浅析商品房预售制度的优缺点
房地产预售制度优点缺陷分析
房地产预售制度优点缺陷分析当前，对房屋预售制度的争论可以分为正反两方意见。
反对取消的人主要是开发商，支持取消的人主要是购房者和众多的学者。
下面重点分析房地产预售制度的优点和缺点。
1.1预售制度的优点1.1.1缓解资金压力、加快开发进度。
房屋预售降低房地产企业的门槛。
国家准许商品房预售，有利于房地产商及时筹集资金投入到商品房开发建设中去，以弥补建设资金不足，降低房地产企业的门槛，促进房地产业的快速发展。
众所周知，房地产行业的投资大、建设周期长。
开发商的房地产项目的全部投资如果依靠自有资金来解决，势必大大减缓建设的进度和开发的难度。
特别是2004年房地产开发项目资本金由20％提高到了35％，对开发商资金要求更高了。
有了预售资金的支持，开发商就可以加大项目的开发进度。
1.1.2刺激消费需求、拉动内需增长98年以来，我国坚持实行以来动内需为主的经济增长政策，房地产是国民的经济增长热点。
刺激居民的住房消费，有利于保持房地产行业增长。
房地产作为大宗不动产来说，其保值增值效果较好。
房屋预售的特点是预售合同和房屋的实际交工有一段的时间差，房屋预售合同价格和最后实际销售价格有一定的差值，一般的有5％左右的差额，对于采取低开高走的销售策略的房地产开发公司更是如此。
居民受到优惠条件的影响，往往愿意在房屋的预售阶段就购买房屋。
1.1.3增加供给总量、满足购买需求预售制度能够在同等时间内增加房地产市场商品房的供给量。
由于期房能够参与房地产产品的流通领域，增加了房地产商品的供给，对房地产市场起到了调剂作用。
更好的满足消费者的需求。
当然，这种供给总量是相对增加，是同时期内可供应的总量增加。
2.1预售制度的缺陷2.1．1消费者负担（1）消费者利益得不到保护在商品房预售中，购房人往往是先支付一笔不小的购房款给开发商，而开发商仅承担工程完成后将现房交付购房人的义务，购房人事先支付的购房款项因缺少有效的监管制度而得不到保护。
（2）预售合同标的物和实物不配在一般情况下，在订立合同时，购房人只能依据开发商提供的图纸、模型或部分建好的样品房。
商品房预售行为的利与弊
商品房预售行为的利与弊就象是看待一个人一样，要看他的优点，也要看他的缺点。
商品房预售这个时下的热门话题，同样需要人们从他的利与弊两方面看待。
（一）商品房预售的利（1）商品房预售的普遍性自从94年，预售许可制度建立以来，其占有的商品房的销售比例已经达到了80%，甚至是90%以上就象是看待一个人一样，要看他的优点，也要看他的缺点。
商品房预售这个时下的热门话题，同样需要人们从他的利与弊两方面看待。
（一）商品房预售的利（1）商品房预售的普遍性自从94年，预售许可制度建立以来，其占有的商品房的销售比例已经达到了80%，甚至是90%以上。
（2）加速了建设资金的周转由于我国城镇住房总量上的供不应求，加快建设、增加住房供应量是客观需要，其正是大大加速了建设资金的周转速度，提高了资金的使用效率，降低了资金的使用成本。
（3）房地产开发融资的重要手段我国的资本市场发展的滞后，决定了融资手段的单一、缺乏。
而商品房的预售却是给出了一条融资的好路子。
成为了房地产开发融资的重要手段！（4）销售价格低目前预售价格都普遍低于现售价格，达到了10%-15%，这也是其受到群众爱戴的重要原因。
（二）商品房预售的弊（1）消费者利益的不到有利的保障由于预售行为与房屋的实际交接之间有一定的时间差，这就给了部分经销商弄虚作假、规划改变等留下了空子。
消费者的利益得不到有利的保障。
（2）各种风险因素较高商品房的预售决定了政府和银行的监管能力要高，预售制度中隐含的各种风险因素要降到最低。
因此，商品房预售制度有无存在的必要性便成为了社会争议的话题，由于商品房预售涉及到社会的方方面面，不是简单的保留和取消的问题！。
房产预售的利与弊
房地产预售制度的利与弊商品房预售制加速了整个建设资金周转，提高了资金使用效率，降低了资金使用成本。
此外，我国资本市场发展滞后，目前除银行贷款外基本没有其他可供选择的融资方式，实际上商品房预售成为房地产开发融资的重要手段。
目前，商品房预售价格较现售价格约低10%—15%。
而一些购房者在接受调查时也表示，预售商品房相对于现售商品房有价格优势，这也是预售制度为消费者所接受的重要原因。
