2017土地估价：收益法公式记忆方法总结
收益法公式
收益法公式
收益法公式是企业管理者用来衡量不同投资项目成本和收益的重要工具。
收益法公式的基本原理是，只有当收益大于或等于投资的成本时，投资才是值得的。
收益法公式可以帮助企业管理者决定是否要投资一项特定的项目，同时也可以帮助他们确定一个特定项目的投资价值。
收益法公式的基本构成是：投资成本（C）和预期收益（R）。
公式可以用来衡量一项投资项目的价值，公式如下：
R-C=投资价值
其中，R代表预期收益，C代表投资成本，投资价值是投资后的收益减去投资成本。
如果投资价值大于零，则说明投资可以带来收益。
另一方面，如果投资价值小于零，则说明投资可能不值得，应该放弃。
收益法公式可以有效地帮助企业管理者评估投资项目的收益，让他们可以更加理性地进行决策。
在决定是否投资某项投资项目时，企业管理者可以采用收益法公式来衡量项目的投资价值，以确定是否值得投资。
此外，收益法公式还可用于评估不同项目的投资价值，以便企业管理者可以根据投资价值的大小来决定最佳投资项目。
收益法公式可
以帮助企业管理者准确地评估投资项目的收益，并做出正确的投资决策。
总的来说，收益法公式是一种重要的投资评估工具，企业管理者可以通过使用这一公式来评估投资项目，在进行投资决策时可以做出更明智的决定。
收益法估值计算公式
收益法估值计算公式收益法估值的基本公式为：一、企业整体价值评估（假设未来收益期为无限期且稳定增长）1. 稳定增长模型（戈登模型）- 公式：V=frac{R_1}{r - g}- 其中：- V为企业价值；- R_1为下一年度的预期收益额；- r为折现率（反映投资者要求的回报率）；- g为收益的年增长率（假设增长率长期稳定）。
2. 有限期收益情况（收益期为n年，且各年收益不等）- 公式：V=∑_i = 1^nfrac{R_i}{(1 + r)^i}- 其中：- V为企业价值；- R_i为第i年的预期收益额；- r为折现率；- i为收益年期序号，i = 1,2,·s,n。
3. 有限期收益且最后一年后为永续稳定收益情况（收益期为n年，前n - 1年收益不等，第n年后为永续稳定收益）- 公式：V=∑_i = 1^n - 1frac{R_i}{(1 + r)^i}+frac{R_n}{(r - g)(1 + r)^n - 1} - 其中：- V为企业价值；- R_i为第i年的预期收益额（i = 1,2,·s,n - 1）；- R_n为第n年的预期收益额；- r为折现率；- g为第n年后收益的年增长率。
二、房地产收益法估值（假设收益期为无限期且稳定收益情况）1. 基本公式。
- V=(A)/(r)- 其中：- V为房地产价值；- A为房地产每年的净收益；- r为资本化率（类似于企业价值评估中的折现率）。
2. 考虑净收益逐年递增情况（假设递增率为g且收益期为无限期）- 公式：V=(A)/(r - g)- 其中：- V为房地产价值；- A为房地产第一年的净收益；- r为资本化率；- g为净收益的年递增率（r>g）。
3. 有限期收益情况（收益期为n年，且各年净收益不等）- 公式：V=∑_i = 1^nfrac{A_i}{(1 + r)^i}- 其中：- V为房地产价值；- A_i为第i年的净收益；- r为资本化率；- i为收益年期序号，i = 1,2,·s,n。
土地估计师计算公式要点摘录(自己整理)
土地估计师计算公式要点摘录一、收益还原法1、收益还原法的基本公式收益还原法评估地价的公式有6个，主要有4个常用：(1)土地年纯收益不变。
R不变且大于零，无限年期地价计算公式：p=a/r(2)土地使用年期有限且其他因素不变的土地价格计算公式：p=a/r×[1-1/（1+r）n](3)土地纯收益每年按等差级数递增或递减土地价格计算公式：无限年期的地价计算公式：p=a/r±b/r2有限年期地价计算公式：p=(a/r±b/r2)×[1-1/（1+r）n]±b/r×n/（1+r）n(4)土地纯收益按一定比率递增或递减土地价格计算公式：无限年期地价计算公式：p=a/(r±s)有限年期地价计算公式：p=a/(r±s) ×{1-[(1±s)/(1+r)]n}上述公式中：（P-土地价格，a-土地纯收益，r-土地还原利率，b-纯收益的等差级数递增或递减的数额，s-纯收益逐上递增或递减的比率）2、程序（1）收集相关资料；2）测算年总收益；3）确定年总费用；（4）计算年纯收益；（5）确定还原利率；6）选用适当的计算公式；7）试算收益价格；8）确定待估宗地地价。
2、确定土地纯收益纯收益按总收益扣除总费用计算。
土地纯收益是在总纯收益中扣除非土地因素所产生的纯收益后的剩余额。
