房地产估价师不同类型房地产估价(六)
房地产估价师考试《房地产估价理论与方法》真题(附答案)
房地产估价师考试《房地产估价理论与方法》真题(附答案).第 1 题题目分类:未按章节分类的试题（如真题模拟预测题） > 单项选择 > 不同的注册房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一价值时点下的评估值可能有所不同，主要原因是（）。
{A}. 掌握的估价信息不同{B}. 遵循的估价原则不同{C}. 履行的估价程序不同{D}. 估价对象的状况不同正确答案：A,第 2 题题目分类:未按章节分类的试题（如真题模拟预测题） > 单项选择 > 根据《房地产估价机构管理办法》，不同资质等级房地产估价机构的业务范围按照（）划分。
{A}. 行政区域{B}. 估价目的{C}. 估价对象规模{D}. 价值类正确答案：B,第 3 题题目分类:未按章节分类的试题（如真题模拟预测题） > 单项选择 > 在估价中选取估价依据应有针对性，主要是根据（）来选取。
{A}. 估价假设和估价原则{B}. 价值类型和估价结果{C}. 估价程序和估价方法{D}. 估价目的和估价对象正确答案：D,第 4 题题目分类:未按章节分类的试题（如真题模拟预测题） > 单项选择 > 房地产利用中存在外部性，这体现了房地产（）的特性。
{A}. 不可移性{B}. 独一无二{C}. 相互影响{D}. 用途多正确答案：C,第 5 题题目分类:未按章节分类的试题（如真题模拟预测题） > 单项选择 > 关于房地产互补品的说法，正确的是（）。
{A}. 商业用房与工业用房是互补品{B}. 新建商品房与存量房是互补品{C}. 经济适用住房与普通商品住房是互补品{D}. 郊区住宅与连接它和市区的高速公路收费是互补品正确答案：D,第 6 题题目分类:未按章节分类的试题（如真题模拟预测题） > 单项选择 > 某公司5年前与一办公楼所有权人签订了租赁合同，租用其中建筑面积1000m2的写字楼，约定租赁期限为20年，第一年租金为24万元，以后每年租金在上年租金基础上增加1万元，第8年以后每年租金与第8年租金相同。
2024年房地产估价师职业资格全国统一考试大纲—终稿(2021版)-房地产估价基础与实务要点提炼
（大纲2021）《房地产估价基础与实务》科目《房地产估价基础与实务》科目题型《房地产估价基础与实务》科目卷面满分 100 分，题型包含不定项选择题、综合分析题、计算题、问答题、指错题五种。
1. 不定项选择题（每题的多个备选答案中有 1 个或 1 个以上正确答案）；2. 综合分析题（每大题由若干个小题组成，其中的小题既有单选题，也有多选题）；3. 计算题（根据所给的材料内容，分步列出算式、计算过程）；4. 问答题（根据所给的材料内容，简明扼要回答相应问题）；5. 指错题（指出所给的估价报告中存在的错误）。
第一编房地产估价专业基础第一章房屋建筑知识相关考试要求1. 熟悉建筑分类；2. 熟悉建筑识图基础；3. 掌握房屋构造组成；4. 掌握房屋结构类型；11. 熟悉建筑材料；12. 熟悉建筑装饰装修的含义；13. 了解建筑装饰装修的风格和流派；14. 熟悉室外装饰装修；15. 熟悉室内装饰装修；16. 熟悉装饰装修防火设计技术；17. 掌握房屋面积种类；18. 掌握房地产图； 19. 掌握房屋面积测算。
第二章房地产开发经营过程考试要求 1. 熟悉房地产开发的基本概念；2. 熟悉房地产开发的一般程序；4. 熟悉投资机会选择；5. 熟悉投资决策分析；6. 掌握获取土地；8. 熟悉确定规划设计方案并获得规划许可；9. 熟悉工程建设招标；10. 熟悉开工申请与审批；12. 掌握质量管理； 13. 掌握进度管理； 14. 掌握成本管理；15. 熟悉合同管理；16. 熟悉安全管理；17. 熟悉竣工验收；22. 熟悉物业管理的内容；23. 熟悉收益性物业的运营费用与财务报告。
第三章房地产市场调查与分析考试要求 2. 熟悉房地产市场的含义；4. 熟悉房地产市场的要素；5. 掌握房地产市场的特点；6. 掌握房地产市场的分类；7. 熟悉房地产市场的结构；8. 掌握房地产市场的供给指标；9. 掌握房地产市场的需求指标；10. 掌握房地产市场的交易指标； 11. 熟悉房地产市场的监测与预警指标；13. 掌握市场调查的步骤；14. 熟悉对市场调查的分析与评估；15. 熟悉房地产市场分析的概念与作用；16. 掌握房地产市场分析的内容；17. 熟悉市场分析的手段与方法；18. 熟悉房地产市场分析报告。
房地产估价理论与方法第六章：市场法及其应用
第六章市场法及其运用考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对市场法，包括其含义、理论依据、适用的估价对象、估价需要具备的条件、估价的操作步骤以及每个操作步骤所涉及的具体内容等的了解、熟悉和掌握程度。
第一节市场法概述1。
市场法的含义也称为比较法、市场比较法、交易实例比较法，就是选取一定数量、符合一定条件，发生过交易的类似房地产，然后将它们与估价对象进行比较，对它们的成交价格进行适当的处理来求取估价对象价值的方法，测算出的价格称为比准价格本质是以房地产的实际成交价格为导向来求取房地产价值2.市场法的理论依据替代原理，同一种商品在同一个市场上具有相同的市场价格3.市场法适用的估价对象市场法适用的对象：同类房地产较多，且交易活跃。
如：住宅写字楼商铺标准厂房房地产开发用地不适用市场法的对象：类似的房地产数量很少,很少发生交易，可比性很差下列房地产中,一般情况下适用市场法估价的有（）。
【2009年真题】A.标准厂房B。
房地产开发用地C.行政办公楼D.写字楼E.在建工程提示：参见教材P171[答疑编号1]『正确答案』ABD『答案解析』行政办公楼基本不用于出售交易,所以难得取得可比实例；在建工程的施工设计进度存在很大差别，所以可比实例也很难获得。
4.市场法估价需要具备的条件在估价时点的近期有较多的类似房地产的交易三类修正：交易情况修正——实际交易情况与正常交易情况不同市场状况调整——成交日期与估价时点不同（两个时点上的房地产市场状况不同）房地产状况调整-—可比实例房地产状况与估价对象房地产状况不同5。
