房地产企业各类证券化产品及风险分析
房地产经营投资风险种类及措施
浅析房地产经营投资的风险种类及措施摘要：现阶段，房地产已成为重要的话题，相应的，房地产经营投资已成为热门，了解房地产经营投资的风险和投资，才能更好的适应现在的状况，更好的做好房地产经营投资工作。
关键词：经营投资、风险种类、解决措施、存在问题一、房地产经营投资风险的种类房地产经营投资过程中，风险种类繁多并且复杂，其中主要有以下几种：①自然风险。
自然风险是指由于人们对自然力失去控制或自然本身发生异常变化而带来的风险。
②社会风险。
社会风险是指由于国家的政治性因素而导致的房地产需求以及国家的经济性因素而致使房地产价格的升降，进而产生的风险。
③财务风险。
财务风险是指由于房地产经营投资主体财务状况恶化而使房地产经营投资者面临着不能按期或无法收回其投资报酬的可能性。
④利率风险。
利率风险指的是利率的变化给房地产投资人员造成的负面影响。
房地产投资人员受到利率的变化而造成损失的可能性主要表现在两个负面：第一，影响房地产的实际价值。
假如使用高利率折现就可能使房地产的净现值收益受到影响。
第二，影响房地产债务资金成本。
假如贷款利率上涨，势必会加大投资人员的成本，在很大程度上增加他们的债务负担。
⑤经营性风险。
经营性风险是指由于经营上的不善或失误所造成的实际经营结果与期望值背离的可能性。
⑥流动性和变现性风险。
第一，因为房地产是不动产，它的交易完成仅是使用权或所有权发生了转移，房地产实体却是不可以移动的。
第二，完成房地产交易是一个长期的过程，因为它具有很大的价值以及占用巨大的资金。
⑦购买力风险，也称通货膨胀风险，指的是物价的上涨导致人们的购买力下降。
易言之，继投资完成，投入的资金同收回的资金相比购买力降低而给投资人员造成的风险。
若收入水平固定并且人们的购买力下降，那么对于房地产，人们的消费需求会降低，进而造成房地产投人员的出售或者出租收入降低，给房地产投资人员带来损失。
⑧市场竞争风险。
指的是在房地产市场中，楼盘的供给太多，导致市场竞争激烈，进而使得房地产经营投资人员不得不加大推广房地产楼盘的成本或者造成楼盘滞销的风险。
房地产资产证券化及其风险分析
支持发行 ＿资产支持证券。 ０４ 订券化。２ ０ 年 ， Ｆ ０ ５ 国家开 发银行 二 、房 地 产资 产证 券 化的现 实 意义
发行 了第一 只 Ａ Ｓ 券 ４ １８亿 元 ， 银 Ｂ 债 １７ 建设 行 发行 了第 一 只 ＭＢ Ｓ债券 ２ １７ ９２ 亿元 ， 标志 着我 国资 产 券 化 的序幕 。 ０ ７ ２０ 年经 ¨ 强 国 务院 ， 一 第 批信 贷 资产证 券化试 点启 动 ， 次 此 试 点 规模 限 定为 ６ ０亿 元 ， ０ 并扩 大 到 Ｔ行 等 六家金 融机 构 。 ２０ 年美 国 次纵 抵 押 贷款 受 ０７ 市 场危 机 的影 响 ， 产 征芬 化这 一 型 金融 资 新 工 具存 我 国的 发展滞 缓 。 我 同也 为 资 产 旺 芬化 的发 展 制 定 了相 应的 制度 和 规 范 ， 步 形 成 了监 管 的 框 架 。 逐 ２０ 年 ４ ］０口中固 人 民 仃 币ｌ 监 会共 ０３ ２ Ｊ Ｉ 银 发布 了 信 贷 资产 证 券 化 试 点 管理 办 法 》 ； ２０ 年 ５ １ ０５ 月 ６日建 设部 坝 了 建 设部 关于
房地产资产证券化及其风险分析
巧 重庆 大学建设管 理与房地 产学院 重庆 ４ ０ ４ ０ ０ ５
行业健康稳定 发展 ，Ｊ ， ｆ ｌ商业银行的地产贷 ａ７ 款 经营 风 险 。
三 、房地 产 资产 证券 化 的应 用
昕 谓 资 产 证 券 化是 指 资 产通 过 结 构性 重组 转 化为让 券 的令 融活 动 。 构性 审 绀是 结 将基 础资 产转移 给特 别 的 裁伴 以实现破 产 隔离 ， 并对 基 础 资产 的现 金 流进 行重 组 的过 程 。从 论上 说 ， 任何 能 够 生 现金 流 的 资 产均 可 以被 资产证 券 化。 过 资产证 券 化能 通 够 将缺 乏流 动性 的资产 转化 为流动性 高 的资 产。 资产证 券化 的 难易 程度 一般 取 决于基 础 资产 的现 金 流预 测 的难 以程度 。 “ 果有 一 如 个稳定 的现 金流 ， 将它证 券 化”这 是流 传 就 ， 丁美 国华 ；街 的 ‘ 言。 ｌ ］ 句 ‘盘】 照 华 尔街 果按 的标 准 ， 目前 我 国进 行 房地 产 资产 证券 化 的 资产 供给 已经 满 足 ， 比如房 地 产贷 款 。 （ ） 产 投 资信 托綦 金（ ＩＳ 。 房 一 房地 ＲＥｑ ） 、 地 产投 资 信托 基 金 ， 顷是 资产 证 券化 的一 本 种方 式 ， 足 一种 集合 不特定 的投 资耆 ， 主要 将 资 金集 中起来 ， 门进 行 房地 产的投 资 和经 专 营管 理 ， 共 分 亨房 地 产投 资 收益 的一 种 并 产、 基金 。 房地 产 投 资信托 基 金皋 本结 构 由 房地 产投 资信 托 基金 机构 、管 公 刮、托管 机构和投 资人四个实体组成。 。 运作流程是 ： 首先， 受托机构依法没立 地 产 投 资信 托基 金 ， 向特定 的投 资者 私募 并 或 向不特定 的投 资者 公募发行 房地 产投 资信 托基 金受 益 证 券来 获取 资 金 ， 后委 托专 门 然 的机 构进 行 经营 管理 ， 于 险分 散 原 则通 基 过 分散 投 资 选择 不 类 犁 的房地 产证 券 、 房 地 产 项 目和 抵押 贷款 业务 ， 以及其 他经 主 管 机 关 核准 投 资的 项 Ｈ进 行投 资组 合 ， 效地 有 降低 险 ， 获取较高经济收益。投资苕可以 得 到现 金 分 红 ， 有 取 得交 易 Ｉ 也 场上 的 价菁 收 益 的机 会 。 目前 ， 中国还 未 诞牛 完 伞意 义 卜 劈 在 的 地 产 投 资 信托皋 金 ， 已经有 类似 房 地 产投 但 资信 托 基金 的业 务运 作模 式 。 些 业务运 作 这 模式一 方面 开辟 出 了一 些银行 贷款 ９￣聘地 －， １９ 产新 型 融 资渠道 ， 同样 度地 改善 厂劈地 产 不 企 、 的资金 短缺 ； 另一 方面 ， 任各种 弊 【 也存 端， 制约着其大规棋 的发展币成长。 ｕ （ 住 房抵 押 贷款 证券 （ Ｓ 。住房 抵 二） ＭＢ ） 押贷款证券属］抵押权 证券 ， 是房地产证 券 的一 种 ， 要 是指 件 房抵押 贷 款 的 发放 机 构 将苴 持有 的 喷量 、 偿还 期 限相 同或 卡近 的 Ｈ 住 房 抵押 贷 款、 集 成抵 押 贷款组 合 ， 出售 ？ 厂 并 给 特殊 Ｆ的 实体 ， 殊 目的 实 体将 毋 买到 的 ｛ 特 勾 抵 押 贷款 组 合进 行包 装 ， 以此 为标 的 发行住 房 抵押 贷 款证 券 售 给 投资 者 的融 资过 程 。 简单地说， 住房抵押贷款证券化就是将缺乏 流动 性的 住房抵 押 贷款 转换 成流动 性较 强的 证 券的 过程 ， 足 住 房抵 押 贷款证 券 化 的木 这 质特 征 。 资产 证券 化 的三大 基 本原理 资 产重
我国房地产金融风险分析及防范对策
我国房地产金融风险分析及防范对策作者：覃扬来源：《商情》2013年第14期【摘要】流动性风险是由于金融机构缺乏足够的现金和随时可以转化为现金的资产以致不能清偿到期债务而满足客户提现要求的风险。
一方面，房地产开发周期较长，而银行信贷资金主要来源是企业存款和个人储蓄存款，这就出现了“短存长贷”的现象，从而产生了流动性风险【关键词】房地产金融风险分析一、我国房地产金融存在的风险1.金融企业的经营风险（1）流动性风险流动性风险是由于金融机构缺乏足够的现金和随时可以转化为现金的资产以致不能清偿到期债务而满足客户提现要求的风险。
