碧桂园成本控制解析
碧桂园项目成本管控要求及注意事项--成本管理部
项目成本管控要求及注意事项成本管理部 符东升2019年12月全过程管理投资策划阶段过程管控阶段交楼阶段p前置成本可研策划，项目多位一体会前召开，尽职调查，前置风险管控；p多部门联动，客户成本敏感排序，做实成本适配，精准投放；p科学合理编制项目投资测算成本，重视项目责任成本包干。
p重视策划阶段方案落地，落实管理动作，提标需实现溢价，超支需制定整改措施；p重视成本优化及落地，结合《优化100条》持续优化，并跟踪落地情况，确保优化成效。
p管理预警及时整改落实；p严禁资料作假，保证成本数据真实性；p严格费用管理，避免转移支付；p控制无效成本；p及时处理交楼问题，实现完美交楼，避免群诉造成成本失控；p结算后评估，数据沉淀，完善数据库更新，指导投资测算，落实拿地竞争力。
科学策划，成本做准，确立经营目标贯彻成本意识，强化方案落实完美交楼，实现口碑相传，以终为始序号期区7类合同实际/预计全部完成结算时间结后评估区域内控完成时间1郑州碧桂园-二期2020-2-292020-4-292郑州中牟刘集碧桂园一期2020-4-12020-5-313郑州中牟学苑碧桂园-一期2020-4-12020-5-314新乡碧桂园凤凰湾二期2020-4-202020-6-195碧桂园．归德府项目-一期2020-5-12020-6-306碧桂园．应天府项目-一期2020-5-12020-6-307郑州荥阳碧桂园龙城-一期2020-5-302020-7-298新乡碧桂园．凤凰湾-一期2020-6-302020-8-299郑州碧桂园龙城-二期2020-10-302020-12-2910郑开碧桂园首期2020-11-152021-1-1411郑州经开区碧桂园一期2020-12-312021-3-12、合理制定招标计划、注意项目立项前提1、招、议标工作相关规定招标管理（1）总承包工程只允许与集团发文的白名单中的总包单位及执行经理议标；（2）对于其他专业工程，各片区每个季度至少有一单是以公开招标的形式定标；（3）桩基础工程（单独分包）必须以公开招标的形式定标；（4）一、二类工程，新单位原则上不建议议标。
碧桂园集团产品成本优化建议落实手册
建议： 毛坯交楼挂石别墅增加中央空调版图纸供选择，预留中央空调位置，取消空调板，简化立面，节约造价。 节约成本约48~50 元/㎡(空调飘板土建成本、石材铺贴人工成本)；
以BJ240N（3S）石材版为例， 节约约为12010.53元/套 以BJ480N（3S）石材版为例， 节约约为23472.36元/套
省约1782元/单元。
厨房与生活阳台排水立管平面图（优化前）
厨房与生活阳台排水立管平面图（优化后）
17、住宅公共区域选用碧桂园自主研发专利产品：一体化集成灯
建议部门：设计研究院、总工室、惠深区域、北京区域、综合六分院
建议：采用碧桂园自主研发已获国家专利的一体化集成灯（专利号201621485100.9）。 成本：以18层YJ140T为例，一个单元楼梯可节约成本5147元，折合成单位面积为 1.01元/米²。（已在沪苏、惠深区域试用）
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集团产品成本优化建议落实手册（一）
产品联合评估专项工作小组
集团各中心、区域、子公司：
2017年，产品联合评估专项工作小组搜集总部各职能部门、各综合分院、各 区域设计管理部1561条建议。
经多轮筛选，多方认证，并征求相关部门意见，经领导批准后，有33条建议 需要相关部门在今后的工作中贯彻落实。现将其整理成册，方便大家落实及监督， 今后还陆续会有建议制作成册推出。
分体空调板
中央空调室外机
BJ240N（3S）南立面（分体空调版）
•
BJ240N（3S）南立面（中央空调版）
3、YJ115-9 前室C7窗取消，保留栏杆（南方且非台风地区适用）
建议部门：综合五分院
• 现状：YJ115-9 前室C7窗（900x2350，全开启）位于凹位，且上部有防火挑檐板，非台风地区基本无雨水。 • 建议：取消此窗，保留栏杆，可节省成本。
碧桂园成本管控方案
碧桂园成本管控方案碧桂园作为中国房地产市场的领导者之一，一直致力于打造高品质的房地产项目。
成本管控一直是碧桂园非常注重的管理方面，因此，碧桂园在成本方面有非常详细的管控方案。
1. 成本管控的重要性房地产开发过程中，一旦投入，资金往往无法回流，如果成本控制不好，就会导致浪费和损失。
因此，成本管控是项目管理的重要一环。
