五指山红色文化主题公园投资案例分析

历史文化： 五指山是海南著名
抗战队伍——琼崖纵队 的区党委等机关的驻扎 地，被称为海南的“西 柏坡”,具有深厚的历史 文化教育底蕴。
民俗文化： 五指山市位于海南
岛中南部腹地，是海南 省中部少数民族的聚居 地，古朴独特的民族风 情使其社会风貌显得更 加丰富多彩。拥有可深 度挖掘的历史名人文化 和南部特色的少数民族 文化，使其上升为海南 独特的历史文化旅游品 牌，如建设民族文化村 等。
启动区
1、项目基本情况：
项目位置：本项目位于五指山脚下， 自然保护区西南侧的水满乡与南圣 镇结合区
交通现状：贯通南北的县级道路
项目总占地：10000亩
总建筑面积：370万平方米
2、规划思路:
依据五指山发展规划定位，结合水满 乡与南圣镇的地形地貌特征，充分 发挥其自然区位优势，依托南北向 的县级道这条现状路和东西向的规 划路将军事主题公园的四大园区合 理组织。各个园区功能上各具特色 ，又有必然的联系，相互补充。
山至岛内各主要旅游景点和城市的航空网络。
2、自然资源丰富
五指山气候类型属热带雨林气候，冬暖夏凉，不 受寒潮侵袭，也不受台风影响。由于独特的气候条件， 使五指山生物种类繁多，分布有海南岛最典型、最全 的热带山地森林。是天然的动植物园，有独特的旅游， 探险，科考，度假，疗养等价值。
3、浓郁的历史文化 与民俗文化
六大运营机构
——军事革命主题公园项目开发总公司 ——商业、酒店运营管理公司 ——军事主题公园运营管理有限公司 ——民俗文化运营管理有限公司 ——红色文化旅游有限公司 ——红色文化传播有限公司
三、市场定位
1、爱国主义教育 通过大型项目立项，联合政府将本项目打造成爱国主义教育基地。定期提供爱国主义教
育培训，解决军队转业安置问题。 2、拓展训练
中国红色旅游 文化博览园板块
海南民俗文化 博览园板块
军事文化休闲 公园板块
海南农垦文化 博览园板块
第五篇 项目资金运作及社会价值
一、项目赢利模式
开发原则： □ 坚持生态保护、以人为本的原则；贯彻片区贡献的原则； □ 保证四方共赢得以实现的原则。
加强生态保护，促进环境和谐 客户、当地民众、开发商、政府四方共赢 重视对片区的贡献，促进片区产业升级
好友自助式旅游、自驾车旅游份额将逐渐上升。 ——旅游者年龄定位：入境游客以中老年为主，国内游客以中青年游客为主，主要是以商务会展、休闲
度假、观光游览、生态旅游和农业旅游等为主要旅游目的。 ——旅游者职业定位：观光游览、生态旅游和农业旅游为大众游客；商务会展和娱乐休闲度假型游客主
要为收入较高的私营企业家和白领阶层及公务员；文化旅游游客主要为公务员、大中学校师生和专业人士。
1、城市区位与交通
区位： 五指山位于海南岛中南部腹地，是海南岛海拔最高的山。
东南邻保亭县，西接乐东县，北连白沙县和琼中县。是海南省 中部少数民族的聚居地。
交通： 五指山为海南岛中部地区的中心城市和交通枢纽。 海榆中线贯穿全境，是五指山市的交通干线，使得北上省
会海 口车程不足3小时，南下海滨城市三亚车程仅有1个半小时。 五指山通用直升机场正在建设中，机场通航后将建成五指
□ 休闲娱乐 □ 旅游观光 □ 文化教育 □ 度假居住
形成多元产业集群 构建复合型休闲产业城
投资项目暂定总规模为10000亩，分为休闲娱乐、旅游观光、文化教育、度假居住四大功能。
二、功能定位
1、总体
一个主题公园：五指山红色文化主题公园