尽管商品房预售制度在促进住宅产业发展过程中发挥了积极作用，但随着时间的推移，它所存在的弊端也浮出水面。
如预售商品房的销售行为与房屋实际交付行为之间存在一定的时间差，给部分开发商虚假宣传、改变规划、延期交房等不规范行为留下了空子，使消费者的合法权益得不到应有的保障。
此外，商品房预售制度对政府和银行的监管能力要求较高，预售制度中隐含的风险因素，客观上要求政府对开发行为、银行对资金和预售款使用行为具有较强的监管能力管理成本也相对较高。
1994年出台的《城市房地产管理法》在总结各地经验基础上,建立了预售许可制度,并对预售条件、监管作出了原则性规定。
目前各主要城市商品房预售比例普遍在80％以上,部分城市甚至达90％以上。
商品房预售制加速了整个建设资金周转,提高了资金使用效率,降低了资金使用成本。
根据测算,以预售方式进行销售的项目,比现售方式进行销售的项目的开发动态回收周期约缩短10个月。
如预售商品房销售行为与房屋实际交付行为之间有一定的时间差,给部分开发商虚假宣传、改变规划、延期交房等不规范行为留下了空子,使消费者的合法权益得不到应有的保障。
此外,商品房预售制度中隐含着风险因素,对政府和银行的监管能力要求较高。
如积极拓展房地产融资渠道、加强商品房预售资金监管、强化商业银行风险管理,严格商品房预售许可管理、完善房地产市场信息系统。
什么是房屋预售制度房屋预售也称商品房预售，楼花买卖，是指房地产开发企业与购房者约定，由购房者交付定金或预付款，而在未来一定日期拥有现房的房产交易行为。
中国预售制度
中国预售制度
中国预售制度是指商品进行销售之前，先进行预售操作的一种销售模式。
根据相关法律规定，预售商品必须获得国家相关部门的许可，并在一定时间内公示相关信息。
预售商品一般是指房屋、车辆等大宗商品。
预售制度的实施有以下几点特点：
1. 保护购房人权益：预售制度要求开发商提前公示商品的基本信息、销售价格、交付时间等重要信息，为购房人提供了选择权和信息透明度，有助于保护购房人的权益。
2. 规范市场秩序：预售制度对于房地产市场的监管起到了重要作用，可以防止开发商过度销售、虚假宣传等违法行为的发生，维护了市场秩序的稳定。
3. 促进企业发展：预售制度可以为开发商提前获得销售资金，有利于企业的项目推进和资金周转，促进了企业的发展。
然而，预售制度也存在一些问题和挑战，如信息不对称、开发商失信等。
政府部门和相关利益方需要加强监管和管理，确保预售制度的公平性和透明度。
商品房预售风险
浅析商品房预售风险【摘要】商品房预售是当前中国较为流行的一种购楼方式，它在很大程度上助推了国内房地产业的兴盛，对内需提升和经济发展起到了重要作用，但与此同时，商品房预售存在较大的风险。
因此，本文通过分析商品房预售的本质和定义，明晰了买卖双方在商品房预售中的风险所在，并从制度内在、市场信用及外部制度缺陷三个方面来阐述商品房预售的风险所在，进一步从立法、监管两个角度讨论了防范这些风险的措施，给出了相关建议，以期给买卖双方、政策制定者提供科学参考。
【关键词】商品房预售；风险；防范措施1、引言商品房预售自开始以来，利弊对比较为明显。
首先，它具有相当的融资能力，能缓解房地产开发商在资金上的压力，一定程度上降低我国房地产行业的准入门槛，对房地产业的发展作了较大的贡献；然而，由于买卖双方的信息具有不对称性，导致商品房风险较大，其风险带来的危害将对整个房地产业的秩序造成负面影响，同时也危害到国民经济的健全发展和人民的居住权。
为了保障买房者的权益和房地产业的健全发展，我国也出台了相关的法律来对商品房预售进行控制，但并不完善，同时市场机制还不成熟，使得商品房的交易遗漏巨大风险，部分开发商存在欺诈行为，损害购房者的权益。
本文拟对商品房预售的概念进行界定，在此基础上分类阐述商品房预售的风险及其应对措施。
2、商品房预售的相关概念商品房预售又称房屋预售，指房地产开发商预先出售在建的商品房给购买者、同时买房预付款或交付订金，而买方在商品房建成后才能拥有现房的交易行为。
从金融学的角度来讲，商品房预售是一种实物期货买卖，不过被交易的是代表商品房的期货合约，它已发展为我国一种重要的房屋销售方式。
一般来讲，商品房预售时，其在建期较长，可能有一两年，这样将给交易带来一些不确定性因素，买方将比现房购买面临更多的风险。
从某种程度上讲，买方在商品房预售过程中购买的是期权，权益处于被动。
