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智通方略房地产项目后评价培训课件

智通方略房地产项目后评价培训课件

指标体系构建与优化策略探讨
指标体系设计原则
科学性、全面性、可操作性、动 态性等。
常见指标体系
包括财务指标、市场指标、运营指 标等。
优化策略
根据项目实际情况和后评价目标, 对指标体系进行动态调整和优化, 加强指标之间的关联性和互补性。
多方参与和沟通协调机制建立
多方参与
涉及开发商、投资商、政府部门、设 计单位等多个利益相关方。
项目后评价原则与流程
原则
项目后评价应遵循独立性、科学性、实用性、透明性和反馈 性原则。这些原则确保了后评价的公正性、客观性和准确性 。
流程
项目后评价流程包括明确评价对象、组建评价机构、制定评 价方案、收集并整理资料、开展现场调查、进行分析评价、 编制评价报告和反馈评价结果等步骤。这些步骤构成了项目 后评价的完整过程。
房地产企业纷纷涉足长租公寓、智能家居、社区服务等多 元化领域,跨界发展成为趋势,这也将对项目后评价提出 新的需求和挑战。
品质化和品牌化发展
随着消费者对居住品质要求的不断提高,房地产企业纷纷 注重品质化和品牌化发展,这也将对项目后评价提出更高 的要求和标准。
企业内部管理体系完善对项目后评价推动
建立健全内部管理体系
趋势分析模型构建
选择合适的趋势分析模型,如线性回 归模型、指数平滑模型等,对数据进 行拟合和预测。
决策支持作用
根据预测结果,为项目决策提供支持, 如调整投资策略、优化项目规划等。
04 智通方略房地产项目后评 价实践案例
住宅类项目后评价案例剖析
案例一
01
某高端住宅小区项目
项目背景
02
位于城市核心区域,定位为高端住宅小区,总建筑面积10万平
智通方略房地产项目后评价培训课 件

房地产公司项目后评估作业指引模版

房地产公司项目后评估作业指引模版

项目后评估作业指引编制日期审核日期批准日期一、作业指引目的为规范项目后评估工作,及时分析和总结项目开发的经验与教训,积累项目开发成果,推广项目成功经验,提高公司项目投资决策水平,提高项目开发管理能力,特制订本作业指引。

二、适用范围适用于公司投资开发的所有项目分期或全期的评估工作。

三、职责3.1企业管理中心3.1.1负责编制后评估报告模板和汇总评估资料清单;3.1.2参与区域层面项目后评估会议;3.1.3组织召开集团层面项目后评估会议;3.1.4组织建立项目管理案例库,并不断更新完善。

3.2各区域公司3.2.1组织召开项目后评估区域评估会;3.2.2参与集团层面项目后评估会议。

3.3各地区公司3.3.1开展本地区公司项目后评估工作,组织各专业编制各专业后评估报告;3.3.2编制《项目后评估报告》(初稿),提交区域公司;3.3.3参与区域层面项目后评估会议,并完成《项目后评估报告》(修订稿),提交集团企业管理中心;3.3.4参与集团层面项目后评估会议,完成《项目后评估报告》(最终稿),报集团领导审核审批。

四、关键活动描述4.1地区公司项目后评估4.1.1项目结束后,由地区公司在竣工交付后三个月内,完成项目后评估工作,回顾项目运营目标的达成情况,对工作经验进行分析总结。

4.1.2各专业线负责人根据地区公司总经理的指示,编制各专业后评估报告,各专业线的区域分管领导需提供支持和协助。

4.1.3各专业后评估报告完成后,地区公司总经理组织项目团队成员(需包括营销、设计、成本、采招、工程、物业等业务线)召开后评估会议,形成项目后评估成果文件《项目后评估报告》(初稿),须遵循集团项目后评估报告统一模板要求。

4.1.4若项目为分期开发,项目后评估按分期实施。

4.2区域层面项目后评估4.2.1区域评估会召开时间限制:《项目后评估报告》(初稿)提交分管区域集团领导后10个工作日内或按集团通知要求,由分管区域集团领导组织召开区域评估会。

地产项目后评估报告模板

地产项目后评估报告模板

成都【中海格林威治城】项目后评估报告中海地产集团有限公司后评估工作小组二○○七年十二月成都【中海格林威治城】项目后评估报告前言:成都中海格林威治城项目用地通过公开招标方式,于2003年4月10日竞得,并于2003年5月正式动工,至2006年11月全面入伙,于2007年6月达到后评估时点(数据截至时间为:2007年6月30日)。

基于对项目进行经验总结和失败教训的吸取之目的,希望本后评估报告能为今后开发的类似项目提供一定的借鉴。

成都中海格林威治城项目后评估过程中,成都公司同事认真对待,努力工作,总部的财务资金部、投资管理部、规划设计中心和营销策划中心及发展管理部也积极地参与其中,在此表示谢意。

目录核心内容提要 (2)【项目概况及评估综述】 (4)【项目投资管理评估】 (5)【项目规划设计工作评估】 (9)【项目营销工作评估】 (16)【项目进度、工程管理评估】 (28)【项目成本管理评估】 (35)核心内容提要【投资管理评估】➢中海格林威治城是中海地产成都公司首次以公开拍卖方式于2003年4月10日在成都市国土资源局竞得的与文里地块项目。

➢该项目的重要意义在于为成都公司的首个公开市场竞得并基本销售完毕的项目,通过彻底反思项目前期可研、规划、工程、销售等开发各流程,均具有重大的参考价值和意义。

经过3年半的经营建设,目前该项目已经基本销售完毕,销售良好,各项财务指标表现优良,项目总体比较成功。

但其中的问题也值得在今后的项目中进一步关注和研究:如何在可研、规划和销售阶段客观合理的评价当地市场各物业类型的市场容量及价格承受力,配置合理的物业类型比例,从而获得项目整体开发销售进度的最优化和收益的最大化。

【财务管理评估】➢该项目收入指标完成得很好,收入增幅超过成本增加幅度,使得销售收入增加而带来的效益得到体现,项目实现了投资预期,是低投资高利润的一个项目。

但加强成本控制,特别是从各个环节加强建安成本的控制仍然是我们项目发展过程中的重要工作,建议要总结经验,完善成本预警体系,提高成本控制水平,实现动态控制。

房地产培训课程_项目后评价_17PPT.pptx

房地产培训课程_项目后评价_17PPT.pptx
新建10万吨级船坞一 座及其配套措施
缓解了矛盾
实际修理20万 吨级以上
基本良好,但部 分设施配套不 足
国家政策,劳动 力,价格优势
远洋运输行业 的发展
项目实施管理 有利,但前期投 资不足
继续开放的政 策,继续发展的 亚太经济
发展服务营销 网络,开拓外轮 市场
增加配套设施, 缩短坞期
投资额1.8亿,工期3年 投资额3.64亿, 物价上涨,设计 加强管理 工期缩短4个月 变更
不成功的(C):项目实现的目标非常有限;相对成本而言,项 目几乎没有产生什么正效益和影响。
失败的(D):项目的目标是不现实的,无法实现;相对成本而 言,项目不得不终止。
❖ 评价表
项目成功度评价表
序号 1
2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14
执行评价指标 经济适应性
环境影响 社会影响 组织影响 技术影响 成本-效用 进度管理 预算成本控制 财务内部收益率 经济内部收益率 财务持续性 组织持续性 项目总持续性 项目总成功度
相关重要性 成功度
重要
A
重要
A
次重要
B
次重要
B
次重要ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
A
重要
A
重要
A
重要
A
重要
A
重要
A
重要
A
重要
A
重要
A
A
❖ 9、春去春又回,新桃换旧符。在那桃花盛开的地方,在这醉人芬芳的季节,愿你生活像春天一样阳光,心情像桃花一样美丽,日子像桃子一样甜蜜。2 0.10.2920.10.29Thursday, October 29, 2020
综合效益

