国外住房抵押贷款风险防范研究及实践

人违约风险或减少违约损失的具体措施主要有： （ 一） 完善的专业咨询服务体系 大多数国家的贷款机构在对借款者咨询和教育上 投入了大量资金，在借款人申请个人住房抵押贷款之 前，借款人会到银行等金融机构或专门的咨询机构进 行咨询，以确保借款人充分了解整个程序的操作和逾 期及违约等可能造成的后果。贷款时律师的参与也在
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研究计算违约率计量模型以及影响违约率变动的因 素，为证券合理定价及其衍生品风险控制提供了依 据。 为了对抵押贷款证券进行合理定价， 正确评估违约 所形成的损失至关重要。因此此阶段的研究重点放在 了评估抵押贷款集群的违约概率 （ 而不是个别借款人 的决策行为上 ） ，分析违约率与宏观经济指标的相关 性。
是具有较高贷款房价比率 （ &’()）的借款人更容易拖 欠债务和违约。违约风险也随着贷款期限的增长而增 加。 一般低收入、 收入不稳定或在工资水平上升时相对 下降的借款人的违约可能性大。失业是大家一致认可 的与违约和逾期明显相关的因素。 第二阶段，开始于 !$ 年代末，理论基础是消费者 行为的传统经济学理论：把借款人视为一个理性的决 策者， 认为当违约在经济上有利于借款人时， 违约行为 就可能发生。该阶段的研究深入分析了违约与违约行 为发生时的贷款状态、 借款人状况、 经济状况等的相关 性，继而为贷款风险管理从注重贷款审批管理向全过 程管理，特别是为违约行为的提前识别与控制提供了 理论依据。大多数研究者使用 “ 借款人还款模型” 来进 行分析，他们认为当人们意识到违约会比继续偿还或 出售该财产的损失更小时， 就会作出违约选择。*+),)-. （ 和 ’/0 1.2-. 3456 年） 则以期权理论对此进行了探讨， 他们认为， 违约行为在这里是一种出售期权， 是负权益 （ 住房当时市场价格与借款人违约所需承担费用之和 小于抵押贷款价值 ）形成后借款人可以行使的一种权 利。他们还认为发生失去工作和离异等违约引发事件 时，会由于受到交易费用的影响而不能实施违约期 权。 第三阶段，5$ 年代后期以来，随着住房抵押贷款 证券化规模的扩大， 衍生品种越来越多， 抵押贷款证券 的定价成为一项关键性技术， 由于违约改变了现金流， 影响着抵押贷款证券的价值，因此国际上对违约行为 研究又掀起新的高潮， 但主要研究对象已是贷款集群，
英国和北美国家的学者经过研究分析，列出了影 有的其他分期付款债务情况。 一般来说， 银行更看重的 响住房抵押贷款逾期的决定性因素。 78//.9:（ *++, 年） 是申请人是否有稳定的工作和固定的收入，这要比申 把造成逾期的决定性因素分为三大类：结构性因素 （ 收入 > 贷款比、 利率水平、 政府补贴的资格或程 ;<=:、 ） 度、 其他社会保障的支持等 、 家庭收入和支出因素 （ 失 业、 工作时数、 疾病、 意外的修缮和其他家庭支出） 、 个 人因素 （ 个人理财能力、 家庭关系的破裂、 个人主观认 为应该优先考虑的事件等） 。 78//.9:（ 提出了 *++, 年） 最容易形成技术违约的家庭模型：户主的年龄在 *,— 离异或分居； 单身男人； 为非熟练体力工或 !& 岁之间； 甚至高达 自己做生意； 有着其他贷款债务； ;<= 较高 （ ； 在房价最高时期购房； 居住于经济较为落后的 *""? ） 地区。 澳大利亚的 @AB( 7(//C 和 D.EC F23A1.E 等 *+++ 年， 专家， 利用其国内一家大型贷款机构的贷款资料， 对逾 请人拥有的金融财产更为重要。 （ — 住房的当前状况和 !）