一方面，房地产开发周期较长，而银行信贷资金主要来源是企业存款和个人储蓄存款，这就出现了“短存长贷”的现象，从而产生了流动性风险。
另一方面，抵押资产多为不动产，不易变现，这就造成了银行信贷资金的不稳定，而且房地产企业的经营具有不确定性，若某房地产企业的违约给银行造成重大损失，这就可能会引发流动性问题和人们对该银行前途的疑虑，从而触发大规模的资金抽离或导致其他金融机构和企业为预防该银行可能出现违约而对其信用额度实行封冻，两种情况均可引发银行严重的流动性危机，甚至导致银行破产。
因此，在一般情况下一旦出现房地产公司无法按时偿还贷款，银行就可能会出现流动性危机。
（2）操作风险操作风险是指银行在信贷操作过程中，由于缺乏相关制度的约束而给银行带来损失的风险。
在发放贷款时，银行把房地产贷款当作一种“优良资产”大力发展，在办理业务时容易产生急功近利的做法，这就可能放松贷款条件。
另外，由于存在贷款审查经办人员风险意识不强，审查流于形式，对资料真实性审核不严，办理抵押的部门操作不规范，贷后办理混乱，缺少风险预警措施，甚至内外勾结骗取银行贷款，在房地产贷款发放过程中违规操作等问题，因此也会导致贷款风险产生。
（3）市场风险市场风险是指由于整个房地产市场大幅下滑，从而波及银行等金融机构并给银行等金融机构造成损失的风险。
中国房地产CMBS与REITs证券产品比较分析
中国房地产CMBS与REITs证券产品比较分析随着中国房地产市场的持续发展，各种房地产金融工具也在不断涌现。
房地产抵押证券（CMBS）和不动产投资信托（REITs）被认为是两种较为重要的房地产证券产品。
它们分别代表了房地产抵押贷款和房地产投资的两种不同形式，各自具有一定的特点和优势。
本文将对这两种证券产品进行比较分析，从而更好地了解它们在中国房地产市场中的应用和意义。
一、概念和特点1. CMBSCMBS是Commercial Mortgage-Backed Securities的缩写，即商业抵押贷款证券。
它是由商业抵押贷款组合所支持的证券化债务工具，通过抵押贷款资产的现金流来支付债券持有人的利息和本金。
在中国，CMBS通常由商业银行或房地产开发公司将自己的商业抵押贷款打包成证券化产品，然后发行给投资者。
CMBS的特点主要包括：（1）抵押贷款支持：CMBS是由商业抵押贷款支持的，其现金流来源于商业租赁和抵押贷款人的还款。
（2）信用增级：CMBS通常会对抵押贷款资产进行信用增级，以确保债务工具的安全性。
（3）债务分层：CMBS通常会根据不同的风险水平将抵押贷款资产进行分层，并相应地发行不同等级的证券。
2. REITsREITs是Real Estate Investment Trusts的缩写，即房地产投资信托。
它是一种通过证券化方式间接投资于不动产的金融工具，旨在为投资者提供稳定的房地产收益。
在中国，REITs通常由专门的不动产投资信托公司设立，并通过向投资者发行信托份额来筹集资金，然后用于投资于各类不动产项目。
REITs的特点主要包括：（1）不动产投资：REITs是通过证券化方式对不动产进行投资，可以涉及各类不动产项目，如商业地产、住宅地产、工业地产等。
（2）分配收益：REITs通常会定期向投资者分配不动产收益，包括租金收入、资本利得等。
（3）流动性：REITs的流动性较强，投资者可以通过证券市场进行买卖，相对较为灵活。
我国房地产金融风险分析及防范
李 少敏 高丽英 （ 河北省衡水建 ２河 １ ． 行； 北女子职业技术学院） ．
摘要 ： 随着 我国城市化进程的加快， 房地产业也随之发展迅 速。 但由于房 业 银 行 信 贷 ， 且 在 我 国 目前 的房 地 产 市 场 资金 链 中 ， 业 银 行 基 本 而 商 地产业本身具有很 多特性 ， 所以在经 营中会遇￣ ， 多各种 各样 的风 险。本 文 参与 了房地产开发的全过程 ， Ｊ ｒＥ ／ 包括 土地储备贷款 、 地产开发贷款、 房 从 房 地 产 金 融 风 险 的 类 型 八 手 ， 析 了房 地 产 金 融 风 险 的 形成 原 因 ， 针 对 流 动 资 金 贷 款 、 费者 按 揭 贷 款 等 。 因 而银 行 要 独 立 面 对 开发 商 、 分 并 消 建 这 些 风 险 提 出 了一 些 防 范 措 施 。 筑 商 与 个 人 消费 者 三 个 方 面 的信 贷 风 险 。 任何 的违 约 或 三 者 之 间 的 关键 词 ： 地 产 金 融 风 险 防范 房
交 叉 违 约都 会 产 生 还 贷 的 风 险 。 ２２ 房 地 产 投 资 增 长 过 快 ，市 场 难 以 及 时 消 化 在 最 近 的几 年 ＿ 伴随着我 国住房制度 的不断变革和房地产业 的迅速发展 ，我 国 中， 房地产的开发投 资金额逐年翻番 ， 而开工的面积和销售跟不上投 的房 地 产金 融 也 应 运 而 生 ， 并逐 步 发 展 起 来 。１ ９ 年 全 国房 地 产 开 ８ ９ 资的增 长速度 ，这样就造成 了大量房产的积压和 大量 的土地闲置 现 发 投 资 资金 ４ １ ． 亿 元 ，０ ８ 年 已达 ３ ４ ４ 亿 元 ，０ 年 增 长 了 ４ ４９ ４ ２０ ３０ １ 象 ， 些 都 为 房地 产 金 融 的 稳 定 造成 不 良影 响 。 在 有 很 多 人们 热 衷 这 现 ７５ ．６倍。虽然 ２ ０ ０ ８年 以来 ， 国房屋的交易量有所下 降， 我 房地产的 于“ 炒房地产 ”房价 的上涨有一定的理论界 限， ， 超过这一界限就会形 开 发投 资也 明 显减 弱 ，但 是 这 并 不影 响我 国 房 地产 业 的整 体 上 升 的 成经济泡沫 ， 进而会产生房地产泡沫经济。泡沫经济一旦破灭 ， 受损 趋势。但 由于房地产规模较大 ， 投资期长 ， 房地产金融风险的问题也 失 的 不但 有 开 发 商 、 筑 企 业 和 广 大消 费者 ， 有 损 失 的 最 终承 担 者 建 还 逐 渐暴 露 出来 。 金 融机 构。 １房 地 产 金 融 风 险概 述 ２３ 房地产市场 混乱 ， ． 房地产金融业务 的外部环境欠佳 一是政 房 地 产 金 融 风 险 主 要 是 指 经 营 房 地 产 金 融业 务 的 金 融 机 构 ， 府 相 关部 门对 国 有 土地 难 以进 行 有 效 的计 划 管 理 ，导致 土 地 资 源 无 由 于 自身 的技 术 策 略及 客 观 环 境 的 影响 在 资 产 ，收益 等 方面 面 临 的 不 法优化配置。一直以来 ， 我国土地 资源实施协议 出让 的制度 ， 这种制 确 定 性 风 险 。 主要 表 现 在 以 下 几个 类 型 ： 度 很容 易 发 生房 地 产 管 理 的政 府 人 员 和 房 地 产 商 相 互 勾 结 的行 为 。 １１信用风险 由于借款人无力偿还 或者 不愿偿还 ， ． 导致房地产 二是 信 用 缺 失严 重 。 房 地产 金融 市 场 ， 在 有很 多的 主 体信 用缺 失这 对 的 贷款 本 息 不 能够 按 时 回收 甚至 无法 回收 的 情 况。 这 种 风 险 主 要表 房 地 产 金 融 市 场 影 响极 坏 ， 现 实 中也 经 常 发 生 骗贷 等 不 法 行 为 ， 在 这 现在两个方面 ： 一是 当房 地 产 市 场 出 现危 机 ， 地 产 企 业 的 资 金 链 条 房 些行 为 严 重 的 阻碍 了房 地 产 业 和房 地 产 金 融 的健 康 发展 。 