鹏宇国际城红星星艺佳商业营销策略及推广策略方案
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中心商 务区 上蔡城市新天地
建安小区 鸿景御园
景贤花园
上城华府
天伦现代成
在建
已建
玉龙城市花园
已规划未建
周边小区分布
小区名称 鹏宇国际城 蔡都国际 云昊华廷 花千树中央公园 龙腾社区 美景天城 华伦时代广场 宏景御园 上蔡城市新天地 天伦现代成 上成华府 建安小区 景贤花园 玉龙城市花园
合计
占地面积 800亩 150亩 70亩 120亩 60亩 40亩 40亩 80亩 50亩 100亩 50亩 100亩 40亩 20亩
千余品牌商家垂青，只因卓越
城市未来，财富新领地 千亿财富，投资聚宝盆
推广铺排
5.1促销活动 4.10商业认筹启动暨 主力店签约会
商业推广节奏表
6.10商业开盘
6.1儿童主题 活动
行销摆展
行销摆展
国庆促 销活动
推广节点
现阶段 5月1日 5月28日 6月1日 8月30日
10月1日
推广动作 推广主题 推广渠道
新城区
鹏宇 国际城
老城区
•项目周边目前人口较少，周边在建项目众多，未来人口会持续增加 •项目核心商圈已辐射到上蔡传统商圈，已基本达到建设购物中心的条件 •项目周边区域住宅开发密集，将给项目提供消费力保障
项目周边人口情况
工业聚集区
龙腾社区 美景天城
华伦时代广场
Leabharlann Baidu
蔡都国际
鹏宇国际城
云昊华庭 花千树中央公园
西大街 东大街 南大街
西大街带主要以临街商业为主，业态 以电子产品销售、品牌服饰销售为主。
东大街商业带最大的特点是有澳门地 下商业步行街，主要以生活配套，服 装销售为主要业态。
南大街，向南延伸至蔡都大道，最大 的为德裕百货，业态以服装零售，生 活配套商业为主。
上蔡商业分布现状
白云观批发市场——是目前全县最大的综合商贸市场，每天进场交易的 人员从数千人次至上万人次不等，是上蔡县最大的人流、物流集散地， 业态主要以以服装、鞋帽、针纺、床上用品等服饰类商品为主，以日化 用品、副食品 和小商品为主。但是市场综合能力不强，业态经营没有分 区划分；经营档次较低，对中高端客户缺乏吸引力。
鹏宇国际城红星星艺佳 商业营销策略及推广策略方案
1 Part
项目综合分析
区位位置： 项目位于上蔡县城中轴线西侧，紧邻新城市行政中心区，与古城墙保护遗址公园遥
相呼应，总占地面积800亩，建筑面积133万平方米，商业规划面积26万平方米，5000套 奢华住宅。
鹏宇·国际城的诞生将引领城市的生活潮流，推动整个上蔡县城镇化进程迈向新的 高度。
认筹
开盘
商业持续销售
…
红星来了，旺 铺钱景无限， VIP全城招募。
红星来了，旺铺 钱景无限，VIP 全城招募
上蔡的商业中心 何止一个
推广资源全部落位 报版、户外、站台、 车身、DM单、户/ 室LED、楼道/小区 灯箱
线上推广：
线上推广：
线上推广：
报版、户外、站台、 报版、户外、站 开盘报版、夹报、
车身、夹报、乡镇 台、车身、夹报、 乡镇巡展DM单等
白云观 商圈
• 白云观市场经营面积 8500平米，临时摊位和 店铺约400家，开铺率 接近100%；
• 市场定位以零售为主、 批发为辅：交易群体以 零售顾客为主，交易量 超过50%；批发业务不 足50%比例，以小型便 利店、夫妻店、地摊业 主为交易对象。
• 租金50元/月、1.2万/年* 间、一年缴纳一次，一 次性付清全年租金，税 收每年春节前征收300500元/户、平时不收取 税收，物业管理费只收 取30元/户的卫生费、无 市场管理费。
白云观 批发市场
目前还处于开发的最初级阶
段，但后期发展空间巨大。
项目区域商业:
项目区域内暂无大型集中商 业，未来随着周边各高端小
步行街 商圈
区的陆续交房，势必对本区
域商业提出较高要求，对于
本项目来说是重大机会。
启示—— 上蔡县城中心区域内生活、教育、餐饮娱乐等配套相对齐全，但区域内目前物业档次相对偏低，高端品牌的空缺，流 失大量高端消费群体，对于项目来讲，引进高端品牌商家，不仅可以迎合区域高端消费的需求，也可为项目寻找商业 市场差异，有利于项目树立区域商业形象标杆。