房地产项目后评估报告范本(精选)

房地产项目后评估报告范本(精选)

房地产项目后评估报告范本(精选)第一篇:房地产项目后评估报告范本(精选)项目后评价报告范本编制部门:参加部门:编制日期:年月日目录一、项目整体管理综述 (1)二、进度管理(要点) (1)三、质量管理(要点) (1)四、工程成本管理 (2)五、采购管理(主要数据来源合同执行评估意见表) (2)六、营销管理(要点) (2)七、设计管理(要点) (3)八、资金和风险管理 (3)九、客户报事处理(要点) (3)十、产品成品保护意识和评价(要点)...................3一、项目整体管理综述二、进度管理(要点)1.项目总体计划性如何;2.工程部对项目控制节点计划中工程部分的完成状况;3.工程部对计划调整的应变能力和纠偏能力,体现对项目的控制性鉴于外界诸多因素对项目产生的影响,如项目进度出现滞后的情况,工程部是否及时有效地对计划进行调整,并根据现场的实际情况,做出相应补救措施和方法;4.在后期配套的综合管线施工中,工程部是否发挥综合的协调职能,确保竣工阶段的各项工种能有计划、按步骤顺利地进行;三、质量管理(要点)1.工程部在施工过程中对质量问题是否建立质量保证和监督机制,对施工产品质量进行有效地控制;2.工程部是否有质量成品保护具体的措施,且落实到相应的责任人;3.工程部是否重视来自于各方的质量投诉,及时弥补欠缺;4.质量目标包括以下内容:1)建筑结构工程,基坑围护方案及施工,一般装饰工程、公共部位及样板房、全装修房等精装饰工程,安装工程,门窗工程,消防工程,电梯工程,智能化及有线电视等弱电集成工程,水、电、煤、通信等配套工程,小区景观绿化工程(设计和施工效果);2)入住客户的投诉和反映;3)政府部门对小区的竣工质量综合评定。

四、工程成本管理1.预决算差额评估,已结算项目的各项成本,是否按照原定预算进行严格控制,并达到预期目标;2.成本的合理性及项目运作过程的控制效果分析;3.配套宏观管理及方案征询方面,能否把握好总体配套成本投资控制,是否有明显经济效应产生;4.成本控制指标包括:1)项目的前期成本2)基础(配套)设施费成本3)项目的建筑安装成本4)配套设施(公建)费成本5)间接开发费(项目财务管理费用等)五、采购管理(主要数据来源合同执行评估意见表)六、营销管理(要点)1.营销方面是否按照预先定位,完成既定目标;2.产品定位是否合理,价格定位是否符合市场走势;3.产品的客户定位方向是否准确,并且达到预定的要求;4.产品销售是否在一定的时间内,完成计划销售阶段百分比;5.预计赢利目标是否实现。

房地产项目后评估报告模版

房地产项目后评估报告模版

**公司【*****】项目后评估报告(鸟瞰图或整体照片)**公司后评估小组****年***月***日项目后评估意见会签表**公司【***】项目后评估报告目录【项目概况及评估综述】 (4)【项目关键指标完成情况】 (6)【专题评价】 (13)专题一:投资管理评价 (13)专题二:合作模式评价(适用合作项目) (18)专题三:财务管理评价 (19)专题四:营销策划评价 (28)专题五:规划设计评价 (31)专题六:工程管理评价 (33)专题七:成本管理评价 (35)专题八:其他评价(如物业、客服、商业经营、客观条件变化等方面的总结) (39)【结语】 (39)【项目概况及评估综述】项目概况:**项目是**公司的**定位(备注:普通住宅、高端住宅、城市综合体、旅游地产、养老地产等)的项目,项目位于**,用地面积**万平方米,容积率**,总地价**亿元,折合计容楼面地价**元/平方米。

项目总建筑面积**万平方米,总可售面积**万平方米,分**期开发,主要产品类型包括**。

(备注:以下为合作项目选填)本项目由我司与**合作开发,项目以**公司为运作平台,我司股权比例**%,**公司股权比例**%。

项目由**操盘,**并表。

项目于**年**月**日取得土地使用权/签订合作协议后,于**年**月开始进行桩基施工,**年**月**日首次开盘销售,至**年**月全部竣工交楼,**年**月完成后评估工作(数据截止时间为:**年**月**日)。

项目区位图:本项目项目总平面图:项目综合效益评价根据本次后评估工作成果,**项目预计共实现销售收入**亿元,整体均价为**元/平方米(截止目前已实现**亿元,剩余**亿元预计在**年**月前实现)。

项目地价投入**亿元,扣除地价直接投资**亿元,各类税费**亿元,总投资共计**亿元,折合可售单方投资**元/平方米。

项目整体税前利润**亿元,税前成本利润率**%。

按照财务口径,预计实现结转收入**亿元;项目结转成本为**亿元,营业税费及附加**亿元,管理及销售费用**亿元;项目可实现税前利润**亿元,税后利润**亿元,毛利率**%,销售净利率**%。

房地产项目后评价模板

房地产项目后评价模板

房地产项目后评价模板一、投资管理评估本地块为净地转让项目,我公司通过公开拍卖方式竞得,故在土地协议的执行方面比较顺利.二、财务管理评估从本项目的净利润、成本利润率、内部收益率、动态回收期等各方面综合来看,项目各财务指标的实现均很理想,远远超过可研阶段的预期投资目标。

三、规划设计工作评估本项目作为我司超高地价、超豪华住宅项目,设计创新、管理成功,对于今后的项目设计及管理具有较好的借鉴意义.“低密度住宅+高密度集合住宅”的设计实践,对于解决中等容积率、超豪华、舒适居住的矛盾提供了技术参考和市场验证;独院式联排别墅、空中四合院等创新设计,在满足容积率和使用率要求的同时,满足了豪华居住、创新空间、极佳景观的多重目标;项目有选择的应用了一些新的材料、设备与技术,为接下来其他项目的运作提供了良好的实践经验。

四、营销工作评估本项目在产品定位、营销推广、物业管理策划、活动营销、推售计划、开盘组织、入伙组织等方面均严格贯彻了豪宅的形象定位,而且进行了大胆创新,开创了豪宅项目的一种独特的、系统化的营销模式.五、发展进度、工程管理评估(一)项目进度控制从整体的施工阶段来看,除室外工程,其余工程均按进度计划节点完成。

从部分分区的进度来看,仍存在部分栋号受其他楼栋抢工而略有滞后的情况,为今后“别墅+高层"住宅项目的进度管理提供了可借鉴的经验和教训。

(二)项目的工程管理提出了创新的技术管理模式。

这种管理方式重视策划技术,把它看作是现场技术管理工作的基石,从而体现了“技术指导现场,主动式技术管理”的新思路.六、成本管理评估(一)项目发展成本有所增加,主要为补交竣工面积增加产生的土地款、项目定位及档次提高增加的前期费用、建安费用、营销费,以及合作项目公司管理费增加等。

但本项目销售收入不论是总收入还是单位售价远远超过成本增加的幅度,除去市场因素外,项目的档次提高对售价的增加也是一个主要贡献,因此本项目成本增加也有其特殊的合理性和必然性.(二)项目实际建安总成本比计划成本控制值降低了1.7%,工程成本在控制范围内.范例:香蜜湖(部分)【项目进度、工程管理评估】一、香蜜湖售楼准备工程为17栋、18栋、19栋、24~26栋、会所、幼儿园及楼栋周边和中心区园建,其中楼栋要求外装修完成并展示,17栋和24号楼各有一套样板房。

