地产投资测算模型
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8%
合计管理费（基本管理费+激励费用）
物业税
x80%x1.2%
非运营性支出
1.25% 总收入的
家具家电维修费
4% 总收入的
非 税运息营 、性折支 旧出、总 摊计销前利润（毛利-管理费-总非
运 税营 息支 、出 折） 旧、摊销前利润率（税息前利润/总投
资 折） 旧（土地和建筑以土地使用剩余年限折旧，装
7.87
20.02
32.58
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0.72%
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4.20%
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管理费合计（每平米管理费*建面*365）
毛利（总收入-管理费） 物业税 非运营性支出
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5.00% x80%x1.2%
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5.00% 三年后
设备维修费 非 税运息营 、性折支 旧出、总 摊计销前利润（毛利-总非运营支 出 税） 息、折旧、摊销前利润率（税息前利润/总投 资 折） 旧（土地和建筑以土地使用剩余年限折旧，装 修和家具家电为8年，其他一年） 国内贷款
利息-国内贷款
利息总额 累计现金 利息收入 税前净利润 企业所得税 税后净利润
最终价值（兑现后一年的经营毛利/6％）
4% 总收入的
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净现金流 净现值(贴现率7％) 资本内部收益率
项目净现金流 项目净现值（贴现率7％） 项目资本内部收益率
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-219.83
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运营 平均租金增长率 入住率 出租比例 毛利率 营业收入 租金收入（总面积*入住率*出租比例*平均日租 金*365） 营业毛利（营业收入*毛利率） 综合毛利（租金收入+营业毛利）
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修和家具家电为8年，其他一年）
国内贷款
利息-国内贷款
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利息总额
累计现金
利息收入
4.14%
税前净利润
企业所得税 税后净利润
25%
5.00% 三年后
-
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最终价值（兑现后一年的经营毛利/6％）
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现金流分析
(人民币百万) 项目状态——土地
酒店+服务公寓 投资
1
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2007
2008
3 2009
总投资 总投资
40% 自有资本
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Check
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-18.40
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-2.04
-12.27
-16.36
-18.40
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-18.40
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-1.68
管理费
基本管理费（租金收入*7％）
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激励费用（综合毛利*8％）
8%
合计管理费（基本管理费+激励费用）
物业税 非运营性支出 设备维修费 非运营性支出总计
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税息、折旧、摊销前利润（毛利-管理费-总非 运营支出） 税息、折旧、摊销前利润率（税息前利润/总投 资） 折旧（土地和建筑以土地使用剩余年限折旧，装 修为8年，其他一年）
-58.42
OK
0.00
0.00
运营
平均日租金增长率
5.50% 前三年
入住率
每套房平均收入（日租*入住率）
毛利率
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全部收入（客房+非客房）
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毛利（全部收入-运营费用）
管理费
基本管理费（全部收入*3％）
3%
激励费用（毛利*8％）
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-58.42
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商业 投资
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国内贷款
利息-国内贷款
利息总额 累计现金 利息收入 税前净利润 企业所得税 税后净利润
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-
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0.00
0.00
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最终价值（兑现后一年的经营毛利/6％）
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净现金流
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Check
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运营 平均日租金增长率 入住率 每平米平均收入（日租*入住率） 总收入（每平米收入*建面*365） 管理费增长率
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公寓 投资
项目总投资 项目总投资
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-24.09
-24.09
-24.09
-24.09
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0.00
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#REF!