二大产业区： ——以旅游、休闲、度假基地为目标重点建设的军 事文化博览与红色革命为主题公园的红色文化产业 区； ——以开发海南当地民俗文化风情、休闲娱乐、影 视制作、体现海南农垦为主题的海南农垦文化和民 俗风情为主题的产业区。
项目可持续 发展之路
二、资金运作
1、基础数据
1）建设规模：本项目总建筑面积370万平方米。 2）实施进度：本项目建设期预计为6年。
2、资金来源
1) 自有资金； 3) 专项资金； 5) 投资募股资金。
2) 银行贷款； 4) 招商引资资金；
3、计划投资规模
根据该项目的整体规划方案，该项目共占地10810亩，总建筑面积约为370万平方米，计 划投资规模：267.251亿元 。
第四篇 规划建设
一、规划原则
1、可持续发展的原则
• 要树立科学发展观，强调保护旅游资源的完整性以及自然生态环境和社会人文环境的多样性和丰富性， 最大限度的减少旅游业发展过程中产生的负效应，实施可持续发展战略，实现旅游业的经济效益、环 境效益和社会效益的统一发展。
2、突出重点，协调发展的原则
•
在整体旅游发展中，强调功能、配套、交通、建设时序、空间环境等方面的高效统一，进行产业要
四、客源定位
1、客源目标市场区域定位 ——入境旅游市场 核心目标客源市场：港澳台、俄罗斯 基本目标客源市场：韩国、日本、东盟十国 机会目标客源市场：北美洲、欧洲、大洋洲 ——国内旅游市场 核心目标客源市场：海南、广东、北京、上海 基本目标客源市场：广西和华东、华中、西南、东北地区各省份 机会目标客源市场：西北地区
五指山红色文化主题公园 投资案例分析
何松坤 张宇鹏
目录
第一篇 资源分析 第二篇 投资市场 第三篇 项目定位 第四篇 规划建设 第五篇 资金运作及综合价值
总体评价：
1、旅游资源非常丰富
第一篇 资源分析
2、历史文化价值很高
3、自然生态环境优良
4、资源组合配置较好
5、旅游开发潜力很大
6、客源市场前景广阔
谢谢！
与五指山文体局，自然保护区等单位合作，开发攀岩类、户外拓展类项目，为大型企事 业单位及个人组织的拓展训练提供高标准服务。 3、民俗文化体验
提供特色民俗文化体验服务，使外地游客、主题公园游客、培训单位等不同的游园人群 都能体验高标准民俗文化，真正的了解海南、体验海南土著居民的生活。 4、相关纪念品
以军事纪念品为主、民俗纪念品为辅的综合型旅游纪念品展示、销售为主要功能的展馆。 拟建二层独立展馆，总建筑面积8千平米。军事纪念品主要为：各种军事器械的模型、各军工 企业产品，高端专供产品可满足展示需求，外销产品可满足普通游客的消费需求。民俗文化 纪念品，主要为当地少数民族用品为主，但一定要与普通景点的旅游纪念品有所区分。
4、收益
主要收益为主题公园门票、商业设施的出租、影视剧拍摄场景租赁、拓展培训、各种临 时性展览、各种文化活动的收益，艺术品销售的收入以及度假中心的销售收入等。
三、综合效益
1、增加当地税收、提高就业率、拉动经济发展 2、有效整合项目区内的旅游资源 3、提高区域民俗旅游的档次、规模 4、丰富市民生活、提高文化素养 5、极大地提高五指山整体生态环境标准 6、解决了山区的交通问题、增加旅游项目
成特色鲜明的五指山旅游产业体系。
二、概念规划
中国红色旅游
项
文化博览园
目
海南民俗文化 博览园
总 规 划
Biblioteka Baidu
军事文化休闲
示 意
公园
图
海南农垦文化 博览园
县级道路 规划路
旅游观光环线
概
军事文化休闲公园板块
念 性
海南农垦文化博览园板块
规
划
中国红色旅游文化博览园板块
