长沙天心实业房地产项目策划报告

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[长沙]知名房地产企业项目营销策划报告(2014年最新版 208页)1

[长沙]知名房地产企业项目营销策划报告(2014年最新版 208页)1

一环二环之间,依托县政府 新区带来良好前景,
区域集中多个高品质楼盘
商业行业格局:
百货行业
宁乡原本有步步高百货营业,而且经营状况良好,但由于商场产权问题导 致停业,目前没有正式在营的百货商店。
超市行业
宁乡超市数量较多,集中在老城区各主要街道,主要经营生鲜食品和日用 品,但大多面积不大,形象档次一般,家乐福将进驻新城区,这也是这一 品牌超市首次进入县级城市。
休闲娱乐
老城区几乎没有上档次的休闲娱乐场所,县政府一带则有通程温泉酒店, 集住宿、泡温泉、餐饮于一体,非常受当地消费者追捧,每到晚饭时间停 车位基本爆满。可想而知一个通程满足了宁乡的上层阶层,有钱人,可想 宁乡人多么不幸,有钱没地方用,去长沙太远,只能去通程消费!
主要商场调查
目的: 了解主要在营在售商场分布、营业面积及经营状况 进一步发掘出宁乡商业市场空白点!
大玺门商业广场
占地面积:10万平米 总建筑面积:266245平米 商业面积:79913平米,8个街区组成 目前引进商业有通程电器,拟进驻有 通程百货、通程超市;电影院;五星 级酒店。
均价:18000元/平米,最高卖到 33000元/平米
项目位于商业旺区,位置优越; 规模大,业态丰富,百货、超市、 影院、五星级酒店等一应俱全; 售价过高,透支未来升值潜力。 仅仅服务于宁乡大众消费,没有高 端购物娱乐项目,无法吸引高端人群 的消费,夜生活不精彩!
主要商业街调查
目的: 了解主要商业街业态分布、租金、档次 近一步挖掘宁乡商业市场空白点
人民路
街道地位:人民路是宁乡最繁华的街道; 重点项目:金林时代广场、大玺门商业广场等大型购物中心; 主要业态:苏宁电器、通程电器、国美电器、中南电器、
谷良家电超市、万发家电超市等; 人民北路精品时装街; 知名餐饮肯德基、杨裕兴等; 珠宝店有张万福、金大福、宁乡金店、卓尔珠宝等; 每月租金:约40-200元/㎡月;