开发商是有投机性的，若不进行控制，买方的权益将可能受侵犯。
现阶段商品房预售预告登记制度缺陷及完善
现阶段商品房预售预告登记制度缺陷及完善探究摘要：任何一种制度都是一把双刃剑，有利必有其弊。
商品房预售制度在一定程度上缓解了我国房地产市场资金紧张的状况，但是现阶段商品房预售制度在司法实践中存在很多的缺陷和漏洞，如何完善商品房预售预告登记制度，值得我们思考和探究。
关键词：商品房预售；预告登记制度；完善2007年我国《物权法》明确规定了预告登记制度，对预告登记的范围、发生、转让和消灭等等做了相关规定，但条文内容过于抽象，在具体实践操作过程中产生了不少问题。
2008年实施了《房屋登记办法》，它对预告登记的范围，申请条件及其应提交的材料等都作了明确规定，以进一步完善《物权法》。
尽管如此，在实践中仍然出现了问题。
本文将对现阶段商品房预售预告登记制度存在的缺陷和漏洞进行分析，并试图提出一些完善该制度的建议。
只有进一步完善我国商品房预售预告登记制度，才能确保预购人的合法权益，才能确保房地产市场的健康发展。
一、现阶段商品房预售预告登记制度存在的缺陷分析（一）恶意利用预告登记预告登记是为保全一项以将来发生不动产物权变动为目的的请求权的不动产登记。
商品房预售预告登记制度，其目的就在于按照预售合同，实现债权请求权，所以预告登记的效力就是要保全债权请求权。
然而预告登记的主动权和请求权在于申请人方，由于预告登记机关在登记时一般只进行形式审查而并不进行实质审查，很容易出现当事人提供虚假材料进行预告登记的现象。
在我国《物权法》和《房屋登记办法》有关规定中，对于预告登记申请的审查问题，并没有做出明确而严格的规定。
这一问题直接关系到预告登记当事人的切身利益如何得到保护。
目前采取的以形式审查的宽泛管理方式，一旦出现虚假材料的现象，如何处理？如何保护好登记当事人的合法利益？如果采用实质审查制度来进行严格的规范，程序该如何启动？在现实生活中出现的很多问题，在《物权法》及其它司法解释中，并没有对此做出明确规定。
这将是需要我们完善改进的地方。
商品房预售制度
浅析商品房预售制度摘要：在快速发展的中国社会里，每一个人都期盼有一个温馨的家，它可以不大，但是必须得客观现实的存在。
所以尤其是如今的80后，大都在为一个房子而奔波一生，最后可能由于某些原因反而没有买的一个”如意房”。
这与我国现存的房地产制度不合理有极大的联系，与我国现存的商品房预售制度也有深深的关联。
所以进一步规范房地产制度、规范商品房预售制度，对于保障购买人，尤其是预购人的权利有重要的作用。
关键词：商品房预售；房地产制度随着近十多年来的”售房热”，商品房的销售已经逐渐演变成一门深深的学问，很多人开口不离”房子”，这成为人们饭后茶余的话题。
然而，当我们耗费大半生的精力去购置了一套根本就不是我们想要的房子时，我们的心情会是怎样？我们余生是否还有幸福可言？当然，答案因人而异，但是这是我们不可避免会遇到的问题，因为我们不可能都是富二代，不可能有大把的钞票去购置我们喜欢的东西。
由此，无论是房地产商还是国家有关部门，都应该尽职尽责，为广大的平民提供一个幸福生活的条件。
一、商品房销售制度介绍我国现行的商品房销售制度，是指对于商品房的销售采取的方式等一系列规定。
现阶段的销售方式主要有商品房现售和商品房预售构成。
商品房现售这主要是指，购买人分期付款或者是全额付款之际如期获得已经竣工的房子，这在我国目前阶段主要表现为”二手房”的购置等。
商品房预售这主要是指，开发商在房屋尚未建造完成之时，为筹集建造工程所需款而向购买人提前出售的，预购人提前支付购房款待房屋建造后取得所有权的售房方式。
从我国目前的商品房销售来看，商品房预售是最主要的方式，而且以此方式使得房地产行业成为我国近年来国民经济的支柱产业和新兴产业，但是我们应该看到在其背后给预购人和金融机构带来的巨大的风险。
二、商品房预售制度现状1994年，我国全国人民代表大会通过《中华人民共和国房地产管理办法》，从而第一次在我国立法上建立了商品房预售许可制度。
同年，国家建设部发布《城市商品房预售管理办法》，从而进一步细化了有关商品房预售的有关规则。
浅析我国现行商品房预售许可制度现状及其不足
商品房预售制度的不足及解决思路
商品房预售制度的不足及解决思路一、我国商品房预售制度的不足1、交易不公平问题商品房预售存在着交易不公平的现象。