房地产项目后评估模板

房地产项目后评估模板

项目后评估房地产开发有限公司二0一0年六月二十日目录项目概述 ....................................................... - 6 - 1项目前期阶段的后评估.......................................... - 6 -1.1前期地块调研、项目定位后评估............................. - 6 -1.1.1地块筛选、调研..................................... - 6 -1.1.2项目定位........................................... - 6 -1.1.3获取土地........................................... - 6 -1.2前期初步规划设计方案后评估............................... - 6 -1.2.1地方规范清晰度..................................... - 6 -1.2.2经济指标合理性..................................... - 6 -1.3前期初步经济测算后评估................................... - 6 -1.3.1指标是否齐全....................................... - 6 -1.3.2标准是否合理....................................... - 6 -1.4经验教训................................................. - 6 -1.4.1总结经验........................................... - 6 -1.4.2吸取教训........................................... - 6 -1.4.3工作建议........................................... - 7 - 2规划设计后评估................................................ - 7 -2.1设计单位筛选、执行过程中的沟通........................... - 7 -2.2设计水准................................................. - 7 -2.2.1设计图纸质量....................................... - 7 -2.2.2效果评价及分析..................................... - 7 -2.3施工中与项目部的配合..................................... - 7 -2.4设计合同的签订及后期服务................................. - 7 -2.5经验教训................................................. - 7 -2.5.1总结经验........................................... - 7 -2.5.2吸取教训........................................... - 8 -2.5.3工作建议........................................... - 8 - 3工程管理工作后评估............................................ - 8 -3.1工程管理前期准备工作..................................... - 8 -3.1.1项目部组建、人员配备及进场时间..................... - 8 -3.1.2施工单位考察、筛选、管理........................... - 8 -3.1.3施工监理单位考察、筛选、管理....................... - 8 -3.2工程施工管理评估......................................... - 8 -3.2.1工程工期执行情况................................... - 8 -3.2.2工程质量执行情况................................... - 8 -3.2.3工程变更、签证执行和申报情况....................... - 9 -3.2.4安全文明施工情况................................... - 9 -3.3总体执行情况评估......................................... - 9 -3.4经验教训................................................. - 9 -3.4.1总结经验........................................... - 9 -3.4.2吸取教训........................................... - 9 -3.4.3工作建议........................................... - 9 - 4营销管理工作后评估............................................ - 9 -4.1市场调研是否充分......................................... - 9 -4.1.1城市房地产市场调研................................. - 9 -4.1.2区域房地产市场调研................................. - 9 -4.2产品定位与客户定位合理性................................. - 9 -4.2.1产品定位合理性..................................... - 9 -4.2.2客户定位合理性.................................... - 10 -4.3价格与推盘策略.......................................... - 10 -4.3.1价格制定合理性.................................... - 10 -4.3.2推盘策略合理性.................................... - 10 -4.4实际销售情况............................................ - 10 -4.4.1销售计划与实际销售情况对比........................ - 10 -4.4.2原因分析.......................................... - 10 -4.5经验教训................................................ - 10 -4.5.1总结经验.......................................... - 10 -4.5.2吸取教训.......................................... - 10 -4.5.3工作建议.......................................... - 11 - 5成本管理的后评估............................................. - 11 -5.1工程合同的管理.......................................... - 11 -5.2目标成本的控制.......................................... - 11 -5.2.1动态成本的控制.................................... - 11 -5.2.2目标成本和结算成本差异分析........................ - 11 -5.3经验教训................................................ - 17 -5.3.1总结经验.......................................... - 17 -5.3.2吸取教训.......................................... - 17 -5.3.3工作建议.......................................... - 17 - 6物业管理的后评估............................................. - 17 -6.1物业前期介入的效果分析.................................. - 17 -6.2报事频度的分析.......................................... - 17 -6.2.1报事频度的统计汇总................................ - 17 -6.2.2报事整改情况分析.................................. - 18 -6.2.3报事整改过程中对施工单位的评价.................... - 18 -6.3后期运行的评价.......................................... - 18 -6.4经验教训................................................ - 18 -6.4.1总结经验.......................................... - 18 -6.4.2吸取教训.......................................... - 19 -6.4.3工作建议.......................................... - 19 - 7经济效益后评估............................................... - 19 -7.1项目成本利润目标........................................ - 19 -7.2项目现金流分析.......................................... - 19 -7.2.1含贷款的现金流.................................... - 19 -7.2.2不含贷款的现金流.................................. - 19 -7.3项目成本及投资分析...................................... - 19 -7.3.1项目实际成本(结转成本)明细分析.................. - 19 -7.3.2项目实际投资分析.................................. - 21 -7.4项目结转收入、成本与产品成本分配分析.................... - 21 -7.4.1项目总体收入成本及利润分析........................ - 21 -7.4.2分产品类型的收入成本明细及分析.................... - 22 -7.5项目财务费用与管理费用分配分析.......................... - 23 -7.5.1**项目三项费用预算与实际对比并分析................. - 23 -7.5.2财务费用分析...................................... - 23 -7.6经验教训................................................ - 23 -7.6.1总结经验.......................................... - 23 -7.6.2吸取教训.......................................... - 23 -7.6.3工作建议.......................................... - 23 - 8综述......................................................... - 23 -项目概述土地获取时间、获取方式、土地面积、建筑面积、容积率、建筑密度等1项目前期阶段的后评估1.1前期地块调研、项目定位后评估1.1.1地块筛选、调研有无土地瑕疵、有无权属争议、有无隐藏问题1.1.2项目定位产品定位、客户定位、价格定位、规划布局、户型设计、户型比例1.1.3获取土地土地获取是否合理1.2前期初步规划设计方案后评估1.2.1地方规范清晰度人防、日照、地上地下机动非机动车位、地下室等1.2.2经济指标合理性红线范围是否清晰、户数、建筑面积、容积率、建筑密度等1.3前期初步经济测算后评估1.3.1指标是否齐全取费指标是否齐全、有无重大漏项、有无政府减免1.3.2标准是否合理取费标准是否合理1.4经验教训1.4.1总结经验1.4.2吸取教训1.4.3工作建议2规划设计后评估2.1设计单位筛选、执行过程中的沟通分别从方案设计、扩初设计、施工图设计三阶段分别进行规划设计单位资质、信誉、合作历史;供方(设计院)的选择、管理与沟通;设计师最大潜能的释放;如何在充分利用部门内人力资源的前提下,合理利用项目部专业人员;图纸会审的及时性及效果评价;设计效果与施工完成后效果的对比、评价;设计变更对后续施工、销售、成本等造成的影响;2.2设计水准2.2.1设计图纸质量有无重大设计缺陷、设计变更增加量、设计变更及调整对设计概算及工程工期的影响设计变更对后续施工、销售、成本等造成的影响;2.2.2效果评价及分析重点从1、小区规划—方案设计;2、户型设计—结合营销;3、外立面设计—含百叶于格栅;4、景观设计;5、精装设计;6、设备管道对设计效果的影响设计效果与施工完成后效果的对比、评价;2.3施工中与项目部的配合如何在充分利用部门内人力资源的前提下,合理利用项目部专业人员;图纸会审的及时性及效果评价;2.4设计合同的签订及后期服务所签订的设计合同评价与建议:合同中(尤其是景观和精装)中是否应加入设计师现场服务的时间;对设计单位合作情况的评估;设计变更是否及时、变更收费是否明晰;2.5经验教训新材料、新工艺、新技术的应用带来的效果评价;2.5.1总结经验2.5.2吸取教训3工程管理工作后评估3.1工程管理前期准备工作3.1.1项目部组建、人员配备及进场时间组建是否及时、人员组成是否完整合理、进场是否顺畅等3.1.2施工单位考察、筛选、管理主体施工单位、园林施工单位资质信誉评估、合作历史、配合情况等3.1.3施工监理单位考察、筛选、管理施工监理单位资质情况、合作历史、工作配合情况、是否起到监理应由作用3.2工程施工管理评估工程名称:施工单位:工程造价:工程是否委托监理:合同开、竣工日期:20 年月日 20 年月日实际开、竣工日期:20 年月日 20 年月日验收结论:3.2.1工程工期执行情况各个阶段性工作完成的时间节点与计划时间节点之间差距、原因分析:正负零、主体结构、外架拆除、竣工验收等3.2.2工程质量执行情况是否按照《施工组织设计》组织施工;能否配合甲方、监理的日常管理及各种隐蔽及阶段性验收工作;能否对各种进场构配件、材料严把质量关;能否严格按照设计图纸、国家规范及强制性条文进行施工;是否出现施工重大质量问题,工程质量合格率;是否达到合同质量目标要求等。