长沙某项目企划方案

长沙某项目企划方案

01经济发展长沙市近年来经济发展迅速,GDP持续增长,居民收入水平提高,消费能力增强。

02房地产市场长沙房地产市场持续繁荣,房价稳步上涨,购房需求旺盛,投资前景广阔。

03城市规划与建设长沙市政府加大城市规划与建设力度,提升城市品质,吸引更多人才流入。

长沙市场现状及趋势01项目定位02需求分析高端住宅社区,注重品质与服务,打造城市人居标杆。

长沙市场对高品质住宅的需求持续增长,消费者对居住环境、配套设施、物业服务等方面提出更高要求。

项目定位与需求分析0102中高收入家庭、企业高管、外籍人士等对居住品质有较高要求的客群。

注重居住体验、追求品质生活、关注物业服务与社区氛围。

目标客群消费特点目标客群及消费特点010203包括高层住宅、洋房、别墅等,满足不同家庭和个人需求。

住宅产品规划商业街、购物中心等,打造便捷、舒适的商业环境。

商业产品完善教育、医疗、文化、体育等公共服务设施,提升项目品质。

配套设施产品类型与组合策略运用简洁线条和几何构图,打造时尚、大气的外观。

现代简约风格采用绿色建筑材料,提高节能性能,打造绿色生态住区。

绿色环保理念关注居民生活需求,优化公共空间、景观和交通组织,提高居住舒适度。

人性化设计引入智能家居、智慧物业等先进技术,提升项目科技含量和便捷性。

智能化系统设计风格及创新点包括经济型、舒适型、豪华型等多种户型,满足不同客群需求。

户型类型提高户型方正度、采光通风性能;合理规划动静分区、洁污分区;优化储物空间、厨卫布局等。

户型优化建议户型分析及优化建议强调项目的高品质、创新性和服务优势,树立行业标杆形象。

品牌定位视觉识别系统宣传语与口号设计统一的LOGO、VI系统,确保品牌在各种场合的统一性和识别度。

策划有感染力和传播力的宣传语和口号,深入人心。

030201品牌塑造与形象传播利用搜索引擎优化(SEO)、社交媒体营销(SMM)、电子邮件营销(EDM)等手段,提高项目曝光度和知名度。

线上渠道参加行业展会、举办研讨会、开展合作伙伴计划等活动,扩大项目影响力。

长沙房地产某项目营销策划提案

长沙房地产某项目营销策划提案

长沙房地产某项目营销策划提案尊敬的领导:我是某公司的市场营销经理,特写此信,向您推荐一项具有潜力的长沙房地产项目营销策划。

背景分析:随着长沙经济的迅速发展,房地产市场也得到了蓬勃的发展。

然而,随着市场竞争的加剧,仅有传统的推广手段已经无法满足消费者的多样化需求。

在这个信息爆炸的时代,我们需要采取创新的营销策略来吸引潜在客户,并有效地提升项目知名度和销售量。

项目定位及目标:本项目旨在打造一个以高品质、舒适宜居为主题的综合住宅社区。

目标人群是中产阶级家庭,他们注重品质、追求舒适生活,对人文环境和配套设施有较高的要求。

通过本次营销策划,我们希望能够提高项目的知名度,并吸引更多目标客户前来购买房产,使项目顺利实现销售目标。

营销策略建议:1. 建立品牌形象:通过认真挖掘项目的特点和优势,打造一个独特的品牌形象。

可以利用线上线下媒体宣传,以及开展社区活动等方式,将项目的品牌形象传达给目标客户群体。

2. 多元化营销渠道:利用新媒体和社交媒体平台,发布项目的最新动态和优惠政策,吸引潜在客户的关注。

此外,可以与相关行业合作,进行跨界合作,通过联合推广来扩大项目的影响力。

3. 定制化服务:根据目标客户的需求和偏好,提供个性化的服务。

例如交付前的全屋家具配置、房屋装修方案等,满足客户对品质生活的追求。

4. 建立口碑:在项目开工前进行品牌宣传,利用口碑营销策略,提前积累起心仪用户和潜在客户的信任度。

通过客户好评、项目质量认证等手段,树立项目的口碑形象,提高项目的市场竞争力。

5. 销售策略:制定灵活的销售政策,例如提供分期付款、优惠折扣等方式,以吸引更多客户购买。

此外,对于投资客群体,可以提供租金保障和回租服务,帮助他们降低投资风险。

以上仅为初步提案,具体的营销策略还需在与项目相关人员进行进一步讨论和分析后确定。

希望领导能够支持和指导我们的工作,相信通过我们团队的努力,这一项目一定能够获得成功。

谢谢您的关注与支持!此致敬礼市场营销经理尊敬的领导:在之前的提案中,我们对长沙某项目的营销策划进行了初步概述和建议。

长沙房地产项目营销策略年度报告

长沙房地产项目营销策略年度报告
长沙房地产项目营销策略年度报告
1
宏观背景研究
政策基调:中央定调,要坚持房地产调控政策不动摇,信贷金融 环境将趋向定向宽松
房地产调控将继续
信贷金融环境将趋向定向宽松
外需回落,中国经济增速受影响,资本外流加剧中国资产价格下跌,输入性通胀减弱; 房产产调控导致内需萎缩,国内经济增速回落,明年仍不容乐观; 中国GDP增速与CPI双降,换来一定的货币空间; 面对经济下行的挑战,货币政策开始转向;
营销平衡预估:
1、明年核心消化高层&重点攻克商业及公寓 2、明年洋房尾货去化
明年 1月
明年 7月
洋房:38套,产品面积以145-193平
明年 年底
高层:1889 套,产品面积75-130平 核心消化高层
商业:61套
重点消化商铺和公寓 公寓:460套,产品面积30-40平
因此,本项目整体营销问题分解成3种物业的专案营销问题,并将 洋房的尾货去化作为住宅的必要补充销售任务
面积
预估价格 销售率
17.33万方
6600元/平 100%
核心问题:如何在市场风险加大且竞争激烈的背 景下,保住阵地,实现利润率前提下的快速走量?
2、核心竞品分析
产品对比:地产城产品户型具有一定创新性,且附加值 较高
户型创新 梯户比 交房 标准 精装 产品户型 三/四房可三代同堂,二 房三口之家,紧凑型居 住 40-78平公寓、90-120平 两房、130-159平三房 90平两房,110-130平三 房,140平四房 101平2+1户型、138-145 平3+2户型 80-90平两房、110-140 平三房 75-90平2房,120-132平 3房,143-150平4房,全 部高层和小高层 88-136平三方 赠送度 90平送约 15平米 无 100平送 约6平米 100平送 约15平米 无 产品附加 值 洪山公园 浏阳河风 光带 湘江 月湖公园 月湖公园 面积描述 居住舒适 度 高压线、 铁路噪音 地产专利 2梯5户 主力90平米