通过这一方式，房地产商把商品房的开发风险全部转移给了银行和社会。
根据我国的预售制度．当商品房还在建设过程中，买方就已支付大部分房价款。
这种不完善的预售机制使房地产商不仅无息占用预付款、承建商的垫款、低成本使用银行资金，而且也不须承担施工建设风险和房屋存货成本等等。
因此，开发商将资金成本大部分转嫁给了购房者，借助于抵押贷款、按揭、流动资金贷款等方式，把开发项目庞大的债务负担、几乎全部的开发风险转移在银行身上。
更有甚者，当现房与预售协议、广告和口头承诺出现差异时。
处于弱势的购房者往往只能被迫接受不符合要求的住房或者承担毁约责任。
2、居民消费风险成本大在商品房预售制度下。
预售商和预购者掌握的信息严重不对称。
增大了居民消费的风险成本。
商品房预售的交付履行周期长．不仅要受到建筑材料价格、土地价格影响．还要受到市场供求关系．不可抗力等因素的影响．交易双方都面临着不可预测的风险。
现有国内市场的商品房销售中，开发商拥有信息优势，而购房者则相对处于信息劣势的不均衡状态。
房地产商往往会利用这种信息不对称．千方百计隐匿有关信息，转嫁风险，谋取不正当利益，产生了经济理论上的“道德风险”问题。
3、低效竞争现行的预售制度容易造成低效率竞争和不公平竞争。
商品房预售制度相对降低了房地产业的门槛．开发商只要具备联系地方政府和商业银行权势人物的能力，获得廉价的土地和低成本的贷款，往往就意昧着项目的成功。
这导致我国房地产业不但没有形成优胜劣汰的市场机制，还造成了以“圈钱、圈地”为主要特征的赢利模式和以广告、炒作为主的销售方式，大量低质开发商充斥房地产市场。
二、商品房预售制度的解决思路1、设立房地产预售风险担保基金当前商品房预售中的风险分配极不合理，因此，政府应用基金平衡交易各方的风险、设立房屋预售制度的风险担保基金，凡是房地产开发商都应参加这个基金。
中国特色商品房预售制度
中国特色商品房预售制度随着中国经济的快速发展，房地产市场作为其中的重要组成部分也日益繁荣。
在这个过程中，中国特色商品房预售制度应运而生。
这种房屋销售方式在国内市场中占据着极其重要的地位，成为了一种成功的销售模式。
本文将解析中国特色商品房预售制度的产生背景、优点及缺点，同时对其面临的问题进行深入探讨。
一、产生背景随着中国市场经济体制的深入发展，房地产市场成为了国民经济中的一个核心产业。
房地产业作为一个能缓解就业压力的体系，此时的增长率达到了一个峰值。
随着市场需求的不断扩大以及住房需求结构不断升级，商品房成为了市场中的一个重要类别。
同时，商品房开发成本较高，缺乏流动资金的资金限制使得商品房销售成为了一项亟待解决的问题。
为了解决上述问题，中国特色商品房预售制度产生了。
它通过降低开发商资金负担和提高商品房的可贷性来实现销售周期的缩短。
同时，通过预售，购房者可以提前了解到商品房的售价、房屋面积和位置等信息，以免被欺骗。
预售的过程是一个从规划开始到开发商实际销售的过程，这样做不仅有利于保证商品房项目的稳定运作，还可以保障购房人的合法权益。
二、优点1. 对于购房者而言，预售制度能够提前了解到商品房的信息，同时也减少了购房者被欺骗的可能性。
2. 对于房地产开发商而言，预售制度可以提前获取一部分资金流动性，使得购房者的预付款成为资金运作链条的一部分。
3. 对于政府而言，预售制度也也有帮助政府提高管理效率的意义。
4. 在商业贷款受到限制的情况下，预售制度也有助于房地产市场获得运作资金和流动资金。
三、缺点1. 在一些地区，预售制度的使用可能会导致房地产市场的炒作，从而让购房者的预期收益和实际收益大相径庭。
2. 预售制度的使用缺乏统一管理，规律寻找并克服相关问题非常困难。
3. 对于房地产市场风险管理而言，缺乏适当的银行和监管机构监管，容易使相关风险被夸大化，而且在财政风险的情况下，预售制度不利于政府的财务状况。
四、面临的问题和改进措施随着时间的推移，中国特色商品房预售制度也面临着一些问题和挑战。
商品房预售资金监管制度存在的问题及建议
商品房预售资金监管制度存在的问题及建议
商品房预售资金监管制度存在的问题主要有以下几个方面：
1. 监管缺位：监管机构在执行商品房预售资金监管制度时存在缺位的问题，缺乏有效监管手段和手段。
有些开发商违规操作并未被发现，导致预售资金使用不当。
2. 信息不对称：购房者对于商品房预售资金使用情况了解有限，无法准确监督和监管。