项目后期评估范本

项目后期评估范本

项目后期评估范本一、项目背景和目标1. 项目背景请在此提供项目的背景信息,包括项目的目的、背景和关键问题。

尽量简明扼要地描述项目的背景,确保读者能够对项目有一个整体的了解。

2. 项目目标请明确列出项目的目标和预期成果。

确保目标具体、可衡量和与项目背景相一致。

二、项目评估方法1. 评估目的请明确列出项目评估的目的和原因。

例如,是为了评估项目是否达到了预期目标,是否取得了预期效果,以及项目管理是否有效等。

2. 评估内容请明确列出项目评估的具体内容和要点。

可以包括项目实施情况、项目成果、项目管理、资源利用情况、项目风险等。

3. 评估指标请列举项目评估所采用的指标和评估方法,确保指标具体、可操作、可衡量和与项目目标相一致。

三、评估结果1. 项目实施情况评估请根据项目实施计划和实际执行情况,对项目的进度、质量、合规性等方面进行评估。

分析项目实施过程中的问题和挑战,并提出相应的建议和改进措施。

2. 项目成果评估请根据项目目标和预期成果,对项目的实际成果进行评估。

分析项目成果与预期目标的差距,并提出改进建议和措施。

3. 项目管理评估请对项目管理的各个方面进行评估,包括项目组织架构、沟通协调、决策和问题解决能力等。

分析项目管理中存在的问题,并提出相应的改进建议和措施。

4. 资源利用评估请对项目中各种资源的利用情况进行评估,包括人力资源、物质资源、财务资源等。

分析资源利用效率和效益,并提出相应的改进建议和措施。

5. 项目风险评估请对项目实施过程中的风险进行评估,包括项目风险的识别、分析、评估和对策制定等。

分析项目风险的影响程度和可能性,并提出相应的风险应对措施。

四、评估结论与建议1. 评估结论请根据评估结果,对项目的整体情况进行评价和总结。

明确项目的优点和不足之处,确保评估结论客观准确。

2. 改进建议请根据评估结果,提出改进项目的具体建议和措施。

确保建议切实可行、具体有效,能够帮助项目更好地实现预期目标。

五、评估报告附录1. 相关数据和信息请在此附上评估过程中采集的相关数据和信息,尽量以图表形式展示,以便读者更直观地了解项目的实施情况和评估结果。

房企项目《交付后评估模板》模板PPT课件

房企项目《交付后评估模板》模板PPT课件

12#16F
售楼部 示范区
技术经济指标
总占地面积(亩) 土地单价(万/亩)
容积率 楼面价(元/平米) 总建筑面积(万平米)
可售建筑面积 (万平米)
总货值(含可售配套及车 位,亿)
不可售配建
股东及股权
专业分工
示范区 后续
首推 其他
一、项目经营情况分析—关键指标达成
投资定位阶段 交付后评估阶段
销售收入(含税) 销售均价(含税)
二、项目运营分析—招采
招采管理分析 1、采购策划实现(总分包模式的合理性) 2、招投标方案实现情况(供应商选择、标段的合理性) 3、过程中的排产、质量、总分包之间的配合情况分析 4、供应商配合分析
二、项目运营分析—工程
项目整体计划达成分析 : 1、主项计划达成情况 2、工程进度回顾 3、各专业的配合不足之处,改进建议 4、施工图审图优化建议 5、设计变更及错漏碰缺问题清单 6、施工单位进出场动态表; 7、施工方案实施与协调事项回顾; 8、主要签证事项摘要;
一、项目经营情况分析—成本指标达成
目标成本管理: 1、总成本控制情况(合约规划达成匹配、目标成本变动、动态成本分析) 2、变更签证成本分析 3、无效成本分析
二、项目运营分析—设计管理
设计总图(此次评估的单期图)
最终实现(实景,若无整张, 可多张需显示整个项目的全貌)
二、项目运营分析—设计管理
主要需描述: 1、设计成果与项目现场实施的偏差分析 2、标准化成果的落地实现情况,改进建议(a) 标准化的应用率 b) 标准化存在不足的地方 c) 设计创新应用) 3、设计变更量,主要有哪些重大设计变更 4、产品分析:客户和营销对产品的反馈及意见分析 5、材料选型、外装深化存在的问题及分析(案例) 6、技术工程做法分析:公司标准做法存在的问题及现场应对措施,改进建议 7、景观实现质量分析(实景照片) 8、设计现场配合中存在的沟通、协调问题分析

房地产项目后评估报告模板

房地产项目后评估报告模板

房地产项目后评估报告模板1. 背景介绍在房地产项目结束后,对该项目进行全面的评估对于项目的成功运营和未来发展至关重要。

本文档为房地产项目后评估报告模板,旨在提供一个全面的框架,用于评估房地产项目的各个方面,包括项目目标的达成情况、项目执行过程中的问题和挑战以及项目的经济效益等。

2. 项目概述本节主要对房地产项目进行简要概述,包括项目背景、项目目标、项目规模和项目周期等信息。

具体内容包括:•项目名称:•项目背景:•项目目标:•项目规模:•项目周期:3. 项目目标评估在本节中,对房地产项目的目标进行评估分析。

具体内容包括:3.1 目标设定与达成情况目标名称设定的目标实际达成情况目标1目标2目标33.2 目标达成的影响因素分析本节分析影响项目目标达成的主要因素,并对每个因素进行评估和分析。