通过合理的成本管控，可以把房地产开发的成本控制在一个可接受的范围内，以保证项目的实现和获得良好的投资回报率。
2. 碧桂园的成本管控方案碧桂园的成本管控方案主要包括以下几个方面：2.1 研究成本构成建筑房屋成本构成主要由人材料、附加设备和机器设备三个部分构成。
为了准确控制成本，碧桂园首先研究这三个部分的成本构成，确定项目过程中的费用预算，并在执行过程中进行成本管控。
2.2 精细化预算除了在项目之前进行整体规划外，碧桂园还会对每一个小的过程进行详细的预算，对每一项建筑材料、设备、人工等费用进行详细的分解，同时制定详细的预算控制表，对预算超支情况进行警示。
2.3 项目组织架构调整碧桂园对项目组织架构进行调整，建立包括工程管理部门、物业管理部门、安全管理部门、财务管理部门、人力资源部门等部门的项目管控机制。
各个部门之间相互联系、互相配合，共同完成项目目标，同时对各个环节的成本进行管控。
2.4 引入先进的技术手段为了更好地控制成本，碧桂园通过引入先进的信息化技术和工具，实现对项目成本的实时监控和管理。
包括日常的财务审核和审批、财务数据的集成、对各个环节的集中监控等。
2.5 加强成本管控的管理意识碧桂园通过实施成本控制制度、加强人员培训和管理，提高团队整体素质和责任感，确保项目成本的全面管控。
3. 结论通过以上几个方面的措施，碧桂园在成本管控方面取得了良好的效果，将成本控制在一个可接受的范围内。
碧桂园始终坚持质量第一、成本控制的理念，不断加强成本管控工作，提升企业管理水平，不断推进企业发展，成为中国房地产市场的佼佼者。
碧桂园 铝模板成本分析简要
BGY 铝模成本分析总结1、铝模成本组成------- 型材铝模将近 60%的成本在于铝型材。
铝型材计价规则：铝锭当日均价+型材加工费. 目前铝锭价格在 14000 元/吨，型材加工费在 4000-4500 元/吨。
铝模加工流程：切- 冲 -焊- 校。
2、铝模成本组成------- 模板加工/生产铝模模板加工：分为标准板和非标板。
目前市场存在非常多的小厂，单纯生产的角度，能满足铝模的生产任务，一般一条生产线的小型铝模厂月度产能在3000-4000 方左右。
模板加工费用在 5500-6500 元/吨，损耗一般控制在 3%3、铝模成本组成----- 铁件加工铝模铁件加工：独立支撑、背楞、斜撑、吊杆、马镫等。
广州番禺、佛山南海、惠州一带有非常成熟的铁件加工厂，加工精度及时间均能保障，并且有部分铝模厂也有铁件加工的能力。
铁件加工在广东是非常成熟的行业，价格基本稳定在 6500-7000 元/ 吨。
（价格会随钢铁价格而波动）4、铝模成本组成------- 配件辅材铝模配件：销钉、销片、穿墙螺杆、山型卡、螺母、套管、预埋螺栓等。
目前铝模的配件产业已经非常成熟，基本上市面上任何类型的配件都可以直接采购。
铝模配件折算到铝模面积一般在 20-25 元/平方。
5、铝模成本组成------- 铝模设计铝模设计：图纸深化、梁、墙、板配模图，K 板配模图、吊模配模图、背楞配模图、生产清单、施工方案等。
广东是国内最早使用铝模的地区，而且有非常多的铝模厂自身设计根本不足，很大部分设计都是外发专业的设计工作室设计。
目前铝模设计费用在 25 元/平方左右。
6、铝模成本组成------- 铝模预拼装铝模预拼装：预拼装、开孔、编号、打包等工作。
一般铝模厂是发包给专业铝模预拼队伍进行预拼。
目前铝模预拼费用在30-35 元/平方（含编号、打包）。
7、铝模成本组成：铝型材费用（铝模均重控制在 24-26KG/平方）：420-460 元/ 平方；铝模加工费用： 120-150 元/ 平方；铁件费用：6500-7500 元/吨，100-120 元/平方；辅材费用：25 元/平方；铝模设计费用：25 元/平方；铝模预拼装费用：30 元/平方。
2.5.2《碧桂园集团成本分摊管理指引》
2.5.2《碧桂园集团成本分摊管理指引》2.5.2《碧桂园集团成本分摊管理指引》总则1.1集团成本分摊原则、提高目标成本和动态成本准确性，特编制本细则。
1.2分摊执行“谁受益谁承担、紧前不紧后”原则。
1.3本办法适用于集团总部、各区域和各项目公司。
第一条分摊依据说明2.1 占地面积：占地面积包括建筑物基底面积、绿地、道路等的面积，通常指红线内用地面积。
2.2 建筑面积：指按国家或地方相关管理文件和规则计算的物业建筑面积。
2.3 可售面积：指取得《商品房预售许可证》、可以进行销售的物业建筑面积。
第二条分摊原则3.1工程成本分摊3.1.1按照各业态的占地面积计算土地价款，再按照相应业态的地上建筑面积分摊。