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销售
销售单价 销售收入 扣 折除 旧营 （销 土费 地用 和、 建税 筑费 在（ 销销 售售 期收 内入 平*均7折.5旧％完），装修 和家具家电为8年，其他一年） 国内贷款
利息-国内贷款
利息总额 累计现金
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8%
合计管理费（基本管理费+激励费用）
物业税
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家具家电维修费
4% 总收入的
非 税运息营 、性折支 旧出、总 摊计销前利润（毛利-管理费-总非
运 税营 息支 、出 折） 旧、摊销前利润率（税息前利润/总投
资 折） 旧（土地和建筑以土地使用剩余年限折旧，装
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8.52
3.82
3.82
3.82
3.82
3.82
3.82
0.48
0.63
0.80
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管理费合计（每平米管理费*建面*365）
毛利（总收入-管理费） 物业税 非运营性支出
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设备维修费 非 税运息营 、性折支 旧出、总 摊计销前利润（毛利-总非运营支 出 税） 息、折旧、摊销前利润率（税息前利润/总投 资 折） 旧（土地和建筑以土地使用剩余年限折旧，装 修和家具家电为8年，其他一年） 国内贷款
利息-国内贷款
利息总额 累计现金 利息收入 税前净利润 企业所得税 税后净利润
最终价值（兑现后一年的经营毛利/6％）
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-
-219.83
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运营 平均租金增长率 入住率 出租比例 毛利率 营业收入 租金收入（总面积*入住率*出租比例*平均日租 金*365） 营业毛利（营业收入*毛利率） 综合毛利（租金收入+营业毛利）
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262.89
-
0.00
233.68
262.89
-
0.00
233.68
262.89
-
0.00
-5.89
7.70
27.47
300.81
300.81 481.30
541.46
-
0.00
120.33
120.33 481.30
661.79
-
0.00
60.16
60.16 481.30
721.95
-
0.00
481.30
721.95
-
0.00
481.30
721.95
-
0.00
481.30
721.95
-
0.00
修和家具家电为8年，其他一年）
国内贷款
利息-国内贷款
0.00 7.00%
利息总额
累计现金
利息收入
4.14%
税前净利润
企业所得税 税后净利润
25%
5.00% 三年后
-
0.00 0.00 0.00 0.00
-
0.00 0.00 0.00 0.00
最终价值（兑现后一年的经营毛利/6％）
6.00%
净现金流 净现值(贴现率7％) 资本内部收益率
现金流分析
(人民币百万) 项目状态——土地
酒店+服务公寓 投资
1
2
2007
2008
3 2009
总投资 总投资
40% 自有资本
国内贷款 自有资金付款分配
Check
584.20 584.20 233.68 350.52
58.42
58.42
-
58.42
58.42
-
58.42
116.84
-
-
-
-58.42
-
-35.02
-23.71
-16.96
-6.17
4.03
15.71
0.00 -1.68
0.00 -35.02
0.00 -23.71
0.00 -16.96
0.00 -6.17
1.01
3.93
3Fra Baidu bibliotek02
11.78
-146.05
-147.73
-61.07
-28.83
7.13
17.92
27.11
35.87
549.56
-2.04
-12.27
-16.36
-18.40
-18.40
-18.40
-18.40
-2.04
-12.27
-16.36
-18.40
-18.40
-18.40
-18.40
22.33
34.34
52.50
78.05
114.68
154.60
196.18
0.36
0.92
1.42
2.17
3.23
4.75
6.40
-1.68
管理费
基本管理费（租金收入*7％）
7%
激励费用（综合毛利*8％）
8%
合计管理费（基本管理费+激励费用）
物业税 非运营性支出 设备维修费 非运营性支出总计
x80%x1.2% 8.00% 营业收入的 3% 综合毛利的
税息、折旧、摊销前利润（毛利-管理费-总非 运营支出） 税息、折旧、摊销前利润率（税息前利润/总投 资） 折旧（土地和建筑以土地使用剩余年限折旧，装 修为8年，其他一年）
-58.42
OK
0.00
0.00
运营
平均日租金增长率
5.50% 前三年
入住率
每套房平均收入（日租*入住率）
毛利率
客房收入（每套收入*套数*365）
非客房收入（客房收入*8％）
8%
全部收入（客房+非客房）