三 是 是房 断裂 导 致 的 无 力还 款 ，房地 产 投 资 的 市场 风 险和 融 资 风 险 将 集 中于 地产资金投向结构不合理 ， 品房库存量居高不下 ， 商 经济适用房的开 商业银行， 转变为企业信用风险 ， 带来逾期贷款和呆滞资金。二是从 发 建 设 比 例 与我 国现 阶 段 居 民 收入 结 构 相 比 ， 比例 明 显偏 低 。 消 费 者 的角 度 而 言 ， 由于 种 种 原 因 ， 能 承 受过 高 的房 贷 ， 成 还 款 不 造 ３ 房 地 产 金 融风 险 防范 措 施 困难 而 产 生信 用 风 险 。 ３１ 实行 融 资 渠 道 多 元 化 ，积 极 推 动 房 地 产 贷 款 证 券 化 当前 ， ． １２ 管理风险 贷款业务是 银行盈利 的主要来源 ， ． 而房地产 贷款 我 国房 地 产 业 的融 资 渠 道 很 单 一 ，房 地 产 企 业 的 资金 主 要 来 源于 银 又 是 贷 款业 务 的主 要 组成 部 分。 于房 地 产 业 拥 有 巨 大 的利 润 ， 以 由 所 行 的贷 款 ， 因此 我 们 必须 促 进 房 地 产 融 资 方式 的多 元 化 发展 ， 构建 房 各 银 行都 很 重 视 对 房地 产 业 的贷 款业 务。 贷 前 审 查 经 办 人 员风 险意 地产业 多元化融资体系 ，具体可 以考虑鼓励有条件 的企业发行公 司 识 不 强 ， 查 流 于 形 式 对 资 料 真 实 性 、 法 性 审 核 不 严 ， 明 显 存 在 债 券 ， 资 本 市 场 上直 接 融 资 ， 审 合 对 在 也可 以 由类 似 于 房地 产 投 资 信 托机 构 疑 点 的 资 料不 深 入 调查 核 实。 至 为 了赢 得 贷 款 ， 行 往 往 简 化 审查 甚 银 在 资 本 市场 上 发 行 ， 分 散 的 资 金 集 中 到房 地 产 建 设 中来 。 将 积极 稳 妥 手续 ， 降低 客 户 资 质 等 级 评 定 门槛 ； 抵 押 物 管 理 也 不 规 范 ， 理 抵 对 办 地 发展 住 房 公 积 金 贷 款 ， 分 利 用 公积 金贷 款 利 息 低 的特 点 ， 充 满足 低 押的相 关职能部门缺 乏协调配合 ， 不按程序操作 ， 或过分依赖 中介机 收 人居 民 的购 房 需 要 。 构的评估结果 ， 造成抵押品贬值 或抵押无效。 ３２ 增强 防范金 融风险的意识 商业银行要及 时跟 踪房地产市 ． １ 政策风险 在我 国社会主义现代 化的建设步伐 中， ． ３ 房地产业 场 的 发 展状 况 ， 大 对 市 场 的调 查 力 度 ， 时 调 整 房 地 产 金 融 政 策 ， 加 适 已经成 为我 国 国 民 经济 的重 要 支 柱产 业 ， 为其 占据 着 特 殊 的地 位 ， 因 保证银行对房地产金融业务 的健康稳定发展。要严格把握房地产贷 所 以成 为我 国 宏观 调 控 的重 点 产 业 。 方 面 ， 随 着 政 府对 宏 观 调 控 一 伴 款的市场准入条件 ， 对销售前景差的高层楼盘要限制介人 ； 已有不 对 政 策 的不 断 变 化 ， 房地 产金 融 市 场 环 境 也 随 之发 生 变 化 ， 而 影 响 这 进 良记录 、 风险能力差的小型开发企业 、 抗 自有资金明显不足的项 目不 整个 房 地 产业 的发 展 ； 一 方面 ， 国 的房 地 产业 在 不 同 的 区域 都 有 另 我 得介入。 要从规范操作、 降低风险、 保障运行出发 ， 有步骤地推进住房 着各 自的特点 ， 所以我 国中央的宏观调控难 以和地方政策相一致 ， 这 金 融 业 务 向 多 元化 、 标准 化 、 优质 化 方 向发 展 。 对 目前 出现 的房 地 产 在 房 地 产 的监 管 方面 就 容 易产 生 很 多 不 利 影 响 ， 因此 是 我 国 的房 地 热要适 当降温。 要认真贯彻执行房地产金融的有 关政策和规定 ， 从加 产金融业存在着 巨大 的风险 ， 而在你 有些地 方盲 目片面 的追 求 Ｇ ＤＰ 强房 地 产 信 贷 管理 入 手 ， 实 改进 服 务 。 切 的增 长 ， 无 视 中 央政 策 的调 控 ， 就 使 政 策 风 险进 一 步 的 恶 化 。正 而 这 ３３ 加 强 国 家 的宏 观调 控 和 引 导 ，加 大 中央 银 行 的监 管 力 度 对 ． 因为 如 此 ，国 家或 者 各 地政 府 为调 控 房 地 产 业所 采 取 的一 些 政 策措 于 国家 而 言 ， 地 产 金 融市 场 是 否 稳 定 非 常 重要 ， 家 必须 加 强 对 房 房 国 施 ， 就 成 为 了 我 国房 地 产 金 融 风 险产 生 的一 个 因 素。 也 地 产金 融 市场 的宏 观调 控 ，采 取 有效 的 措 施稳 定 房 地产 金 融 市 场 ， 保 １４ 流 动 性 风 险 由 于房 地 产 金 融 机 构 缺 乏资 金 ， ． 导致 不能 清 偿 证 房地 产 金融 市 场 的健 康 发展 。 要对 房地 产 和房 地 产 金融 进行 强 力 的 到 期 的债 务 、 足客 户 提 取 存 款 要求 的风 险 。 这 种流 动 ， 险 ， 满 性风 一种 监 管 ， 期 或 不定 期 地对 房地 产 金 融业 务 进行 现 场 、 要定 非现 场检 查 。 建 是原发性 的， 即资产结构中的中长期贷房地产市 场信息披露制度 ， 及时发出预 不 足 以应 付 提 款 需 要 ， 又缺 乏及 时融 入 现 金 的 手段 和 渠 道 ， 致 流 动 导 报 ， 断采 取相 应 措 施 ， 果 对金 融 机构 进 行调 控 和 引导 ， 大监 管 力度 。 加 性不足 一种 是继 发性的 ， 由信 用风险带动 的流动 性风险： 另 是 房地 参考文献 ： 产 金 融 中大 多 以房 地 产 作 借 款 的 抵 押 物 ， 当借 款 人 不 能 按 期还 款 时 ， …唐宇宏 ， 帮亮��
企业资产证券化存在的风险及对策分析
企业资产证券化存在的风险及对策分析企业资产证券化是指企业将其资产转化为证券，通过证券市场进行融资的行为。
企业资产证券化具有分散风险、提高透明度、降低融资成本等优点，因此受到越来越多企业的青睐。
企业资产证券化也存在着一定的风险，对企业和投资者都会带来一定的影响。
本文将就企业资产证券化存在的风险及对策进行分析。
一、风险分析1. 流动性风险企业资产证券化交易通常需要一定时间来完成，如果在交易进行期间，市场出现波动、供求失衡甚至市场停摆，就可能导致资产无法及时完成证券化交易，从而陷入流动性困境。
2. 信用风险在资产证券化过程中，信用质量通常是一个非常重要的因素。
如果企业资产质量不佳或者资产担保方信用状况出现问题，就会给投资者带来较大的信用风险。
一旦资产出现违约或信用降级，将会对投资者造成损失。
3. 利率风险资产证券化的一大特点是资产支持证券的利率通常较低，一旦市场利率上升就会对证券的价格产生负面影响。
特别是在资产证券化中，如果资产回报率低于融资成本，则需要承担利率风险。
4. 法律风险在资产证券化过程中，法律问题可能会导致交易无法完成或者出现争议。
比如资产证券化的法律文件可能存在不明确或者瑕疵等问题，这些都会对交易造成影响。
5. 市场风险由于证券市场的不确定性和波动性，资产证券化的市场风险也是一个不容忽视的因素。
特别是在市场风险高涨时，投资者可能会出现抛售资产支持证券的情况，从而导致证券价格下跌。
以上就是企业资产证券化存在的一些主要风险，针对这些风险，企业需要采取有效的对策来应对。
二、对策分析1. 流动性风险对策企业在资产证券化前应该对自身的流动性进行充分评估，做好融资计划。