3.1.2收费与前期工程费用：场地平整按占地面积、其余按照总建筑面积分摊；3.1.3建造成本建安成本：按照各业态单体实际的成本；社区管网：按照总建筑面积分摊；公共配套：按照地上可售面积分摊；工程其他：按照总建筑面积分摊；3.2非工程成本分摊3.2.1费用及税金：管理费用：按照各销售业态的可售建筑面积分摊；营销费用：按照各销售业态的销售收入进行分摊；税金（不含所得税）：按照各销售业态销售价格对应的税率计算；3.2.2所得税：按照销售业态的利润总额的固定比例计算；3.2.3其他成本：物业管理启动费：根据业态类型，按照建筑面积分摊。
第三条分摊细则4.1公配的成本分摊4.1.1有产权公建配套设施：定义：指规划报建中性质定位商业，且可以办理独立产权的建筑物。
包括酒店、大型医院、IB国际标准学校等。
分摊：其成本单独归集，不分摊至住宅和商铺。
但在计算成就共享等奖励之前区域和项目需以高于成本价处理此类资产。
否则需要调增成本。
酒店、IB国际学校等资产集团决定自持经营的除外。
4.1.2无产权公建配套设施：定义：指归全体业主所有或无偿移交政府相关部门的会所、业主活动用房、物管公司用房、架空层、道路桥梁、学校、菜市场等。
分摊：所有建造成本及土地成本均需分摊至住宅，按地上可售面积分摊。
碧桂园物业财务报告分析(3篇)
第1篇一、引言碧桂园物业作为碧桂园集团旗下的专业物业服务公司，自成立以来，始终秉承“给您一个五星级的家”的服务理念，致力于为业主提供高品质的物业服务。
本文将对碧桂园物业的财务报告进行深入分析，以期为投资者、管理层及业界提供参考。
二、财务报表概述碧桂园物业的财务报表主要包括资产负债表、利润表和现金流量表。
以下将从这三个方面对碧桂园物业的财务状况进行分析。
（一）资产负债表分析1. 资产结构分析碧桂园物业的资产主要由流动资产、固定资产、无形资产和递延资产组成。
流动资产主要包括货币资金、交易性金融资产、应收账款等；固定资产主要包括房屋及建筑物、机器设备等；无形资产主要包括土地使用权、商标权等；递延资产主要包括预付账款、待摊费用等。
从资产结构来看，碧桂园物业的流动资产占比相对较高，说明公司短期偿债能力较强。
固定资产和无形资产占比相对较低，表明公司对长期资产的投资较为谨慎。
2. 负债结构分析碧桂园物业的负债主要包括流动负债和非流动负债。
流动负债主要包括短期借款、应付账款、预收账款等；非流动负债主要包括长期借款、应付债券等。
从负债结构来看，碧桂园物业的流动负债占比相对较高，说明公司短期偿债压力较大。
非流动负债占比相对较低，表明公司对长期负债的管理较为合理。
（二）利润表分析1. 收入分析碧桂园物业的主要收入来源为物业管理服务收入、其他业务收入和投资收益。
物业管理服务收入是公司最主要的收入来源，占比通常在90%以上。
从收入构成来看，碧桂园物业的物业管理服务收入稳定增长，说明公司市场竞争力较强。
其他业务收入和投资收益相对较少，但近年来呈上升趋势，为公司提供了多元化的收入来源。
2. 成本费用分析碧桂园物业的成本费用主要包括物业管理成本、销售费用、管理费用和财务费用。
物业管理成本是公司最主要的成本，占比通常在70%以上。
从成本费用构成来看，碧桂园物业的成本费用控制较好，毛利率较高。
但近年来，随着市场竞争加剧，物业管理成本有所上升，对公司利润产生一定影响。
房地产企业财务分析以碧桂园为例
房地产企业财务分析——以碧桂园为例摘要房地产行业属于综合性产业，对钢铁、建材等相关行业有直接的拉动作用。
房地产公司面临日益激烈的竞争从而导致资金的短缺的风险，引发内部管理层对公司未来发展的思考以及影响投资者的决策。
在国家宏观调控的背景下，还有金融机构对房产企业项目的门槛日益提高，如何通过财务分析发现企业问题并解决，来提高企业的竞争力，让企业能可持续的健康发展。
本文将采用哈佛分析框架对碧桂园进行分析，发现企业的战略布局契合国家的发展战略且经营状况良好，但是企业的资产周转率较差，房产物业发展过快成本偏低，有可能存在质量隐患，并且碧桂园应收账款的变现能力较弱。
所以碧桂园应加强物业项目的资产周转和质量，加强应收账款的变现能力以降低出现大量坏账的风险。