市场法的其他用途，还可以用于以下项目的求取如：房地产市场租金，成本法、收益法、假设开发法中重新购建价格，房地产价格各个构成部分，经营收入、运营费用、空置率、入住率、报酬率、资本化率、收益乘数，开发完成后的房地产价值、开发经营期6.市场法估价的操作步骤(熟悉）■搜集交易实例■选取可比实例■对可比实例的成交价格进行适当的处理（即修正）■求取比准价格第二节搜集交易实例1.搜集交易实例的必要性（了解）只有拥有了估价对象所在地的大量的房地产交易实例,才能选择出符合一定数量和质量要求的可比实例，才能把握估价对象所在地的正常的房地产市场价格行情,从而保障评估出的估价对象价值不会超出合理的范围2.搜集交易实例的途径(熟悉）查阅政府有关部门的房地产交易资料向房地产经纪机构和房地产经纪人了解其促成交易的房地产成交价格资料和有关交易情况向房地产交易当事人、四邻以及相关律师、会计师等了解其知晓的房地产成交价格资料和有关交易情况同行之间相互提供其他3.搜集交易实例的要求（掌握）内容完整、真实的交易实例可以分为不同的类型制作房地产交易实例调查表搜集交易实例的内容:交易实例房地产的基本状况，交易双方，成交日期,成交价格，付款方式,交易情况.4.建立交易实例库（了解）房地产估价机构应当建立房地产交易实例库是一项基础性工作，也是形成估价机构核心竞争力的重要手段之一第三节选取可比实例1.选取可比实例的必要性（了解）交易实例库中实例虽多，但针对某一具体的估价对象及估价目的、估价时点的实例必须进行选择符合一定条件,可以作为参照比较的交易实例简称可比实例2.选取可比实例的数量要求(掌握）一般选取3-10个可比实例3.选取可比实例的质量要求（四要求）（掌握）■可比实例房地产应是估价对象房地产的类似房地产□区位上应与估价对象处在同一供求范围内□用途上应与估价对象的用途相同□规模上应与估价对象的规模相当，0。
房地产估价师(房地产估价理论与方法)-试卷61
房地产估价师（房地产估价理论与方法）-试卷61(总分：142.00，做题时间：90分钟)一、单项选择题(总题数：36，分数：72.00)1.单项选择题每题的备选答案中只有1个最符合题意。
（分数：2.00）__________________________________________________________________________________________ 解析：2.下列不属于房地产区位因素的是( )。
（分数：2.00）A.交通B.用途√C.环境D.配套解析：解析：区位是指一宗房地产与其他房地产或者事物在空间方位和距离上的关系。
居住房地产的区位优劣，主要是看其交通条件、配套设施完备程度、周围环境和景观。
3.房地产权利的种类中，属于债权的是( )。
（分数：2.00）A.地役权B.土地使用权C.抵押权D.租赁权√解析：解析：租赁权属于债权，其余属于物权。
4.( )是在他人的物上依法享有占有、使用和收益的权利。
（分数：2.00）A.用益物权√B.担保物权C.抵押权D.租赁权解析：解析：用益物权是权利人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。
用益物权是以对他人所有的物为使用、收益的目的而设立的，因而被称作“用益”物权。
5.房地产估价中，遵循独立、客观、公正原则的核心是估价机构和估价人员应当站在( )的立场上，评估出一个对各方当事人来说都是公平合理的价值。
（分数：2.00）A.委托人B.估价报告预期使用者C.管理部门D.中立√解析：解析：要求房地产估价师站在中立的立场上，评估出对各方当事人来说均是公平合理的价值：独立——要求估价师要凭借自己的专业知识、经验和应有的职业道德进行估价，而不受任何单位和个人的非法干预；客观——要求估价师要从客观实际出发，反映事物的本来面目进行估价，不带自己的好恶、情感和偏见；公正——要求估价师要公平正直地进行估价，不要偏袒相关当事人中的任何一方。
房地产估价第6章市场比较法
市场比较法估价立足于“比较”，拥有充裕的可供比 较的交易实例是前提
把握估价对象所在地的正常的房地产市场价格行情， 保障评估出的估价对象价值不会超出合理的范围
选择出符合一定数量和质量要求的可比实例，保障根 据这些可比实例的成交价格评估出的估价对象价值更 加精准而不会出现较大误差
对于估价机构和估价师而言，收集交易实例是一个不 断积累的过程，平时就应留意搜集
§6-2 搜集交易实例
二、搜集交易实例的途径
1.查阅政府有关部门的房地产交易资料 2.向房地产交易当事人了解其房地产成交价格及交易情况 3.访问房地产经纪人、相关律师、注册会计师、银行有关人
员及房地产交易当事人的四邻等 4.向专业房地产信息提供机构购买房地产价格资料 5.查阅报刊.网络资源上有关房地产出售.出租的广告.信息等
§6-1 市场法概述
不适用于市场法的有以下几种类型：
①在没有不动产交易地方或在较长一段时间没有发生不 动产交易,在农村等不动产交易较少发生的地区；
②对某些类型很少见的不动产或交易案例很少的不动产, 如古建筑等；
③对那些很难成为交易对象的不动产,如寺庙、教堂,学 校、古建筑、纪念馆等；
④风景名胜区土地和矿产资源用地； ⑤图书馆、体育馆、学校等公益性建筑。
房地产市场状况不同） ③可比实例房地产状况与估价对象房地产状况不同。
§6-1 市场法概述
四、市场法的操作步骤
① 搜集交易实例； ② 选取可比实例； ③ 建立价格可比基础； ④ 进行交易情况修正； ⑤ 进行交易日期调整； ⑥ 进行房地产状况调整； ⑦ 求取比准价格。
§6-2 搜集交易实例
§6-2 搜集交易实例
§6-1 市场法概述
房地产估价师考试科目及题型
房地产估价师考试科目及题型
2017年房地产估价师考试科目及题型
2017年房地产估价师考试时间为10月14、15日，报名时间预计为7月，下面店铺为大家提供2017年房地产估价师考试科目及题型，希望对大家有所帮助。
试题题型和答题要求
考试设《房地产基本制度与政策》(含房地产估价相关知识)、《房地产开发经营与管理》、《房地产估价理论与方法》、《房地产估价案例与分析》(开卷)4个科目。
考试分为四个半天进行，每个科目考试时间为两个半小时。
《房地产基本制度与政策》科目为客观题型，以填涂答题卡的方式作答;《房地产开发经营与管理》、《房地产估价理论与方法》两科目以填涂答题卡和在答题纸上作答相结合的方式作答;《房地产估价案例与分析》科目采取在答题纸上开卷作答的.方式，考生可携带纸质资料，仅限自用，不得与其他考生交换使用。
考生应考时，须携带黑色墨水笔、2B铅笔、橡皮、无声无文本编辑功能的计算器。
考试科目
考试设《房地产基本制度与政策》(含房地产估价相关知识)、《房地产开发经营与管理》、《房地产估价理论与方法》、《房地产估价案例与分析》(开卷)4个科目。
考试分为四个半天进行，每个科目考试时间为两个半小时。
考试形式：案例开卷，其他科目闭卷，纸笔作答。
房地产估价师执业资格考试成绩实行两年为一个周期的滚动管理办法，参加全部四个科目考试的人员必须在连续两个考试年度内通过全部科目。
2021年最新房地产估价师考试复习第六章 土地估价方法——剩余法