在资产证券化过程中，可以寻求流动性担保机制，比如引入流动性提供者来提供必要的流动性支持，确保交易能够顺利进行。
2. 信用风险对策企业在资产证券化之前，应当对资产进行充分评估，保证资产的质量。
可以引入第三方担保机构或者购买信用保险，来保障投资者的利益，降低信用风险。
房地产资产证券化分析
目前，全球范围内许多国家和地区都在积极推进房地产资产证券化的发展，未来随着金 融市场的不断开放和创新，房地产资产证券化的应用范围和规模将继续扩大。
02
CATALOGUE
房地产资产证券化的运作流程
资产池的组建
资产筛选
从房地产开发商或投资者的资产中筛选出适合证券化 的资产，确保资产质量优良、现金流稳定。
特点
房地产资产证券化具有低成本、高效率、低风险等优点，能够提高资金使用效率，优化资源配置，促 进房地产市场健康发展。
房地产资产证券化的作用
融资功能
通过将房地产资产进行证券化， 可以为投资者提供新的投资渠道 ，同时为房地产企业提供低成本 的融资方式，缓解企业的资金压 力。
风险分散
通过将房地产资产进行证券化， 可以将原本集中在投资者和房地 产企业自身的风险分散给更多的 投资者，降低单一投资者的风险 。
04
CATALOGUE
房地产资产证券化的案例分析
案例一：某大型房地产企业的资产证券化项目
总结词
成功实现低成本融资
详细描述
该大型房地产企业通过资产证券化项 目成功将部分优质物业资产进行证券 化，实现了低成本融资，优化了企业 的负债结构，提高了资金使用效率。
案例二：某商业地产项目的资产证券化操作
总结词
流动性风险
总结词
流动性风险是指资产证券化产品的交易不活 跃或无法在合理时间内以合理的价格出售， 可能导致投资者无法及时获得资金或面临损 失。
详细描述
流动性风险是房地产资产证券化中不可忽视 的风险之一。由于市场环境的变化、信息披 露不充分等原因，可能导致资产证券化产品 的交易不活跃或无法在合理时间内以合理的 价格出售。为了控制流动性风险，投资者需 要关注市场动态和信息披露情况，选择交易 活跃、信息披露充分的资产证券化产品进行
浅谈我国房地产金融的风险分析及防范
险 ？ 本 文 笔 者 根 据 自 己 的 实 际 工作 经
验 ，浅 谈 一 下 。
【 关键 词 】 房地 产 ；金 融 风 险 ；防 范
一
，
房地产金融风 险概 述
１ 、房地产金融风险的涵义 房 地产 金融 风 险 ，指 经营 房 地 产 金 融 业务 的金 融机 构 ，由于 决策 失误 、管理 不善 或客 观环 境变 化等 原 因导致 其 资产 、 收益 或 信 誉遭 受 损失 的可 能性 。 房地 产 资金融 通 就 业务 而言，房地产金融风险主要有信用风 险、流动性风险、系统性风险、利率风险、 汇率风险、 通货膨胀风险和房地产金融中的 其它风险。 ２ ，房地产金融风险的特点 房地产 金融作为一种特殊 的形式 ，其 风险具有金融风险的一般特征 ，具体 而言 ，
浙江省温 ＇ 市直房地产 开发有限公 司 ３ ０ ｉ ｔ 、 ｌ ５ ２ ２ ７
浙 江 省 温 州 汇 锦 置 业 有 限 公 司 ３ ０ ０ ５ ０ ２
整住房结构、稳定住房价格 以来 ，又陆续 出台了～系列配套措施 ， 从各 方面对房地
【 文章 摘 要 】 房 地 产 业和 房 地 产 金融 业 在 整 个金 融 业 和 国 民 经 济 发 展 中 占有 重 要 地 位 。 防 范房 地 产 金 融 风 险 ，不 仅 是 房 地 产 业 和 房 地 产 金 融 业 稳 定和 发展 的 需要 ，对 整个 金 融 业 和 国 民经济 的稳 定和 发展 也
二 、我国房地产金融风 险产生原 因
１ 土地储备制度不完善 各地城 市开发和改造 的盘子都很大 ，
土地 资产 价值 往往 很高 ，因此 ，土地 购 置 的 融资要求十分巨大。而土地收购和开发的主 用 。 目前 ，土地 储 备 中心 取得 信 贷支 持 ，无 还是 要资金来源于银行货款 ， 还款则主要依靠土 论是通过使用土地使用权作为质押品， 地 出让 金 。 同时 ，土地 储备 属于 政 府行 为 ， 通过地方政府担保，都有违背 《 担保法》和 这使得土地的购置和开发很容易获得商业银 贷款通则》的嫌疑。地方政府的征地动机 各级土地储备中心的土地储备 行的巨额货款。但是，影响土地 出让价格的 不能被滥用， 因素很多 ，土地资产价格本身也波动频繁。 重点应转向基本建设用地和工业项 目用地的 这 些无 不增 加了 土地购 置与开 发贷款 的隐含 储备整理。 ２ 加强政府对房地产业的宏观管理调控 ， 规 风险 。 范房地产市场有序发展 ２ 融资渠道单一 坝 代 商 业 ＭＯＤ Ｒ Ｕ ＩＥ Ｓ Ｅ ＮＢ ＳＮ Ｓ
中国房地产市场风险分析
中国房地产市场风险分析[摘要]在我国房地产市场震荡转型的过程中，部分人士和学者提出了对于我国房地产市场下行风险是否会给宏观经济带来压力的担忧。
我们通过从住房抵押贷款中追索权条款的研究，发现我国房地产市场与日本更为类似，而与次贷危机的爆发地美国有着本质区别，我国房地产风险的实际承担者是消费者本人与房地产企业，而提供住房抵押贷款的银行已经较好的隔离了大部分房价波动的风险。
在这一意义上我国房地产市场变动不会给金融体系带来过大压力，而只会产生一定的财富转移效应。
[关键词]房地产风险；住房抵押贷款；追索权条款；风险转移1前言当前，由于房地产市场调整，部分区域房价出现了一定的波动，给购房者和相关行业及政府部门都带来了较大的压力。
同时有专家指责已经购房者采取断供等手段放弃房产以逃避偿还房贷是一种没有契约精神的行为。
而在过去，也曾经有报道部分地区有因为房价下行而断供的行为，特别是经历过房地产泡沫的日本和美国，也都有类似的经历。
因此，在房价有可能下行的情况下，我们需要从我国房地产具体运行结构以及相关房贷合同条款出发，讨论我国房地产风险的主要承担者，厘清消费者、金融机构和相关行业与政府部门的担忧所在。
2我国房地产抵押贷款合同追索权分析21住房抵押贷款合同中追索权的国际经验美国和日本由于经济过热而出现的经济与金融危机中，都有着明显的房地产的身影。
因此我们分析我国的房地产市场首先要看这两个发达国家的经历。
实际上，美国和日本的房地产市场有着本质的区别。
这一区别就是看合同中是否有追索权条款（recourse-clause），这一条款决定了住房抵押贷款中哪方是受到房价下行风险的主要影响，以美国为例，其在次贷危机爆发之前，由于贷款利率极低，同时美国发达的金融业竞争非常激烈，其往往提供的是非追索权（Non-Recourse）的住房抵押贷款[1]，这一情况下，当房价下行造成房屋实际价值小于贷款余额时，美国购房人往往选择放弃抵押物进行止损，但是由于合同中存在非追索权条款，在购房人放弃抵押物的时候，相关金融机构对购房人的债权即行中止，就是说金融机构只能通过拍卖相关房产获得其之前放出的贷款的清偿，而对于不足额部分不再对购房人享受债权和追索。
房地产行业swot分析
房地产行业swot分析房地产行业SWOT分析房地产行业作为一个重要的经济支柱产业，具有巨大的发展潜力和市场空间。
对于房地产行业进行SWOT分析，可以帮助企业了解自身的优势、劣势以及面临的机会和威胁，从而合理制定发展战略和应对风险。
一、优势（Strengths）1. 政策支持：政府鼓励发展房地产行业，并提供了一系列的政策支持和优惠政策，如降低贷款利率、减免税收等，从而促进了行业的发展。
2. 供给需求：随着经济的发展和人口的增长，对住房需求不断增加，市场需求潜力巨大，房地产市场长期供不应求。
3. 增值潜力：房地产作为一种有限资源，其价值具有持续增长的趋势，特别是在城市化进程加速、土地稀缺等情况下，房地产的增值潜力更大。