关键词：财务分析房地产企业碧桂园哈佛分析框架AbstractThe real estate industry is a comprehensive industry, iron and steel, building materials and other related industries has a direct stimulating effect. Real Estate Company face the risk of a shortage of funds resulting in the increasingly fierce competition, causing internal management on the company's future development and influence the decisions of investors. At the national macro-control background, threshold and financial institutions to the enterprise of the real estate project is increasing, how to find the enterprise through financial analysis and solve the problem, to improve the competitiveness of enterprises, so that enterprises can sustainable development. This paper will use the Harvard Analysis Framework for garden analysis, found the strategic layout of enterprise development strategy and the combination of state enterprises operating in good condition, but the asset turnover rate is poor, the rapid development of real estate property costs low, there may exist quality problems, and the garden of the cashability of receivable account is weak. So the garden should pay attention to the property asset turnover and theproperty quality, strengthen the cashability of receivable account in order to reduce the risk of a lot of bad debts.Key words:Financial analysis, Real estate enterprise, Country Garden, Havard Analysis Framework.目录目录摘要 (1)Abstract (2)目录 (3)一、 .................................................................................................................................. 导论6（一）研究背景与意义 (6)1、研究背景 (6)（二）国内外的相关文献综述 (6)1、国内的财务分析状况 (6)2、国际的财务分析状况 (7)（三）研究思路与方法 (7)1、研究思路 (7)2、研究方法 (8)（四）本文主要研究内容与框架 (8)二、 ................................................................................ 碧桂园财务分析的相关理论基础9（一）我国传统财务分析基本方法和缺陷 (9)（二）哈佛分析框架的基本内容 (10)三、 ................................................................................ 哈佛分析框架下碧桂园财务分析10（一）碧桂园的战略分析 (10)1.房地产行业分析 (10)2. 碧桂园战略分析 (11)（二）碧桂园会计分析 (12)1.房地产主要会计项目与会计政策确定 (12)2.碧桂园相关会计项目的分析 (13)（三）碧桂园财务分析 (15)1.偿债能力分析 (15)3.盈利能力 (21)（四）碧桂园前景分析 (24)1.战略预测 (24)2.财务预测 (24)四、主要结论 (25)五．碧桂园集团的发展建议 (26)参考文献 (27)一、导论（一）研究背景与意义1、研究背景在近几十年来，许多国家的快速发展，都离不开房产业的高速增长，房产业的繁荣发展带动了经济的繁荣。
