基准地价法
土地估价报告基准地价法模板
土地估价报告基准地价法模板在咱们谈到土地估价这事儿之前，先别着急，先给大家解释一下啥是基准地价法。
简单点说，这就是通过一些标准来估算一块地的价值。
别看这个名字有点复杂，咱就从一个小故事开始吧。
想象一下，你在城市里逛街，突然瞄到一块空地，心想着，这地儿怎么卖呢？如果有人告诉你，这块地的价钱和周围的一些地类似，价格也差不多，那你心里就能有个大概的数字了。
对，就是这种“参照周边”的方式，基准地价法大致就是这么个意思。
你可以这么理解，这就像是买衣服一样，看到朋友买了一件很合适的衣服，你就心里有了个数，买这件衣服差不多就值这么多。
地价嘛，咋说呢，它并不是一个死板的数字，得看地段、环境、用途。
你说，城市里中心的地和郊区的地儿能一样吗？肯定不行。
就好比你去菜市场买菜，蔬菜摊的菜价和超市里卖的肯定不一样。
基准地价法就是要找出一个比较符合常理、能够代表某一地区典型地价的数字。
你得注意，基准地价法看似简单，但其实它考虑的因素挺多的。
比如说，地段的好坏、交通的便利程度、周围的配套设施，甚至是这个地块的历史背景。
哎，历史背景？对，就是那些以前可能是荒地，后来因为某个大工程而变得炙手可热的地方。
你想象一下，原本不值一提的地块，突然因为地铁站开通或者商业中心进驻，价格就像过山车一样往上涨。
这就像是你以前老家那条小路，没啥人走，一条破破烂烂的小路，没人注意。
可突然有一天，一座新大桥修好了，那条路一下子变得人流如织，房子也卖得火爆，这个变化就像地价的“历史积淀”。
估价的时候，得把这些都算进来，不能忽视。
说到这，估价的过程中，还有个好玩的事儿，那就是地价的调整因素。
你以为一块地就那么定了，错！因为市场不断变化，地价也得随着时局调整。
比如，突然某个出台了，土地的使用权限变了，这时候估价就得调整了。
你看，就像股票市场一样，行情一变，价格就跟着跳动，不是静止的。
除了这些，基准地价法还得看什么呢？看是不是有开发潜力。
你想啊，那种已经完全开发好的地块，肯定不比那些待开发的地块值钱。
土地基准地价法
1、基准地价系数修正法基准地价系数修正法是有基准地价的地区可，通过对基准地价进行修正而得出土地价格的方法。
基准地价的是某一级别或均质地域内分用途的土地使用权平均价格，该级别或均质区域内该类用地的其他宗地价格在基准地价上下波动。
基准地价相对应的土地条件是土地级别或均质地域内同类用地一般条件。
因此，通过对待评估宗地条件与级别或区域内同类用地一般条件的比较，并根据二者在区域条件、个别条件、使用年限和估价基准日等方面的差异大小，对基准地价进行修正即可得到待评估宗地的价格。
（1）计算公式根据国家土地管理关于评估的有关规定，基准地价系数修正法的基本公式为：Pi=Px（1+K）xYxTxFxK ij式中：Pi ——待估宗地地价；P——待估宗地对应的基准地价；K——待估宗地宗地区域、个别因素总修正值；Y——待估宗地使用年期修正系数；T——待估宗地期日修正系数；F—-待估宗地开发程度修正系数；K ij——容积率修正系数。
（2）测算过程1）基准地价的确定根据江门市人民政府办公室2014年1月3日公布实施的（江府[2013] 27号）江门市基准地价标准，本次基准地价采用的是土地在正常市场条件、“五通一平”（宗地红线外通路、通电、给水、排水、通讯和宗地红线内土地平整）的土地开发程度和合理容积率下于估价时点2012年3月1日的国有建设土地使用权的熟地价格。
土地使用年限工业用地为40年、住宅用地为70年、工业用地为50年。
价格单位为元/平方米，币种为人民币。
此次的基准地价内涵如下表-1，。
表1：江门市各用途土地基准地价内涵备注：五通一平：宗地红线外通路、通电、给水、排水、通讯，宗地红线内土地平整。
江门市区各用途级别基准地价如下表2：表2 ：江门市区2013年各用途级别基准地价表单位：元/平方米表3：江门市区土地各类用途地价水平确定参考表待估宗地位于江门市新会区沙堆镇梅阁村斗围（土名,）用途为工业用 地，参照《江门市区土地各类用途地价水平确定参考表，》适用基准地价类 型为工业，评估时根据待估宗地所在区域的级别范围待，估宗地为四级用地； 根据《江门市区2013年各用途级别基准地价表》，四级工业用地对应的基 准地价为336元/平方米，即：P =336元/壮根据委托方提供的《用地红线图，》待估宗地面积为30696平方米，规 划控制指标为：建筑密度》30%,容积率》1.0,绿地率420%,建筑限高《 24米，行政办公及生活服务设施用地比例4%；规划要求：①设置机动车 出入口方位需在西面或北面道路;②室外排水需为雨污分流制;③按用电要 求设置电房；④建筑外墙饰面需贴外墙砖或涂外墙漆⑤建筑间距必须满足 国家有关规范要求;⑥围墙位置不得超出用地红线和道路红线在路口处须 按要求倒角设置;⑦道路及市政配套设施要与厂区同步规划建设同步竣工 验收；⑧用地规划与建筑设计必须符合国家现行颁布的有关规范和管理规 定,见表4。
土地(基准地价法)剖析
1、基准地价系数修正法基准地价系数修正法是有基准地价的地区，可通过对基准地价进行修正而得出土地价格的方法。
基准地价的是某一级别或均质地域内分用途的土地使用权平均价格，该级别或均质区域内该类用地的其他宗地价格在基准地价上下波动。