二、劣势（Weaknesses）1. 供应压力：由于土地供应和土地储备有限，房地产供应不足，导致房价高企，购房压力增加，限制了一部分购房需求。
2. 市场波动：房地产市场受到宏观经济、政策、利率等因素的影响较大，行业波动性较高，可能会导致市场需求下降、成交量减少等问题。
3. 资金压力：房地产项目资金需求巨大，资金回报周期长，企业经营压力大，很容易因资金短缺而陷入困境。
三、机会（Opportunities）1. 地产证券化：房地产行业的证券化将为企业提供新的融资方式，减轻企业的负债压力，提高效益。
2. 城市化进程：城市化进程加速将带动对住房需求的增加，推动房地产市场的发展和成长，给企业带来机遇。
3. 政策导向：政府出台一系列的政策措施，如促进房地产市场健康发展、完善产权保护等，将为企业提供更多的发展利好。
四、威胁（Threats）1. 金融风险：由于房地产行业存在着较高的负债率和资金杠杆，一旦利率上升或金融政策收紧，可能引发金融风险，对企业经营造成困扰。
2. 政策调控：政府出台严格的房地产调控政策，如限购、限贷等，可能导致房地产市场供需失衡，对企业的发展构成威胁。
3. 产能过剩：部分地区存在房地产市场产能过剩的问题，可能导致房价下降，对企业的盈利能力和发展造成不利影响。
企业资产证券化存在的风险及对策分析
企业资产证券化存在的风险及对策分析企业资产证券化是指企业通过将其资产转变为证券的方式，以融资的方式筹集资金。
这种方式被广泛应用于各种行业，包括房地产、基础设施、能源等领域。
企业资产证券化的方式为企业提供了一种多元化融资方式，也可以有效地分散风险。
企业资产证券化也存在一定的风险，需要企业在进行资产证券化时采取相应的对策。
一、存在的风险1. 信用风险企业资产证券化中存在的最主要的风险之一是信用风险。
证券化资产的质量直接影响投资者对证券化产品的信心。
如果资产的质量低劣，就会导致投资者对它们的信心丧失，资产证券化产品的价格将会下跌。
这个时候企业就会因为融资成本增加而承受更大的压力。
2. 市场风险证券化产品的价格与市场的需求和供给有关，如果市场需求下降，就会对证券化产品的价格产生负向影响。
此时，企业可能会因为市场价格下跌而造成资金链断裂。
3. 法规风险资产证券化在一些国家是受到监管限制的，资产证券化产品的发行需要获得政府的批准，如果企业在资产证券化过程中没有遵循相关法规，就可能会面临法律风险，这会给企业带来额外的损失。
4. 流动性风险证券化产品通常是长期性的，但是在证券化产品运作的过程中，也会面临到需求增加或者降低所造成的流动性风险。
5. 利率风险利率的波动会直接影响企业的融资成本，如果企业融资期限匹配不当，将会面临到利率变动所造成的风险。
二、对策分析1. 选择优质资产企业在进行资产证券化时，首先要确保所选择的资产是优质的，资产的质量会直接影响到证券化产品的价格和投资者的信心。
企业需要对资产进行充分的审查和评估，确保其质量和流动性。
2. 多元化资产池企业可以通过多元化资产池的方式来分散风险，不要把所有的鸡蛋都放在一个篮子里。
这样可以降低单一资产的风险，提高证券化产品的安全性。
3. 做好风险管理企业在进行资产证券化时，需要建立健全的风险管理体系，包括对信用风险、市场风险、法规风险、流动性风险和利率风险等各种风险的识别、评估和控制。
中国房地产CMBS与REITs证券产品比较分析
中国房地产CMBS与REITs证券产品比较分析随着中国房地产市场的不断发展壮大，房地产相关的金融产品也日益多样化。
CMBS （Commercial Mortgage Backed Securities，商业抵押贷款支持证券）和REITs（Real Estate Investment Trusts，房地产投资信托）是两种备受关注的房地产证券产品。
它们分别代表了房地产资产证券化和房地产投资信托两种模式，具有不同的特点和优势。
本文将对这两种产品进行比较分析，以帮助投资者更好地了解它们的特点和适用范围。
一、CMBS和REITs的概念及特点1. CMBS：商业抵押贷款支持证券，是一种以商业抵押贷款为基础资产，通过证券化方式发行的金融产品。
CMBS通常由不同种类的商业房地产贷款组成，例如写字楼、购物中心、酒店等，通过资产支持证券（ABS）结构进行证券化发行。
CMBS的特点是通过将不动产贷款集中资金供给源头，有利于房地产投资者和开发商通过融资和分散化风险。
2. REITs：房地产投资信托，是一种由投资者集资，以购买和经营房地产物业为目的而设立的有限合伙企业或信托。
投资者通过购买REITs的股份，间接持有房地产物业，并分享其租金收益和资产升值收益。
REITs的特点在于其高度流动性、稳定的现金流和较高的分配比率，是一种适合长期、安全、收益稳定的房地产投资工具。
1. 风险与收益CMBS和REITs在风险和收益方面有着明显的差异。
CMBS的投资主要以债券形式存在，具有固定的利息和偿还期限，其收益主要来自于抵押贷款的利息和本金还款。
CMBS的投资风险相对较大，主要受到房地产市场波动和借款人信用风险的影响，但其收益也相对较高。
2. 流动性与透明度CMBS和REITs在流动性和透明度方面也存在差异。
CMBS作为固定收益证券，其流动性相对较差，一般需要在二级市场进行买卖，且其价格波动较大。
CMBS的抵押贷款资产和借款人信用情况相对较为复杂，其透明度也相对较低。
中国房地产CMBS与REITs证券产品比较分析
中国房地产CMBS与REITs证券产品比较分析
在金融市场中，房地产信贷质量良好，收益高的特性，使得房地产证券化产品受到了市场的广泛关注和青睐。
中国的房地产证券化市场也逐渐发展起来，其中包括房地产信托投资基金（REITs）和商业抵押贷款支持证券（CMBS）。
本文将对中国的REITs和CMBS进行比较分析。
1. 概念
REITs是指在证券交易所上市的房地产信托投资基金，在购买房地产物业后，将其出租给租户并收取租金，再将租金分配给投资者。
CMBS是指将商业抵押贷款组合成的证券化财务产品，包括商业房地产贷款、办公楼、零售和其他类型的贷款等。
2. 监管发展
目前，中国的REITs仍处于试点阶段，监管层一直在制定有利于REITs市场发展的政策。
而CMBS已经被纳入证券发行与托管的监管框架，发行必须得到中国证监会批准。
3. 投资对象
REITs主要投资于商业地产、写字楼、工厂、商业中心等房地产物业，其收益主要来自租金和资产增值。
而CMBS的收益来自于抵押证券的利息和本金偿还。
4. 风险控制与回报
REITs通常具有通货膨胀对冲和稳定现金流的优势，但其回报相对较低，且存在信用风险、管理风险等。
而CMBS具有风险分散和高收益的特点，但其风险也较高，主要包括初始利率重置风险和抵押贷款违约风险等。
5. 投资门槛
目前，中国REITs的门槛较高，一般面向机构投资者，个人投资者较难参与。
而CMBS 市场开放较早，个人投资者可以通过证券公司购买。
总的来说，REITs和CMBS都是房地产证券化的重要形式，各自具有优势和风险，在投资中需要根据个人适合的风险和收益需求进行选择。
企业资产证券化存在的风险及对策分析
企业资产证券化存在的风险及对策分析资产证券化是指将企业的资产通过发行证券的方式进行融资，将资产转化为可交易的证券。
这种融资方式有助于企业优化资本结构、降低负债成本、提高资金使用效率，但也存在一定的风险。
以下是对企业资产证券化存在的风险及对策的分析。
1. 市场风险：证券化资产在二级市场交易过程中可能面临价格波动，导致企业的资产价值下跌。
对策：企业需要进行充分的市场调研，了解资产交易市场的供求情况，合理定价，避免过高的资产溢价。