审查抵押贷款抵押品—— 实际市场价值。审查借款人贷款抵押物的产权、 价值、 性质等。 为了保证贷款有充分的抵押保障， 银行必须对 申请人抵押的住房进行估值，以确定一旦贷款成为坏 账后可将抵押品变现并偿还全部贷款。 （ $）调查申请人的信用状况。许多发达国家都建 立了严密的个人调查制度，调查包括查阅申请人的信 用卡账户、 银行存款账户、 银行支票账户， 了解申请人 每月是否及时支付水电、 电话等账单， 是否有过违法乱 纪行为等。在美国， 个人收入、 纳税资料、 犯罪记录、 信 用记录等资料可以比较方便的向有关政府职能机构和 信息库获取，信用调查公司一般在接受信用调查委托
相对于违约行为，对拖欠债务和逾期的研究则要 很大程度上保证了借款人与贷款机构之间合同的准确 减少了未来借款人违约的可能性。 少得多。 模拟逾期行为， 发现户主年纪较 性和公平性， ’()（ *+,! 年） （ 二） 科学严密的贷款审核程序 大、 来自少数民族、 或是收入极不稳定的家庭最容易逾 期。英国的 -./0(123# 4 *++5 年 6 对国内有关住房抵押贷 银行在审核住房抵押贷款申请时，主要是考察以 款资料进行研究后，提出形成抵押贷款逾期的四个主 下因素： （ 要因素： 劳动力剩余造成的失业； 收入的下降； 小生意 *）审核借款人履行抵押贷款和整个贷款债务的 的失败； 个人人际关系的破裂以及其它一些原因， 诸如 一笔意外的大额支出、 利率上升、 其它信用事件所形成 的负担以及为了生育孩子而放弃工作等等。 能力， 即判断贷款申请人的还款能力。 审核的主要内容 是申请人的收支情况； 借款人的工作稳定性； 借款人拥 有的银行存款和持有的证券等金融资产；以及当前具
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不良债权的记录、 贷款管理等。当借款人不 款机构都有借款人收入来源情况的详细资料，可以随 物的管理、 时监控借款人的财务变动状况。 （ 四）完善的市场运行机制 不少西方国家不仅具有完善的一级房地产交易市 场和房地产抵押信贷市场，为了转移和分散个人住房 抵押贷款风险， 还建立了完善的二级抵押市场。 住房抵 押贷款证券的创新，一方面为面向房地产抵押贷款一 级市场的银行和其他金融机构提供贷款资金；另一方 面为不直接从事房地产信贷经营业务，但有意向房地 产抵押信贷投资的金融机构和机构投资者提供投资渠 道。 美国专门设立了联邦全国抵押协会、 政府全国抵押 协会和联邦住宅贷款抵押公司等金融机构，直接以开 拓抵押贷款二级市场为目标，极大地推动了美国二级 抵押市场的发展，为住宅市场筹集大量具有竞争性和 选择性的资金来源的同时，通过产权重组分散和转移 了住宅抵押贷款的风险，推动住房贷款风险分摊的社 会化。 （ 五）较为完善的住房抵押贷款保险和担保机制 西方国家如英、 美、 意等国都建立了较为完善的住 房抵押贷款保险体系，有力的推动了住宅抵押贷款的 发展。 由于不可抗力风险的客观存在， 各国普遍采取保 险参与来防止各种灾害造成的财产损失， 如在美国， 当 能按期偿还贷款并拖欠 ) 个月以上，如符合保险赔付 条件， 先由保险公司偿还； 如不符合保险赔付条件， 则 由保险公司先负责偿还贷款，然后由担保公司对抵押 物进行处置。 这种保险加担保的机制， 可以使银行从繁 琐的法律纠纷中解脱出来， 顺利化解不良贷款， 把贷款 风险控制在最低限度； 同时还减少了银行费用支出， 增 加了银行中间业务收入， 实现了较好的经济效益。 （ 六）抵押贷款品种的多样化 为了满足不同购房者的贷款需求，各国设计了适 合不同居民支付能力和实际情况的灵活多样的贷款品 种， 在满足购房者资金需求的同时， 也通过不同贷款品 种的组合降低了风险。