可行,那么即使公司不同意，这个项目开发的全过程实际上就结束了；二是可行性研究表明这个设想可行，则不出意外，这个项目就可以一直进行到最后的阶段.目前，在我国忽视可行性研究，或者将可行性研究当成一种形式的风气,在房地产项目开发领域还相当浓厚，这造成了空置率居高不下等一系列恶果,这就需要公司上下对此项工作重视起来。
三、申请项目用地土地是所有建筑的基础，申请土地是房地产开发正式启动的第一步。
在我国,由于人多地少，土地资源成为极为稀缺的资源，对许多开发商来说，拿到土地才是最关键的一步，有了土地就有了开发的全部条件，有土地就不愁项目赚不到钱。
因此，在土地市场上各种腐败事件层出不穷。
我国原来规定可以有划拨和出让两种获得土地的方式，划拨土地太多，冲击了正常的土地市场的运行,目前只有少数几种情况才可以获得划拨土地，绝大多数土地都是通过出让获得。
但在实际上，从原土地使用者（即原来占有国有土地的国有企事业单位）获得土地也是主要方式。
公司在获得了土地使用权的规定使用年限之后，要到建设行政主管部门备案，领取《房地产开发项目手册》。
该阶段的风险点在于签订的土地出让合同内的土地价格和实际不符甚至远高于土地应有价格，造成该现象的主要原因是个别主办人员私下与土地出让方商定提高了土地价格。
地产公司投资拓展部工作总结(共8篇)
地产公司投资拓展部工作总结（共8篇）投资发展部工作职责（一）新项目开发工作在公司战略部署和公司领导的指导下，负责新项目的寻找、研究、合作和谈判，为公司的可持续发展储备和开发土地。
1、研究市场发展趋势和投资方向，确定基本开发需求；2、根据开发需求采用各种手段寻找可开发土地；3、对拟开发土地进行详细调研，并会同有关部门进行可行性分析；4、对可行的项目与土地方进行初步项目合作洽谈，并配合公司领导进行深入谈判；5、协助公司领导进行合同的起草与签署工作；6、依据合作协议会同公司相关部门办理开发资料和土地的接收工作；(二)负责房地产市场信息的收集、整理和研究。
1、项目前期市场调研工作，对市场供需情况、竞争对手进行科学地调查；2、对宏观房地产（住宅）走势进行全面地分析；3、项目投资前期《市场调查报告》的撰写；（三）根据市场调研结果，对公司开发的项目进行收益评估，为公司领导决策提供依据。
1、项目所在区域市场走向、供需情况进行全面的分析；2、对项目环境、项目条件进行全面的分析；3、根据市场情况，协同财务部、预算部、工程部进行新项目的经济收益评估工作；4.联合各业务部门对公司开发的项目进行后评估。
（四）根据市场研究结果，进行市场行销策划，拟定项目产品的建筑设计要求。
1、进行项目楼盘的细分市场定位、产品定位；2、确定新项目客户群定位、竞争定位；3、制定营销费用预算，编制《项目推广计划书》；4、根据区域地产市场物业特征及市场热点，对产品功能规划、总体规划、细部构造、公共配套、外立面造型、内部三维空间处理、户型设计、面积配比、建材设备选择等提出具体的建议与要求；5、编写《项目委托设计任务书》，跟踪设计的修改结果；6、根据市场情况，会同工程配套部、营销部等确定项目公共部分及住宅等交房标准；7、参与建筑设计各阶段的方案评审工作。
8、遵守公司规章制度，完成公司制订的总体工作部署，配合其他业务部门的工作，完成主管领导交办的各项任务。
房地产投资拓展流程
房地产项目拓展管理流程一、流程概况：流程目的：保持公司持续发展，系统的搜寻房地产项目并在确定项目前对其可行性进行充分论证，有效规避风险，以供决策者做出正确判断。
适用范围：适用于公司房地产项目拓展管理，包括从土地信息的获取，到土地所有权的最终获取。