而为了得到这块土地,开发商首先得仔细分析这块土 地的内外条件，如坐落位置、面积大小、形状、周 围环境、规划允许的用途、建筑高度和容积率等， 以便分析该地块在规划许可的范围内最适宜的用途 和最大开发程度；
拿地
项目完成
估价时点
2剩余法原理
剩余法是一种科学实用的估价方法，其基本思路和理论 依据，用一个例子来说明。
假如一个房地产开发商面对一块可供开发利用的土地， 那么他愿意以多高的价格来购买它？
很明显，他购买这块土地的目的不是为了自己使有，而 是要通过开发后出售为其赚取利润。
他很清楚想得到该块土地的开发商不止他一个，他们都 怀有与他一样的动机。
所谓生地，指已完成土地使用批准手续(包括土 地使用权出让手续)可用于建筑的土地，该建筑 用地无基础设施，或者有部分基础设施，但尚 不具备完全的“三通”(通路、通水和通电)条件， 同时地上地下待拆除的房屋、构筑物尚未拆迁。
所谓毛地，指已完成土地使用批准手续(包括土 地使用权出让手续)，具有“三通”或条件完备 的基础设施，但未进行拆迁的可用于建筑的土 地。
所谓熟地，指具有完善的基础设施，且地面平 整，可用于建筑的
公 生地价格= 式 开发完成后房地产价格
－由生地建成房屋的开发成本 －管理费用 －投资利息 －销售税费 －开发利润 －买方购买生地应负担的税费
剩余法更深层的理论依据完全类似于地租原理，只不过地租是每年 的租金剩余，剩余法是一次性的价格剩余，但计算原理是一致的。
房地产估价师证划分
房地产估价师证划分房地产估价师证的划分房地产估价师证是房地产行业中一项重要的职业资格证书，是从事房地产估价工作的必备证件。
它根据不同国家或地区的法律法规以及行业实践，划分为不同等级或类别。
本文将对房地产估价师证的划分进行介绍，以帮助读者了解该证书的类别和差异。
首先，根据职业的专业性和能力水平，房地产估价师证可以分为初级证书和高级证书两个等级。
初级证书是对于刚刚进入行业的人员而设立的，要求较低，培养和提升专业基本能力。
高级证书则是对有一定从业经验和较高专业水平的人员而设立的，要求更高，能够在复杂的情况下进行估价工作。
其次，房地产估价师证的划分还可以根据估价对象的不同进行。
估价对象可以是住宅、商业地产、工业地产等不同类型的房地产。
根据估价对象的不同，证书可以划分为住宅估价师证、商业地产估价师证和工业地产估价师证等类别。
不同类别的证书要求估价师具备针对不同类型房地产进行估价的专业知识和技能。
此外，房地产估价师证还可以根据行业的细分进行划分。
这主要是因为房地产行业本身非常庞大，包含了购房咨询、租赁评估、项目投资等不同的领域。
根据估价师从事的具体工作内容和行业细分，证书可以划分为购房咨询师证、租赁评估师证、项目投资评估师证等类别。
最后，房地产估价师证还可以根据不同国家或地区的法律法规进行划分。
不同国家或地区对于房地产估价师的从业资格要求和认定程序可能有所不同。
因此，房地产估价师证还会根据不同国家或地区的要求进行划分，以符合当地的法律法规和行业标准。
综上所述，房地产估价师证的划分主要包括等级划分、估价对象划分、行业细分和地区划分。
不同的划分标准使得房地产估价师证具有多样性和灵活性，能够适应不同的工作需求和专业发展方向。
对于从事房地产估价工作的人员来说，持有相应的房地产估价师证将为其提供更多的就业机会和专业发展空间。
因此，选择适合自己职业发展方向的房地产估价师证是至关重要的。
房地产估价的基本方法
房地产估价的基本方法
房地产估价是确定房屋或土地的市场价值的过程。
这是购房、销售、投资和贷款等房地产交易中非常重要的一步。
房地产估价的基本方法包括以下几种：
1. 市场比较法：市场比较法是最常用的房地产估价方法。
它通过比较类似房地产的销售价格来确定估价。
这个方法需要考虑到房屋的位置、大小、年龄、建筑质量和附加设施等因素。
2. 收益法：收益法主要适用于商业房地产。
它基于房产的收入潜力来估算价值。
通过考虑租金收入、运营成本、资本化率等因素来确定房产的价值。
3. 成本法：成本法主要适用于新建房屋或特殊用途房地产。
它基于房地产的建设成本来估价。
这种方法需要考虑到用地成本、建筑材料和劳动力成本等因素。
4. 投资价值法：投资价值法主要应用于房地产投资。
它基于投资者对风险和回报的需求来确定价值。
这个方法需要考虑到投资者的预期回报率和风险水平等因素。
此外，还有一些其他的房地产估价方法，如综合法、替代成本法和地价法等。
每种方法都有其适用的情况和局限性，具体选择哪种方法取决于房地产的类型、目的和市场条件等因素。
需要注意的是，房地产估价是一项复杂的任务，需要考虑到众多因素。
因此，寻求专业的房地产估价师的帮助是明智的选择。
他们可以利用其丰富的经验和专业知识为您提供准确可靠的房地产估价。
房地产估价师考试(2024)
2024/1/26
8
房地产市场运行规律
2024/1/26
房地产市场供求关系
01
供求关系是决定房地产市场价格的重要因素，当供大于求时，
价格下跌；当求大于供时，价格上涨。
房地产市场周期波动
02
房地产市场存在周期性波动，包括复苏、繁荣、衰退和萧条四
个阶段。
房地产市场影响因素
03
房地产市场受多种因素影响，如经济、政策、社会、自然等。
6
房地产基础知识
02
2024/1/26
7
房地产概念及分类
房地产概念
房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的 各种权益。
房地产分类
根据不同的标准，房地产可分为不同类型，如按用途可分为居住房地产、商业 房地产、工业房地产等；按开发程度可分为生地、毛地、熟地、在建工程和现 房等。
通过考试，确保房地产估价师具备必要的估价理论知识、法律法规知识和实践经 验，能够独立、客观、公正地进行房地产估价工作，为房地产市场提供准确的估 价服务。
4
考试内容与要求
考试内容主要包括Biblioteka 地产估价理论、 法律法规、估价方法、市场分析等方 面的知识。
考试要求考生掌握基本的估价理论和 方法，熟悉相关法律法规和政策，了 解房地产市场动态和趋势，具备一定 的实践经验和案例分析能力。
考试组织工作井然有序
考试组织部门在考前进行了周密的安排和部署，考试过程 中各环节衔接紧密，确保了考试的顺利进行。
26
未来发展趋势预测
2024/1/26
01
智能化估价技术将得到更广泛应用
随着人工智能、大数据等技术的不断发展，未来房地产估 价领域将更加智能化。智能化估价技术能够提高估价效率 和准确性，降低人为因素造成的误差。
最新房地产估价师理论与方法第六章思考题参考答案
A2
A3
A1
An-1
An
V
8、 如何运用净收益每年不变的公式进行不同土地使用期限和收益期房地产价格的换算?