基准地价相对应的土地条件是土地级别或均质地域内同类用地一般条件。
因此，通过对待评估宗地条件与级别或区域内同类用地一般条件的比较，并根据二者在区域条件、个别条件、使用年限和估价基准日等方面的差异大小，对基准地价进行修正即可得到待评估宗地的价格。
（1）计算公式根据国家土地管理关于评估的有关规定，基准地价系数修正法的基本公式为：Pi=P×（1+K）×Y×T×F×K ij式中：Pi——待估宗地地价；P——待估宗地对应的基准地价；K——待估宗地宗地区域、个别因素总修正值；Y——待估宗地使用年期修正系数；T——待估宗地期日修正系数；F——待估宗地开发程度修正系数；K ij——容积率修正系数。
（2）测算过程1)基准地价的确定根据江门市人民政府办公室2014年1月3日公布实施的(江府［2013］27号)江门市基准地价标准，本次基准地价采用的是土地在正常市场条件、“五通一平”（宗地红线外通路、通电、给水、排水、通讯和宗地红线内土地平整）的土地开发程度和合理容积率下于估价时点2012年3月1日的国有建设土地使用权的熟地价格。
土地使用年限工业用地为40年、住宅用地为70年、工业用地为50年。
价格单位为元/平方米，币种为人民币。
此次的基准地价内涵如下表-1，。
表1 ：江门市各用途土地基准地价内涵江门市区各用途级别基准地价如下表2：表2 ：江门市区2013年各用途级别基准地价表单位：元/平方米待估宗地位于江门市新会区沙堆镇梅阁村斗围（土名），用途为工业用地，参照《江门市区土地各类用途地价水平确定参考表》，适用基准地价类型为工业，评估时根据待估宗地所在区域的级别范围，待估宗地为四级用地；根据《江门市区2013年各用途级别基准地价表》，四级工业用地对应的基准地价为336元/平方米，即：P =336元/㎡根据委托方提供的《用地红线图》，待估宗地面积为30696平方米，规划控制指标为：建筑密度≥30%，容积率≥1.0，绿地率≤20%，建筑限高≤24米，行政办公及生活服务设施用地比例≤7%；规划要求：①设置机动车出入口方位需在西面或北面道路；②室外排水需为雨污分流制；③按用电要求设置电房；④建筑外墙饰面需贴外墙砖或涂外墙漆；⑤建筑间距必须满足国家有关规范要求；⑥围墙位置不得超出用地红线和道路红线，在路口处须按要求倒角设置；⑦道路及市政配套设施要与厂区同步规划建设、同步竣工验收；⑧用地规划与建筑设计必须符合国家现行颁布的有关规范和管理规定，见表4。
基准地价系数修正法公式
基准地价系数修正法公式1. 什么是基准地价？说到基准地价，可能大家会想，哎，这个玩意儿跟我有什么关系呢？其实，它跟我们生活息息相关，尤其是买房卖房的时候。
简单来说，基准地价就是相关部门规定的一个参考价，用来衡量不同地区土地的价值。
就像我们逛市场买菜，摊贩会告诉你这蔬菜的市场价，帮助你判断是不是该买。
1.1 基准地价的重要性那基准地价为什么那么重要呢？想象一下，如果没有这个价格参考，大家都得凭感觉来定价，那可就乱套了！土地是不可再生的资源，大家都想争着要。
如果每个人心里都有一杆秤，结果很可能是“价格飞天，钱包缩水”。
所以，有了基准地价，才能让大家心里有个谱，买卖都更公平。
1.2 基准地价的形成基准地价可不是天上掉下来的，它的形成过程可复杂了。
首先，相关部门会考虑各个区域的经济发展、人口密度、交通便利程度等等。
举个例子，市中心的土地价格就像是菜市场里的金贵蔬菜，当然贵得让人心疼；而偏远的地方，就像是那些不太好卖的蔬菜，价格自然要便宜不少。
2. 什么是基准地价系数？好啦，接下来我们聊聊基准地价系数。
这个系数听上去有点高大上，其实它就是用来修正基准地价的一个工具。
就像是调味料，咱们做菜的时候，不同的菜加不同的盐，这样才能让味道更好。
2.1 系数的来源基准地价系数一般是根据市场行情、区域发展以及其他一些因素来确定的。
比如说，某个新兴地区发展得特别快，突然冒出了一堆高楼大厦，那这个地方的基准地价系数就得上调。
反之，如果一个地方逐渐被人遗忘，连小猫小狗都不愿意去，那这个地方的系数就得往下调。
就像调味品，得根据菜的口味来加，才能让整道菜都能吃得下去。
2.2 系数的应用那么，这个系数到底怎么用呢？当我们知道了基准地价和系数后，就能通过一个简单的公式算出实际地价。
比如说，基准地价是1000元/平方米，系数是1.2，那实际地价就是1000元乘以1.2，得到了1200元/平方米。
简单明了，真是小白都能学会的感觉！3. 为什么要修正？当然，修正基准地价系数可不是为了好玩，咱们可不是在玩游戏。
基准地价法评估实例
基准地价法评估实例一、评估目的目的是为该地块抵押贷款提供依据。
二、评估原则(略)按照真实、科学、独立、客观、公正的原则进行评估。
三、评估基准日一九九九年三月三十日。
四、评估依据(略)五、评估方法基准地价法为主,土地成本逼近法为辅,获取评估价值。
六、评估说明1、实例中仅评估XX公司《XX山庄》的土地使用权,不包含地上建筑物和在建工程。
2、实例为技术报告。