企业成本控制存在的问题及对策——以碧桂园控股有限公司为例
企业成本控制存在的问题及对策——以碧桂园控股有限公司为例摘要：近年来，市场经济发展迅速，对于经济活动的主要参与者来说，在经济的大潮中，企业获得了更多的发展契机和发展空间。
然而不可否认的是，企业也在当下的市场环境中也形成了激烈市场竞争，这对于企业的发展来说起到了更好的推动作用。
也正因如此，各个企业也纷纷将主要的精力用于自身综合竞争力的形成上，特别是企业的内部管理优化成为了现代企业管理建设的重中之重。
本文以碧桂园控股有限公司为研究对象，深入的对企业内部成本控制进行研究，本文主要分为四个部分，第一部分是针对企业成本控制进行相关理论的概述，第二部分是对碧桂园控股有限公司成本控制现状的阐述，第三部分是根据前文的企业现状进行存在问题和问题成因的探究，第四部分则是针对碧桂园控股有限公司存在的问题以及产生的原因提出针对性的对策。
关键词:成本控制；问题；对策；碧桂园引言目前，市场经济竞争已经进入了白热化的阶段，很多企业已经意识到加强成本控制，提升企业的核心竞争价值才是企业生存、发展、获得利润的有效竞争手段。
我国经济正处于双重压力之下，中小企业是市场上数量较多、活跃度较大的企业，由于中小企业自身经营、管理存在的问题较多，本文以碧桂园控股有限公司为例，来了解企业面临的窘境。
碧桂园控股有限公司是我国国内知名的房地产开发企业，从企业成立至今始终坚持房地产开发工作，其开发的项目在市场中广受好评，进入21世纪，房地产行业市场经历的多番的变化，房地产项目开发环境也更加复杂，因此让很多房地产项目开发企业发展进入了瓶颈。
另外，一方面对于房地产企业来说，成本控制的质量关系到企业是否能够稳定的持续发展，另一方面为了实现房地产企业项目的成本控制的有效控制，展开相对系统的研究更具有实际意义。
1 房地产企业成本控制的相关概述1.1 成本控制的含义成本控制，顾名思义就是对项目产生的各项成本进行在预算范围内的管理。
事实上，成本控制是成本管理的重要内容。
碧桂园动态成本管理
碧桂园动态成本管理背景碧桂园集团成立于1992年，总部位于广东省佛山市。
作为中国房地产领域的知名企业，碧桂园集团主要从事房地产开发与销售、物业管理等业务，目前已在海内外拥有多家上市公司。
在房地产开发行业中，成本控制是企业运营的重要一环。
针对碧桂园集团中的动态成本管理，本文将从以下几个方面进行阐述：1.动态成本管理的概念和作用2.碧桂园集团的动态成本管理实践3.动态成本管理的优势和挑战动态成本管理的概念和作用动态成本管理是指在企业生产经营过程中，按照不同的活动和流程，对成本进行动态管理和控制的过程。
在房地产开发行业中，动态成本管理主要应用于项目管理、经营活动、材料采购等方面。
动态成本管理的主要作用在于提高企业的经营效率，降低企业的生产成本。
通过对不同环节的成本进行精确的测算、分析和控制，企业可以针对成本较高的环节加以优化，从而实现成本的节约和利润的提高。
碧桂园集团的动态成本管理实践作为中国房地产行业的领先企业，碧桂园集团一直致力于完善自己的成本管理体系。
目前，碧桂园集团的动态成本管理主要依靠以下几个方面：1. 成本预算控制碧桂园集团在项目实施前，会进行详细的成本预算和控制，从而确保项目的收益目标得以实现。
项目实施过程中，还会根据项目实际情况进行动态调整和管理，保障项目的顺利实施。
2. 定量管理碧桂园集团在项目实施中，会进行精细化的定量管理。
每个环节的成本将会根据活动和流程进行测算和分析，从而精准掌握成本情况，实现成本的优化和控制。
3. 供应链管理碧桂园集团在采购和物流方面，积极引入供应链管理，从而优化企业的采购和物流环节。
通过实时监控和调整，实现成本的最优化。
4. 外包管理碧桂园集团在外包业务实践中，会进行成本与收益的权衡，根据实际情况进行外包决策。
同时，还会根据外包服务商的服务质量和成本进行选择，保障企业在外包过程中的利益。
动态成本管理的优势和挑战动态成本管理可以带来诸多优势，包括：1.精确的成本掌控：通过动态成本管理，企业可以精确掌控每个环节的成本情况，实现成本的优化和控制。
碧桂园分析报告
碧桂园分析报告一、核心竞争力：成本控制和高周转（1）成本控制碧桂园的成本控制优势非常明显，主要反映在拿地成本低、融资成本低、全产业链把控（几乎各个环节上都有子公司）。
其中全产业链的把控几乎是其他开发商无法企及的优势。
++++++++++++++++++++++++++++下图是关于碧桂园融资成本的分析。