开发商缺乏适当的信息披露和公示义务，购房者往往只能被动接受。
3. 预售资金滞留：有些开发商存在恶意滞留预售资金的情况，导致购房者的合法权益无法得到保障，甚至涉及风险。
改善商品房预售资金监管制度的建议如下：
1. 建立健全监管机制：加强监管机构的权威性和责任感，制定明确的监管标准和程序，确保各项规定得以有效执行，发现和处理违规行为。
2. 加强信息披露和公示：要求开发商在预售房项目中明确披露预售资金的使用情况，确保购房者能够了解预售资金的流向和使用情况，增加购房者的知情权。
3. 强化预售资金保障：建立完善的预售资金监管账户体系，确保购房者预售资金的安全性和可追溯性。
加强对开发商滞留预售资金行为的打击力度，保障购房者的合法权益。
4. 提高购房者权益保护力度：完善购房者的投诉举报渠道，加强对开发商的监督和惩罚力度。
建立健全消费者维权机制，加大对违规开发商的处罚力度，保障购房者的权益得到充分保护。
总之，改善商品房预售资金监管制度需要加强监管机构的职责落实和监管力度，提高信息披露透明度，加强预售资金的保障措施，同时加大对违规开发商的惩罚力度，确保购房者的合法权益得到保障。
商品房预售资金监管制度存在的问题及建议
商品房预售资金监管制度存在的问题及建议
问题：
1. 监管不严格：目前商品房预售资金监管制度实施不严格，监管部门缺乏有效的监督和检查机制，导致一些开发商存在挪用资金、虚假宣传等行为。
2. 资金使用不透明：部分开发商将预售资金用于其他投资项目，导致购房者无法实时了解资金的使用情况，存在风险和不确定性。
3. 缺乏监管存管机构：目前商品房预售资金的监管存在一个重要问题，即缺乏独立的监管存管机构，导致开发商可以较为自由地动用预售资金。
建议：
1. 加强监管力度：完善预售资金监管法规，加强对开发商资金使用情况的监督和检查，及时发现和处理违规行为，并给予相应的处罚。
2. 提供资金使用透明度：要求开发商建立公开透明的资金管理制度，向购房者公示预售资金的使用情况，确保购房者的权益得到有效保护。
3. 设立独立的监管存管机构：建立独立的监管存管机构，负责商品房预售资金的存管和监管，确保预售资金专款专用，杜绝开发商挪用、滥用预售资金的行为。
综上所述，完善商品房预售资金监管制度，加强监管力度，提高透明度，设立独立监管存管机构，是解决当前问题的关键。
只有通过加强监管和保障购房者的权益，才能建立一个健康、公平的商品房市场环境。
城市商品房预售管理办法
城市商品房预售管理办法随着城市化进程的加速，商品房成为人们购房的重要选择。
为了保护购房者的权益，规范市场秩序，各级政府纷纷制定了城市商品房预售管理办法。
本文将深入探讨城市商品房预售管理办法的重要性、主要内容及影响。
一、城市商品房预售管理办法的重要性城市商品房预售管理办法对于促进房地产市场的健康发展至关重要。
首先，它保护了购房者的合法权益。
购房者在购房过程中可能面临许多风险，如虚假宣传、资金纠纷等。
通过制定严密的管理办法，政府可以对开发商进行监管，确保购房者的合法权益不受损害。
其次，城市商品房预售管理办法有助于规范市场秩序。
房地产市场往往涉及大量资金，若没有明确的管理办法，就容易导致市场混乱，给经济稳定带来隐患。
通过合理规划和监管，政府能够维持市场秩序，促使市场平稳运行。
最后，城市商品房预售管理办法对于防范房地产市场泡沫具有重要意义。
过去的一些经济泡沫都与房地产市场的过热有关，因此，制定管理办法可以有效遏制房地产市场泡沫，防止经济风险的积聚。
二、城市商品房预售管理办法的主要内容1. 开发商需提供真实、准确的房产信息。
开发商在预售商品房时，应提供详细的房屋信息，包括房屋建筑面积、楼层、户型、装修标准等，确保购房者能够充分了解房屋的具体情况。
2. 政府对开发商进行监管并核发预售许可证。
政府部门将对开发商进行资质审核和监管，确保其符合相关的规定和标准，并核发预售许可证。
3. 限制开发商获取购房者资金的方式和时间。
管理办法明确了开发商收取购房者资金的方式和时间，并规定了相关标准，以保护购房者的利益。
4. 购房者享有解约权和赔偿权。
若购房者发现开发商提供的房产信息存在虚假或严重缺陷，他们有权解除合同并获得相应的经济赔偿。
5. 增加政府部门的监管力度。
政府将加强对房地产市场的监管，提高违规开发商的处罚力度，确保市场秩序的规范。