具体内容包括:•影响因素1:•影响因素2:•影响因素3:4. 项目执行评估在本节中,对房地产项目的执行过程进行评估分析。

具体内容包括:4.1 项目管理评估本节分析项目管理的效果,并总结项目管理的优点和不足之处。

具体内容包括:•项目管理的优点:•项目管理的不足之处:•改进项目管理的建议:4.2 项目风险评估本节对房地产项目的风险进行评估,并提出风险管理的建议。

具体内容包括:•主要风险1:•主要风险2:•主要风险3:•风险管理的建议:5. 项目经济效益评估在本节中,对房地产项目的经济效益进行评估分析。

具体内容包括:5.1 成本效益评估本节分析房地产项目的成本效益,并对成本控制和效益增加的措施进行评估。

具体内容包括:•成本控制的措施:•效益增加的措施:•成本效益的评估:5.2 投资回报评估本节分析房地产项目的投资回报情况,并对投资回报率进行评估。

具体内容包括:•投资回报情况:•投资回报率评估:•投资回报率改进的建议:6. 结论与建议在本节中,对房地产项目的评估结果进行总结,并提出相关建议。

具体内容包括:•项目评估总结:•项目存在的问题:•改进建议:本文档为房地产项目后评估报告模板,可根据实际情况进行调整和修改。

房地产项目后评估模板

房地产项目后评估模板

项目后评估房地产开发有限公司二0一0年六月二十日目录项目概述................................................................................................................................ - 7 - 1项目前期阶段的后评估 ................................................................................................. - 7 -1.1前期地块调研、项目定位后评估.................................................................... - 7 -1.1.1地块筛选、调研 ........................................................................................ - 7 -1.1.2项目定位...................................................................................................... - 7 -1.1.3获取土地...................................................................................................... - 7 -1.2前期初步规划设计方案后评估 ........................................................................ - 7 -1.2.1地方规范清晰度 ........................................................................................ - 7 -1.2.2经济指标合理性 ........................................................................................ - 7 -1.3前期初步经济测算后评估.................................................................................. - 7 -1.3.1指标是否齐全............................................................................................. - 7 -1.3.2标准是否合理............................................................................................. - 7 -1.4经验教训 ................................................................................................................. - 8 -1.4.1总结经验...................................................................................................... - 8 -1.4.2吸取教训...................................................................................................... - 8 -1.4.3工作建议...................................................................................................... - 8 - 2规划设计后评估............................................................................................................... - 8 -2.1设计单位筛选、执行过程中的沟通 ............................................................... - 8 -2.2设计水准 ................................................................................................................. - 8 -2.2.1设计图纸质量............................................................................................. - 8 -2.2.2效果评价及分析 ........................................................................................ - 8 -2.3施工中与项目部的配合...................................................................................... - 8 -2.4设计合同的签订及后期服务............................................................................. - 9 -2.5经验教训 ................................................................................................................. - 9 -2.5.1总结经验...................................................................................................... - 9 -2.5.2吸取教训...................................................................................................... - 9 -2.5.3工作建议...................................................................................................... - 9 - 3工程管理工作后评估...................................................................................................... - 9 -3.1工程管理前期准备工作...................................................................................... - 9 -3.1.1项目部组建、人员配备及进场时间.................................................... - 9 -3.1.2施工单位考察、筛选、管理.................................................................. - 9 -3.1.3施工监理单位考察、筛选、管理......................................................... - 9 -3.2工程施工管理评估............................................................................................... - 9 -3.2.1工程工期执行情况.................................................................................. - 10 -3.2.2工程质量执行情况.................................................................................. - 10 -3.2.3工程变更、签证执行和申报情况....................................................... - 10 -3.2.4安全文明施工情况.................................................................................. - 10 -3.3总体执行情况评估............................................................................................. - 10 -3.4经验教训 ............................................................................................................... - 10 -3.4.1总结经验.................................................................................................... - 10 -3.4.2吸取教训.................................................................................................... - 10 -3.4.3工作建议.................................................................................................... - 11 - 4营销管理工作后评估.................................................................................................... - 11 -4.1市场调研是否充分............................................................................................. - 11 -4.1.1城市房地产市场调研 ............................................................................. - 11 -4.1.2区域房地产市场调研 ............................................................................. - 11 -4.2产品定位与客户定位合理性........................................................................... - 11 -4.2.1产品定位合理性 ...................................................................................... - 11 -4.2.2客户定位合理性 ...................................................................................... - 11 -4.3价格与推盘策略.................................................................................................. - 11 -4.3.1价格制定合理性 ...................................................................................... - 11 -4.3.2推盘策略合理性 ...................................................................................... - 11 -4.4实际销售情况 ...................................................................................................... - 11 -4.4.1销售计划与实际销售情况对比........................................................... - 11 -4.4.2原因分析.................................................................................................... - 12 -4.5经验教训 ............................................................................................................... - 12 -4.5.1总结经验.................................................................................................... - 12 -4.5.2吸取教训.................................................................................................... - 12 -4.5.3工作建议.................................................................................................... - 12 - 5成本管理的后评估 ........................................................................................................ - 12 -5.1工程合同的管理.................................................................................................. - 12 -5.2目标成本的控制.................................................................................................. - 12 -5.2.1动态成本的控制 ...................................................................................... - 12 -5.2.2目标成本和结算成本差异分析........................................................... - 12 -5.3经验教训 ............................................................................................................... - 19 -5.3.1总结经验.................................................................................................... - 19 -5.3.2吸取教训.................................................................................................... - 19 -5.3.3工作建议.................................................................................................... - 19 - 6物业管理的后评估 ........................................................................................................ - 19 -6.1物业前期介入的效果分析................................................................................ - 19 -6.2报事频度的分析.................................................................................................. - 19 -6.2.1报事频度的统计汇总 ............................................................................. - 19 -6.2.2报事整改情况分析.................................................................................. - 20 -6.2.3报事整改过程中对施工单位的评价.................................................. - 20 -6.3后期运行的评价.................................................................................................. - 20 -6.4经验教训 ............................................................................................................... - 20 -6.4.1总结经验.................................................................................................... - 20 -6.4.2吸取教训.................................................................................................... - 20 -6.4.3工作建议.................................................................................................... - 21 - 7经济效益后评估............................................................................................................. - 21 -7.1项目成本利润目标............................................................................................. - 21 -7.2项目现金流分析.................................................................................................. - 21 -7.2.1含贷款的现金流 ...................................................................................... - 21 -7.2.2不含贷款的现金流.................................................................................. - 21 -7.3项目成本及投资分析......................................................................................... - 21 -7.3.1项目实际成本(结转成本)明细分析 ............................................. - 21 -7.3.2项目实际投资分析.................................................................................. - 23 -7.4项目结转收入、成本与产品成本分配分析................................................ - 23 -7.4.1项目总体收入成本及利润分析........................................................... - 23 -7.4.2分产品类型的收入成本明细及分析.................................................. - 24 -7.5项目财务费用与管理费用分配分析 ............................................................. - 24 -7.5.1**项目三项费用预算与实际对比并分析........................................... - 24 -7.5.2财务费用分析........................................................................................... - 25 -7.6经验教训 ............................................................................................................... - 25 -7.6.1总结经验.................................................................................................... - 25 -7.6.2吸取教训.................................................................................................... - 25 -7.6.3工作建议.................................................................................................... - 25 - 8综述.................................................................................................................................... - 25 -项目概述土地获取时间、获取方式、土地面积、建筑面积、容积率、建筑密度等1项目前期阶段的后评估1.1前期地块调研、项目定位后评估1.1.1地块筛选、调研有无土地瑕疵、有无权属争议、有无隐藏问题1.1.2项目定位产品定位、客户定位、价格定位、规划布局、户型设计、户型比例1.1.3获取土地土地获取是否合理1.2前期初步规划设计方案后评估1.2.1地方规范清晰度人防、日照、地上地下机动非机动车位、地下室等1.2.2经济指标合理性红线范围是否清晰、户数、建筑面积、容积率、建筑密度等1.3前期初步经济测算后评估1.3.1指标是否齐全取费指标是否齐全、有无重大漏项、有无政府减免1.3.2标准是否合理取费标准是否合理1.4经验教训1.4.1总结经验1.4.2吸取教训1.4.3工作建议2规划设计后评估2.1设计单位筛选、执行过程中的沟通分别从方案设计、扩初设计、施工图设计三阶段分别进行规划设计单位资质、信誉、合作历史;供方(设计院)的选择、管理与沟通;设计师最大潜能的释放;如何在充分利用部门内人力资源的前提下,合理利用项目部专业人员;图纸会审的及时性及效果评价;设计效果与施工完成后效果的对比、评价;设计变更对后续施工、销售、成本等造成的影响;2.2设计水准2.2.1设计图纸质量有无重大设计缺陷、设计变更增加量、设计变更及调整对设计概算及工程工期的影响设计变更对后续施工、销售、成本等造成的影响;2.2.2效果评价及分析重点从1、小区规划—方案设计;2、户型设计—结合营销;3、外立面设计—含百叶于格栅;4、景观设计;5、精装设计;6、设备管道对设计效果的影响设计效果与施工完成后效果的对比、评价;2.3施工中与项目部的配合如何在充分利用部门内人力资源的前提下,合理利用项目部专业人员;图纸会审的及时性及效果评价;2.4设计合同的签订及后期服务所签订的设计合同评价与建议:合同中(尤其是景观和精装)中是否应加入设计师现场服务的时间;对设计单位合作情况的评估;设计变更是否及时、变更收费是否明晰;2.5经验教训新材料、新工艺、新技术的应用带来的效果评价;2.5.1总结经验3工程管理工作后评估3.1工程管理前期准备工作3.1.1项目部组建、人员配备及进场时间组建是否及时、人员组成是否完整合理、进场是否顺畅等3.1.2施工单位考察、筛选、管理主体施工单位、园林施工单位资质信誉评估、合作历史、配合情况等3.1.3施工监理单位考察、筛选、管理施工监理单位资质情况、合作历史、工作配合情况、是否起到监理应由作用3.2工程施工管理评估工程名称:施工单位:工程造价:工程是否委托监理:合同开、竣工日期:20 年月日20 年月日实际开、竣工日期:20 年月日20 年月日验收结论:3.2.1工程工期执行情况各个阶段性工作完成的时间节点与计划时间节点之间差距、原因分析:正负零、主体结构、外架拆除、竣工验收等3.2.2工程质量执行情况是否按照《施工组织设计》组织施工;能否配合甲方、监理的日常管理及各种隐蔽及阶段性验收工作;能否对各种进场构配件、材料严把质量关;能否严格按照设计图纸、国家规范及强制性条文进行施工;是否出现施工重大质量问题,工程质量合格率;是否达到合同质量目标要求等。