(二)土地使用权评估1、基准地价修正法(1)、数据取值评估地块面积:按委托方提供《国有土地使用证》共八本(见附件):《国有土地使用证》编号地块面积备注郊国用(95)字第0049 号29292.4 老证XX国用(1999) 字第4010026 号373.7XX国用(1999) 字第4010025 号298.6XX国用(1998) 字第4010100 号19223.6XX国用(1998) 字第4010027 号299.5XX国用(1999) 字第4010030 号277.0XX国用(1999) 字第4010031 号493.3XX国用(1999) 字第4010032 号246.5XX国用(1999) 字第4010033 号253.8合计: 21466平方米区段:根据《XX市人民政府关于公布XX市城市规划区基准地价的通告》中XX市出让价金等级表(1998年)该地块在:XX北路-XXXX路-二环西路-XXXX边-XXXX北路范围内,属12级区片。
参照基准地价均值为:453元/ 平方米。
土地使用年限:按委托方与XX市国土局签订的XX土合字(94148)号《国有土地使用权出让合同》, 该地块土地使用年限为70年,自1994年12月2日起。
截止评估期日止,地块已使用4年, 尚存土地使用年限66年。
容积率:按上述合同附件《土地使用条件》, 主体建筑物的性质规定为住宅,附属建筑物为停车场, 建筑容积率为0.786 ,建筑密度为25%,绿化比率为51%。
容积率与建筑密度联合修正系数为0。
基准地价法区域因素修正权重
基准地价法区域因素修正权重基准地价法？嘿，说白了，它就是咱们算土地价格的一个方式。
你看啊，咱们在评估一块地的价值时，不能光看它的实际使用情况。
还得考虑一堆其他的因素。
这些因素就像咱们生活中的调味料，一个都不能少，要不然地价算出来就不靠谱，跟吃的没盐没糖似的，味儿全没了。
你想想啊，城市里头的地儿，和郊区的地儿，光是位置就差得不行。
那如果没把这些差距考虑进去，岂不是让土地的价格评估像个瞎子摸鱼？那可不行！所以啊，基准地价法里就有一个重要的环节，就是区域因素修正，哎，没错，听起来有点拗口，但说白了，就是调节不同区域之间的差别。
说白了，区域因素修正的权重就是让评估者能够根据不同区域的特点来“修正”基准地价。
你看，大城市中心地带的土地价格肯定比那些远离市中心的地儿高，大家都知道这个。
可是呢，要是你不做区域因素修正，光看地理位置，结果你会发现，价格评估上就成了个大错位。
你想，市中心的地儿，一堆高楼大厦，商场、写字楼林立，地段好，交通方便，商业气息浓得让人不敢呼吸。
你再看看郊区的地儿，可能连个公交站都没。
你能指望它俩的价格差不多吗？呵呵，光是这一区别，基准地价就得修正好几次。
再说了，修正的“权重”就是根据区域的重要性、发展潜力、环境条件这些来衡量的。
有些地方是“黄金地段”，地价自然就高，没办法，大家都想住在繁华地带。
比如说，像那些交通枢纽附近、商业繁华区的土地，值钱是理所当然的。
你要是把这些地块的价格和一个偏远山区的小村庄比，那就是在开玩笑了。
别说它们的地价，哪怕是周围的空气都不一样。
哎，说到这里，想必你已经能明白，修正权重的作用就是让我们评估时更准确、更真实。
而这权重，不能死板得一个标准适用于所有地方，得根据当地的实际情况来微调。
要是你拿个标准公式，往那一套，直接套用，嗯，估计结果出来的地价就跟假的似的，根本不符实际，反而得罪了那些买地的老板。
再来讲讲这个“区域因素修正”的操作过程。
你看，拿基准地价法来说，估计你一开始听了这个名字，肯定觉得复杂，跟个数理题似的，搞不好还以为是大学数学课的内容。
土地评估的三种方法
土地评估的三种方法
土地评估的三种方法(1)基准地价修正法基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果,按照替代原则,就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较,并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正,进而求取待估宗地在估价期日价格的方法。
根据《城镇土地估价规程》与当地基准地价报告,其基准地价系数修正法评估宗地地价的计算公式为：土地评估的三种方法
(1)基准地价修正法
基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取待估宗地在估价期日价格的方法。
根据《城镇土地估价规程》与当地基准地价报告，其基准地价系数修正法评估宗地地价的计算公式为：
基准地价修正系数法公式=基准地价×K1×（1+∑K）×K2
式中：K1——期日修正系数
∑K——影响地价区域因素及个别因素修正系数之和
K2——年期修正系数
(2)成本逼近法
成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价格的估价方法。
其基本计算公式为：
土地价格=土地取得费+有关税费+土地开发费+投资利息+投资利润+土地增值收益
(3)市场法
市场比较法是将待估土地与在较近时期内已经发生交易的类似土地交易实例进行对照比较，对有关因素进行修正，得出待估土地在评
估时日地价的方法。
土地基准地价法律规定(3篇)
第1篇一、引言土地基准地价是指在一定时期内，根据土地市场供需状况、土地自然属性、区位条件、经济环境等因素，综合考虑各类土地用途和等级，经评估确定的具有普遍适用性的土地价格。
