深圳高端写字楼项目定位报告地产研究院共134页文档
深圳写字楼市场调查及项目分析报告
深圳写字楼市场调查及项目分析报告第一部分整体市场环境分析第二部分区域性集中分析第三部分市场供求关系分析第四部分典型物业及区域分析第五部分项目地块SWOT分析第六部分项目定位分析第一部分整体市场环境分析一、2001年1季度写字楼市场数据分析⑴写字楼用地2001年第1季度中，深圳市共出让写字楼用地1.59万㎡,和去年同期相比减少21.29%，占全市房地产用地面积的6%。
在所有出让的用地中，罗湖、福田、南山三区均没有写字楼用地出让，全部集中在深圳二线龙岗和宝安区范围内。
这表明深圳市内写字楼一级用地已趋饱和状态，关外二线则呈良好势头。
深圳历年写字楼用地出让面积1季度写字楼用地出让面积区域分布⑵写字楼开发投资及施工、竣工面积1季度，全市写字楼完成开发投资3.01亿元，和去年同期相比增长19.92%。
季末写字楼施工面积107.21万㎡，同比大幅度减少33.21%。
全市在第1季度中竣工写字楼面积7.14万㎡，同比大幅度增加3.55倍。
从施工面积与竣工面积背道而驰的数据来看，投资者心态明显理智，但信心十足。
⑶写字楼批准预售面积1季度，全市写字楼批准预售面积仅为0.52万㎡，比去年同期大幅度减少63.12%，显示政府对写字楼销售管理方面从未放松。
历年写字楼开发投资额及施工面积历年写字楼新开工及竣工面积历年写字楼批准预售面积⑷写字楼销售及租赁深圳市在第1季度中共销售写字楼3.40万㎡，同比增长了49.12%。
其中楼花销售3.04万㎡，较上年同期增长1倍；现楼销售0.36万㎡。
而季度末全市写字楼租赁管理面积为358.1万㎡。
随着国内宏观经济进一步好转，以及WTO利好因素刺激，消费者普遍看好写字楼物业发展空间，销售面积才有如此大的增长幅度。
⑸写字楼空置量季度末，全市写字楼空置面积为32.8万㎡，同比减少了39.62个百分点，比上年末减少2.64个百分点。
伴随销售面积的大量增加，空置量也得到全面下降。
历年写字楼销售面积历年写字楼空置面积及空置率历年写字楼租赁面积⑹数据综合分析A、字楼一级用地市场由市区到二线发生转变，表明写字楼用地市场在市区内无法继续寻求突破口的同时，充分拓展二线写字楼用地空间；B、写字楼销售面积统计数据令人喜悦，国内GDP稳定增长及入世在即等诸多利好因素刺激市场；C、写字楼租赁面积有明显上升趋势，各类企业对高质素的写字楼需求空间增大；D、写字楼施工面积与竣工面积的两极分化，显示投资者信心充足，不肯放过市场每一分机会。
某商业写字楼项目定位策划报告
某商业写字楼项目定位策划报告尊敬的领导：经过市场调研和分析，我们对某商业写字楼项目的定位策划进行了深入研究。
在商务中心区域的发展背景下，我们为该项目制定了如下定位策略：1. 产品定位该商业写字楼项目定位为高端商务办公楼，主要面向企业总部、金融机构、科技公司以及高端服务行业等。
我们将通过精心设计的建筑、先进的设施设备以及高品质的服务，为租户提供优质的办公环境。
2. 区位定位我们选择将该商业写字楼项目落地于市中心繁华商务区。
这里交通便利，商业氛围浓厚，有着良好的商务服务基础和高端客户资源。
在这个地理位置上，我们将与周边高端商业、金融机构以及科技企业形成良好的互动合作关系。
3. 设施定位商业写字楼定位为高端办公楼，我们将提供一系列先进的设施与服务，包括多功能大厅、大型会议室、高速网络、安全监控、地下停车场等。
此外，我们还将在楼内设立咖啡厅、健身中心、休闲区等配套设施，为租户提供更加便利和舒适的办公体验。
4. 服务定位我们将致力于为租户提供全方位的优质服务。
包括但不限于前台接待、通讯服务、保洁服务、IT技术支持以及安全监控等。
