基准地价法

基准地价修正法(land datum value method)是我国土地估价中重要的应用估价方法之一，它是利用城镇基准地价和基准地价修正系数等评估成果,按照替代原理，将待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，从而求取待估宗地在估价基准日价格的一种估价方法。

基本公式：利用级别或区域基准地价评估宗地地价时，基准地价系数修正法是通过对待估宗地地价影响因素的分析，利用宗地地价修正系数，对各城镇已公布的同类用途同级或同一区域土地基准地价进行修正，估算待估宗地客观价格的方法。其基本公式如下：

V=V1b×(1±∑Ki) ×Kj

式中：V：土地价格

V1b：某一用途土地在某一土地级上的基准地价

∑Ki：宗地地价修正系数

Kj：估价期日、容积率、土地使用年期等其它修正系数

基准地价是指在宗地估价的基础上，评估出的各个级别或各个区域土地的平均价格。它包括城镇用地基准地价和农用地基准地价。

运用基准地价修正法估价应按下列步骤进行：搜集有关基准地价的资料；确定估价对象所处地段的基准地价；进行交易日期修正；进行区域因素修正；进行个别因素修正；求出估价对象宗地价格。

修正程序

a.收集有关基准地价资料；

b.确定待估宗地所处级别（区域）的同类用途基准地价；

c.分析待估宗地的地价影响因素，编制待估宗地地价影响因素条件说明表；

d.依据宗地地价影响因素指标说明表和基准地价系数修正法表,确定待估宗地地价修正系数；

e.进行估价期日、容积率、土地使用年期等其它修正；

f.求出待估宗地地价。

1.确定基准地价

（1）确定基准地价

根据甘肃省国土资源局公布的陇西县基准地价报告，待估宗地属于陇西县1级工业用地，基准地价374元/㎡。

（2）确定修正系数

A．期日修正系数（k1）的确定

陇西县基准地价估价基准日为2007年，本次评估基准日为2018年3月31日，根据当地土地供求关系与企业发展状况，在待估宗地地段内，地价有一定上升，需进行期日修正。

经测算，地价指数k1=1.67

（3）土地使用年限修正系数（k2）的确定

由于陇西县基准地价为法定最高使用年限50年，而待估宗地剩余土地使用年限为47年。年期修正系数k2=0.94

（4）容积率修正

待估房地产的容积率=18968/41845.8=0.453 根据容积率修正系

数表中数据，如下所示：

待估宗地容积率为0.45，则修正系数为0.54

（5）影响地价区域及个别因素修正系数（Σk）的确定。

根据陇西县工业用地地价影响指标说明表，工业用地地价修正系数表，编制影响待估宗地地价因素条件及修正系数表

计算设定开发程度下总计地价Σk=17.94%

（5）核加土地使用费后的宗地地价

基准地价是土地开发程度为外围基本建设为“五通”（通路、通电、通讯、通上水、通下水）条件下的地价，待估宗地的土地开发程度为“七通一平”（通路、通电、通讯、通上水、通下水、通暖气、通煤气、地面基本平整），通暖气和通煤气2项应增加费用60元/平方米。

3.评估结论

宗地单价=宗地所在区域的级别基准地价*k1*k2*k3*（1±Σk）=374*1.67*0.94*0.54*（1+17.94%）+60

=433.91元/㎡

宗地总价=433.91*41,845.80=18,157,445.50元