定义：1.市场定位：明确项目目标消费群体并知悉群体特征；2.产品形态：项目类型选择，确定项目究竟为普通住宅，还是写字楼或商场等；3.产品主题：项目设计主题选择，与产品形态相关，指具体产品形态的细分；例如：普通住宅可以按价格进行高中低档区分，也可以按建筑形式进行高层、多层、小高层区分。
流程主导及参与部门：投资拓展部（主导）、研发设计部、工程管理不、成本合约部、二、工作程序1.项目信息整理和提出投资设想：（1）由投资拓展部对项目外部环境（城市发展规划及政策影响、宗地所属区域的城市地位、项目本身的性质、主要特点和特殊性等）和内部因素（对公司总体发展战略的影响、项目在公司发展规划中的定位、项目的利润贡献）进行有针对性的分析，帮助公司锁定项目中的重点地块；项目概况内容框架包括：项目名称、开发建设单位、宗地位置、宗地现状、周边社区配套、周边环境、大市政配套、规划控制要点、土地价格、土地升值潜力评估、立即开发与作为土地储备优缺点比较；（2）投资拓展部通过各种途径获得土地信息，董事长、总经理、相关分管副总等提供土地信息建议，主要信息来源渠道包括政府、中介机构、或项目拥有者。
项目拓展专员负责对获取的土地信息进行信息登记。
（3）在对项目当地经济社会及房地产市场有了比较深入的了解并占有大量市场信息的基础上，寻找需要满足的市场需求，提出投资设想。
2.开发项目用地信息及重点地块编制项目简报（1）投资拓展部对开发项目用地的土地、人口、政治和经济环境等进行分析，筛选出重点可能开发的项目，并结合公司内部资源，选择适合公司发展的意向项目。
投资拓展部将选取的重点地块信息上报投资拓展分管副总、总经理、董事长。
投拓入门知识介绍
１深度解析投资拓展岗１．投资拓展岗是做什么的。
投资拓展岗简称投拓岗（投资岗），与所有的项目投资相似，是通过资金、人力、物力等的投入而后获得增值与产出的过程。
就像种田，通过人的辛勤劳作与金钱等的投入，而后获得粮食或蔬菜、水果等。
房地产投资拓展岗是房地产开发链条上最为前端的一个部门，而一个地产项目的成功与否，投资岗的责任占到了70%。
由此可见投资拓展岗在房地产链条上的重要作用。
相应地，投资拓展岗位的工资也比较高，在地产公司各部门之间，仅次于营销。
房地产投资岗，也称土地拓展、土地投资、投拓等，具体职责为为集团寻求新项目、履行拿地职责。
房地产是一个高度依赖土地的行业，没有土地就没有办法进行后续的开发。
而随着土地市场竞争的日益激烈，优质土地的不断减少，优质土地的储备也成为各大房企战略的重要影响因素。
因此，各大房企为了选取优质土地，快速实现土地资源的获取，懂开发、懂财税、会谈判、会算账以及具有一定人脉资源的投资拓展人员应运而生。
简而言之，房地产投资岗，就是帮助企业雇主实现拿地的职责。
２．１土地信息获取首先是获取土地信息，然后基于搜集到的信息进行分类比选。
一般刚毕业的新人主要以领导给的信息为主，后期要逐渐建立自己的信息渠道。
市面上也有很多土地中介，但大部分的土地中介是不靠谱的，掌握的信息不全或者拿烂大街的项目忽悠人。
因此，在从事投资过程中，要逐渐交往到靠谱的中介朋友或者资源型的人，处理好关系，对以后的工作会大有裨益。
目前拿地的方式主要有： 1.招拍挂对土地招拍挂项目，原则上是关注地方的土地资源信息平台，如江苏省的土地资源信息网，当有预计出让土地信息的时候，都会公布在上面，此外，也可以直接与国土部门沟通了解。
因此，每日的工作内容有：a) 每天浏览一下土地资源平台的官方网站；b) 保持和国土部门的沟通。
2.二手地二手土地的来源较为广泛，主要取决于目标地块的现在持有人是谁。
大多数情况下持有人为地产商、工厂老板等。
项目拓展与论证管理流程
1目的规范寻找和确定房地产新项目前对其可行性进行科学论证的过程管理，规避项目投资风险，提高项目决策的科学性和及时性，以创造集团及地产平台利润最大化，实现地产平台战略目标。