二、净收益每年不变的公式
净收益每年不变的公式根据收益期限，分为有限年和无限年两种。 （一）收益期限为有限年的公式
收益期限为有限年的公式为：
V＝
A Y
1－（1+1Y）n
A
AALeabharlann V＝ 1+Y【例 6－2】某宗房地产的收益期可视为无限年，预测其未来每年的净收益为 80 万元，该类房
地产的报酬率为 8．5%。请计算该房地产的收益价值。
＋（1+Y）2 ＋...＋（1+Y）n
此公式的假设前提（也是应用条件，下同）是：①净收益每年不变为 A；②报酬率为 Y，且 Y
≠0；③收益期限为有限年 n。
：
1．净收益每年不变有限年期公式是用等比数列前 n 项求和公式推导出来的，具体过程如下：
在公式两边同时乘以一个 q，得 Sn＝a＋aq＋aq2＋…＋aqn－1 ①
V＝
A Y
1－（1+1Y）n
＝
80 8.5%
1－（1+8.51%）50-6
＝915．19（万元）
史家解读：例 6－1 中只说“不可续期”是不够的，还应再进一步明确：“建筑物剩余经济寿
命晚于土地使用期限结束，土地出让合同约定建设用地使用权期限届满需要无偿收回建设用地
使用权时，对收回的建筑物不予补偿”，这样才能得出最终结论。
：当 Y＝0 时，意味着不考虑资金时间价值，此时根据原理公式可推导得出 V＝A×n，此种情况
在现实中不存在，只在理论上存在。
房地产估价理论与方法例题及题解
第五、六、七章例题［例5—1］某宗房地产的土地面积300㎡，建筑面积250㎡,建筑物的外观及设施设备均已陈旧过时，有待拆除重建，测算拆迁费用为每平方米建筑面积300元,残值为每平方米建筑面积50元。
试计算该宗房地产相对于空地的减价额.［例5—1］[解］该宗房地产相对于空地的减价额计算如下：该宗房地产相对于空地的减价额＝（300＋50）×250＝62500(元）［例5—2］某建筑物的建筑面积5000㎡，坐落的土地面积为2000㎡,土地价格1500元/㎡,用成本法测算出的该建筑物的重建价格为1600元/㎡，市场上该类房地产的正常房地价格为1800元/㎡.试计算该建筑物的现值。
[解］该建筑物的现值计算如下：该建筑物的现值＝（1800×5000－1500×2000）/5000＝1200（元/㎡）［例6-1］某宗房地产成交总价为30万元，其中首付款20％，余款于半年后一次性支付.假设月利率为0．5%，请计算该宗房地产在其成交日期一次性付清的价格。
［解］该宗房地产在其成交日期一次性付清的价格计算如下：[例6—2］搜集了甲、乙两个交易实例。
甲交易实例房地产的建筑面积200㎡，成交总价80万元人民币，分3期付款，首付款16万元人民币，第二期于半年后付32万元人民币，余款32万元人民币于1年后付清。
乙交易实例房地产的使用面积2500平方英尺，成交总价15万美元，于成交时一次性付清。
如果选取该两个交易实例为可比实例，请在对其成交价格进行有关比较、修正和调整之前进行“建立比较基准”处理。
[解］对该两个交易实例进行建立比较基准处理,包括统一付款方式和统一价格单位。
具体的处理方法如下：(1）统一付款方式。
如果以在成交日期一次性付清为基准，假设当时人民币的年利率为8%，则:②统一币种和货币单位.如果以人民币元为基准,则需要将乙交易实例的美元换算为人民币元。
假设乙交易实例成交当时人民币与美元的市场汇率为l美元等于7．7395元人民币，则：甲单价＝3821．00（元人民币/平方米建筑面积）乙单价＝60．00×7．7395＝464．37（元人民币/平方英尺使用面积）③统一面积内涵。
2021年房地产估价师《房地产估价理论与方法》试题6
2021年房地产估价师《房地产估计理论与方法》试题6一、单项选择题1、评估征收房地产造成的停产停业损失，属于（）业务。
A．传统价值评估B．价值分配C．相关经济损失评估D．价值减损评估2、下列房地产估价原则中适用于房地产抵押估价，而不适用于城市房屋拆迁估价是（）。
A．使用原则B．合法原则C．替代原则D．谨慎原则3、采用假设开发法评估某待开发房地产的价值，适用的估价前提是"被迫转让前提"。
该估价是因（）的需要。
A．房地产作价入股B．法院强制拍卖C．房地产税收D．房地产征收补偿4、某出租写字楼的完全产权价值为2000万元，出租人权益价值为1600万元，则承租人权益价值为（）万元。
A．-40B．400C．1800D．36005、某地区各项基础设施开发的正常使用费用分摊到每平米土地上，分别为道路20元、燃气18元、供水14元、排水16元、热力12元、供电25元、通信8元、场地平整15元，则该地区"五通一平"的正常费用为（）元/㎡A．98B．102C．108D．1166、某居民于2008年1月购买了一套建筑面积为100㎡的住宅，单价为5000元/㎡。
若2008年当地同类住宅名义价格月递增0.5%，年通货膨胀率为5%，则2008年12月该套住宅的自然增值额为（）元。
A．4296.96B．5560.86C．5839.91D．30838.917、房地产既与机器设备等动产不同，又与商标等无形资产不同，是（）的结合体。
A．实体、权益、区位B．实物、权益、区位C．实物、权利、位置D．实体、权益、位置8、某期房年后建成入住，类似现房的价格为5 000元/㎡，出租的年末总收益为500元/㎡，管理费用等其他支出为100元/㎡。
估计折现率为10%，风险补偿为现房价格的3%。
该期房目前的价格为（）元/㎡。
A．4395B．4486C．4636D．48509、某宗房地产未设立法定优先受偿权利下的价值为600万元，法定优先受偿款为50万元，贷款成数为七成，则该房地产的抵押贷款额度为（）万元。
房地产估价师《房地产估价基础与实务》考试大纲
房地产估价师《房地产估价基础与实务》考试大纲《房地产估价基础与实务》科目考试大纲房地产估价师考试科目《房地产估价基础与实务》题型第一编房地产估价专业基础第一章房屋建筑学问相关考试目的本章的考试目的是测查考生对建筑分类、建筑识图、房屋构造与结构、建筑设施设备、建筑材料与装饰装修、房屋面积测算、建设工程造价等学问的熟识和把握的程度。