多元化投资组合，降低单一证券化资产的市场风险。
2. 流动性风险：证券化资产在二级市场流通性可能不足，难以转换为现金。
对策：企业应该选择具备较高流动性的资产进行证券化，例如具备广泛认可和交易的金融资产。
建立流动性风险管理机制，如设置适当的风险准备金以应对可能出现的流动性问题。
3. 信用风险：企业在证券化过程中可能面临投资者信用评级降低、违约等问题，影响后续的融资能力。
对策：企业应该加强自身的信用评级，提高信用资质，增加抵押担保或第三方担保，降低投资者的信用风险。
企业还可通过规范债权方和债务方的行为约束，约定明确的责任和义务，减少违约风险。
4. 法律风险：证券化涉及多个法律主体和合同关系，容易受到法律规定的限制和监管政策的影响。
对策：企业需要与专业的律师团队合作，审查所有相关的法律文件和合同约定，确保合规操作。
密切关注监管政策的变化，及时进行调整和应对。
5. 信息不对称风险：证券化经营中，资产信息可能不对称，企业可能在证券化过程中隐瞒或失实资产信息，导致投资者的利益受损。
对策：企业应公开、透明地披露资产信息，确保投资者能够有效获得真实、准确的信息。
完善监管机制，加强对企业信息披露行为的监管，保护投资者的合法权益。
6. 运营风险：证券化过程可能面临各种运营风险，包括技术风险、操作风险等，会影响证券化项目的实施和运作。
对策：企业需要进行全面的风险识别和评估，设计合理的风险管理措施。
建立完善的内部控制制度，加强对关键运营环节的监督和管理。
ABS专题房地产资产证券化全解析
ABS专题房地产资产证券化全解析【ABS专题】房地产资产证券化全解析超过万亿的巨大市场前景，房地产资产证券化作为化解房地产库存的一个重要途径而被中央文件所提及，让众多资本机构觊觎这个万亿海洋。
房地产资产证券化的底层资产主要包括两方面：1、不动产，即我们经常提到的REITs或者是类REITs；2、债权，债权又分为既有债权和未来债权。
一、房地产投资信托（REITs）1、什么是REITs？与我们通常讲的类REITs产品有什么区别？简单讲，REITs好比房地产的IPO，一般都是将房地产或持有房地产的项目公司股权装入特殊目的载体，以房地产租金以及房地产变现收入（包括房地产的增值收益）作为投资者本息收入的主要来源。
以特殊目的载体是公司为例，投资者投资了REITs份额，相当于投资了一家只拥有房地产资产并以持有房地产为业的公司（各国对REITS持有房地产的比例要求不同，一般至少要求高于70%以上）。
在这个架构下，REITs投资者可以真正分享房地产的增值收益，而并非是固定收益类产品或是融资主体通过一定期限实现融资需求后回购房地产。
在国际市场上，一般都要求REITs上市，也就是说一支真正的REITs在二级市场交易非常活跃。
我们常常说的类REITs产品主要是以房地产租金支撑产品的利息，但是无法覆盖产品的本金；如果REITs产品流动性非常强的话，本金偿付问题就不那么突出，就像股票一样，是可以通过二级市场交易来提供流动性支撑。
另一方面，持有REITs份额，就相当于持实质上有了房地产，如果房地产涨幅巨大，那么在短短的几年时间内投资者获得的收益可能就实现本金回收了；反之，一个真正的REITs，本金偿还也需要靠房地产自身的处置实现。
2、关于REITs的结构标准REITs所采取的结构包括公司、信托以及合伙等。
其中，信托方式对我国比较具有借鉴意义。
比如新加坡、我国台湾地区以及香港地区，都采用了信托结构。
下面是香港REITs的典型框架图：结构非常简单清晰，采用管理人和受托人的双受托制度，并以募集资金收购持有房地产的项目公司股权；同时，聘请物业管理人对房地产进行管理，包括租赁推广以及房地产的日常维护。
房地产资产证券化实务操作要点及案例分析
房地产资产证券化实务操作要点及案例分析房地产资产证券化（Real Estate Asset Securitization，简称REAS）是指将房地产资产通过特定的法律手段和金融工具转化为可交易的证券产品。
这一机制既可以提高房地产公司的融资能力，也可以满足投资者的多样化需求。
本文将重点探讨房地产资产证券化的实务操作要点，并结合相关案例进行分析。
首先，房地产资产证券化的实务操作要点如下：1.资产选择：选择具有稳定现金流的优质房地产资产，例如商业物业、公寓楼等。
同时，要考虑到地理位置、租户质量、租赁合同等因素。
2.资产封包：将选择的房地产资产进行封包，形成资产池。
资产池应具备较高的流动性和多样化，以降低风险。
3.信用增级：对于高风险的资产池，可以通过信用增级工具来降低风险。
常见的信用增级工具包括超额利息、担保品等。
4.发行证券：根据资产池的风险和收益特征，发行不同类型的证券产品，如债券、股权证券等。
发行时需遵循相关法律法规，保证投资者的合法权益。
5.交易所挂牌：将发行的证券产品挂牌交易，提高流动性和可交易性。
同时，建立健全的交易机制和市场规则。
6.资产服务：房地产资产证券化后，需要建立专门的资产服务机构，负责资产的管理、运营和维护，保持良好的资产质量。
其次，我们来分析一个实际案例，万科企业的资产证券化项目。
万科企业是中国最大的房地产开发商之一，于2024年成功进行了一项资产证券化项目。
该项目涉及万科旗下的商业物业和公寓楼等优质房地产资产。
首先，万科通过尽职调查和评估，选择了现金流稳定、地理位置优越的资产作为封包对象。
其次，为了降低资产池的风险，万科采取了信用增级措施，包括设立超额利息账户和提供担保品等。
这样一来，投资者的风险得到了有效控制，并促使了证券化产品的成功发行。
发行后，万科将证券产品挂牌交易，增加了产品的流动性，吸引了更多的投资者参与。
另外，万科成立了专门的资产服务机构，负责对资产进行管理和维护，确保了证券化项目的长期稳健运营。
房地产证券化风险分析
房地产证券化风险分析
口文 ／ 李 强
一
为抵押贷款库， 然后出售给一个特定 目的 公司 （Ｐ ） 特 定 目的公司对贷款库 中的 ＳＶ ，
资产 重 新 包 装 组 合 ， 过 政府 机 构 或 私 人 经
机构的担保和信用加强 ， 以证券的形式 出 售给投 资者 的融资过程 。
当前 ， 国房 地 产 业 面 临 着 结 构性 调 我
维普资讯
金 瞳 嚣 蓝 隧 蒌
謦魏 ＿ ， ｆ Ｉ 瞄 爻毛
房 地产抵押贷款证券化即抵押债权
证 券 化 ， 房 地 产 证 券 化 的 一 种 ， 是 指 是 它
房 地产 抵押贷款机 构将 其所持有 的抵 押
债 权汇 集 形 成 一 个 资产 池 ， 同质 性 重 组 按
一
个环 节 出现 故 障 ，整 个交 易就 会 中断 。 被取消时， 就会对市场产生巨大 的影响。 ３早 偿 风 险 。 前 偿付 风 险是 指 重 新 、 提 １发 放机 构 和 Ｓ Ｖ的风 险 。 产 证券 借款条件 比原来借款条件好 时， 、 Ｐ 资 借款人提
而 降 低 个 体风 险 。推 行房 地产 证 券 化 ， 不 在 发 行 过程 中ຫໍສະໝຸດ 有 可 能发 生 的风 险有 ：
由于房地 产贷款规模急剧扩 大后造成 的 化 中 ， 重 要 的 一 点 就 是 风 险 隔离 ， 求 前将全部或部分的贷款余额偿 还， 出部 很 要 超 贷 款发 放机 构 以买卖 的 形 式转 移贷 款 分将 比原偿 还计划更快地被 用来清偿 以 有利于降低 中长期贷款比重， 改善信贷期