长沙天心实业房地产项目策划报告

长沙天心实业房地产项目策划报告

长沙天心实业房地产项目策划报告目录第一部分项目概况及市场调研分析一、项目概况二、区住宅市场分析1、市场背景分析*2、市区同类型可比物业分析3、项目周边竞争楼盘分析*4、区域市场特点分析第二部分项目市场定位策略一、目标市场锁定二、市场定位战略第三部分营销整合推广策略一、入市营销策略*二、营销推广锦囊三、营销实务四、内部销售管理第一部分项目概况及市场调研分析一、项目概况(※因条件所限,地理位置图未能扫描。

上图为错图,需替换!)1、项目概况天心实业公司房地产项目位于解放东路与朝阳路交汇处,为原天心炸鸡店旧址,理论上属旧城改造项目。

该地块长约100米,宽约50米,总占地面积为5000M2,地理位置极度其优越。

拟建成商用、住宅两用楼,即第一、二、三楼为商铺,第四、五楼为公司自用,六楼以上为住宅楼。

现项目地块处于拆迁过程中,预计七月上旬拆迁完工。

2、建筑规划特点天心实业公司房地产项目由2栋高28层的高层和裙楼组成,采用全框架无梁结构,建筑布局依地形规划,外立面色彩清新亮丽,线条柔和优美,同时兼顾商住楼的规范要素,在四楼设置转换层,增设空中走廊(空中花园),尽情表现都市时尚雅居的迷人风范,为投资者与置业者所青睐。

项目主要技术指标表1:3、户型设计特点建议:将传统的朝向观念与现代的居室设计理念结合,户型设计注重人性,结构布局方正实用,功能间隔动静分区,细部处理恰当,日照、通风、采光性能极好,隔音、私密性、观景效果俱佳。

采用双阳台、大凸窗、四明空间设计,单套建筑面积从80-140㎡不等,备有二室二厅一卫、三室二厅二卫、四房二厅二卫等户型结构任君选购。

4、周边配套设施★娱乐:各种娱乐场地应有尽有。

★休闲购物:家润多朝阳店超市、菜市场等生活配套。

★饮食:华天大酒店、玉楼东酒店、湖南人、谭鱼头、谭州瓦罐等均在附近。

★政券金融:建行铁银支行、省邮政局等。

★交通:101、107、135、121、139、141、348等多条公交线路,离火车站仅5分钟车程。

长沙房地产项目营销策划报告

长沙房地产项目营销策划报告
长沙房地产项目营销策划报告
报告背景
目标认知 目标解析 客户策略 竞争策略 营销策略
基于开发商最关心的议题与最希望解决的问题
项目认知与项目目标理解
项目面对怎样的市场价格局面? 项目面对怎样的市场销售速度局面? 项目的客户从哪里来/客户量能否保证? 项目明年将面对怎样的市场竞争格局? 如果做到脱颖而出 项目形成怎样的营销策略? 项目一期具体营销实施? 下面的报告内容是在以上背景下展开的。
客户也成为我们的首选完美现场体验,价值感受(配套优先告知,消除疑虑)/ 突出产品特色/生活方式全新体验
4
竞争策略
——从竞争角度形成营销策略: 项目入市时将面对怎样的竞争环境? 如何获得竞争优势?
通过竞争对手的了解 我们发现一个问题
80-125平米的刚需产品到底有多少?
项目
主力户 型 面积区 间 未来供 应
市府板块
四方坪板块
芙蓉北板块
16500
16600
16400
芙蓉区 天心区 开福区
16452元/平米 16419元/平米 16780元/平米 中心区板块
尚东板块
17000
18200
体育新城板块
16700
雨花区
岳麓区
15644元/平米
15611元/平米
本地板块
15200
省府板块
16800
价 格
受房地产调控政策影响,今年上半年商品房价格呈现不同程度的
二室二厅一卫
90-98㎡ 101-119㎡
三室二厅二位 总计
120-129㎡ ——
项目整体认知
城市近郊●本地片区
相对陌生区域●客户认知度低 区域潜力巨大●大牌云集
交通优势前景看好●

长沙某房地产营销策划报告

长沙某房地产营销策划报告

属于城市近郊,是城市扩张的
第一站。
本案
大河西先导区的门户中央 位置。
城市核心的边缘区域。
项目区域价值的深度挖掘-区位再
❖ 项目处于高档别墅住宅区和 城市中高档高层住宅的区的 分界线。
认识
本项目是距离城市核心区最 近的郊区高档住宅项目。
低密度的高档别墅住宅区
本案
中高档高 层住宅区
项目区域价值
项目处于大河西先导区域的门户中央区位。 距离城市核心区最近的郊区区位。
从市场状况和客户需求两方面分析:高性价比产品,地段较好,户型面积适中 有一定的需求空间。