三、城市商品房预售管理办法的影响城市商品房预售管理办法的实施对于房地产市场和购房者都有重要影响。
商品房预售制度的法律意义与实践探讨
商品房预售制度的法律意义与实践探讨商品房预售制度是指开发商在房屋建设尚未完成之前，就开始销售房屋并收取定金或预付款项的一种制度。
这一制度作为我国房地产市场的重要组成部分，不仅在市场中起到调节作用，更在法律层面引发了一系列重要问题和探讨。
本文将就商品房预售制度的法律意义及实践问题展开探讨。
首先，商品房预售制度在法律上具有重要意义。
按照我国相关法律规定，商品房预售制度是合法的，但也必须在一定的法律框架下进行。
在合同法、物权法等相关法律的约束下，开发商必须严格遵守合同约定，保护购房者的合法权益。
这种制度的合法性第一是为了保护购房者的利益，规范市场行为，避免出现欺诈行为。
其次是为了推动房地产市场的良性发展，保持市场秩序的稳定。
其次，商品房预售制度在实践中也涌现出一系列问题。
首先是定金或预付款的安全性问题。
一些不良开发商存在挪用资金、违约等行为，导致购房者权益受损。
其次是交房期问题。
部分开发商存在拖延交房、工期延误等情况，给购房者带来困扰。
再者是房屋质量问题。
一些开发商为了追求利润最大化，存在使用劣质材料、施工质量不达标等情况，给购房者带来安全隐患。
为解决商品房预售制度中的问题，政府和相关部门应加强监管力度，明确法律责任。
对于存在违法违规行为的开发商，应严格依法进行处罚，维护购房者的合法权益。
同时，购房者在签订购房合同时，也应仔细阅读合同条款，选择有信誉的开发商，确保自身利益不受损害。
另外，建立健全商品房预售制度相关法律法规，加强对法律实施的监督力度，为市场提供更加安全、有序的环境。
总之，商品房预售制度作为房地产市场的重要组成部分，既有法律意义，又存在实践问题。
通过加强监管、完善法律体系，我们可以更好地规范市场秩序，保障购房者权益，推动房地产市场健康发展。
商品房预售制度的法律意义与实践探讨，需要各方共同努力，共同维护市场秩序，促进我国房地产市场的繁荣。
预售制度优缺点预售制度
预售制度优缺点预售制度一、商品房预售的概况及价值所谓商品房预售制度，是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的制度。
我国的商品房预售制度是从20世纪90年代初开始逐步建立的。
1994年7月施行《中华人民共和国城市房地产管理法》。
这部全面规范城市房地产开发的法律借鉴了香港的房地产开发模式，正式确立了商品房预售制度。
此后国务院《城市房地产开发经营管理条例》、建设部《城市商品房预售管理办法》、《城市房地产转让管理规定》、以及新近颁布施行的《物权法》等，均对这一制度作了相应具体的规定[1]。
十多年的发展表明，这项制度对培育我国房地产市尝推动房地产业的发展起到了重要的历史性作用。
国家统计局的资料显示：“2004年房地产开发资金共筹措17 168.8亿元，定金和预收款达到7 395.3亿元，比上年增长44.4%，占房地产开发资金的43.1%，成为房地产开发的第一大资金来源。
”我国房地产业仰仗预售这一扶持性政策，迅速完成了资本原始积累，同时由于预售使得房地产商便于融资，降低成本，预售房价格明显低于现房，也使得“望房兴叹”的购房者获得了实惠，在买卖双方的共同青睐下，商品房预售制度在国内不断发展。
然而，商品房预售制度在实施过程中也产生了大量的道德风险和市场风险。
二、我国商品房预售制度的问题和成因分析我国商品房预售制度自确定以来，其固然刺激了商品房交易市场，但同时也产生了许多严重的问题，这一现象直接导致央行房地产金融分析小组在其对外公布《2004年中国房地产金融报告》中强调：“很多市场风险和交易问题都源于商品房新房的预售制度，目前经营良好的房地产商已经积累了一定的实力，可以建议取消现行的房屋预售制度，改期房销售为现房销售。
”虽然建设部旋即表态，不会废除商品房预售制度，但是，这一报告至少指出，预售制度产生的问题，已然引起了高层的重视，同时也在学界引起了广泛的讨论。
笔者以为，目前而言，我国商品房预售所导致的风险问题主要在以下几个方面：其一，存在着交易不公平现象，开发商将在建商品房的风险转移给了社会和银行。
我国取消商品房预售制度的利弊分析和对策措施
的反 响。正在人们企 盼实施 细则和 补偿措 施 出台之时 。