从上面的图表可以发现：近年来碧桂园主要是通过美元优先票据和公司债券进行融资。
平安集团的引入使得碧桂园的融资成本大大降低。
在引入之前，碧桂园的最低成本也在年利率7.5%左右，而引入之后基本维持在5%的低水平周围。
+++++++++++++++++++++++++下图是关于碧桂园土地成本的分析（数据来自于历年年报）8.16%6.20%5.66%0.00%1.00%2.00%3.00%4.00%5.00%6.00%7.00%8.00%9.00%201420152016加权平均借贷成本从上图中可以看到：碧桂园历年拿地的平均成本极低，如2014年甚至只占物业平均售价的12.69%。
（2）高周转高周转其实也是成本控制的内涵，这里将其专门独立出来讨论。
碧桂园主要是通过开发流程前置（摘牌即开工）以及各个环节的标准化操作来保证高周转的。
碧桂园主要是通过“摘牌即开工”，“快速开发”，“快速销售”三个方面来保证高周转的，具体见下图。
二、近两年的发展策略（1）拿地新策略：并购之前碧桂园在三四线的开发模式基本如下图所示之所以这种开发模式能持续进行下去是因为在三四线比较容易拿到低价地。
而碧桂园在2015年开始进军一二线城市，这种拿地策略无法进行。
为此，碧桂园改变策略，通过并购才得以顺利进入一二线城市，其中主要的并购方式时股权并购。
上图是整个2016年碧桂园新增的土地，从表中可以看到目标为一二线的土地占比已经达到了48%。
可以说碧桂园进军一二线城市比较顺利，且集团已经达到了一二线和三四线土储基本平分的态势。
另外据不完全统计，碧桂园在2016年通过并购拿地布局的城市如下：由上表可以发现不仅在一二线，在三四五线城市，碧桂园也是通过并购入局。
房地产项目成本构成分析与全成本管控
03主体建筑安装工程费
一、 房地产项目的全成本概念
ⅹ
灯火通明是浪费
ⅹ
自然通风更节约
03主体建筑安装工程费
一、 房地产项目的全成本概念
地下室的门窗工程，主要是 防火门，它的数量是按规范 确定的，刚性很强，想在设 计环节上节省，不容易。
03主体建筑安装工程费
一、 房地产项目的全成本概念
地下室的机电工程，机电成本可以说是个无底洞，管理得好也可以更经济， 而且对于地下室还涉及到很多要与政府垄断行业的承建范围接驳，所以在 设计上需要注意以下几点： a. 做好管线综合平衡，防止不必要的设计变更和现场修改，以致造成浪费；
03主体建筑安装工程费
一、 房地产项目的全成本概念
桩基础它的造价水平受什么影响？
造价上有弹性， 要有优化意识！
03主体建筑安装工ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ费
桩型 桩长 打桩记录
一、 房地产项目的全成本概念
非
1. 独立筏板的能避则避
桩
2. 筏板同兼地下室底板
基
3. 低层用独立桩基经济
础
03主体建筑安装工程费
一、 房地产项目的全成本概念
一、 房地产项目的全成本概念
③ 外立面门窗工程
这一项刚性和弹性都很明显。目前，外立面的门窗与建筑面 积（仅限所在楼层）之比，我们称之为“窗地比”，约为 0.20-0.3。影响门窗造价的主要是门窗的功能。比如隔热、双 玻、较好的五金件、玻璃的种类（净白玻？或是专门颜 色？）。如果门窗用后装法施工，将出现附框的费用，相当 于每平方米建筑面积增加造价20－25元。目前普通型材、粉 末喷涂、双玻、较好的五金配件，门窗的平均单价是380元／ m2；断桥隔热大约是600元／m2左右，塑钢门窗（双玻）大 约在400-450元/m2左右。
碧桂园房地产公司成本控制方案优化毕业设计
摘要现代社会人口越来越多，对房子的需求越来越大。
中国人收传统 思想影响，有房才是家。
随着房价的升高，很多人望而怯步。
地产商 们想要竞争席位，必须在价格质，量上保持优秀。
所以，成本控制有 利于开发商与购房者。
在此背景下，本文是通过介绍碧桂园房地产公司的自然情况及成 本控制的现状， 发现碧桂园公司在成本控制制度、 成本控制组织管理、 成本控制流程、成本控制核算方法方面的不足及原因，并提出相应的 建议和解决方案。