问题界定

市场研究

项目价值分析

项目定位

建筑规划

营销推广
区域价值分析 自身价值分析
项目界定-项目位置
项目位于项目位于市府板块, 是承接长沙和望城的枢纽位置, 项目的地理位置十分优越。发 展潜力非常大。
大河西先导区规划
核心区:核心区用地范围为湘江 以西,黄桥大道以东,北至黄金 大道与岳麓区区界,
起步区:起步区范围包括绕城线
以西、黄桥大道以东、靳江河以
本案
北,北边以高新区拓展区为界。
本项目处于大河西先导区规 划的核心区域内
区域价值的深度挖掘-区位再认识
城市核心的边缘区域。
城市西北方向扩张的发展中心 区域。
根据容积率分析项目的物业形态有: ❖ 纯高层(市场高层产品同质化严重,目前
的价格较低,) ❖ 高层+洋房(寻找高价值的差异化产品)
市场整体要点提炼
长沙整体市场概况 竞争楼盘的产品和价格研究
客户需求
研判该区域市场 有没高层和洋房 产品快速销售的 高价值产品的支 撑条件。

房地产开发项目策划报告书

房地产开发项目策划报告书

谨呈:湖南富兴集团有限公司房地产事业部富兴·金地景园项目投资可行性研究暨立项报告长沙市金地房地产开发有限公司目录1 项目总论11.1、项目背景11.1.1项目名称 11.1.2承担可行性研究公司 11.1.3研究工作依据 21.1.4项目建设规划内容错误!未定义书签。

1.1.5项目开发手续 31.2可行性研究结果41.2.1市场预测 41.2.2项目建设进度错误!未定义书签。

1.2.3投资估算和资金筹措 41.2.4项目综合评价结论 6 2项目投资环境和市场研究92.1市场宏观背景92.1.1全国投资环境92.1.2长沙市投资宏观背景13 3开发建设进度安排233.1有关工程计划说明23施工横道图 234投资估算与资金筹措264.1项目总投资估算264.2资金筹措294.3投资使用计划305销售及经营收入测定325.1物业销售收入估算325.2资金来源与运用分析335.3销售利润336财务与敏感性分析356.1项目盈利能力分析356.2项目不确定性分析356.3社会效益和影响分析387可行性研究结论与建议397.1拟建项目的结论性意见397.2项目主要问题的解决办法和建议407.2.1项目的主要问题407.2.2建议417.3项目风险及防范建议418附件一:可研分析表429附件二:富新康城·上层建筑开发经济指标 551 项目总论1.1、项目背景1.1.1项目名称项目处于湖南省长沙市天心区友谊路与韶高路交汇处,项目名称暂定为“富兴·金地景园”。

本司于2005年1月至2005年3月经事业部同意,采取方案征集、可行性研究方式组织了规划设计、地产代理(策划)受托单位:深圳市天方房地产经纪代理有限公司、深圳一帆文化传播有限公司、深圳市中原物业顾问有限公司、长沙市尊豪房地产经济有限公司、吉好地咨询(北京)有限公司长沙分公司、北方——汉沙扬建筑工程设计有限公司、上海中建建筑设计院有限公司7家单位进行总规平面布置、市场调研。

长沙房地产项目前期策划报告

长沙房地产项目前期策划报告

1.长沙玫瑰园融合世界“经典泊岸生活”格调, 秉承意大利古典建筑风格,并在此
基础上融合西班牙质朴的建筑形式,形成独特的地中海风情。 项目特色
2.以意大利古典风格的建筑和澳大利亚风情的园林结合在一起,生活和教育配套非常
完善,有5星级酒店,国际米兰步行街,1.5万平米大的校区,大型罗马休闲广场等。 米水系融入到小区的每个角落
别墅、小高层、多层洋房
1.依托优越的区位优势及优美的自然环境,重点发展成为面向长沙中心人口的生态型
项目特色 高尚住宅区。
2.配合长沙的总体发展,吸引高素质人才,提供高舒适度和高质量的居住环境。 3.以自然主义建筑和由森林衍生而来生活园林,作为人与自然对语的桥梁。
2、典型案例剖析——长沙玫瑰园
项目名称 绿化率 占地面积 长沙玫瑰园 48% 66.7万平方米 小高层3900元/平米 均价 独栋:10000元/平米 12000元/平米(临湖) 开发商 广告语 长沙玫瑰园房地产开发有 限公司 物业类型 提香 洋房110-200㎡ 别墅 500-1000㎡ 高层,小高层 开盘时间 2006年10月21日 项目地址 容积率 建筑面积 岳麓区金星北路三段399号 1.8 120万平方米
发展方向 建筑风格
产品定位
规划建议
核心思路 价格策略 营销推广 销售计划 价格策略 推广策略 销售计划
001
首先让我们来了解目前的市场情况
市场解读
1、市场情况
国家一系列宏观调控政策效果
的显现,导致全国范围内观望 气息的加强和蔓延。
07年长沙楼市的供应量不断
增长,由供不应求发展到供 大于求,市场供需结构发生 变化。
东马项目前期策划报告
前期策划方案思路导图
定位 思考