增 量 十 分必 要 ， 激 活 房 地 产 市场 和扩 大 阶 段 ， 别 是房 地产 资产 证 券 化 本 身 具有 贷款发放机构和 Ｓ Ｖ之间只是一种委托 而 特 Ｐ 投 入 和 引进 外 资 投 入 都 相 继 乏 力 而 期 限 理关系 的风 险和易受 房地 产市场与利率 债 表 上 ， 险 并没 有 转 移 。如 果银 行 出现 风 较 短 的居 民 储 蓄 存 款 难 以有 效 地 为 房 地 市场波动的影响等 。目前， 我国住房抵押 破 产 ， 资产 池 内的 资产 也 属 于 破 产 资 产 。 产 业 融 通长 期 资 金 的情 况 下 ， 推行 房地 产 贷 款 证 券 化 在 供 给 上 的 障碍 有 一 级 市 场 那么对于贷款发放机构来说 ， 其发放贷款
房地产企业财务风险分析与防范
房地产企业财务风险分析与防范作者：***来源：《企业科技与发展》2021年第08期【关键词】财务风险;绿地控股;财务风险防范【中图分类号】F23 【文献标识码】A 【文章编号】1674-0688（2021）08-0105-03 1 研究背景及公司介绍1.1 研究背景近几年，国家推进经济高质量发展，经济发展速度减缓，但是房地产企业在这一阶段仍然保持快速扩张。
国人对于住房需求的增加和土地供给有限等多方面的矛盾导致房屋价格不断上涨，房地产行业发展不稳健。
房地产公司由于具有一定的特殊性，因此面临许多难题，这些难题对整个行业构成了重大风险，尤其是在财务风险方面，比如负债过高、空置情况严重等。
随着市场的不断饱和与宏观政策的不断干预，负债率较高的房地产公司将面临重大的财务风险。
债务数额集中到期会影响房地产公司的现金流量，导致负债率持续居高、融资困难、成本不断上涨等，这些因素都可能使房地产企业陷入绝境。
绿地控股集团有限公司（简称绿地控股）的负债率在房地产行业一直非常高，近几年销售业绩不断下跌，在财务风险研究上具有代表意义。
1.2 公司介绍绿地控股创立于1992年，是一家跨国经营多元化的综合型集团公司，主要产业是房地产开发，其他产业包括基础设施建设、金融、旅游和消费电子。
2016年，绿地控股的子公司“云峰实业”陷入了严重的债务逾期危机，销售和服务业绩不理想，债务实质性逾期，母公司管控不严使得其财务风险进一步加大。
2 Z值评分法简述Z值评分法分别从企业资产的流动性、获利能力、财务结构、偿债能力、发展能力[1]评价企业的财务状况，故此方法又称Z-Score五变量模型，Z值可以识别企业的财务状况和企业财务风险，函数表示如下：Z=0.717X1+0.847X2+3.107X3+0.42X4+0.998X5上式中，X1为营运资金/资产总额，X2为留存收益/资产总额，X3为息税前利润/资产总额，X4为普通股和优先股市场价值总额/资产总额，X5为销售收入/资产总额。
房地产信托产品的类型及风险
权 益投资型
权益 型 的Ｒ Ｉｓ ＥＴ将持 有 的物 业作为 信托一定 期限 的房地产 抵押 贷款和 购买抵 押 证 券业 务。 构本 身不 直接 拥 有物 业 ， 机 而将 其资 金 通 过抵 押 贷
从 常租金 收入 或经 营 收入等稳 定现 金 流作为 收益来 源 。 通常会 把 款 方 式借 贷 出去 ， 而 获得 商业 房地 产抵 押款 的债 权。抵押 型
抵押贷款型
抵 押 贷款 类 房 地产 信 托 产 品是 由房 地产 公 司向信 托 公 司
并 在建 工程或 现房 折价 抵押 ， 房地 产公 司 时， 也面 临较 高的风 险 。 下面 简要分 析房地 产信 托 的类型 、 险 借款 ， 将土 地使 用权、 风 特征 以及 投资者关 注的 问题 。 在产 品到 期后还 本付息 的融 资方 式 。 本质 上仍是 银行 房地产 开 发贷 款 模式 的延 续 ， 资金 来 源为信 托 公 司募集 资金 。 押房 但 抵
随着房 地 产调 控 政 策频 出， 币政 策 收 紧 ， 货 开发商 在资 金 对 该账 户的监 管。
方面 的压 力增 大 ， 打破 房地 产 传 统市 场 中融 资渠道 单一 的紧 在
第四， 如果受益杈质押 的标 的房产就 是信托 资金 所投 向的房
迫要求下， 房地 产行业 急于寻 找新 的融资来 源 ， 托行业成 为房 产 信 则应 当考虑信 托资金募集到位后 ， 该房产项 目 否有足够的开 是 地 产业 的新兴 融资 热 点。 今年 以来 房地产 信 托 产品收 益率大 幅 发建 设资金， 完工前是否存在有资金 断链 导致项目 尾的风险。 烂 提 升 ， 高收 益率甚 至达 ｌ ．名 最 １５。房地 产投 资信 托基 金 已形 成了 丰富、 多样化 的产 品系列 。 房地产 业投资期 限较 长， 策调 控带 政 来 的不确 定性 较 大等特 点 ， 该 类信 托产 品在具 有高 收益 的 同 使
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房地产企业各类证券化产品及风险分析研究背景：近年来，我国对房地产行业实现强监管政策，鼓励房地产企业去杠杆；此外，自2016年四季度以来，我国房地产企业开发贷、公司债以及非标融资等融资渠道先后收紧，外部环境的变化使得具有优化财务报表、降低融资成本、实现经营模式创新等多重特点的资产证券化产品，在房企融资过程中得到更为广泛的应用。
随着房地产企业再融资空间的不断收紧、信用债迎来偿债高峰，房企的流动性安全持续成为市场关注焦点，但由于资产证券化产品的复杂性，房企参与该类产品的融资而带来的信用风险提升相对隐蔽，这成为本文研究的初衷。
对于目前发行的相关资产证券化产品而言，无论房地产企业在交易结构中担任的具体角色如何，资产证券化融资产品的发行往往会增加参与房企的实际债务负担，增加企业或有风险，降低其长期偿债能力，并通过影响特定时点上企业的存量和流量现金流的方式导致房地产企业短期内流动性风险的增加，进而增加房地产企业的信用风险。
上述信用风险的提升往往无法从房地产企业的财务报表上得到充分体现，更应引起投资人的持续关注和纳入信用评级机构的考察体系。
一、房地产企业资产证券化融资产品分类资产证券化是指一种将缺乏流动性，但具有未来稳定可预期现金流入的资产打包收集起来，建立资产池，并通过结构性重组方式，将资产转变成可以在金融市场上出售和流通证券的融资技术。
具体来看，我国房企发行的主要资产证券化产品有以下类别：➢REITs类标准REITs（Real Estate Investment Trusts）即房地产信托投资基金，是一种通过发行股份或受益凭证汇集资金，由专门的基金托管机构进行托管，并委托专门的投资机构进行房地产投资经营管理，将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。
房地产信托投资基金通过集中投资于可带来收入的房地产项目，例如购物中心、写字楼、酒店及服务式住宅，以租金收入和房地产升值为投资者提供定期收入。
该类产品权益类属性较为明显。
由于国内尚未推出严格意义上REITs的相关法律法规，目前在市场上发行的产品均为类REITs产品，类REITs产品同成熟市场REITs产品相比在交易结构、税负水平、运营方式收入来源、收益分配方式、募集范围等方面具有一定差异；具有权益+债权属性，且因刚性回购、差额支付等交易安排的设置使得此类产品普遍债权属性更为明显。
➢CMBS类CMBS通常以商业房地产为抵押，以相关商业房地产未来收入（如租金、物业费、管理费等）为主要本息偿还来源的资产支持证券产品。
CMBS产品其优势在于可以突破银行经营性物业贷款的限制，融资不完全依赖于借款人的主体信用，附以物业定性及定量分析，评估该物业对证券的支持力度，融资规模通常较大。
目前，国内证券交易所发行的CMBS产品广泛采用了“信托计划+资产支持专项计划”的双SPV结构信托贷款模式（凯晨世贸等）；在基础资产层面，可分为资金信托项下的信托受益权以及财产权信托项下的信托受益权。
