二手房交易过程中需缴纳的税费总结

二手房交易过户税费

二手房交易税费是指在二手房交易中，税务部门向买卖双方征收的各类税费，包括：营业税、个人所得税、土地增值税、印花税、城市维护建设税、契税、教育费附加等。对居民个人转让普通住宅的，暂免征收土地增值税；印花税为房屋买卖成交价的0.05%；个人所得税的计税依据为以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，税率为20%；普通住宅的契税为2%，高档商品房契税为4%。

二手房交易过程中买方和卖方都需要承担的不同的税费，二手房交易中征收交易税的本意是为了限制买卖交易，抑制房地产产业过热。[1]结果是增加了买房人的购房负担，也增加了国家的税收收入。实际交易中，卖家经常将税费转嫁到买家身上。

（一）税种及费率

1、营业税：0-5.6%

2、个人所得税：0-1%

3、土地增值税：0-0.5%

4、印花税：免征

5、城市维护建设税、教育费附加：共计营业税的10%，即0.56%

6、契税：1%-3%

7、交易手续费：住宅6元/平米×实际测绘面积非住宅10元/平米×实际测绘面

积

综上，二手房交易的税费合计为成交价格的1%—10.66%

（二）税费的具体计算方法

一、契税：契税由买方交纳（1%-3%）

（1）普通住宅：

首套房

90平米以下：成交价或评估价的1%；

90-140平米：成交价或评估价的1.5%；

140平米以上：成交价或评估价的3%。

二套房：成交价或评估价的3%

（2）非普宅：成交价或评估价的3%

（3）商业房或公司产权房：成交价或评估价的3%

二、城市维护建设税

营业税的7%。

三、教育费附加

营业税的3%。

四、个人所得税：税率交易总额1%或两次交易差的20%，卖方缴纳

（1）普通住宅2年之内：{售房收入－购房总额－（营业税+城建税+教育费附加税+印花税）}×20%；

（2）2年以上（含）5年以下的普通住宅：（售房收入－购房总额－印花税）×20%。

（3）超过5年的家庭唯一住房可免交个人所得税；

（4）出售不是家庭唯一住房的个税按房价的1%征收。

（5）出售公房：5年之内，（售房收入－经济房价款－土地出让金－合理费用）×20%，其中经济房价款=建筑面积×4000元/平方米，土地出让金=1560元/平方米×1%×建筑面积。

征收条件以家庭为单位出售非唯一住房需缴纳个人房转让所得税。在这里有两个条件①家庭唯一住宅②购买时间超过5年。如果两个条件同时满足可以免交个人所得税；任何一个条件不满足都必须缴纳个人所得税。注：如果是家庭唯一住宅但是购买时间不足5年则需要以纳税保证金形式先缴纳，若在一年以内能够重新购买房产并取得产权则可以全部或部分退还纳税保证金，具体退还额度按照两套房产交易价格较低的1%退还。

注：地税局会审核卖方夫妻双方名下是否有其他房产作为家庭唯一住宅的依据，其中包括虽然产权证没有下放但是房管部门已经备案登记的住房（不包含非住宅类房产）。

另注：如果所售房产是非住宅类房产则不管什么情况都要缴纳个人所得税。而且地税局在征税过程中对于营业税缴纳差额的情况，个人所得税也必须征收差额的20% 。

五、交易手续费：双方承担

住宅6元/平米×实际测绘面积非住宅10元/平米×实际测绘面积

六、印花税：税率1%，买卖双方各半

从2009年至今暂免征收。

七、营业税：（税率5.6%，卖方缴纳）

（1）住宅2年内：房屋评估总额×5.6% ；2年或2年以上普通住宅无营业税。

2015年3月30日财政部、国家税务总局发布《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》（财税[2015]39号）规定：“个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。”

（2）个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。

（3）如果所售房产是非住宅类如商铺、写字间或厂房等则不论证是否过5年都需要全额征收营业税。

这里有两个要点

①购买时间超过2年这里首先看产权证，其次看契税发票，再次看票据（房改房看国有住房出售收入专用票据）这三种证件按照时间最早的计算。一般地说票据早于契税发票，契税发票早于产权证，房改房中时间最早的是房改所收的定金的票据。

②所售房产是普通住宅还是非普通住宅。

八、土地增值税：按照超额累进税率计算，多退少补。卖方承担

（1）普通住宅免征；

（2）非普通住宅3年内：房屋成交总额×0.5% ，3年至5年：房屋成交总额×0.25%，5年或5年以上：免征。

九、房屋所有权登记费

所有权证80元，共有权证：20元

十、测绘费：

面积75平米以下收200元，75平米以上144平米以下收300元，144平米以上收400元