长沙某房地产建设项目可行性研究报告

长沙某房地产建设项目可行性研究报告

目录第一章项目概况一、项目名称、企业概况及可行性研究报告承办单位二、项目背景三、研究范围四、主要研究结论五、敏感性分析六、综合评价第二章项目建设的必要性第三章建设地点及建设条件一、区域位置二、自然条件三、建设条件第四章项目规划方案一、指导思想及原则二、总平面布置三、建筑方案四、给排水工程五、环境保护六、消防第五章投资估算及资金筹措一、投资估算二、资金筹措第六章建设项目进度安排第七章经济评价第八章结论与建议一、结论二、建议第九章附件一、现金流量表二、损益表三、敏感性分析表四、XX小区区域位置图五、XX小区修建性详细规划总平面图六、湖南省人民政府颁发的港澳侨投资企业批准证书七、企业法人营业执照八、长沙市固定资产投资项目计划审查表第一章项目概况一、项目名称、企业概况及可行研究报告承办单位1、项目名称XX小区2、企业概况企业名称:长沙XX置业有限公司法定代表人:注册资本:1000万元港币经营范围:房地产开发、自建商品房的销售法定地址:长沙XX经济开发区。

3、项目可行性研究报告编制单位编制单位:长沙市XX设计院有限责任公司工程咨询资格证书:二、项目背景长沙市位于湖南省东部偏北,是湖南省政治、经济、文化、教育中心,它地处湘鄂赣三省的结合部,南连港澳、北通京津、东接沪宁、背靠内陆广大腹地,属于“内陆的前沿、前沿的内陆”,承载着连接东南沿海、西南边境和内陆的交通转换功能,特殊的区域位置加上水陆空都比较发达的有利条件,使长沙在全国交通发展战略中处于重要地位。

“十一五”时期,全省经济社会发展总的要求是:以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导,坚持以科学发展观统领经济社会发展全局,坚持发展是硬道理,坚持抓好发展这个党执政兴国的第一要务,坚持以经济建设为中心,坚持以人为本,切实转变发展观念、创新发展模式,认真落实“五个统筹”,着力加快改革开放,着力增强自主创新能力,着力推进经济结构调整和经济增长方式转变,着力提高经济增长的质量和效益,努力实现经济社会又快又好地发展。