考试内容第一节建筑构造与结构一、建筑分类（一）按使用性质分类（二）按建筑物的结构类型和材料分类（三）按建筑物的层数分类（四）按建筑物承重受力方式分类二、建筑识图（一）建筑制图的基本规定（二）建筑施工图（三）结构施工图（四）给排水施工图（五）采暖施工图（六）通风施工图（七）电气施工图三、房屋构造组成（一）地基、基础与地下室（二）墙体（三）柱、梁、板（四）楼、地面（五）楼梯、电梯（六）屋顶（七）门窗（八）变形缝四、房屋结构类型（一）砖木结构建筑（二）砖混结构建筑（三）钢筋混凝土结构建筑（四）钢结构建筑其次节建筑设施设备一、给水设备（一）给水系统及其分类（二）给水管道的布置和材料（三）给水系统的升压设备（四）消防给水系统（五）热水供应系统（六）分质供应系统二、排水设备（一）排水系统的分类与组成（二）污水的抽升与处理设备三、采暖设备（一）常用的采暖方式（二）采暖系统的类型（三）高层建筑热水采暖系统四、通风与空调设备（一）通风系统及其分类（二）空调系统及其分类五、电气设备（一）室内低压配电与配线方式（二）导线选择的一般原则（三）配电箱、开关、电表及光源的选择（四）建筑防雷与接地、接零爱护六、住宅小区智能化系统（一）智能化的含义（二）智能化应用系统的基本配置（三）智能化系统等级第三节建筑材料与装饰装修一、建筑材料的性质（一）建筑材料的物理性质（二）建筑材料的力学性质（三）建筑材料的耐久性二、建筑材料的类型（一）钢材、木材和水泥（二）石灰与石膏（三）砖与石（四）混凝土（五）防水材料（六）装饰材料三、建筑装饰装修概述（一）建筑装饰装修的含义（二）建筑装饰装修的风格（三）建筑装饰装修的流派四、室外装饰装修（一）室外装饰装修的基本要求（二）外墙面装饰构造（三）建筑外立面的视觉（四）建筑外立面的颜色五、室内装饰装修（一）室内装饰装修的基本要求（二）室内装饰装修构造（三）室内装饰装修颜色与质感六、建筑装饰防火设计技术（一）装饰材料的燃烧性能等级及应用范围（二）建筑装饰防火设计要求第四节房屋面积测算一、房屋面积种类（一）建筑面积（二）使用面积（三）套内建筑面积（四）共有建筑面积（五）分摊面积（六）猜测面积与实测面积（七）合同商定面积与产权登记面积二、房地产图（一）地形图（二）不动产权籍图三、房屋面积的测算（一）房屋面积测算的内容（二）房屋建筑面积测算的有关规定第五节建设工程造价一、工程造价及构成（一）工程造价概述（二）工程项目的划分（三）工程造价的构成二、工程量计量（一）工程量的概念（二）工程量计算的作用（三）工程量计算的依据（四）工程量计算的挨次三、工程造价的计价与掌握（一）工程造价计价的基本原理和方法（二）工程造价掌握的基本原理和方法（三）建设项目各个阶段工程造价的计价与掌握考试要求1. 熟识建筑分类；2. 熟识建筑识图基础；3. 把握房屋构造组成；4. 把握房屋结构类型；5. 了解建筑给水设备；6. 了解建筑排水设备；7. 了解建筑采暖设备；8. 了解建筑通风与空调设备；9. 了解建筑电气设备；10. 了解住宅小区智能化系统；11. 熟识建筑材料；12. 熟识建筑装饰装修的含义；13. 了解建筑装饰装修的风格和流派；14. 熟识室外装饰装修；15. 熟识室内装饰装修；16. 熟识装饰装修防火设计技术；17. 把握房屋面积种类；18. 把握房地产图；19. 把握房屋面积测算。
房地产估价报告6
房地产估价报告估价项目名称：位于宣城经济技术开发区水阳江路以南麦莎广场2幢一层、二层、三层部分商业房共计4５本产权证明书证载之房地产抵押价值评估委托方：宣城市恒基房地产开发经营有限公司估价方：XＸＸ房地产估价经纪咨询有限公司估价人员：ＸＸＸＸXX估价作业日期：２0１4年元月1４日—2０14年元月15日估价报告编号:ＸXX房估字[２014]0365号XXX房地产估价经纪咨询有限公司编制目录一、致估价委托方函―――――――――――――--－-－－-2二、注册房地产估价师声明―――――――――――――-６三、估价的假设与限制条件―――――――――――――-8四、估价结果报告１.估价委托人――――――――――――――――－-－-10２.估价机构―――――――――――――――――－---10３.估价对象概况―――――――――――――――――１04.估价目的――――――――――――――----－-－---１35.估价时点及其确定理由―――――――――――-－－－136.价值类型及其定义―――――――――――――-－－-13７.估价依据―――――――――――――――――----138.估价原则―――――――――――――――――----15９.估价方法―――――――――――――――――---－161０.估价结果―――――――――――――――――---１６11．估价人员―――――――――――――――――---１６12.估价作业日期―――――――――――－-－-－------１６13．估价报告应用有效期――――――――――－-----－16五、估价技术报告1.实物状况描述与分析―――――――――――-－----172.权益状况描述与分析―――――――---――――---18３.区位状况描述与分析―――――――――――-－----194.市场背景描述与分析―――――――――――－－----２15.最高最佳利用分析――――――――――――----－-2７6．估价方法适用性分析――――――――――---－----287.估价测算过程――――――――――――――-―---298．估价结果确定――――――――――――――--－--－３2９.抵押价值风险提示――――――――――――――-－33１0．抵押物变现能力分析――――――――――――--－３4六、附件-------－--------－－--－-------－------－－---－--３6１.估价委托书复印件.;2.委托方承诺函复印件；３.不动产证书复印件；4.估价对象外观照片；５.估价机构营业执照复印件;6.估价机构资格证书复印件；７.注册估价师资格证书复印件ﻬ致委托方函宣城市恒基房地产开发经营有限公司:根据贵公司的委托,我公司已经对位于安徽省宣城市麦莎广场２号馆共60处总建筑面积为5１57.９５m2的商业房产（属宣城市恒基房地产开发经营有限公司所有)进行了现场勘查，并进行了房地产公开市场价值与房地产抵押价值评估,目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。