房地出租：（1）土地纯收益=房地纯收益--房屋纯收益（2）房地纯收益=房地出租年总收益--房地出租年总费用（3）土地年总费用=经营管理费+经营维修费+房屋年折旧费+房屋年保险费+房屋出租年应交税金及其它费用；（4）房屋纯收益=房屋现值*建筑物还原利率（5）房屋现值=房屋重置价*房屋成新度=房屋重置价--房屋折旧总额（6）房屋折旧总额=房屋年折旧费*已使用年限（7）年折旧费=（房屋重置价—殘值）/耐用年限）（8）综合还原利率、土地还原利率和建筑物还原利率的关系如下：r=(r1L+r2B)/(L+B)式中：（r：综合还原利率，r1：土地还原利率，r2：建筑物还原利率，L：土地价格， B：建筑物价格）3、适用范围收益还原法适用于有现实收益或潜在收益的土地或不动产估价。
土地估价：收益法公式记忆方法总结
土地估价：收益法公式记忆方法总结收益法中涉及的公式众多，往往是大家学习的难点，也是考试中容易记错的地方。
现将学习的体会总结如下，抛砖引玉，供大家参考，并欢迎指正，交流更多的学习体会，可以事半功倍。
一、收益法中的必须死记的两个公式：1、F＝P×（1＋i）n2、P＝A/i×[1-1/(1+i)n]（年金现值公式）二、需要巧记的公式等比现值公式P＝A/i-s×[1-(1+s/1+i)n][当i≠s时]P＝nA/(1+i)[当I＝s时]这个公式用的频率，但容易记错，到底是i在前，还是s在前；是i在上，还是s 在上。
实际记忆中，把它叫做“爱情公式”。
利用谐音i就是爱，s就是死。
“爱到死，死也爱，当爱就意味着死亡时，留下的依然是爱”，意思先有“i－s”，然后是“1＋s”在上，再是“1＋i”在下，当i＝s时，只有i没有s。
这样，可能一辈子都不会忘掉这个爱情公式。
三、需理解记忆的公式1、《理论与方法》中涉及土地使用权在不同年限，收益率等的换算，给出了好几个公式，让人一时无法记住。
如：V∞＝VN×1/KNVn＝VN×YN/Yn×(1+YN)N/(1+Yn)n×[(1+Yn)n-1]/[(1+YN)N-1]实际这些公式都无需死记，因为这里都隐含了一个前提，土地的年收益都是相同的，只是在不同年限，不同报酬率下折现值不同而已。
如果理解了这个道理，那例题中的解法都会变成以下的解题思路了。
例:已知40年土地权益价格2500元/平方米，报酬率10％，问30年的土地价格。
解题思路：设土地年收益＝a，30年土地价格＝X则2500＝a/10％×[1-1/(1+10％)40]X＝a/10％×[1-1/(1+10％)30]2500/X=a/10％×[1-1/(1+10％)40]/a/10％×[1-1/(1+10％)30]X＝2410.16元/平方米例:已知30年土地权益价格3000元/平方米，报酬率8％，问假设报酬率为10％，50年的土地价格。
资产评估实务(一)收益法计算公式、房地分估模式下的土地评估知识点
收益法计算公式及应用举例（三）计算公式1.评估房地合一的不动产的价值（L＋B）不动产价值（L＋B）＝不动产净收益/综合资本化率r（4-10）式中，不动产净收益＝不动产总收益-不动产总费用根据不动产获取收益的方式时不同，可分为出租型不动产、商业经营型不动产、生产经营型不动产等类型，每种类型不动产净收益的计算方法各有不同。
2.单独评估土地的价值L（1）由土地收益评估土地价值（空地出租）（2）建筑物价值扣除法（3）建筑物收益扣除法3.单独评估建筑物的价值建筑物价值B＝不动产价值（L＋B）-土地使用权价值L（4-14）建筑物价值B＝（不动产净收益-土地净收益）/建筑物资本化率r（4-15）2【说明】（1）不动产总费用并不包含不动产折旧费。
（2）以上所列计算公式均假设土地使用年期为无限年期，但在评估实践中，应注意土地使用的有限年期，以便进行相应的有限年期计算。
（3）在选取估值模型时应注意区分报酬资本化法和直接资本化法。
（四）应用举例1.不动产概况评估对象位于某市某区，建成于2005年，用途为商业，总楼层为地上3层，地下1层，总建筑面积为地上6009.77平方米、地下1898.99平方米。
评估对象（1）位置状况。
评估对象用地四至为：东至永安路，北至道路，西侧为基督教会，南侧为永清大街。
（2）权益状况。
根据委托人提供的《房屋所有权证》（证号略），评估对象设计用途为商业。
地号（略），土地使用权类型为出让，土地使用权终止日期2043年7月30日，土地使用权面积为2145.14平方米。
评估基准日未设定他项权利。
（3）实物状况。
根据评估专业人员现场勘查，评估对象建筑物的装修标准及设备设施情况：钢混结构、外墙刷涂料，地下一层和地上一层地面铺瓷砖，石膏板吊顶，墙面刮大白。
地上二至三层地面铺地板，石膏板吊顶，墙面贴瓷砖。
供水、供电，照明系统，防火分区消防自动喷淋系统，给排风系统等。
（4）基础设施状况。
评估对象宗地红线内基础设施状况达到“六通”（即通路、通电、通讯、通上水、通下水、通热力）。
土地估价师实务计算的几种估价方法
估价方法每种方法的公式是牢记的，步骤也要清楚，做题第一步把主要方法的公式列出来，就得分，然后根据步骤一步步作就不会乱。
一，收益还原法1.在收益法中选择相关资料，3年、5年的会在理论方法的小题中考选择持续稳定长期2.年总收益包括租金收入、押金利息收入。
押金利息收入会是一个小考点。