营销策划-湖南长沙新城国际公馆初步产品建议

营销策划-湖南长沙新城国际公馆初步产品建议

总体规划方案解读
亲切的邻里氛围
和谐、融洽的邻里氛围源自于公共空间的营造。丰富、多样的开放空间是新城国际公馆规划的重点 所在。步行化的社区街道、开阔的居住区中庭、丰富的户外活动场所和设备以及邻里化的商街,加 上中心的中央公园,极大地增加了居住者在社区内活动、与邻里亲切交流的机会。这样的设计,能 够对形成良好的邻里氛围产生积极的促进。
低密度建筑
通过建筑的高度拉升,降低建筑密度,把开敞空间、绿化空间、公共场所和步行区域最大化。同时, 在布局上将商业、写字楼、公寓等较高密度的建筑群安置在基地外围,通过在外围高强度的紧凑开 发,舒缓内部住宅区域的密度,长在出较人性尺度的格局环境,把空间留给主要的开放空间,并减 轻社区北部的交通流量,进一步减少对内部小区的干扰。
错动式点状大围合组团 中国人传统的居住习惯是趋向于封闭和围合的。尽管新城国际公馆内部设计了大面积的开放空间, 但具体到每一个住宅组团,仍然采用围合式组团。布局上利用楼栋的错位摆放增大楼间距,点状布 局形成围而不合的组团。 新城市地标 本项目地块因严格的航空限高要求,修建高层建筑成为了一种奢望。因此,体现本项目的时代特色 应从建筑立面上着手。独具特色的明日建筑,带来强烈的视觉冲击和时代特色,别致的外观与精致 的内部空间相辅相成,更增加居住者的身份感与尊崇感。
向,这是本项目面临的城市发展机会。
长沙房地产市场泡沫较小,自住需求仍为第一需求,加上省会城市的洼地效应,市场潜力较大。
品质搂盘得到消费者的认可。长沙即将进入搂盘品质化年代,高层品质搂盘逐渐被中高端客户认同
,低品质搂盘逐渐被淘汰。
本项目的第二市场——株洲和湘潭,房价日渐高企,随着交通的改善和经济的融合,株潭两市的房
动静分区
尽管新城国际公馆的商业非常繁华,但未来的居住者并不会因此失去宁静的生活环境。在规划中, 商业设施被集中在湘府路与芙蓉南路,而居住区则相对集中于地块的东南部,两者之间通过一条小 区内的车行林荫道相互分隔开来。这样的布局不仅使商业区域与城市紧密结合,提升了密集商业的 辐射力,更重要的是,将商业和居住的人流作了有效的区分,把商业活动行为界定在社区的外围, 从而确保社区内部空间的宁静与宜居性。 科学的交通体系 严格采用人车分流的交通组织,机动车入小区后,沿外围的车行林荫道单向行驶,机动车出入口相 互分离,按1:1的比例设置地下停车位。步行人群进入小区后,通过贯穿景观主轴线的小径,可快 速到达所在单元。
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长沙天心实业房地产项目策划报告目录第一部分项目概况及市场调研分析一、项目概况二、区住宅市场分析1、市场背景分析*2、市区同类型可比物业分析3、项目周边竞争楼盘分析*4、区域市场特点分析第二部分项目市场定位策略一、目标市场锁定二、市场定位战略第三部分营销整合推广策略一、入市营销策略*二、营销推广锦囊三、营销实务四、内部销售管理第一部分项目概况及市场调研分析一、项目概况(※因条件所限,地理位置图未能扫描。

上图为错图,需替换!)1、项目概况天心实业公司房地产项目位于解放东路与朝阳路交汇处,为原天心炸鸡店旧址,理论上属旧城改造项目。

该地块长约100米,宽约50米,总占地面积为5000M2,地理位置极度其优越。

拟建成商用、住宅两用楼,即第一、二、三楼为商铺,第四、五楼为公司自用,六楼以上为住宅楼。

现项目地块处于拆迁过程中,预计七月上旬拆迁完工。

2、建筑规划特点天心实业公司房地产项目由2栋高28层的高层和裙楼组成,采用全框架无梁结构,建筑布局依地形规划,外立面色彩清新亮丽,线条柔和优美,同时兼顾商住楼的规范要素,在四楼设置转换层,增设空中走廊(空中花园),尽情表现都市时尚雅居的迷人风范,为投资者与置业者所青睐。

项目主要技术指标表1:项目名称:待定3、户型设计特点建议:将传统的朝向观念与现代的居室设计理念结合,户型设计注重人性,结构布局方正实用,功能间隔动静分区,细部处理恰当,日照、通风、采光性能极好,隔音、私密性、观景效果俱佳。

采用双阳台、大凸窗、四明空间设计,单套建筑面积从80-140㎡不等,备有二室二厅一卫、三室二厅二卫、四房二厅二卫等户型结构任君选购。

4、周边配套设施★娱乐:各种娱乐场地应有尽有。

★休闲购物:家润多朝阳店超市、菜市场等生活配套。

★饮食:华天大酒店、玉楼东酒店、湖南人、谭鱼头、谭州瓦罐等均在附近。

★政券金融:建行铁银支行、省邮政局等。

★交通:101、107、135、121、139、141、348等多条公交线路,离火车站仅5分钟车程。

★教育:朝阳路小学、湖南托普信息学院子等。

项目地处长沙市电脑市场的聚散地,周边市政、生活配套设施一应全,已形成系统的商业网络,为长沙商家必争之地。

5、交通设施情况天心实业有限公司房地产项目距长沙市主干道五一路500米,有101、107、135、121、139、141、348路公交车循环穿过,5分钟车程可到长沙火车站;合一电脑城、合峰电脑城、国际IT城、朝阳电器城、国储电脑城环绕四周,交通便捷通达。