土地基准地价是土地市场管理的重要依据，对于规范土地市场秩序、促进土地资源合理配置、保障国家土地权益具有重要意义。
本文将围绕土地基准地价的法律规定展开论述。
二、土地基准地价的法律依据1.《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国土地管理法》是我国土地管理的基本法律，其中第二十二条规定：“各级人民政府应当根据土地的自然属性、区位条件、经济环境等因素，确定土地基准地价，并定期公布。
”这一规定明确了土地基准地价的法律地位和作用。
2.《中华人民共和国城市房地产管理法》《中华人民共和国城市房地产管理法》是我国房地产管理的基本法律，其中第三十二条规定：“土地基准地价应当根据土地市场供需状况、土地自然属性、区位条件、经济环境等因素，综合考虑各类土地用途和等级，经评估确定。
”这一规定进一步明确了土地基准地价的确定依据和程序。
3.《土地估价管理条例》《土地估价管理条例》是我国土地估价管理的重要法规，其中第二条规定：“土地估价是指根据土地市场供需状况、土地自然属性、区位条件、经济环境等因素，综合考虑各类土地用途和等级，对土地价格进行评估。
”第四条规定：“土地估价应当遵循公开、公正、公平的原则，确保估价结果的准确性和权威性。
”这两条规定明确了土地估价的法律地位和原则。
三、土地基准地价的确定程序1. 制定土地基准地价目录土地基准地价目录是确定土地基准地价的基础，由省级人民政府土地管理部门负责编制。
土地基准地价目录应当包括各类土地用途、等级、区位、土地自然属性、经济环境等因素。
2. 收集土地市场交易数据土地管理部门应当收集土地市场交易数据，包括土地交易价格、交易面积、交易时间、交易双方等。
这些数据是确定土地基准地价的重要依据。
3. 评估土地基准地价土地管理部门应当组织专业评估机构，根据土地市场交易数据、土地自然属性、区位条件、经济环境等因素，对土地基准地价进行评估。
土地评估-基准地价法
土地评估-基准地价法无形资产-土地使用权评估说明(一)估价对象描述委估的土地位于XX街道汇水路138号，土地使用证的详细情况如下：宗地地质条件一般，交通方便，整体形状基本呈正方形。
四至位置：北临近嘉琪工艺品有限公司等厂家，西临通园路，东至绅乐电子，南至汇水路。
周围工业企业集聚程度较高，基础配套设施较齐全。
委估地块土地使用权类型为出让。
在考虑评估价值时综合考虑其影响。
(二)估价依据1、有关法律法规《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城市房地产管理法》《宁波市XX区土地级别基准地价表》地方政府及有关部门颁布的法规、条例、文件、通知2、有关技术标准中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》中华人民共和国国家标准《城镇土地分等定级规程》3、有关产权证明文件：XX国用（2008）字第0001306号《国有土地使用证》；4、其它与土地资产评估有关的文件、资料和财务凭证XX市XX区公布的《XX区土地基准地价表》；(三)地价定义根据地价评估的技术规则和本项目的具体要求，此次评估的土地用途为工业用地，使用类型为国有出让。
本次评估土地价格是指估价对象在评估基准日在2017年12月31日，宗地实际开发程度为熟地，土地用途为国有出让工业用地条件下的土地使用权价格。
(四)地价影响因素分析影响地价的因素主要有:对外及对内交通条件、基础设施条件、企业集聚规模、公服设施条件、宗地条件、规划限制、开发程度、行业、容积率、使用年期、交易期日及交易情况等多种因素。
(五)待估宗地地价的确定根据本次评估的特定目的、委估地块的现状、用途及资料的可收集性等多种因素，我们予以了综合考虑，最终选择基准地价系数修正法对待估宗地的地价进行评估。
基准地价系数修正法，指的是在求取一宗待估宗地的价格时，根据当地基准地价水平，参照待估宗地相同土地级别的各种修正因素说明表，对地价影响的各因素进行修正，确定修正系数，修正得出待估宗地地价的一种方法。
基准地价内涵指的是土地开发程度为熟地条件下，按照不同的土地用途，法定最高使用年限土地使用权的各级别土地的区域平均价格，基准日为2015年12月1日。
基准地价法
基准地价法
基准地价法是指根据有关法律使用经济分析方法、对房地产取用性质、用途、取用者、位置、赖以取得的收益等多种因素的客观评估把握地价的基本价值，以及完成其调整的价
格确定依据。
基准地价法在推行后，可以起到指导房地产市场价格大小与结构的作用，从而有助于
实行物价管理，控制房地产价格，保障合理住房价格，防止房地产价涨菜跌，以及发展社
会公共配套建设等活动；可以把握房地产市场价格水平和走势，坚定市场法律条件，分清
出让和出售区别，完善价格机制，保护变现人权益，科学决策开发建设的有关政策；可以
定量判定房地产变现人所面对的被征地价款，以此有效防止政府以滥用征收权力而出现的“拆迁双赔”的情况；在政府的税收征收方面，可使税收收入稳定合理，是减轻税收负担
的重要方式之一；在政府的预算和支出方面，可控制公共出资，及时分配金融资源，防止
节税漏税等情况的发生。
因此，基准地价法是指导房地产市场价格发展，调节资源分配，