示
意
图
海南民俗文化博览园板块
旅游接待服务中心
第二篇 投资市场
1、海南总体经济状况 2001年至2011年，海南省的人均国内生产总值、城镇人均可支配收入和城乡人均储蓄存款
余额均保持较高速度增长。 【经济增长】近年来，海南省经济保持着较快增长。 【地方财政】地方财政收入大幅度增长，经济富裕程度进一步提升。 【居民消费水平】城乡居民生活消费水平持续提高。 2、海南度假市场 *旅游业是海南的支柱产业，空气清新、气候适宜、蓝天、大海和热带雨林同在的美丽休闲胜 地，为海南带来每年1600万游客的人气，创造巨大经济效益。 *旅游客源结构发生变化。高端游客和海外游客增速快于国内游客。 *进入海南开发旅游度假地产的发展商渐多，中粮集团、富力地产、香港保利集团、上海家化 集团、美国泰威集团、新加坡星狮集团等，海南旅游产业进入一个新阶段。 *之于度假地产，海南旅游度假地产，其外销性非常明显，外销区域也在逐步扩大。 3、五指山旅游市场
三大观光带： 军事文化红色革命主题观光带、农垦文化博览观光 带、民俗风情文化主题观光带。
五指山红色军事文化主题（绿岛 红城）示意图
五大分区：公益展览区、观光表演区、群众参与区、休闲娱乐区、综合服务区
公益展览区：以国防科普、革命教育为主的军事博览馆、革命纪念馆等； 观光表演区：以直升飞机观光、军事运动娱乐、影视拍摄制作等为主； 群众参与区：以游客亲身体验、参与训练和军事活动为主； 休闲娱乐区：以住宿、餐饮、娱乐、休闲、购物等功能为主； 综合服务区：以园区管理、维护保养、办公接待、考察交流等为主。
2、客源目标市场结构定位 ——旅游客源市场类型定位：商务会展、休闲度假客源市场、观光游览客源市场、自然生态及民族风情
客源市场。 ——消费层次定位：以中高档为主，低档消费以本地市场为主；中档消费以生态旅游、观光游览、科学
考察等游客为主；高档消费以休闲度假和商务会议游客为主。 ——旅游方式定位：以团体为主，散客为辅，随着市场的逐步扩大，团体旅游份额将逐渐下降，家庭和
受“大三亚旅游圈”拉动，五指山旅游地产飞速发展。五指山热带雨林与南美洲的亚马逊 河流域、印度尼西亚的热带雨林，并列成为全球保存最完好的三块热带雨林之一，被国际旅游 组织列为A级旅游景区。开发前景大，开发程度小。
一、项目总体定位
第三篇 项目定位
以旅游、休闲、度假基地为目标，建设集休闲 娱乐、旅游度假、文化博览等功能为一体的大型军 事文化主题休闲度假公园和爱国主义教育基地，构 建国际化、生态型海滨休闲旅游区，形成南中国最 大的集军事文化、农垦文化、革命历史、民俗风情 等为一体的休闲主题公园。
4、统筹规划，整合发展的原则
•
规划立足五指山，放眼海南。打破行政区划限制，整合周边旅游资源，打造海南中部地区生态旅游
特色和黎族风情，加强旅游要素整合与区域旅游资源整合，加强区域旅游联动发展，实现区域整合发
展，构建五指山国家公园。
5、市场导向原则
•
发挥市场配置资源的基础性作用，促进旅游生产要素合理流动，加强统筹协调，发挥比较优势，形
素相关功能的整合与布局，在规划中既体现重点，也兼顾均衡发展，以重点项目为突破口，进一步带
动全市旅游资源的开发，实现五指山市旅游业又好又快的整体协调发展目的。
3、强调原生态，保护优先的原则
•
树立“遍地是风景，到处是资源”的观点，保护生态山水自然环境和人文环境，保护景观与历史传统
文化，保持原生态特色，坚持将保护放在第一位，塑造人、山水、文化、风情和谐的旅游环境。