6、物业管理建议项目聘请专业外脑——物业专业管理公司管理,采用甲级物业管理模式,同时引进港式管理理念,使小区成为一个充满亲和、温馨与阳光的现代文明生活社区。

社区保安系统:电子巡更、对讲系统、闭路电视监控等。

人车分流系统:小区设有近万平方米停车场(地下负二层),车流出入小区对地面行人均无干扰。

消防报警系统:楼梯与电梯间设有消防栓、防火门、安全通道及安全出口指示。

智能化系统:高频宽带网入户,可即时网上冲浪,网上购物,网上查询资料等。

7、装修标准结构:高层框架结构。

外墙:采用进口外墙涂料,局部面砖。

门厅及电梯厅:高级防滑地面砖。

内墙及天花:888高级仿瓷涂料。

地面:全部为水泥砂浆抹平。

门:入户门为名牌豪华防火防盗门,阳台为高级铝合金落地推拉门。

窗:塑钢窗镶配淡绿色玻璃。

阳台:生活阳台和观景阳台水泥砂浆地面,艺术造型玻璃拦板。

空调机位:每户所有卧室与客厅都设有空调机位。

供水:新型PVC管套供电:每户均设IC磁卡电表,双电源双回路供电。

电话:客厅、主卧室均预留电话接口,宽带网入户。

电视:客厅、主卧室均设有有线电视插口。

煤气:管道煤气入户。

电梯:进口名牌电梯。

二、区域住宅市场分析一、市场背景分析长沙市委、市政府按照现代化文明城市的要求,着力把长沙建成生态、山水、园林城市,坚持高起点规划、高标准建设,加快了城市道路、桥梁、绿地等硬件建设,改善了投资环境,提高了城市竞争力,加速了经济的发展。

2000,长沙市用于城市建设的投资达60亿元,相当于过去10年的总和;2001年又投资69亿元。

目前,全市已完成道路大中修35条,五一大道、湘江大道、潇湘大道、湘江南大桥等“六路一桥”已竣工通车;芙蓉路改扩、黄兴路商业步行街、新世纪文化体育中心等20多项重点工程正在建设;可供全市使用50年的大型垃圾无害处理场即将竣工投产。

按照建设绿色城市的要求,韶山路、芙蓉路等11条城市主要干道已全面绿化改造,兴建了五一广场、芙蓉广场、锦泰广场等一批绿化广场,新建白沙公园,正在开展新建白沙路、解放西路等道路绿化;提升了岳麓山风景名胜区等一批国家、省、市自然保护区和生态景点的品位。

城区新增绿地120万平方米,绿化率已达26%。

目前,长沙市正在按照“显山、露水、见秀”的原则,全力建设湘江、浏阳河沿岸风光带。

仅仅数年之间,长沙房城市建设突飞猛进,十年之后,长沙房地产尤其是住宅市场发展速度之快令业内人啧啧称赞。

纵观全国省会城市,长沙住宅市场的发育程度走在了前列,甚至比内地某些大中城市发展得还要快。

长沙的第三产业发展较快,如旅游业、酒店业等如火如荼,居民消费力较高,人均国民生产总值居同级别城市前列,在住房消费上需求也较旺,楼价与同级别省会城市相比相对较高。

2001年,长沙市实现国内生产总值728.08亿元,外贸进出口总额达16.51亿美元,经济和社会发展呈现出强劲态势。

与此同时,长沙市居民人均可支配收入达到8704元,比上年增长9.0%。

在经济强劲发展的辐射引领下,长沙市的房地产业得到了迅速发展。

2001年,全市房地产投资增长幅度快速上扬,全年完成房地产开发投资额63.19亿元,比上年增长91.3%;房地产业完成了“四增一降”目标:投资额增长、开工面积增长、竣工面积增长、销售面积增长;商品房空置率下降。

二、市区同类型可比物业分析我司经过考察长沙商品房市场,对长沙河东四区(芙蓉、开福、天心、雨花)以下楼盘进行了调查研究,它们是:金色华庭、颐美园、通发公寓、雍景园、王府花园、梦泽园、维一星城、君临天下、华天新城、新华联家园、和府酒店公寓、华盛家园、福乐名园、白沙花园、融城苑、朝阳丽园、国际IT城、都市e站、合一电脑城、合峰电脑城、国储电脑、顺天城、天心电脑城等。

由于供应市场楼盘总量相对较少,因此我司不是按建筑的层高来归类,而是按照商品房使用功能来划分,将满足居家功能的雍景园、金色华庭、维一星城等划为与项目同类(严格意义上讲应该只有像金色华庭这样的高层商住楼才与项目同类),并列表分析如下:表2:市区住宅项目技术经济指标上表中:“金色华庭”总户数210套,已基本售罄。