71200
上蔡商业分布现状 十字街商圈——目前十字街商圈是上蔡县最大的商业街，位于上蔡县
城中心区域，且四条街的商业特点可以互补，吸引了本地绝大多数的
主流消费群体。但是该商圈的品牌商家较少，无大型百货商超，为本
项目商业承接高端业态升级，打造成为上蔡县最高端的商业中心、提
供了机会。
北大街
北大街最主要包括爱家超市，是目前 上蔡县最大的商超，吸引周边客户， 北大街往北主要以餐饮娱乐为主。
总建筑面积 130万㎡ 16万㎡ 20万㎡ 20万㎡ 8万㎡ 5万㎡ 10万㎡ 20万㎡ 12万㎡ 15万㎡ 8万㎡ 16万㎡ 6万㎡ 3万㎡
总户数 5000 1500 1000 1500 800 400 1200 1000 1000 1300 600 1800 500 200
人口（户数*4） 20000 6000 4000 6000 3200 1600 4800 4000 4000 5200 2400 7200 2000 800
北新区又给了本项目商业站在更高的平台上寻求自身的发展提供
县级商圈分布： 了机会。
上蔡目前已经成熟的集中商 圈有两个：十字街商圈、步
商业 空白
行街商圈、白云观批发市场
另外还有两个已成熟但较为 分散的商业带：龙翔路商业 带，朝阳路商业带。 根据《上蔡县2010-2030年》 城市总体规划中的城北新区
十字街 商圈
3.1 推售规划
精品购物街区
A
超市
教育集聚区(幼儿 园、小学、初中已
招生三年）
金博大购
特色餐饮区
c
物中心
红星星艺
B
佳
鹏宇嘉禾国际 酒店
购物街（目前潮流前线 集合店、时尚女友等）
3 Part
推广思路及铺排
I. 推广整体思路
II. 推广铺排
III. 推广费用预算
重点诉求：
鹏宇国际城就 是未来核心商 圈，
上蔡商业分布现状 蔡明路步行街——蔡明路是目前上蔡县酒吧一条街，道路两侧主要以 中档酒店宾馆及KTV餐饮娱乐为主，由于紧邻蔡明园广场，同时直通 县政府，人流、车流较大，目前是上蔡县城最重要的休闲娱乐街区。
酒 吧 一 条 街
上蔡商业分布现状
城市商业格局——上蔡县城各区域商圈格局明晰，中心城区商圈
对于本案所承担的连接新老城区的功能奠定了发展基础；同时城
建安小区 鸿景御园
景贤花园
上城华府
天伦现代成
在建
已建
玉龙城市花园
已规划未建
周边小区分布
小区名称 鹏宇国际城 蔡都国际 云昊华廷 花千树中央公园 龙腾社区 美景天城 华伦时代广场 宏景御园 上蔡城市新天地 天伦现代成 上成华府 建安小区 景贤花园 玉龙城市花园
合计
占地面积 800亩 150亩 70亩 120亩 60亩 40亩 40亩 80亩 50亩 100亩 50亩 100亩 40亩 20亩
千余品牌商家垂青，只因卓越
城市未来，财富新领地 千亿财富，投资聚宝盆
推广铺排
5.1促销活动 4.10商业认筹启动暨 主力店签约会
商业推广节奏表
6.10商业开盘
6.1儿童主题 活动
行销摆展
行销摆展
国庆促 销活动
推广节点
现阶段 5月1日 5月28日 6月1日 8月30日
10月1日
推广动作 推广主题 推广渠道
新城区
鹏宇 国际城
老城区
•项目周边目前人口较少，周边在建项目众多，未来人口会持续增加 •项目核心商圈已辐射到上蔡传统商圈，已基本达到建设购物中心的条件 •项目周边区域住宅开发密集，将给项目提供消费力保障
项目周边人口情况
工业聚集区
龙腾社区 美景天城
华伦时代广场
Leabharlann Baidu
蔡都国际
鹏宇国际城
云昊华庭 花千树中央公园
西大街 东大街 南大街
西大街带主要以临街商业为主，业态 以电子产品销售、品牌服饰销售为主。
东大街商业带最大的特点是有澳门地 下商业步行街，主要以生活配套，服 装销售为主要业态。
南大街，向南延伸至蔡都大道，最大 的为德裕百货，业态以服装零售，生 活配套商业为主。
上蔡商业分布现状
白云观批发市场——是目前全县最大的综合商贸市场，每天进场交易的 人员从数千人次至上万人次不等，是上蔡县最大的人流、物流集散地， 业态主要以以服装、鞋帽、针纺、床上用品等服饰类商品为主，以日化 用品、副食品 和小商品为主。但是市场综合能力不强，业态经营没有分 区划分；经营档次较低，对中高端客户缺乏吸引力。