➢商业物业租金在物业资产非自持情况下，存在转租模式/二房东模式下的商业物业租金资产证券化形式。
商业物业运营商从物业所有权人处承租物业，并向最终客户转租房屋，通过两次租赁之间的价差和提供相关服务获利的模式。
通常而言，作为二房东的商业物业运营商通常与物业所有权人或其他有权的物业出租方一般签订较长期限的租赁合同（5年或5年以上），以锁定房源；转租方面则以中短期租期为主，如住房租赁运营商多采用的是“半年或季度起租，最长租期一年，到期续租”短期租约模式。
该类模式下，未来租金往往具有较大的不确定性，为了解决租期短于资产证券化产品期限、未来债权存在不确定性及现金流不稳定的问题，目前主要采用“信托+专项计划”双SPV结构，其中主体增信必不可少。
➢物业费物业费资产证券化的基础资产定义大致分为两种模式，一种为直接认定基础资产为合同债权，即物业公司作为原始权益人将其对物业费付款义务人的债权转让给资产支持专项计划；该模式下发行的资产支持证券期限不能突破入池的物业合同有效期限、专项计划存续期间现金流的预测也不能突破入池物业合同的预计金额。
另一种为通过嵌套信托或者委托贷款认定为收益权，并对物业费进行质押的模式，即物业公司作为融资人获得信托贷款或委托贷款，并将物业费作为应收账款质押担保签署贷款，并约定以质押财产作为信托贷款或委托贷款的第一还款来源，构造信托受益权或委托贷款债权为基础资产的模式（类似于上文提及的“信托计划+专项计划”双SPV模式）。
➢保障房销售收益保障房销售收益资产证券系指原始权益人将保障房项目的未来销售收入应收账款作为基础资产转让给特殊目的载体的融资形式。
目前亦有“信托+专项计划”双SPV结构，该结构以保障房项目未来销售收入作为质押财产及信托端实际还款来源，从而达到融资的目的。
➢购房尾款购房尾款属于房地产企业供应链融资资产证券化的一种，即核心房企因向其下游客户销售房产而形成的应收账款债权融资。
购房尾款系指在商品房销售过程中，购房人与项目公司签订《商品房买卖合同(预售)》或《商品房买卖合同》后，购房人可以选择一次性将款项全额付清，或者通过先行支付部分首付款，剩余购房价款则通过申请银行贷款(适用于商业物业买卖和住宅物业买卖)或住房公积金贷款(仅适用于住宅物业买卖)或与项目公司协商由购房人自行分期付款的方式进行支付，上述剩余购房价款即为购房尾款。
以房地产开发企业作为原始权益人，以其在专项计划设立日转让给管理人的、原始权益人根据购房合同至基准日（含该日）起对购房人享有的要求其支付购房款所对应的债权和其他权利及其附属担保权益作为基础资产，发行资产支持证券即为购房尾款资产证券化。
➢供应链资产证券化房地产企业供应链资产证券化，系指以房企为核心的供应链融资端上的上游供应商向专项计划转让其因向核心房企销售货物、承包工程、提供服务等而形成的对核心房企的应收账款债权的融资形式。
房地产供应链应收账款资产证券化中，房企在交易结构中一般不作为原始权益人或融资人，而是作为基础资产的债务人参与其中，一般通过对应付账款进行债务确认，出具《付款确认书》的方式成为共同债务人而为资产证券化产品增信。
由于底层应收账款一般存续期限较短，实操中考虑到从基础资产挑选到资产证券化发行所需时间较长，专项计划一般会制定好合格标准，采取储价发行多期的方式发行。
二、房地产企业交易角色分类国内房地产企业进行资产证券化的基础资产未来稳定现金流的形成依赖于资产经营实体的持续稳定经营，不能完全脱离资产经营实体的管理能力和信用水平，通常无法实现资产的真实出售。
由于上述基础资产经营实体一般单体经营规模和资信水平有限，且基础资产未来现金流的实现受到外部诸多因素影响，因此作为资产证券化产品核心要求的未来现金流的稳定性难以保证；为保障投资者所持优先级资产支持证券本息的安全兑付，房地产资产证券化的交易设置中往往安排了经营管理和资信水平更高的房企作为外部增信方。
相关房企主体承担不同的交易角色将因其承担的债务支出压力的不同而形成不同程度信用风险提升。
➢原始权益人/实际融资人在资产证券化单一SPV结构中，房企可充当原始权益人，即作为证券化基础资产的原始所有者，即按照相关规定及约定向资产支持专项计划转移其合法拥有的基础资产以获得资金的主体；在资产证券化双SPV结构中，房企及其下属项目公司一般作为信托贷款或委贷的借款人，即实际融资人。
➢外部增信方房企在资产证券化产品的交易结构中，充当外部增信方（包括关联和非关联增信方）角色，一般指作为专项计划的维好/持续运营承诺人、优先收购权人、回售回购承诺人、流动性支持承诺人、差额支付承诺人或者保证人等。
①维好承诺或维好协议/持续运营维持承诺作为维好承诺或维好协议/持续运营维持承诺的房企，在资产证券化的交易结构中不直接就债务的履行提供担保，而是对债务人的财务状况、报表结构等经营、财务指标维持一定标准的承诺，最常见的形式为，母公司对子公司在负债期间承诺维持最低资产净值和足够的流动性、股本变动限制等。
②优先收购权作为优先收购方的房企，在资产证券化的交易结构中享有对优先级资产支持证券和/或次级资产支持证券优先收购权。
房企并不会因为具有优先收购的权利而形成外部增信，但因享有和维持优先收购权，上述房企一般需向专项计划支付期间权利维持费作为对价，且该对价的支付义务通常设定为刚性，从而依据其费用金额设定的不同形成不同程度的增信效果；当其在特定时间内选择行使优先收购权时，应支付其决定优先收购的对应资产支持证券的对价作为行权价款。
③回售和赎回承诺作为回售和赎回承诺人的房企，当发生资产支持证券持有人行使回售权的情形时，有支付回售资金的义务；当资产支持证券持有人行使回售权所回售的资产支持证券达到约定规模或达成其他约定条件，触发回售和赎回承诺人的强制赎回义务，因此亦需要按约定对剩余部分或全部资产支持证券进行赎回操作。
④流动性支持承诺作为流动性支持承诺人的房企，在资产证券化产品存续期内，当基础资产产生的实际现金流与本息支付时间无法一致（即临时资金流动性不足），则由其提流动性支持，从法律效力来看，流动性支持承诺低于差额支付承诺和担保。
⑤差额支付承诺作为差额支付承诺人的房企向特殊目的载体的受托人或管理人（代表资产支持证券持有人）承诺，对基础资产所产生的回收款不足以按顺序支付完毕优先级资产支持证券的各期预期收益和未偿本金余额的差额部分承担补足义务。
⑥保证担保作为担保/保证人的房企，当出现基础资产产生的回收款现金流不足以支付各期资产支持证券未偿本金余额和预期收益的情形，且差额支付承诺人也不能有效履行差额支付义务时，对前述差额部分提供连带责任保证担保。
➢债务人在资产证券化业务中，房企作为债务人一般指供应链应收账款资产证券化项目；该类产品中，房企及其项目公司作为应收账款的应付方，对资产证券化的应收账款承担付款任义务。
值得注意的是，若应收账款直接债务人并非房企的并表下属公司，而房企通过出具付款确认书的方式对非并表下属公司涉及的应收账款以债务加入的形式承担共同付款义务，则上述应收账款形成了该房地产公司的新增债务。
房企在资产证券化的交易结构中充当的角色不同，所带来风险也不尽相同。
其中，作为外部增信方的房企，由于资产证券化产品发行带来的实际偿付压力提升一般未能直观体现在其财务报表上，因而其信用风险的提升容易被忽视或者说难以准确评估。
三、资产证券化产品对房地产企业信用风险的影响分析联合评级对于上述房企信用风险提升的分析，主要集中在其偿债能力（含或有负债）和现金流分析两大方面。
为直观反映资产证券化产品对房企流动性风险的影响，本文将用一个简化的示例进行说明：现有一个总期限为9年的房地产资产支持专项计划，优先A档每年固定还本2,000万元，固定年利率为6.5%；优先B档证券每年固定还本1,000万元，固定年利率均为7%；未设次级。