2022年房地产估价师《理论与方法》试题及答案(新版)
2022年房地产估价师《理论与方法》试题及答案(新版)1、[试题]某地区各项基础设施开发的正常费用分摊到每平方米土地上，分别为道路20元，燃气18元，供水14元，排水16元，热力12元，供电25元，通信8元，场地平整15元，则该地区“五通一平”的正常费用是( )元/平方米。
A.98B.102C.108D.116【答案】A【解析】本题考查的是按开发程度划分的种类。
五通指：通路、给水、排水、电力、通信，七通中减去“气和热”。
(七气热)。
上题为道路20+供水14+排水16+供电25+通信8+场地平整15=98。
参见教材P70。
2、[试题]房地产供给有限特性的本质是( )。
A.土地总量有限B.房地产的不可移动性C.房地产的独一无二性D.房地产的价值量大【答案】B【解析】本题考查的是供给有限。
房地产具有供给有限特性，本质上还不在于土地总量不能增加。
如果没有不可移动特性，土地总量不能增加就不会这么重要，因为目前相对于人类的需要来说，土地总量还是较丰富的。
因此，房地产具有供给有限特性，主要是因为房地产的不可移动特性造成了房地产供给不能集中于一处，在特定位置上具有固定的数量。
这是房地产供给与一般物品供给的最主要区别。
参见教材P62～63。
3、[试题]估价对象为一面临街的矩形宗地，临街宽度为20m，临街深度为75m。
假设标准宗地临街宽度为25m，临街深度为100m，总价格为400万元。
根据四三二一法则，该估价对象的单价为( )元/m2。
A.1920B.2400C.2560D.3200【答案】A【解析】本题考查的是计算临街土地价值或价格。
400×90%×(20/25)/(20×75)=1920元/m2。
参见教材P371。
4、[试题]报酬率是一种与利率、内部收益率同性质的比率，对其内涵的理解正确的是( )。
A.报酬率是投资回收与投入资本的比率B.风险大的投资，不确定因素多，故报酬率应低，反之，报酬率应高C.当投资于房地产能获得某些额外好处时，投资者将提高所要求的报酬率D.当把土地看作特别可靠的投资时，其报酬率要低于其他较长期投资的报酬率【答案】D【解析】本题考查的是报酬率的实质。
2010-2012年房地产估价师考试《房地产估价理论与方法》模拟试卷(6)-中大网校
2010-2012年房地产估价师考试《房地产估价理论与方法》模拟试卷(6)总分：100分及格：60分考试时间：120分一、单项选择题(共40题，每题1分。
每题的备选答案中只有一个最符合题意。
)(1)在运用长期趋势法测算房地产未来价格当房地产价格的变动过程是持续上升或者下降的。
并且各期上升或下降的幅度比率大致接近，则宜选用（）方法进行测算。
(2)在依法判定的使用权利方面，应以（）为依据。
(3)某银行存款利息方式采用单利，假设某一年期存款的年利率为6%，为吸引3年期的储户，则其3年期存款的单利年利率应大于（）。
(4)下列不属于房地产区位因素的是（）。
(5)汇率因素对房地产价格影响的表现是：本币汇率（），会导致房地产价格（）。
(6)下列关于建筑物寿命和经过年数的说法中，正确的是（）。
(7)某类房地产2001年初至2005年初的价格分别为2300万/㎡、2450元/㎡、2650元/㎡、2830元/㎡和3000元/㎡，其增减量的权重分别为0．1、0．3、0．2和0．4，按平均增减量趋势法估计，以2001年初为预测基期，则该类房地产于2006年初的价格最接近于（）元/㎡。
(8)估价报告应用有效期的长短，应当根据估价目的和预计估价对象的市场价格变化程度来确定，原则上不超过（）。
(9)现实中的使用、支配权要受到多方面的制约，其中农用地转为建设用地属于（）方面的制约。
(10)某在建工程规划建筑面积为12400㎡，土地使用期限为40年，从开工之日起计算。
项目建设期为2年，建成后半年可全部出租，按可出租面积计算的月租金为60形㎡，可出租面积为建筑面积的65%，正常出租率为90%，运营费用为有效毛收入的25%。
目前项目已建设1年，约完成了总投资的60%。
假设报酬率为8%，折现率为14%，则该在建工程续建完成后的房地产价值现值为（）万元。
(11)房地产估价从某种意义上讲是（）房地产的价值。
(12)在消费者收入增加时，反倒会减少对（）的需求。
房地产估价师考试难度系数_房地产估价师考试报名流程
房地产估价师考试难度系数_房地产估价师考试报名流程房地产估价师考试难度系数房地产估价师考试科目设置四个科目，分别是《房地产制度去规政策》《房地产估价原理与方法》《房地产估价基础与实务》《土地估价基础与实务》。
难度分为两个方面：第一就是客观因素，房地产估价师而考试的考试难度逐年增加，考生同时也要与时俱进，根据每年的考试方向改变自己的复习方法。
房地产估价师作为含金量比较高的证书有难度是肯定的，但是它并非不可攻克。
第二个因素就是主观了，往往主观因素才是挡在你与房地产估价师证书之间的道大山。
只要认真备考，按计划复习，还是很容易通过的。
房地产估价案例与分析备考方法及答题技巧从以上分析不难看出，《房地产估价案例与分析》是其他系列教材特别是《房地产估价理论与方法》中基本知识、基本理论的综合应用。
在应试复习时应着重注意以下几点：第一，彻底地弄懂四大估价方法及基准地价修正法是学好本门课的前提。