(1)每个方法中都涉及到利息，收益法中唯一的利息就是在年总收益中的，而且是押金的利息收入。
在计算年总收益的时候，往往会给月租金，所以不要忘记乘以1 2，而且是客观租金，还要记得考虑空置。
（3）复杂一点的就是分不同用途，商业、写字楼，要合并计算然后说年总费用，要明白4种情况下包含的内容。
在理论选择里也可以考，综合计算也可以考，这是收益法至关重要的一项。
**几种主要用地方式中土地年总费用的主要内容如下：○1土地租赁：土地使用税、土地管理费、土地维护费及其它费用；**○2房地出租：经营管理费、经营维修费、房屋年折旧费、房屋年保险费、房屋出租年应交税金及其它费用；○3经营性企业：销售成本、销售费用、经营管理费、销售税金、财务费用及经营利润；○4生产性企业：生产成本（包括原材料费、人工费、运输费等）、产品销售费、产品销售税金及附加、财务费用、管理费用及企业利润。
A.我们比较常见的就是房地出租的情况，千万不要忘记年折旧费。
建议收益法看到重置价格的时候就把年折旧费和房产现值都算出来，这样肯定有分数。
在我们的00年实务的第一题，是一道用收益法求出不动产开发总价值，再用剩余法求土地的。
这里面容易糊涂的就是年折旧是根据重置价格来求得，而不是所谓的现值或者售价。
B.计算年总费用中的税金，一定要审题，看房产税给的是按月计征租金的1 2%，还是按原值扣除一部分后的1.2%，按月就要换算成年。
C.不常见的经营性企业、生产性企业求年总费用中，一定不要忘了销售费用和利润。
3.确定土地纯收益***要明白一个原理几乎用于所有方法“房地产价格=房产价格（现值）+土地价格”“房地产年净收益=房产年净收益+土地年净收益”也就是说“房地=房+地” 。
收益法的六个基本公式推导过程
收益法的六个基本公式推导过程一、收益法基本公式概述。
收益法是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
以下对其六个基本公式进行推导。
二、有限年期且净收益每年不变的公式推导。
1. 假设。
- 设净收益为A（每年不变），资本化率为r，收益年期为n。
- 房地产价格为V。
2. 推导过程。
- 根据资金时间价值中的等比数列求和公式。
未来第i年的净收益A在估价时点的现值P_i=(A)/((1 + r)^i)（i = 1,2,·s,n）。
- 那么房地产价格V=∑_i = 1^n(A)/((1 + r)^i)。
- 这是一个首项a=(A)/(1 + r)，公比q=(1)/(1 + r)的等比数列求和。
- 根据等比数列求和公式S_n=(a(1 - q^n))/(1 - q)，可得V=(frac{A)/(1 + r)(1-(1)/((1 + r)^n))}{1-(1)/(1 + r)}。
- 化简后得到V = (A)/(r)<=ft[1-(1)/((1 + r)^n)]。
三、无限年期且净收益每年不变的公式推导。
1. 假设。
- 净收益为A（每年不变），资本化率为r。
2. 推导过程。
- 当n→∞时，对于有限年期且净收益每年不变公式V = (A)/(r)<=ft[1-(1)/((1 + r)^n)]。
- 因为lim_n→∞(1)/((1 + r)^n)=0（r>0）。
- 所以V=(A)/(r)。
四、净收益在前若干年有变化的公式推导（以有限年期为例）1. 假设。
- 设净收益在第1到t年分别为A_1,A_2,·s,A_t，从第t + 1年起净收益为A不变，资本化率为r，收益年期为n（n>t）。
- 房地产价格为V。
2. 推导过程。
- 房地产价格V=∑_i = 1^t(A_i)/((1 + r)^i)+(A)/(r(1 + r)^t)<=ft[1-(1)/((1 + r)^n - t)]。
收益法全部公式
一、收益法中的必须死记的两个公式：1、F=P×(1+i)n2、P=A/i×[1-1/(1+i)n] (年金现值公式)二、需要巧记的公式等比现值公式P=A/i-s×[1-(1+s/1+i)n] [当i≠s时]P=nA/(1+i) [当I=s时]三、需理解记忆的公式1、《理论与方法》P163中涉及土地使用权在不同年限，收益率等的换算，给出了好几个公式，让人一时无法记住。
如：V∞=VN×1/KNVn=VN×YN/Yn×(1+YN)N/(1+Yn)n×[(1+Yn)n-1]/[(1+YN)N-1]实际这些公式都无需死记，因为这里都隐含了一个前提，土地的年收益都是相同的，只是在不同年限，不同报酬率下折现值不同而已。
如果理解了这个道理，那例题中的解法都会变成以下的解题思路了。
解题思路：设土地年收益=a，30年土地价格=X则2500=a/10%×[1-1/(1+10%)40]X=a/10%×[1-1/(1+10%)30]2500/X= a/10%×[1-1/(1+10%)40]/ a/10%×[1-1/(1+10%)30]50年的土地价格。