房地产培训课程_项目后评价_(与“项目”有关文档共16张)

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❖ 项目组织机构、管理水平、受益者参与充分性;
❖ 维持项目正常运营、资产折旧等方面资金来源; ❖ 防止环境质量下降的管理措施和控制手段的可靠性;
❖ 对项目外部地质、经济及其他不利因素方法的对策措 施。
第9页,共16页。
影响评价
❖ 经济影响评价:主要评价项目对所在地区、所属行业和国家产生的 经济方面的影响,需要同项目效益评价中的经济分析区别开来,避免 重复。主要包括分配、就业、国内资源成本(或换汇成本)、技术 进步等,由于这部分一般只能做定性分析,一些国家和组织把它并入 社会影响评价。
某船厂后评价逻辑框架
项目 原定目标
实际结果
原因分析
持续发展条件
宏观目 标 目的
产出
投入
缓解大型修船能力
满足我国10万吨级船 坞的修理需求
新建10万吨级船坞一 座及其配套措施
缓解了矛盾
实际修理20万 吨级以上
基本良好,但部 分设施配套不 足
国家政策,劳动 力,价格优势
远洋运输行业 的发展
项目实施管理 有利,但前期投 资不足
财务效益 销售收入 项目与当地受益者及社会文化环境的一致性;
配套设施和服务条件; 配套设施和服务条件;
经济效益 经济EIRR 项目的立项、准备和评估;
项目组织机构、管理水平、受益者参与充分性; 经济影响评价:主要评价项目对所在地区、所属行业和国家产生的经济方面的影响,需要同项目效益评价中的经济分析区别开来,避免重复。
❖ 1项目到达的人群---目标人群 根据项目的结果和作用从项目的实施过程中分析产生这些后果的原因.
社会影响评价:对项目在社会的经济、发展方面的有形和无形的效益和结果的分析,包括贫困、平等、参与、妇女和持续性等内容。 有无对比:将项目实际发生的情况与若无项目时可能发生的情况进行对比,以度量项目的真实影响和作用。

房地产项目后评估报告模板

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【××××】项目后评估报告后评估工作小组****年**月目录1.项目概况 (4)1.1项目概况 (4)1.2项目背景 (4)1.3项目发展周期 (4)2.项目投资管理评估 (5)2.1宏观经济和房地产市场发展变化分析 (5)2.1.1宏观环境 (5)2.1.2房地产市场 (6)2.1.3房地产市场形势变化对项目发展的影响 (7)2.2土地协议执行情况 (8)2.3项目经济技术指标变化情况及其对最终收益的影响 (8)2.4以财务指标为主要依据的项目综合评价 (12)3.××××营销管理评估 (13)3.1项目各类型物业销售情况 (13)3.2与市场定位时房地产市场情况对比分析 (13)3.3项目销售时机 (17)3.3.1一期营销计划安排 (17)3.3.2二期营销计划安排 (20)3.3.3原定位与实际设计建设成果的对比分析 (21)3.3.4预期销售价格与实际价格的对比分析 (23)3.4 原定位客户分析 (23)3.5成交客户分析 (25)3.6项目的物业管理费用检讨 (26)3.7项目的销售策略 (26)3.7.1初始阶段:地产品牌推广阶段 (26)3.7.2第一阶段:××××项目品牌蓄水 (27)3.7.3第二阶段:××××项目品牌滤水期 (27)3.7.4第三阶段:一期首批单位上市强销 (28)3.7.5第四阶段:××××一期剩余量消化 (28)3.7.6第五阶段:××××二期别墅渗透期 (29)3.7.7第六阶段:××××二期蓄水阶段 (29)3.7.8第七阶段:××××二期开盘强销阶段 (30)3.7.9第八阶段:小高层渗透、蓄水期 (30)3.7.10第九阶段:小高层强销 (31)3.8综合评述本项目市场定位营销工作 (31)3.9提出可借鉴的经验 (31)3.9.1推广节奏方面 (31)3.9.2形象推广方面 (32)3.9.3广告包装方面 (32)3.9.4分众行销及媒体组合方面 (32)4﹑项目合约管理评估 (33)4.1﹑合理有效的编制招标计划 (33)4.2﹑合同签定 (33)4.3﹑结算审核 (34)5.项目设计管理评估 (35)5.1项目概况 (35)5.1.1项目区位 (35)5.1.2项目完成经济技术指标 (35)5.1.3项目周围竞争楼盘情况: (37)5.2.项目的建筑标准 (40)5.2.1结构体系: (40)5.2.2墙体维护材料: (40)5.2.3外立面材料: (40)5.2.4外窗及玻璃: (42)5.2.5会所、入口大堂及标准层公共空间装修标准: (43)5.2.6户型交楼装修标准:毛坯交楼 (44)5.2.7机电配置标准 (44)5.3.项目设计过程管理回顾与实施完成情况 (45)5.3.1建筑设计过程回顾及控制 (45)5.3.2 精装修及景观设计过程回顾及控制 (48)5.3.3结构设计的管理与控制 (55)5.3.4设备专业设计管理与控制 (55)5.4.项目设计费用控制(本栏应由财务填写) (56)5.5.售后使用情况 (56)5.6.本项目设计管理方面突出经验和教训 (56)5.6.1项目设计管理突出经验 (56)5.6.2项目设计管理中吸取教训 (58)5.6.3专项设计存在的问题及解决办法 (59)6.项目工程管理评估 (62)6.1项目概况 (62)6.2项目管理架构 (62)6.3项目发展进度对比分析 (64)6.4别墅项目发展经验 (66)7.项目财务评价 (66)7.1项目销售收入指标完成情况 (66)7.2项目发展成本控制情况 (67)7.3项目现金流量的变动分析 (69)7.4项目财务评价指标分析 (70)7.5项目税务筹划情况 (71)8综合评估 (72)8.1综合评估结论 (72)8.2本项目及开发过程中有待改进的方面 (72)1.项目概况1.1项目概况××××项目位于××××工业园区*******,地理位置较为优越。