运营费用（全部收入*毛利率）
毛利（全部收入-运营费用）
管理费
基本管理费（全部收入*3％）
3%
激励费用（毛利*8％）
180.17 10.03%
0.00 -69.16%
-58.42
-58.42
商业 投资
项目总投资 项目总投资
40% 自有资本
国内贷款 自有资金付款分配 Check
1099.13 1,099.13
439.65 659.48
0.00
-
54.96
54.96 54.96
-
-
-
-54.96
OK
0.00
219.83
1.43 35.49
0.98 5.19 6.17
7.65 29.04
1.94 38.64
1.69 6.51 8.20
7.65 30.49
2.44 40.59
2.77 7.96 10.73
7.65 32.02
2.99 42.66
4.34 10.00 14.33
7.65 33.62
3.75 45.02
-1.69
国内贷款
利息-国内贷款
利息总额 累计现金 利息收入 税前净利润 企业所得税 税后净利润
7.00%
4.14% 25%
0.00
-
0.00
0.00
0.00
0.00
-
0.00 0.00 0.00 0.00
最终价值（兑现后一年的经营毛利/6％）
6.00%
净现金流
净现值(贴现率7％) 资本内部收益率
(414.15) 2.30%
Check
410.27 410.27 164.11 246.16
0.00
-
-
-
OK
41.03
41.03 41.03
-
-41.03
0.00
41.03
41.03 82.05
-
-82.05
0.00
运营 平均日租金增长率 入住率 每平米平均收入（日租*入住率） 总收入（每平米收入*建面*365） 管理费增长率
0.00 -137.68%
-54.96
-219.83
公寓 投资
项目总投资 项目总投资
40% 自有资本
国内贷款 自有资金付款分配
Check
1203.26 1,203.26
481.30 721.95
0.00 120.33
-
120.33
-
120.33
-
-
- ########
OK
0.00
601.63
601.63 481.30
619.40 70%
433.58 60% 72.80 5.82 78.62 31.45 47.17
650.37 75%
487.78 65% 81.90 6.55 88.45 30.96 57.49
682.89 80%
546.31 70% 91.73 7.34 99.06 29.72 69.34
-29.21
481.30
721.95
-
0.00
481.30
721.95
-
0.00
12,679
-541.46
-16.85 -16.85
0.00 0.00 -16.85 0.00 -16.85 -16.85
13,313
13,978
14,677
15,411
16,182
16,991
17,840
176.06 184.87 194.11 203.81 214.00 224.70
0.00 -105.16
0.00 -79.15
0.00 -79.15
0.00 -67.00
0.00 -67.00
0.00 -54.44
0.00 -54.44
0.00 -40.86
0.00 -40.86
0.32 -21.08
0.00 -21.08
-549.56
-136.84
-91.27
-30.60
-18.45
1.24
2.03
2.57
3.14
3.54
3.96
4.30
6.48
7.19
7.95
8.46
9.02
8.69
15.32
23.36
33.09
41.78
51.80
1.49%
2.62%
4.00%
5.66%
7.15%
8.87%
-32.37
-24.09
-24.09
-24.09
-24.09
-24.09
-175.26 ######## ######## ######## ######## ######## ########
-26.93 -26.93
0.00
-34.62 -34.62
0.00
-38.47 -38.47
0.00
-38.47 -38.47
0.00
-38.47 -38.47
0.00
-38.47 -38.47
7.70
-38.47 -38.47 35.17
0.00 -26.93
0.00 -26.93
0.00 -105.16
233.68
262.89
-
0.00
530.00 40%
212.00 40% 35.59 2.85 38.44 23.07 15.38
559.15 50%
279.58 50% 46.94 3.76 50.70 25.35 25.35
589.90 60%
353.94 55% 59.43 4.75 64.18 28.88 35.30
办公 投资
5.00% 年增长率
7.50%
0.00 7.00%
4.14% p.a 25%
#REF! #VALUE!
#REF!
11,500
12,075
-
0.00 0.00 0.00 0.00
-240.65
0.00 0.00 0.00 0.00
0.00
0.00
总投资 总投资
40% 自有资本
国内贷款 自有资金付款分配
240.65
-360.98
0.00
销售
销售单价 销售收入 扣 折除 旧营 （销 土费 地用 和、 建税 筑费 在（ 销销 售售 期收 内入 平*均7折.5旧％完），装修 和家具家电为8年，其他一年） 国内贷款
利息-国内贷款
利息总额 累计现金
利息收入 税前净利润 企业所得税 税后净利润
净现金流 净现值(贴现率7％) 资本内部收益率