我们的专业服务团队将24小时全天候为租户提供紧急事件处置，确保租户的工作和生活的便捷与安全。
5. 定价策略根据市场需求以及竞争对手的价格水平，我们将定价在高端办公楼的相对高水平，以确保租户能够享受到高品质的办公环境和服务。
同时，我们也会根据市场反馈及时调整定价策略，以保持市场竞争力。
以上是我们对某商业写字楼项目定位策划的总结。
通过高端办公楼的产品、优质服务、便捷设施和良好的区位，我们相信该写字楼项目能够满足目标客户的要求，同时提升整体地区商业价值。
谢谢阁下的审阅与支持。
此致敬礼尊敬的领导：经过市场调研和分析，我们对某商业写字楼项目的定位策划进行了深入研究。
在商务中心区域的发展背景下，我们为该项目制定了如下定位策略：6. 市场定位该商业写字楼项目的市场定位主要针对企业总部、金融机构、科技公司以及高端服务行业等，这些行业对办公环境的品质和地理位置要求较高。
写字楼定位报告
写字楼定位报告1. 引言写字楼是一种商用建筑，通常用于承租给企业和机构作为办公场所。
随着城市的不断发展，写字楼的需求也在不断增加。
因此，正确的写字楼定位对于商业综合体的投资者和开发商至关重要。
本文将介绍写字楼定位的重要性以及定位报告的编写过程和内容。
2. 写字楼定位的重要性写字楼定位是指通过研究区域的经济、人口、交通、商业环境等因素，选择最适合建设写字楼的位置。
正确的写字楼定位可以带来以下好处：•创造更高的租赁率：选址合理的写字楼通常能够吸引更多的租户，提高租赁率，增加收益。
•提高租金收入：良好的定位可以使写字楼的租金价格更高，从而提高租金收入。
•增加资产价值：正确的定位可以使写字楼成为具有投资价值的资产，增加其市值。
因此，对于写字楼投资者和开发商来说，选择正确的定位非常重要。
3. 定位报告的编写过程编写定位报告是确定写字楼定位的重要工作之一。
以下是编写定位报告的六个主要步骤：3.1 确定研究区域首先，需要确定需要研究的写字楼定位区域。
这个区域可以是一个城市、一个街区或一个特定的地段。
根据投资者的需求和预算，选择合适的研究区域。
3.2 收集数据在确定研究区域后，需要收集相关的数据，包括经济数据、人口数据、交通数据、商业环境数据等。
可以通过调查、采访、互联网搜索等方式获取这些数据。
3.3 进行分析根据收集到的数据，进行综合分析。
例如，可以分析区域的经济增长趋势、人口流动情况、交通便利程度、商业竞争情况等。
通过分析这些因素，可以评估这个区域是否适合建设写字楼。
3.4 确定目标用户群根据分析结果，确定目标用户群。
例如，如果分析结果显示该区域有较多的科技公司，那么科技公司就可以成为目标用户群。
3.5 确定竞争对手确定竞争对手是非常重要的一步。
需要调查该区域已经存在的写字楼，了解其租赁率、租金价格等信息。
通过了解竞争对手情况，可以帮助投资者和开发商确定自己的竞争优势。
3.6 编写报告最后，根据以上分析结果，编写定位报告。
某写字楼大厦项目定位
推广方案设计思路
宣传渠道选择
根据目标客户群体，选择合适的 宣传渠道，如网络广告、社交媒
体、户外广告等。
宣传内容策划
根据项目特点及营销目标，制定 宣传内容，包括项目介绍、户型 展示、配套设施、价格等信息。
宣传活动策划
组织线上线下宣传活动，如楼盘 开放日、房产讲座、社区活动等
，吸引潜在客户关注。
营销渠道拓展计划
灵活空间
能够根据业务需求灵活 调整办公空间，包括会
议室、休息区等。
配套设施
提供高品质的配套设施 ，如商务中心、会议室
、休息区等。
服务支持
提供专业的物业管理、 安保服务等，确保客户
工作顺利进行。
目标客户群体行为习惯分析
时间观念强
注重时间管理和效率，需要快速、准 确地完成工作任务。
社交需求高
需要与合作伙伴、客户进行频繁的沟 通和交流，因此需要高品质的社交场 所和活动。