建设部 发言人却又 于近 日明确指 出 ： 近期 内不取 消期房
业 的审 查和监 管 ， 以规避 和减 少房 贷操作 中的风险 ， 推
进房地 产金融产品的创新 ， 续贯彻 和实施 国务 院倡 导 继 的整顿 和规范我国房地产市场秩序 的有关 精神。 尽 管经历了为期两年的宏 观调控 ， 目前 我 国的房 但
我 国房地产业 的健康持 续发展 ， 不仅是 建设 和谐社 会 的重要环节 ， 而且是直接关 系到 国 民经济 发展 速度和 质量 的重要 因素。为此 ， 中国人 民银行在 日前刊 出的我 国房地 产金融 报告 中对我 国房地 产金 融 工作 开展 的基
本情况 进行 了全 面的剖析 ， 并在此基 础上提 出 了在我 国
金压力 ， 品房供给将会相应减少。我 国取消期房预售 应采取 以下对策措 施 ： 一是将 商 品房预 售许 可与按揭放 款 商 其
分开处置 ； 其二是制定分步到位和逐步推进 的种 ； 四是 引入 房 其
屋预售款第三方监管制度 ； 其五是通过做大做 强房地产 企业来增 强房地产企业 的资金 实力 。
［ 关键词 ］ 取消预售 ； 政策预期 ； 背景分析 ； 利弊分析 ； 对策 措施； 实施前景
［ 中图分类号 ］ ２ ３ ３ Ｐ ９ ．５ ［ 文献标识码 ］ Ａ ［ 文章 编号 ］０ ３ ７ ０ （０６ ０ 一 ０ ６— ３ １０ — ６ ８ ２ ０ ｌ ｌ ０ ３ ０ 生 的金 融风 险也 与 日俱 增 。部 分地 区房地 产市场 过 热 加剧了市场风险 ； 房地产开发 企业高 负债经 营隐含 的财 务 风险 日益加剧 ； 不时 出现 的“ 虚假按揭 ” 凸显 的道德风 险不断增多 ； 基层银行发放房地 产贷 款操作风 险开始显
对商品房预售制度的思考
１商品房预 售的法律属 性及 经济学分析
从法律性 质来看 ． 商品房预售 既不是现 货买卖合同 ． 也不是一般 的信用
买卖合 同 。 而是 远 期 交 货 合 同 的 一 种 特 殊 形 态 ， 与 一 般 的 远 期 交 货 合 同 的 它 差 别 在 于 前 者 合 同成 立 要 预 付 全 部 价 款 ． 者 则 只 须 预 付 一 部 分 定 金 （ 预 后 或
。
文 章 编 号 ：６ １ ９ ０ （０ ６ ０ ，７ （ ３ — ３ １７ — １７２ ０ ）６０ 一｝ ２ ０ １
以从 法 律 性 质 来 看 ， 品房 预 售 中 的 合 同 双 方 权 利 是 不 平 衡 的 ． 购 方 处 于 商 预
Ｉ
弱势 地 位
从 经 济学 的 角 度 看 ．预 购 方 在 商 品房 预 售 的 不 同 阶 段 充 当 着不 同 的 角 色 。 第一 阶段 是 从 交 纳 预 售 款 之 日起 到商 品 房 建 成 之 日止 ， 们 的 角 色 是 商 他
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付 款 ） 在 商 品 房 预售 合 同 中 ， 同成 立 后 。 。 合 出卖 人 可 以取 得 即 时利 益 ． 时 即
收 稿 日期 ：０ ６ ６ ２ ２０— —
ｌ 平 等 性 和 经 济 商
上 的 垄 断 性 ．其 负 面 效 应 日益 受到 人 们 的 关 注 ． ０ ５ ２ ０
我 国 现 行 《 市 房 地 产 管理 法》 立 了 商 品 房 预售 制 度 ， 品 房预 售 在 房 城 确 商 地 产 市 场 快 速 发 展 时 曾 起 到 过 一 定 的 积 极 意 义 ． 它给 购 房 人 带 来风 险和 增 但
商品房预售制度
商品房预售制度商品房预售制度是我国房地产市场中常见的一种制度，旨在规范商品房的销售行为，保护购房者的合法权益。
以下将从制度背景、制度特点、制度优缺点和发展前景等方面对商品房预售制度进行详细的分析。
商品房预售制度的出现是由于房地产市场的发展需求。
随着我国城市化的不断推进，房地产市场也逐渐走上发展的快车道。
为满足居民的住房需求，商品房成为了主要的房源供应。
由于商品房建设需要一定的投资和周期，所以房地产商往往需要先行开展预售活动，来收回建设资金并确保项目的顺利进行。
商品房预售制度有其独特的特点。
一方面，商品房预售制度是指在商品房项目建设尚未竣工前，房地产商就开始对其进行销售，并预先收取购房者的款项。