保护和改善生活的重要政策举措。
基准地价系数修正法评估结果为主
基准地价系数修正法评估结果为主基准地价评估是土地估价中常用的方法之一，通过基准地价系数修正法，可以快速、准确地评估土地价格。
本文将从基准地价评估、修正系数确定、土地使用年限修正、容积率修正、区域因素调整、市场行情分析、价格水平预测和案例实践应用等方面，详细介绍基准地价系数修正法评估结果为主的方法。
一、基准地价评估基准地价是指在某一城市或区域的土地，根据其自然、经济和社会条件所确定的同等级别的标准用地单位价格。
在进行土地评估时，通常采用基准地价作为基础，结合实际情况进行修正，得出最终评估结果。
基准地价的评估一般由政府或相关机构进行，根据不同区域的实际情况制定。
二、修正系数确定在进行土地评估时，需要针对不同的区域、用途、开发程度等因素进行修正系数的确定。
修正系数通常由政府或相关机构根据市场情况制定，也可以根据实际情况进行个别调整。
修正系数的确定需要充分考虑影响地价的各种因素，以确保评估结果的准确性和可靠性。
三、土地使用年限修正土地使用年限是影响土地价格的重要因素之一。
在进行土地评估时，需要根据土地使用年限进行修正。
一般情况下，土地使用年限越长，土地价格越高。
在进行土地使用年限修正时，需要了解不同类型用地的法定最高年限和实际使用年限，根据实际情况进行修正。
四、容积率修正容积率是指一定范围内建筑面积与用地面积的比率。
容积率的大小直接影响到土地的利用方式和建筑密度，进而影响土地价格。
在进行土地评估时，需要根据容积率进行修正。
容积率修正需要考虑不同区域、不同用途的容积率限制，以及建筑密度等因素的影响。
五、区域因素调整区域因素是影响土地价格的重要因素之一，包括交通、基础设施、环境质量、城市规划等因素。
在进行土地评估时，需要根据区域因素进行个别调整。
区域因素调整需要考虑不同区域之间的差异和特点，以及市场需求和未来发展前景等因素的影响。
六、市场行情分析市场行情是影响土地价格的重要因素之一，包括供求关系、竞争状况、行业发展趋势等因素。
基准地价法
基准地价法
基准地价法是一种用于评估不动产市场价值的量化评估方法，也叫做“基准地价法”。
它的含义是根据当地区域内特定属性的地产价
格计算当地地产价格的平均值，以最大程度地确定特定不动产市场价值。
这个值就是基准地价。
基准地价法是一种基于规则的不动产评估方法，需要考虑当地的经济发展水平、交通条件、周边环境、政治因素等信息。
因为它考虑了这么多信息，所以它能够更全面地反映出不动产价格的实际情况。
基准地价法可以把不动产的价值拆解成以下几个基本要素：地点、土地类型、经济指标、地表地貌、土地使用权、地表覆盖层、土壤类型、水泥以及其它相关因素。
这些要素都会影响不动产的价值，比如土地类型因素会影响地产的价格，地表地貌因素会影响土地使用权，土壤类型会影响水泥等。
基准地价法的优点是可以帮助鉴定土地的合理价格，在复杂的法律审计程序中，可以提供可靠和准确的评估结果。
另外，这种方法也有利于确定当地发展政策的方向，以确保该地区的发展不致落后。
但是，基准地价法也有一些缺点。
首先，该方法对当前市场价格仍然不够敏感，由于政府控制手段和短期效果，有可能使价格波动过大，影响评估结果的准确性。
其次，基准地价法更倾向于反映出一般性土地价格，而不是每一块土地的特殊情况，因此可能会出现价格偏离实际情况的情况。
总之，基准地价法是一种有效评估不动产价值的方法，它更全面
地反映了土地价格的实际情况，而且还可以帮助确定当地的发展方向，但也有一些缺点，因此在使用时应该加以考虑。
第10章_基准地价评估
（2）根据房屋租赁资料计算样点地价。城市中的房 屋租赁现象很多，可以通过分析城市中现有房屋 出租的收益，从中分离出地租进而评估地产价格。 房租是用户为得到一定时期内的房屋占有权和使 用权而支付给房屋所有者或房屋经营者的经济补 偿，而其中包含地租。
（9）根据土地使用权出让、转让资料计算地价。
P = Pt S
式中：P—单位面积土地使用权出让价格； Pt—出让宗地总地价； S—出让宗地总面积。
用土地转让方取得的资金或实物折价作为土地转让总 地价计算地价，其计算公式为：
P = Pt S
式中：P—转让宗地单位面积地价； Pt—土地转让方获取的资金或实物作价净收入； S—转让宗地总面积。
三、整理资料
（一）市场交易资料整理
利用收集到的房地产市场交易、出租和土地利用 收益等资料， 首先采用收益法、成本法和剩余法等测算样点基准 地价， 然后对样点地价进行使用年期、交易期日、交易情 况和容积率等内容的修正， 最后再对样点分类统计，编制样点地价分布图，建 立样点信息数据库。
1．样点地价测算
二、基准地价的基本特征
（1）全域性。城市内的任何一个区域的土地，应有至 少一种用途类型的基准地价。 （2）权威性。基准地价由政府组织有关专家组成专门 估价机构进行估算，并由政府审定、认可和定期公 布，因而具有权威性。 （3）分用途。在同一区域内，不同土地利用类型的土 地，有不同的基准地价标准。
