房地产评估案例分析报告参照

《房地产评估》案例分析

案例一

一、估价对象概况

本项目估价对象为某处写字楼，共用地面积13６2.５826 m2, 建筑面积１135９．1784m2,用途为办公。估价对象地处繁华地段，交通便捷,市政配套设施齐全.估价对象建于２0０3年，为１7层钢筋混凝土框架结构建筑，配置两台电梯及一套自动上落扶梯。据现场勘察,估价对象的维修保养情况良好,使用正常。

二、估价目的

转让。

三、估价时点

本项目的估价时点为２012年３月。

四、估价依据

《房地产估价规范》(中华人民共和国国家标准ＧＢ/T50２９1-199９）；

《中华人民共和国城市房地产管理法》；

《中华人民共和国土地管理法》；

五、估价原则

1、遵循合法原则，以估价对象的合法使用、合法处分为前提估价；

2、遵循替代原则，估价结果不明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格；

3、遵循估价时点原则,估价结果是估价对象在估价时点的公开市场价值。

六、估价方法

由于估价对象所在地同类型的房地产交易实例较多，故采用市场比较法和成本法进行估价.

七、估价测算过程

一、市场比较法

由于此处房地产市场比较发达，与估价对象相类似的房地产交易较多,能方便地找到多个参照物，且参照物与估价对象可比较的指标、技术参数等资料也能搜集到，因此我们采用市场比较法进行估价。市场比较法是指将估价对象与在估

价时点近期有过交易的类似房地产进行比较,对这些类似房地产的已知价格作交易情况修正、交易日期修正、区域因素修正和个别因素修正，以此估算估价对象的公开市场价值。

市场比较法计算公式为：

00000D D C C B B A A V V ⨯

⨯⨯⨯

=

其中： V ＝ 待估房地产价值; ﻩ

Ｖ0 = 比较实例房地产价格；

ﻩﻩA = 待估房地产交易情况指数；

A0 = 比较实例房地产交易情况指数； ﻩﻩＢ = 待估房地产估价期日房地产价格指数； ﻩ

B0 = 比较实例房地产交易日期房地产价格指数；

ﻩﻩC = 待估房地产区域因素条件指数；

ﻩC ０ = 比较实例房地产区域因素条件指数；

ﻩﻩﻩD = 待估房地产个别因素条件指数；

D ０ = 比较实例房地产个别因素条件指数。

选取比较实例（见表1)

素

修

2）

算术平均法确定评估单价为:（7０81+7370＋６８８3)／３≈７1１0( 元/m２）评估值为:7１１0×11359.1７84 ≈80,763,80０(元）

二、成本法

成本法是以开发或建造估价对象房地产或类似房地产所需的各项必要费用之和为基础，再加上正常的利润和应纳税金得出估价对象房地产重置价格,扣除折旧，以此估算估价对象的公开市场价值。

成本法计算公式为：

B B L q

C C V ⨯+= ．。.。。。。．．。。。．(1) 其中:ﻩ V = 待估房地产价值； CL = 待估房地产楼面地价;

ﻩ

CB = 待估房地产建筑物重置价格；

ﻩﻩ q

B ＝ 待估房地产建筑物成新率。 求楼面地价CL

用基准地价系数修正法。即根据国有土地基准地价作为参照物，对其市场转让因素和个别因素等进行系数修正,从而求取待评地块的公平市场价值.本次评估的土地使用权价值包括土地取得费、土地开发费、利息、利润及政府规定的有关税费。其基本公式为：C L =S ×A １×A ２×A 3 －--—-－---—－－—--－－-—-－——---—－————－---—－

----————－（2）

其中,C Ｌ-楼面地价； S — 基准楼面地价; A1—年限修正系数;

Ａ２—个别因素修正系数； A ３—市场转让因素修正系数。

A1＝〈1——1/(1+i ）ｎ＞／<１——１／（１+i)n ＞-—-－－－－－－－－———－—-－－（3)

其中，i —折现率（一年期存款利率为 2.2５%,风险调整值取4%,则i ＝6．25%)；

n —最高出让年限； N-剩余使用年限；

选取基准楼面地价s:该地商业用二级地的基准楼面地价s=４560元／m2 年限修正系数ａ１：因该地块刚办完有偿使用手续,取得商业用地的最高出让年限，所以,由公式（３）得A １=1。0

个别因素修正系数Ａ2:评估对象所处位置交通方便，基础配套设施齐全，所以，确定取修正系数为： 1.02 市场转让因素修正系数Ａ3

本次评估采用的基准地价是2000年10月修订的,通过对该市土地交易市场

的调查，发现其转让价格与基准地价之比为：0．9:１，因此,确定Ａ3＝0．９求得楼面地价，由公式（2）得:

楼面地价的单价为：4560×1.0×1.０２×０。９= 4186(元/m2）取整为41９0元/m２。则：

CL ＝41９0×１1359。1784 47，５9４,960 （元)

求建筑物重置价格CB

CB＝前期费用+综合造价+其他费用+资金成本+利润….．。。。。。。.....。．.．。.。．．．（4)

综合造价(包括土建、装修及安装工程造价)

目前重新建造一座与该楼房基本相似的全新状态的房屋所需的土建工程造价为１３98元/ m2

装修：8００元/ m2

给排水及电照：１1０元/ m2

电梯及配电设备:２４4元／ｍ2

因此,综合造价=1３98＋800＋110+２44=２５52（元／ m2）

前期费用（包括可行性研究，勘察设计费、招投标费等）

根据该楼房的建设规模及对同类房屋的调查情况确定其前期费用为综合造价的3%，则：

2５５２× 3％ = ７7（元/ m２ )

其它费用（包括工程监理费、质监费、配套费等）

根据该楼房的建设规模及对广州地区同类房屋的调查情况确定其它费用为综合造价的14．5%，则：

２552 × １４.５％ = 3７０(元/ m２）

资金成本

资金成本为建筑物在正常建设期内占用资金的利息.该楼房的正常建设期为一年,评估基准日的一年期贷款利率为5.８5％，则：

(２5５２+77+37０）×5.８５%×1／2=88(元/ ｍ２)

利润

根据该楼房的建设规模及对同类房屋的调查情况确定其开发利润为综合造价的20%,则: (25５2+７7＋370)×20%=600(元/ m２ )