政策支持
政府出台了一系列政策， 鼓励写字楼建设，为项目 提供了良好的政策环境。
市场需求
随着城市经济的发展，企 业对办公空间的需求不断 增加，市场潜力巨大。
市场需求分析
行业需求
不同行业对写字楼的需求 存在差异，如金融、科技 、创意等产业对写字楼的 需求较高。
面积需求
企业对办公空间的面积需 求不同，大型企业需要大 面积的办公空间，而中小 型企业则相对灵活。
可持续性
注重建筑的可持续性发展，采用可再生能源 、雨水收集等绿色技术。
04
营销策略与推广方案
营销策略制定依据
目标市场分析
营销目标
对当地及周边地区的写字楼市场需求 、竞争状况、消费者行为等进行分析 ，明确目标客户群体。
大厦项目定位研究报告
大厦项目定位研究报告1. 引言本报告旨在对大厦项目进行定位研究，并提出相关建议。
大厦项目作为一个重要的建筑项目，其定位对于项目的成功与否具有至关重要的影响。
通过对市场需求、区位条件、竞争情况等方面的分析，本报告将对大厦项目的定位进行合理的规划和建议。
2. 市场需求分析在进行大厦项目定位之前，首先需要了解市场需求。
市场需求的分析能够帮助我们了解用户需求和行业趋势，从而为大厦项目的定位提供有力的支持。
2.1 用户需求分析通过市场调研，我们发现目标用户对大厦项目的需求主要包括以下几个方面：•办公空间需求：大厦项目应提供充足的办公空间，以满足企业和个人的办公需求。
•商业配套需求：用户希望在大厦项目内能够找到便利的商业配套设施，如餐厅、咖啡厅、便利店等。
•交通便捷需求：大厦项目的交通要便捷，其周边应有公共交通站点，方便用户的出行。
•环境舒适需求：用户对大厦项目的环境要求较高，如安静、通风、采光等。
•安全保障需求：用户希望大厦项目具备良好的安全保障措施，如门禁系统、监控设备等。
2.2 行业趋势分析随着城市发展和经济的不断进步，大厦项目所在行业也呈现出一些明显的趋势：•多功能综合体：用户对综合型大厦项目的需求越来越高，希望在一个项目中能找到办公、居住、商业等多种功能。
•环保节能：用户对大厦项目的环保性能和节能效果要求越来越高，希望项目能够具备绿色建筑的特点。
•技术智能化：随着科技的不断发展，用户对大厦项目的智能化程度提出了更高的要求，如智能安防系统、智能办公设备等。
3. 区位条件分析大厦项目的区位条件对其定位和竞争力有很大影响，因此需要对区位条件进行充分的分析。
3.1 地理位置大厦项目的地理位置应尽可能选择在城市中心区域，方便用户的出行和商务活动。
同时，地理位置的选择还应考虑周边的配套设施、交通状况等因素。
3.2 周边竞争情况在选择地理位置时，还需要对周边竞争情况进行充分的了解。
如果周边已经存在大量类似的大厦项目，可能会对新项目的定位和运营产生较大影响。
世联-深圳中信中心区写字楼定位报告
商务中心 市政文化中心
商贸金融中心
商务中心
会展中心
项目
本报告是严格保密的。
4
项目四至
北：财富大厦及部分住宅楼
东：辛城小区
南：岗夏中学
西：会展中心
本报告是严格保密的。
5
地块方正
本项目地块目前为 世纪家私中心
本项目四周交通便 利，四面临路，且 同会展中心隔路相 望。
规划拟建写字楼、 酒店、商业物业
宏观经济增长
房地产业发展状况
小于4%
萎缩
4-5%
停滞
5-8%
稳定发展
大于8%
高速发展
2003年深圳的国民生产总值的年增长达到17.3%，人均GDP已经达到53887元
(折合6510美元)，标志着深圳的宏观经济发展已经处于平稳发展阶段，同时，
2004-2008年本将报告是是严格深保密的圳。 房地产业的发展处于高速稳定发展时期。
本报告是严格保密的。
7
S1地块 交通：城市主干道金田路， 地块西南方为高架桥，影 响商业人流。 环境：紧邻会展中心 昭示性：良好 S2地块 交通：东侧道路相对较窄 环境：北侧以及东侧均为 住宅小区，人车流密集 昭示性：良好