解题思路：设土地年收益=a，50年土地价格=X3000=a/8%×[1-1/(1+8%)30]X=a/10%×[1-1/(1+10%)50]3000/X= a/8%×[1-1/(1+8%)30]/ a/10%×[1-1/(1+10%)50]X=2642元/平方米2、《理论与方法》P198，抵押贷款常数公式这个公式也不好记，不过仔细观察以下，就会发现，它不过是年金现值公式的变形，且是以年抵押贷款常数表示的，那样就好理解了。
P=A/I×[1-1/(1+i)n]记住按年金现值公式计算出的抵押贷款常数往往要换算成年抵押贷款常数。
土地和房地产收益还原法归纳
收益还原法土地方面1. 以收益还原法评估土地价格按以下公式：（1）土地收益为无限年期：V=a/r （1）式中：V：土地收益价格a：土地纯收益(或地租)r：土地还原利率（2）土地收益为有限年期：V=（a/r）[1-1/（1+r）n] （2）式中：V、a、r含义同前n：未来土地使用年期2. 程序（1）收集相关资料；（2）测算年总收益；（3）确定年总费用；（4）计算年纯收益；（5）确定还原利率；（6）选用适当的计算公式；（7）试算收益价格；（8）确定待估宗地地价。
3. 收集相关资料收集的资料包括：待估宗地和与待估宗地特征相同或相似的宗地用于出租或经营时的年平均总收益与总费用资料等。
出租性土地及房屋的宗地应收集三年以上的租赁资料。
营业性土地及房屋的宗地应收集五年以上的营运资料。
直接生产用地应收集过去五年中原料、人工及产品的市场价格资料。
所收集的资料应是持续、稳定的，能反映土地的长期收益趋势。
4.估算年总收益年总收益是指待估宗地按法定用途和最有效用途出租或自行使用，在正常情况下，合理利用土地应取得的持续而稳定的年收益或年租金，包括租金收入、押金利息收入等。
对总收益的收益期超过或不足一年的，要统一折算为年土地总收益。
5. 确定年总费用总费用是指利用土地进行经营活动时正常合理的必要年支出。
在确定土地年总费用时，要根据土地利用方式进行具体分析。
对总费用的支出期超过或不足一年的，要统一折算为年土地总费用。
几种主要用地方式中土地年总费用的主要内容如下：（1）土地租赁：土地使用税、土地管理费、土地维护费及其它费用；（2）房地出租：经营管理费、经营维修费、房屋年折旧费、房屋年保险费、房屋出租年应交税金及其它费用；（3）经营性企业：销售成本、销售费用、经营管理费、销售税金、财务费用及经营利润；（4）生产性企业：生产成本（包括原材料费、人工费、运输费等）、产品销售费、产品销售税金及附加、财务费用、管理费用及企业利润。
6.确定土地纯收益纯收益按总收益扣除总费用计算。
评估收益法的计算公式
知识创造未来
评估收益法的计算公式
评估收益法的计算公式基本上是将未来的预期现金流折现成现值，并与投资成本进行比较。
其中，评估收益法的计算公式可以写成如下形式：
IRR = (NCF1 / (1+r)^1) + (NCF2 / (1+r)^2) + ... + (NCFn / (1+r)^n) - Cost
其中，IRR表示内部收益率（Internal Rate of Return），NCF表示每年的净现金流量，r表示折现率，n表示投资的年限，Cost表示投资的成本。
通过对所有未来年度的现金流量进行折现，并减去投资成本，可以得到一个IRR的值。
如果IRR大于投资成本，则表示该投资具有积极的净现金流量并且有利可图。
1。
收益法的公式
对于土地与建筑物合一的估价对象，当建筑物耐用年限短于土地使用权年限时，可采用下列方式之一处理：
1 先根据建筑物耐用年限确定未来可获收益的年限，选用对应的有限年的收益法计算公式，净收益中不应扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销；然后再加上土地使用权年限超出建筑物耐用年限的土地剩余使用年限价值的折现值。
2 将未来可获收益的年限设想为无限年，选用无限年的收益法计算公式，净收益中应扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销。
收益法的基本公式如下：
n Ai
V ＝∑ --------------
i=1 （1＋R）i
式中V ─ 收益价格（元，元/m2）；
Ai ─ 未来第i年的净收益（元，元/m2）；
R ─ 资本化率（％）；
n ─ 未来可获收益的年限（年）。
当利用土地与地上建筑物共同产生的收益单独求取土地价值时，在净收益每年不变、可获收益无限期的情况下，应采用下式：
AO－VB·RB
VL ＝------------------- ………………（5.3.9－1）
RL
当利用土地与地上建筑物共同产生的收益单独求取建筑物价值时，在净收益每年不变、可获收益无限期的情况下，应采用下式：
AO－VL·RL
VB ＝------------------- ………………（5.3.9－2）
RB
式中AO ─ 土地与地上建筑物共同产生的净收益（元，元/m2）；
VL ─ 土地价值（元，元/m2）；
VB ─ 建筑物价值（元，元/m2）。