2术语2.1基础信息研究：为确定土地储备动态计划、提高房地产新项目可行性分析技术水平所进行的持续性动态研究；基础研究包含土地市场研究、宏观及区域经济研究、城市规划动态研究、房地产宏观市场研究、房地产相关政策法规研究、竞争对手研究和地产平台战略研究等分项研究工作。
2.2可行性研究：指对有意向的土地进行房地产项目技术经济上的论证分析，并在此基础上对项目的经济效果进行预测，为投资决策提供依据。
2.3新项目论证：包含“论”和“证”两个过程，即对影响新项目的各个因素进行充分讨论和预测，最后针对预测的综合效果进行可行性求证。
3适用范围适用于平台房地产开发新项目论证工作，以及为之展开的相应研究工作。
本流程适应于平台主导的项目拓展与论证工作（平台主导可研与土地获取）；如项目拓展与论证工作由集团主导，则平台相关部门根据集团安排完成流程文件中规划的相关工作，配合集团完成项目可研与土地获取。
4关键活动描述4.1基础信息研究4.1.1基础信息研究是为确定地产平台房地产土地储备动态计划、提高房地产新项目可行性分析技术水平所进行的持续性动态研究工作。
4.1.2基础信息研究包含宏观环境和区域经济研究、政策法规研究、目标城市发展和选择评价研究、土地信息研究、项目风险研究等专项研究，并整合市场研究和竞争对手研究等成果。
4.1.3各专项研究工作由战略投资管理中心组织完成，充分利用内外资源，根据决策需要提交相关专项研究报告。
各专项工作需及时把握动态信息，做到及时收集、及时分析，其研究成果可在各阶段的工作总结报告中体现：1)战略投资管理中心负责城市的经济发展、总体规划和土地政策等方面的日常研究；负责对城市的土地成本、配套费用等信息持续跟踪调研；2)规划设计管理中心负责行业产品发展趋势的研究，并总结项目定位经验；3)市场营销管理中心负责住宅类客户消费行为取向、行业政策信息动态和产品类型等方面的研究。
房地产-区域公司投拓激励和考核(3)
投资月度排名考核办法（试行）1.目的为规范化投资管理工作，形成可量化、科学合理的考核标准，达成可横向比较的排名原则，有力促进集团千亿战略目标实现，制定以下投资排名制度。
2.适用范围本办法适用于城市公司、直属项目公司负责人和投资负责人（包括现阶段划分的直投组负责人），各城市公司可根据实际情况制定相应制度，报集团战略投资中心、人力行政中心备案。
3.考核主体城市公司、直属项目公司负责人和投资负责人，包括现阶段划分的直投组负责人（以下统称为“区域投资团队”）。
城市公司、直属项目公司可根据实际情况制定本公司考核制度，报集团投资发展中心、人力行政中心备案。
4.考核维度及考核数量4.1项目投资管理流程。
各投资区域上报项目按照【项目初判】--【立项会评审】--【专委会评审】--【投委会决策】流程依次进行。
其中【立项会评审】作为专委会前各中心交圈会，可根据项目实际情况决定是否召开。
4.2项目考核维度及考核数量要求如下：4.2.1 考核维度区域投资团队【专委会】“上会”项目数量考核维度区域投资团队【投委会】“上会”项目数量4.2.2 考核数量考核数量结合城市公司、直属项目公司和直投组2019年拓地任务而定，其中：郑州城北城市公司、郑州城南城市公司、豫北城市公司、豫南城市公司、西南城市公司每个月上会数量要求如下：考核数量a【专委会】“上会”项目数量≥7个/每月（其中，“公开市场类”拿地≥5个/每月），“收并购类”项目每月≥1个（不设上限），以上条件应同时满足b 【投委会】“上会”项目数量≥5个/每月株洲直属项目公司、昆明直属项目公司每个月上会数量要求如下：考核数量a【专委会】“上会”项目数量≥6个/每月（其中，“公开市场类”拿地≥4个/每月），“收并购类”项目每月≥1个（不设上限），以上条件应同时满足b 【投委会】“上会”项目数量≥4个/每月直投组每个月上会数量要求如下：考核数量a【专委会】“上会”项目数量≥5个/每月（其中，“公开市场类”拿地≥4个/每月），“收并购类”项目每月≥1个（不设上限），以上条件应同时满足b 【投委会】“上会”项目数量≥3个/每月备注：各区域投资团队【投委会】“通过”项目数量不做要求，但会在质量系数中体现。