建筑布局建议
福华三路
金
田 S1
S2
路
福华五路
交通便利性 周边环境
昭示性
综合评价
酒店(㎡)
总用地规划指标 30,189.11 10.45 12,978.38 15.00 17,270.73 7.00 315,570.81 315,570.81 196,743.77 15,000.00 211,743.77 103,827.04
指标 30,189.11 10.45 12,978.38 15.00 17,270.73 7.00 315,570.81 315,570.81 196,743.77 15,000.00 211,743.77 103,827.04
办公楼项目定位报告
办公楼项目定位报告
项目概述
该项目是一栋高档办公楼，位于市中心商业区，交通便捷，周边配套齐全，包括餐饮、住宅、商场等。
该办公楼共有20层，总建筑面积为平方米，每层建筑面积为1000平方米。
其中，一层为商业零售区域，19层为办公区域。
项目目标
1. 满足高端企业办公需求：该项目的定位是为高端企业提供办公空间，满足他们对精装修和高品质的办公环境的需求。
2. 实现可持续发展：办公楼的设计与施工遵循环保理念，对环境影响小，经济效益好，为投资者创造高回报的同时，也不会对环境造成太大负担。
竞争分析
目前市场上已有多个商业办公楼，但大多数都是普通的写字楼。
我们的办公楼将在以下方面与竞争对手区别开来：
- 唯一一栋20层的办公楼，楼层高度超出市场平均值;
- 高品质装修，提供配套高档茶水间、工作区等;
- 室内空气净化系统，为员工提供最佳的工作环境;
- 可持续发展的设计理念，减小对环境的负面影响。
营销策略
为了吸引高端企业入驻，我们将采取以下营销策略：
1. 线上网络宣传：通过社交媒体、广告投放等方式提高品牌知
名度，吸引潜在客户，同时降低宣传成本。
2. 树立品牌形象：为员工提供完善的配套设施和服务，提高服
务质量，通过口碑传播形成品牌形象。
3. 与地产中介合作：通过和中介公司合作，扩大推广渠道，提
高办公楼的出租率。
深圳市高层写字楼+酒店式公寓项目营销策划报告
深圳写字楼
地域热点变化
宝安中心区
南山
中心区
华强北
蔡屋围
人民南
随着南山商业文化中心写字楼项目的相继开发和宝安中心区的 商业规划，地块竞拍，深圳写字楼市场西移趋势日渐明显
深圳写字楼
供应品质之变化
外在形象的多样化
原来的主要全玻璃幕墙的设计已很少采用，多数采用中空玻璃与石材或铝扣板 装饰，以大面积玻璃为主。
深圳写字楼
小结
1、深圳写字楼良性发展，价格不断上升，市场承接力同步加强 2、深圳写字楼市场热点西移呈必然趋势 3、市场细分趋势明显，酒店式公寓和专业化写字楼将成为未来市 场的热点
4、租购群体多元化，写字楼市场投资气氛渐浓
【第一部分
外部环境解析】
宏观 环境解析 深圳写字楼市场解析 深圳商务公寓概况
商务公寓
1、SOHO或BOHO可住可办公空间
在国外，SOHO指艺术家用的 仓库，可以按照自己的生活品位来 设计。而如今，SOHO泛指在家办 公或小型创业者，特色是自己掌握， 调配工作时间，又特指善于利用通 讯器材、电脑、互联网、由三五个 同好者共同组成的自由工作室。
深圳市高层写字楼+酒店式公寓项目 营销策划报告
201 年 月
报告摘要
经过对本项目的分析，综合考虑市场、地块、客户等各方面因素， 建议本项目物业形态为
写字楼、酒店式公寓和商业的城市商务运营体
酒店式公寓
写字楼
裙楼商业
报告摘要
本着利于营销推广、符合区位属性、客户接受程度最大等各方面因素， 建议本项目形象定位为
商务公寓
商务公寓定义