资产评估实务(一)收益法计算公式、房地分估模式下的土地评估知识点
收益法计算公式及应用举例（三）计算公式1.评估房地合一的不动产的价值（L＋B）不动产价值（L＋B）＝不动产净收益/综合资本化率r（4-10）式中，不动产净收益＝不动产总收益-不动产总费用根据不动产获取收益的方式时不同，可分为出租型不动产、商业经营型不动产、生产经营型不动产等类型，每种类型不动产净收益的计算方法各有不同。
2.单独评估土地的价值L（1）由土地收益评估土地价值（空地出租）（2）建筑物价值扣除法（3）建筑物收益扣除法3.单独评估建筑物的价值建筑物价值B＝不动产价值（L＋B）-土地使用权价值L（4-14）建筑物价值B＝（不动产净收益-土地净收益）/建筑物资本化率r（4-15）2【说明】（1）不动产总费用并不包含不动产折旧费。
（2）以上所列计算公式均假设土地使用年期为无限年期，但在评估实践中，应注意土地使用的有限年期，以便进行相应的有限年期计算。
（3）在选取估值模型时应注意区分报酬资本化法和直接资本化法。
（四）应用举例1.不动产概况评估对象位于某市某区，建成于2005年，用途为商业，总楼层为地上3层，地下1层，总建筑面积为地上6009.77平方米、地下1898.99平方米。
评估对象（1）位置状况。
评估对象用地四至为：东至永安路，北至道路，西侧为基督教会，南侧为永清大街。
（2）权益状况。
根据委托人提供的《房屋所有权证》（证号略），评估对象设计用途为商业。
地号（略），土地使用权类型为出让，土地使用权终止日期2043年7月30日，土地使用权面积为2145.14平方米。
评估基准日未设定他项权利。
（3）实物状况。
根据评估专业人员现场勘查，评估对象建筑物的装修标准及设备设施情况：钢混结构、外墙刷涂料，地下一层和地上一层地面铺瓷砖，石膏板吊顶，墙面刮大白。
地上二至三层地面铺地板，石膏板吊顶，墙面贴瓷砖。
供水、供电，照明系统，防火分区消防自动喷淋系统，给排风系统等。
（4）基础设施状况。
评估对象宗地红线内基础设施状况达到“六通”（即通路、通电、通讯、通上水、通下水、通热力）。
收益法计算估值公式
收益法计算估值公式收益法是一种在资产评估和企业价值评估中常用的方法，通过预测未来的收益，并将其折算为现值来确定资产或企业的价值。
收益法计算估值的公式看起来可能有点复杂，但只要咱们一步步来，其实也没那么难理解。
先来说说收益法的基本原理哈。
想象一下，你有一家水果店，每年都能稳定地赚到一定的利润。
如果有人想买下你的水果店，他出的价格应该和这个店未来能给他带来的收益有关系，对吧？收益法就是基于这样的想法，认为资产的价值取决于它未来能产生的经济利益的现值。
那收益法的计算公式是啥呢？一般来说，常见的公式是这样的：V = ∑[Rt / (1 + i)^t]这里的 V 就是资产的评估价值，Rt 是第 t 年的预期收益，i 是折现率，t 是收益期限。
举个例子吧，比如说有一家小型制造企业，预计未来 5 年每年的净利润分别是 10 万元、12 万元、15 万元、18 万元和 20 万元。
咱们假设折现率是 10%。
第一年的现值= 10 / (1 + 10%)^1 ≈ 9.09 万元第二年的现值= 12 / (1 + 10%)^2 ≈ 9.92 万元第三年的现值= 15 / (1 + 10%)^3 ≈ 11.27 万元第四年的现值= 18 / (1 + 10%)^4 ≈ 12.42 万元第五年的现值= 20 / (1 + 10%)^5 ≈ 12.42 万元把这五年的现值加起来，9.09 + 9.92 + 11.27 + 12.42 + 12.42 ≈ 55.12 万元，这大概就是这家企业的评估价值啦。
在实际应用中，确定预期收益、折现率和收益期限可不容易。
就拿预期收益来说，得对市场趋势、行业竞争、企业自身的经营状况等好多因素进行深入分析。
我之前接触过一个案例，是一家传统的服装加工厂。
他们想评估一下企业的价值，以便考虑引入新的投资者。
我们在预测预期收益的时候，可费了不少功夫。
先是详细研究了他们过去几年的销售数据，发现他们的主打产品在市场上的份额逐渐被一些新兴品牌挤占。
土地估价方法收益法
土地估价方法收益法土地估价方法之一是收益法。
收益法是根据土地所能产生的潜在收益以及市场上的投资回报率来进行估价的一种方法。
在土地市场中，土地的价值主要取决于其所能产生的潜在收益。
因此，通过收益法进行估价可以更好地反映土地的真实价值。
收益法的基本原理是通过评估土地所能产生的潜在收益，然后将其与市场上的投资回报率相比较，从而得出土地的价值。
具体来说，收益法主要包括两个步骤：估计土地所能产生的潜在收益和确定市场上的投资回报率。
首先，估计土地所能产生的潜在收益是进行收益法估价的关键。
潜在收益可以通过多种方法来估算，如租金收益法、经济净收益法等。
其中，租金收益法是最常用的方法之一、租金收益法是通过估算土地租金来确定土地的价值。