关键词: 房地产 成本控制 对策目 录引言 (5)第 1 章 碧桂园房地产公司成本管理现状 (5)1.1 碧桂园房地产开发企业的成本 (6)1.2 碧桂园房地产开发公司的费用................... (5)1.3 碧桂园房地产公司成本影响因素. (6)第 2 章 碧桂园房地产公司成本管理中存在的主要问题 (6)2.1 未树立系统全面的成本管理理念 (7)2.2 管控模式和组织架构设计不合理 (7)2.3 工程项目中成本管理的问题 (8)第 3 章 碧桂园房地产公司项目成本管理制度的优化设计 (8)3.1 树立公司全员成本控制的意识 (9)3.2 设计合理地产管控模式选择及组织架构 (9)3.3 建立合理的项目全过程成本控制方案 (11)总结 (14)致谢 (15)考文献参 (16)引言碧桂园中国驰名商标中国房地产十强企业,在 1992 年成立， 总部 地点在中国广东省佛山市顺德区，2007 年在香港上市，是一家以房 地产为主，包括建筑、装修、物业、酒店及管理、教育等行业的海内 外著名的企业集团。
现在已成为具有 10 多万业主住户、4 万多员工。
碧桂园在房地产范畴开创出的特色与竞争力的碧桂园发展模式。
现 在，碧桂园已在中国和马来西亚拥有上百个优质地产项目，服务大约 “碧桂园，给您一个五星级的家”享誉国内外。
50 多万的业主，第 1章 碧桂园房地产公司成本管理现状1.1 碧桂园开发房地产的成本房地产开发企业的成本是指房地产开发企业在房地产商品开发、 生产、经营过程中所付出的费用总和。
碧桂园全成本管理
碧桂园全成本管理碧桂园是中国领先的房地产开发商之一，始终坚持以“质量、服务、信誉”作为企业核心理念。
在成本管理方面，碧桂园采用全成本管理的方式，在生产、经营和管理过程中实现全方位成本控制，以保证成本的控制和精益管理，提高企业的效益和竞争力。
全成本管理的定义全成本管理是以全面的、系统性的成本观念作为基础，从企业产生的各个环节，从采购、生产、销售、物流、资本等多个方面考虑，对企业整体成本、全要素成本及所有经营成本进行综合管理的一种成本管理方式。
碧桂园全成本管理的特点1. 整全成本观念碧桂园全成本管理注重全面、系统性、整体性地认识和控制成本，从初期开发、设计、施工、营销等全过程考虑，以实现企业长期成本控制。
2. 综合深入的成本控制碧桂园全成本管理注重对产生的每一项成本进行深入细致的分析和控制，从销售渠道、产品结构、经营布局等方面综合考虑，严格控制每一个环节，实现企业精细化管理。
3. 激励机制的支持碧桂园全成本管理注重通过激励机制，推动员工积极参与成本管理工作，提高成本控制和利润管理意识。
4. 全员参与的管理方式碧桂园全成本管理以员工为中心，全员参与成本管理，推动员工自身的素质提升，进一步提高企业的经营效益和竞争力。
碧桂园全成本管理的具体实施1. 采购成本的控制碧桂园早期采用竞争性招标采购制度，通过多方竞标，节约采购成本。
现在，碧桂园通过供应商管理体系，建立起供应商优选机制，以确保高品质、低成本和可靠性。
2. 设计成本的控制碧桂园注重设计的精细管理，实行设计变量控制和精细化管控机制，从而减少设计变更的频次，降低企业的开发成本。
3. 施工成本的控制碧桂园全成本管理注重施工的全过程控制，在施工前期，经过详尽的技术论证和预算评审，把每一个环节都严格管控，实现施工成本的精细化管理。
4. 营销成本的控制碧桂园整合了全场景数字营销体系，通过深入洞察消费者需求，运用数据分析、精准广告投放等方式，提高营销效益，降低营销成本。
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碧桂园成本控制解析
在总结碧桂园的成功时，杨国强认为其主要基于两点优势：稳健的财务政策及高效的成本控制。
受益于2007年房价攀升，碧桂园的成本控制优势得到全面体现，而其中最突出的表现在172％的净利润增长上。
而且，碧桂园只用相当于万科产品平均售价和销售额的30％到40%，实现了和万科相去不远的利润。
近年来，土地、建材、人工价格都在不断攀升，但2005－2007年碧桂园三年交付的公寓带全屋装修均价约人民币3660元/平方米，它是靠什么打破了强大的成本魔咒、并最终实现净利润高出销售额超3倍的增长的呢？本文将从以下五大层面进行详细分析：
一、低成本拿地
土地价格低，一向是碧桂园集团引以为傲的竞争优势。
碧桂园非常善于在城郊或新城区囤积大面积土地以达到降低土地成本的效果，其在广州增城的项目凤凰城一期土地地价低廉到每亩3万元，而华南碧桂园的地价则是每亩6.8万元。
2007年上半年，碧桂园土地成本占平均销售价格的比例由2004年的9.2％降为7.4%，而这是在全国地价不断飙升的背景之下完成的。
对于能够将土地成本控制在总成本的10%以内的碧桂园而言，其竞争优势不言而喻。
这种巨大优势的取得，得益于与碧桂园开发模式紧密相连的独特的土地运作方式：
(一)推行郊区化战略，避免高价拿地
碧桂园坚持策略性地于一线城市近郊及二、三、四线城市发展配套完善的高品质物业项目，既考虑适应城市化进程、满足广大普通居民对提升住房品质的需求；也契合当地经济发展和政府对城市区域规划的需要。