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项目后评估房地产开发有限公司二0一0年六月二十日目录项目概述 ....................................................... - 6 - 1项目前期阶段的后评估.......................................... - 6 - 1。

1前期地块调研、项目定位后评估............................ - 6 -1.1.1地块筛选、调研..................................... - 6 -1.1。

2项目定位.......................................... - 6 -1.1。

3获取土地.......................................... - 6 -1.2前期初步规划设计方案后评估............................... - 6 -1.2.1地方规范清晰度..................................... - 6 -1。

2。

2经济指标合理性................................... - 6 -1.3前期初步经济测算后评估................................... - 6 -1.3.1指标是否齐全....................................... - 6 -1。

3.2标准是否合理...................................... - 6 -1.4经验教训................................................. - 6 -1。

4。

1总结经验......................................... - 6 -1.4。

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目录一、总则 (3)【定义】 (3)【目的】 (3)【核心内容】 (3)【后评估工作原则】 (3)1、客观性 (3)2、公正性 (3)3、全面性 (3)4、应用性 (3)【后评估收集资料内容】 (3)1、投资方面 (4)2、营销方面 (4)3、设计方面 (4)4、进度方面 (4)5、成本方面 (4)6、工程合约管理 (4)【后评估工作流程】 (4)二、项目后评估报告内容(参考) (5)【本项目基本概况】 (5)【项目后评估综述】 (5)1、综合评估结论 (5)2、对未来房地产项目和开发的建议 (5)3、发展模式的优劣势分析总结 (5)【本项目投资管理评估】 (6)1、宏观经济和房地产市场发展变化分析 (6)2、土地协议执行情况 (6)3、项目经济技术指标变化情况及其对最终收益的影响 (6)4、以财务指标为主要依据的项目综合评价 (6)【本项目财务管理评估】 (6)1、项目销售收入指标完成情况 (6)2、项目发展成本控制情况 (6)3、项目经济效益实现情况 (7)4、项目现金流量变化情况和资金使用效益。

(7)5、项目税务筹划情况 (7)【本项目营销管理评估】 (7)1、项目各类型物业销售情况 (7)2、与市场定位时房地产市场情况对比分析 (7)3、项目销售时机 (7)4、原定位与实际设计建设成果的对比分析 (8)5、预期销售价格与实际价格的对比分析 (8)6、物业管理和管理费价格确定检讨 (8)7、项目计划销售期、速度与实际情况的对比分析 (8)8、实际成交客户与原定位目标客户的区别及原因分析 (8)9、项目的销售策略 (8)10、综合评述本项目市场定位营销工作 (8)11、提出可借鉴的经验 (9)【本项目设计管理评估】 (9)1、项目完成情况介绍 (9)2、项目的建筑标准 (9)3、项目设计过程管理回顾与实施完成情况 (9)4、项目实施过程设计管理工作总结 (10)5、各阶段与相关部门协调配合 (10)6、本项目设计管理方面突出经验与教训 (10)7、限额设计执行情况 (10)8、售后使用情况 (10)9、附件 (10)【本项目进度、工程管理评估】 (11)1、项目发展计划执行情况 (11)2、工程施工进度计划执行情况 (11)3、售楼准备工程计划检讨 (12)4、报建工作流程改进建议 (12)5、项目发展管理体系检讨 (12)【本项目合约成本管理评估】 (13)1、项目发展四个阶段成本管理控制情况 (13)2、总结成本管理控制经验 (14)3、项目发展成本明细统计 (14)【本项目意外情况的规避和总结】 (14)项目后评估工作指引(第一版)一、总则【定义】项目后评估指房地产项目的开发、销售工作基本结束后,对项目实施全过程进行回顾、分析,从而总结项目开发的经验、教训的过程。

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房地产项目后评价模板一、投资管理评估本地块为净地转让项目,我公司通过公开拍卖方式竞得,故在土地协议的执行方面比较顺利。

二、财务管理评估从本项目的净利润、成本利润率、内部收益率、动态回收期等各方面综合来看,项目各财务指标的实现均很理想,远远超过可研阶段的预期投资目标。

三、规划设计工作评估本项目作为我司超高地价、超豪华住宅项目,设计创新、管理成功,对于今后的项目设计及管理具有较好的借鉴意义。

“低密度住宅+高密度集合住宅”的设计实践,对于解决中等容积率、超豪华、舒适居住的矛盾提供了技术参考和市场验证;独院式联排别墅、空中四合院等创新设计,在满足容积率和使用率要求的同时,满足了豪华居住、创新空间、极佳景观的多重目标;项目有选择的应用了一些新的材料、设备与技术,为接下来其他项目的运作提供了良好的实践经验。

四、营销工作评估本项目在产品定位、营销推广、物业管理策划、活动营销、推售计划、开盘组织、入伙组织等方面均严格贯彻了豪宅的形象定位,而且进行了大胆创新,开创了豪宅项目的一种独特的、系统化的营销模式。

五、发展进度、工程管理评估(一)项目进度控制从整体的施工阶段来看,除室外工程,其余工程均按进度计划节点完成。

从部分分区的进度来看,仍存在部分栋号受其他楼栋抢工而略有滞后的情况,为今后“别墅+高层”住宅项目的进度管理提供了可借鉴的经验和教训。

(二)项目的工程管理提出了创新的技术管理模式。

这种管理方式重视策划技术,把它看作是现场技术管理工作的基石,从而体现了“技术指导现场,主动式技术管理”的新思路。

六、成本管理评估(一)项目发展成本有所增加,主要为补交竣工面积增加产生的土地款、项目定位及档次提高增加的前期费用、建安费用、营销费,以及合作项目公司管理费增加等。

但本项目销售收入不论是总收入还是单位售价远远超过成本增加的幅度,除去市场因素外,项目的档次提高对售价的增加也是一个主要贡献,因此本项目成本增加也有其特殊的合理性和必然性。

(二)项目实际建安总成本比计划成本控制值降低了1.7%,工程成本在控制范围内。

范例:香蜜湖(部分)【项目进度、工程管理评估】一、香蜜湖售楼准备工程为17栋、18栋、19栋、24~26栋、会所、幼儿园及楼栋周边和中心区园建,其中楼栋要求外装修完成并展示,17栋和24号楼各有一套样板房。

此售楼工程中室外工程由于面积大、高差大和设计复杂等特点在售楼工程中占的比重相当大。

且售楼准备工程跨越6-9月,为雨季施工,施工难度大。

该售楼工程的项目发展计划前后进行了多轮调整,主要影响因素有项目档次定位有所调整、新技术新材料采用前调研和设计占用时间过长,深圳的承建商对新材料新技术熟悉和适应周期过长、对别墅工程的难度估计不足导致现场施工安排不是很有序,特别是室外工程提前插入导致现场水平运输交通不畅大大降低了施工效率,另外还有一个重要因素为是该项目为我司开发的第一个别墅项目且档次要求非常高,这就造成设计方面对发展计划影响非常大(该项目为信和合作开发,很多设计需经得信和同意后执行),但在项目公司的共同努力下和逐渐对高档别墅正确认识后仍保质保量完成了售楼工程,在售楼工程对外展示后取得了很好的反响。

(二)从项目整体的施工阶段来看,除了室外工程其余工程节点全部在进度计划控制范围之内,特别主体工程施工期间国家出台对楼市的宏观调控政策,公司根据实际情况要求先进行部分楼号销售,项目上从大局出发及时调整施工进度安排,对各个承建商召开专题会并申请了抢工奖金,实行现场24小时验收制度,该举措大大鼓舞了各承建商,部分楼栋主体工程提前完成。