在进行租金估算时，需要考虑到土地所处的位置、土地用途、市场需求等因素。
通过对市场上类似土地租金的调研和分析，可以得出土地租金的估算值。
而经济净收益法是通过估算土地所能产生的经济净收益来确定土地的价值。
经济净收益是指在减去土地的运营成本和维护费用后，所能获得的纯收益。
通过对土地所在行业的市场需求、竞争状况等因素进行分析和预测，可以估算出土地的经济净收益。
第二，确定市场上的投资回报率是进行收益法估价的另一个重要因素。
投资回报率是指投资者在投资土地时所能获得的回报率。
投资回报率通常与市场上的风险水平相关，风险较高的土地往往对应着较高的投资回报率。
在确定投资回报率时，需要考虑到土地市场的整体情况、行业发展趋势、经济状况等因素。
通过对市场上的投资回报率进行分析和比较，可以确定适用于土地估价的合理投资回报率。
在完成上述两个步骤后，就可以根据土地所能产生的潜在收益和市场上的投资回报率来计算出土地的价值。
具体计算方法可以采用“净收益除以投资回报率”的公式进行计算。
需要注意的是，收益法在进行土地估价时存在一定的局限性。
首先，收益法是一种相对较复杂的估价方法，需要对市场和行业的情况进行深入了解和分析，同时还需要有较为丰富的数据支持。
收益法评估基本公式
收益法评估基本公式收益法是资产评估中常用的一种方法，特别是在涉及企业价值、无形资产等评估时，收益法能提供很有价值的参考。
那啥，咱先来说说收益法评估的基本公式。
收益法的核心思想就是把未来预期的收益折算到现在，来确定资产的价值。
基本公式可以简单表示为：资产价值 = 预期未来收益的现值总和。
比如说，有一家小小的面包店，每年能稳定地赚 5 万块钱。
假设市场上类似投资的期望回报率是 10%，并且预计这家面包店能持续经营 5 年。
那咱来算算它的价值。
第一年的收益 5 万块，折到现在就是 5 万除以（1 + 10%），约等于 4.55 万。
第二年的 5 万收益，折到现在是 5 万除以（1 + 10%）的平方，大概是 4.13 万。
以此类推，把这 5 年每年的收益都折算到现在，然后加起来，这就是这家面包店基于收益法的大概价值。
这里面有个关键的点，就是对未来收益的预测得靠谱。
这可不容易，就像天气预报似的，得考虑好多因素。
比如市场竞争会不会更激烈，原材料价格会不会大涨，顾客的口味会不会变。
我之前就碰到过一个例子，有个小工厂，老板雄心勃勃地说未来能赚大钱，结果一分析，他根本没考虑到行业里新冒出的几个厉害的竞争对手，那他预测的收益能准吗？显然不能！还有个要注意的是折现率的确定。
这个折现率就像是个魔法数字，它的大小能让资产的价值上天入地。
如果定得太高，可能把一个好资产的价值给压得很低；定得太低，又可能把一个不咋样的资产估出个高价。
所以啊，用收益法评估，真得小心翼翼，就像走钢丝一样，每个环节都得拿捏好。
预测未来收益得有真凭实据，确定折现率得综合考虑各种风险和回报。
总之，收益法评估基本公式看起来简单，其实里面的门道可多了。
要想用好它，得有一双慧眼，能看清未来，还得有一颗冷静的头脑，不被表面的数字迷惑。
不然，一不小心就可能估错了资产的价值，那可就闹笑话啦！。
土地与房地产评估第四章收益法
二、收益法的计算公式
（四）净收益在未来的前若干年有变化的公式
无
限 年
t
v
Ai A (t 净收益有变化 ) 的
i1 (1r)i r(1r)t
假设前提是：
1. 净收益在前t年（含第t年）有变化，分别是 A1， A2，…，At ,在t年以后无变化为A；
【解】由题意：
V＝
A r
1
1
1 r
t
Vt
1 r t
200 10 %
1
1
1 10
%
6
5000
1 10 % 6
3693 .42 (元 / m 2 )
二、收益法的计算公式
【例4-5】某市郊有一宗房地产，年出租净收益为100万元， 预计未来3年内仍然维持在该水平，但规划等到3年后该处开 发为新的市中心，预测到时，将其转卖的售价会高达1500万 元，销售税费为售价的6％。如果投资者要求该类投资的收 益率为10％，则求该宗房地产目前的价值。
第三节 净收益的确定
三、净收益的确定
(一)概念：净收益是由有效毛收入扣除运营费用后得到的归 属于房地产的纯收益。
1得．的潜收在入毛。收入：是假定房地产在充分排分，出利而了仅其用属他无于生房产空地要置产素所所状带产态生来的的下收收可部益 获 2．有效毛收入：是由潜在毛收入扣除正常的空置，拖欠租金 以及其他原因造成的收入损失后所得到的收入。 3．净运营收益：简称净收益，是由有效毛收入扣除合理运营 费用后得到的归属于房地产的收益。
2. 资本化率r大于零； 3. 收益年限为无限年
二、收益法的计算公式
有 限 年
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2017土地估价：收益法公式记忆方法总结一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、王某购买李某在城市规划区内的住宅一处，该住宅土地使用权已使用23年，按照国家建设用地使用权出让年限规定，王某购买的该住宅土地使用权使用年限只有年。