因为无论是何种题型，均是从不同的侧面考查考生对估价方法的理解程度、比较选择和应用技能，所以，通过具体的案例分析反复地研究各种估价方法应是复习的重中之重。
第二，从以往的考题看，商业房地产和居住房地产估价是考试的主要内容，另外加强了《规范》内容，系统学习《规范》势在必行。
所以复习时应通过具体的案例不同估价目的，重点分析各类房地产估价的特点，勿要眉毛胡子一把抓。
第三，房地产估价实质上是估价人员正确的认识房地产客观存在的价值并将其科学地表达出来。
影响房地产价值的因素非常复杂，所以，弄清影响不同用途房地产价值的主要因素是十分必要的，这在一定程度上也就决定了某些需要收集的估价资料。
第四，案例分析考题千变万化，很难猜题，所以，复习时应边学习边总结，举一反三、融会贯通。
围绕案例分析，应学会什么情况选用何种估价方法，针对选择的估价方法应收集哪些主要资料，正确处理估价方法具体运用中各个环节的关键问题。
第五，精读大量的较规范的案例，并在自己的工作估价实践中及时总结经验，提高估价报告的写作能力。
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不同类型房地产估价(六)(总分：100.00，做题时间：90分钟)一、{{B}}指错题{{/B}}(总题数：2，分数：50.00)1.房地产估价报告致委托方函(略)估价师声明(略)估价的假设和限制条件(略)估价结果报告一、委托方(略)二、估价方(略)三、估价对象估价对象为A实业有限公司和B有限公司所拥有的位于某省某市经济开发区内的部分工业用房地产。
即建筑面积14108.05m2的房屋所有权及相应分摊的6783.84m2出让国有土地使用权。
估价对象的总体情况见下表。
四、估价目的为委托方确定估价对象在强制处分状态下的拍卖底价提供价值参考依据。
五、估价时点2006年2月21日。
六、价值定义本次估价首先以公开市场价值标准为原则确定估价对象在估价时点的客观合理价格，然后再考虑长期收益等因素对估价对象价值的影响确定估价对象的拍卖底价。
本次估价结果为估价对象14108.05m2房屋所有权及其相应分摊的6783.84m2出让国有土地使用权的房地产拍卖底价。
七、估价原则(略)八、估价方法估价人员在综合分析所掌握的资料并对估价对象及邻近类似房地产进行实地勘察、调查后，根据估价对象的特点和估价目的，遵照国家和地方有关法律、法规、房地产估价规范及估价人员的经验，经过反复研究，确定估价技术路线。
对于房地产拍卖底价的评估，首先应以最高最佳使用为原则确定其客观合理价格，之后再考虑短期强制处分(快速变现)等因素的影响确定拍卖底价。
本报告选取市场比较法与成本法分别评估土地使用权价值和地上建筑物价值，即房地分离的估价方法：1．对估价对象中的土地部分选用市场比较法进行估价。
由于估价对象位于开发区内，区内类似用途土地交易实例较多，因此选用成本法是适宜的。
××县人民政府2006年发布的《关于公布某市2006基准地价更新成果的通知》，该基准地价对某市的城区、各乡镇及其他区域分用途和级别制订了基准地价结果表，其中，某县工业一、二级用地的基准地价为220元/m2。
由于某市开发区内的地价实行区内的优惠政策以吸引企业投资，是当地政府为达到招商引资的目的而对外的一种公开承诺，目前该政策仍然在有效地实施，而基准地价中该类用地的地价与开发区实际的地价水平相差较大。
土地是一个典型区域性的市场，为了反映估价的市场供求原则和替代原则，本报告对估价对象中的土地部分只采用市场比较法进行测算。
2．对估价对象中的建筑物部分选用成本法进行估价。
估价对象所在的经济开发区内多为工业厂房，租赁和买卖成交的案例较少，适宜用市场比较法和收益法对估价对象的地上建筑物部分进行测算，对估价对象中的建筑物部分只选用成本法进行测算。
3．对两种方法测算的结果相加确定估价对象的现时市场价值。
4．确定估价对象的快速变现价格。
确定估价对象市场价值后，再考虑短期强制处分(快速变现)等因素对估价对象价值的减价影响，确定估价对象的快速变现价格。
市场比较法：是根据市场中的替代原理，将待估土地与具有替代性的，且在估价时点近期市场上交易的类似地产进行比较，并对类似地产的成交价格作适当修正，以此估算待估土地客观合理价格的方法。
成本法：求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估量估价对象的客观合理价格或价值的方法。
九、估价结果估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照国家规定的技术标准和估价程序，在对估价对象进行了实地查勘、了解当地房地产市场行情的基础上，选用适宜的估价方法进行估价，经过周密测算，并结合估价经验以及对影响估价对象价格的诸因素的分析，确定估价对象经济开发区工业用房房地产(房屋所有权面积14108.05m2，分摊出让国有土地使用权面积6783.84m2)，在2003年8月11日至2004年8月10日的拍卖底价为人民币373.23万元(大写：人民币叁佰柒拾叁万贰仟叁佰元整)。
十、估价作业日期2006年2月17日至2月21日。
十一、有效期本估价报告应用的有效期自2006年2月21日起为半年。
若在此期间市场情况发生较大变化或受不可抗力的影响，该价格不需作任何调整。
十二、有关说明(略)估价技术报告一、估价技术资料的查证(略)二、个别因素分析(略)三、区域因素分析(略)四、市场背景分析(略)五、最高最佳使用分析房地产估价要以估价对象的最高最佳使用为前提进行。
最高最佳使用，是指法律上许可、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象的价值达到绝对最大的使用。
最高最佳使用分析真正体现了估价的客观性。
衡量、判断的标准如下：1．法律上的许可性(规划及相关政策法规许可)。
即不受现时使用状况的限制，而依照法律、城市规划发展的规定。
2．技术上的可能性。