商品房预售制度要求房地产商必须按照约定的时间节点、房屋面积、价格等条件交付房屋，确保购房者的购房权益得到保障。
商品房预售制度是一种双方共赢的制度，既满足了购房者的购房需求，也有利于房地产商的资金回笼和项目推进。
商品房预售制度存在一些优点。
商品房预售制度可以有效地缓解资金压力。
由于房地产开发涉及巨额资金，通过预售房屋可以在一定程度上缓解资金周转困难，保证房地产商的正常运营。
商品房预售制度可以更好地满足购房者的个性化需求。
购房者可以根据自己的需求提前购买心仪的房源，避免因房屋供应紧张而错失购房机会。
商品房预售制度有助于提高房地产的规范化和透明度。
预售合同的签订使双方的权益得到法律的保护，同时购房信息公示也使市场更加透明。
商品房预售制度也存在一些缺点。
由于商品房预售制度的实施，导致部分房地产商存在“卖房不卖品质”的问题，即仅关注销售额而忽视工程质量，给购房者带来风险。
预售制度容易引发市场投机。
有些投资者通过购买未来房屋，来获得房地产市场价格上涨的收益，导致楼市泡沫和市场波动。
商品房预售制度也存在购房风险。
由于购房者需要在项目建设前就支付一定的购房款项，一旦开发商出现资金链断裂或项目无法按期交付，购房者的利益将面临严重损失。
商品房预售的利弊分析
收 稿 日期 ：２ ｏ —１ ｏ ５ ２—１ ０
作者简介 ：杨晓庄 （９ ９ ，女 ，哈 尔滨商业大学土木与制冷工程学院 ，副教授 。研 究方 向：房地产开发 、 １６ 一）
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无力 ，造成了商品房市场秩序混乱和不和谐的缺 陷。
二 、取 消 商 品房 预 售 的 利弊 分 析
商品房预售也叫售楼花 ，是从香港引进 内地的概
念 ，指房地产开发企业 与购房者约定 ，由购房者支付 定金或预付款 ，即在未来一定 １ ３ 期拥有房地产的交易 行为。其实质是房屋 的期货买卖 。买卖 的是一张房屋
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一、什么是商品房预售制度
商品房预售也称房屋预售，是指房地产开发企业与购房者约定，由购房者交付定金或预付款，而在未来一定日期拥有现房的房产交易行为。
其实质是房屋期货买卖，买卖的只是房屋的一张期货合约。
它与成品房的买卖已成为我国商品房市场中的两种主要的房屋销售形式。
二、商品房预售制度的优点
商品房预售许可制度的确立，是与我国房地产市场发展进程紧密联系的。
长期以来，我国城镇住房总量不足，商品房供不应求，加快建设、增加住房供应是客观需要。
商品房预售制加速了整个建设资金周转，提高了资金使用效率，降低了资金使用成本。
此外，我国资本市场发展滞后，目前除银行贷款外基本没有其他可供选择的融资方式，实际上成为房地产开发融资的重要手段。
预售商品房相对于现售商品房有价格优势，这也是预售制度为消费者所接受的重要原因。
三、商品房预售制度的缺点
尽管商品房预售制度在促进住宅产业发展过程中发挥了积极作用，但随着时间的推移，它所存在的弊端也浮出水面。
如预售商品房销售行为与房屋实际交付行为之间有一定的存在时间差，给部分开发商虚假宣传、改变规划、延期交房等不规范行为留下了空子，使消费者的合法权益得不到应有的保障。
此外，商品房预售制度，对政府和银行的监管能力要求较高，预售制度中隐含的风险因素，客观上要求政府对开发行为，银行对资金和预售款使用行为具有较强的监管能力，管理成本也相对较高。
四、对商品房预售制度应否存在的探讨
因此，商品房预售制度是否还有存在的必要成为社会热议的话题。
支持取消的人表示，取消商品房预售制度、禁止期房销售，对于促进优胜劣汰，提高房地产行业集中度；规范市场行为，维护购房者权益等，会起到积极作用。
反对取消的人认为，一旦取消商品房预售制度，市场供应规模将较大程度地萎缩，从而影响房价的稳定和市场的平稳发展。
还有人担心，一旦取消预售制，留出的开发资金缺口将进一步刺激外资加速进入市场，从而加大市场的不确定性，加大宏观调控的难度，有可能引发新的市场风险和金融风险。
笔者认为，商品房预售管理制度涉及方方面面，不是简单的保留还是取消的问题，对于其背后深层次的问题还需要做深入研究，如积极拓展房地产融资渠道、加强商品房预售资金监管、强化商业银行风险管理，严格商品房预售许可管理、完善房地产市场信息系统。