（4）平均性。基准地价对应地价区、地价片，是某 地区土地级别、特定用途、一定时间内的平均价 格，可以采取平均数或众数表示一个区域中的基 准地价标准。 （5）有限期。基准地价是有限年期的土地使用权价 格，不同用途土地使用权的出让最高期限是不一 致的， 则不同用途基准地价的年期也不同。 （6）时效性。基准地价只反映特定时段的土地市场 价格水平，只有及时更新才能保证其有效性。
基准地价法公式
基准地价法公式基准地价法是土地估价中常用的一种方法，其公式在评估土地价值方面起着重要作用。
先来说说基准地价法的公式吧，简单来讲就是：土地价格 = 基准地价 ×修正系数。
这里的基准地价是政府公布的某一区域的平均地价，而修正系数则要考虑各种因素，比如土地的用途、容积率、土地使用年限、区域因素、个别因素等等。
比如说，咱们这儿有一块地，政府公布的基准地价是每平方米 5000 元。
但这块地的用途有点特殊，不是常见的住宅用地，而是商业用地，那修正系数可能就得往上调。
又或者这块地的容积率比周边的平均水平高，这也会让修正系数发生变化。
我曾经参与过一个土地估价的项目，就碰到了基准地价法的实际应用。
那是一块准备出让的土地，周边已经有了不少的商业设施和住宅楼盘。
我们拿到政府公布的基准地价后，开始一项一项地分析修正系数。
这块地的位置不错，交通便利，周边配套齐全，所以区域因素的修正系数比较高。
但它的土地使用年限比一般的要短一些，这又得把修正系数往下调。
在计算容积率的修正系数时，可真是费了一番功夫。
我们收集了周边类似地块的容积率数据，进行了详细的对比和分析。
最后发现这块地的容积率在同区域内属于较高水平，这意味着它的开发潜力相对较大，修正系数自然也就上去了。
经过一番周折，把各项修正系数都确定下来，代入公式，终于算出了这块地的价格。
这过程中，每一个数据的确定都要小心谨慎，因为一点点的偏差都可能导致最终结果的巨大差异。
其实基准地价法的应用范围还挺广的。
像城市规划中，要评估新开发区域的土地价值，就可以用基准地价法来做个初步的估算。
还有在企业的资产核算中，如果涉及到土地资产，也可能会用到这个方法。
不过呢，基准地价法也不是万能的。
它依赖政府公布的基准地价数据，如果这些数据不够准确或者更新不及时，就可能影响估价的准确性。
而且，修正系数的确定也有一定的主观性，需要估价人员有丰富的经验和专业知识。
总的来说，基准地价法公式虽然看起来简单，但实际应用中却充满了挑战和细节。
第八章基准地价修正法和路线价估价法资料
完
二、几个基本概念 1、 标准深度：道路(街道）对宗地土地利用 价值的影响为零时，宗地距街道的深度称为 市街地的标推深度。但实际估价中设置标准 深度，通常是路线公区段内临街各宗土地的 深度的众数。 2、里地线：标准深度的连线称为里地线。里 地线与道路之间的区域被称为临街地，里地 线以外的区域称为里地。
基准地价评估应按照同一市场供求圈内， 土地使用价值相同、等级一致的土地，应具有 同样的市场价格的原理进行。 首先将城市土地按照影响土地使用价值优 劣的土地条件和区位优劣，划分为土地条件均 一或土地使用价值相等的区域或级别，并进行 不同区域归类。 然后在同一级别或类型中，从土地使用者 已取得的土地超额利润、土地交易中成交的地 租和市场交易价格入手，测算出不同行业用地 在不同土地级别或土地条件均质区域上形成的 土地收益或地价，进而评估出基准地价。
（2）样点地价修正 1）年期修正 2）交易期日修正 3）容积率修正 4）样点地价的其他因素修正 （3）样点地价资料整理
二、基准地价修正法的概念
基准地价修正法是指在政府公布了基 准地价的地区，由估价对象所处区段 的基准地价调整得出估价对象宗地价 格的方法。
三、基准地价修正法的步骤 1、搜集有关基准地价的资料： 2、确定估价对象所处区段的基准地价； 由于房地产市场具有区域性的特点，加 上城市规模大个不一，各地的基准地价水 平之间可比性差，在运用基准地价修正法 评估宗地价格时应当以当地政府公布的基 准地价和基准地价修正系数为准进行估价。
十、建立路线公修正体系 1、编制深度修正系数表 2、编制容积率修正系数表 3、编制宽度修正系数表
4、编制宽媒比修正系数表 5、编制土地出让、转让年期修正系数表 6、编制宗地朝向修正系数表 7、编制楼层地价分配车修正系数表 十一、计算宗地价格
基准地价评估方法
基准地价评估方法嘿，朋友们！今天咱来聊聊基准地价评估方法。
你说这基准地价评估啊，就像是给土地这个“大宝贝”量量身价。
咱就打个比方吧，你去菜市场买菜，不同的菜有不同的价格，那土地也一样啊！基准地价就是给土地定个大概的标准价。
那怎么评估呢？这可有讲究啦！首先呢，得收集好多好多的资料，就像你要了解一个人，得知道他的各种信息一样。
这些资料包括土地的位置、面积、用途等等，一个都不能少。
这可不是随随便便就能搞定的，得花不少功夫呢！然后呢，要对这些资料进行分析。
这就好比厨师做菜，得把各种食材搭配好，才能做出美味的菜肴。
分析的时候得仔细，不能马马虎虎的，不然得出的结果可就不准确啦！接着呢，会用到一些专业的方法和模型。
哎呀呀，这可有点复杂啦，就像解方程一样，得一步步来。
不同的方法可能得出不同的结果，所以得选对方法才行。
还有哦，评估的时候还得考虑市场情况呢！就像股票市场一样，有涨有跌。
土地市场也会有变化呀，不能一成不变地去评估。
评估基准地价可不是一个人能完成的事儿，得有一群专业的人一起努力。