A：23B：47C：50D：70E：35％～50％2、国家机关工作人员徇私舞弊，违反土地管理法规，滥用职权，非法批准征收、占用土地或者低价出让国有土地使用权，致使国家或者集体利益遭受特别重大损失的，处__有期徒刑。
A．3年以下B．3年以上5年以下C．3年以上7年以下D．5年以上10年以下3、下列属于商品租金，却不属于成本租金的是__。
A．折旧费B．保险费C．贷款利息D．房产税4、根据我国《房产测量规范》，对房产面积的精度要求可分为个等级．【2006年考试真题】A：2B：3C：4D：5E：土地5、地租是扣除__后的余额。
A．成本、利润B．利息、税收C．成本、利润、税收D．成本、利润、利息、税收6、下列用地中，必须办理土地使用权出让手续的是__。
A．军队干休所用地B．国家机关用地C．孤儿院用地D．学校经营性用地7、土地估价过程中需根据市场关系和估价需要进行一些基本条件设定，下列各项中，（）属于对土地价格的设定。
A．对估价结果和估价工作可能产生影响的变化事项B．估价期日C．估价机构对估价结果有解释权D．估价结果的法律责任8、土地使用证上登记用途为工业，实际用途为对外营业的招待所，房产证登记用途为宾馆，目前所在区域的城市规划用途为商服、办公，如为补办出让评估该宗地价格，应设定用途为（）。
A．工业B．商服C．办公D．宾馆9、破坏或者擅自改变基本农田保护区标志的，由（）人民政府土地行政主管部门或农业行政主管部门责令恢复原状。
A．县级以上B．镇级C．市级以上D．省级10、若开发费以当地收取的基础设施配套费标准计算，则开发费的计息期按照确定。
A：整个开发费为基数，计息期为开发周期的一半B：以整个开发费为基数，计息期为整个开发周期C：以开发费一半为基数，计息期为开发周期的一半D：以开发费一半为基数，计息期为整个开发周期E：时间因素11、2004年4月，赵某下岗后从事个体经营．2008年4月，其个体企业实际缴纳增值税20万元、消费税5万元、营业税15万元，则该个体企业2008年4月应缴纳的教育费附加为．【2008年考试真题】A：免于缴纳B：0．6万元C：0．75万元D：1．2万元E：土地12、举行听证会应当在征地补偿安置方案公告之日起（）个工作日内向有关县、市人民政府土地行政主管部门提出。
A．5B．20C．30D．1013、会计核算必须以实际发生的经济业务及反映经济业务发生的合法凭证为依据，如实反映财务状况和经营成果，这是的要求．【2002年考试真题】A：重要性原则B：谨慎性原则C：客观性原则D：实际成本原则E：土地14、建筑物估价的方法有__。
A．重置价格折旧法B．成本法C．建筑物残余法D．市场比较法E．对照法15、下列人员情形，不能报名参加土地估价师资格考试的有。
A：被取消土地估价师资格已3年B：被取消考试资格已3年C：在评估业务中受到行政处罚，自处罚之日起至报名之日止已3年D：因故意犯罪受刑事处罚，自刑罚执行完毕之日起至报名之日止已8年E：合法性16、城市基准地价是根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段，调查评估的各地价区段在某一时点的。
A：最低价格B：平均价格C：出让地价D：标定地价E：时间因素17、基准地价评估是根据已有的__资料，综合评估各级别、区域分用途的平均价格，所收集的资料真实性和准确性直接影响基准地价评估结果。
A．地价B．地租C．土地等级D．土地质量E．土地收益18、土地由国家行政管理机关调拨分配使用，是指__。
A．行政调配B．行政管理C．行政调拨D．行政划拨19、对于有样点地价的定级单元，如果样点单元内样点数量有个以上且样点条件能代表定级单元的一般条件，可采用平均法计算定级单元的平均地价。
A：2B：4C：3D：5E：国家实行土地估价师资格认证制度20、拟定并组织实施土地评估执业准则和职业道德准则的是。
A：土地评估行业行政主管部门B：评估行业协会C：评估机构D：注册土地评估师E：时间因素21、对于评估已建设完成的普通住宅小区居住用地，土地估价师不宜选用的估价方法是。
A：基准地价系数修正法B：成本逼近法C：收益还原法D：剩余法E：合法性22、农用地转用必须依法办理__手续。
A．转用B．转让C．审批D．审核23、利用剩余法计算的待开发土地的价格是开发商取得土地所能支付的。
A：最低费用B：最高费用C：总费用D：合理费用E：时间因素24、下列城市规划因素中，对地价影响最大的因素是。
【2009年考试真题】A：面积、形状、土地使用年限B：防洪堤、供电容量、消防站C：绿化、游憩设施、环境质量D：用途、容积率、建筑密度E：时间因素25、农用地利用的方式主要是采取__的方式。
A．转让B．出让C．行政划拨D．土地承包经营二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。