即不能把技术上无法做到的使用当作最高最佳使用，要按照可达到的建筑材料、施工技术等方面的要求确定。
3．经济上的可行性。
即在各种可能的使用方式中，选择收入现值大于支出现值的方式，寻求以经济上有限的投入而能获得最大收益的使用方式。
4．价值最大性。
使估价对象的价值在具有经济可行性的使用方式中达到最大的一种。
5．土地与建筑物的均衡性。
即以房地产内部构成要素的组合是否均衡来判定。
估价时，把建筑物与土地区位是否相匹配，是否具有投资集约度的因素考虑进去。
6．与外部环境的协调性。
应按房地产与其周围环境相协调，能获得最佳外部经济效益的用途估价。
7．可持续发展性。
按可持续发展的观点确定的使用，即研究房地产市场的发展变动趋势、使未来利益最大化的使用方式。
根据上述标准判定，估价对象处于某市经济开发区内，作为工业性物业为土地最高最佳使用途径。
六、估价测算过程(一)运用市场比较法对估价对象中的土地价值进行测算1．市场比较法选取的可比实例(1)可比实例一位于某经济开发区内，处于某路西侧，土地面积为4746.67m2，土地用途为工业，规划建筑面积11866.68m2，容积率2.5，成交日期为2001年8月，成交价格87元/m2土地面积，成交价格中包括土地使用权出让金、土地征拨和城市建设费用。
该土地与估价对象土地在用途、交易日期、地理位置上都具有较强的相关性和可比性。
(2)可比实例二位于某经济开发区内，处于某西路二桥西侧，土地面积为6792.34m2，土地用途为工业，规划建筑面积12226.21m2，容积率1.8，成交日期为2002年6月，成交价格95元/m2土地面积，成交价格中包括土地使用权金、土地征拨和城市建设费用。
该土地与估价对象土地在用途、交易日期、地理位置上都具有较强的相关性和可比性。
(3)可比实例三位于某经济开发区内，处于某路南侧，土地面积为8333.33m2，土地用途为工业，规划建筑面积17500m2，容积率2.1，成交日期为2002年8月，成交价格90元/m2土地面积，成交价格中包括土地使用权金、土地征拨和城市建设费用。
该土地与估价对象土地在用途、交易日期、地理位置上都具有较强的相关性和可比性。
根据估价对象和可比实例的实际情况编制因素比较表。
经比较修正后三个比准价格相差不大，因此取其简单算术平均值作为估价对象土地的单位面积价格。
(83.82+84.44+90.13)元/m2÷3=86.13元/m22．管理费用因为该土地使用权为一次性出让，出让价格中包括土地使用权金、土地征拨和城市建设费用，因此不计算土地开发期，管理费用发生在土地开发期内，结合估价对象当前的市场状况，本报告中不计算管理费用。
3．计算利息根据建筑物的建筑面积，按2003年《全国统一建筑安装工程工期定额》计算，确定本项目的建设期为1年，假设土地取得费在建设期前一次性投入，年贷款利率为5.31%，计息期按建设期计算。
利息=86.13元/m2×5.31%=4.57元/m24．发展商利润因为土地使用权的价值也部分参与了项目整体利润的产生，按照××县当前类似物业的市场状况，以及建筑物自身工业厂房的特点，估价对象的集中建设期为1年，发展商土地利润率取15%。
发展商利润=(86.13+4.57)万元×15%=13.61万元5．销售税费销售税费包括两税一费，一般为土地总价格的6%，设估价对象土地部分的市场价格为x，则此部分税费为6%x。
6．土地价格x=86.13+13.61+6%xx=106.11万元7．年期修正估价对象的土地剩余使用年期为43年，因此应进行年期修正，年期修正系数={1-[1/(1+R)N]}/{1-[1/(1+R)M])。
由于采用市场比较法的个别因素中，已考虑了土地剩余使用年期修正，所以不再重复考虑。
8．采用市场比较法的估价结果采用市场比较法对估价对象中土地部分进行估价，在估价时点的客观市场价值为106.11万元人民币。
(二)采用成本法对估价对象中的地上建筑物进行测算成本法是求取估价对象在估价时点时的重置价格，然后扣除折旧或者乘以成新率，以此估算估价对象的客观合理价格的方法。
成本法的理论依据是生产费用价值论和替代原理。
1．建造成本估价中，项目的前期工程费和建筑安装工程费的取值参考了《某市2005年房屋重置价格》及其相关说明。
该建造成本的内涵是前期工程费、建筑安装工程费和小区内配套设施费，即建安直接成本和间接成本之和。
按照《某市2005年房屋重置价格》及其相关说明，结合相应的预算定额和估价师积累的工程概算指标经验进行计算。
前期工程费：包括勘察设计费、质监费、监理费、招标投标费等费用。
根据文件规定，混合结构取27元/m2，钢混结构取33元/m2。
建筑安装工程费：根据文件规定，不同结构的住宅、厂房建筑取不同的建筑安装工程费。
小区配套费：包括各种室外工程的费用。
根据文件规定取70元/m2。
结构调整系数：与标准层高不一致的建筑相应增减。
估价人员分别根据每幢建筑物的不同楼层，对比标准层高，测算出结构调整系数。
室内装修调整价：根据建筑物实际的装修情况予以调整。
具体计算过程详见下表。
根据上述计算结果，确定估价对象建造成本合计625.91万元。
2．管理费主要是指开办费和开发过程中管理人员工资等，本报告取建造成本的1.5%。
管理费=625.91万元×1.5%=9.39万元3．计算建设期的利息根据建筑物的建筑面积，按2003年《全国统一建筑安装工程工期定额》计算，确定本项目的建设期为1年，假设资金在工程建设期内均匀投入，年贷款利率取5.31%。
建设期利息=(625.91+9.39)万元×5.31%=33.73万元4．发展商利润按照××县当前类似物业的市场状况，以及建筑物自身工业厂房的特点，估价对象的集中投资年期为1年，发展商直接成本利润率取8%。
发展商利润=(建安总成本+管理费用)×8%=(625.91+9.39)万元×8%=50.82万元5．销售税费销售税费包括两税一费，一般为建筑物总价格的6%，设估价对象中建筑物部分的市场价格为x，则此部分税费为6%x。