这就像一场足球比赛，每个人都有自己的位置和职责，只有大家配合好了，才能踢得精彩。
你说这基准地价评估重要不？那当然重要啦！它关系到土地的买卖、开发，对经济发展也有着重要的影响呢！如果评估不准确，那可就麻烦大啦，就像你买东西花了冤枉钱一样。
所以啊，咱可得重视基准地价评估这事儿。
要认真对待每一个环节，不能马虎。
这可不是闹着玩的，这是关系到咱切身利益的大事儿呢！总之，基准地价评估方法就像是一把钥匙，能打开土地价值的大门。
让我们一起好好了解它，利用它，让土地发挥出最大的价值吧！。
第九章 基准地价修正法
四、基准地价评估的步骤与方法
（一）准备工作 1、编写基准地价评估任务书 制定基准地价调整表和工作表， 2、制定基准地价调整表和工作表，准备工作底图 3、确定基准地价评估的区域 （二）划分地价区段 地价区段——将用途相似、地块相连、地价相近 将用途相似、地块相连、 地价区段 将用途相似 的土地加以圈围而形成的一个个区域， 的土地加以圈围而形成的一个个区域，一个地价区段 可视为一个地价“均质”区域 可视为一个地价“均质”
房地产估价
南昌市基准地价表 单位： 单位：元/平方米
房地产估价
南昌市城区土地分类定级级别范围——工业用地 工业用地 南昌市城区土地分类定级级别范围
房地产估价
§9-1
基准地价评估
二、基准地价的作用 1、宏观控制地价 2、国家征收土地使用税的依据 3、评估宗地地价的基础 4、合理利用土地利用结构的经济杠杆 5、制订城市国有土地使用权出让价格的依据 三、基准地价的特点 1、全域性 2、分用途 3、平均性 4、有限期 5、时效性
房地产估价
四、基准地价评估的步骤与方法
（六）编制基准地价修正系数表 （七）基准地价更新 不同城市的基准地价内涵、构成、 不同城市的基准地价内涵、构成、 表达方式及货币单位时不尽相同
房地产估价
§9-2
一、含义
基准地价修正法
在政府确定公布了基准地价的地区，利用城 在政府确定公布了基准地价的地区， 镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果， 镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果， 按照替代原则， 按照替代原则，就待估宗地的区域条件和个别条 件等与其所处区域的平均条件相比较， 件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修 正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修 进而求取待估宗地在估价时点价格的方法。 正，进而求取待估宗地在估价时点价格的方法。
土地评估的基准地价法的适用范围-概述说明以及解释
土地评估的基准地价法的适用范围-概述说明以及解释1.引言1.1 概述土地评估是指对土地价值进行估计和确定的过程，它在城市规划、房地产交易、土地征收等领域中扮演着重要的角色。
而基准地价法是土地评估中常用的一种方法，它是指以一定的基准标准确定土地的价格和价值。
在基准地价法中，基准地价被定义为在一定时期内，经过充分市场调查与研究，按照法定程序确定的具有代表性的土地价格。
基准地价法的基本原理是通过对各种影响土地价值的因素进行综合权衡和分析，确定土地的合理价格。
基准地价法适用于各类土地的评估，包括商业用地、住宅用地、工业用地等。
不同类型的土地有着不同的价值标准和评估方法，基准地价法能够通过对土地的自然条件、市场需求、区位优势等因素进行综合评估，准确反映出土地的真实价值。
然而，基准地价法也存在一定的限制和局限性。
首先，基准地价法在确定基准地价时需进行充分的市场调查和研究，这需要消耗大量的时间和精力，并可能会受到市场波动的影响。
其次，基准地价法仅仅是一种评估方法，其结果可能会受到评估师的主观因素和个人经验的影响。
最后，基准地价法无法完全考虑到土地的特殊性和个别差异，有时可能会导致评估结果与实际情况不符。
总之，基准地价法在土地评估中具有一定的适用范围和优势。
它可以作为评估师评估土地价值的参考依据，并能够为土地交易、城市规划等决策提供重要的参考依据。
然而，基准地价法也需要不断完善和发展，以提高评估的准确性和可信度，并更好地适应不同类型土地的评估需求。
未来，可以通过引入更先进的技术手段和数据分析方法等，进一步提升基准地价法在土地评估中的应用效果。
1.2文章结构1.2 文章结构本文按以下结构展开对基准地价法的适用范围进行详细探讨：首先，将在引言部分对基准地价法进行简要概述，介绍其主要定义和原理。
其次，在接下来的章节中，将详细探讨基准地价法的适用条件，包括其应用于不同土地类型和地区的具体要求。
同时，还将对基准地价法的限制和局限性进行深入分析，揭示其在应用过程中可能面临的问题和不足之处。
成本法,基准地价法
成本法,基准地价法（三）成本逼近法[在采⽤成本逼近法时，要详细说明⼟地取得费的各组成项⽬及费⽤标准，并说明其确定的依据。
有⽂件依据的，要指出⽂件的名称及⽂件有关费⽤标准；没有⽂件依据的，如属当地⼀般规定的，要有当地⼟地管理部门或有关的政府部门证明，涉及到当地不同地区的费⽤标准的，要在充分调查实际情况的基础上，分析后进⾏确定，并说明原因] 成本逼近法是以开发⼟地所耗费的各项费⽤之和为主要依据，再加上⼀定的利润、利息、应缴纳的税⾦和⼟地增值收益来确定⼟地价格的估价⽅法。