错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5 分）1、估价资料收集过程中，可以作为确定待估宗地最佳开发利用方式依据的有（）。
A．建设用地规划许可证B．控制性详细规划C．总平面图D．规划设计条件通知书E．房地产市场供求关系及走向分析2、在居住区规划中，住宅建筑群体组合的平面布置形式包括等类型。
A：行列式布置B：周边式布置C：混合式布置D：自由式布置E：取得开工许可证3、建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当符合土地利用总体规划和__中确定的农用地转用指标。
A．村庄计划B．土地利用年度计划C．集镇规划D．城市规划4、分析说明，顾问公司在研究市场的过程中，基本上可以把__作为基础的研究工作，每隔一年或半年进行一次。
A．地区经济分析B．多种用途比较C．供求分析D．营销建议E．社会因素分析5、德国社会政策学派的代表人物瓦格纳提出的税收原则包括。
A：财政收入B：国民经济C：社会政义D：政治稳定E：市场体系6、根据2005年颁布的《城市规划编制办法》，城市规划一般分为总体规划和详细规划两个阶段。
在编制总体规划前应编制城市总体规划纲要，但以下内容中的__不属于纲要阶段的主要内容。
A．市域城镇体系规划纲要B．提出城市规划区范围C．分析城市职能、提出城市性质和发展目标D．研究住房需求，确定住房政策、建设标准和居住用地布局7、下列属于担保物权的有。
A：宅基地使用权B：抵押权C：质权D：留置权E：土地承包经营权8、土地开发整理规划的主要作用不包括__。
A．保障土地利用总体规划目标的全面实现B．是建立土地开发整理项目库的前提和依据C．是土地开发整理项目立项的科学依据D．是制定实施规划的政策措施依据9、土地登记的种类有。
A：初始登记B：变更登记C：注销登记D：其他登记E：房地产登记10、根据不同的自然条件和社会条件，可以将耕地划分为灌溉水田、望天田和等。
【2004、2002年考试真题】A：轮歇地B：旱地C：菜地D：水浇地E：土地功能具有永久性11、已知甲、乙两块土地，面积和肥沃程度相同，生产投入均为300元，产量相同，但距离市场远近不同，运费分别是30元和45元，按平均利润率20%计，甲地的个别生产价格是__元。
A．396B．450C．330D．39012、土地所有权是土地所有制的法律表现形式，是国家或农民集体依法对归其所有的土地所依法享有的的权利。
A：占有B：使用C：收益D：处分E：统计13、基础按其构造特点可分为等。
A：条形基础B：单独基础C：联台基础和箱形基础D：桩基础E：平面基础14、下列关于临时用地的使用，说法正确的是。
A：临时使用土地者应当按照合同约定的用途使用土地B：临时用地只能是临时使用土地的行为C：可以将临时用地改为永久建设用地D：临时用地使用结束后，将土地的临时建设的设施全部拆除E：不可将临时用地改为永久建设用地15、关税中，到岸价格包括__。
A．货物B．包装费C．保险费D．运费E．安装费16、投资回报率的确定通常考虑的因素有__。
A．开发土地利用类型B．开发土地本身的条件C．开发土地所处的地理环境D．开发周期的长短E．开发土地所处地区的政治经济环境17、概算指标作为一种计价定额包括等基本部分。
A：劳动定额B：材料定额C：机械台班定额D：概算定额E：税金18、按照现行分类，下列属于特殊用地的包括。
A：监教场所用地B：宗教用地C：殡葬用地D：冰川及永久积雪E：使领馆用地19、《物权法》规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自__时发生效力。
A．不动产物权的设立B．不动产物权的变更C．不动产物权的消灭D．记载于不动产登汜簿20、我国耕地保护工作的关键是__。
A．实现耕地生态的全面保护B．增强耕地对我国经济建设和社会发展的保障能力C．强化耕地保护的责任意识，落实耕地保护责任D．制订切实可行的措施，并抓好落实E．建立稳定的资金渠道，确保足够的资金投入21、有确定法律保护形态的无形资产包括（）。
A．专业技术B．商誉C．商标权D．专利权22、根据国土资源部颁布的《全国土地利用现状分类》规定，下列用地属于其他林地的是。
【2009年考试真题】A：未成林地B：迹地C：灌木林地D：有林地E：苗圃23、土地供给的特征是。
A：土地的自然供给的数量基本固定不变B：土地自然供给是无弹性的C：土地的经济供给是有弹性的D：土地自然供给受到土地经济供给的影响很大E：在自然供给的基础上，开发新土地会影响土地的经济供给24、现象间依存关系在数量上是否确定，是__的区别。
A．相对关系与函数关系B．相对关系与相关关系C．相关关系与函数关系D．显著关系与函数关系25、不动产开发的预付资本通常主要包括。
【2002年考试真题】A：地价款B：建安工程费C：专业费用D：利息E：地价=不动产总价-建筑开发费-专业费-利息-税金-开发商利润。