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房地产项目拓展管理流程
一、流程概况：
流程目的：保持公司持续发展，系统的搜寻房地产项目并在确定项目前对其可行性进行充分论证，有效规避风险，以供决策者做出正确判断。
适用范围：适用于公司房地产项目拓展管理，包括从土地信息的获取，到土地所有权的最终获取。
定义：1.市场定位：明确项目目标消费群体并知悉群体特征；
2.产品形态：项目类型选择，确定项目究竟为普通住宅，还是
写字楼或商场等；3.产品主题：项目设计主题选择，与产品形态相关，指具体产品形态的细分；例如：普通住宅可以按价格进行高中低档区分，也可以按建筑形式进行高层、多层、小高层区分。
流程主导及参与部门：投资拓展部（主导）、研发设计部、工程管理不、成本合约部、营销策划部、物业管理部、财务管理部、企管运营部。
二、工作程序
1.项目信息整理和提出投资设想：
（1）由投资拓展部对项目外部环境（城市发展规划及政策影响、宗地所属区域的城市地位、项目本身的性质、主要特点和特殊性等）和内部因素（对公司总体发展战略的影响、项目在公司发展规划中的定位、项目的利润贡献）进行有针对性的分析，帮助公司锁定项目中的重点地块；项目概况内容框架包括：项目名称、开发建设单位、宗地位置、宗地现状、周边社区配套、周边环境、大市政配套、规划控制要点、土地价格、土地升值潜力评估、立即开发与作为土地储备优缺点比较；
（2）投资拓展部通过各种途径获得土地信息，董事长、总经理、相关分管副总等提供土地信息建议，主要信息来源渠道包括政府、中介机构、或项目拥有者。
项目拓展专员负责对获取的土地信息进行信息登记。
（3）在对项目当地经济社会及房地产市场有了比较深入的了解并占有大量市场信息的基础上，寻找需要满足的市场需求，提出投资设想。
2.开发项目用地信息及重点地块编制项目简报
（1）投资拓展部对开发项目用地的土地、人口、政治和经济环境等进行分析，筛选出重点可能开发的项目，并结合公司内部资源，选择适合公司发展的意向项目。
投资拓展部将选取的重点地块信息上报投资拓展分管副总、总经理、董事长。
由董事长对初步选择的地块进行审批，决定是否需要深入研究。
（2）当董事长决定深入研究后，投资拓展部组织分管领导、总经理、董事长等相关工作人员进行地块踏勘、市场考察（3）考察结束后，投资拓展部负责编制《项目简报》，投资拓展部根据考察后获得的项目信息、概况和项目开发经营环境分析，形成《项目简报》
（4）《项目简报》编制完成，报投资拓展副总、总经理审核，董事长审批，决定是否需要深入研究
3.项目初步论证与确定
（1）《项目简报》审批通过，投资拓展部需进一步跟踪了解该项目，并有投资拓展部组织公司相关部门配合，对项目进行初步论证；
投资拓展部提供项目概况、项目开发环境分析、市场定位等
研发设计部负责提出初步规划设计分析
营销策划部提供项目周边地产项目市场调查分析、产品建议、项目销售计划、市场供给（与需求）现状分析及预测、目标客户相关信息、消费行为分析等
成本合约部负责提出开发类（建安、设计、营销）成本预算
物业管理部负责提出物业运营草案
财务管理部负责提供项目相关财务数据及非开发类部分
企业运营部负责提出项目整体时间节点安排，工程管理部负责对项目整体时间节点安排中的工程工期部分进行复核