其基本计算公式为：⼟地价格=⼟地取得费+有关税费+⼟地开发费+投资利息+投资利润+⼟地增值收益1、⼟地取得费及有关税费待估宗地位于XX（市、县、镇、村），调查周边⼟地利⽤主要类型是居民区（或耕地、菜地、混合地、荒地等）。
（1）⼟地取得费⼟地取得费是指待估宗地所在区域征⽤同类⽤地所⽀付的平均费⽤。
根据对待估宗地所在区域近年来征地费⽤标准进⾏分析，该项费⽤主要包括⼟地补偿费、青苗补偿费、劳动⼒安置补助费及地上物补偿费等。
A、⼟地补偿费根据《中华⼈民共和国⼟地管理法》（1999年1⽉ 1⽇起施⾏）中“第四⼗七条：征⽤⼟地的补偿费⽤包括⼟地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗补偿费。
征⽤耕地的⼟地补偿费为该耕地被征⽤前三年平均年产值的六⾄⼗倍”，（结合＊＊市或县统计调查资料以及＊＊市或县⼟地管理局征地科提供的该地区征地实际情况或＊＊＊⽂件、⽂件名称、⽂件号、主要内容）；（蔬菜地、耕地或其他）前三年平均亩产值为（）元／亩，在评估中按平均年产值的（）倍补偿，则⼟地补偿费=（）x（）=（）（元／亩）⼟地补偿费合（）元／平⽅⽶B、安置补助费根据《中华⼈民共和国⼟地管理法》（1999年1⽉ 1⽇起施⾏）中“第四⼗七条：征⽤⼟地的补偿费⽤包括⼟地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗补偿费。
征⽤耕地的安置补助费，按照需要安置的农业⼈⼝数计算，需要安置的农业⼈⼝数按照被征⽤的农地数量除以征⽤前被征⽤单位平均每⼈占有耕地的数量计算。
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基准地价修正法(land datum value method)是我国土地估价中重要的应用估价方法之一，它是利用城镇基准地价和基准地价修正系数等评估成果,按照替代原理，将待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，从而求取待估宗地在估价基准日价格的一种估价方法。
基本公式：利用级别或区域基准地价评估宗地地价时，基准地价系数修正法是通过对待估宗地地价影响因素的分析，利用宗地地价修正系数，对各城镇已公布的同类用途同级或同一区域土地基准地价进行修正，估算待估宗地客观价格的方法。
其基本公式如下：
V=V1b×(1±∑Ki) ×Kj
式中：V：土地价格
V1b：某一用途土地在某一土地级上的基准地价
∑Ki：宗地地价修正系数
Kj：估价期日、容积率、土地使用年期等其它修正系数
基准地价是指在宗地估价的基础上，评估出的各个级别或各个区域土地的平均价格。
它包括城镇用地基准地价和农用地基准地价。
运用基准地价修正法估价应按下列步骤进行：搜集有关基准地价的资料；确定估价对象所处地段的基准地价；进行交易日期修正；进行区域因素修正；进行个别因素修正；求出估价对象宗地价格。
修正程序
a.收集有关基准地价资料；
b.确定待估宗地所处级别（区域）的同类用途基准地价；
c.分析待估宗地的地价影响因素，编制待估宗地地价影响因素条件说明表；
d.依据宗地地价影响因素指标说明表和基准地价系数修正法表,确定待估宗地地价修正系数；
e.进行估价期日、容积率、土地使用年期等其它修正；
f.求出待估宗地地价。
1.确定基准地价
（1）确定基准地价
根据甘肃省国土资源局公布的陇西县基准地价报告，待估宗地属于陇西县1级工业用地，基准地价374元/㎡。
（2）确定修正系数
A．期日修正系数（k1）的确定
陇西县基准地价估价基准日为2007年，本次评估基准日为2018年3月31日，根据当地土地供求关系与企业发展状况，在待估宗地地段内，地价有一定上升，需进行期日修正。
经测算，地价指数k1=1.67
（3）土地使用年限修正系数（k2）的确定
由于陇西县基准地价为法定最高使用年限50年，而待估宗地剩余土地使用年限为47年。
年期修正系数k2=0.94
（4）容积率修正
待估房地产的容积率=18968/41845.8=0.453 根据容积率修正系
数表中数据，如下所示：
待估宗地容积率为0.45，则修正系数为0.54
（5）影响地价区域及个别因素修正系数（Σk）的确定。
根据陇西县工业用地地价影响指标说明表，工业用地地价修正系数表，编制影响待估宗地地价因素条件及修正系数表
计算设定开发程度下总计地价Σk=17.94%
（5）核加土地使用费后的宗地地价
基准地价是土地开发程度为外围基本建设为“五通”（通路、通电、通讯、通上水、通下水）条件下的地价，待估宗地的土地开发程度为“七通一平”（通路、通电、通讯、通上水、通下水、通暖气、通煤气、地面基本平整），通暖气和通煤气2项应增加费用60元/平方米。
3.评估结论
宗地单价=宗地所在区域的级别基准地价*k1*k2*k3*（1±Σk）=374*1.67*0.94*0.54*（1+17.94%）+60
=433.91元/㎡
宗地总价=433.91*41,845.80=18,157,445.50元。