美国是金融创新最有代表性的 国家， 经过长期的不断发展， 美国已经形成了种类比较 齐全、 市场分割比较细致的住房抵押贷款产品组合： 从 贷款利率来看，可以分为固定利率和浮动利率贷款两 大类； 从贷款期限来看可以分为短期、 中期和长期贷款 三种； 从资金金额来看， 可以分为普通贷款和大额贷款 两类； 从贷款用途来看， 可以分为新购房贷款、 维修贷 款和建房贷款等。 （ 七）健全的违约处理机制 西方国家都建立了有效的违约处理机制，当购房
贷款总额占房价的比例超过 ’$( 时，贷款必须有保险 者不能按照贷款合同如期偿还贷款本息时，贷款机构 公司担保， 在未达到这一比例时， 也鼓励有保险公司担 会按照合同进行违约处理。各国银行在贷款偿还和违 保。 各国的保险方式也不尽相同， 英国保险的是借款者 约处理方面也有比较健全的程序，并在贷款期限的全 及时发现贷款的逾期和违约， 并 的支付能力，而澳大利亚保险的是贷款机构因违约可 过程内实行动态监督， 能造成的损失。 及时作出相应的处理。 （ 八）完善的法律保障体系和社会基本福利保障制 当前国际上运作比较成功的担保机制是政府担保
便可完成有关调查。澳大利亚也 期借款人进行研究得出： 由于家庭暴力导致婚姻破裂； 之后的 *—! 天之内， — 信誉局。银行根据所掌握的 由于家庭内成员正在怀孕而导致家庭收入的大幅度减 设有专门的信用组织—— 少； 个人破产； 家庭中一个或一个以上成员长时间的失 业； 生意失败等是造成逾期的主要因素。 他们通过从家 庭类型、 借款人年龄、 贷款类型、 职业、 贷款率、 贷款债 龄、 偿还率等变量对结果进行进一步的分析， 进一步证 实了影响逾期的几个关键因素是借款者年龄、家庭类 型和贷款额 > 房价比 4 ;<=: 6 等。 二、国外个人住房抵押贷款违约风险的防范经验 在对违约行为研究和分析的理论基础上经过多年 的实践， 英、 美、 澳等发达国家都已经形成了一套较完 整的住房抵押信贷的风险防范体系。各国为防范借款 申请人的基本信用资料，对申请人的信用等级做出评 定， 并据此来判断申请人贷款后的还款意愿， 来决定是 否满足或者在多大程度上满足申请人的需求。 （ 三）贷后监控和管理 建立先进的业务处理信息系统和对借款人财务状 况的有效监控体系。利用业务处理信息系统每天的监 测报表， 一旦出现逾期贷款， 就可以立即查明原因， 采 取相应的措施来防止逾期的继续发展，最大限度的减 少银行的损失。 由于借款人财务状况变化较大， 因此各 国都对借款人的财务变动状况进行跟踪监控，一般贷
制度。 新加坡、 法、 德、 英和美的购房者均可获得有政府 度 健全的法律保障体系和社会保障制度，也为贷款 如取得房产权） 提供了保 政府担保制度最为完善。美国为此专门成立了对借款 机构按照合同行使法律权利 （ 担保的银行和存款公司提供的贷款，其中尤以美国的 购房人即使失去住房， 还可以购买或租赁政府或社 人提供有政府支持的抵押贷款担保的机构，如联邦住 证。 甚至免费房。 宅管理局和退伍军人管理局，以及为发放住房抵押贷 会福利组织提供的廉价房， （ ） 九 有的国家还对个人购房实行税收减免支持， 款的金融机构提供担保的机构，即联邦储蓄与贷款保 险公司。 政府担保制度是分散风险的有效做法， 由于政 以此来增加居民的支付能力，降低由于支付能力不足 府的直接介入，并为符合要求的抵押贷款提供全额担 所形成的违约率。 保， 大大降低了金融机构的风险， 也提高了抵押贷款证 券的信用等级。 如美国联邦政府规定个人收入用于购房支出的部 分可以免交收入所得税。德国的奖励是住房存款及利