商务公寓的前身叫商住公寓， 根据不同的形态又可以细分 为SOHO，BOHO，STUDIO 等形式，是一种即可居住又 可办公的高档物业，在产权 上属于公寓类型，但其中又 完全具备写字楼的功能，是 近年来出现的一种极具投资 价值的物业。
某写字楼项目市场定位策划报告
某写字楼项目市场定位策划报告1. 项目概述该写字楼项目位于某市中心商业区，拥有优越的地理位置和便利的交通条件。
项目计划在现有土地上建设一座现代化的写字楼大楼，为租户提供高品质的办公环境。
2. 市场分析经过市场调研和分析，我们认为该地区的写字楼市场有着广阔的发展空间。
以下是市场分析的主要发现：- 当地经济发展迅猛，吸引了大量企业及创新型公司的入驻需求。
- 当地人口增长稳定，劳动力市场活跃，对高品质办公空间的需求逐渐增加。
- 附近缺乏大型写字楼项目的竞争，为本项目带来了独特的竞争优势。
3. 目标市场定位根据市场分析结果，我们制定了以下目标市场定位策略：- 面向大型企业：以提供高标准、高规格的办公空间，吸引跨国公司和大型本地企业的入驻。
- 面向创新型公司：为科技、金融、创意等行业的创新型公司提供灵活且具有创造力的办公环境。
- 面向专业服务机构：通过提供高效、便捷的办公设施和服务，吸引法律、咨询、会计等专业服务机构入驻。
4. 竞争优势本项目具有以下竞争优势，使其能够在市场中脱颖而出：- 优越的地理位置：位于商业中心区，交通便利，周边配套设施完善。
- 现代化的建筑设计：采用先进的技术和环保材料打造现代化、高品质的办公空间。
- 多功能的办公设施：提供灵活的工作空间布局、会议室、休息区等多样化的设施，满足租户的不同需求。
5. 市场推广策略为了有效推广该项目并吸引目标客户群体，我们提出以下市场推广策略：- 制定综合营销计划：通过线上线下的广告宣传、参展、推介会等活动，提升项目知名度。
- 建立合作伙伴关系：与当地商协会、行业协会合作，共同推广项目，增强市场影响力。
- 个性化的营销策略：针对不同的目标客户群体，制定差异化的营销策略，提高市场接受度。
6. 风险与挑战在项目市场定位过程中，我们需要充分考虑以下风险与挑战：- 经济下行风险：当地经济增长放缓可能影响到企业租赁需求。
- 竞争加剧：此项目成功后可能吸引竞争对手增加类似项目的建设，增加市场竞争压力。
写字楼项目营销定位报告
写字楼项目营销定位报告二、项目定位分析为了有效地推广和销售写字楼项目，我们需要明确项目的定位，根据市场需求和竞争情况来制定相应的营销策略。
1. 市场需求分析根据市场调研数据，本市区范围内的写字楼市场需求旺盛，以各类中小型企业为主要客户群体。
这些企业对写字楼的需求主要体现在以下几个方面：（1）地理位置优势：企业希望能够选择地理位置便利、交通便捷、配套设施完善的写字楼。
（2）办公环境舒适：企业希望办公环境能够提供舒适、安静、高效的工作条件。
（3）楼层面积合适：企业需要根据自身规模和发展需求来选择合适的楼层面积，以满足办公空间的需求。
（4）价格合理：企业对写字楼租金的承受能力有一定的限制，因此价格要合理，符合市场价值。
2. 竞争分析当前市场上存在较多的写字楼项目，竞争较为激烈。
主要竞争对手有：（1）其他写字楼项目开发商；（2）已建成的写字楼项目。
这些竞争对手的主要优势是项目规模较大，地理位置较好，租金较低等。
因此，我们需要在市场定位和营销策略上做出差异化。
三、项目定位目标基于市场需求和竞争分析，我们制定了以下的项目定位目标：1. 市场定位目标针对中小型企业的需求，定位为一类适合创业公司、创意工作室、科技公司等中小型企业使用的写字楼项目。
2. 竞争定位目标以优质的办公环境、合理的价格和便捷的服务为差异化竞争策略，争取在市场中树立品牌形象，成为该细分市场的独特竞争优势。