其属下项目大部分选址于一线城市的近郊（距城市中心地带约10—30分钟车程，能迅速接驳道路交通网络的城郊区域）或二、三、四线城市的中心地带，购地价格远低于市区的水平。
(二)以五星级酒店满足政府需求获低价优惠
碧桂园在二三线城市之所以能够顺利拿下大片廉价土地，就是因为其五星级酒店等社区配套优势满足了当地政府的规划需求，因而也能得到各地政府的偏爱与照顾。
2007年7月10日，湖北随州推出一幅2600亩土地。
公告规定，取得竞买资格的开发商应是“具备一级房地产企业开发资质的上市公司（或具备该资质的全资子公司）和具备五星级酒店开发经验的酒店项目公司（或其控股的子公司具备开发经验）联合竞买，联合竞买的房地产开发公司和酒店项目公司需是同股东”，同时规定“竞得人须在该宗地范围内建设一座建筑面积不少于20000平方米的五星级酒店及配套学校”，最终，碧桂园毫无悬念的以每亩34.8万元的低价竞得该宗地块。
(三)参与土地一级开发，截取土地升值利润
碧桂园2007年上半年开始进入土地一级开发领域。
上半年，碧桂园参与开发的土地
面积约为1789万平方米，投入金额约为4.3亿元。
碧桂园相当部分土地的获得，是在净地出让前与地方政府沟通，得到其支持，进而直接参与生地的前期开发与规划，并在招拍挂中“以政府挂牌的价格收购土地”。
由于一般缺乏直接竞争，碧桂园有能力以政府挂牌的价格收购土地，所以它的土地收购成本较低。
同时，碧桂园也顺势截取了土地升值所产生的溢价收益，并将其转化成巨大的土地成本优势，最终达到享有土地升值和房地产开发双重收益的目的。
二、一体化运营
由于拥有一套自主的房地产开发链，碧桂园几乎亲自扮演了房地产开发程序中的各个角色。
从项目的设计、建筑、装修、销售直至项目建成后的物业管理均由公司自行承担及实施。
往后，碧桂园仍将巩固及优化其固有的房地产开发链，从而确保能够长期有效的控制综合开发成本，并同时赚取开发程序中的每一笔利润。
如此周而复始、滚动开发，保证了碧桂园迅速发展壮大。
·快速开发节约时间成本
碧桂园将整条房地产产业链整合集中在自己手上，利于协调、统一管理，从而实现持续施工、缩短工期，保证集团“快速开发、快速销售、滚动发展”战略目标的实现。
为了能够保持高速，碧桂园尽可能地节省每一个环节的时间，包括“准地块”提前规划、设计，待项目获批后便马上进行施工建设。
碧桂园有成熟的产品模式，可以在三个月内完成一个项目的开发运作，因此能以极具竞争力的价格销售房子。
·资源共享节约交易成本
实现内部资源的共享，提高包括土地、建材在内的议价能力，从而节约交易成本。
碧桂园依托强大的规模效应，以微小的组织成本节省了巨大的交易成本
·快速周转再造利息成本优势
一体化使得碧桂园成为一个快速反应的企业，由于时间缩短，企业的管理成本、利息成本等大幅降低。
操作如此大规模的房地产项目，银行资金、债券资金等负债资金占据着巨大数量及比重，但得益于“快速开发、快速销售”，碧桂园的各类成本都得以最大限度的压缩。
三、规模化操盘
碧桂园在其2007年招股书中，将自身的竞争优势界定在土地、项目、大规模和一体化运营、客户价值和驰名商标五个方面。
杨国强也曾这样定义碧桂园的成功，“大规模、快速生产、价廉物美的房屋工厂”，“低成本土地、规模化生产、快速销售”。
碧桂园实行规模化生产、规模化营销，开辟了大盘时代。
从顺德碧桂园开始，碧桂园集团几乎没有低于1000亩的项目，而碧桂园凤凰城更是过千亩的用地规模。
四、低密度建筑
碧桂园一直致力于开发低密度住宅，其主要产品以别墅及联体洋房为主，相对于开发
高层住宅而言别墅及低密度洋房的建筑成本较低。
以2006年为例，广州高层住宅的建筑成本为2000元/平方米左右，多层洋房(无装修)的建筑成本则在1000－1200元/平方米左右，而别墅由于往往以毛坯房的标准交楼，故其建筑成本往往低于500元/平方米。
五、高速率周转
碧桂园的开发速度非常惊人。
在项目选址和土地收购阶段就开始进行规划研究初步设计，设计师和工程师一起考虑营销中心对产品的构成、项目地点、前景的建议，并相应的完善计划。
一般项目概念设计一天就可完成，多数项目可以拿到土地使用权后几天内开工。
获得土地使用权证后，立即进行50％以上土地面积的开发，从拿地到预售平均7个月，从预售到结算约8到10个月。
编后语：
碧桂园这样的开发模式，已经超出一般的房地产商，其利润来自两块，一个是低廉的土地增值之后的部分；另外是卖房子获得的价值。
由于在开发模式、项目资源、规模运作、运转速度、社区配套等各环节的巨大优势，碧桂园在开发过程中具有得天独厚的成本及竞争优势。