鹏宇国际城红星星艺佳 商业营销策略及推广策略方案
1 Part
项目综合分析
区位位置： 项目位于上蔡县城中轴线西侧，紧邻新城市行政中心区，与古城墙保护遗址公园遥
相呼应，总占地面积800亩，建筑面积133万平方米，商业规划面积26万平方米，5000套 奢华住宅。
鹏宇·国际城的诞生将引领城市的生活潮流，推动整个上蔡县城镇化进程迈向新的 高度。
认筹
开盘
商业持续销售
…
红星来了，旺 铺钱景无限， VIP全城招募。
红星来了，旺铺 钱景无限，VIP 全城招募
上蔡的商业中心 何止一个
推广资源全部落位 报版、户外、站台、 车身、DM单、户/ 室LED、楼道/小区 灯箱
线上推广：
线上推广：
线上推广：
报版、户外、站台、 报版、户外、站 开盘报版、夹报、
车身、夹报、乡镇 台、车身、夹报、 乡镇巡展DM单等
白云观 商圈
• 白云观市场经营面积 8500平米，临时摊位和 店铺约400家，开铺率 接近100%；
• 市场定位以零售为主、 批发为辅：交易群体以 零售顾客为主，交易量 超过50%；批发业务不 足50%比例，以小型便 利店、夫妻店、地摊业 主为交易对象。
• 租金50元/月、1.2万/年* 间、一年缴纳一次，一 次性付清全年租金，税 收每年春节前征收300500元/户、平时不收取 税收，物业管理费只收 取30元/户的卫生费、无 市场管理费。
白云观 批发市场
目前还处于开发的最初级阶
段，但后期发展空间巨大。
项目区域商业:
项目区域内暂无大型集中商 业，未来随着周边各高端小
步行街 商圈
区的陆续交房，势必对本区
域商业提出较高要求，对于
本项目来说是重大机会。
启示—— 上蔡县城中心区域内生活、教育、餐饮娱乐等配套相对齐全，但区域内目前物业档次相对偏低，高端品牌的空缺，流 失大量高端消费群体，对于项目来讲，引进高端品牌商家，不仅可以迎合区域高端消费的需求，也可为项目寻找商业 市场差异，有利于项目树立区域商业形象标杆。
71200
上蔡商业分布现状 十字街商圈——目前十字街商圈是上蔡县最大的商业街，位于上蔡县
城中心区域，且四条街的商业特点可以互补，吸引了本地绝大多数的
主流消费群体。但是该商圈的品牌商家较少，无大型百货商超，为本
项目商业承接高端业态升级，打造成为上蔡县最高端的商业中心、提
供了机会。
北大街
北大街最主要包括爱家超市，是目前 上蔡县最大的商超，吸引周边客户， 北大街往北主要以餐饮娱乐为主。
总建筑面积 130万㎡ 16万㎡ 20万㎡ 20万㎡ 8万㎡ 5万㎡ 10万㎡ 20万㎡ 12万㎡ 15万㎡ 8万㎡ 16万㎡ 6万㎡ 3万㎡
总户数 5000 1500 1000 1500 800 400 1200 1000 1000 1300 600 1800 500 200
人口（户数*4） 20000 6000 4000 6000 3200 1600 4800 4000 4000 5200 2400 7200 2000 800
北新区又给了本项目商业站在更高的平台上寻求自身的发展提供
县级商圈分布： 了机会。
上蔡目前已经成熟的集中商 圈有两个：十字街商圈、步
商业 空白
行街商圈、白云观批发市场
另外还有两个已成熟但较为 分散的商业带：龙翔路商业 带，朝阳路商业带。 根据《上蔡县2010-2030年》 城市总体规划中的城北新区
十字街 商圈
3.1 推售规划
精品购物街区
A
超市
教育集聚区(幼儿 园、小学、初中已
招生三年）
金博大购
特色餐饮区
c
物中心
红星星艺
B
佳
鹏宇嘉禾国际 酒店
购物街（目前潮流前线 集合店、时尚女友等）
3 Part
推广思路及铺排
I. 推广整体思路
II. 推广铺排
III. 推广费用预算
重点诉求：
鹏宇国际城就 是未来核心商 圈，
上蔡商业分布现状 蔡明路步行街——蔡明路是目前上蔡县酒吧一条街，道路两侧主要以 中档酒店宾馆及KTV餐饮娱乐为主，由于紧邻蔡明园广场，同时直通 县政府，人流、车流较大，目前是上蔡县城最重要的休闲娱乐街区。
酒 吧 一 条 街
上蔡商业分布现状
城市商业格局——上蔡县城各区域商圈格局明晰，中心城区商圈
对于本案所承担的连接新老城区的功能奠定了发展基础；同时城