（2）投资拓展部负责汇总以上分析资料，编制《项目建议书》（3）投资拓展部负责组织会议对《项目建议书》进行会审，研发设计部、工程管理部、成本合约部、营销策划部、物业管理部、财务管理部、企管运营部、投资拓展分管副总、研发设计分管副总、工程管理分管副总、成本合约分管副总、
营销策划分管副总、物业管理分管副总、财务总监、总经济师、总经理、董事长参与会审
（4）投资拓展部依据会议评审意见进行修改，报投资开发分管副总、总经理审核、董事长审批，决定是否需要深入研究4.项目方案选择、优化和可行性论证
（1）《项目建议书》审批通过后，根据《项目建议书》的要求，投资拓展部需进一步了解和跟踪该项目，结合市场和资源调查，在收集到的资料和数据的基础上，建立若干可供选择的开发方案，进行反复的方案论证和比较，会同其他相关部门明确方案选择的重大原则问题和优选标准，采用技术经济分析的方法，优化方案，评选出合理的方案。
研究论证项目在技术上的可行性，进一步确定项目规模、构成、开发方式和开发进度等
（2）结合《项目建议书》会审意见和方案优化选择情况，投资拓展部参考以上相关部门的协助和专业建议，进行《项目可行性研究报告》的起草和编制，并推荐一个以上的可行方案和实施计划，提出结论性意见、措施和建议，供领导层参考
（3）投资拓展部负责组织会议对《项目可行性研究报告》进行会审，研发设计部、工程管理部、成本合约部、营销策划部、物业管理部、财务管理部、企管运营部、投资拓展分管副总、研发设计分管副总、工程管理分管副总、成本合约分管副总、营销策划分管副总、物业管理分管副总、财务总监、总经济师、总经理、董事长参与会审
（4）投资拓展部依据会议评审意见进行修改，报投资开发分管副总、总经理审核、董事长审批，决定是否需要进行投资决策
5.新项目投资决策
（1）《项目可行性研究报告》获董事长批准后，投资拓展部负责组织投资拓展分管副总、研发设计分管副总、工程管理分管副总、成本合约分管副总、营销策划分管副总、物业管
理分管副总、财务总监、总经济师、总经理、董事长进行投资决策
（2）新项目投资决策审议通过后，报投资拓展分管副总、总经理、董事长审核，董事会审批
6.土地获取和合同谈判
（1）董事会对新项目投资决策审批通过后，投资拓展分管副总负责组织土地获取
（2）招拍挂项目
A．投资拓展分管副总主持与土地提供方进行沟通洽谈，投资拓展部相关人员参与沟通洽谈
B．投资拓展分管副总负责编制招拍挂策略，投资拓展部参与，报总经理审核，董事长审批
C．由投资拓展分管副总负责主持招拍挂活动，投资拓展部参与，总经理、董事长参与/指导，如竞价成功，则进入合同评审/会签阶段，如竞价失败，则投资拓展部对失败经验进行总结，由投资拓展分管副总负责汇报，作为整个项目投标活动的终结
（3）二手项目
A．投资拓展分管副总主持与土地供应方进行沟通洽谈
B．投资拓展分管副总负责制定谈判策略，投资拓展部参与，总经理审批，董事长审批土地卖方价格、合作方式、付款方式等内容
C．由投资拓展分管副总组织谈判，投资拓展部参与，总经理、董事长参与/指导，若谈判成功，则进入合同评审/会签阶段，若谈判失败，则投资拓展分管副总对失败经验进行总结，作为整个项目投标活动的终结
（4）招拍挂/二手项目谈判成功
A．招拍挂项目成功获得/二手项目谈判成功后，由投资拓展部负责组织拟定合同草案，并组织会议进行合同会审，成本合约部、财务总监、总经济师、总经理、董事长参与会审B．合同最终报投资拓展分管副总、总经理审核、董事长
审批。
最终由投资拓展部组织签署合同，从而获取土地使用权
（5）公司取得土地使用权并明确规划条件后，投资拓展部填写《宗地社会条件表》中相关规划条件送研发设计部。