四、营销策略根据项目的定位目标，我们制定了以下的营销策略：1. 地理位置优势的宣传通过突出项目的地理位置优势，如交通便利、周边配套设施完善等，吸引目标客户的注意力。
通过网络宣传、户外广告等方式，提升品牌曝光度。
2. 办公环境舒适的宣传通过宣传写字楼的舒适、安静、高效的办公环境，吸引目标客户的关注和选择。
例如，选择高品质的装修材料、绿化环境等，提升写字楼的品质。
3. 灵活的租赁方案根据市场需求，制定灵活的租赁方案，满足不同企业的需求。
例如，提供可长期租赁和短期租赁的选择，同时提供灵活的办公区域划分方案，满足不同企业规模的需求。
写字楼项目整体定位报告
13000（顶上3层）（复式18500） 租金80元/平米/月
90%
9000~13000元/平米； 租金65~95元/平米/月
99%
中心区、中心西区案例比较 ——面积划分、容积率
中心区写字楼昭示 性和配套均属顶级， 最小开间面积在100 平米左右，容积率 14~16； 中 心 西 区 写 字 楼 昭 示 性好，配套一般，最 小开间面积在50平米 左右。容积率7~10。
•项目 界定
•市场竞 争分析
指标及 限制条件
宏观市 场分析
地块解 析
问题界 定
写字楼 竞争分析
商业竞 争分析
市场竞争 战略的确定
•SWOT分 析选择战
略
战略选 择
战略描 述
•项目 定位
客户定 位
产品定 位
价格定 位
形象定 位
•项目 预算
项目界定
➢指标及限制条件 ➢地块解析 ➢问题界定
项目指标及限制条件
约40% 100/2000平米
12500~14500/平米 约90%
高层多为大中型民营及外资企业 ，贸易、电子类居多，低层有部 分中小型企业 约40% 80/2000平米
12500~14000/平米 约90%
楼盘 开盘日期 硬件配套
中心西区写字楼案例比较
金润大厦 2005-09-17 6部客梯、4部扶梯
2002年办公楼市场从 低谷中开始反弹，加 上宏观调控政策，把 投资导向写字楼市场 ，出现持续增长势头 。
•2001~2004的写字楼面积平均增长率约为 45%, 依此速度预期2005年销售量增至47万平 米。
•2005年市场供应统计——中心区写字楼
项目
安联大厦 在
深圳高端写字楼项目定位报告地产研究院
项目分析
第9页
地产研究院
项目四至
西： •为一块空地 •视线无遮挡
项目分析
北： •与长平商务大厦一路之隔 •合理楼间距并不影响北面单位采光等
南： •和英达利数码科技园一路之隔
东： •为一栋6层高的物流公司
周围建筑对本项目有一定的遮挡，北边和西边相对昭示性较好，缺乏
景观资源，需创造自身特色引起市场关注
项目位置：保税区3号门长平大厦以南 用地面积：18717.004平米 建筑面积：53915平米 土地性质：仓储用地 总 栋 数：7栋（5栋仓储，1栋办公楼，1栋公寓） 建筑层数：6-7层
项目体量和规模中等，不具备打造传统意义上顶级产品 的先天条件 土地属性为仓储，设计过程中要迁就仓储的要求
2013-10-19
17.20% 100%
深圳总体GDP 5814亿 福田保税区 1000亿
•目前现状 *：已进驻公司逾千家，已形成以国际贸易为龙头，仓储物流为基础， 交通通讯为保障大力发展先进工业、高新技术产业，相应发展金融、信息业、 商品展示及商贸服务业。06年工业总产值超过千亿元 ，占深圳市总体的17.2％,
一个保税区创造了深圳近1/5的GDP
第5页
地产研究院
2013-10-19
本项目目标梳理
利润最大化 控制风险
提升企业品牌
第6页
地产研究院
2013-10-19
项目分析
自我解析
宏观大势
顺势而为
区域分析
价值挖掘
市场分析
纵揽全局
客户分析
有的放矢
保税区项目定位报告
产品定位
第7页
地产研究院
项目分析
2013-10-19
第8页