该楼盘位于市中心区,地理位置与本项目属同一类型。

户型功能设置合理实用,享有成熟的市政配套,广告宣传得力,在长沙住宅市场上刮起一阵劲风。

“雍景园”总户数656套,首期推出226套,现基本售罄,二期单位处于开盘强销期。

该楼盘发展商聘请珠海一家代理商策划代理,沿海城市的营销推广模式在市场上得到运用,且取得良好业绩。

“王府花园”位居市区北部新开发片区,第一期工程96亩,规划成10栋24-31层高的大型智能化小区楼宇,按照国家住宅标准AAA级建造。

10栋楼宇呈8字型环抱中心花园,一梯六户。

拥有700个车位。

入市初期定价相对市中心区要低,引起购房热潮,中期价格走高,销售业绩较好。

“新华联家园”2001年6月28日开盘上市,部分朝西南单位可观年嘉湖湖景,定价也较适中,一期听涛阁、观景阁、怡景阁、华联阁基本售罄,二期锦云阁、芳园阁两栋高层豪宅在售。

与上述楼盘相比,“维一星城”则可谓长沙“楼王”。

作为长沙市顶级住宅物业,其售价居长沙楼市之最,物业档次定位也较高,园林景观规划设计也亮点纷呈,不亚于沿海城市的高尚住宅,其物业管理聘请深圳中海外物业管理,实行24小时封闭式管理,令业主居家生活高枕无忧。

表3:市区楼盘户型情况由上表可知,长沙市区在售楼盘大都以“大中户型”产品定位,120-140平方米左右的户型供应市场主流,总价在35-45万之间的三房、四房倍受市场青睐。

在付款方式上,消费者与金融单位的思想观念逐渐转变,据调查已购房准业主档案资料统计中显示,选择按揭付款方式的购房者正节节攀升,但与沿海发达地区相比,在银行按揭年限及额度上政府及金融单位还得放大步子,进一步降低门槛,刺激潜在市场需求,实现资金的良性滚动。

三、项目周边竞争楼盘分析随着河西交通工程的施工、河东住宅建设重心南移、市中心展览馆路拓宽等市政工程的完善,长沙城市建设在新世纪掀开了崭新的一页。

作为长沙五大区之首的芙蓉区,再度成为长沙人民、房地产界同仁的关注焦点,在芙蓉区“屯兵鏖战”的各路商家磨拳擦掌,在项目立项前期就纷纷南下洗脑,认真考察沿海城市明星楼盘开发模式,成功借鉴了某些操盘理念,使得自己开发的项目在长沙住宅市场拥有一席之地,有的商家甚至打造出在全国都叫得响的精品楼盘,迎合了长沙市一批先富者的住宅消费需求,取得骄人业绩。

进入2002年芙蓉区所有在售楼盘的销售状况发生了更上一层楼,芙蓉区的楼市也在逐渐升温。

目前,芙蓉区在售或内部认购的楼盘计有10多个,如香格里·嘉园、和府酒店公寓、创远景园、华侨大厦、新大新沐林轩、华天新城等。

由于芙蓉区与雨花区、开福区相毗连,所以天心实业有限公司房地产项目周边一公里辐射范围内楼盘有本片区的,同时也有其他邻近区域的,这些楼盘都会在项目营销推广周期内抢占市场份额,因此可称得上本项目是竞争楼盘。

因此将将这些楼盘中可比性较强的一一列举如下:3.1住宅楼【香格里·嘉园】1、概况:开发商:凯达(湖南)房地产开发有限公司投资商:浏阳花炮股份公司长沙分公司北京金智源投资公司设计院:机械部第八设计院策划:长沙金达利建筑咨询服务有限公司2、楼盘素质:(1)由A、B两座高层级成,其中A座高20层,B座高18层,框架结构,总高度99.8米。

(2)均价:3600元/平方米3、广告语:城市中心地带的世外桃园、实现都市人类的最多梦想【颐美园】开发商:湖南富通实业股份有限公司投资商:湖南富通实业股份有限公司楼宇智能化:深圳中海楼宇科技有限公司物业管理顾问:深圳市金地物业管理有限公司环境规划:国际人居环境协会中国执行理事刘沛林教授建筑单位:湖南建筑集团上海公司占地面积:5万平方米总建筑面积:13.8万平方米容积率:2.8绿化率:48%起价:2800元/平方米楼差:30—50元/平方米一次性付款:95折银行按揭:98折潮流会所时尚生活在长沙首创泛会所的全新概念,创造性的将室内的多项功能运用到室外。

会所设有游泳池、羽毛球场、保健中心、健美中心、棋牌室、阅读室、儿童游乐室、乒乓球室等。

双语艺术幼稚园颐美园首创中英文双语教育幼稚园,园内环境幽雅、设施齐全。

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