室外工程滞后的主要原因有两方面:一方面是主包对移交室外场地及时性不够,合同中对此没有明确要求,导致协调很困难;另一方面是在室外工程施工期间经历了6次台风影响,而且雨季来时正值室外结构施工,天气情况影响巨大。

(三)在进行别墅区工程销售节点抢工前,根据现场实际施工效率和与各参战单位沟通的结果,将部分高层区施工人员抽调到别墅区进行抢工;别墅区主体工程完成抢工后大部分主体施工人员回到高层区施工,导致高层区主体工程滞后,而根据公司年度结利需要,2006年年底要求完成3~5号楼竣工备案,这就要求3号楼工程要求提前完成,根据这一要求,项目部及时调整施工安排,因为1~3号楼施工段为一家承建商负责施工,因此要求承建商确保3号楼进度,1、2号楼临时放缓,同时要求承建商加大人员投入,最大限度的减少对1、2号楼施工进度的影响,致使1、2号楼工期有所延误。

(四)各配合部门工作完成情况及配合情况1.公司设计、合约和报建的进度的控制实行项目经理责任制,由项目经理牵头落实这三个进度完成情况,制定了各环节的进度目标节点,并根据进度的情况采用碰头会的方式来来协调各部分相关事务,使影响工程进度的问题基本得到及时解决。

2.设计出图及样板确认方面由于本项目是中海地产第一个高端别墅项目,因而设计阶段研究时间较长,从后期销售效果看,这段时间的价值较大;又由于设计院实力较弱,各专业配合较差,导致经常出现施工图不匹配,后期施工中不断出现调整,图纸版次多次变更,对项目发展造成较大影响,同时也不利于成本控制。

由于本项目的高端形象,材料必须精挑细选,导致在部分样板选材时浪费太多时间,在一定程度上影响到了工程进度。

3.合约分判及甲供材方面由于本项目由中海和信和共同投资开发,故项目采用了香港私人工程模式:业主-总承建商-判头(分包商)。

合约方面也基本上采用了相应的香港合约体系,即由业主分判的指定分包商与总承包商签订合同,总包负责分包商的管理、工程款项计量支付等全部事宜。

但由于大陆地区法律体制不够完善,故由此造成业主对指定分包商的管理难度较大及工程款付款周期较长,影响分包工作,对进度造成了一定的影响。

我司参照中海地产一直以来行之有效的合约体系,及时进行了调整,将指定分包合同变更为直接分包合同,保证了对项目进度的有效控制。

4.各部门配合情况本项目初期实际上是游离于深圳公司管理体制以外的独立的管理架构。

项目的设计管理由深圳公司总建筑师直接管理,项目报建验收、合约分判、现场管理是完全独立的。

虽然从人员数量和质量上比深圳公司其它项目占有决定性的优势,但仍出现了对深圳公司现有资源和经验利用不够的问题。

公司根据实际运作情况进行了调整:将本项目全面纳入深圳公司管理体制,标志着项目的回归。

这一阶段,最重要的是营销方面的回归,公司营销策划部的全力参与,改变了项目营销的单兵作战的状态。

在此之前,像客服部、合约部等部门,不知道香蜜湖项目该不该参与,该参与多少,完全是领导安排,处于被动状态。

从这以后的南区销售、入伙,中北区销售,高层销售,公司上下全员参与,结出硕果累累。

(五)进度计划管理的经验及教训1.提前规划好所有承建商的后勤保障措施后勤保障是工人进场施工的前提条件,一个承建商在进场前常需要2~3个星期进行后勤保障施工,但如果前期没有规划好,将大大延长这一周期。

案例:本项目主包单位进场后光租地手续办理花费了20天,且生活区位置在经过3次变更后方最后确定位置。

2.提前规划劳动力计划和材料进场计划对于关键线路上的工程对照进度计划和工程量,提前规划劳动力计划和材料进场计划至关重要,目前国内的承建商为了承接到工程,招标文件中的条件基本都接收,可一旦签订合同,合同外的条件很难达成一致意见,因此在招标文件中需分解阶段工期节点和高峰期劳动力要求,并明确处罚措施。

另外对于关键材料需明确提前备货时间。

如本项目外墙砖加工周期需要2个月,为了保险起见提前了2个月进行备货,最后未出现由于外墙砖影响工程进度情况。

3.关键线路上的工程需重点考虑技术方案成熟的技术方案是工程施工前必须完成的一项工作,对于特殊项目还需考虑后备方案。

案例:由于第一次使用ALUK系统窗,在设计和分判阶段导致计划严重滞后,如果按照常规技术方案,将会出现外墙装饰工程受门窗工程影响滞后1个月,经项目部多轮讨论和多次考察,决定采用方通副框方案,保证了工程的进度。

4.及时协调、多次协调和逐级协调措施对于将出现进度偏差的承建商采取项目部先进行协调,如协调未果,需上升到公司层面进行协调,承建商被协调对象也采取逐级协调方式,总之要协调到满足我司进度要求和明确所必须采取的措施为止。

5.别墅项目施工进度管理特点别墅项目单体体量小、施工范围大,因而在施工场地布局方面应着重考虑施工机械的可到达性,堆场布置应主要考虑材料运输的便利性;别墅项目由于层数少、内部结构复杂,在劳动力使用方面呈现周期短、需求量大的特点,在承台施工阶段由于工程量较少,无需大量工人,而在主体阶段,由于每层结构不同,需要大量钢筋、模板方面的施工,需要劳动力较多,而后期砌筑工程量不大,需要劳动力较少;由于香蜜湖项目属于分区开发,结合别墅项目自身特点,同时开发面积较大,在工序安排方面,主要注意室外工程与主体的穿插问题。

由于别墅项目占地面积较大,且占用室外面积较多,在工序安排上,在主体施工前可进行部分道路硬化工作,及部分主体间室外园建工程施工,在主体施工的同时,室外管线开挖可插入进行,主体落外架后,应立即开展主体周边的室外园建绿化工作。

二、项目发展管理体系检讨(一)项目的发展模式作为中海地产首个合资项目,香蜜湖项目形成了具有自己特色的管理模式——矩阵式的独立项目管理模式,项目公司具有独立的营销、设计、合约、地盘等专业部门,并实行执行权与决策权二者分开。

在人员配置上,项目人员由中海地产与信和置业共同派遣组成,且实行“全职”与“兼职”相结合的灵活用人制度,截止2006年底,项目公司全职工作人员36人、兼职工作人员17人,由项目经理牵头与设计、营销、发展、合约等公司职能部门进行协调,由项目分管领导定期组织项目协调例会解决项目发展过程中存在的有关问题,推动项目发展。

香蜜湖项目施工管理模式是项目总包管理模式:中海地产开发、中海监理负责监理、现场突出总包式管理。

(二)项目发展模式的优劣势分析总结1.矩阵式的独立项目管理模式的总结项目初期为独立的管理架构,未能充分利用还深圳公司的整体资源。

之后,公司根据实际运作情况进行了调整,将香蜜湖项目全面纳入深圳公司管理体制,充分发挥公司全员参与的优势,取得了巨大的成功。

2.项目总包管理模式的实践初期项目合约模式完全采用香港方式,现场管理也相应确定为总包管理,甲方指定分包,深圳公司其它项目甲供的钢筋、砼、电线电缆等由总包自行采购,分包每月的工程款也由华建审批后再由甲方支付分包。

但华建往往审批不及时,或以甲分包不配合为由不批。

试行数个月后,最终于05年8月仍改回了传统的甲方直接分包方式。

三、项目工程质量管理的分析与总结(一)工程质量管理措施及效果香蜜湖项目的主包单位为两家:江苏华建和中建四局。

香蜜湖项目当初引进这两家新单位主要是考虑到这两家承建商都是多次荣获鲁班奖的单位。

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